Raadsvoordracht vaststelling Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie d.d. 28-3-2023.docx

Nummer < automatisch > Directie

< automatisch >

Voordracht voor de Raadsvergadering van 7-6-2023

Portefeuille Agendapunt Datum besluit

Grond en Ontwikkeling < automatisch > College van B en W, 11-4-2023 Onderwerp

Vaststellen exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1.

2. 3.

4. 5.

Kennis te nemen van de inhoud van de ingediende zienswijzen naar aanleiding van de terinzagelegging van het ontwerp exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie zoals opgenomen in de bijgevoegde Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen. In te stemmen met de bijgevoegde Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen en de zienswijzen als bedoeld onder beslispunt 1 ontvankelijk te verklaren. Het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie, met identificatienummer NL.IMRO.0363.N2201EPGST-VG01 gewijzigd, ten opzichte van het ontwerp exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie zoals ter inzage heeft gelegen, vast te stellen overeenkomstig de van dit besluit onderdeel uitmakende Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen. Te verklaren dat Afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en herstelwet van toepassing is waardoor eventuele beroepsprocedures vlotter kunnen worden afgewikkeld. Kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 87 van de gemeentewet is opgelegd op bijlage 3 “financiële toelichting exploitatieplan”. Dit in verband met de belangen genoemd in art. 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid (Woo). De geheimhouding is opgelegd voor een periode van 20 jaar en loopt af op 31-12-2042.

Wettelijke grondslag

Artikel 6.15, lid 1 Wro jo. artikel 6.14, lid 1 Wro Artikel 1.1 lid 1 onder a, jo. Bijlage II onder A onder 1 van de Crisis- en Herstelwet (Chw) Artikel 87 van de Gemeentewet jo. artikel 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid Bestuurlijke achtergrond

Aanleiding Op 16 december 2009 heeft de gemeenteraad van Amsterdam gelijktijdig met het bestemmingsplan Buiksloterham het exploitatieplan vastgesteld. Het exploitatieplan is het publiekrechtelijk kader voor het verhalen van gemeentelijke kosten voor de transformatie van Buiksloterham in Amsterdam Noord van bedrijventerrein naar woonwerkgebied. Bij deze kosten wordt gedacht aan onder andere de kosten van grondwerken en de aanleg van voorzieningen als wegen, oevers en groen. In de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) is specifiek aangegeven welke kosten dit zijn. Deze kostenposten in het voorliggende exploitatieplan zijn daarop gebaseerd. Het exploitatieplan geldt voor percelen in volledig eigendom waarvoor geen anterieure overeenkomst is afgesloten. Het exploitatieplan is niet van toepassing op percelen die in

erfpacht zijn uitgegeven. Artikel 6.15 van de Wro verplicht de gemeente om het exploitatieplan Buiksloterham in basis jaarlijks te herzien. Bij het herzien van het exploitatieplan kan blijken dat een hogere of lagere exploitatiebijdrage moet worden gevraagd als gevolg van actualisatie van de kosten en opbrengsten. Van 2012 tot 2015 zijn een aantal niet-structurele herzieningen van het exploitatieplan vastgesteld door de gemeenteraad. Een structurele herziening van het exploitatieplan betrof het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening die de raad op 27 december 2017 heeft vastgesteld. Tegen deze 5e Herziening Exploitatieplan Buiksloterham is destijds door twee grondeigenaren beroep ingesteld bij de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Dit beroep had onder andere betrekking op de taxatie inbrengwaarde en de onderbouwing van de looptijd van het exploitatieplan. Op 13 maart 2019 heeft de Raad van State uitspraak gedaan en het Raadsbesluit vernietigd (AbRS 13 maart 2019, 201801752/1/R1, ECLI:NL:RVS:2019:827). Wegens deze vernietiging herleeft de 4e herziening van het exploitatieplan Buiksloterham uit 2015. Dat is momenteel het vigerende herziening van het exploitatieplan. De commissie RO is hierover geïnformeerd in de commissievoordracht van 2 juni 2019 Uitspraak Raad van State 5e herziening exploitatieplan Buiksloterham.

Direct na de vernietiging is gestart met de reparatie, zijnde deze voorliggende (gerepareerde) 5e herziening exploitatieplan. Het opstellen ervan heeft geruime tijd geduurd, onder andere vanwege het op de juiste wijzen duiden van de rechterlijke uitspraak. Deze was namelijk voor meerdere uitleg vatbaar. Vooral omvatte de uitspraak de verplichting alle gronden binnen het gebied opnieuw te taxeren. Dit vormt een omvangrijke en complexe opdracht voor een taxateur. Het vinden van een taxateur die in staat en bereid was dit te doen was niet eenvoudig en nam veel tijd in beslag. Vervolgens heeft de uitvoering van die opdracht door te taxateur ruim anderhalf jaar in beslag genomen. Het voorliggende exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie bevat, net als de vorige 5e herziening, structurele wijzigingen waarvoor de ontwerpherziening van het exploitatieplan ter inzage heeft gelegen. Naar aanleiding van de bovengenoemde uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn onderdelen van voorliggende herziening van het exploitatieplan geactualiseerd en aangevuld, zoals de taxatie inbrengwaarde en onderbouwingen van de ramingen. Hiermee is de herziening als het ware gerepareerd en in overeenstemming gebracht met de bovenvermelde uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Doel De (gerepareerde vijfde) herziening exploitatieplan Buiksloterham vormt na inwerkingtreding het actuele kader om aan omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen van particuliere grondeigenaren in Buiksloterham waarmee geen anterieuredanwel posterieure overeenkomsten zijn afgesloten een exploitatiebijdrage te verbinden. Geldend publiekrechtelijk kader Binnen het plangebied gelden de volgende bestemmingsplannen en wijzigingsplan: Bestemmingsplan Buiksloterham (vastgesteld door de gemeenteraad 16 december 2009), Eerste partiële herziening Buiksloterham (vastgesteld 29 november 2012), Tweede partiële herziening Buiksloterham ( vastgesteld op 29 mei 2013), Derde partiële herziening Buiksloterham (vastgesteld 30 oktober 2013), Wijzigingsplan Waterkavel Buiksloterham ( vastgesteld 3 maart 2015), Vierde partiële herziening Buiksloterham

(vastgesteld op 20 december 2016 ), Vijfde partiële herziening Buiksloterham (vastgesteld op 27 november 2019), Zesde partiële herziening Buiksloterham (vastgesteld op 13 juli 2022), Zevende partiële herziening Buiksloterham (vastgesteld op 22 juni 2022) en de Achtste partiële herziening Buiksloterham (vastgesteld op 14 september 2022). Sinds de ter inzagelegging van de ontwerp herziening van het exploitatieplan vanaf 27 juli 2022, zijn de zesde, zevende en achtste partiële herziening van het bestemmingsplan Buiksloterham vastgesteld danwel in werking getreden. Deze nieuwe in werking getreden partiële herzieningen van het bestemmingsplan Buiksloterham zijn verwerkt in de voorliggende herziening exploitatieplan. Het exploitatieplan Buiksloterham is vastgesteld op 16 december 2009 en onherroepelijk sinds 22 december 2011. De eerste herziening van het exploitatieplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 19 december 2012, de tweede op 18 december 2013, de derde op 17 december 2014 en de vierde op 16 december 2015. Momenteel vigeert de laatstgenoemde vierde herziening van het exploitatieplan. Procedure Buiksloterham is aangewezen als grootstedelijk gebied (bij collegebesluit van 24 mei 2016). Op grond van artikel 6.14, eerste lid, van de Wro heeft het ontwerpherziening van het exploitatieplan 6 weken ter inzage gelegen vanaf 27 juli 2022.

Belanghebbenden hebben een zienswijze kunnen indienen. De gemeenteraad is bevoegd tot vaststelling van de herziening van het exploitatieplan. Onderbouwing besluit

Ad. 1. Kennis te nemen van de inhoud van de ingediende zienswijzen en Ad. 2. In te stemmen met de Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen en de zienswijzen ontvankelijk te verklaren. Het ontwerp exploitatieplan 5e herziening reparatie (hierna Herziening) heeft met ingang van 27 juli 2022 gedurende zes weken voor belanghebbenden ter inzage gelegen met de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen. Gedurende deze periode zijn zes zienswijzen ingediend van grondeigenaren in Buiksloterham. Deze zienswijzen zijn tijdig ontvangen en ingediend door belanghebbenden en daarmee ontvankelijk. In zijn algemeenheid komt uit de zienswijzen naar voren dat grondeigenaren zich niet kunnen verenigen met het ontwerp van de Herziening omdat het niet zou voldoen aan de wet, keuzes en uitgangspunten onvoldoende zijn gemotiveerd (voornamelijk adressant I) en dat zij het – kort samengevat - niet eens zijn met de stijging van de kosten tov de 4e herziening exploitatieplan uit 2015, de gehanteerde methodiek ter bepaling van de inbrengwaarde, de hoogte van aftrekposten die voor grondeigenaren van toepassing kunnen zijn en de stijging van het bedrag per gewogen eenheid waarmee de exploitatiebijdrage bepaald wordt (voornamelijk van adressanten I tot en met IV en VI. De zienswijze van adressant V heeft kort samengevat betrekking op de hoogte van de saneringskosten op zijn perceel).

In de bijgevoegde Nota van beantwoording en wijzigingen is per aangedragen zienswijze aangegeven dat het exploitatieplan volgens de wettelijke systematiek tot stand is gekomen en genoegzaam is gemotiveerd. De systematiek van het exploitatieplan draagt ertoe bij dat de kosten van de grondexploitatie van Buiksloterham over de eigenaren en gemeente evenredig wordt verdeeld.

Een aantal zienswijzen (van adressanten II tot en met IV) gaat daarnaast in op mogelijke bouwplannen van grondeigenaren welke op grond van het vigerend planologisch regime niet mogelijk zijn en daarmee ook geen onderdeel zijn van het exploitatieplan. Omdat deze zienswijzen geen betrekking hebben op de Herziening die ter inzage heeft gelegen zijn deze zienswijzen daarom ongegrond. De zienswijzen zijn gedeeltelijk gegrond, ongegrond of worden voor kennisneming aangenomen. Voorgesteld wordt om de Herziening gewijzigd vast te stellen overeenkomstig bijgevoegde Nota van beantwoording en wijziging. Hierin zijn naast de beantwoording van de zienswijze (onderdeel A van de Nota van beantwoording en wijzigingen) ook de wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen aangegeven, alsmede de ambtshalve wijzigingen opgenomen (onderdeel B van de Nota van beantwoording en wijzigingen). De belangrijkste voorgestelde wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen betreffen: het hanteren van gemiddeld gezien kleinere woningen per wooncategorie, de differentiatie naar segmenten woningbouw op basis van aantallen woningen in plaats van m² BVO en het schrappen van kavel 74 (Grasweg 49) uit het exploitatieplan.

Daarnaast worden nog enkele ambtshalve wijzigingen voorgesteld die voornamelijk betrekking hebben op het verwerken van de 6e, 7e en 8e partiële herziening bestemmingsplan Buiksloterham in de voorliggende herziening van het exploitatieplan en daarnaast heeft een algehele prijspeilaanpassing plaatsgevonden waarin kosten en opbrengsten zijn geïndexeerd van 1-1-2022 naar 1-1-2023. Deze laatste betreft tevens de taxatie inbrengwaarde, welke met waardepeildatum 15-3-2022 en als bijlage 12 onderdeel was van de ontwerpherziening 5e herziening reparatie, en welke geactualiseerd is naar waardepeildatum 1-1-2023. Deze geactualiseerde taxatie is opgenomen in bijlage 12 bij voorliggende Herziening en vervangt daarmee de vorige versie zoals in het ontwerp bij de stukken was gevoegd. Uit deze actualisatie is gebleken dat de totale gebruikswaarde is gedaald door met name de getemperde vastgoedmarkt en de stijging van het overdrachtsbelastingtarief per 1 januari 2023 van 8% naar 10,4%. De complexwaarde is gestegen door met name de hogere kosten van de grondexploitatie. Omdat de complexwaarde voor de meeste percelen als hoogste waarde geldt is de totale inbrengwaarde gestegen ten opzichte van de taxatie inbrengwaarde zoals onderdeel was bij de Herziening.

Voor een overzicht van de ingediende zienswijzen en de beantwoording daarvan en de voorgestelde wijzigingen naar aanleiding van de ingediende zienswijzen als ook de ambtshalve wijzigingen ten opzichte van de Herziening, wordt verwezen naar bijlage Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen. Ad. 3. In te stemmen met de vaststelling van het exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie Het bestemmingsplan Buiksloterham (2009) heeft tot doel een organische herontwikkeling van het bedrijventerrein naar een woon-werkgebied. Het bestemmingsplan kent gemengde bestemmingen (‘Bedrijf’ en ‘Gemengd’) waarin een diversiteit aan functies mogelijk is, variërend van wonen, kantoren, bedrijven en horeca. Met inachtneming van het bestemmingsplan kunnen particuliere eigenaren en bestaande erfpachters hun eigen percelen her-ontwikkelen. Eigenaren hebben gelet op het bestemmingsplan een grote mate van vrijheid om te bepalen wanneer zij welke functie en in welke omvang willen realiseren. De gemeente faciliteert de transformatie van Buiksloterham door een derde van het gebied opnieuw in erfpacht uit te geven en zorg te

dragen voor de (her)inrichting van een aanzienlijk deel van de openbare ruimte. In het bestemmingsplan worden bouwplannen mogelijk gemaakt waarop de financiële bepalingen van de Wet ruimtelijke ordening van toepassing zijn. Het exploitatieplan vormt de juridische basis voor het verhaal van kosten op particuliere grondeigenaren met wie geen anterieure overeenkomst is gesloten. Voor bouwplannen op door de gemeente uit te geven gronden, op gronden van bestaande erfpachters dan wel particuliere grondeigenaren met wie een anterieure overeenkomst is gesloten, vindt geen zogenaamd ‘kostenverhaal’ middels dit exploitatieplan plaats. Het kostenverhaal is in dat geval immers anderszins verzekerd middels de grondprijs, erfpachtbeleid en/of een exploitatiebijdrage op basis van een overeenkomst. Begrenzing plangebied Het plangebied van de herziening volgt de begrenzing van het bestemmingsplan Buiksloterham en wordt globaal begrensd door het midden van de Klaprozenweg aan de noordzijde; aan de oostzijde door het midden van het Buiksloterkanaal, via de Distelkade naar de Klaprozenweg; aan de westzijde door het midden van Zijkanaal I en het IJ; en aan de zuidzijde door de Grasweg, het midden van het Tolhuiskanaal en het New Technology Centre van Shell.

Reden structurele herziening van het exploitatieplan De voorliggende herziening van het exploitatieplan heeft betrekking op de zogenaamde structurele onderdelen: het bouwprogramma, kavelbegrenzing, looptijd, kostenramingen en opbrengsten zijn geactualiseerd op basis van de stand van zaken van de ontwikkeling van het gebied. Vanwege het structurele karakter van voorliggende herziening kan worden gesproken van een structurele herziening van het exploitatieplan dat, volgens artikelen 6.15 in samenhang met artikel 6.14 van de Wro, wordt voorbereid met toepassing van afd. 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (kennisgeving en de ter inzage legging om gelegenheid te geven tot het indienen van zienswijzen). Wijzigingen ten opzichte van de momenteel vigerende herziening exploitatieplan (4e herziening 2015) Deze 5e herziening exploitatieplan reparatie bevat zogenaamde ‘structurele’ wijzigingen. De belangrijkste wijzigingen zijn: - De kavelkaart en het maximale programma per kavel zijn geactualiseerd op basis van de vastgestelde planologische wijzigingen (herzieningen van het bestemmingsplan, wijzigingsplan en verleende omgevingsvergunningen) ten opzichte van het bestemmingsplan Buiksloterham 2009; - Actualisatie van de nog te realiseren kosten en opbrengsten (oa.

grondprijzen) naar prijspeil 1-1-2023; - Verlenging van de looptijd van het exploitatieplan naar 2030 op basis van de Structuurvisie 2040, de Omgevingsvisie 2050 en het actuele faseringsoverzicht met gemeentelijke werkzaamheden (bouw- en woonrijp maken en gronduitgiften); - Volledige hertaxatie van de inbrengwaarde waarbij alle kadastrale percelen binnen het exploitatiegebied opnieuw getaxeerd zijn; - Geconcludeerd is dat er op kavel 74 meer m² BVO vergund is (11.072 m² BVO) ten opzichte van wat was opgenomen in de vigerende 4e herziening exploitatieplan 2015 en het ontwerp 5e herziening exploitatieplan reparatie. Hiermee resteren er geen m²’s BVO meer waarover kostenverhaal verschuldigd is, is er geen sprake meer van een aangewezen bouwplan en dient deze kavel (Grasweg 49) geen onderdeel meer te zijn van het exploitatieplan. De kavel is geschrapt op het kaartmateriaal, de grondopbrengsten zijn vervallen, de kosten van inbrengwaarde, sloop en sanering

-

-

voor deze kavel zijn vervallen en het totale exploitatiegebied is iets kleiner geworden. Dit betreft specifiek een wijziging ten opzichte van het ontwerp exploitatieplan 5e herziening reparatie; Ten aanzien van de kosten voor grondwerk en sanering zijn naast kosten voor grondwerk en sanering op gemeentelijke kavels en openbare ruimte nu ook de kosten voor erfpacht- en particuliere kavels opgenomen; Toevoeging van een subsidie van € 15 mln. vanuit het Rijk ter dekking van de saneringskosten van meerdere gemeentelijke kavels; Voor wat betreft de woninggrootte per wooncategorie wordt aangesloten bij de uitgangspunten die hiervoor zijn vastgelegd in de Herijking investeringsbesluit Buiksloterham van november 2020 (hierna: HIB). Voor vrije sector is dit 90 m² gebruiksoppervlak (‘GO’), sociaal 65 m² GO, middeldure huur marktconform 50 m² GO en middeldure huur marktcontrair 80 m² GO. Hiermee wordt er afgestapt van de 125 m² BVO per vrije sector woning en sociale woning. Dit betreft specifiek een wijziging ten opzichte van het ontwerp exploitatieplan 5e herziening reparatie; De differentiatie naar segmenten woningbouw vindt niet meer plaats op basis van m2 BVO maar conform gemeentelijk beleid op basis van aantallen woningen.

Deze aanpassing op zichzelf leidt tot een stijging van het totaal aantal woningen doordat uit wordt gegaan van gemiddeld gezien kleinere (marktconforme) woningen, een stijging van het totaal aantal gewogen eenheden doordat wonen vrije sector nu meer m² BVO bevat ten opzichte van de andere categorieën en daarmee tot een lager bedrag per gewogen eenheid. Dit betreft specifiek een wijziging ten opzichte van het ontwerp exploitatieplan 5e herziening reparatie.

Een compleet overzicht van de wijzigingen ten opzichte van de 4e herziening, inclusief wijzigingen ten opzichte van het ontwerp herziening van het exploitatieplan, staat opgenomen in onderdeel ‘Overzicht wijzigingen exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie’ van de toelichting van de Herziening. De bovenstaande wijzigingen hebben effect op de hoogte van de aan particuliere grondeigenaren op te leggen exploitatiebijdragen. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden per kavel, waaronder het te hanteren programma en de inbrengwaarde, wijzigt de op te leggen netto exploitatiebijdrage in meer of mindere mate. Resultaat exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie Geconcludeerd wordt dat de totale kosten in het exploitatieplan nog steeds lager zijn dan de totale grondopbrengsten. Hierdoor zijn de netto te verhalen kosten dus nog steeds volledig verhaalbaar, net als in de voorgaande herzieningen van het exploitatieplan uit 2009. Conform de methodiek van de grondexploitatiewet en het exploitatieplan worden de netto te verhalen kosten verdeeld over alle eigenaren cq. kavels binnen het exploitatiegebied. In Buiksloterham betreft dit zowel particulier grondeigendom als ook nog uit te geven gemeentelijke kavels en reeds in erfpacht uitgegeven kavels. Bij deze verdeling van de kosten geldt het principe ‘de zwaarste schouders dragen de zwaarste lasten’.

De kavels (en dus eigenaren) met de hoogste opbrengstpotentie zullen dan ook het meeste bijdragen in de kosten en dus de hoogste (bruto) exploitatiebijdragen kennen. In Buiksloterham zit de hoogste opbrengstpotentie voornamelijk op de gemeentelijke kavels en de reeds in erfpacht uitgegeven kavels. Het merendeel van de totaal te verhalen kosten uit het exploitatieplan is dus toe te rekenen aan deze kavels. Het kostenverhaal wordt hierbij verzekerd via de grondprijs in de grondexploitatie (uitgifte in erfpacht en/of meerwaarde erfpacht).

Ad. 4. Crisis- en herstelwet (Chw) Buiksloterham is als ruimtelijk project aangewezen in bijlage II, onderdeel A onder 1 van de Chw. Als gevolg daarvan is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Chw van toepassing. Dit dient bij het besluit te worden aangegeven en heeft onder meer tot gevolg dat bijzondere procedurele bepalingen van toepassing zijn op een beroepsprocedure na vaststelling van het exploitatieplan bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ad. 5. Geheimhouding op bijlage 3 ‘financiële toelichting exploitatieplan’ Het college van B&W heeft een geheimhouding opgelegd op de bijlage 3 ‘financiële toelichting exploitatieplan’ op grond van artikel 5.1 tweede lid onder b van de Woo (de financiële en economische belangen van de gemeente). De geheimhouding geldt voor een periode van 20 jaar en loopt af op 31-12-2042. De opgelegde geheimhouding is om redenen van de financiële en economische positie van de gemeente. Als er geen geheimhouding wordt opgelegd dan worden de belangen van de gemeente over de grondexploitatie en de (lopende) onderhandelingen met partijen en ontwikkelaars benadeeld. Openbaarmaking zou de economische en financiële belangen van de gemeente kunnen schaden. Financiële onderbouwing

Financiële onderbouwing: ja Consequenties gedekt?

ja

Overige toelichting: Relatie met de grondexploitatie Buiksloterham De grondexploitatie en het exploitatieplan zijn twee verschillende en aparte instrumenten die niet onlosmakelijk aan elkaar verbonden zijn. De daadwerkelijke gemeentelijke investeringen en inkomsten worden verantwoord in de grondexploitatie Buiksloterham. In de grondexploitatie zijn onder andere de kosten voor de openbare ruimte (wegen, parken, bruggen) opgenomen die deels worden verhaald bij de particuliere grondeigenaren via het exploitatieplan. Tegenover deze kosten zijn in de grondexploitatie inkomsten opgenomen in de vorm van grondopbrengsten uit uitgifte in erfpacht, meerwaarde erfpacht na transformatie en exploitatiebijdragen conform het exploitatieplan of exploitatiebijdragen op basis van (anterieure danwel posterieure) overeenkomsten. De grondexploitatie is het gemeentelijke begrotingsinstrument waarin de beoogde investeringen en bouwmogelijkheden (opbrengsten) over de gehele looptijd zijn opgenomen ook als deze nog niet juridisch planologisch mogelijk zijn gemaakt. De grondexploitatie kent een eigen plansaldo waarover via het meerjarenperspectief grondexploitatie jaarlijks wordt gerapporteerd richting gemeenteraad. De grondexploitatie kent een positief saldo van afgerond € 35 mln. (netto contante waarde, Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2023, prijspeil 1-1-2022).

Het exploitatieplan is het publiekrechtelijke instrument om het wettelijk verplichte kostenverhaal bij ontwikkelingen op particuliere grondeigendommen te regelen en is onlosmakelijk verbonden aan wat er mogelijk is op basis van het geldende bestemmingsplan. De systematiek van het exploitatieplan gaat er, conform de wet,

vanuit dat alle in het gebied betrokken percelen worden gesloopt en weer worden herontwikkeld volgens het vigerende bestemmingsplan (dat is het bestemmingsplan Buiksloterham 2009). Omdat er geen sprake is van actieve grondpolitiek, beslissen particuliere grondeigenaren en erfpachters in de praktijk zelf of en zo ja wanneer ze hun kavel her-ontwikkelen. De gemeente heeft door deze geleidelijke transformatie weinig zekerheid ten aanzien van (het moment van) de realisatie van de exploitatiebijdragen. Behalve op gemeentelijke kavels uiteraard, de uitgifte daarvan heeft ze zelf in de hand. NB. dat is een inherent risico bij het vaststellen van een exploitatieplan en staat los van deze herziening. De relatie tussen de grondexploitatie en het exploitatieplan heeft met name betrekking op het feit dat de daadwerkelijke investeringen in de openbare ruimte zijn opgenomen en verantwoord worden in de grondexploitatie Buiksloterham en dat eventuele exploitatiebijdragen die volgen uit het exploitatieplan opgenomen worden in de grondexploitatie zodra deze zich voordoen. Op grond van het exploitatieplan zijn tot heden al een aantal exploitatiebijdragen gerealiseerd en dus verwerkt in de grondexploitatie Buiksloterham.

Daarnaast zijn met diverse andere partijen, met het exploitatieplan als uitgangspunt, privaatrechtelijke afspraken gemaakt over kostenverhaal die zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst. De totale kosten in het exploitatieplan blijken nog steeds lager dan de totale grondopbrengsten. Hierdoor zijn de netto te verhalen kosten dus in beginsel nog steeds volledig verhaalbaar. Op te leggen exploitatiebijdragen worden verantwoord in de grondexploitatie Buiksloterham. Voor een extra toelichting wordt verwezen naar bijlage ‘GEHEIM financiële toelichting exploitatieplan’. Conclusie: Geheimhouding

Op grond van art. 87 van de Gemeentewet, gelet op art. 5.1 lid 2 van de Wet open overheid, heeft het college van B&W een geheimhouding opgelegd op de bijlage 3 ‘financiële toelichting exploitatieplan’. De geheimhouding is opgelegd voor een periode van 20 jaar en loopt af op 31-12-2042. De opgelegde geheimhouding is om redenen van de financiële en economische positie van de gemeente. Als er geen geheimhouding wordt opgelegd dan worden de belangen van de gemeente over de grondexploitatie en de (lopende) onderhandelingen met partijen en ontwikkelaars benadeeld. Openbaarmaking zou de economische en financiële belangen van de gemeente kunnen schaden. Welke stukken treft u aan? Registratienr. 1 2 3

Naam Bijlage 1. Exploitatieplan Buiksloterham 5e herziening reparatie inclusief bijbehorende bijlagen 1 t/m 20 d.d. 28-32023 Bijlage 2. Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen inclusief reactie taxateur op zienswijzen d.d. 283-2023 Bijlage 3. GEHEIM “financiële toelichting exploitatieplan” d.d.

28-3-2023

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Grond & Ontwikkeling, Marian Steenhagen, 06-20361931, M.Steenhagen@Amsterdam.nl Grond & Ontwikkeling, Nard Koppen, 06-83638204, N.Koppen@Amsterdam.nl

1 2 3 4 5 6 7

Classificatiegegevens Classificatie Wie legt geheimhouding op? Gaat het stuk geheim door naar de commissie en/of raad? Einddatum Uiterlijke einddatum Grondslag Motivatie

Openbaar, m.u.v. Bijlage 3. GEHEIM financiële toelichting College van B&W Bijlage 3. GEHEIM “financiële toelichting exploitatieplan” gaat geheim door naar de raad De geheimhouding wordt opgelegd voor een periode van 20 jaar tot 2042 31-12-2042 Art. 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid (Woo) De opgelegde geheimhouding is om redenen van de financiële en economische positie van de gemeente. Als het college geen geheimhouding oplegt dan worden hier de belangen van de gemeente over de grondexploitatie en de (lopende) onderhandelingen met partijen en ontwikkelaars benadeeld. Openbaarmaking zou de economische en financiële belangen van de gemeente kunnen schaden.