Raadsonderzoek erfpachtbeleid Amsterdam.pdf
Tekst van het document
richting 0% beweegt, besluit het college op 1 oktober 2014
administratierisico en het financiële risico. Na het tijdvak vindt
om voor nieuwe voortdurende erfpachtrechten en op 27
herwaardering van de grond plaats. De onderzoekers stellen
september 2016 voor bestaande erfpachtrechten een ondergrens
dat de werkwijze van de gemeente Amsterdam daarmee afwijkt
van 3,00% te hanteren voor het canonpercentage voor de
van de economische theorie en de economische werkelijkheid
jaarlijks geïndexeerde canon onder de AB 2000. Tot 1 juli
waarbij geldt dat een erfpachtrecht minder waard is dan een
2017 geldt een overgangstermijn, met een ondergrens voor het
eigendomsrecht.
canonpercentage van 0,81%.
Frijns en Francke (2013) adviseren om het canonpercentage
Het canonpercentage voor de AB 2016 wordt jaarlijks vastgesteld.
vast te stellen vanuit het perspectief van marktconforme
In het beleid Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten
financieringskosten. De Grondwaardecommissie (juni 2015)
(december 2018) is het canonpercentage vastgesteld op 2,39%.
sluit zich aan bij het advies van Frijns en Francke om het
De indexcanon wordt jaarlijks aangepast met de daadwerkelijke
canonpercentage vast te stellen vanuit het perspectief van
inflatie van het voorgaande jaar. Voor de inflatie wordt een
marktconforme financieringskosten.
ondergrens van 0% gehanteerd. De canon wordt niet aangepast aan deflatie. Het college geeft aan dat het risico voor de
Het college van Amsterdam neemt dit advies over en stelt dat
gemeente bij langdurige deflatie onverantwoord is99.
het canonpercentage een functie is van: Beelden •
de reële rente van Nederlandse staatsobligaties met een
Een respondent benoemt de trend rond 2000 om de erfpachter
zo lang mogelijke looptijd, met als onder- en bovengrens
meerdere keuzemogelijkheden voor indexatie en vaste canon
respectievelijk 1% en 3%
te bieden. Voor elke keuzemogelijkheid geldt een andere
98
berekeningsmethodiek. Dit maakt de berekening van de •
de verwachte inflatie; de gebruikte waarde daarvoor is in de
canonpercentages niet eenvoudiger en leidt tot onderlinge
regel 2%, de inflatiedoelstelling van de Europese Centrale
verschillen tussen de erfpachters. Bij de AB 2016 is gekozen
Bank. In het algemeen zal er geen aanleiding zijn om
voor één mogelijkheid van canonindexering.
hiervan af te wijken. De bandbreedte van de canonpercentages en de te hanteren •
een risico-opslag van 1,5% tot 2%.
risico-opslag is geadviseerd door een aantal hoogleraren. De gemeente Amsterdam heeft dit advies overgenomen. De rekenmethodiek van de gemeente lijkt samen te hangen met
98
Deze onder- en bovengrens wordt ook gehanteerd voor eeuwigdurende erfpacht, ondanks dat er voor de kwalificatie van ‘eeuwigdurend’ geen staatsobligatiereferenties bestaan.
99
Reactie op de inspraakprocedure Concept Algemene Bepalingen 2016.
50
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
de rente op staatsobligaties en inflatie, al is er sprake van
Bevindingen
een ondergrens van 2,39%. Een respondent geeft aan dat het
De reële rente wordt geminimaliseerd en gemaximeerd. Het
canonpercentage een percentage betreft voor een oneindige
canonpercentage houdt geen rekening met deflatie en de canon
periode. Er zijn geen marktreferenties voor een oneindige
wordt niet (over een aantal jaar) gecorrigeerd voor deflatie.
periode bekend. Hypotheken met een langere looptijd hebben
Dit leidt er toe dat het canonpercentage in geval van lage
een hogere rente dan hypotheken waarbij de rente voor een
(negatieve) rentes en deflatie te hoog is. In de huidige markt is
kortere tijd is vastgezet. De formule ziet toe op een lange(re)
dit nadelig voor de erfpachter.
termijn. Het canonpercentage van 2,39% is gebaseerd op huidige rente Meerdere respondenten hebben bezwaar tegen de wijze van
(op staatsobligaties), de (verwachte) inflatie en een risico-
bepaling van het canonpercentage. Zij benoemen de volgende
opslag van 1,5%. Indien we kijken naar de huidige lage rente
redenen:
en inflatie, zou het canonpercentage lager moeten liggen en daarmee meer aansluiten op de reële ontwikkelingen op de
•
In Den Haag wordt het canonpercentage gebaseerd op
geldmarkt. Zelfs als er wordt uitgegaan van een eeuwigdurende
het gemiddelde van de rente van te verstrekken lineaire
looptijd van het canonpercentage, lijkt het bodempercentage
leningen (met een looptijd van twintig jaar en wederzijdse
niet marktconform. Bij het bepalen van dit bodempercentage is
renteaanpassing na tien jaar) en de rente van hypothecaire
gekeken naar de financiële effecten en risico’s voor de gemeente
leningen zonder overheidsgarantie. Het canonpercentage
en niet geredeneerd vanuit consumentenbelang.
komt op dit moment uit rond 1%. In het canonpercentage zit een risico-opslag van 1,5%. Het •
Het rentepercentage van 2,39% pakt in de huidige markt
college geeft hier de volgende redenen voor:
van lage rente zeer nadelig uit voor overstappers die de erfpacht hebben ‘vastgeklikt’ en de erfpachtcanon
•
Het risico dat de rente voor de lening die de gemeente
tot het einde van het tijdvak betalen. Een andere
aangaat voor het bouwrijp maken van grond uitstijgt boven
respondent geeft aan dit bezwaar te begrijpen, maar
de canon die de gemeente als vergoeding terugkrijgt.
geeft aan dat het canonpercentage niet een-op-een op de kapitaalmarkt is af te stemmen. De gemeente heeft voor
•
Het risico dat de erfpachter de canon niet betaalt.100
deze systematiek gekozen op basis van het advies van de Grondwaardecommissie.
Het eerste risico heeft betrekking op nieuwe uitgiften. Het risico wordt via het algemeen geldende canonpercentage echter
•
Het huidige canonpercentage van 2,39% is aanzienlijk hoger
doorgerekend aan alle erfpachters in Amsterdam, terwijl het
dan de rente op een hypothecaire lening voor aankoop
feitelijk niet op hen betrekking heeft. Daarmee is de werkwijze
van eigen grond. De erfpachter heeft een canonlast die
onvoldoende specifiek. Bij het risico van wanbetaling door
aanzienlijk hoger is dan de rentelast bij aankoop van de
erfpachters heeft de gemeente een zeer sterke positie bij het
grond en er is sprake van erfpachtkosten welke met de
terugvorderen van de schuld, zij kan zich immers de grond
vastgoedprijzen meebeweegt (stijgt).
toe-eigenen inclusief de opstal die er op staat. Bovendien is in geen van de documenten wanbetaling als een reëel
•
Een deel (1,5%) van het canonpercentage betreft een
probleem gedefinieerd. In de voorjaarsnota 2021101 is een extra
risico-opslag. Een respondent geeft aan dat het onduidelijk
voorziening opgenomen van € 1,0 miljoen voor een gestegen
is hoe de gemeente bij een risico-opslag komt. De gemeente
debiteurenrisico ten gevolge van de coronacrisis. Dit bedrag is
loopt nauwelijks risico op wanbetaling, omdat de gemeente
zowel voor woningen als commercieel vastgoed. De ordegrootte
eigenaar wordt van de opstal bij langdurige wanbetaling.
van het bedrag geeft een indicatie van de omvang van het
In de praktijk gebeurt dit zelden. Daarnaast heeft een groot
feitelijke risico op wanbetaling. Evenmin wordt bovenmatige
deel van de erfpachters de canon voor langere tijd afgekocht.
wanbetaling gerapporteerd. De risico-opslag van 1,5% wordt onzes inziens te hoog ingeschat.
Een respondent heeft het gevoel dat in de 1,5% risico-opslag de kosten voor het in stand houden van het complexe erfpachtstelsel zitten. Een andere respondent geeft aan dat deze risico-opslag met name bij commerciële bedrijfspanden relevant is.
100 https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2019-67598.html 101 Voorjaarsnota Gemeente Amsterdam 2021, 12 mei 2021, pag. 84
51
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
4.3.4 Het gemeentelijk aanbod bij CHET en de inzet van externe deskundigen
De Rekenkamer (2012) en Grondwaardecommissie (2015) constateren dat de taxaties van externe deskundigen de positie van de gemeente Amsterdam ondermijnen. De
Bij een canonherziening aan het einde van een tijdvak doet
Grondwaardecommissie (2015) stelt dat, omdat deze canon
de gemeente Amsterdam eerst zelf een aanbieding voor de
zo sterk afwijkt van het aanbod van de gemeente Amsterdam
hoogte van de erfpachtcanon. Indien de erfpachter hier niet
en de gemeente Amsterdam het aanbod van de deskundigen
mee akkoord gaat, dan wordt de erfpachtcanon vastgesteld
altijd accepteert, de schijn wordt gewekt dat de burger in eerste
door drie deskundigen.102 Onder voortdurende erfpacht heeft
instantie oneerlijk wordt behandeld. Daarnaast is het aanbod
de erfpachter de mogelijkheid om bij de canonherziening
van de gemeente weinig transparant en kan de erfpachter
einde tijdvak (CHET) een externe onafhankelijke
niet beoordelen of de gemeentelijke uitgangspunten eerlijk en
deskundigencommissie in te schakelen. Het doel van deze
consistent zijn. Dit leidt onder de erfpachter tot een gevoel van
deskundigen is om te voorkomen dat de erfpachter gebonden
onrechtmatigheid.
is aan een eenzijdige canonbepaling, waarbij de gemeente misbruik zou kunnen maken van haar positie.
In beantwoording aanvullende schriftelijke vragen van het gemeenteraadslid Van Osselaer (28 februari 2017)106 inzake de
Uit de onderzoeken van Rekenkamer (2012) en
overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht
Grondwaardecommissie (2015) blijkt dat een groot deel van de
en de grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten
erfpachters niet akkoord gaat met de gemeentelijke aanbieding.
gaat het college ook nader in op de werkwijze van de externe
In 2012 blijkt dat meer dan de helft (48%-60%) van de
taxateurs. Bij taxaties werden drie verschillende methoden
gemeentelijke aanbiedingen niet wordt geaccepteerd.103 In 2014
gehanteerd (tot 2010 een grondquotemethode, tussen 2010 en
gaat circa 70% niet akkoord met de gemeentelijke aanbieding.
2012 een methode gebaseerd op de gemiddelde woningwaarde
104
in de periode 1985-2010 en vanaf 2012 de residuele methode). Vrijwel alle commissies constateren dat de werkwijze van
Het college stelt: ‘Sinds 2012 hanteren de meeste deskundigen
deze externe deskundigen niet uniform en niet transparant
een residuele methode, waarbij zij op onderdelen anders
is (Commissie Ankum, 1992, Rekenkamer 2012, Commissie
rekenen dan de gemeente.
grondwaardebepaling, 2014 en Grondwaardecommissie,
De methode is ontstaan n.a.v. onderbouwingseisen die aan het
2015). De externe deskundigen passen forse afslagen toe,
NLVE-vonnis zijn ontleend.’ Het college geeft ook aan dat er
om tot een canongrondslag te komen. De Commissie
overleg is geweest met de taxatiecommissie van de MVA over de
Grondwaardebepaling (2014) benoemt dat de canongrondslag
berekeningswijze voor CHET-taxaties.
eerder een benadering lijkt van wat maatschappelijk een aanvaardbare canongrondslag is, dan dat het een afspiegeling is
De Rekenkamer reageert (november 2019) op het nieuwe
van de residuele grondwaarde.
erfpachtstelsel. De Rekenkamer concludeert dat de eerdere aanbevelingen niet geheel zijn opgevolgd. Het aanbod
De Grondwaardecommissie (2015) constateert dat de hoogte
van de gemeente Amsterdam wijkt nog steeds af van de
van de canon na inschakeling van externe taxateurs stelselmatig
deskundigencommissie. Daarnaast blijven keuzenmogelijkheden
lager is dan de gemeentelijke aanbiedingen. De gemeente en
onderbelicht, zoals de alternatieve mogelijkheden indien de
deskundigen lijken niet veel te verschillen in hun schatting
erfpachter besluit om niet over te stappen naar eeuwigdurende
van de hoogte van de marktwaarde en de herbouwwaarde van
erfpacht. Op basis daarvan komt de Rekenkamer tot de
woningen. Het grote verschil tussen oordeel van de gemeente
volgende aanbevelingen:
en de deskundigen ontstaat door de correctie voor vol eigendom tegenover erfpacht en de depreciatie. In 87,5% van de gevallen
•
valt de waardebepaling van de deskundigen lager uit dan de gemeentelijke aanbieding.
105
Maak de waardebepaling voor de erfpachters begrijpelijk en controleerbaar.
Ook de Grondwaardecommissie
(2015) concludeert dat erfpachters gunstiger uit zijn met het canonpercentage van de deskundigen. 102 De erfpachter stelt één deskundige aan en de gemeente Amsterdam stelt één deskundige aan. Deze twee deskundigen dragen vervolgens een derde deskundige aan. 103 Rekenkamercommissie, Canonherziening, 2012. 104 Grondwaardecommissie, Schoon Schip, juni 2015. 105 Rekenkamercommissie, Canonherziening, 2012.
•
Maak het de erfpachters op een begrijpelijke manier duidelijk welke keuzemogelijkheden zij hebben.
106 Beantwoording aanvullende schriftelijke vragen van het lid Van Osselaer inzake de overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht en de grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten, 28 februari 2017.
52
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
Beelden
wetenschappelijke inzichten. Daarbij wordt aangegeven dat
De gemeente Amsterdam doet bij de canonherziening aan
niet zozeer de deskundigheid van de gemeente Amsterdam
het einde van het tijdvak een eerste aanbieding. Onder
als wel de wijziging in beleid vanuit de gemeente oorzaak is
respondenten is er veel onduidelijkheid over de totstandkoming
van ontevredenheid onder erfpachters. Ook is er verschil van
van deze aanbieding. Volgens respondenten maakten de
inzicht over de vraag wie de erfpachters moet voorlichten. Er
gemeente en taxateurs in het verleden gebruik van een
zijn wisselende beelden of dit een taak is voor de notarissen, de
grondquote om de canon te berekenen. Op een gegeven
makelaars of de gemeente.
moment is de gemeente Amsterdam overgestapt naar de residuele rekenmethode om de grondwaarde te berekenen.
Bevindingen
Verschillende respondenten geven aan dat ze de overwegingen
De vraag of taxaties zorgvuldig tot stand komen, leidt tot veel
van deze aanpak niet kunnen volgen op basis (openbare)
discussie in het Amsterdamse. Het vertrouwen in het stelsel
beleidsdocumenten en raadsinformatie.
hangt grotendeels samen met het vertrouwen in de taxaties.
Respondenten benoemen dat de deskundigen gebruik maken
Door uitkomsten van eerdere onderzoeken en door rechterlijke
van een taxatierichtlijn van de Makelaarsvereniging Amsterdam
uitspraken is het basisvertrouwen in de taxaties door de
(MVA). Een andere respondent geeft aan dat taxateurs volgens
gemeente en door de deskundigen laag.
eigen instructie werken, op basis van een taxatiemodel dat de MVA heeft ontwikkeld. De deskundigen baseren de taxatie op
De gemeentelijke werkinstructie om de deskundigenrapporten
basis van een vaste grondquote.
te beoordelen is geheim. De rechterlijke uitspraak van 22 april 2020107 stelt de gemeente in het gelijk om dit document
Daarnaast is er een (interne) werkinstructie beschikbaar voor
niet openbaar te maken. Desondanks zou veel wantrouwen
de medewerkers van Erfpacht & Uitgifte om de taxatierapporten
weggenomen kunnen worden door deze instructie openbaar
van de deskundigen op een uniforme en objectieve manier te
beschikbaar te maken.
kunnen beoordelen. Dit interne werkdocument is ooit ‘kabinet’ verklaard en kan daarom niet naar buiten worden gebracht.
Hoewel deskundigen hun werk in onafhankelijkheid van
Wel is het document ter inzage aan raadsleden voorgelegd.
de gemeente moeten kunnen doen, zijn er onvoldoende
Onder verschillende respondenten heerst onduidelijkheid en
waarborgen voor de onafhankelijkheid van de deskundigen.
wantrouwen over deze (interne) werkinstructie. Er is een sterke
Uit het onderzoek komen duidelijke signalen dat de
wens om deze instructie openbaar te maken.
onafhankelijkheid van deskundigen onder druk staat. Gemeente en taxateurs voeren regelmatig overleg met elkaar
In een aantal gesprekken wordt de onafhankelijkheid van de
over te hanteren werkwijzen, de gemeente verzorgt cursussen
deskundigen in twijfel getrokken. Respondenten benoemen de
voor taxateurs, taxateurs voeren ook andere opdrachten voor de
afhankelijkheid van deskundigen van de gemeente Amsterdam.
gemeente uit. Voor zover ons bekend wordt ook niet periodiek
De gemeente Amsterdam heeft regelmatig te maken met de
getoetst of deskundigen voldoende onafhankelijk hun werk
inzet van deskundigen, terwijl erfpachters over het algemeen
kunnen doen.
maar één keer gebruik maken van de diensten van deskundigen. Deze afhankelijkheid kan er toe leiden dat meer deskundigen
Met twee erfpachtstelsels bestaan er twee werkwijzen naast
oog hebben voor de belangen van de gemeente Amsterdam als
elkaar:
grondeigenaar. Daarnaast zouden sommige deskundigen ook belangen hebben bij andere opdrachten voor de gemeente.
•
Voortdurende erfpacht: een gemeentelijk aanbod. Daarnaast
Het aantal deskundigen is relatief beperkt. Dit leidt er volgens
heeft de erfpachter de mogelijkheid om te kiezen voor een
betrokkenen toe dat er een ‘inner circle’ van taxateurs is die
taxatie van een deskundigencommissie.
elkaar in steeds wisselende rollen tegenkomt. Ook wordt er op gewezen dat de gemeente regelmatig overleg heeft met de
•
Eeuwigdurende erfpacht: een gemeentelijk aanbod.
taxatiecommissie waarbij sprake zou zijn van oneigenlijke
De erfpachter heeft niet de mogelijkheid om een
beïnvloeding van onafhankelijke taxateurs.
deskundigencommissie in te schakelen.
Anderzijds wordt ook aangegeven dat taxaties steeds professioneler zijn geworden, met betrokkenheid van
107 Brief van de Rechtbank Amsterdam Afdeling Publiekrecht team Bestuursrecht, zaaknummer AMS 19/1750 WOB, 22 april 2020
53
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
Bij voortdurende erfpacht heeft de erfpachter de mogelijkheid
onzekere context (wat zal het toekomstige aanbod en het
bij een gemeentelijk aanbod deskundigen in te schakelen.
beleid zijn én wat doet mijn keuze met de waarde van mijn
Bij eeuwigdurende erfpacht heeft een erfpachter deze
woning). Het is onwaarschijnlijk dat de erfpachter deze risico’s
mogelijkheid niet. Deze twee werkwijzen naast elkaar versterkt
en keuzes volledig kunnen overzien. Het is niet kenbaar wat
het vertrouwen in het stelsel niet. Zeker niet wanneer taxaties
de toekomstige waardeontwikkeling van woningen is en wat
van deskundigen vaak lager uitkomen dan het aanbod van de
het effect van eeuwigdurende erfpacht is op de waarde van de
gemeente.
woning. Dit levert onzekerheid op, te meer er sprake is van een heel complexe afweging onder tijdsdruk.
4.3.5 De overstapregeling De Grondwaardecommissie (juni 2015) stelt dat een aanbod
Enerzijds worden gunstige voorwaarden gecreëerd om gedrag
van de gemeente voor eeuwigdurende erfpacht zonder een
van de erfpachter te stimuleren om over te stappen naar
korting nagenoeg geen kans van slagen heeft. Daarnaast stelt
eeuwigdurende erfpacht. Anderzijds is te beargumenteren dat
de Grondwaardecommissie dat de korting die wordt gegeven
erfpachters niet gelijk worden behandeld, omdat de gunstige
aan erfpachters met een reeds herziene canon, ook zal moeten
voorwaarden tijdelijk van aard waren. Erfpachters die vanwege
worden aangeboden aan andere erfpachters, omdat er anders
hun persoonlijke situatie geen mogelijkheid zagen om in te
een oneerlijke situatie zou ontstaan. Tegelijkertijd laat de
gaan op het aanbod van de gemeente worden benadeeld. Ook
Grondwaardecommissie het bepalen van deze korting aan de
leidt de tijdelijkheid tot aanvullende verschillen in de positie
gemeente.
van erfpachters: tussen erfpachters met voortdurende en erfpachters met eeuwigdurende erfpacht, maar ook tussen
Om de overstap naar eeuwigdurende erfpacht te bevorderen,
erfpachters die voor 8 januari 2020 een overstap hebben
heeft het college gekozen voor tijdelijke gunstige voorwaarden
aangevraagd en erfpachters die dat daarna doen. Dit klemt
en een tijdelijke overstapkorting van 10% boven op de vaste
te meer omdat een keuze nog jarenlang doorwerkt, ook naar
korting van 25%. In het coalitieakkoord 2018 presenteren de
toekomstige erfpachters. Ook toekomstige erfpachters kunnen
nieuwe coalitiepartners deze tijdelijke extra korting van 10%,
niet profiteren van deze gunstige voorwaarden. Verschillende
met als motivatie dat daarmee erfpachters gecompenseerd
onderzoeken zien dat de erfpachtvoorwaarden niet volledig in
worden voor OZB-verhogingen. Dit aanbod gold tot 8 januari
de prijs van de woning zijn verdisconteerd108.
2020. Ook de peildatum (WOZ-taxatie per 1-1-2014 of 1-12015) pakte veelal gunstig uit. In een Dwarskijksessie zijn vijf experts gevraagd om kritisch te reflecteren op de Overstapregeling. Deze experts stellen dat
4.4 Betrokkenheid van burgers, deskundigen en de Amsterdamse gemeenteraad
de tijdsdruk om te beslissen moet worden weggenomen. Zij adviseren om een einddatum voor een ‘voordelige overstap’ weg
Het college benadrukt het belang van goede communicatie
te laten
(Startdocument, 10 februari 2015). De communicatie is gericht op duidelijkheid van het stelsel en duidelijkheid van
Beelden
de consequenties van de veranderingen. Betrokkenen moeten
Respondenten geven aan dat het aanvankelijke
het gevoel hebben dat zij de inhoud en het proces kunnen
kortingspercentage was gebaseerd op politieke overwegingen
beïnvloeden.
en onderhandelingen tussen politieke partijen. Er lag geen theoretische of empirische redenering aan ten grondslag.
In dit kader zijn burgers en deskundigen (banken, makelaars en notarissen) geconsulteerd. Dit gebeurt in verschillende
Bevindingen
inspraakrondes om de Amsterdamse burgers en deskundigen
Voor het kortingspercentage is geen nadere onderbouwing
te betrekken bij de invoering van het eeuwigdurende
gevonden. Dit lijkt de uitkomst van politieke onderhandelingen.
erfpachtstelsel en om naar hun mening te luisteren. Op de
Het college heeft het advies om een einddatum voor een
volgende momenten wordt een procedure ingericht:
voordelige overstap los te laten, niet overgenomen. Gezien de tijdelijkheid van de voorwaarden voelen burgers zich gedwongen om een keuze te maken, in een voor hen
108 Bijvoorbeeld het Ortec Finance (2019), Gautier, P. A., & Vuuren, A. V. (2019). The effect of land lease on house prices. Journal of Housing Economics, 46, 1-11 of het onderzoek dat Companen uitvoert in opdracht van het ontwikkelingsbedrijf Amsterdam (2013).
54
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
•
Nadat het college de concept Algemene Bepalingen 2013 (2013) voor inspraak heeft vrijgegeven. Erfpachters,
4.4.1 Betrokkenheid van burgers en belangenorganisaties
deskundigen en belangenorganisaties worden vervolgens geconsulteerd. Doel hiervan is: de mening ophalen van
Inspraakproces
erfpachters, deskundigen en belangenorganisaties over
Bij de eerste vier inspraakrondes is het aantal inspraakreacties
de wijze waarop het college een nieuw erfpachtstelsel
vanuit burgers beperkt. Dit leidt tot de conclusie dat het
(herziening bij transactie) wil introduceren.
onderwerp nog maar beperkt leeft onder burgers. Zij kunnen niet bepalen wat de consequenties van de vernieuwing zijn
Bij de vernieuwing van het erfpachtstelsel zijn vier consultatie/
op hun persoonlijke situatie. Bij de laatste inspraakronde
inspraakrondes georganiseerd:
over de overstapregeling in december 2016 is een rekentool beschikbaar, waarmee de erfpachter inzicht krijgt in de werking
•
Consultatie startdocument. Na publicatie van het concept-
van de overstapregeling en de financiële consequentie van een
startdocument (november 2014), overleg met erfpachters,
overstap. Het college ontvangt 6.930 inspraakreacties, 3.750
experts, belangenorganisaties en andere gemeenten
telefoontjes, 919 vragen per mail, 123.000 paginabezoeken op
(Rotterdam en Den Haag). Doel hiervan is: bespreken van
de website van de vernieuwing van het erfpachtstelsel, 40.000
de uitganspunten en aanpak uit het startdocument.
rekentoolberekeningen en 20.000 berichten op sociale media. Veel van deze reacties gaat over de betaalbaarheid van de
•
Consultatie Advies Grondwaardecommissie. Na het advies
Overstapregeling.
van de Grondwaardecommissie (juni 2015), overleg met erfpachters, experts en belangenorganisaties. Doel hiervan
Na de inspraakrondes verwerkt de gemeente de reacties in
is: bespreken advies van de grondwaardecommissie.
een Nota van Beantwoording. De reacties zijn gesorteerd naar type reacties. Per type reactie geeft het college aan of/in
•
Inspraak Invoering eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe
hoeverre de reactie heeft geleid tot een aanpassing. De Nota van
uitgiften. Nadat het college de concept Algemene
Beantwoording wordt onderdeel van de verdere besluitvorming.
Bepalingen 2016 (februari 2016) voor inspraak heeft vrijgegeven, overleg met erfpachters, deskundigen en
De reacties uit de inspraakrondes leiden tot aanpassingen van
belangenorganisaties. Doel hiervan is: mening over de wijze
het plan voor het erfpachtstelsel. De aanpassingen vallen in het
waarop het college eeuwigdurende erfpacht wil invoeren
voordeel van de erfpachter uit, zoals het gebruik van de laagste
voor nieuwe gronduitgiften en mening over de gewenste
WOZ-waarde (van 2014 of 2015), het naar beneden bijstellen
betalingsvorm (vaste canon, indexcanon of afkoop).
van de buurtstraatquote, de overstappremie (korting) van 25% en het verlengen van de mogelijkheid om van overstapaanbod
•
Inspraak Overstapregeling. Nadat het college de
gebruik te maken.
voorgenomen Overstapregeling (december 2016) heeft vrijgegeven, met erfpachters, deskundigen en
SEBA heeft een second opinion geïnitieerd voor het advies
belangenorganisaties. Doel hiervan is: mening over de
van de Grondwaardecommissie. Dit is in de vorm van een
Overstapregeling.
onderzoek uitgevoerd door de Marktwaardecommissie. Het rapport werd in januari 2016, ten tijde van het eerste concept
Het voorgenomen beleid Grondwaardebepaling
van de Overstapregeling, gepubliceerd. Het college heeft een jaar
(inclusief de buurtstraatquotes) en het voorgenomen
later op het advies van de Marktwaardecommissie, als onderdeel
aanvullend beleid worden in het kader van inspraak niet
van de inspraakprocedure gereageerd.
aan betrokkenen voorgelegd. Desondanks hebben veel insprekers van de gelegenheid gebruik gemaakt om op
SEBA reageert tijdens de inspraak (februari 2017, nota
het beleid Grondwaardebepaling te reageren. Het college
van beantwoording) dat zij als belangenbehartiger graag
heeft bij het aanpassen van de Overstapregeling, het beleid
nauwer betrokken waren geweest bij de totstandkoming en
Grondwaardebepaling en het aanvullend beleid in samenhang
uitwerking van het nieuwe stelsel. Het college reageert dat zij
bezien.
op verschillende momenten overleg met SEBA heeft gevoerd over het nieuwe erfpachtstelsel. “Het college heeft echter niet, zoals door SEBA gewenst, met SEBA onderhandeld over het voorstel. Het college heeft overigens ook niet met andere
55
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
belangengroepen onderhandeld. Het college heeft de inspraak
geschoven. Ook zijn een aantal respondenten kritisch op de
gebruikt om erfpachters en SEBA in de gelegenheid te stellen
communicatie over de (forse) prijsverhogingen. De impact van
te laten weten wat zij van het voorstel vinden”. (Nota van
de grondwaardestijging en WOZ-waardes en de hefboomwerking
beantwoording Inspraak Overstapregeling).
van de BSQ zijn niet als beleidsvoornemen gecommuniceerd. Een respondent stelt dat het erfpachtstelsel zo ingewikkeld en
Referendum
onnavolgbaar is, dat het een bewuste beleidskeuze moet zijn
De heer De Lange heeft in 2013 een referendumverzoek
geweest om het stelsel zo complex te maken.
ingediend, dat werd ondersteund door 35.990 steunbetuigingen. De gemeenteraad ondersteunt het referendumverzoek (19
Bevindingen
december 2013). Het referendum stond gepland voor 22 mei
Het college is zich bewust van het belang van goede, duidelijke
2014, maar werd afgezegd, omdat het raadsbesluit over de AB
en transparante communicatie richting de burger en de raad.
2013 werd ingetrokken.
In een Nota van Beantwoording heeft het college uitgebreid gereageerd naar aanleiding van hetgeen door burgers in de
Naar aanleiding van het referendumverzoek van de SEBA
vier inspraakrondes naar voren is gebracht. Het blijft echter
en het advies van de Referendumcommissie heeft het
lang onduidelijk wat de (financiële) impact zal zijn voor de
college op 9 februari 2016 bepaald dat het besluit waarmee
erfpachter. De rekentool, waarin de erfpachter kan bepalen wat
de Algemene Bepalingen worden gewijzigd referendabel is
het effect is op de persoonlijke situatie, komt pas in de vierde
en dat een te nemen besluit over de Overstapregeling in
inspraakronde online. Deze ronde maakt met 6.930 insprekers
beginsel eveneens een onderwerp kan zijn van een correctief
een hoop reacties los.
referendum. De Initiatief- en Referendumcommissie heeft een advies uitgebracht (9 juni 2017) over het referendum. Zij
De aanpassingen aan het erfpachtstelsel naar aanleiding van
adviseren dat, op grond van de Referendumverordening, alleen
de inspraakrondes vallen in het voordeel van de erfpachter uit.
raadsbesluiten referendabel zijn en dat de bevoegdheid tot
Aan de andere kant leiden de reacties uit de inspraakrondes,
het nemen van besluiten over erfpacht formeel bij het college
ondanks de soms forse aantallen, niet tot grote wijzigingen aan
berust en dus niet bij de raad. Conclusie van de commissie dat
de uitgangspunten van eeuwigdurende erfpacht.
het op grond van de geldende verordening niet mogelijk is een referendum over deze besluiten te houden.
Burgers en belangenorganisaties zijn gehoord en hebben de gelegenheid gekregen om te reageren op het voorstel. SEBA heeft
De commissie schetst verschillende mogelijkheden. Het college
aangegeven graag nauwer bij het proces te zijn betrokken. Het
ziet geen aanleiding om hier op in te gaan, mede omdat het
is aan het college om hierin keuzes en afwegingen te maken, al
afwijken van het uitgangspunt dat alleen raadsbesluiten
kunnen betrokkenen (achteraf) ervaren dat zij geen of beperkte
referendabel zijn, wringt met de rechtszekerheid en willekeur in
mogelijkheid hebben gehad om het proces te beïnvloeden en te
de hand werkt.
sturen.
Beelden
In meer algemene zin zien wij dat het college veel tijd steekt
Een aantal respondenten geeft aan dat, naast de inspraak,
in het inspraakproces maar tegelijkertijd er niet voor kiest om
regelmatig sessies met burgers en erfpachters hebben
de aanpassingen in het erfpachtstelsel écht participatief vorm
plaatsgevonden om mee te denken en input te geven.
te geven. Burgers zijn enkel in beperkte mate via inspraak betrokken. Voor participatie is nodig dat betrokkenen in een
Een andere respondent geeft aan dat deze
vroeg stadium kunnen meespreken over de totstandkoming van
inspraakbijeenkomsten tot weinig aanpassingen heeft geleid.
het stelsel. Bovendien moet dat gesprek plaatsvinden zonder
De kritische bijdragen werden door de gemeente Amsterdam
dat er al concrete voorstellen op tafel liggen waarbij er in de
niet voldoende beantwoord, genegeerd of ontkend. De
praktijk weinig ruimte (meer) is om een andere richting op te
respondent had het gevoel dat de inspraakprocedure voor de
gaan.
bühne werd georganiseerd. De respondent is erg sceptisch door de gemeente Amsterdam. Zo lijkt het advies van de
4.4.2 Betrokkenheid van banken, notarissen en makelaars
Marktwaardecommissie en de reactie op het rapport van de
Banken, notarissen en makelaars worden verschillende keren
Grondwaardecommissie, geïnitieerd door SEBA, ter zijde te zijn
betrokken bij de vernieuwing van het erfpachtstelsel. In dit
op de betrokkenheid van burgers en belangenorganisaties
56
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
onderdeel worden de momenten beschreven waarop banken,
In 2013 is het college voornemens om de Algemene Bepalingen
notarissen en makelaars bij de vernieuwing zijn betrokken. Ook
voor voortdurende erfpacht aan te passen. Met het oog op de
beschrijven we de manier waarop zij zijn betrokken en hoe het
beoogde aanpassingen wordt in 2013 een consultatieronde
college is omgegaan met hun reacties en bezwaren.
georganiseerd. Makelaars, notarissen en banken zijn in deze consultatieronde betrokken.
Het rapport ‘Groot onderhoud Erfpachtstelsel’ is voorgelegd aan extern betrokkenen bij het Amsterdamse erfpachtstelsel, zodat
Vereniging Eigen Huis stelt dat het voorstel van nieuwe
zij kunnen reageren op de geformuleerde beleidsvoornemens.
erfpachtvoorwaarden moet worden afgewezen. Het voorstel
Er zijn tien reacties ontvangen. De Vereniging Eigen Huis,
is ondoorzichtig en maakt de verkoop van woningen
Vastgoed belang, Neprom, de raad voor Onroerende Zaken,
onmogelijk. Vereniging Eigen Huis pleit voor een stelsel waarin
de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, de
de afkoop van eeuwigdurende erfpacht een mogelijkheid
Industrieraad Amsterdam, wijlen prof.mr. P.H.M. Gerver,
wordt. Deze reactie leidt niet tot (grote) aanpassingen van de
Makelaarsvereniging Amsterdam, de Kamer van Koophandel
uitgangspunten van de nieuwe Algemene Bepalingen (2013)
en Fabrieken voor Amsterdam en het Amsterdams Steunpunt
voor voortdurende erfpacht, al zijn deze Algemene Bepalingen
Wonen. De commentaren en reacties zijn in de eindrapportage
later (alsnog) ingetrokken.
verwerkt. Sommige reacties hebben geleid tot het bijstellen van de voorstellen. In de brief van 4 januari 2000 aan de
Na het onderzoek van de Grondwaardecommissie (6
gemeenteraad, beschrijft het college welke reacties zijn verwerkt
oktober 2015) zijn banken, notarissen en vastgoedadviseurs
en hoe deze reacties zijn verwerkt.
(commercieel vastgoed en wonen) geconsulteerd over de bevindingen van de Grondwaardecommissie.
In april 2011 start de werkgroep Standaard Erfpacht Voorwaarden (wSEV), nadat meerdere banken constateren dat
•
Expertsessie banken: banken zijn tevreden met het advies
door particuliere grondeigenaren uitgegeven erfpachtrechten
van de Grondwaardecommissie, omdat het voldoet aan
onvoldoende zekerheid bieden om als zekerheid voor
hun belangrijkste wens: transparantie en voorspelbaarheid.
financiering te dienen. Vertegenwoordigers van SEBA, Federatie
Men mist wel een aantal rekenvoorbeelden om te zien
van Particuliere Grondeigenaren (FPG) en Nederlandse
hoe het advies concreet uitpakt. Banken vinden het
Vereniging van Rentmeesters (NVR), Gemeente Amsterdam,
canonpercentage aan de hoge kant en zijn verrast over het
Ministerie van BZK, Kempen & Co, Koninklijke Notariële
risicopercentage van 1,5%, aangezien banken een risico
Beroepsorganisatie, Olenz notarissen, Nederlandse Vereniging
opslag tot 0,3% hanteren.
voor Makelaars en vastgoeddeskundigen (NVM) Corten de Geer Advocaten nemen deel aan de werkgroep. De werkgroep
•
Expertsessie notarissen: notarissen vinden het rapport
beoogde een set standaardbepalingen op te stellen en (indien
van de Grondwaardecommissie degelijk en goed te volgen.
mogelijk) modelaktes voor erfpacht bij particuliere woningen
Notarissen zijn benieuwd hoe de gemeente de hoogte van de
op te stellen. Deze bepalingen dienen de banken te verzekeren
korting zal bepalen. Er wordt geadviseerd om de hoogte van
dat de erfpachtrechten financierbaar zijn en dient de erfpachter
de korting zo vast te stellen, dat erfpachters de overstap als
te verzekeren dat de erfpachtrechten redelijk zijn. Dit heeft niet
aantrekkelijk ervaren.
geleid tot standaard erfpachtvoorwaarden. •
Expertsessie vastgoedadviseurs (wonen): vastgoedadviseurs
De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft in oktober
(wonen) zijn teleurgesteld, omdat de uitwerking op
2011 een aantal criteria opgesteld voor de financierbaarheid
detailniveau ontbreekt. Zij geven aan dat het systeem
van bestaande erfpachtrechten (tot 31-12-2012). Deze criteria
mogelijk op detailniveau niet zal werken. Het gebruik van
zien met name toe op de helderheid van erfpachtvoorwaarden.
de WOZ-waarde is een voor de hand liggende keuze, al zijn
De NVB is van mening dat de erfpachtrechten vanaf 1-1-2013
de parameters niet altijd actueel. Dit leidt tot ongelijkheid
helder, evenwichtig en gebaseerd moeten zijn op een logische
in grondwaarden. Vastgoedadviseurs vinden de risico-opslag
en begrijpelijke systematiek. Hiertoe stelt de NVB, vanuit
van 1,5% veel te hoog. Daarnaast zijn vastgoedadviseurs
het oogpunt van hypothecaire geldverstrekkers, een Bancaire
van mening dat de verouderingsfactor in de praktijk tot
richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf
ongelijkheid zal leiden. Zij adviseren om taxateurs te
1-1-2013 op. In deze richtlijn wordt beschreven wat banken als
betrekken.
verantwoord financierbaar achten.
57
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
Nadat het college de Overstapregeling heeft uitgewerkt, worden
kort. Advies is om een einddatum voor een ‘voordelige
deskundigen opnieuw geconsulteerd. Er worden een aantal
overstap’ weg te laten.
expertsessies georganiseerd.
-
Belicht de voordelen voor de lange termijn en maakt dit inzichtelijker.
•
Expertsessie vastgoedadviseurs (wonen): vastgoedadviseurs
-
Wees bewust van het risico dat ontstaat door de
(wonen) krijgen veel vragen van erfpachters, omdat zij
tijdsdruk. De gemeente dient namelijk consequent en
zijn geschrokken van de uitkomsten van de rekentool
voorspelbaar te handelen. Het mag niet zo zijn dat in
en de hoogte van de buurtstraatquote. Adviseurs hadden
een volgende collegeperiode zaken als depreciatiefactor,
verwacht dat de buurtstraatquote niet hoger dan 35% zou
peildatum etc. opnieuw ter discussie worden gesteld. Het
zijn. Daardoor komen zij terug op het toepassen van de
voorstel moet voldoende kwaliteit hebben om gedurende
buurtstraatquote. Ze benoemen dat residueel rekenen de
lange periode te functioneren en er moet sprake zijn van
enige goede methode is. Adviseurs verwachten niet dat de
robuust draagvlak.
canon een rol gaat spelen bij verkooponderhandelingen. Het college reageert op de adviezen van de dwarskijksessie: •
Expertsessie banken: banken hadden veel vragen over de
“Het college neemt de adviezen van de dwarskijkers ter
status van de overstapregeling, de verwachtingen van de
harte. Belangrijk punt van [het] advies is het helder maken
regeling, het proces van eeuwigdurende uitgiftes en waarom
van de kern. Waar gaat het nou echt om en wat is het
sommige buurten zo sterk reageren tijdens de inspraak.
handelingsperspectief van individuele erfpachters. Dit heeft
Banken geven aan dat zij het niet aan kunnen indien alle
geleid tot de keuze om bovenop de omvangrijke en complexe
erfpachters direct overstappen naar eeuwigdurende erfpacht
voorstellen een brief aan de gemeenteraad op te stellen waar
en dit afkopen. Daarnaast zouden erfpachters rekening
in samenhang de kern van de voorstellen wordt toegelicht.
moeten houden met aanvullende kosten. De gemeente zou
Verder wordt in de Nota van Beantwoording zo precies mogelijk
deze kosten moeten communiceren.
aangegeven welke aanpassingen zijn gedaan op basis van de inspraak. Ook op het gebied van de inhoud kan het college zich
•
Expertsessie notarissen: notarissen zijn verbaasd over de
in belangrijke mate vinden in de adviezen. Het college heeft
commotie in de media en de negatieve toon. Zij verwachten
voor Overstappers een overstappremie in het leven geroepen
dat het huidige (voortdurende) stelsel op termijn de nega-
en de tijdsdruk wordt weggenomen door de tijdsperiode te
tieve optie zal worden. Notarissen vragen zich af of er bij de
verlengen. Het is helaas niet mogelijk om erfpachters inzicht te
totstandkoming van de buurtstraatquote sprake is van een
geven in de vergelijking van het overstapaanbod en een aanbod
dubbeltelling. Volgens de gemeente is de buurtstraatquote een
in het huidige erfpachtstelsel. Dit komt omdat in het huidige
hulpmiddel om residueel te rekenen. Notarissen geven aan
erfpachtstelsel een generieke, modelmatige methode ontbreekt
dat ze veel vragen hebben gekregen over de mogelijkheid van
om de erfpachtkosten einde tijdvak te bepalen”.
eenmalige verlengde afkoop onder de AB1994. Deze optie zou onderbelicht zijn in de stukken die voorlagen in de inspraak.
Beelden Een respondent benoemt dat de gemeente regelmatig overleg
•
Dwarskijksessie: vijf experts zijn gevraagd om kritisch
voert met de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) en
te reflecteren op de Overstapregeling en de omgang met
notarissen in de stad en dat banken betrokken geweest zijn bij
de inspraakreacties. Deze experts komen tot een aantal
de ontwikkeling van eeuwigdurende erfpacht. Aanpassingen
adviezen voor de Overstapregeling, waaronder:
in beleid wordt met hen afgestemd en nieuwe MVA-
-
Erfpacht is een lastige materie en contractpartijen
makelaars krijgen een opleidingsmodule over de Amsterdamse
zijn veroordeeld tot elkaar. Zorg voor een voorstel dat
woningmarkt, waarbij de gemeente Amsterdam het onderdeel
meer wordt beschouwd vanuit het perspectief van de
over erfpacht verzorgt. Aan de andere kant wordt aangegeven
erfpachter en minder vanuit het perspectief van de
dat de gemeente Amsterdam er niet voor kan instaan dat elke
gemeente. Bied maatwerk in geval van excessen.
makelaar en notaris voldoende en de juiste voorlichting geeft.
-
Neem de best practices uit Den Haag over, zoals een verhoging van de depreciatiefactor en het wegnemen
Andere betrokkenen geven aan dat makelaars zijn geconsulteerd,
van de tijdsdruk. De tijdsdruk om te beslissen moet
maar dat zij niet zijn gevraagd om de gemeente te adviseren. Zij
worden weggenomen. Zoals nu wordt voorgesteld – de
constateren dat de gemeente in feite niets heeft gedaan met de
WOZ-waarde van 2014 nog een jaar aanhouden – is te
inspraakreacties. Aan de andere kant waren er zo veel partijen
58
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
die iets hebben ingebracht, dat de respondent begrijpt dat de
op de hoogte van de besluiten die het college neemt. In
gemeente uiteindelijk een knoop heeft moeten doorhakken.
de rolverdeling tussen college en gemeenteraad is het zo dat de gemeenteraad de kaders stelt en de uitvoerende
Beroepsgroepen als makelaars, notarissen en banken worden
bevoegdheden bij het college liggen. De gemeenteraad stelt
wel bij diverse herzieningen in het erfpachtstelsel betrokken.
bijvoorbeeld jaarlijks de grondprijzenbrief en uiteraard de
Bijvoorbeeld door expertsessies of in werkgroepen. Niet alle
programmabegroting vast. Ook neemt de gemeenteraad
inbreng wordt overgenomen, soms hakt de gemeente de knoop
besluiten om in te stemmen met belangrijke wijzigingen
door, ook als er tegengestelde belangen zijn of de adviezen niet
van erfpachtregels. Dat zijn de kaders waarbinnen het
eensluidend zijn.
college handelt als erfverpachter. Het college is bevoegd tot het besluiten van het aangaan van privaatrechtelijke
Bevindingen
rechtshandelingen en stelt de Algemene Bepalingen vast,
Deskundigen, zoals makelaars, notarissen en banken,
de gemeenteraad stemt vervolgens in met deze Algemene
worden in een aantal rondes geconsulteerd. De reacties en
Bepalingen.
aandachtspunten die de deskundigen in de inspraakrondes ten gehore hebben gebracht, hebben niet tot grote wijzigingen
Hieronder hebben wij een overzicht gemaakt van de momenten
van de uitgangspunten van eeuwigdurende erfpacht geleid. De
waarop de gemeenteraad wordt betrokken bij onderwerpen
risico-opslag die door banken en makelaars als (veel) te hoog
ten aanzien van het erfpachtstelsel. Het overzicht bevat ook de
worden benoemd, wordt niet naar beneden aangepast.
beantwoording van schriftelijke en mondelinge raadsvragen. Het onderstaande overzicht is geen uitputtend overzicht van de
4.4.3 Betrokkenheid van de gemeenteraad
communicatie tussen het college en de raad, maar geeft inzicht
De Amsterdamse gemeenteraad stelt kaders van beleid en
in de momenten en de manier waarop de gemeenteraad is
controleert het college en het college stelt de gemeenteraad
betrokken.
Datum
Gremium
Onderwerp
15 november 2000
Gemeenteraad
Instemmen met de vaststelling Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000.
3 en 4 juli 2013
Gemeenteraad
Vaststellen van de uitgangspunten van de nieuwe Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 2013.
19 december 2013
Gemeenteraad
Kennisnemen van het definitief referendumverzoek de heer De Lange.
2 april 2014
Gemeenteraad
Besluit om het raadsbesluit d.d. 3 juli 2013 in te trekken.
1 oktober 2014
Gemeenteraad
Wijzigen van het beleid voor gronduitgifte in erfpacht inzake het canonpercentage bij nieuwe gronduitgiften.
17 december 2014
Gemeenteraad
Kennisnemen van het concept-startdocument.
17 december 2014
Gemeenteraad
Motie 1262 aangenomen
28 oktober 2015
Raadscommissie RO
Kennisnemen van het voorstel om het eeuwigdurend erfpachtstelsel uit te werken op basis van het
(Ruimtelijke Ordening)
advies van de Grondwaardecommissie.
Raadscommissie RO
Beantwoording vragen van de heer Boomsma bij het Startdocument Eeuwigdurende Erfpacht.
10 juni 2015
Gemeenteraad
Kennisnemen van het definitieve startdocument.
2 september 2015
Raadscommissie RO
Kennisnemen van de ontwikkelingen rond btw en overdrachtsbelasting bij gronduitgifte en
15 april 2015 (brief: 20 maart 2015)
(brief: 9 juni 2015)
besluiten tot afwijzen van verzoeken om restitutie van btw en toepassing van overgangsrecht. Beantwoording mondelinge vragen van de heer Van Osselaer over btw en overdrachtsbelasting bij gronduitgifte.
23 september 2015
Raadscommissie RO
(brief: 16 juni 2015)
Beantwoording van mondelingen vragen van het raadslid de heer Van Osselaer inzake verlengde afkoop onder Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1994.
2 december 2015
Raadscommissie RO
3 februari 2016
Raadscommissie RO
Beantwoording van schriftelijke vragen van het raadslid de heer Van der Ree (VVD) inzake de consultatie van Vereniging Eigen Huis in de procedure van de vernieuwing van het erfpachtstelsel.
(brief: 14 januari 2016) 10 februari 2016
Reactie op het voorstel van raadslid Nuijens voor het aanbieden van een kortdurend erfpachttijdvak zonder deskundigenprocedure.
Gemeenteraad
Kennisnemen van rapportage “Eeuwigdurende erfpachtstelsel uitgewerkt”.
59
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
Datum
Gremium
Onderwerp
24 februari 2016
Raadscommissie RO
Beantwoording mondelinge vragen van het raadslid Van Osselaer bij de bijeenkomst van de raadscommissie Ruimtelijke Ordening met de Grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht op 27 augustus 2015.
23 maart 2016
Raadscommissie RO
Kennisnemen van collegebesluit tot vrijgave voor inspraak van de AB2016 en het bijbehorende uitgiftebeleid en het inspraakdocument.
18 mei 2016
Raadscommissie RO
Beantwoording vragen van de heer Nuijens en de heer Abid inzake bestuurlijke reactie op motie
(brief: 22 maart 2016)
1262 Geen speculatie.
(brief 23 maart 2015)
Kennisnemen van beantwoording vragen inzake jurisprudentie in relatie tot het erfpachtconversiebeleid en de vernieuwing van het erfpachtstelsel.
22 juni 2016
Gemeenteraad
Instemmen met de vaststelling van de Algemene Bepalingen 2016.
23 november 2016
Raadscommissie RO
Kennisnemen van beantwoording van de vraag van voormalig raadslid Van der Ree inzake overstap
(brief: 12 oktober 2016) 17 januari 2017
naar eeuwigdurende erfpacht bij appartementencomplexen. Gemeenteraad
Beantwoording schriftelijke vragen van het raadslid Van Osselaer inzake de overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht en de grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten.
1 februari 2017
Gemeenteraad
Beantwoording aanvullende schriftelijke vragen van het raadslid Moorman inzake de overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht en de grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten.
8 februari 2017
Raadscommissie RO
Bespreken collegebesluiten: • voorgenomen overstapregeling; • voorgenomen beleid grondwaardebepaling; • voorgenomen aanvullend beleid.
27 februari 2017
Gemeenteraad
Beantwoording aanvullende schriftelijke vragen van het lid Dijk inzake de overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht en de grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten.
28 februari 2017
Gemeenteraad
Beantwoording aanvullende schriftelijke vragen van het lid Van Osselaer inzake de overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht en de grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten. In aanvulling op de schriftelijke vragen van het lid Van Osselaer van 17 januari 2017.
15 maart 2017
Gemeenteraad
Beantwoording aanvullende schriftelijke vragen van het lid Van Osselaer inzake de overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht.
28 april 2017
Gemeenteraad
Kennisnemen met de overstapregeling.
31 mei 2017
Raadscommissie RO
Beantwoording schriftelijke vragen van Osselaer, Moorman en Dijk inzake de overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpachtrecht en de grondwaardebepaling voor bestaande rechten.
21 juni 2017
Raadscommissie RO
(brief: 19 juni 2017)
Kennisnemen van de brief van de wethouder Grondzaken met reactie op vragen van de raadscommissie RO bij de behandeling van de Overstapregeling en bijbehorende beleidsstukken op 31 mei 2017.
28 juni 2017
Gemeenteraad
Instemmen met de collegebesluiten tot vaststelling van de Overstapregeling, het beleid Grondwaardebepaling en het aanvullend beleid. Onderdeel van de stukken is een bestuurlijke reactie op het initiatiefvoorstel “Overstappen op Eeuwigdurende Erfpacht: een alternatief voorstel”.
29 november 2017
Raadscommissie RO
Beantwoording aanvullende schriftelijke vragen van het lid Van Osselaer van 3 oktober 2017 inzake de geldigheidsduur voor de aanbieding van eeuwigdurende erfpacht.
7 februari 2018
Raadscommissie RO
Kennisnemen van de berekening bij de canonstijging bij tussentijdse wijzigingen van erfpachtrechten.
7 maart 2018
Gemeenteraad
Kennisnemen van de afhandeling van een aantal moties inzake de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen.
28 november 2018
Gemeenteraad
Uiten van wensen en bedenkingen inzake het voorgenomen collegebesluit om 10% extra overstapkorting bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht te verlenen.
3 juli 2019
Raadscommissie RO
Kennisnemen van de tegemoetkomingsregeling canonverhoging (in plaats van een vangnetregeling).
13 mei 2020
Raadscommissie RO
Kennisnemen van de analyse eindmeting campagne overstap erfpacht.
22 juni 2020
Raadscommissie RO
Kennisnemen voortgangsrapportage van de overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht met de stand van zaken tot 16 juni 2020.
2 september 2020
Raadscommissie RO
Kennisnemen van de verlenging van de termijn voor het accepteren van de overstapaanbiedingen.
60
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
Datum
Gremium
Onderwerp
21 september 2020
Raadscommissie RO
Kennisnemen voortgangsrapportage van de overstapregeling van voortdurende naar
9 december 2020
Raadscommissie RO
eeuwigdurende erfpacht met de stand van zaken tot 31 augustus 2020. Kennisnemen van het collegebesluit van inzake de arresten van de Hoge Raad over WOZbeschikkingen en de gevolgen voor Belastingen Amsterdam en de overstap van erfpachtrechten. 21 april 2021
Gemeenteraad
Instemmen met het bekrachtigen van de geheimhouding op de stukken die worden genoemd in het bekrachtigingoverzicht van het college aan de raad.
De raadsleden van verschillende partijen stellen regelmatig
De raadsleden zijn van mening dat de overstapregeling
(schriftelijke) vragen en nemen moties aan waarin zij het
met deze aspecten rekening dient te houden en stellen een
college verzoeken om aspecten verder uit te werken of bij de
initiatiefvoorstel voor om uit te gaan van de historische
gemeenteraad voor te leggen.
grondquote. Het college reageert dat de historische grondquote geen recht doet aan de huidige waardeverschillen in de stad en
Een aantal partijen binnen de gemeenteraad zijn kritisch op het
neemt het initiatiefvoorstel niet over.
erfpachtstelsel. Een aantal raadsleden dient op 23 februari 2017 het initiatiefvoorstel “Overstappen op Eeuwigdurende Erfpacht:
Voortgangsrapportage
een alternatief voorstel” in. Zij vinden het onjuist om de
De leden van de Raadscommissie RO ontvangen in de periode
residuele methode van grondwaardebepaling als uitgangspunt te
2018 tot 2019 vrijwel iedere maand en vanaf 2020 ieder
nemen en zijn kritisch op de onderliggende aannames. Zij geven
kwartaal een voortgangsrapportage van de overstapregeling van
de volgende argumenten.
voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht.
•
Grond en opstal zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden
In de brief van 7 december 2020 ontvangt de gemeenteraad
en kunnen niet apart worden verhandeld. Het is daarom
informatie over de voortgang in het vierde kwartaal van 2020.
niet juist om de residuele methode als uitgangspunt te
Op dat moment bedraagt het aantal overstapaanvragen circa
nemen. De grondwaarde als iets dat los staat van de
167.500, waarvan circa 166.000 aanvragen voor de periode tot
opstal is in die zin een fictie. Het feit dat de erfpachter
8 januari 2020 (brief 21 september 2020). Tot december 2020
geen andere optie heeft, geeft de gemeente een zware
is voor circa 48.500 erfpachtrechten een aanbieding verstuurd
verantwoordelijkheid om transparant en eerlijk te handelen
aan de erfpachters.
en geen misbruik te maken van de machtspositie die de gemeente Amsterdam heeft.
Beelden Een respondent geeft aan dat de gemeenteraad veelvuldig is
•
De grondwaardestijging stijgt niet alleen door investeringen,
geïnformeerd, geconsulteerd en veel informatie ter instemming
maar ook door andere factoren zoals (1) de prijzen van
voorgelegd heeft gekregen. Een andere respondent bevestigt dit.
woningen en schaarste, (2) het landelijk en Europees
Ondanks dat de bevoegdheid van erfpachtbeleid bij het college
financieel en monetair beleid en (3) de kwaliteit van
ligt, is er sprake van een grote financiële impact. Daarom dient
de buurt, (4) door het onderhoud en investeringen van
de gemeenteraad de gelegenheid te krijgen om wensen en
mensen aan woningen.
bedenkingen naar voren te kunnen brengen. Een respondent benoemt dat er een politieke wens speelde om de gemeenteraad
•
De WOZ-waarde is vastgesteld als grondslag voor de OZB
nauw bij erfpacht te betrekken, al had dat formeel niet
op de waarde van de woning, maar niet om de grondwaarde
gehoeven. Zo zijn voorstellen aan de gemeenteraad voorgelegd
te bepalen. Door de WOZ-waarde als uitgangspunt te
en besproken met het verzoek om daarmee in te stemmen.
nemen, kent de gemeente een deel van de waarde van de
De formuleringen ‘naar voren brengen van wensen en
investeringen van de erfpachters toe.
bedenkingen’ en ‘instemming’ zijn niet consequent en zijn door elkaar heen toegepast. Het ter vaststelling voorleggen
•
Veel erfpachters hebben in de eerste termijn (het eerste
van besluiten was niet aan de orde, al is er mogelijk
tijdvak) de grondwaarde aan de gemeente Amsterdam
spraakverwarring geweest tussen ‘vaststelling’ en ‘instemming’
betaald.
bij bijvoorbeeld het verzoek voor het referendum.
61
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
Een respondent ziet de gemeenteraad als orgaan dat toezicht
onderliggende keuzes en afwegingen. Het fundamenteel
houdt op het handelen van het college. Aan de andere kant
aanpassen van werkwijzen, zoals het anders berekenen van
voldoen de raadsleden niet aan de eisen die worden gesteld aan
depreciatiefactoren, zijn vanuit juridisch oogpunt een wijziging
een toezichthouder (zoals vastgelegd in de Wft). Bij de meeste
van een beleidsregel. De wijzigingen hebben bovendien grote
raadsleden ontbreekt het aan specialistische kennis. Daarnaast
gevolgen voor groepen van Amsterdamse burgers. Deze
wordt veel politiek bedreven en er is weinig aandacht voor
wijzigingen worden door het college voorbereid en besloten
besluitvorming (governance) en informatievoorziening aan de
zonder hier de gemeenteraad actief bij te betrekken of
erfpachters. De respondent vindt dat het toezicht op erfpacht
participatie uit te voeren. Hiermee had de gemeenteraad geen of
niet aan een gemeenteraad zou moeten worden overgelaten.
beperkte mogelijkheid om aan de voorkant van het proces mee
De Grondwaardecommissie adviseerde om het vaststellen van
te sturen. Dit maakt het voor de gemeenteraad niet eenvoudig
de canon bij een onafhankelijk instituut neer te leggen, zodat
om de uitgangspunten en afwegingen van het erfpachtstelsel
politiek in mindere mate van invloed is op de berekeningen.
vooraf te kunnen toetsen en achteraf te kunnen controleren.
Voor de gemeenteraad gold dat er al veel onduidelijkheid was
Voor de controlerende rol van de gemeenteraad geldt dat
over de bestaande praktijk. Het viel niet mee om het stelsel te
het informatie- en kennisniveau van de gemeenteraad een
doorgronden. De Grondwaardecommissie of het college had
knelpunt is. Vrijwel iedereen die wij hebben gesproken, vindt
de bestaande praktijk beter in kaart kunnen brengen voor de
erfpacht complex. Om het te doorgronden is specialistische
raadsleden, zodat de raadsleden konden beoordelen in hoeverre
kennis nodig, die niet bij alle raadsleden of zelfs niet in alle
de nieuwe grondprijzen afweken van de bestaande praktijk.
fracties aanwezig is. Ook het zicht diep in de uitvoeringspraktijk
Om erfpacht goed te kunnen begrijpen, moet je zowel goede
ontbreekt. Feitelijk varen de gemeenteraadsleden op het kompas
economische als juridische kennis hebben; die kennis hebben
van het college. En op hun eigen politieke opvattingen.
raadsleden doorgaans niet. Een enkeling beet zich wel vast in de materie.
4.5 Consequenties voor de erfpachter
De Grondwaardecommissie heeft volgens één van de respondenten onvoldoende inzichtelijk gemaakt in hoeverre
De Amsterdamse erfpachter wordt door middel
de aanbiedingen van deskundigen afweek van de aanbiedingen
van brieven, algemene online informatie, folders,
die de gemeente deed en hoe dat per wijk verschilde. Het komt
voorlichtingsbijeenkomsten en informatiemarkten,
er grofweg op neer dat de expertpraktijk in ‘dure buurten’
advertenties in ABRI’s, advertenties in landelijke en plaatselijke
gunstiger uitpakt dan de gemeentelijke aanbieding volgens
kranten, voorlichtingsfilmpjes op AT5, via social media en
de residuele methode en juist minder gunstig in ‘goedkopere
een rekentool op de hoogte gesteld van de voorwaarden
buurten.’
van het voortdurende en eeuwigdurende erfpachtstelsel en de (financiële) consequenties. De erfpachter kan via een
Bevindingen
algemeen telefoonnummer contact opnemen met de gemeente
De uitvoering van het erfpachtstelsel is een collegebevoegdheid
Amsterdam om over erfpacht vragen te stellen.
op basis van art. 160 van de Gemeentewet, de uitvoering dient echter wel plaats te vinden binnen de kaders zoals
De erfpachtsituatie voor erfpachters is inzichtelijk via Mijn
deze door de gemeenteraad zijn gesteld. De kaderstellende
Erfpacht. Dit is een online portaal waar erfpachters de
bevoegdheid ligt bij de gemeenteraad. De gemeenteraad wordt
persoonlijke gegevens, erfpachtrechten, financiële gegevens en
regelmatig en uitgebreid meegenomen in de aanpassingen
facturen van de canon kunnen inzien. Voor een wijziging van
van het erfpachtstelsel. Een groot aantal van de voorstellen
de erfpacht doet de erfpachter een aanvraag via dit portaal. Dit
van de vernieuwing van het stelsel zijn ter vaststelling aande
doet de erfpachter in geval van:
gemeenteraad voorgelegd en besproken in de raadscommissie
•
wijziging van de toegestane bestemming of bebouwing
Ruimtelijke Ordening (RO). In een aantal gevallen worden
•
splitsing/aanpassing van de appartementsrechten109
aanpassingen ter vaststelling aan de gemeenteraad voorgelegd.
•
tussentijdse afkoop van de canon.
Op sommige aspecten, zoals de wijziging van depreciaties en omgang met btw, wordt de gemeenteraad niet actief geïnformeerd en is de gemeenteraad niet betrokken bij de
109 De wijziging van de toegestane bestemming of bebouwing en de splitsing/ aanpassing van de appartementsrechten vallen buiten de scope van dit onderzoek en worden daarom buiten beschouwing gelaten.
62
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
Inzicht in de aanbieding van de canonherziening einde tijdvak
De gemeente maakt op basis van de beschikbare data en
(CHET) Via Mijn Erfpacht kan (nog) geen overstapaanbieding
mutaties een berekening van de grondwaarde en erfpachtcanon.
worden aangevraagd. Voor de overstap van voortdurende naar
De erfpachter ontvangt een oriëntatiepakket met deze
eeuwigdurende erfpacht kan de erfpachter terecht bij het
berekening, de verschillende betaalopties en de consequenties
speciaal ingerichte overstapportaal.
op de canon (afkoop of indexcanon). De erfpachter kan één
110
van de volgende betaalopties kiezen:111 Canonherziening einde tijdvak (CHET) binnen het
•
stelsel van voortdurende erf pacht Drie of vier jaar vóór het aflopen van het tijdvak (afhankelijk
Mogelijkheid om na het huidige tijdvak voor eeuwig een jaarlijkse indexcanon te betalen, of