Raadsvoordracht lening wooncoöperaties

Nummer < automatisch > Directie

< automatisch >

Voordracht voor de Raadsvergadering van 7 juli 2021

Portefeuille Agendapunt Datum besluit

Bouwen en Wonen < automatisch > College van B en W 8 juni 2021

Onderwerp

Vaststellen van de Verordening Stimuleringslening wooncoöperaties Amsterdam houdende regels over het verstrekken van leningen aan wooncoöperaties voor het realiseren van sociale en middeldure huurwoningen in Amsterdam.

De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. In te stemmen met de Verordening Stimuleringslening wooncoöperaties Amsterdam zoals opgenomen in bijlage 1, met als belangrijkste kenmerken en voorwaarden: a. Het betreft een lening voor de planfase en een lening voor de realisatiefase van de ontwikkeling van woningen door wooncoöperaties b. Het maximale totale leenbedrag is € 50.000 euro per woning c. Het rentepercentage is 1,5% d. De maximale looptijd is 15 jaar na oplevering e. De lening kan worden aangevraagd via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) f. SVn zal het traject van aanvraag tot en met uitbetaling van de lening verzorgen g. De lening komt ook beschikbaar voor de financiering van de aankoop door een wooncoöperatie van corporatiewoningen

2. Kennis te nemen van de participatie

Wettelijke grondslag

Artikel 147 Gemeentewet Gemeentelijke verordeningen worden door de raad vastgesteld voor zover de bevoegdheid daartoe niet bij de wet of door de raad krachtens de wet aan het college of de burgemeester is toegekend. Artikel 149 Gemeentewet De raad maakt de verordeningen die hij in het belang van de gemeente nodig oordeelt. Artikel 160, eerste lid, aanhef en onder a en b, van de Gemeentewet a. Het college is in ieder geval bevoegd het dagelijks bestuur van de gemeente te voeren, voor zover niet bij of krachtens de wet de raad of de burgemeester hiermee is belast.

b. beslissingen van de raad voor te bereiden en uit te voeren, tenzij bij of krachtens de wet de burgemeester hiermee is belast; Artikel 4:23, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht Een bestuursorgaan verstrekt slechts subsidie op grond van een wettelijk voorschrift dat regelt voor welke activiteiten subsidie kan worden verstrekt. Artikel 10:3, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht: Een bestuursorgaan kan mandaat verlenen, tenzij bij wettelijk voorschrift anders is bepaald of de aard van de bevoegdheid zich tegen de mandaatverlening verzet.

Bestuurlijke achtergrond

Het college van Burgemeester en wethouders van Amsterdam heeft op 12 mei 2020 het Eindrapport ‘Aan de slag met wooncoöperaties!’ vastgesteld. Het Eindrapport is besproken met de raadscommissie Wonen en Bouwen (WB) op 24 juni 2020 en het is behandeld in de raad op 9 september 2020. Bij het vaststellen van het eindrapport zijn de kaders van de lening aangegeven.

Onderbouwing besluit

De gemeente Amsterdam stimuleert de ontwikkeling van wooncoöperaties.. Een wooncoöperatie is een vorm van collectief wonen waarin bewoners gezamenlijk vormgeven aan zelfbeheer en zelfbestuur binnen de wooncoöperatie. De bewoners van een wooncoöperatie vormen vaak een gemeenschap waarin binnen de gekozen vorm van collectief wonen veel met elkaar wordt gedeeld: variërend van bijvoorbeeld een gemeenschappelijke tuin tot een gezamenlijk huishouden, van gemeenschappelijk ingekochte zorg tot een gezamenlijke opvang van kinderen. Nadat eerder al een actieplan is opgesteld en intussen de eerste kavels zijn uitgegeven voor de ontwikkeling van nieuwe wooncoöperaties, start het college nu met een financieringsregeling. Hiermee stapt het college in het financieringsgat dat momenteel bestaat omdat marktpartijen slechts voor een deel van de nieuwbouwkosten een lening wil afsluiten, en waardoor tot voorheen wooncoöperaties moeilijk van de grond kwamen. Met deze baanbrekende stap verlaagt het college de drempel voor het opstarten van een wooncoöperatie aanzienlijk. In de praktijk is gebleken dat banken zeer terughoudend zijn bij het financieren van wooncoöperaties, ook wanneer er sprake is van een sluitende businesscase voor het project. De doelgroep, vaak huishoudens met lage en middeninkomens, dient noodzakelijkerwijs zelf een deel van de financiering te regelen.

Uit onderzoek blijkt dat de gedeeltelijke bancaire financiering en de eigen financiële middelen van de leden van de wooncoöperatie onvoldoende is om de volledige investering in de te realiseren woningen te bekostigen. Het college stelt nu een eerste tranche van 20 miljoen euro beschikbaar, wat de bouw

mogelijk maakt van zo’n 400 betaalbare woningen in coöperatief verband. Op basis van het collegebesluit over het Eindrapport is de lening uitgewerkt. Wooncoöperaties kunnen onder voorwaarden een lening krijgen om het mogelijke financieringsgat te overbruggen. Bij het uitwerken van de financieringsregeling in de verordening zijn de kaders gehanteerd die in het collegebesluit zijn meegegeven. Algemene kaders waren: - Het past binnen wet- en regelgeving omtrent financiering - De financiering voorziet in een behoefte waar banken en andere commerciële partijen niet in kunnen of willen voorzien. - Het is eenvoudig voor zowel de wooncoöperatie als de ambtelijke organisatie De financieringsopgave kent twee typen opgaven en de financieringsregeling bestaat dus uit twee leningen. - Lening 1 Planfase: de voorfinanciering tot het moment van erfpachtuitgifte. Er is in deze fase nog geen (hypothecaire) financiering mogelijk. - Lening 2 Realisatiefase: de financiering om het gat te dichten wat overblijft nadat van de totale stichtingskosten de eigen inleg van minimaal 5% en het maximaal bij de bank (of andere financier) te lenen bedrag is afgetrokken. De financieringsopgave kent twee typen opgaven en de financieringsregeling bestaat dus uit twee leningen. - Lening 1 Planfase: de voorfinanciering tot het moment van erfpachtuitgifte.

Er is in deze fase nog geen (hypothecaire) financiering mogelijk. - Lening 2 Realisatiefase: de financiering om het gat te dichten wat overblijft nadat van de totale stichtingskosten, exclusief erfpacht, de eigen inleg van minimaal 5% en het maximaal bij de bank (of andere financier) te lenen bedrag is afgetrokken. Algemene voorwaarden en uitgangspunten voor de leningen zijn: - Aanvragers van leningen zijn alleen wooncoöperaties. - De wooncoöperatie legt eerst een eigen inbreng in. Op basis van de eigen inbreng wordt het leenbedrag bepaald. Dit is in lening 1 (planfase) en lening 2 (realisatiefase) anders uitgewerkt. - Er sprake is van een gezonde businesscase en een sluitende kasstroom, dat betekent dat de lening kan worden terugbetaald. Beoordeling hiervan zal onder meer plaatsvinden door SVn - De leningen (1 en 2) wordt door SVn verstrekt. De gemeente financiert SVN hiervoor in rekening courant. Er wordt alleen een lening verstrekt voor sociale en middeldure huurwoningen die voldoen aan de randvoorwaarden die gelden voor wooncoöperaties, zoals de erfpachtovereenkomst en de eisen die de gemeente stelt aan de statuten van de wooncoöperatie. - Het maximale leenbedrag (Lening 1+Lening 2) wordt bepaald op basis van het financieringsgat.

Het financieringsgat wordt bepaald op basis van de stichtingskosten, exclusief erfpacht, verminderd met een eigen inleg van minimaal 5% van de stichtingskosten en bancaire financiering voor het project. - Er geldt een maximum van €50.000 per woning (zelfstandig of onzelfstandig).

-

-

Er wordt bij het beschikken van beide leningen uitgegaan van een door SVn geadviseerde maximale hoofdsom, looptijd en rentepercentage. Het uitgangspunt bij de lening is aflossing op basis van 30 jaar annuïtaire aflossing. Omdat de looptijd maximaal 15 jaar is (gerekend vanaf oplevering) zal het bedrag dat na 15 jaar nog niet is afgelost in een keer afgelost moeten worden. De wooncoöperatie dient dus te zorgen voor herfinanciering van het overgebleven bedrag. Meestal heeft deze financier, een recht van hypotheek op het onderpand gevestigd. De gemeente zal eveneens een recht van hypotheek vestigen op het onderpand ter zekerheid van voldoening van de stimuleringslening.

Ad 1 a en b. Lening 1 Planfase Lening 1 wordt verstrekt voor maximaal de geraamde kosten voor de planfase in de businesscase. Er wordt maximaal 3x de eigen inleg geleend. Bij een eigen inleg van €2.000 per woning is de lening dus maximaal €6.000 per woning. Er geldt een maximum van €15.000 per woning. De rente van de lening gaat lopen bij het ingaan van de lening maar de aflossing start vanaf het moment van oplevering. Tot die tijd hoeft op lening 1 niet te worden afgelost. Lening 2 Realisatiefase Lening 2 wordt verstrekt voor het resterende financieringsgat tot een maximum van €50.000 per woning (voor lening 1+2 samen). De eigen inleg dient minimaal 5% van de stichtingskosten te bedragen. Ter onderbouwing van het financieringsgat dient de wooncoöperatie een financieringsplan, risico analyse en offerte van de bancaire financiering aan te leveren. Daarnaast wordt bewijs gevraagd dat de wooncoöperatie over voldoende eigen middelen beschikt. Ad 1 c. Rentepercentage Het voorgestelde rentepercentage voor 2021 bedraagt 1,5%. In de verordening is een bepaling opgenomen dat het college bevoegd is het rentepercentage jaarlijks te wijzigen.

Ten aanzien van het bepalen van de rentepercentage gelden de volgende uitgangspunten: - Er wordt aangesloten bij het marktconforme tarief van de banken die een tarief hanteren tussen de 1,5% (GLS) en 3% - Er wordt één rentepercentage voor Lening 1 en Lening 2 gehanteerd Op basis van deze uitgangspunten is het voorstel om een rentepercentage te hanteren van 1,5% per jaar, over de gehele periode van de lening. Jaarlijks wordt het rentepercentage getoetst en eventueel aangepast. Hiertoe is een bepaling opgenomen in de concept verordening. De rente voor de stimuleringslening is vast gedurende de maximale looptijd van 15 jaar na oplevering van het wooncomplex. Burgemeester en wethouders stellen jaarlijks de rente vast. De datum waarop de aanvraag bij SVn wordt ingediend is bepalend, welke

vastgestelde rente aangeboden wordt. Ad 1 d. Looptijd van 15 jaar 15 jaar na oplevering moet de lening worden afgelost. Dit kan bijvoorbeeld door herfinanciering. Het spreekt voor zich dat een langere looptijd voor zowel wooncoöperaties als banken comfortabeler is. Het doel van de lening is echter het vereenvoudigen van de (initiële) financiering en het inspringen bij marktfalen op dit punt. Indien na 15 jaar onvoldoende is afgelost beslissen burgemeester en wethouders of en onder welke voorwaarden de lening eventueel wordt voortgezet. Ad 1 e en f. Bij de vaststelling van het eindrapport is besloten om de uitvoering van financieringsregeling uit te besteden bij een externe partij. Verkend is welke partijen de regeling uit kunnen voeren. Het uitgangspunt was om een partij te selecteren die: - Onafhankelijk is van financierende banken - Ervaring heeft met beheer en uitvoering gemeentelijke financieringsfaciliteit - Ervaring met beoordeling van bouwprojecten voor/door particulieren - Een vergunning heeft voor het verstrekken van (particuliere) financiering - Een langdurige betrokkenheid bij de uitvoering van de lening kan garanderen Aangezien de financiering van wooncoöperaties geen regulier financieel product betreft zijn er geen partijen die hier al een trackrecord op kunnen laten zien.

Verkend is welke partijen vergelijkbare leningen verstrekken aan groepen particulieren en welke van deze partijen het beste voldoet aan bovenstaande criteria. Bijvoorbeeld RVO, BNG of andere verstrekkers van leningen met een maatschappelijk doel. In de praktijk blijkt dat alleen SVn aan alle bovengenoemde criteria voldoet en ook gericht is op het uitvoeren van dergelijke leningen voor gemeenten. Ook andere partijen betrokken bij het financieringsvraagstuk van wooncoöperaties zoals Banken (Rabo en Triodos), BZK en !WOON, wijzen SVn aan als meest geschikte uitvoerder op dit moment. De gemeente heeft een deelnemingsovereenkomst met SVn, de leningen kunnen hier onder geschaard worden. Het product zakelijke stimuleringsovereenkomst, dat onderdeel is van de deelnemingsovereenkomst, sluit aan op de voorgestelde leningen voor wooncoöperaties. Hierin staan ook standaard voorwaarden. Ad 1 g. Naast de kaveluitgifte door de gemeente is het mogelijk dat een woningcorporatie bezit verkoopt aan een wooncoöperatie. Ook voor dit type ontwikkeling is het mogelijk een lening aan te vragen. Dit kan alleen als: 1. de betreffende woningbouwcorporatie ook bereid is de woningen te verkopen aan de initiatiefnemers en er tussen beide partijen overeenstemming is over het bedrag en het moment van verkoop. 2. Het bestaande erfpachtrecht omgezet kan worden naar de erfpachtvoorwaarden

die gelden voor wooncoöperaties (AB2016) en de wooncoöperatie (in oprichting) deze voorwaarden, inclusief de eisen die de gemeente stelt aan statuten, accepteert. 3. Er sprake is een haalbare businesscase en een reëel plan van aanpak. Ad 2 Bij het opstellen van het eindrapport ‘Aan de slag met wooncoöperaties!’ is uitgebreid gesproken met diverse betrokkenen: bestaande en in oprichting zijnde wooncoöperaties, woningbouwcorporaties, banken en andere financiers. Deze partijen hebben zowel input geleverd als de gelegenheid gekregen op tussentijdse concepten te reageren. Voor de uitwerking van de financieringsregeling (en de verordening) is de afgelopen tijd gesproken met de volgende partijen: - vertegenwoordigers van de mogelijke aanvragers van de lening: al actieve wooncoöperaties op de locaties die al eerder aangeboden zijn (De Warren Bajesdorp en de Nieuwe Meent), het platform Wooncoöperaties dat een groot deel van de in Amsterdam actieve wooncoöperaties vertegenwoordigt. - Banken - !WOON – de stichting die initiatieven begeleidt en cursussen verzorgt. - Woningbouwcorporaties/ Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) Deze partijen hebben een conceptuitwerking van de lening ontvangen en hier op gereageerd, daarnaast hebben zij de gelegenheid gekregen om te reageren op de concept verordening. De inhoudelijke reactie staat hieronder per partij vermeld.

Potentiele aanvragers Met het Platform Wooncoöperaties Amsterdam (PWA) is de regeling in een aantal overleggen besproken. Daarnaast waren al ontwikkelende wooncoöperaties (Warren, De Nieuwe Meent) bij het overleg met de banken aanwezig en is met De Nieuwe Meent separaat overleg geweest. Bajesdorp en Vrijcoop hebben per mail gereageerd op de concept uitwerking. De standpunten van wooncoöperaties zijn met name gericht op gunstiger voorwaarden voor de lening wat betreft de volgende drie punten : 1.

hoger maximaal bedrag of geen maximaal bedrag per woning In het eindrapport en de conceptversie die is voorgelegd was sprake van een maximumbedrag van € 40.000. Een maximumbedrag per woning is nodig om zicht te kunnen houden op het leningplafond van €20 miljoen en tegelijkertijd wooncoöperaties wel de zekerheid te bieden dat na de aanvraag van lening 1 ook een bedrag gereserveerd wordt voor lening 2, die twee tot drie jaar later start op het moment dat er met de bouw gestart kan worden. Er zijn zorgen bij initiatiefnemers voor wooncoöperaties dat de bouwkostenstijging zo groot is dat het maximumbedrag onvoldoende is voor het financieren van het gat tussen 5% eigen inleg en de financiering van de bank (ingeschat op 70% van de waarde). Dit kan er toe leiden dat van de wooncoöperaties in deze gevallen een hogere eigen inleg dan 5% nodig is. In de

hier voorliggende regeling is het maximumbedrag van € 40.000 opgehoogd tot € 50.000. Hiermee is er bij de huidige bouwkostenontwikkeling voldoende marge. 2. lagere rente Gecommuniceerd is 2,5% (zoals in de berekening in het eindrapport gehanteerd) Het lager maken van het rente percentage houdt verband met de discussie over marktconformiteit. Enerzijds is er geen referentiekader wat marktconform is (voor de planfase). Anderzijds is het logisch een opslag te rekenen ten opzichte wat banken voor hypothecaire financiering met een vergelijkbare looptijd rekenen. Er wordt voorgesteld bij de start van de regeling, om de regeling te stimuleren, de rente aan de onderkant van de range te hanteren. Tarieven van de banken uit de consultatie lagen tussen de 1,5% (GLS) en 3% In de hier voorliggende regeling is het eerder gecommuniceerde rente percentage van 2,5% verlaagd tot 1,5%. 3. langere looptijd dan 15 jaar Na 15 jaar is het vervelend om te moeten herfinancieren wat nog niet afgelost is. Dat vraagt van zowel wooncoöperaties als banken inspanning. De lening voorziet echter in een marktfalen – na 15 jaar zou de markt de financiering over moeten kunnen nemen door het opgebouwde vermogen en de (over)waarde van het onderpand, zoals ook in het eindrapport is aangegeven.

De termijn is al enigszins verlengd door deze in te laten gaan vanaf oplevering, in plaats van vanaf het moment van afsluiten van de lening. Bij de geadviseerde oplossingen is gezocht naar een goede balans tussen het vinden van een oplossing die de financieringsmogelijkheden voor wooncoöperaties verbetert maar ook nog uitlegbaar is als een marktconforme oplossing (i.v.m. wet- en regelgeving waar de overheid aan gebonden is). Banken (Rabobank, Triodos, GLS) Met de twee Nederlandse banken is, in aanwezigheid van al actieve wooncoöperaties en !WOON, verkend of de regeling inderdaad bijdraagt aan een betere financierbaarheid en is afstemming geweest over onder andere voorwaarden en eisen aan de rechtspersoon. De belangrijkste conclusies zijn: - Voor banken betekent dit niet alleen een nieuw product maar ook het meenemen van het bestuur van de bank en hoe het zich verhoudt tot ECB en nationaal beleid. - Het rentetarief van de gemeentelijke lening ligt logischerwijs boven de tarieven van de bank omdat het risico ervan groter is. - De gemeentelijke regeling maakt de financiering van wooncoöperaties zeker gemakkelijker en is mogelijk een oplossing voor het sprokkelen van andere financieringen. - De regeling heeft geen dempend effect op het rentepercentage van de bancaire financiering.

Met GLS (Gemeinschaftsbank für Leihen und Schenken) is apart overleg geweest over de regeling in aanwezigheid van !WOON. Belangrijkste conclusies: - Een verschil met de Duitsland is dat de rente van overheidsleningen aanzienlijk lager is dan de marktrente. - Overheidsleningen hebben in Duitsland in de regel ook een looptijd van 30 jaar

-

-

Het is positief wanneer de gemeentelijke regeling een vast rentepercentage heeft gedurende de looptijd van 15 jaar. GLS geeft aan dat de gemeentelijke lening bij voorkeur dezelfde looptijd zou hebben als de bancaire financiering. Reactie van gemeente hierop is dat de gemeente geen bank is maar wil faciliteren en interveniëren als de markt het niet oppakt, met als doel om wooncoöperaties tot een succes te maken. Ten aanzien van de herfinanciering van de gemeentelijk lening geeft GLS aan dat zij niet toe kunnen zeggen de herfinanciering op zich te nemen. Goed dat de gemeentelijke lening achtergesteld is.

Woningcorporaties De woningcorporaties hebben al aangegeven maar beperkte mogelijkheden te zien voor overname van bezit door wooncoöperaties. Er zal door hen eerder ingezet worden op beheercoöperaties. De uitwerking van de lening biedt wel de mogelijkheid ook deze vorm te financieren voor het geval deze situatie zich wel voordoet. De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties heeft aangegeven geen opmerkingen te hebben. Financiële onderbouwing

Financiële onderbouwing: ja Financiële onderbouwing: Het college heeft bij de Voorjaarsnota 2021 besloten om €2 miljoen uit de reserve bouwstimulering te reserveren voor de benodigde risicoreservering van 10% van het bij SVn uitstaande bedrag. Hiermee is het mogelijk tot €20.000.000 aan leningen te verstrekken. Dit zal leiden tot een verhoging van de schuldpositie van de gemeente Amsterdam. Op basis van een inschatting van geplande erfpacht uitgiften is dit voldoende voor de periode 2021-2022. Bij aanvraag van lening wordt een bedrag van maximaal € 50.0000 per woning gereserveerd. De leningen worden in fasen verstrekt, lening 2 wordt ongeveer twee tot drie jaar na lening 1 (maximaal € 15.000 per woning) verstrekt. Het totaal van € 20 miljoen euro als uitstaand bedrag zal zo pas over een aantal jaar bereikt worden. De beheervergoeding van 0,5% brengt SVn rechtstreeks ten laste van het rekening courant saldo. Omdat de rente die de wooncoöperaties betalen hoger is dan de beheervergoeding, leidt dit niet tot negatieve financiële gevolgen. Bij het vaststellen van het eindrapport ‘Aan de slag met wooncoöperaties!’ is besloten dat er €50 miljoen beschikbaar komt voor de financieringsregeling. Op basis van de huidige mogelijkheden binnen de begroting is € 20 miljoen beschikbaar voor de komende drie jaar.

Dit is een eerste start, dit bedrag is op basis van de huidige inzichten voldoende voor deze periode. De aangekondigde evaluatie in de tweede helft van 2022 zal ook benut worden voor het bepalen van het leenplafond voor de jaren na 2023 en het indien nodig en mogelijk aanvullen van de daar bij behorende risicoreservering. Investeringsvoorstel Tabel: Basisgegevens investering

Investeringssom

€

Rentepercentage

%

Afschrijvingstermijn (jaar) Kapitaallasten

€

Aanvang kapitaallasten MIP nummer

Tabel: Financiële consequenties van de beslispunten

BATEN Product

I/S

Jaar T

Jaar T+1

Jaar T+2

Jaar T+3

<naam>

<nr.>

<I/S>

€ 0.000,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

<naam>

<nr.>

<I/S>

€ 0.000,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

<naam>

<nr.>

<I/S>

€ 0.000,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0.000,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

Totaal LASTEN Product

I/S

Jaar T

Jaar T+1

Jaar T+2

Jaar T+3

<naam>

<nr.>

<I/S>

€ 0.000,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

<naam>

<nr.>

<I/S>

€ 0.000,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

<naam>

<nr.>

<I/S>

€ 0.000,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0.000,00

€ 0,00

€ 0,00

€ 0,00

Totaal

I=Incidenteel S=Structureel

Consequenties gedekt?

Ja

Overige toelichting: N.v.t. Conclusie: De financiële consequenties van dit voorstel zijn gedekt in de begroting. Geheimhouding

Niet van toepassing Welke stukken treft u aan?

Registratienr.

Naam

< automatisch >

Bekendmaking Verordening Stimuleringslening wooncoöperaties

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Directie Grond en Ontwikkeling: Marije Raap, 06 55 36 50 41, m.raap@amsterdam.nl Directie Wonen: Elly van Sluijs, 06 83 62 00 03, e.van.sluijs@amsterdam.nl