Raadsvoordracht

Nummer < automatisch > Directie

< automatisch >

Voordracht voor de Raadsvergadering van 30 november 2023

Portefeuille Agendapunt Datum besluit

Volkshuisvesting < automatisch > College van B en W 17 oktober 2023 Onderwerp

Vaststellen van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 en Wijziging Leegstandverordening Amsterdam 2024 De gemeenteraad van Amsterdam besluit

1. De Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 en Wijziging Leegstandverordening Amsterdam 2024 vast te stellen, met inachtneming van de Nota van beantwoording, de adviezen van de dagelijks besturen, de reactiebrief op deze adviezen en de wijzigingen van het college in de Nadere regels, met als belangrijkste punten: a. Woonruimteverdeling - Aanpassingen van de beroepsgroepenregeling; - Meetellen 18 tot 23 jarigen bij het huishouden in het kader van stadsvernieuwing; - Economisch daklozen toevoegen als nieuwe urgentiecategorie; - Regels over woning weigeren ook laten gelden voor urgenten MO/BW; - Voorrangsregeling voor Driemonders in Weesp; en - Jongerenvoorrang alleen van toepassing op een deel van de vrijkomende woningen. b. Woonruimtevoorraad - B&B’s in een externe zolderruimte toestaan; - Opnemen van weigeringsgronden bij samenloop van voorraadvergunningen; - Wijziging toelichting over definitie toeristische verhuur, zodat duidelijk wordt dat alleen huizenruil via platforms valt onder de definitie; - Aanpassingen van de opkoopbeschermingsregeling; en - Definitie grondgebonden woningen bij woningvormen verduidelijken. c. Het schaarste onderzoek ter onderbouwing van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024. d. Correctie van verwijzingen naar de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 in de Leegstandverordening. e.

Inwerkingtreding per 1 januari 2024, met tegelijkertijd de intrekking van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020. 2. Het Beleidskader Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 in te trekken. Wettelijke grondslag

Huisvestingswet 2014, artikel 4, eerste lid (jo. artikel 2 van de Huisvestingswet) De gemeenteraad kan uitsluitend bij verordening voor de duur van ten hoogste vier jaar regels geven met betrekking tot het in gebruik nemen of geven van woonruimte en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad. Leegstandwet, artikel 2 De gemeenteraad kan een leegstandverordening vaststellen.

1

Gemeentewet, artikel 147, eerste lid Gemeentelijke verordeningen worden door de raad vastgesteld voor zover de bevoegdheid daartoe niet bij de wet of door de raad krachtens de wet aan het college of de burgemeester is toegekend. Gemeentewet, artikel 149 De raad maakt de verordeningen die hij in het belang van de gemeente nodig oordeelt.

Bestuurlijke achtergrond

Onze stad kent een Huisvestingsverordening met regels voor alle Amsterdamse woningen. De Huisvestingsverordening is er om de woningvoorraad en de leefbaarheid in de Amsterdamse buurten te beschermen en te zorgen voor een eerlijke verdeling en toewijzing van sociale en middeldure huurwoningen. De gemeenteraad heeft eind 2019 de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 vastgesteld. Op grond van de Huisvestingswet heeft een Huisvestingsverordening een maximale geldigheid van vier jaar. Iedere vier jaar moet een schaarsteonderzoek worden gedaan en afhankelijk daarvan kan een nieuwe Huisvestingsverordening worden vastgesteld. In het schaarsterapport dat bij de stukken is gevoegd wordt invulling gegeven aan deze verplichting. De conclusie van het rapport is dat in alle segmenten schaarste is aan woonruimte in Amsterdam. Het college stelt daarom voor de huidige Huisvestingsverordening in te trekken en een nieuwe Huisvestingsverordening vast te stellen. Daarbij is de nieuwe Huisvestingsverordening op enkele beleidsinhoudelijke punten gewijzigd ten opzichte van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020. De inspraakperiode liep van 5 juni tot en met 16 juli 2023. De Nota van beantwoording en de reactie van het college aan de stadsdelen zijn bijgevoegd evenals de stadsdeeladviezen zelf.

Een deel van de wijzigingen (waaronder de vermindering van de B&B quota) zijn opgenomen in de Nadere regels bij de Huisvestingsverordening en betreffen een collegebevoegdheid. Deze wijzigingen zijn op 17 oktober 2023 vastgesteld door het college. U bent hier via een aparte raadsinformatiebrief over geïnformeerd. Het andere deel van de wijzigingen zijn opgenomen in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 en worden middels deze raadsvoordracht ter vaststelling aangeboden aan de raad. Tot slot wordt ook voorgesteld de Leegstandverordening te wijzigen zodat ook in deze verordening verwezen wordt naar de actuele Huisvestingsverordening. Onderbouwing besluit

Algemene toelichting U wordt gevraagd de Huisvestingsverordening 2024 vast te stellen. Daarnaast wordt u gevraagd de Wijziging van de Leegstandverordening vast te stellen zodat ook deze verordening naar de correcte Huisvestingsverordening verwijst. Op grond van de Huisvestingswet heeft een huisvestingsverordening een maximale geldigheid van vier jaar. Iedere vier jaar moet een schaarste-onderzoek worden gedaan en afhankelijk daarvan kan een nieuwe huisvestingsverordening worden vastgesteld. De beleidsvoorstellen zijn eerst vrijgegeven voor inspraak en de stadsdelen en stadsgebied Weesp zijn formeel om advies gevraagd. Er zijn in totaal 253 inspraakreacties ontvangen op de voorstellen. De inspraakreacties hebben geleid tot twee wijzigingen van het inspraakvoorstel voor de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024, namelijk:

-

Het opnemen van een verjaringstermijn bij de recidiveboete bij het overtreden van administratieve vakantieverhuurregels; - Aanpassing van de voorgestelde definitie van laaggelegen woonruimte zodat misbruik van de woningvormingsregels door woningeigenaren wordt voorkomen. De stadsdeeladviezen hebben geleid tot één wijziging, namelijk ook bij een vergunning voor samenvoegen de opkoopbescherming als weigeringsgrond op te nemen. Het college legt nu de resulterende Huisvestingsverordening ter vaststelling voor aan de gemeenteraad. Ad 1a) Woonruimteverdeling - Aanpassingen van de beroepsgroepenregeling; Amsterdam geeft bij de toewijzing van sociale en middenhuurwoningen voorrang aan de maatschappelijke beroepsgroepen van onderwijs, zorg en politie. Per 1 januari 2024 worden de volgende wijzigingen voor de beroepsgroepenregeling voorgesteld: i Speciaal onderwijs ook voorrang geven binnen de groep leraren: Momenteel krijgen leraren op scholen in het primair onderwijs met een schoolweging vanaf 35 voorrang boven andere leraren. Speciaal onderwijs valt niet onder deze groep met de meeste voorrang, terwijl de tekorten in het speciaal onderwijs ook heel hoog zijn. Voorstel is om ook speciaal onderwijs deel te maken van de groep met de meeste voorrang op een woning binnen de groep leraren.

ii Politie aspiranten ook in aanmerking laten komen voor de regeling: Politie aspiranten zijn zeer waardevol voor de politie, maar zij kunnen geen aanspraak maken op studentenhuisvesting en vallen nu ook niet onder de voorrangsregeling voor beroepsgroepen. Ze voldoen namelijk niet aan de voorwaarde dat ze onderdeel uitmaken van de landelijke functiematrix. Voorstel is dat politie aspiranten na een positieve beoordeling van de werkgever in Q4 van de opleiding toch onder de beroepsgroepenregeling kunnen vallen. - Meetellen 18 tot 23 jarigen bij het huishouden in het kader van stadsvernieuwing; Er zit momenteel een hiaat in de regelgeving rond stedelijke vernieuwing met betrekking tot jongvolwassenen. Kinderen tot 18 jaar worden meegerekend met het huishouden bij een verhuizing op basis van een stadsvernieuwingsurgentie in geval van sloop of renovatie, terwijl inwonende jongeren vanaf 23 jaar in dat geval semistadsvernieuwingsurgentie krijgen. Zij komen in aanmerking voor een eigen woning. Voor inwonende kinderen van 18 tot 23 jaar is (nog) niets geregeld. Zij worden niet gerekend tot het huishouden maar hebben ook geen recht op semistadsvernieuwingsurgentie.

Bij renovatie of sloop worden huishoudens met inwonende kinderen van 18 tot 23 jaar gedwongen te verhuizen, maar krijgt het verhuizende huishouden een woning aangeboden die past bij een kleiner huishouden, omdat de 18 tot 23-jarigen niet tot het huishouden gerekend worden. Het voorstel is daarom om inwonende kinderen van 18 tot 23 jaar mee te tellen met het huishouden (conform de wens van de corporaties en huurders). Inwonende kinderen worden in dit voorstel alleen tot het huishouden gerekend indien zij voorafgaand aan de afgifte van de peildatum langer dan vijf jaar onafgebroken ingeschreven hebben gestaan op het adres van de huurder die een stadsvernieuwingsurgentie verkrijgt en daar ook feitelijk gewoond hebben. Daarmee wordt beoogd te voorkomen dat de regeling op oneigenlijke wijze gebruikt wordt door huurders die een grotere woning toegewezen

wensen te krijgen zonder dat hun gezinsomvang dat rechtvaardigt. - Economisch daklozen toevoegen als nieuwe urgentiecategorie; Het college heeft besloten om urgentiecriteria te ontwerpen voor de meest kwetsbare economisch daklozen. Het betreft een groep economisch daklozen die geen toegang krijgt tot de Maatschappelijke Opvang (MO), maar ook na het aanbod in de keten van economisch daklozen van tijdelijk wonen en ondersteuning onvoldoende stappen zet en soms zelfs verslechtert. Ze zijn kwetsbaar, maar kunnen wel op korte termijn zelfstandig wonen, als ze lichte maar op hun situatie toegesneden langduriger ondersteuning kunnen krijgen. Veelal is psychologische hulp zoals traumaverwerking een stabiele woonsituatie een voorwaarde van de behandelaar. Het voorstel is om deze urgentiegroep toe te voegen aan de verordening en op jaarbasis circa 30 mensen die deel uitmaken van deze groep urgentie toe te kennen. Dit voorstel is afgestemd met het Stedelijk Team Economisch Daklozen van de Regenboog Groep en HVO Querido Passantenhotel en pensions. Dit zijn ook de partijen die de meest kwetsbare economisch daklozen voordragen voor urgentie. Zij hebben de kennis en kunde om in te kunnen schatten wie er voor deze urgentie in aanmerking komt. Dit voorstel is ook opgenomen in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting.

- Regels over woning weigeren ook laten gelden voor urgenten MO/BW; In de Huisvestingsverordening en de Nadere regels urgenties is opgenomen dat een urgentieaanvraag wordt geweigerd als de aanvrager een urgentieverklaring had die minder dan twee jaar geleden werd ingetrokken. Een urgentieverklaring wordt bijvoorbeeld ingetrokken wanneer de urgentiehouder een passende woonruimte heeft geweigerd. Hoewel de Centrale Toegang Maatschappelijke Opvang (CTMO) en de zorgaanbieders veronderstelden dat deze weigeringsgrond ook gold voor urgenten die uitstromen uit de maatschappelijke opvang of beschermd wonen, is dat niet zo geregeld in de Huisvestingsverordening. Zij hebben daarom verzocht om de verordening hierop aan te passen. De vrees bij de CTMO is dat cliënten veel vaker woningen zullen weigeren wanneer bekend wordt dat een weigering geen consequenties heeft. Het voorstel is nu dat ook voor de groep die uitstroomt uit de maatschappelijke opvang of beschermd wonen geldt dat een urgentieaanvraag wordt geweigerd als de aanvrager een urgentieverklaring had die minder dan twee jaar geleden werd ingetrokken. - Voorrangsregeling voor Driemonders in Weesp; en Per 1 januari 2023 is vanwege de fusie met Weesp een voorrangsregeling vastgesteld waarbij de bewoners van Weesp voorrang hebben op 60% van het vrijkomende aanbod van corporatiewoningen.

Voor Driemond werd voorgesteld om de stadsdeelvoorrang te behouden in het stadsdeel Zuidoost. Dit was niet in lijn met het advies van de bestuurscommissie van Weesp. In de raadsvergadering van 30 november 2022 heeft de raad motie 521.22 Onderzoek voorrang Driemond bij stadsgebied Weesp aangenomen. Deze motie is in de raadsbrief ‘Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting vrijgegeven voor inspraak’ d.d. 13 februari 2023 afgedaan, waarbij woningzoekenden uit Driemond stadsdeelvoorrang krijgen op aangewezen nieuwbouwcomplexen in het stadsgebied Weesp. Het college heeft er echter bij nader inzien voor gekozen om voor te stellen de voorrangsregeling voor Weesper woningzoekenden gelijk te trekken voor het hele stadsgebied Weesp, inclusief Driemond, gezien de sterke wens van de bestuurscommissie om alle bewoners binnen het stadsgebied Weesp gelijk te behandelen en omdat Driemonders veelal aangewezen zijn op voorzieningen in Weesp. Dit voorstel kan op instemming rekenen van de bestuurscommissie van Weesp. -

Jongerenvoorrang alleen van toepassing op een deel van de vrijkomende woningen

De voorrang voor Amsterdamse jongeren is al sinds 1 januari 2021 opgenomen in de Huisvestingsverordening van Amsterdam en deze voorrang wordt sinds september 2022 uitgevoerd in WoningNet. De bindingseis van de voorrang is gebaseerd op artikel 14 van de Huisvestingswet waarin staat opgenomen dat iemand binding heeft met een gemeente als die persoon in de afgelopen 10 jaar ten minste 6 jaar aaneengesloten in die gemeente heeft gewoond. Na invoering van de voorrang bleek dat veel jongeren die wel degelijk een lang Amsterdams woonverleden hebben met deze bindingsdefinitie toch worden uitgesloten van de regeling. De Huisvestingswet geeft echter geen ruimte om hiervan af te wijken. Daarom is het voorstel om de voorrang voor Amsterdamse jongeren maar op een deel van het vrijkomende aanbod op WoningNet toe te passen. Hierdoor blijft een deel van de jongerenwoningen nog steeds beschikbaar voor regulier woningzoekende jongeren zonder binding met Amsterdam. Om het voor de corporaties werkbaar te houden, is het voorstel om een bandbreedte te hanteren en de voorrang voor Amsterdamse jongeren toe te passen op 30% tot 50% van de vrijkomende jongerenwoningen. Ad 1b) Woonruimtevoorraad - B&B’s in een externe zolderruimte toestaan; Tot 2020 was het beleid dat zolderruimtes ook als B&B gebruikt mochten worden.

Dit zijn ruimtes die niet bouwkundig verbonden zijn met de woning (bijvoorbeeld een woning op de begane grond en de zolder op de vierde verdieping). Op 19 december 2019 heeft de gemeenteraad ingestemd met een wijziging van de Huisvestingsverordening, waarin een onduidelijke bepaling ten aanzien van B&B’s in zolderruimtes was opgenomen. De bepaling gaf onvoldoende helderheid over of B&B’s in zolderruimtes nu wel of niet mochten. De raad heeft op 17 december 2020 een voorstel om de onduidelijke bepaling te wijzigen, zodat duidelijk was dat B&B’s in zolderruimtes niet toegestaan zijn, verworpen. De belangenvereniging Amsterdam Gastvrij heeft in november 2021 een email naar de wethouder Wonen gestuurd waarin Amsterdam Gastvrij stelt dat de gemeente de Huisvestingsverordening niet goed uitvoert en dat voorbij wordt gegaan aan het feit dat de raad bij amendement een voorstel tot wijziging van de verordening heeft verworpen en dus B&B’s op zolder zijn toegestaan. Als reactie op deze e-mail heeft de wethouder Wonen Amsterdam Gastvrij op 22 maart 2022 laten weten de praktijk van 2019 voorlopig aan te houden, dus een B&B in een zolderruimte wel toe te staan, in ieder geval tot aan de wijziging van de Huisvestingsverordening per 1 januari 2023.

Het college heeft op 24 mei 2022 besloten de keuze om B&B’s wel of niet toe te staan in zolders uit te stellen tot de Huisvestingsverordening van 2024. Het voorstel voor de Huisvestingsverordening 2024 is om toe te staan dat zolderruimtes als B&B gebruikt mogen worden en dit te verduidelijken in de Huisvestingsverordening. Het college vindt echter het van groot belang dat de zolderruimtes voldoen aan de bouwvoorschriften en de brandveiligheidseisen. Daarom wordt ook voorgesteld de indieningsvereisten van een aanvraag op dit onderdeel aan te scherpen. De vluchtwegen en rookmelders moeten op de plattegrond van de B&B worden aangegeven. Voorafgaand aan het gebruik wordt dan een controle uitgevoerd waarbij niet alleen aan de eisen van de Huisvestingsverordening moet zijn voldaan, maar ook aan voorwaarden van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving. Zo wordt bevorderd dat zolderruimtes op een verantwoorde manier aan toeristen worden verhuurd. Verder voorkomt het quotum voor B&B dat in de toekomst er veel van deze B&B’s bij zullen komen. Wel is het zo dat de brandveiligheidsrisico’s, ook met de voorgestelde controle, niet geheel zijn weggenomen. De risico’s van het gebruik van een ruimte met hogere brandveiligheidsrisico’s vallen niet geheel te beheersen met wettelijke bouwkundige maatregelen, zoals ook is benadrukt in de stadsdeeladviezen. Het college vraagt de raad

de genoemde risico’s mee te nemen bij de overweging over dit voorstel. - Opnemen van weigeringsgronden bij samenloop van voorraadvergunningen; Vergunningen, Toezicht en Handhaving (VTH) signaleert dat er weigeringsgronden voor voorraadvergunningen ontbreken in de huidige Huisvestingsverordening. Het gaat dan om gevallen waarbij er meerdere voorraadvergunningen worden aangevraagd op een adres. Bijvoorbeeld: een B&B mag alleen gehouden worden in een zelfstandige woonruimte. Als een woning echter middels een kamerverhuurvergunning onzelfstandig is geworden kan de aangevraagde en evident strijdige B&B vergunning op dit moment niet op voorhand geweigerd worden. Door het toevoegen van weigeringsgronden voor dergelijke situaties kan VTH de vergunning weigeren. Ook wordt het voor vergunningaanvragers op voorhand duidelijk welke vergunningen niet gecombineerd kunnen worden, waardoor onnodige aanvragen en daarmee samenhangende kosten en leges, voorkomen kunnen worden. Voor bepaalde voorraadvergunningen (bijvoorbeeld de mogelijkheid om een kamerverhuurvergunning te weigeren indien de woning recentelijk bouwkundig gevormd is) bestaan al weigeringsgronden, maar voor enkele andere vergunningen ontbreekt deze weigeringsgrond nog. Voorgesteld wordt om voor alle voorraadvergunningen weigeringsgronden op te nemen die zien op een onwenselijke samenloop van vergunningen. -

Wijziging toelichting over definitie toeristische verhuur, zodat duidelijk wordt dat alleen huizenruil via platforms valt onder de definitie; Wijziging toelichting Vanwege de recente discussie over huizenruil is in het bijzonder aandacht voor de Vanwege de recente discussie over huizenruil is in het bijzonder aandacht voor de toelichting bij het begrip toeristische verhuur in de Wijzigingsverordening Wonen 2021. Daar stond nog dat elke vorm van ruil, ook met gesloten beurs, onder toeristische verhuur zou vallen. Voorstel is om alleen huizenruil via platforms te laten vallen onder de definitie van toeristische verhuur. Hoewel in de handhaving al geen prioriteit werd gegeven aan directe ruil is nu ook in de toelichting bij de Huisvestingsverordening 2024 duidelijk dat informele ruil met gesloten beurs door Amsterdam niet tot toeristische verhuur wordt gerekend. Ook is de website aangepast zodat duidelijk is onder welke voorwaarden huizenruil is toegestaan. Verder hebben huurders tot 1 maart 2024 om aan alle voorwaarden te voldoen. Het college zal daarnaast tot 1 januari 2025 niet handhaven en alleen waarschuwen als er overtredingen worden geconstateerd bij huizenruil. Dit neemt niet weg dat er mogelijk ook toestemming nodig is van de verhuurder of VvE voor huizenruil.

In het stroomschema in de bijlage wordt duidelijk gemaakt welke voorwaarden er gelden bij huizenruil en vakantieverhuur via platforms als Airbnb en Booking.com. De voorgestelde toelichting luidt als volgt: Toeristische verhuur is het in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de Basisregistratie Personen. De bepaling van de landelijke Wet toeristische verhuur van woonruimte wordt gevolgd. Hierbij wordt opgemerkt dat deze wet ‘toeristische verhuur’ kwalificeert als het tegen betaling in de gebruik geven van woonruimte voor kort verblijf. Betaling kan met geld geschieden, maar ook middels op geld waardeerbare tegenprestaties. Hierdoor valt huizenruil dat via platforms plaatsvindt ook onder toeristische verhuur. In plaats van geld wordt hier een huis ingezet, direct dan wel door gebruik te maken van

punten of een ander ruilmiddel. In het geval van punten kunnen deze op een later moment ingezet worden om een ander huis te huren. Het direct ruilen (1 op 1) van woningen met gesloten beurs, bijvoorbeeld aan een familielid, zonder gebruik te maken van een platform ziet Amsterdam niet als toeristische verhuur. Het niet gebruik maken van een platform duidt erop dat geen sprake is van het bijeen brengen van een anonieme vraag en aanbod die vergelijkbaar is met andere vormen van toeristisch gebruik van woonruimte. Corporatiewoningen Momenteel is vakantieverhuur in corporatiewoningen uitgesloten. In de toelichting bij de Huisvestingsverordening is hierover aangegeven dat het niet de bedoeling is dat gesubsidieerde woningen gebruikt worden voor vakantieverhuur. Ook hebben de corporaties vakantieverhuur meestal uitgesloten in hun huurcontracten. Voor huizenruil bestaat geen consistent beleid bij de corporaties. Het college zal in overleg met de corporaties de wenselijkheid van huizenruil in sociale huurwoningen onderzoeken en dit meenemen bij het inspraaktraject voor de Huisvestingsverordening van 2025. Bij dit onderzoek kunnen dan ook de juridische risico’s worden onderzocht (is het mogelijk om een juridisch onderscheid te maken tussen vakantieverhuur en huizenruil, waarvan alleen het laatste is toegestaan in een sociale huurwoning).

Het college zal uiterlijk in Q1 duidelijkheid geven over beleid rondom huizenruil bij corporatiewoningen. Verder zal het college tot 1 januari 2025 niet handhaven op huizenruil in corporatiewoningen en alleen waarschuwen. Dit neemt niet weg dat er mogelijk ook toestemming nodig is van de verhuurder voor huizenruil. Europese context In de commissie WV van 27 september 2023 zijn er vragen gesteld over de relatie van huizenruil met een zinsnede uit het voorstel van het Europees Parlement van 13 september 2023 over vakantiehuur betreffende ‘remuneration’ (beloning). Hier staat dat platformen die vraag en aanbod bij elkaar brengen waarbij geen sprake is van remuneration, zoals ruilplatformen, buiten de werking van het voorstel zouden vallen. Het blijft echter onduidelijk of in dit voorstel het werken met ‘guest-points’ zoals HomeExchange doet, wel valt onder het begrip ’remuneration’. Het voorstel van het Europees Parlement zal nog met de Europese Commissie en de Europese Raad moeten worden uitgewerkt in een definitieve regulering die naar verwachting in de loop van december wordt vastgesteld. De regulering gaat over de verplichting van platformen om individuele data over vakantieverhuur uit te wisselen met de bevoegde autoriteiten, zoals gemeenten. Dit om de aanpak van illegale vakantieverhuur te verbeteren.

Aan de hand van een registratienummer wordt die informatie dan via een digitaal contactpunt aan de gemeente verstrekt. Het voorstel gaat dus niet over de bevoegdheden die autoriteiten hebben om vakantieverhuur te reguleren, zoals bijvoorbeeld met een vergunning of nachtencriterium. Dat verschilt sterk per lidstaat en dat blijft zo. Het duurt naar verwachting nog 1,5 tot 2 jaar voordat de regulering werkelijk effectief in werking treedt. Eerst moeten de lidstaten die gebruik willen maken van deze regulering een digitaal contactpunt voor de uitwisseling van data inrichten en hun wetten aanpassen aan de nieuwe regels. Het college vindt de mogelijkheid om individuele data te verkrijgen ten behoeve van het tegengaan van illegale vakantieverhuur een zeer positieve stap waarvoor Amsterdam samen met andere grote Europese steden als Parijs, Barcelona, Berlijn en Wenen zich de afgelopen jaren sterk heeft gemaakt. -

Aanpassing van de opkoopbescherming;

Per 1 april 2022 is de regeling opkoopbescherming voor alle stadsdelen van de gemeente Amsterdam van kracht waardoor koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met € 512.000 (prijsgrens voor 2022) na aankoop voor vier jaar niet verhuurd mogen worden, tenzij er een vergunning of ontheffing is verleend. Er zijn vier voorstellen om de opkoopbescherming te wijzigen: i Nieuwe prijsgrens opkoopbescherming, namelijk 641.000 euro in plaats van 533.000 euro, zodat de opkoopbescherming nog steeds geldt voor 60% van de woningen in Amsterdam; Per 1 april 2022 is de regeling opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening 2020 voor alle stadsdelen van de gemeente Amsterdam van kracht. Goedkope en middeldure koopwoningen mogen na aankoop voor vier jaar niet verhuurd worden, tenzij er een vergunning of ontheffing voor is verleend. De WOZ-waarde wordt gebruikt om op een objectieve manier de prijsgrens voor middeldure koopwoningen vast te stellen. Bij de invoering van de regeling is de grens gesteld op € 512.000,-. Onder deze middeldure prijsgrens van € 512.000,- valt 60% van de Amsterdamse woningen van eigenaarbewoners. De prijsgrens van € 512.000 is berekend op basis van WOZ-waardes uit 2021 met peildatum 2020, per 2023 is deze grens aangepast naar € 533.000.

Het is nodig deze grens per 2024 aan te passen aan de nieuwe WOZ-waardes in Amsterdam van 2023, zodat het bereik en beoogde werking van de opkoopbescherming 60% van de woningen van eigenaar-bewoners blijft. De nieuwe prijsgrens bedraagt voortaan € 641.000. Deze aanpassing van de prijsgrens is niet toegelicht in de beleidstoelichting bij het inspraakvoorstel, omdat de wijziging slechts een actualisatie van de prijsgrens is. ii Roerenderuimtebelasting (RRB) en koopsom als peilwaarde naast de WOZ-waarde; Een woonruimte kan onder het werkingsgebied van de opkoopbescherming vallen indien de WOZ-waarde op het moment van de registratie van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar een WOZ-waarde heeft tot en met € 533.000,- (prijsgrens voor 2023). In de praktijk blijken er woonruimten te zijn zonder een WOZ-waarde. Voor nieuwgebouwde of gevormde woningen is bijvoorbeeld niet altijd direct een WOZwaarde vastgesteld door de gemeente. Tevens heet de WOZ-waarde voor woonboten Roerenderuimtebelasting-waarde (RRB-waarde). Voorgesteld wordt om in de verordening te verduidelijken dat bij afwezigheid van een WOZ-waarde de RRB-waarde wordt gebruikt. En als de RRB-waarde ook ontbreekt om als restcategorie de recente koopprijs te hanteren als waardebepaling.

iii Toevoegen van de opkoopbescherming als weigeringsgrond voor de vergunning woningvormen en samenvoegen In Amsterdam is het mogelijk om met een vergunning op grond van de Huisvestingsverordening één woning te verbouwen naar twee of meer woningen. Dat wordt woningvormen genoemd. Deze woningen krijgen een eigen huisnummer en WOZwaarde. Mocht de opkoopbescherming van toepassing zijn op de woning van waaruit wordt gevormd, vervalt de werking na het vormen van de nieuwe woningen. Dit geldt ook indien twee worden samengevoegd tot één woning. De oorspronkelijke woning met het oude huisnummer en WOZ-waarde op basis waarvan de woning onder het werkingsgebied van de opkoopbescherming viel, bestaat namelijk na het vormen of samenvoegen niet meer in die hoedanigheid. Voor de gevormde of samengevoegde woningen kan de opkoopbescherming pas weer gaan gelden als de woning wordt verkocht. Het kan dus gebeuren dat een woning na aankoop niet verhuurd mag worden vanwege de opkoopbescherming, er gevormd wordt naar twee woningen en dat die vervolgens allebei wel verhuurd mogen worden. Om deze onwenselijke situatie te kunnen voorkomen wordt voorgesteld om bij een vergunning woningvormen en samenvoegen de toepasselijkheid van de opkoopbescherming als weigeringsgrond op te nemen.

- Definitie grondgebonden woningen bij woningvormen verduidelijken; Woningvorming is het verbouwen van één woning naar meerdere woningen. Middels een vergunningplicht en met name de minimale oppervlakte-eisen wil de gemeente de voorraad grotere woningen in de stad behouden ten behoeve van grote huishoudens. Vanaf 2021 zijn de voorwaarden voor woningvormen aangescherpt. Er is toen onderscheid gemaakt tussen grondgebonden woningen en niet-grondgebonden woningen. Voor grondgebonden woningen is woningvormen alleen toegestaan als de woning van waaruit wordt gevormd een minimale oppervlakte heeft van 200 m2 en de gevormde woningen gemiddeld 100 m2 zijn. In de praktijk blijkt dat de toepassing van huidige begrip ‘grondgebonden woning’ tot gevolg heeft dat er grote gezinswoningen die weliswaar laag liggen, buiten het begrip vallen. Zo kan een grachtenpand met een souterrain en een trapje naar de voordeur een niet-grondgebonden woning zijn. Dit strookt niet met de bedoeling van het huidige beleid om grote laaggelegen woningen te behouden voor gezinnen. Daarom is het voorstel een het begrip ‘grondgebonden woning’ te vervangen door ‘laaggelegen woning’ met een duidelijkere definitie. Ad 1c) Het schaarste onderzoek ter onderbouwing van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024.

Op grond van artikel 2 van de Huisvestingswet is bij vaststelling van een nieuwe Huisvestingsverordening de gemeenteraad verplicht de schaarste aan woonruimte te onderbouwen. In het schaarsterapport dat bij de stukken is gevoegd wordt invulling gegeven aan deze verplichting. De conclusie van het rapport is dat in alle segmenten schaarste is aan woonruimte in Amsterdam. Ad 1d) Correctie van verwijzingen naar de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 in de Leegstandverordening. In de Leegstandverordening wordt nog verwezen naar de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020. Met de voorgestelde wijziging verwijst de Leegstandverordening voortaan naar de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024. Ad 2) Het Beleidskader Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 in te trekken. In het Beleidskader Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 zijn het doel en de strekking van de wijzigingen die per 2020 in de Huisvestingsverordening zijn aangebracht uitgelegd. Dit Beleidskader komt te vervallen omdat de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 ook wordt ingetrokken. Bij de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 is gekozen om geen beleidskader vast te stellen maar het beleid toe te lichten bij de toelichting onder de verordening. Financiële onderbouwing N.v.t. Geheimhouding

N.v.t.

Welke stukken treft u aan? Registratienr.

Naam

Behandelend ambtenaar (naam, telefoonnummer en e-mailadres)

Directie Wonen: Samya Hamimid (s.hamimid@amsterdam.nl/ 0634179846), Sterre Toorenburg, (s.toorenburg@amsterdam.nl/0634182544), Jim Frielink (j.frielink@amsterdam.nl/ 0638155345)

Classificatiegegevens 1 2

Classificatie Wie legt geheimhouding op?

3 4

Gaat het stuk geheim door naar de commissie en/of raad? Einddatum

5

Uiterlijke einddatum

6 7

Grondslag Motivatie

Openbaar Burgemeester/ college van B en W/ DB stadsdeel/ de gemeenteraad (let op dat er een beslispunt geheimhouding in de voordracht zit) N.v.t. - [Tot een bepaalde datum - Tot een bepaald moment (vul dan hieronder de uiterlijke datum in) - Voor onbepaalde tijd] [Indien er geen specifieke einddatum kan worden genoemd, hier een uiterlijke einddatum invullen] [Vul hier het Woo-artikel in op grond waarvan dit stuk niet openbaar is] [Leg in gewone taal uit waarom dit stuk geheim of vertrouwelijk is. Wat gaat er mis als deze informatie openbaar wordt? Indien voor onbepaalde tijd, motiveer de lengte van de opgelegde geheimhouding]