Rapportage Vakantieverhuur in Amsterdam

Vakantieverhuur in beeld Ontwikkelingen, maatregelen en leefbaarheid Onderzoek en Statistiek Onderzoek en Statistiek

In opdracht van: Projectnummer: Auteur: E-mailadres:

Bezoekadres: Post: Telefoon: Website:

Afdeling Wonen 231187 Iris Regeer, Sjors Verhaar, Erkin Yildirim, Gijs Foeken, & Sjoerdje van Heerden i.regeer@amsterdam.nl s.verhaar@amsterdam.nl e.yildirim@amsterdam.nl g.foeken@amsterdam.nl s.van.heerden@amsterdam.nl President Kennedylaan 923 Postbus 658 1000 AR Amsterdam 020 251 0333 onderzoek.amsterdam.nl

Amsterdam, juli 2024 Foto voorzijde:

Weesperzijde, fotograaf Edwin van Eis (2020)

Inhoud

Samenvatting en conclusie Inleiding Maatregelen en aanbod vakantieverhuur in Amsterdam Ontwikkeling aanbod vakantieverhuur Amsterdam Maatregelen en aanbod vakantieverhuur Amsterdam Ontwikkelingen vakantieverhuur in bredere context toerisme Vakantieverhuur en leefbaarheidsindicatoren Leefbaarheid en vakantieverhuur in Amsterdam Overlast van toeristenverhuur Sociale cohesie Correlaties leefbaarheidsindicatoren en aanbod vakantieverhuur Literatuur Bijlagen Technische bijlage 1: scrape data Technische bijlage 2: berekening correlaties

4 7 9 9 13 16 18 20 21 24 25 28 30 30 31

3

Samenvatting en conclusie Amsterdam is een stad waar toeristen graag verblijven. Dit kan op verschillende manieren, zoals in hotels, hostels, Bed & Breakfasts of in woningen die beschikbaar worden gesteld voor verhuur door bewoners. Laatstgenoemde betreft een vorm van vakantieverhuur, wat inhoudt dat een zelfstandige woonruimte tijdens de afwezigheid van de bewoner(s) tegen betaling in gebruik wordt gegeven. Met de groeiende populariteit van deze vorm van accommodatie, zijn ook zorgen ontstaan over de mogelijke overlast ervan, bijvoorbeeld op het gebied van leefbaarheid in woonwijken. Al een aantal jaar treft de gemeente Amsterdam diverse maatregelen om overlast van vakantieverhuur te beperken, zoals de meldplicht, vergunningplicht en registratieplicht. In dit onderzoek is onderzocht hoe de maatregelen van de gemeente zich verhouden tot de ontwikkeling van het aanbod en gebruik van Airbnb tussen 2015 en begin 2024. Daarnaast is gekeken welke relatie vakantieverhuur heeft met twee verschillende leefbaarheidsindicatoren: ‘overlast van toeristenverhuur’ en ‘sociale cohesie’. Binnen dit onderzoek zijn enkel actieve listings op Airbnb meegenomen als vakantieverhuur. Hoewel het beeld daarmee niet helemaal volledig is (vakantieverhuur wordt ook aangeboden via andere kanalen) vertegenwoordigt Airbnb naar schatting zo’n 80% van het aanbod in de stad (Gemeente Amsterdam, 2021a).

Als de momenten waarop beperkende maatregelen zijn ingevoerd, worden geplaatst op de trendlijnen van aanbod en gebruik, lijkt het aannemelijk dat de maatregelen een beteugelende werking hebben gehad op vakantieverhuur in Amsterdam. Hoewel de grootste daling in aanbod en gebruik te wijten is aan de coronapandemie, valt het op dat de groei van vakantieverhuur na de pandemie achterblijft op de groei van het aantal verblijfstoeristen in Amsterdam. Kortom, toerisme lijkt teruggekeerd tot op pre-coronaniveau of zelfs daarboven, maar de vraag en het aanbod op Airbnb zijn nog niet terug op dit niveau van voor de coronapandemie. Om de relatie tussen vakantieverhuur en leefbaarheid in de wijk te onderzoeken is gekeken naar de ervaren ‘overlast van toeristenverhuur’ en ‘sociale cohesie’. Bevindingen wijzen uit dat er een (positieve) samenhang is tussen vakantieverhuur in de wijk en overlast: daar waar relatief veel vakantieverhuur plaatsvindt, wordt ook veel overlast ervaren van toeristenverhuur en vice versa. Ook sociale cohesie lijkt een relatie te hebben met vakantieverhuur, al is deze relatie minder eenduidig, zeker op wijkniveau. Alleen op stadsdeelniveau laten analyses goeddeels een (negatieve) samenhang zien tussen vakantieverhuur en sociale cohesie, waarbij meer aanbod samenhangt met minder sociale cohesie.

Maar, sociale cohesie is een breed concept dat niet alleen met vakantieverhuur te maken heeft. Er zullen wat dat betreft ook andere gebiedsfactoren, zoals bijvoorbeeld bevolkingssamenstelling, verhuisdynamiek, buurtvoorzieningen, inrichting van de openbare ruimte, type woningen en criminaliteit in overweging moeten worden genomen.

Aanbod en gebruik Airbnb en getroffen maatregelen door gemeente Actieve listings op Airbnb zijn listings met tenminste één review in de afgelopen 12 maanden. Het aantal reviews dat wordt geplaatst op Airbnb, geeft een goed beeld van het aantal woonruimten dat daadwerkelijk is verhuurd. Reviews worden meestal geplaatst binnen 14 dagen 4

na het verblijf. Het aanbod en gebruik van Airbnb groeit het sterkst tussen 2015 en 2017. Eind 2017 wordt de eerste beperkende maatregel ingevoerd. Daarna stagneert het aanbod en neemt het gebruik licht af, om vervolgens allebei zeer stevig te dalen tijdens de coronapandemie. Tijdens de coronaperiode van begin 2020 tot begin 2022, zijn nog twee beperkende maatregelen ingevoerd. Na afloop van de pandemie, neemt vakantieverhuur via Airbnb weer toe, maar de stijging blijft vooralsnog beperkt, waarbij aanbod en gebruik niet terugkeren tot het niveau van voor de coronapandemie. De invoering van de meldplicht eind 2017 lijkt samen te hangen met iets minder gebruik van Airbnb. De grootste daling lijkt een seizoenseffect dat ook te zien is in de jaren ervoor, maar deze dip lijkt te worden versterkt na de meldplicht en het aantal reviews bereikt het volgende ‘hoogseizoen’ niet meer het niveau van voor de meldplicht. De verkorting van de verhuurtermijn begin 2019 lijkt te relateren aan een lichte daling in het aanbod en gebruik van Airbnb. De vergunningplicht en registratieplicht zijn beide ingevoerd tijdens de pandemie (2020 en 2021), waardoor de gevolgen moeilijk te bepalen zijn.

Toch is te zien dat vakantieverhuur via Airbnb in 2023 en begin 2024 (januari, februari) nog niet is teruggekeerd tot het niveau van voor de coronapandemie in 2019, terwijl verblijftoerisme in het algemeen wel weer sterk gestegen is.

Bron: Inside Airbnb (2024), bewerking O&S

Het aantal verblijfsbezoekers was in 2023 nog wel 8% lager dan in 2019, maar het aantal overnachtingen lag 2% hoger. Toeristen verblijven dus gemiddeld langer in Amsterdam. De overnachtingen vonden voor het grootste gedeelte plaats in hotels en hostels, dit was ook al het geval voor het uitbreken van de coronapandemie. Maar, waar het aantal hotelovernachtingen inmiddels hoger ligt dan in 2019, ligt het aantal overnachtingen in vormen van logies (waaronder vakantieverhuur, maar ook Bed & Breakfasts) nog steeds lager dan voor de coronapandemie. Ook de overnachtingsmogelijkheden in hotels, dus het aantal beschikbare kamers, lag in 2023 11% hoger dan in 2019. Het aantal actieve listings van woningen op Airbnb lag in juli 2023 (met een aantal van 4.187) juist 58% lager dan in juli 2019. De toekomst moet uitwijzen of 5

vakantieverhuur nog terugkeert op het niveau van voor de coronapandemie, of dat er sprake is van een blijvende afname. Samenhang vakantieverhuur en leefbaarheid in de stad Het onder druk staan van de leefbaarheid in de stad is een belangrijke reden voor het treffen van maatregelen ter beperking van vakantieverhuur. Negatieve gevolgen van vakantieverhuur zijn bijvoorbeeld geluidsoverlast, afvaloverlast, cultuurverlies in de buurt, verkeersproblemen/overlast en onveiligheidsgevoelens door vreemden die zich in de directe woonomgeving bevinden (Gallagher,2017; Gurran &Phibbs, 2017). Vanuit diverse enquêtes zijn gegevens beschikbaar over ervaren leefbaarheid onder bewoners van Amsterdam. Deze ervaringen kunnen samenhangen met de hoeveelheid vakantieverhuur in een wijk. Voor dit onderzoek is specifiek gekeken naar de ervaren ‘overlast van toeristenverhuur’ en de ‘sociale cohesie’ in een wijk. Deze indicatoren zijn vergeleken met het relatieve aanbod (aantal listings ten opzichte van aantal woningen) en gebruik (aantal reviews) in een wijk. De meeste wijken waar relatief veel aanbod is, ondervinden ook meer overlast van toeristenverhuur dan gemiddeld in Amsterdam. Hieronder vallen meerdere wijken die volgens het toeristische draagkracht onderzoek van O&S (2024a) als kwetsbaar zijn gedefinieerd (Burgwallen – Nieuwe Zijde, Oosterparkbuurt, Grachtengordel-Zuid en Nieuwmarkt , Lastage).

Deze kwetsbaarheid wordt vastgesteld op basis van meer indicatoren dan in dit onderzoek worden gebruikt. Daarnaast is er ook een aantal wijken dat een relatief hoog aantal listings heeft, maar waar de overlast van toeristenverhuur lager is dan gemiddeld, zoals in de wijk Erasmuspark. Ook is er een aantal wijken waar veel overlast van toeristenverhuur wordt gerapporteerd, terwijl het relatieve aanbod van vakantieverhuur hier klein is, bijvoorbeeld in Burgwallen-Oude Zijde en OsdorpMidden. Het is aannemelijk dat overlast van toeristenverhuur (ook) deels afhankelijk is van waar toeristen zich begeven gedurende hun verblijf; wijken waar vakantieverhuur plaatsvindt maar waar toeristen overdag niet aanwezig zijn, zullen minder overlast van toeristen ervaren, terwijl wijken waar veel toeristen zich overdag begeven en overlast veroorzaken, relatief minder aanbod en gebruik van vakantieverhuur kennen. Analyses op stadsdeelniveau laat in de stadsdelen Centrum, Zuid, Oost en West een positieve samenhang zien: hoe meer listings, hoe meer overlast wordt ervaren en andersom. De ervaren sociale cohesie vertoont een wat dubbelzinniger patroon. De met betrekking tot toeristische draagkracht kwetsbare wijken Burgwallen Oude-Zijde, Burgwallen-Nieuwe Zijde en de Oosterparkbuurt scoren lager dan gemiddeld in Amsterdam op sociale cohesie.

De kwetsbare wijken Grachtengordel-Zuid en Nieuwmartk/Lastage liggen rond het stedelijk gemiddelde. Ook wijken waar relatief veel listings zijn, scoren rond het stedelijk gemiddelde in de stad. De sociale cohesie lijkt op het oog niet veel lager te zijn in de wijken waar het aanbod van vakantieverhuur relatief hoog is en ook niet in de wijken waar overlast van toeristenverhuur hoog is, op de drie kwetsbare wijken na. Op stadsdeelniveau laten analyses over het algemeen een negatieve samenhang zien tussen vakantieverhuur en sociale cohesie; hoe meer reviews of listings in een stadsdeel, hoe lager de ervaren sociale cohesie of andersom. Hoewel, in Amsterdam Noord is de samenhang andersom: hoe meer reviews, hoe hoger de sociale cohesie. Kortom, sociale cohesie lijkt niet geheel eenduidig samen te hangen met vakantieverhuur. Aangezien sociale cohesie een zeer breed begrip is, is het aannemelijk dat hier ook veel andere factoren meespelen.

6

Inleiding Vakantieverhuur krijgt gemeentelijk, landelijk en internationaal steeds meer te maken met strengere regelgeving. Met deze regelgeving wordt gepoogd grip te houden op de korte termijn verhuur en de gevolgen hiervan op lokale leefbaarheid en druk op de woningmarkt. Vakantieverhuur is het tijdens de afwezigheid van de bewoner beschikbaar stellen van een zelfstandige woonruimte tegen betaling. Deze vorm van verhuur is in Amsterdam erg populair. In 2019, voor corona, werd 19.822 keer vakantieverhuur gemeld bij de gemeente. Deze cijfers lijken na de pandemie nog niet teruggekeerd op dit niveau, maar desalniettemin is het fenomeen niet weg te denken uit de stad. Platforms zoals Airbnb, waar woningen relatief eenvoudig kunnen worden aangeboden voor verhuur, kunnen extra inkomsten opleveren voor de bewoners/eigenaren van een pand. Daarentegen kan vakantieverhuur ongewenste gevolgen hebben voor de rest van de buurt en buurtbewoners. Eerder onderzoek suggereert dat vakantieverhuur in particuliere woningen, negatieve gevolgen kan hebben voor de leefbaarheid in de stad omdat toeristen zich steeds meer bevinden in de dagelijkse leefomgeving van inwoners (Gallagher,2017; Gurran &Phibbs, 2017). Het meest recente toeristische draagkrachtonderzoek van Onderzoek en Statistiek (O&S) laat zien dat de draagkracht in meerdere wijken onder druk staat (Onderzoek en Statistiek, 2024a).

Al lange tijd zijn er in Amsterdam verschillende maatregelen van kracht, ten behoeve van behoud van de woonfunctie en leefbaarheid in stad waar deze door toerisme onder druk staat. Sinds 2017 zijn steeds beperkendere maatregelen getroffen omtrent vakantieverhuur, zoals een meldplicht, registratieplicht en vergunningplicht en in 2020 zelfs een verbod op vakantieverhuur in drie Amsterdamse wijken. Deze gebiedsverboden werden in mei 2023 door een uitspraak van de Raad van State (RvS) vernietigd. De voornaamste rede hiervoor was het onvoldoende verkennen van minder vergaande maatregelen. Dit onderzoek wil inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan met betrekking tot het aanbod en gebruik van vakantieverhuur in de stad en hoe deze in relatie staan met indicatoren die betrekking hebben op leefbaarheid in de wijken. De overkoepelende onderzoeksvragen van het onderzoek zijn: Hoe verhoudt de ontwikkeling van aanbod en gebruik van Airbnb (2015 -2023) zich tot de getroffen maatregelen ter beteugeling van vakantieverhuur? In welke mate hangt de ontwikkeling van het aanbod en gebruik van vakantieverhuur samen met leefbaarheidsscores in de stad? Belangrijke opmerkingen Belangrijk om te vermelden is dat, hoewel vakantieverhuur en Bed & Breakfasts (B&B) in het toeristisch gebruik sterk op elkaar lijken, er duidelijke verschillen zijn omtrent het beleid.

Zo geldt er voor B&B bijvoorbeeld geen maximaal aantal nachten, moet de hoofdbewoner zelf aanwezig zijn tijdens het verblijf van gasten, en geldt een maximum verhuuroppervlakte. Hoewel ook het verhuren van kamers en B&B’s kan zorgen voor overlast in een buurt, is vanwege dit formele verschil in definitie en beleid zoals vastgesteld door de gemeente, besloten dat het aanbod en de regulering van B&B’s buiten dit onderzoek valt. 7

Daarnaast heeft dit onderzoek enkel betrekking op aanbod van vakantieverhuur via het platform Airbnb. Aanbod van vakantieverhuur op andere platforms als Booking.com, VRBO en andere platforms wordt dus niet meegenomen. Als laatste is er mogelijk sprake van een blinde vlek wat betreft het illegale aanbod van vakantieverhuur in de stad. Dit houdt in dat er geen zicht is op cijfers van aanbod dat zich niet aan de regels houdt; appartementen die bijvoorbeeld vaker worden verhuurd dan 30 nachten, woningen die particulier worden aangeboden aan huurders etc. Ook deze verhuur zal overlast veroorzaken, maar gegevens hierover zijn niet beschikbaar om mee te nemen in dit onderzoek. Leeswijzer Dit onderzoek bestaat uit twee delen. In het eerste deel wordt gekeken naar de ontwikkelingen in het aanbod en gebruik van vakantieverhuur aan de hand van tijdreeksdata (2015 -2024) over het aantal listings (online vermeldingen van beschikbare accommodaties) en reviews (beoordeling van gasten na verhuur) op Airbnb voor Amsterdam. De getroffen maatregelen van de gemeente worden vervolgens op deze tijdslijnen geplaatst om nader te analyseren hoe deze ontwikkelingen zich tot elkaar verhouden. In het tweede deel worden de (mogelijke) effecten van vakantieverhuur op leefbaarheid uit eerder onderzoek besproken.

Vervolgens worden zowel scores op overlast door toeristenverhuur als sociale cohesie per wijk in Amsterdam in beeld gebracht. Daarna wordt de samenhang bekeken tussen deze twee leefbaarheidsindicatoren en het aanbod en gebruik van vakantieverhuur.

8

Maatregelen en aanbod vakantieverhuur in Amsterdam

Ontwikkeling aanbod vakantieverhuur Amsterdam Om de aanbodkant van vakantieverhuur in Amsterdam in kaart te brengen is in dit onderzoek gekeken naar het aanbod op het verhuurplatform Airbnb. Met naar schatting 80% van het totale aanbod, is Airbnb verreweg de grootste aanbieder van deze vorm van toeristische verhuur (Gemeente Amsterdam, 2021a). Er is zowel gekeken naar het aantal listings, als het aantal reviews. Deze data is verkregen via Inside Airbnb. Het gaat hierbij om scrape data, waarbij informatie op verschillende momenten direct werd opgehaald vanaf de website van Airbnb (zie bijlage 1). Het aantal listings geeft inzicht in het totaal aantal verschillende woningen/kamers dat wordt aangeboden voor verhuur in Amsterdam. Het aantal reviews geeft inzicht in het aantal keren dat daadwerkelijk gebruik is gemaakt van het aanbod vakantieverhuur in Amsterdam. Listings Het aantal listings is bekeken in relatie tot alle adressen in Amsterdam die op peildatum 1 januari 2023 zijn geregistreerd in de Basisregistraties Adressen en Gebouwen. Er is specifiek geselecteerd op actieve listings per maand. Dit zijn listings die in de 12 voorafgaande maanden tenminste één review hebben ontvangen.

Door hierop te filteren worden enkel de listings meegenomen die ook daadwerkelijk verhuurd zijn de afgelopen 12 maanden en valt ongeveer 20% van de listings weg (dit zijn dus listings die wel op Airbnb staan maar niet zijn verhuurd en mogelijk ook helemaal niet beschikbaar waren). Kijkend naar het totaal aantal actieve listings, is te zien dat deze vanaf 2016 tot eind 2017 in Amsterdam sterk toeneemt. Vanaf eind 2017 tot 2019 blijft het totaalaantal actieve listings redelijk stabiel rond de 14.000. Vanaf 2019 is er een lichte daling te zien in het totaalaanbod en vanaf 2020, met de intrede van het coronavirus, een sterke daling die doorzet tot halverwege 2021. Vanaf dan begint het totaalaantal actieve listings weer licht te stijgen en van 2022 tot 2024 is er een constante stijgende lijn te zien. Echter, het totaalaanbod blijft lager dan voor de coronapandemie.

9

Figuur 1. Totaalaantal actieve listings Airbnb Amsterdam*

Bron: Inside Airbnb (2024), bewerking O&S *de tijdreeksen over Inside Airbnb data lopen van april 2015 t/m februari 2024

Het aanbod op Airbnb kan worden opgesplitst naar verschillende typen. Er worden gehele woningen/appartementen aangeboden en verschillende typen kamers, waaronder ‘privékamers’. Bij een gehele woning hebben huurders beschikking over alle kamers in een huis/appartement. Bij een privékamer heeft een huurder een eigen slaapkamer maar de overige ruimten worden gedeeld met andere personen, zoals de host (bewoner) of andere gasten - dit zijn dus ook B&B’s. Er zijn ook listings die wellicht worden geregistreerd als privékamer, maar waarbij in de beschrijving duidelijk wordt dat eigenlijk de hele woning ter beschikking wordt gesteld. Wanneer wordt gekeken naar het aantal actieve listings dat wordt aangeboden naar deze twee verschillende typen, is te zien dat in de jaren 2016 tot en met 2021 het grootste gedeelte van het aanbod op Airbnb bestond uit gehele woningen. Vanaf eind 2015 tot eind 2017 steeg het aanbod actieve listings van gehele woningen. Tijdens de coronapandemie is vooral het aanbod van gehele woningen sterk gedaald, bijna tot op niveau van de privékamers. Sinds 2022 neemt vooral het aanbod van gehele woningen/appartementen weer toe, terwijl het aanbod privékamers redelijk stabiel blijft.

10

Figuur 2. Aantal actieve listings Airbnb per type in Amsterdam per maand

Bron: Inside Airbnb (2024), bewerking O&S

Reviews Beoordelingen van accommodaties die vermeld staan op AirBnB vormen een goede graadmeter van daadwerkelijk gebruik van het platform en dus van toeristische activiteit. Het aantal gegeven reviews neemt vanaf 2015 toe tot een piek in maart en april 2017, toen er als hoogste punt bijna 25.000 reviews werden geplaatst op listings in Amsterdam. De jaren daarop daalde dit weer iets en bleef het aantal reviews in 2018 en 2019 stabiel. Dit terwijl het aantal verblijfsbezoekers in Amsterdam deze jaren wel bleef groeien (O&S, 2019, 2021). Er is te zien dat er in de zomermaanden de meeste reviews worden geplaatst en dat dit in de wintermaanden een stuk lager ligt, dat komt overeen met een seizoenseffect voor toerisme in de stad. Het aantal reviews neemt, evenals eerder werd waargenomen bij het totaalaantal actieve listings, tijdens de coronapandemie sterk af. Zelfs tot een bijna nulpunt begin 2020, toen ook de reisbeperkingen volop golden. In de zomer van 2021 neemt het aantal reviews weer toe en in 2022 en 2023 kent het aantal reviews een vergelijkbaar verloop. Het aantal reviews ligt in deze laatste twee jaar nog wel een stuk lager dan de jaren voor de coronapandemie; bijna de helft.

11

Figuur 3. Totaalaantal reviews Airbnb in Amsterdam, per maand

Bron: Inside Airbnb (2024), bewerking O&S

Het aantal reviews is ook opgesplitst naar reviews van gehele woningen en privékamers. Te zien is dat vanaf 2015 tot midden 2017 het aantal reviews het hoogst ligt voor gehele woningen. Halverwege 2017 laat het aantal reviews van gehele woningen een daling zien en liggen ze tegen het einde van dat kalenderjaar en begin 2018 gelijk met het totaalaantal reviews dat wordt geplaatst voor privékamers. Vanaf 2018 tot halverwege 2021 laat het aantal reviews van gehele woningen en privékamers een bijna identiek verloop zien. Vanaf halverwege 2021 ligt het aantal reviews van privékamers hoger dan reviews van gehele woningen. Figuur 4. Aantal reviews per type in Amsterdam, per maand

Bron: Inside Airbnb (2024), bewerking O&S

12

Wanneer wordt gekeken naar het aandeel gehele woningen binnen het totaalaantal actieve listings en reviews, is te zien dat het aandeel gehele woningen groter is binnen de actieve listings dan binnen de reviews. Vanaf begin 2017 neemt het aandeel gehele woningen binnen de reviews af en blijft het aandeel tot 2021 schommelen rond de 50%. Vanaf 2021 neemt het aandeel nog iets verder af en ligt het aandeel rond de 40%. Het lijkt er dus op dat ongeveer evenveel mensen via Airbnb gebruik maken van gehele woningen als van privékamers. Voor de actieve listings blijft het grootste aandeel gehele woningen. Tot 2020 ligt dit aandeel rond de 80%. In 2020 daalt het aandeel tot 60%, maar de afgelopen jaren neemt het aandeel weer toe en begin 2024 is het weer terug rond de 80%. Figuur 5. Aandeel gehele woningen/appartementen binnen totaalaantal actieve listings en reviews Amsterdam, per maand

Bron: Inside Airbnb (2024), bewerking O&S

Er worden veel reviews geplaatst op Airbnb voor privékamers. En hoewel ook deze vorm van verhuur kan zorgen voor overlast en gevolgen kan hebben voor de leefbaarheid in de stad, valt deze vorm formeel niet onder vakantieverhuur, maar onder B&B. Hiervoor geldt in Amsterdam andere regelgeving dan voor vakantieverhuur. Voor de gevolgen, ontwikkelingen en relaties in vakantieverhuur worden alleen de gehele woningen meegenomen in de rest van de analyses en worden de privékamers buiten beschouwing gelaten.

Maatregelen en aanbod vakantieverhuur Amsterdam De gemeente Amsterdam treft al langere tijd maatregelen om mogelijk ongewenste gevolgen van vakantieverhuur te beperken. In dit kader wordt vooral gedacht aan overlast voor buren en buurtgenoten. Deze vormen van overlast zijn met name denkbaar rondom woningen die het gehele jaar door aan toeristen worden verhuurd.

13

In 2014 voerde de gemeente een maximale verhuurtermijn in van 60 dagen voor het verhuren van je woning voor vakantieverhuur en werden de volgende voorwaarden vastgesteld voor vakantieverhuur: • Er mag enkel verhuurd worden door de hoofdbewoner die staat ingeschreven bij de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens • Er mag maximaal aan vier personen worden verhuurd • Verhuur is incidenteel • De verhuurder moet zich melden bij de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam en toeristenbelasting afdragen • De woning moet aan de brandveiligheidseisen voldoen • Er mag geen overlast worden veroorzaakt en buren worden geïnformeerd over de verhuur In 2016 wordt het beleid geëvalueerd en blijkt dat dit voldoende te handhaven is. Wel worden mogelijkheden verkend om de maximale verhuurtermijn te verkorten, vanwege een moeilijke handhaving hiervan. Dit wordt echter nog niet doorgezet.

In oktober 2017 wordt de huisvestingsverordening aangepast waarin de volgende voorwaarden voor vakantieverhuur worden vastgelegd: • de hoofdbewoner moet de woning feitelijk als hoofdverblijf hebben en ook als zodanig in de basisadministratie staan ingeschreven; • vakantieverhuur mag maximaal 60 dagen per jaar plaatsvinden; • er mag aan niet meer dan vier personen per nacht onderdak worden verleend; • er geen sprake is van een huurwoning in eigendom van een woningcorporatie, en • dat de hoofdbewoner, elke keer voordat het gebruik ten behoeve vakantieverhuur start, deze wijze van gebruik van de woonruimte door middel van een door burgemeester en wethouders voorgeschreven formulier elektronisch heeft gemeld bij burgemeester en wethouders. Daarnaast wordt in 2017 ook de meldplicht geïntroduceerd. In 2019 vindt een volgende herziening plaats van de Huisvestingsverordening, waarbij het maximaal aantal dagen dat een woning per jaar mag worden aangeboden voor vakantieverhuur wordt teruggebracht naar 30 dagen. In juli 2020 stelt de gemeente Amsterdam een vergunningplicht in, waarmee de gemeente expliciet toestemming moet verlenen voor het verhuren van een woning. Daarnaast werden door het college drie Amsterdamse wijken (Burgwallen-Oude Zijde, Burgwallen-Nieuwe Zijde en Grachtengordel-Zuid) aangewezen waar vakantieverhuur verboden werd, op basis van de Huisvestingsverordening 2020.

In april 2021 wordt naast de geldende maatregelen en na een wijziging van de Huisvestingswet 2014 op grond van de Wet toeristische verhuur van woonruimte, ook de registratieplicht ingevoerd. Dit betekent dat elke woning die wordt verhuurd moet worden geregistreerd bij de gemeente. Hiervoor ontvangt een verhuurder ook een registratienummer, dat sinds oktober 2021 ook verplicht moet worden vermeld bij het aanbieden van een woning op Airbnb. Door de registratieplicht kan de gemeente effectiever toezicht houden en handhaven (Gemeente Amsterdam, 2021b). 14

Figuur 6. Tijdslijn maatregelen en ontwikkelingen omtrent vakantieverhuur in Amsterdam

Het doel van de maatregelen is om de vakantieverhuur in Amsterdam te beperken en hierbij de leefbaarheid en de woonfunctie in de stad te behouden. Wanneer in oktober 2017 de meldplicht wordt ingevoerd lijkt er een daling plaats te vinden in het aantal geplaatste reviews (figuur 7). De grootste daling is waarschijnlijk een seizoenseffect dat ook de jaren daarvoor te zien is. Echter, na het invoeren van de meldplicht, lijkt de daling iets te versterken en de dip lager te worden dan het jaar ervoor en bovendien komt het aantal reviews niet meer op het aantal dat voor de meldplicht werd bereikt. Op het totaalaantal actieve listings van vakantieverhuur lijkt de meldplicht geen direct effect te hebben. De verkorting van het aantal nachten van 60 naar 30 nachten lijkt samen te gaan met een lichte daling in het totaalaantal reviews dat wordt geplaatst in 2019. Een dalende trend van het aantal actieve listings zette al in voor de invoering van deze verlaging, maar ook direct na de verkorting van de verhuurtermijn zet deze daling door. Deze daling wordt uiteindelijk dramatisch versterkt door de coronapandemie. De daling die te zien is bij het invoeren van de vergunningplicht is moeilijk in verband te brengen met deze vergunningplicht, aangezien dit tegelijktijdig plaatsvindt met de coronapandemie en bijbehorende reisrestricties.

Het grootste gedeelte van de daling zal het gevolg hiervan zijn. Hetzelfde geldt voor de registratieplicht. Na de invoering lijkt het totaalaantal actieve listings nog iets verder te dalen maar daarna neemt het weer langzaamaan toe. Ook de reviews nemen na de coronapandemie weer geleidelijk aan toe. Echter, zowel de actieve listings als de reviews zijn nog niet terug op het niveau van voor de coronapandemie. Dit zou mogelijk kunnen komen door de ingevoerde maatregelen.

15

Figuur 7. Actieve listings en reviews vakantieverhuur (gehele woningen) per maand met beleidsmaatregelen

Bron: Inside Airbnb (2024), bewerking O&S

Ontwikkelingen vakantieverhuur in bredere context toerisme Het aantal actieve listings en reviews van vakantieverhuur is tussen 2019 en 2021 gedaald en neemt sinds 2022 weer toe. Deze ontwikkeling kan grotendeels worden verklaard door de reisrestricties die golden tijdens de coronapandemie. Toch is te zien dat de vakantieverhuur in 2023 en begin 2024 nog niet is teruggekeerd tot het niveau van voor de coronapandemie in 2019. Dit terwijl de algemene toerismecijfers in Amsterdam wel weer terug zijn gekeerd naar het pre-coronaniveau, zoals is te zien in de laatste publicatie van de Toerisme MRA gepubliceerd door O&S (O&S, 2024b). Het verblijfsbezoek lag wel nog iets lager dan voor de coronapandemie (8%), maar het aantal overnachtingen lag wel hoger (2%). Dit betekent dat er minder toeristen bleven overnachten, maar de toeristen die wel bleven overnachten, bleven langer. De overnachtingen vonden voor het grootste gedeelte plaats in hotels en hostels. Dit was al het geval pre-coronapandemie, maar waar het aantal hotelovernachtingen hoger ligt dan in 2019, ligt het aantal overnachtingen in vormen van logies (waaronder vakantieverhuur maar dus ook B&B) nog steeds lager dan voor de coronapandemie.

16

Figuur 8. Aantal overnachtingen per type, per jaar

Bron: O&S (2024b) *in het aantal woningen zit hier ook het aanbod van B&B en andere platforms dan Airbnb

Ook de overnachtingsmogelijkheden van hotels, dus het aantal beschikbare kamers, lagen in 2023 11% hoger dan in 2019. Dit terwijl het aantal actieve listings van woningen op Airbnb begin juli 2023, met een aantal van 4,187, juist 58% lager lag dan in juli 2019. Het feit dat het niveau van de vakantieverhuur nog niet is teruggekeerd naar dat van voor de coronapandemie, kan het gevolg zijn van de verscherpte regelgeving en getroffen maatregelen. De vergunningplicht en registratieplicht hebben het lastiger gemaakt om woningen te verhuren en kunnen er daarmee voor hebben gezorgd dat de stijging iets minder snel gaat en vakantieverhuur niet terugkeert naar het oude niveau. Andere mogelijke verklarende factoren voor de daling, die hier niet onderzocht zijn, kunnen te maken hebben met een verandering in de vraag naar vakantieverhuur. Dit kan gerelateerd zijn aan prijsniveau, waarbij ho(s)tels relatief goedkoper zijn geworden, of aan het type toerist dat (meer recentelijk) naar Amsterdam komt, waarbij sommigen mogelijk liever in hotels slapen, of vanwege een veranderd sentiment rondom het gebruik van Airbnb.

17

Vakantieverhuur en leefbaarheidsindicatoren

Vakantieverhuur is een van de mogelijkheden om als toerist in Amsterdam te overnachten en draagt daarmee bij aan de bezoekersaantallen in de stad en de mogelijke overlast die daarmee gepaard gaat. Vakantieverhuur is daarbij niet te onderscheiden van andere vormen van logies. Vakantieverhuur kan echter specifieke gevolgen hebben voor de leefbaarheid en woonfunctie in de wijk. Korte termijn vakantieverhuur kan leiden tot overlast voor andere bewoners in de buurt. De locatie van vakantieverhuur, in woningen direct tussen bewoners, is anders dan voor bijvoorbeeld hotels. Hierdoor kan de aard van de overlast anders kan zijn dan voor andere vormen van logies. Andere dagritmes, vooral geluidsoverlast ’s avonds, kunnen leiden tot veel overlast bij bewoners in hetzelfde complex. De overlast komt als het ware dichterbij en verplaatst zich van de openbare ruimte naar het woondomein. In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Wijziging van de Huisvestingswet 2014 wordt het volgende gesteld: “Toeristische verhuur van woonruimte kan de leefbaarheid in de woonomgeving aantasten. Dit is voornamelijk het geval in gebieden waar een concentratie van toeristische verhuur plaatsvindt. Toeristische verhuur van woonruimte kan tot overlast leiden.

Hierbij kan onder meer gedacht worden aan het houden van feesten in de woonruimte, luide muziek op nachtelijke uren, rollende koffers in trappenhallen, extra verkeer (aan- en afrijdende taxi’s) en andere vormen van overlast. In sommige gevallen kan het zelfs invloed hebben op de openbare orde en veiligheid in de buurt. Voorts heeft het veelvuldig gebruik van meerdere woonruimten voor toeristische verhuur in dezelfde buurt invloed op het karakter en de sociale cohesie van de buurt, hetgeen de demografie minder stabiel maakt.” - Kamerstukken II, 2019-2020, 35353, nr. 3

Negatieve gevolgen vakantieverhuur Wereldwijd geven steeds meer buurtbewoners aan dat ze negatieve effecten van verhuur via Airbnb ervaren (Nieuwland & Van Melik, 2020). Negatieve effecten zijn bijvoorbeeld geluidsoverlast van huurders, verkeersproblemen/-overlast, afvaloverlast, cultuurverlies in de buurt en onveiligheidsgevoelens door vreemden die zich in hun buurt of gebouw bevinden (Gallagher,2017; Gurran &Phibbs, 2017). Daarnaast worden in veel steden woningen opgekocht en omgevormd tot permanente Airbnb-woningen. In de memorie van toelichting van de Tweede Kamer komt ook de sociale cohesie naar voren. Uit onderzoek blijkt een afname van verbondenheid en samenhang in een wijk, op plekken waar veel Airbnb verhuur plaatsvindt (Cócola Gant, 2016; Gallagher, 2017). Het draagkrachtonderzoek van O&S brengt de toeristische draagkracht van wijken in beeld. Hieronder wordt verstaan: de toeristische druk die een wijk kan dragen zonder dat het (significant) ten koste gaat van de leefbaarheid. Hiervoor worden twee parameters gebruikt, ‘toeristische druk’ en ‘bezoekers gerelateerde leefbaarheid’, die zijn opgebouwd uit diverse indicatoren. Toeristische druk bevat onder andere het aantal Airbnb-listings per 1.000 inwoners.

De bezoekers gerelateerde leefbaarheid bevat indicatoren zoals sociale cohesie, overlast van toeristenverhuur in de directe woonomgeving, andere diverse vormen van overlast en de 18

onveiligheidsbelevingsindex. Hieruit blijkt dat in meer, voorheen kwetsbare, wijken de toeristische draagkracht onder druk staat. Dit zijn wijken waar hoge scores op toeristische druk samenvallen met ongunstige scores op leefbaarheidsaspecten. Wijken waarin dit het geval is zijn; Burgwallen-Oude Zijde, Burgwallen-Nieuwe Zijde, Grachtengordel-Zuid, Nieuwmartk/Lastage en Oosterparkbuurt. Indicatoren huidig onderzoek: overlast toeristenverhuur en sociale cohesie Vakantieverhuur kan dus negatieve gevolgen hebben voor de leefbaarheid in een buurt en kan zorgen voor overlast voor buurtbewoners. Vanuit diverse enquêtes zijn gegevens beschikbaar over bijvoorbeeld ervaren geluidsoverlast in de buurt, verkeersproblemen/-overlast in de buurt, afvaloverlast in de buurt, onveiligheid in de buurt etc. Echter is een direct verband tussen deze indicatoren en vakantieverhuur lastig vast te stellen, aangezien deze indicatoren waarschijnlijk afhankelijk zijn van tal van factoren en niet direct te relateren zijn aan vakantieverhuur. Vanuit de vragenlijst uit het onderzoek Wonen in Amsterdam zijn er wel gegevens beschikbaar over overlast van toeristenverhuur die bewoners in hun wijk ervaren. Deze overlast is direct te relateren aan vakantieverhuur. Voor dit onderzoek is dit een geschikte indicator om mee te nemen in de analyses.

Een andere belangrijke indicator die uit de literatuur naar voren komt voor het ervaren van negatieve effecten door vakantieverhuur is sociale cohesie. Deze indicator wordt gebruikt om de mogelijke vervreemding van bewoners van hun wijk mee te kunnen nemen in het onderzoek en te relateren aan vakantieverhuur. De sociale cohesie is gebaseerd op de volgende stellingen uit de Veiligheidsmonitor (CBS, 2023). ▪ De mensen kennen elkaar in deze buurt nauwelijks; ▪ De mensen gaan in deze buurt op een prettige manier met elkaar om; ▪ Ik woon in een gezellige buurt, waar veel saamhorigheid is; ▪ Ik voel me thuis bij de mensen die in deze buurt wonen. De antwoorden zijn omgescoord naar rapportcijfers. Sociale cohesie is het gemiddelde van de rapportcijfers van de vier uitspraken (waarde tussen 1 en 10). De Veiligheidsmonitor wordt jaarlijks herhaald en er wordt alleen gerapporteerd over gebieden met minstens 50 respondenten. De vragenlijst en methode zijn in 2021 gewijzigd, wat mogelijk voor een kleine trendbreuk zorgt in deze cijfers. Aantal Airbnb listings per 100 woningen Voor de aanbodkant wordt gekeken naar het totaal aantal Airbnb-listings in Amsterdam per wijk. Dit aantal wordt vervolgens afgezet tegen het aantal woningen dat in een wijk aanwezig is.

Hiermee wordt inzichtelijk gemaakt wat het relatieve aandeel Airbnb-aanbod is in een wijk ten opzichte van het aantal woningen dat zich daar bevindt. Er is hier bewust gekozen voor woningen in plaats van inwoners, omdat de woningen direct betrekking hebben op dat wat beschikbaar is voor aanbod van vakantieverhuur.

19

Leefbaarheid en vakantieverhuur in Amsterdam Een daling in leefbaarheid wordt genoemd als ongewenst gevolg van particuliere vakantieverhuur. Om mogelijke samenhang te vinden tussen het aanbod en gebruik van vakantieverhuur en leefbaarheid in de stad, wordt de mate van vakantieverhuur op wijkniveau gerelateerd aan zowel de ervaren overlast van toeristenverhuur in de wijk, als de ervaren sociale cohesie in de wijk. Hiervoor zijn correlaties berekend tussen het aantal actieve listings per 100 woningen, het aantal reviews per 100 woningen en de twee leefbaarheidsindicatoren. Correlaties kunnen aantonen in hoeverre er een samenhang bestaat tussen twee indicatoren (bijvoorbeeld listings en leefbaarheid), maar zeggen niets over een mogelijk oorzakelijk verband. Uitkomsten dienen dus ook op die manier geïnterpreteerd te worden. Van de actieve listings in Amsterdam, is het aanbod het grootst in stadsdeel West, gevolgd door Centrum en Zuid. Stadsdeel Noord, Nieuw-West en Zuidoost hebben absoluut gezien een stuk minder actieve listings dan de andere stadsdelen. Het aantal actieve listings in Weesp en Westpoort is nihil, waardoor deze in de analyses niet zullen worden meegenomen. Figuur 9. Totaalaantal actieve listings per stadsdeel, per maand

Bron: Inside Airbnb (2024), bewerking O&S

Figuur 10 brengt het relatieve aantal listings en reviews per wijk in kaart voor 2023. Hierin zijn alleen de wijken meegenomen die een woningvoorraad hoger dan 400 woningen hebben. De wijk met het hoogste aantal relatieve listings is de Da Costabuurt. Ook wijken als de Weteringschans, Weesperzijde, Chassébuurten en Van Lennepbuurt kennen een relatief hoog aantal listings in de wijk. Het aantal reviews per 100 woningen in wijken laat een ander beeld zien, wat zegt dat het gebruik van vakantieverhuur anders over de stad verspreid is dan het aanbod. Met name in de Jordaan, Grachtengordel-Zuid, de Weteringschans en Vondelparkbuurt lijkt het gebruik van vakantieverhuur relatief hoog te zijn.

20

Figuur 10. Relatieve aantal listings en reviews in Amsterdam in 2023

Bron: Inside Airbnb (2024), bewerking O&S

Overlast van toeristenverhuur Wanneer wordt gekeken naar de leefbaarheidsindicatoren in de stad, is te zien dat voornamelijk in het Centrum de overlast van toeristenverhuur hoger is dan gemiddeld in Amsterdam (figuur 11). Dat heeft er alles mee te maken dat het centrum de grootste toeristische trekpleister is. De overlast van toeristenverhuur is in dit stadsdeel de afgelopen jaren wel afgenomen. In 2019 rapporteerde 15% van de respondenten in stadsdeel Centrum veel overlast van verhuur van woningen aan toeristen in de directe omgeving, in 2023 was dit nog 10%. (figuur 12). Alle kwetsbare wijken volgens het toeristische draagkracht onderzoek, Burgwallen-Oude Zijde, Burgwallen-Nieuwe Zijde, Grachtengordel-Zuid, Nieuwmartk/Lastage en Oosterparkbuurt, ervaren meer overlast dan gemiddeld in Amsterdam. Dit terwijl bijvoorbeeld Nieuwmarkt/Lastage, Burgwallen Oude-Zijde en de Oosterparkbuurt relatief gezien minder listings kennen dan andere wijken. In deze drie kwetsbare wijken zijn ook grote dalingen te zien in het aantal listings ten opzichte van 2019, maar ook de andere twee kwetsbare buurten kennen sterke dalingen in het aanbod.

Het vaststellen van de kwetsbaarheid van deze wijken op het gebied van toeristische draagvlak wordt ook beïnvloed door andere indicatoren naast vakantieverhuur en gaat over een combinatie van toeristische druk en bezoekers gerelateerde leefbaarheid in een buurt. Het toeristisch draagvlak van een wijk wordt bijvoorbeeld ook bepaald door de aanwezigheid van attracties, het algemeen toeristisch aanbod, de capaciteit van logiesaccomodaties, overlast van vervuiling en de onveiligheidsbelevingsindex. Ook in de hiervoor genoemde wijken met relatief veel listings en/of reviews in de wijk, zoals de Da Costabuurt, Weesperzijde, Weteringschans en Oude Pijp, wordt over het algemeen meer overlast van toeristenverhuur ervaren dan gemiddeld. Toch staat de toeristische draagkracht hier niet onder druk. Er zijn echter ook wijken die een relatief hoog aantal listings hebben in de wijk, maar waar de overlast van toeristenverhuur lager is dan gemiddeld, zoals in de wijk Erasmuspark het geval is. In sommige wijken wordt veel overlast van toeristenverhuur gerapporteerd, terwijl het relatieve aanbod van vakantieverhuur hier lijkt mee te vallen. Op 21

plekken als de Burgwallen-Oude Zijde rondom het centrum is het goed mogelijk dat overlast van toeristenverhuur voor een gedeelte afhankelijk is van daar waar de toeristen zich begeven gedurende hun verblijf in de stad en of ze zich dus veel bewegen in de buurt van het vakantieverhuur adres, of elders. In wijken als Osdorp-Midden is de piek van overlast van toeristenverhuur moeilijker te verklaren. Figuur 11. Overlast van toeristenverhuur (%) in 2023

Bron: O&S: WiMRA [Dataset], 2023 veel beter dan gemiddeld

>0,7%

beter dan gemiddeld

0,8% - 2,3%

rond het stedelijk gemiddelde

2,4%– 5,6%

slechter dan gemiddeld

5,7%-7,2%

veel slechter dan gemiddeld

>7,2%

Stedelijk gemiddelde

4,0%

Figuur 12. Ontwikkeling overlast van toeristenverhuur in eigen buurt (% veel) per stadsdeel

22

Bron: O&S: WiMRA [Dataset], 2023

23

Sociale cohesie De ervaren sociale cohesie toont een andere spreiding over de wijken. Nieuw-West scoort hier het laagst in 2023, maar ook in de jaren daarvoor is de sociale cohesie hier lager dan gemiddeld in de stad (figuur 13 en figuur 14). Over de hele stad is de sociale cohesie iets toegenomen van een 5,6 naar een 6. Van de kwetsbare wijken scoren Burgwallen Oude-Zijd, Burgwallen-Nieuwe Zijde en de Oosterparkbuurt slechter dan gemiddeld in Amsterdam. De rest van de kwetsbare wijken liggen rond het stedelijk gemiddelde. Ook de wijken waar relatief veel listings en/of reviews zijn, scoren rond het stedelijk gemiddelde in de stad. De sociale cohesie lijkt op het eerste gezicht dus niet veel lager te zijn in de wijken waar het relatieve aanbod van vakantieverhuur hoog is, en ook niet in de wijken waar overlast van toeristenverhuur hoog is, op de drie kwetsbare wijken na. Figuur 13. Sociale cohesie (rapportcijfer 1-10) in 2023

Bron: O&S, Veiligheidsmonitor [Dataset], 2023 veel beter dan gemiddeld

>6,4

beter dan gemiddeld

6,3 – 6,4

rond het stedelijk gemiddelde

5,8 – 6,2

slechter dan gemiddeld

5,6 – 5,7

veel slechter dan gemiddeld

<5,5

Stedelijk gemiddelde

6,0

24

Figuur 14. Sociale cohesie score per stadsdeel (score 1-10)

Bron: O&S, Veiligheidsmonitor [Dataset], 2023

Correlaties leefbaarheidsindicatoren en aanbod vakantieverhuur Om een beeld te krijgen van de samenhang tussen het aanbod van vakantieverhuur in de stad en de leefbaarheidsindicatoren zijn correlatiecoëfficiënten berekend tussen deze variabelen (bijlage 2). Correlatiecoëfficiënten kunnen aangeven dat er een samenhang (positief of negatief) bestaat tussen twee (of meerdere) indicatoren/variabelen, maar er kan niet gesproken worden over oorzakelijke verbanden (het één veroorzaakt het ander). Daarvoor zijn meer geavanceerde onderzoekstechnieken nodig die niet vallen binnen de kaders van dit onderzoek. Methodologische reflectie Om te corrigeren voor de grootte van een wijk wordt er gekeken naar het Airbnb-aanbod per 100 woningen. Op basis hiervan wordt ook een ondergrens dan wel drempelwaarde gedefinieerd voor welke wijken meegenomen worden in de analyse op basis van een minimaal aantal listings per 100 woningen. De drempelwaarde is bepaald door middel van een histogram, waarbij bij 1,5 het grootste deel van de wijken met een relatief laag aantal listings uit de data gefilterd werd. Dit betekent dat de data uit de overgebleven wijken meer representatief is voor wijken waarin vakantieverhuur in redelijke mate voorkomt. Bij het hanteren van drempelwaarde 0 worden alle wijken meegenomen in de analyse. Bij de woningvoorraad is geen rekening gehouden met de type bouw van de woningen.

Dit kan wel invloed hebben op de hoeveelheid woningen in een wijk en ook de aantrekkelijkheid voor vakantieverhuur. Correlaties tussen vakantieverhuur (zowel listings als reviews) en de indicator “sociale cohesie” zijn berekend over elk jaar vanaf 2015 tot en met 2023. De correlaties tussen vakantieverhuur en “overlast toeristenverhuur” zijn slechts over de jaren 2019, 2021 en 2023 berekend, gezien deze indicator alleen in deze jaren opgevraagd is. De datapunten zijn dus opgebouwd uit een jaartal, relatief aanbod en de leefbaarheidsindicator. Hieruit volgt dus dat het aantal datapunten voor “overlast toeristenverhuur” een stuk lager is, wat invloed kan hebben op hoe accuraat de correlaties zijn.

In figuur 15 zijn de significante correlaties tussen het aantal actieve listings per 100 woningen in het stadsdeel, en overlast van toeristenverhuur in het stadsdeel weergegeven. Ook zijn weergegeven de correlaties tussen het aantal reviews per 100 woningen in het stadsdeel en overlast van toeristenverhuur in het stadsdeel. Wanneer er significante samenhang wordt gevonden is er uitsluitend sprake van positieve correlaties tussen het aantal listings en reviews in de stadsdelen en de ervaren overlast van toeristenverhuur; dus hoe hoger het aantal listings of 25

reviews, hoe meer overlast van toeristenverhuur en andersom. Wanneer geen drempelwaarde wordt gehanteerd, wordt voor het aantal listings de sterkste correlatie gezien in Zuid, West en Oost. Wanneer een drempelwaarde wordt vastgesteld, valt voor de meeste stadsdelen de significante correlatie weg, door de beperkte hoeveelheid data die overblijft. Voor de drempelwaarde van 1.5 listings per 100 woningen, is er alleen een significante correlatie tussen het aanbod en de overlast voor stadsdelen Centrum en Zuid. Dit komt hoogstwaarschijnlijk omdat in andere stadsdelen voor de drempelwaarde 1.5 te weinig wijken overblijven met een voldoende aantal relatieve listings. Enkel in stadsdeel Zuid is er een significante samenhang tussen het aantal reviews en ervaren overlast van toeristenverhuur voor alle drempelwaarden. In sommige stadsdelen verschijnt de significantie van deze correlatie bij hogere aantallen reviews. Dit kan te verklaren zijn doordat wijken met relatief weinig reviews, en daarmee dus weinig vakantieverhuur, uit de berekening gefilterd worden. Figuur 15. Significante correlaties tussen het aantal actieve Airbnb listings en reviews per 100 woningen en overlast toeristenverhuur

Centrum

Listings per 100

Listings per 100

Reviews per 100

Reviews per 100

woningen: Geen

woningen:

woningen: Geen

woningen:

drempelwaarde

Drempelwaarde

drempelwaarde

Drempelwaarde

0,45

=> 1,5 listings per

=> 8 reviews per

100 woningen

100 woningen

0,45

Nieuw-West Noord Oost

0,36

West

0,29

Zuid

0,54

0,51 0,47

0,56

0,48

Zuidoost

In figuur 16 is de correlatie berekend tussen het aantal beschikbare listings per 100 woningen en de sociale cohesie in de wijk voor de verschillende stadsdelen. In de tabel is te zien dat sommige stadsdelen, zoals Centrum, Zuid, Oost en West een redelijk stabiele correlatiecoëfficiënt hebben naarmate de drempelwaarde verhoogd wordt. Bij Centrum zien we een sterke negatieve correlatie, wat betekent dat sociale cohesie daalt wanneer het aantal listings in het stadsdeel toeneemt. Bij Zuid is deze correlatie op dezelfde manier aanwezig, maar minder sterk dan in Centrum. Opvallend is de positieve relatie in stadsdeel Noord; de sociale cohesie is toegenomen tegelijkertijd met het aantal actieve listings in de wijk. Doordat de relaties niets zeggen over een oorzakelijk verband kan dit moeilijk worden geduid, maar denkbaar is dat stadsdeel Noord ook op positieve manieren profiteert van de komst van ander publiek naar het stadsdeel waardoor de sociale cohesie toeneemt. De vraag is of deze positieve verbanden blijven bestaan of dat ze in de toekomst ook afnemen wanneer toeristen de wijken ‘overnemen’ en buurtbewoners zich minder thuis gaan voelen. Ook voor het relatieve aantal reviews wordt de sterkste negatieve correlatie gevonden in stadsdeel Centrum, wel iets minder sterk dan bij het aantal actieve listings.

In stadsdeel Oost wordt iets sterkere samenhang gevonden dan bij het aantal actieve listings.

26

Figuur 16. Significante correlaties tussen het aantal actieve Airbnb listings per 100 woningen en sociale cohesie Aantal listings per

Aantal listings per

Aantal reviews per

Aantal reviews per

100 woningen:

100 woningen:

100 woningen:

100 woningen:

Geen

Drempelwaarde

Geen

Drempelwaarde

drempelwaarde

=> 1,5 listings per

drempelwaarde

=> 8 reviews per

100 woningen -0,59

Nieuw-West

-0,32

Noord

0,40

Oost

-0,53

-0,34

-0,47

West

-0,23

-0,20

-0,20

Zuid

-0,28

-0,37

-0,27

Zuidoost

-0,58

100 woningen

Centrum

-0,44

-0,44

0,35 -0,41

-0,33

-0,27

Kortom, overlast van toeristenverhuur lijkt in sommige gevallen inderdaad samen te hangen met het aanbod en gebruik van vakantieverhuur; daar waar meer overlast van toeristenverhuur wordt ervaren, lijken ook meer listings aanwezig. Echter, het gebruik van Airbnb, op basis van de reviews lijkt alleen voor stadsdeel Zuid te correleren met de overlast van toeristenverhuur. Ook sociale cohesie hangt in meerdere gevallen significant samen met vakantieverhuur, al is deze relatie minder eenduidig dan bij overlast door toeristenverhuur. Dat is op zichzelf niet verwonderlijk omdat sociale cohesie een zeer breed concept is, waar veel factoren mogelijk mee gemoeid zijn. Hierbij zullen dus ook altijd andere factoren in de wijk, zoals bevolkingssamenstelling, verhuisdynamiek, buurtvoorzieningen, inrichting openbare ruimte, type woningen, criminaliteit etc. in overweging moeten worden genomen. Tenslotte, hoewel er een daling is geweest in het aanbod en gebruik van vakantieverhuur in de stad, kunnen de gevolgen van vakantieverhuur voor leefbaarheid in wijken blijven bestaan. Meer vakantieverhuur hangt samen met meer overlast. Afname van sociale cohesie lijkt minder van toepassing om eventuele gevolgen voor leefbaarheid in wijken te identificeren, met name omdat andere factoren ook een rol kunnen spelen bij het verhogen/verlagen van sociale cohesie.

27

Literatuur

Kamerstukken II, 2019-2020, 35353, nr. 3 Gallagher, L. (2017).The Airbnb story: How three ordinary guys disrupted an industry, made billions...and created plenty of controversy. Boston: Houghton Mifflin Harcourt. Gemeente Amsterdam (2021a): Toeristische verhuur van woonruimte; Rapportage 1 januari 2020 – 31 december 2020. Gemeente Amsterdam (2021b, 1 januari). Beleidskader Huisvestingsverordening Amsterdam 2020. Gemeente Amsterdam. Opgehaald van https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=&cad=rja&uact=8 &ved=2ahUKEwjjwIz9ztFAxWq_7sIHXQhAMAQFnoECA8QAw&url=https%3A%2F%2Fassets.amsterdam.nl%2F publish%2Fpages%2F1026185%2Fbeleidskader_huisvestingsverordening_per_2022.pdf &usg=AOvVaw2GM1tPQpjdPu38RAU7TYit&opi=89978449 Gurran, N., & Phibbs, P. (2017). When tourists move in: How should urban planners respond to Airbnb? Journal of theAmerican Planning Association,83(1), 80–92 Nieuwland, S., & Van Melik. R. (2020). Regulating Airbnb: how cities deal with perceived negative externalities of short-term rentals, Current Issues in Tourism, 23:7, 811-825, https://doi.org/10.1080/13683500.2018.1504899 Onderzoek en Statistiek. (2019). Toerisme MRA 2017-2018. Opgehaald van https://onderzoek.amsterdam.nl/publicatie/toerisme-mra-2017-2018 Onderzoek en Statistiek. (2021). Toerisme MRA 2019-2020.

Opgehaald van https://onderzoek.amsterdam.nl/publicatie/toerisme-mra-2019-2020 Onderzoek en Statistiek. (2024a). Toeristische draagkracht van wijken in Amsterdam in 2023. Geraadpleegd van https://onderzoek.amsterdam.nl/publicatie/toeristische-draagkrachtvan-wijken-in-amsterdam-in-2023 Onderzoek en Statistiek. (2024b). Toerisme MRA 2023-2024. Geraadpleegd van https://onderzoek.amsterdam.nl/publicatie/toerisme-mra-2023-2024 Van Melik, R. & Nieuwland, S. (2018). Stedelijke worsteling met Airbnb. Geografie.nl. Opgehaald van https://geografie.nl/artikel/stedelijke-worsteling-metAirbnb#:~:text=Toch%20proberen%20Barcelona%2C%20New%20York,euro%20voor% 20Airbnb%20in%20Barcelona. 28

Verhage, N., & Van der Zee, E. (2022). Toerisme in het platformtijdperk. AGRORA, 2, pp. 28-30. Geraadpleegd op 1 november 2023, van http://www.agora-magazine.nl/wpcontent/uploads/2023/04/2022-2-Varia.pdf VNG. (z.d.). Handreiking toeristische verhuur van woonruimte, voor de gemeentelijke uitvoeringspraktijk. Opgehaald van https://vng.nl/sites/default/files/2021-08/handreikingtoeristische-verhuur-van-woonruimte_20210714.pdf

29

Bijlagen Technische bijlage 1: scrape data De verhuur van woningen aan toeristen wordt in kaart gebracht door middel van scraping van advertenties op Airbnb. Deze data is verkregen via Inside Airbnb. De door webscraping verkregen data zijn indicatief en kunnen door technische storingen mogelijk tot een kleine onderschatting van het totale aanbod leiden. Toch worden deze cijfers als uitgangspunt genomen, omdat we voor deze listings ook een schatting kunnen maken van het gebruik, op basis van het aantal reviews. De gegevens worden vervolgens bewerkt door O&S. Alleen advertenties met een aangegeven locatie binnen de Gemeente Amsterdam zijn meegenomen. Een belangrijke kanttekening hierbij is dat de locatie niet exact bekent is, waardoor sommige advertenties die op de grens van een wijk liggen mogelijk in een andere wijk worden ingedeeld. De uiteindelijke data bevat voor advertenties geregistreerd binnen de gemeente Amsterdam het aantal listings en het aantal reviews over de periode 2015 t/m februari 2024.

30

Technische bijlage 2: berekening correlaties Om relaties tussen verschillende variabelen en indicatoren te onderzoeken zijn correlaties berekend. Correlaties kunnen aangeven dat er een mogelijk verband bestaat tussen twee (of meerdere) factoren, maar kunnen niet uitsluiten dat er andere verklaringen bestaan en er kan dus niet gesproken worden over oorzakelijke verbanden. In de tabellen in het rapport zijn correlaties per stadsdeel weergegeven. Hierbij is geprobeerd de correlatie tussen Airbnb vakantieverhuur en leefbaarheid in kaart te brengen. De activiteit van het vakantieverhuur is uitgedrukt in zowel de beschikbare “listings” (aanbod aan vakantieverhuur) als reviews (daadwerkelijk verhuurde listings, aangetoond door een recensie van een huurder). Om een vergelijkbare maatstaf te creëren voor deze twee factoren, zijn ze vergeleken met het woningaanbod van het betreffende wijk/stadsdeel: Aanbod per 100 woningen = Totale aanbod (wijk) / Totale woningvoorraad (wijk) * 100 Reviews per 100 woningen = Totale aantal reviews (wijk) / Totale woningvoorraad (wijk) * 100

Door het aanbod aan vakantieverhuur te vergelijken met de woningvoorraad, is een beeld te krijgen over de relatieve “drukte” aan vakantieverhuur binnen dat stadsdeel. Correlatie berekening Correlaties tussen leefbaarheidsindicatoren en Airbnb vakantieverhuur zijn berekend over de jaren waarin zowel data over de indicator als Airbnb data beschikbaar was. Hierbij worden per wijk de twee variabelen naast elkaar gelegd en gebruikt om het verloop van de twee variabelen te meten in de vorm van correlatie. Door elke wijk als individueel datapunt te nemen, kan de correlatie van het overkoepelende stadsdeel berekend worden. Hierin geldt dus: hoe meer beschikbare data, hoe accurater de correlatie. De correlatie geeft aan hoe sterk de relatie is tussen twee variabelen. Een correlatie van 1.0 betekent een perfecte positieve correlatie (als één variabele stijgt, stijgt de andere variabele ook), -1.0 betekent een perfecte negatieve correlatie (als één variabele stijgt, daalt de andere variabele) en 0 betekent dat er geen correlatie is tussen de variabelen. Ook is er getoetst op significantie met p = 0.05.

31