Rapportage 1e kwartaal 2021 over Woningbouwplan 2018-2025 (stand van zaken per 31 maart 2021) (2)

1e Kwartaalrapportage 2021 Woningbouwplan 2018-2025 Stand van zaken per 31 maart 2021

Versie 10 mei 2021

Inhoudsopgave I Inleiding ……………………………………………………………………………………………... II Woningbouwambitie 2018-2025 ..………………………..…….…………………………….. 1. Doelstelling 2. Start bouw 1e kwartaal 2021 3. Ontwikkeling planvoorraad 2021 III Sociale huur woningcorporaties 2018-2025…….….………………………………………. 1. Doelstelling 2. Start bouw 1e kwartaal 2021 3. Ontwikkeling planvoorraad corporaties 2021 IV Middeldure huurwoningen 2018-2025……..…….……………………………………….... 1. Doelstelling 2. Start bouw 1e kwartaal 2021 3. Ontwikkeling planvoorraad corporaties 2021 V Overige onderwerpen ………………………….………………………………………........... 1. Woninggrootte start bouw 2020

I

Inleiding

In november 2018 heeft het college het Woningbouwplan 2018-2025 vastgesteld. Sindsdien is elk half jaar uitgebreid gerapporteerd over de voortgang van de woningbouwproductie, de ontwikkelingen van de planvoorraad en de vereveningsruimte in het Vereveningsfonds. Bij de actualiteit over het middensegment op 18 november jl. is aan de commissie WB toegezegd om in 2021 elk kwartaal kort en bondig te rapporteren over de voortgang waarbij de focus wordt gelegd op middeldure huur en sociale huur corporaties. Dit is de eerste compacte kwartaalrapportage van 2021. Er is eenmalig een onderdeel toegevoegd, en wel de woninggrootte van de projecten die in 2020 in aanbouw zijn genomen. Het was technisch niet mogelijk om dit nog mee te nemen in de grote woningbouwrapportage met de stand van zaken per 1 januari 2021.

II

Woningbouwambitie

1. Doelstelling Het college heeft een bouwambitie vastgesteld van 52.500 woningen voor de periode 2018-2025. Dit betekent de start bouw van gemiddeld 7.500 woningen per jaar. 2. Startbouw 1e kwartaal 2021 In het eerste kwartaal zijn 1.694 permanente zelfstandige woningen in aanbouw genomen. Bijna de helft van de woningen liggen in stadsdeel Zuidoost (783 woningen). Daarnaast is gestart met de bouw van 24 onzelfstandige woningen. Deze tellen echter niet mee in het Amsterdamse bouwcijfer.

Sociale huur Middeldure huur Dure huur Koopwoningen Totaal

Start bouw 382 728 390 194 1.694

3. Ontwikkeling planvoorraad 2021 De planvoorraad voor 2021 omvatte aan het begin van het jaar 13.934 woningen. Het gaat om een grote hoeveelheid van grotere en kleinere plannen op gemeentelijke locaties, in bestaande woonwijken en in transformatiegebieden. In het eerst kwartaal zijn 1.694 woningen in aanbouw genomen. Een substantieel deel van woningen betreft middeldure huurwoningen, namelijk 728 woningen. In het eerste kwartaal van 2021 zijn meer middeldure huurwoningen in aanbouw genomen dan in heel 2020. De verdeling is segmenten is in onderstaande tabel opgenomen.

Sociale huur (incl. particulier)

planvoorraad 1-1-2021 4.095

Middeldure huur Dure huur en koop

4.271 5.499

onbekend totaal

69 13.934

Start bouw 1e kwartaal 382 728 584 0 1.694

De planvoorraad voor de periode april-december 2021 omvat 10.838 woningen. De projecten zijn in een ver gevorderd stadium. De gemeentelijke sturingsmogelijkheden zijn daarbij beperkt.

Sociale huur (incl. particulier) Middeldure huur Dure huur en koop Onbekend Totaal

planvoorraad 1-4-2021 3.117 3.064 4.595 62 10.838

In het eerste kwartaal zijn ca 1.400 woningen uit de planvoorraad van het begin van het jaar doorgeschoven naar 2022. Een aantal projecten heeft meer tijd nodig om tot een aanvraag van de omgevingsvergunning en start bouw te komen. Ervaring leert dat uiteindelijk 40-50% van de planvoorraad doorschuift naar latere jaren. Voor een aantal kleine particuliere transformatieprojecten is het marktsegment “onbekend”. De projecten zijn in de planvoorraad opgenomen omdat een huisnummerbeschikking is verleend en dat betekent in de meeste gevallen start bouw op korte termijn. Ervaring leert dat het veelal om vrije sectorwoningen gaat.

III

Ambitie sociale huur corporaties 2018-2025 1. Doelstelling

Het college heeft een ambitie vastgesteld van 17.500 sociale corporatiewoningen voor de periode 2018-2025. Dit betekent de start bouw van gemiddeld 2.500 woningen door woningcorporaties per jaar. 2. Start bouw 1e kwartaal 2021 In het 1e kwartaal zijn 3 projecten in aanbouw genomen met in totaal 298 woningen. Het gaat om 1 project in de Zuidas, 1 project in de Ringzone Nieuw West en 1 project in de Kolenkitbuurt. 3. Ontwikkeling planvoorraad woningcorporaties 2021 De planvoorraad voor de komende 3 kwartalen omvat 2.257 permanente zelfstandige woningen en 250 tijdelijke woningen (op Zeeburgereiland). Het gaat om 29 projecten. De planvoorraad is op niveau gebleven. Er is een project toegevoegd (acquisitie sociale huur van een marktpartij) en 3 (kleinere) projecten zijn doorgeschoven. Het gaat hierbij om planningen en geen zekerheden. Er kunnen in de praktijk altijd knelpunten ontstaan die tot vertraging leiden. Een slagingspercentage van 50-60% is gebruikelijk. De voortgang van de projecten wordt periodiek besproken met de corporaties. Eventuele knelpunten komen ook aan de orde in het bestuurlijk overleg stad-stadsdelen. Indien nodig worden projecten voorgedragen in het Doorbraakteam Woningbouw. Dit is in het eerste kwartaal van 2021 niet gebeurd.

IV Ambitie middeldure huurwoningen 2018-2025 1. Doelstelling Het college heeft een ambitie vastgesteld van 11.690 woningen voor de periode 2018-2025. Dit betekent de start bouw van gemiddeld 1.670 woningen per jaar. 4. Start bouw 1e kwartaal 2021 In het eerste kwartaal zijn 5 projecten in aanbouw genomen met in totaal 728 woningen. Het gaat om 3 projecten in Zuidoost, 1 in Noord en 1 in West. 5. Ontwikkeling planvoorraad middeldure huur 2021 In de planvoorraad zitten 3.064 middeldure woningen. De gemeente benut alle mogelijke kansen en volgt actief de voortgang van 36 projecten. Het gaat om een groot aantal verschillende ontwikkelaars, corporaties en een enkel collectief. De meeste projecten en woningen liggen in Nieuw West, Zuidoost en Oost. Het gaat hierbij om planningen en geen zekerheden. Er kunnen in de praktijk altijd knelpunten ontstaan die tot vertraging leiden. Een slagingspercentage van 50-60% is gebruikelijk. Een belangrijk deel van de projecten ligt volgens de ambtelijke opdrachtgevers van de gemeente op schema voor start bouw in 2021. Bezwaar- en beroep kunnen echter voor vertraging zorgen en ook de aanbesteding moet geregeld zijn. In deze fase zijn de sturingsmogelijkheden van de gemeente beperkt. Het initiatief ligt bij de ontwikkelaar. Er zijn door marktpartijen geen projecten aangedragen voor bespreking in het Doorbraakteam Woningbouw.

De bijeenkomsten van januari, maart en april zijn daardoor komen te vervallen. De eerstvolgende bijeenkomst is eind mei.

V. Overige Onderwerpen 1. Woninggrootte projecten start bouw 2020 ( in gebruiksoppervlakte, gbo) Het college rapporteert sinds 2016 jaarlijks over de grootte van alle in aanbouw genomen woningen. De gemiddelde stedelijke woninggrootte is in de afgelopen jaren gedaald van 78 m².in 2016, via 63 m2 in 2019, naar 58 m² in 2020. Met name de koopwoningen zijn de afgelopen jaren gemiddeld kleiner geworden, van gemiddeld 114 m² in 2016 naar gemiddeld 87 m² in 2020. Dit heeft te maken met de marktsituatie. Woningen worden kleiner doordat woningprijzen harder stijgen dan de inkomens. Ook kunnen ontwikkelaars door de schaarste relatief kleine woningen verkopen voor een relatief hoge prijs. Daarnaast spelen ook de onderliggende projecten een rol . In 2020 wegen de projecten op Oostenburg (stedelijk, hoge dichtheid) sterk door in het gemiddelde. Figuur met gemiddelde woninggrootte naar segment (inclusief studenten- en jongerenwoningen), exclusief tijdelijke woningen) met start bouw 2016 - 2020 140 120 100

2016

80

2017

60

2018

40

2019

20

2020

0 sociale huur

middeldure huur

dure huur

koop

totaal

Bovenstaande figuur geeft de gemiddelde woninggrootte aan. Binnen de segmenten is er sprake van een behoorlijke spreiding. In onderstaand overzicht is voor de productie 2020 de verdeling naar woninggrootteklasse aangegeven (exclusief tijdelijke woningen). sociale huur

<40m2

middeldure huur

40-70m² 70-90m²

dure huur

>=90M² koop 0%

20%

40%

60%

80%

100%

In de categorie koop en dure huur is in 2020 een grote diversiteit aan woningen in aanbouw genomen. In de sociale huur is in 2020 bijna de helft van alle in aanbouw genomen woningen kleiner dan 40 m². Dit komt omdat het voornamelijk om woningen voor jongeren en studenten gaat. Bij de middeldure huur zijn de meeste in aanbouw genomen woningen tussen de 40 m² en 70 m². Een klein aantal middeldure en dure huurwoningen die aanbouw genomen zijn genomen, zijn kleiner dan 40 m². Het gaat hier om projecten met afspraken van vóór de beleidsregels voor kleine huurwoningen of om projecten waar de gemeente geen grondeigenaar is. De gemiddelde woninggrootte was in 2020 58 m² en verschilt aanzienlijk per stadsdeel. Het hangt n belangrijke mate samen met de aantallen per segment. Daarbinnen wordt de grootte beïnvloed door de specifieke aard van de betrokken projecten. Tabel met gemiddelde woninggrootte naar stadsdeel en segment van in aanbouw genomen woningen in 2020, inclusief studenten- en jongerenwoningen, exclusief tijdelijke woningen*

sociale huur

middeldure huur 59,4 75,2

dure huur 79,1 49,9 66,3 95,6 49,0 60,6 74,3

koop 63,0 92,3 88,7 116,8 118,8 105,3

Totaal (Stadsdeel) 64,7 53,0 66,4 72,8 49,7 68,2 43,9

Centrum 37,7 Nieuw-West 54,5 Noord 54,5 44,5 Oost 47,4 West Zuid 26,9 47,5 Zuidoost * Een lege cel betekent dat er geen woningbouw in dat segment in dat stadsdeel was, of te weinig vulling voor een betrouwbaar gemiddelde.

Samenvatting woninggrootte 2020 De gemiddelde woninggrootte van de in aanbouw genomen woningen is sinds 2016 afgenomen en dat komt vooral door het kleiner worden van de koopwoningen. De grootte van de middeldure huurwoningen is ongeveer gelijk gebleven sinds 2017. Kerncijfers:  De gemiddelde woninggrootte van alle woningen is 58 m².  De gemiddelde woninggrootte van koopwoningen is 87 m².  De gemiddelde woninggrootte van dure huurwoningen is 66 m².  De gemiddelde woninggrootte van middeldure huurwoningen is 50 m².  De gemiddelde woninggrootte van reguliere sociale huurwoningen is 51 m².  De gemiddelde woninggrootte van studentenwoningen is 23 m²