Raadsonderzoek erfpachtbeleid Amsterdam
Tekst van het document
Gemeente Amsterdam, brochure Erfpacht, Canonherziening einde tijdvak, ingroeiregeling en subsidieregeling, maart 2012.
30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37.
38. 39.
40. 41.
42. 43. 44.
45. 46.
47. 48.
49. 50. 51. 52. 53. 54.
55.
Rekenkamer Metropool Amsterdam, Canonherzieningen einde tijdvak – bestuurlijk rapport, 5 juni 2012. Rekenkamer Metropool Amsterdam, Canonherzieningen einde tijdvak – Factsheet, 5 juni 2012. Rekenkamer Metropool Amsterdam, Canonherzieningen einde tijdvak – Onderzoeksrapport, 5 juni 2012. Gemeente Amsterdam, Notulen CHET-overleg, 18 oktober 2012. Gemeente Amsterdam, Werkinstructie 17a Canonherziening einde tijdvak AB 1915 t/m AB 1955, 2013. Companen in opdracht van Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Ervaringen met erfpacht, 5 maart 2013. Rekenkamer Metropool Amsterdam, Verzoek tot rechtmatigheidsonderzoek erfpacht, 28 mei 2013. Companen in opdracht van Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam, Woningmarkteffecten modernisering erfpachtstelsel, 12 juni 2013. Gemeente Amsterdam, Besluit uitgangspunten na consultatie aan de raad ter vaststelling voor te leggen, 18 juni 2013. Gemeente Amsterdam, Vaststellen van de uitgangspunten van de nieuwe Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht, 3 en 4 juli 2013. Frijns, J. en Francke, M., Advies CommissieFrijns & Francke, 2 september 2013. Gemeente Amsterdam, Kennisnemen van het definitief referendumverzoek de heer De Lange, 19 december 2013. Rekenkamer Metropool Amsterdam, Onderzoeksrapport Proceskosten grondexploitaties, januari 2014.
Rebel, Financiële effecten van voorstel vernieuwing erfpachtstelsel Amsterdam, 17 januari 2014. Commissie Grondwaardebepaling, De bepaling van de grondwaarde van Amsterdamse woningen op bestaande erfpacht, 23 maart 2014. Gemeente Amsterdam, om het raadsbesluit d.d. 3 juli 2013 in te trekken, 2 april 2014. Gemeente Amsterdam, Rapportage over de beoordeling door de gemeente van rapporten van externe adviseurs in het kader van een canonherziening einde tijdvak in de periode 2010 tot en met 2013, 13 mei 2014. Gemeente Amsterdam, Coalitieakkoord 2014-2018, juni 2014. Gemeente Amsterdam, Wijzigen van het beleid voor gronduitgifte in erfpacht inzake het canonpercentage bij nieuwe gronduitgiften, 1 oktober 2014. Gemeente Amsterdam, Kennisnemen van het concept-startdocument, 17 december 2014. Gemeente Amsterdam, Motie 1262 aangenomen, 17 december 2014. Gemeente Amsterdam, Risicoanalyse bij Startdocument Eeuwigdurende erfpacht, 10 februari 2015. Gemeente Amsterdam, Nota van Bevindingen, 10 februari 2015. Gemeente Amsterdam, Startdocument Eeuwigdurende erfpacht, 10 februari 2015. Gemeente Amsterdam, Beantwoording vragen van dhr. Boomsma, lid van de raadscommissie RO, bij het Startdocument Eeuwigdurende erfpacht, 20 maart 2015. Gemeente Amsterdam, Beantwoording mondelinge vragen van dhr. Van Osselaer over btw en overdrachtsbelasting bij gronduitgifte, 9 juni 2015.
92
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
56. 57.
58.
59. 60. 61. 62.
63.
64.
65.
66. 67.
68.
69. 70.
71. 72. 73.
74.
75.
76. 77.
Gemeente Amsterdam, Kennisnemen definitieve startdocument, 10 juni 2015. Gemeente Amsterdam, Beantwoording van de mondelinge vragen van het raadslid de heer Van Osselaer inzake verlengde afkoop onder de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1994, 16 juni 2015. Grondwaardecommissie, Schoon schip: Advies van de grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht Amsterdam, 18 juni 2015. Amsterdamse federatie van woningcorporaties, verslag samenwerkingsoverleg HA, G&O, Wonen en AFWC, 30 juni 2015. Gemeente Amsterdam, Bijlage: Overzicht consultatieronde over advies GWC, 6 oktober 2015. Grondwaardecommissie, Beantwoording raadsvragen naar aanleiding van het rapport ´Schoon Schip´, 17 juli 2015 Gemeente Amsterdam, Kennisnemen van de ontwikkelingen rond btw en overdrachtsbelasting bij gronduitgifte en besluiten tot afwijzen van verzoeken om restitutie van btw en toepassing van overgangsrecht en tot beantwoording van de door raadslid Van Osselaer gestelde vraag, 2 september 2015.
78.
Gemeente Amsterdam, Bestuurlijke reactie op het advies “Schoon schip” van de Grondwaardecommissie eeuwigdurende erfpacht, 6 oktober 2015 Gemeente Amsterdam, Kennisnemen van het voorstel om het eeuwigdurend erfpachtstelsel uit te werken op basis van het advies van de Grondwaardecommissie, 28 oktober 2015. Gemeente Amsterdam, Beantwoording schriftelijke vragen van het raadslid D.A. van der Ree van 3 november 2015 inzake de consultatie van Vereniging Eigen Huis in de procedure van de vernieuwing van het erfpachtstelsel, 2 december 2015. Rebel, Financiële effecten van voorstel eeuwigdurend erfpachtstelsel Amsterdam, status concept, 4 december 2015. Rebel, financiële werking en verschillen tussen het eeuwigdurende erfpachtstelsel en het voortdurende erfpachtstelsel, 28 december 2015. Monster, A.C., van Gool, P., en Nelisse P.C.J-P.,, Advies van de Marktwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht: Bezint eer gij begint, 2016. Gemeente Amsterdam, Brief aan erfpachters, 12 januari 2016. Gemeente Amsterdam, Reactie op het voorstel van raadslid Nuijens in de commissie RO van 28 oktober 2015 voor het aanbieden van een kortdurend erfpachttijdvak zonder deskundigenprocedure, 14 januari 2016. Gemeente Amsterdam, Bestuurlijke reactie op het rapport ‘Bezint eer gij begint’, 29 januari 2016. Gemeente Amsterdam, Kennisnemen van rapportage Eeuwigdurende erfpachtstelsel uitgewerkt, 10 februari 2016.
Gemeente Amsterdam, Beantwoording vragen leden van de raadscommissie RO de heer Nuijens en de heer Abid inzake bestuurlijke reactie motie 1262 (Geen speculatie), 22 maart 2016. Gemeente Amsterdam, Kennisnemen van collegebesluit tot vrijgave voor inspraak van de AB2016 en het bijbehorende uitgiftebeleid en het inspraakdocument, 23 maart 2016. Gemeente Amsterdam, Beantwoording vragen van leden van de raadscommissie RO inzake jurisprudentie in relatie tot het erfpachtconversiebeleid en de vernieuwing van het erfpachtstelsel, 23 maart 2016. Gemeente Amsterdam, Effect van variëren met parameters op de erfpachtgrondwaarde, canon en gemeentelijke erfpachtopbrengsten, 13 april 2016.
87.
79. 80. 81. 82.
83.
84. 85. 86.
de Wildt, R., Eeuwigdurende erfpacht: een worsteling in Amsterdam 2.0, 2 mei 2016. de Wildt, R., Eeuwigdurende erfpacht: waarom het goedkoper lijkt dan het is, 10 juni 2016. Gemeente Amsterdam, Nota van Beantwoording, bijlage, 22 juni 2016. Gemeente Amsterdam, Reactie op de inspraakprocedure Concept Algemene Bepalingen 2016. Gemeente Amsterdam, Instemmen met de vaststelling van de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam (AB 2016), 22 juni 2016. Gemeente Amsterdam, Vraag voormalig raadslid Van der Ree inzake overstap naar eeuwigdurende erfpacht bij appartementencomplexen, 12 oktober 2016. Ortec Finance, Beoordeling uitwerking advies Grondwaardecommissie,19 oktober 2016. Rebel, Memo, Vergelijking van het voortdurende en eeuwigdurende stelsel vanuit de erfpachter bezien, 23 oktober 2016. Ortec Finance, Verouderingsfactor o.b.v. WOZgegevens Amsterdam, 30 november 2016.
Ortec Finance, Gevoeligheid verouderingsfactor voor hoogte herbouwkosten, 30 november 2016. 88. Rebel, Herziening Erfpachtstelsel Amsterdam, 13 december 2016. 89. Gemeente Amsterdam, Het eeuwigdurende erfpachtstelsel uitgewerkt, 2016. 90. SEO Economisch Onderzoek, Beoordeling WOZ-bestand, 2016. 91. Gemeenteblad 2016 nr. 171744, 7 december 2016. 92. Rebel, Herziening: Financiële effecten van voorstel eeuwigdurend erfpachtstelsel Amsterdam, 13 december 2016. 93. Gemeente Amsterdam, Overstapregeling, 20 december 2016. 94. Gemeente Amsterdam, De verschillen tussen de WOZmethode en het Grondprijsbeleid, 20 december 2016. 95. Gemeente Amsterdam, Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten, 2017. 96. Gemeente Amsterdam, Het advies van de Marktwaardecommissie in relatie tot de Overstapregeling, 5 januari 2017. 97. Gemeente Amsterdam, Beantwoording schriftelijke vragen van het raadslid Van Osselaer inzake de overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht en de grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten, 17 januari 2017. 98. Berkhout, P. en de Wildt, R., Eeuwigdurend duur?, 31 januari 2017. 99. Gemeente Amsterdam, Beantwoording aanvullende schriftelijke vragen van het raadslid Moorman inzake de overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht en de grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten,1 februari 2017. 100.
Gemeente Amsterdam, Algemene Bepalingen voor erfpacht in Amsterdam, februari 2017. 101. Gemeente Amsterdam, Bespreken collegebesluiten, 8 februari 2017. 102. Gemeente Amsterdam, Kennisnemen van het collegebesluit tot instemmen met het voorgenomen beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten, 8 februari 2017. 103. Berkhout, P., en de Wildt R., De marktwaarde van erfpachtgrond, 9 februari 2017. 104. Gemeente Amsterdam, Initiatiefvoorstel raadsleden Boomsma, Van Lammeren en Van Soest, Overstappen op Eeuwigdurende Erfpacht: een alternatief voorstel, 23 februari 2017.
93
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
105. Gemeente Amsterdam, Beantwoording aanvullende schriftelijke vragen van het lid Dijk inzake de overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht en de grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten, 27 februari 2017. 106. Gemeente Amsterdam, Beantwoording aanvullende schriftelijke vragen van het lid Van Osselaer inzake de overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht en de grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten, 28 februari 2017. 107. Gemeente Amsterdam, Beantwoording aanvullende schriftelijke vragen van het lid Van Osselaer inzake de overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht, 15 maart 2017. 108. Gemeente Amsterdam, bestuurlijke reactie initiatief voorstel, 6 april 2017. 109. Gemeente Amsterdam, Kennisnemen met de Overstapregeling, 28 april 2017. 110. Gemeente Amsterdam, vaststelling van de hoofdpunten voor de Overstapregeling en het beleid Grondwaardebepaling, 9 mei 2017. 111. Gemeente Amsterdam, Instemmen met het collegebesluit
129. De Geer, het inherent erfpachtconflict kan worden opgelost, 27 juni 2018 130. Advies DMC d.d. 4 oktober 2018 131. Gemeente Amsterdam, Uiten van wensen en bedenkingen inzake het voorgenomen collegebesluit tot het met terugwerkende kracht, tijdelijk verlenen van 10% extra overstapkorting bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht, 28 november 2018. 132. Gemeente Amsterdam, Uiten van wensen en bedenkingen inzake het voorgenomen collegebesluit om 10% extra overstapkorting bij overstap naar eeuwigdurende erfpacht te verlenen, 28 november 2018. 133. Gemeente Amsterdam, Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten, december 2018. 134. Gemeente Amsterdam, Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen, 2018. 135. Gautier, P. A., & Vuuren, A. V. (2019). The effect of land lease on house prices. Journal of Housing Economics, 136. 46, 1-11, 2019. 137. Broese van Groenou, J., De rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter (Recht en Praktijk nr. VG10)
tot vaststelling van het aanvullend erfpachtbeleid 112. voor bestaande erfpachtrechten, 31 mei 2017. 113. Gemeente Amsterdam, Instemmen met het collegebesluit tot vaststelling van het beleid Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2017, 31 mei 2017. 114. Gemeente Amsterdam, Instemmen met het collegebesluit tot vaststelling van de Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017, 31 mei 2017. 115. Gemeente Amsterdam, Overstapregeling voor eeuwigdurende erfpacht, 2017. 116. Gemeente Amsterdam, Reactie op vragen van de raadscommissie RO bij de behandeling van de Overstapregeling eeuwigdurende erfpacht en bijbehorende beleidsstukken, 19 juni 2017. 117. Gemeente Amsterdam, Instemmen met het collegebesluit tot vaststelling van de Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen, 28 juni 2017. 118. Gemeente Amsterdam, Schriftelijke vragen van de heer Boomsma, 15 augustus 2017. 119. Gemeente Amsterdam, Schriftelijke vragen van de heer Van Osselaer, 3 oktober 2017. 120. Gemeente Amsterdam, Beantwoording aanvullende schriftelijke vragen van het lid Van Osselaer inzake 121. de geldigheidsduur voor de aanbieding van eeuwigdurende erfpacht, 3 oktober 2017. 122. Gemeente Amsterdam, Brief uitvoering moties, 12 december 2017 123. Gemeente Amsterdam, instemmen afhandeling moties, 19 december 2017. 124.
Gemeente Amsterdam, instemmen met afhandeling moties 800, 801, 802, 811, 812, 813 en 814 van 28 juni 2017 inzake Overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen, 19 december 2017. 125. Nota financiële verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgifte, niet gedateerd, ca. 2017 126. Advies AFM, 17 januari 2018. 127. Gemeente Amsterdam, Kennisnemen van de berekening bij de canonstijging bij tussentijdse wijzigingen van erfpachtrechten, 7 februari 2018 128. Gemeente Amsterdam, Kennisnemen van de afhandeling van een aantal moties inzake de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen, 14 & 15 maart 2018
(diss. Open Universiteit), Deventer: Wolters Kluwer 2019. 138. Gemeente Amsterdam, Kennisnemen van de externe beoordeling op de ontwikkeling van de marktwaarden en de bouwkosten en vaststellen van het geactualiseerde beleid Grondprijsbepaling voor nieuwe erfpachtrechten, 12 maart 2019. 139. Gemeente Amsterdam, Mogelijke uitbreiding van de Tegemoetkomingsregeling canonverhoging in plaats van het uitwerken van een Vangnetregeling en motie 800, 17 mei 2019 140. Gemeente Amsterdam, Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen, 27 juni 2019. 141. Gemeente Amsterdam, Kennisnemen van de tegemoetkomingsregeling canonverhoging (in plaats van een vangnetregeling), 3 juli 2019. 142. de Wildt, R., Nu of nooit? Nee, altijd!, 2 september 2019. 143. Gemeente Amsterdam, Uitvoeringsbeleid d.d. al. november 2019 bij de Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht, 3 september 2019. 144. Ortec Finance, Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ, september 2019 145. de Wildt, R., Gaan woningcorporaties nog overstappen? Mogen ze niet? Hoe is het mogelijk, 18 december 2019. 146. Rekenkamer Metropool Amsterdam, Canonherziening einde tijdvak en Verlengde afkoop erfpacht, 2019. 147. Gemeente Amsterdam, Verzoek voor volksinitiatief, 11 februari 2020. 148.
Gemeente Amsterdam, Commissie behandeling in commissie Algemene Zaken van 9 april 2020. 149. Gemeente Amsterdam, Instellen onderzoekscommissie, 22 april 2020. 150. Gemeente Amsterdam, Kennisnemen van de analyse eindmeting campagne overstap erfpacht, 13 mei 2020. 151. Gemeente Amsterdam, Kennisnemen voortgangsrapportage van de Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht met de stand van zaken tot 16 juni 2020, 22 juni 2020. 152. Gemeente Amsterdam, Informatie over de overstap en de stand van zaken uitvoering Overstapregeling, 22 juni 2020. 153. Gemeente Amsterdam, Informatie over afwikkeling van de erfpachtdossiers (canonherziening einde tijdvak) van de bij de rechtszaak SEBA c.s./Gemeente Amsterdam aangesloten erfpachters, 30 juni 2020
94
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
154. Gemeente Amsterdam, Kennisnemen van de verlenging van de termijn voor het accepteren van de overstapaanbiedingen, 2 september 2020. 155. Gemeente Amsterdam, Kennisnemen voortgangsrapportage van de Overstapregeling van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht met de stand van zaken tot 31 augustus 2020, 21 september 2020. 156. Gemeente Amsterdam, Vaststellen onderzoeksvragen, 21 september 2020. 157. Gemeente Amsterdam, Stand van zaken met betrekking tot de uitvoering van de Overstapregeling van 158. voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht, 21 september 2020. 159. de Lange, K., Weten erfpacht en bloot eigendom te waarderen, 4 oktober 2020. 160. de Wildt, R., Een krakkemikkige constructie, november 2020. 161. Gemeente Amsterdam, Brief inzake Wijziging Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017, inzake verruiming notariskeuze, 24 november 2020. 162. Gemeente Amsterdam, Kennisnemen van het collegebesluit van 17 november inzake de arresten van de Hoge Raad over WOZbeschikkingen en de gevolgen voor Belastingen Amsterdam en de overstap van erfpachtrechten, 9 december 2020. 163. Gemeente Amsterdam, Actuele lijst lopende WOB verzoeken inzake erfpacht per 18 januari 2021. 164. de Wildt, R., Kanttekeningen bij indexering van opstalwaarden door de gemeente Amsterdam, 10 maart 2021. 165.
Gemeente Amsterdam, Instemmen met het bekrachtigen van de geheimhouding op de stukken die worden genoemd in het bekrachtigingoverzicht van het college aan de raad, 21 april 2021. 166. Gemeente Amsterdam, Bijlage: Bekrachtigingslijst geheimhouding, 21 april 2021. Overige gemeentelijke informatie die gebruikt is voor het onderzoek • Begrotingen en jaarrekeningen gemeente Amsterdam • Grondprijzenbrieven c.a. • Verordeningen Jurisprudentie erfpacht 167. HR 7 april 1993, ECLI:NL:PHR:1993:AB9753. 168. Hof Arnhem 20 januari 2009, ECLI:NL:GHARN:2009. 169. Rb. Amsterdam 25 maart 2009, ECLI:NL:RBAMS:2009 170. EHRM 12 juni 2012, ECLI:NL:XX:2012:BX7536. 171. Rb. Amsterdam 5 juni 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013. 172. HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013. 173. Hof Amsterdam 20 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014. 174. HR 29 april 2016, ECLI:NL:HR:2016. 175. Hof Amsterdam 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019. 176. Rb. Den Haag 18 september 2019, ECLI:NL:RBDHA:2019. 177. HR 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020. 178. Rb. Amsterdam 7 juli 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020 179. Rb. Amsterdam 13 januari 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:63. 180. Rb. Amsterdam 13 januari 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:64. Naast deze documenten is er gebruik gemaakt van openbare bronnen, zoals de openbare informatie op de website van de gemeente Amsterdam.
95
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
Bijlage 2: Overzicht van gesprekspartners
In het kader van het onderzoek is een aantal personen gesproken. Deze bijlage bevat een overzicht van de organisaties en functies van deze personen. Organisatie
Functie
Gemeente Amsterdam
Wethouder Grondzaken
Gemeente Amsterdam
Oud wethouder Grondzaken
Gemeente Amsterdam
Oud wethouder Grondzaken
Gemeente Amsterdam
Afdelingshoofd Erfpacht en Uitgifte
Gemeente Amsterdam
Teamleider Beleid erfpacht en uitgifte
Gemeente Amsterdam
Juridisch adviseur
Gemeente Amsterdam
Teamleider Overstap
Gemeente Amsterdam
Senior erfpachtbeheerder
Gemeente Amsterdam
Teamleider Grondprijsbeleid / advisering grondprijzen
Gemeente Amsterdam
Strategisch adviseur
Gemeente Amsterdam
Belasting inspecteur / senior fiscaal juridisch adviseur
Gemeente Amsterdam
Teamleider Juridische zaken en Inkoopregie
Gemeente Amsterdam
Juridisch adviseur
Gemeente Amsterdam
Concernjurist
Rekenkamer Metropool Amsterdam
Senior onderzoeker Oud gemeenteraadslid VVD Oud gemeenteraadslid D66 Gemeenteraadslid SP Oud gemeenteraadslid PvdA
Stichting Erfpachtersbelang Amsterdam (SEBA)
Voorzitter
Amsterdamse Woon- en Erfpachtersvereniging
Secretaris Betrokken erfpachter Betrokken erfpachter
Advocatenpraktijk Corten de Geer
Advocaat
Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA)
Makelaar
Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA)
Makelaar
Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA)
Makelaar
96
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
Bijlage 3: Juridisch kader Tabel 1: Algemene privaatrechtelijke waarborgen voor overeenkomsten (die tevens gelden voor erfpachtovereenkomsten) Eis
Bescherming
Ratio
Redelijkheid en
Indien een overeenkomst of regel tussen partijen
Zodat er in alle privaatrechtelijke overeenkomsten een
billijkheid.140
onaanvaardbaar is naar de maatstaven van redelijkheid en
drempel geldt waar tenminste gehouden aan moet
billijkheid, dan is deze niet van toepassing. Bij het bekijken
worden. Dit is ter bescherming van de deelnemende
wat redelijkheid en billijkheid precies inhoudt voor een
partijen.
bepaalde situatie dient rekening te worden gehouden met algemeen erkende rechtsbeginselen, de in Nederland levende rechtsovertuigingen en de maatschappelijke en persoonlijke belangen.141 Goede trouw.142
Goede trouw betekent dat iemand vanuit zuivere motieven
Om een partij te beschermen als de wederpartij niet vanuit
handelt. Deze goede trouw is essentieel in het aangaan
zuivere motieven handelt.
van een privaatrechtelijke verbintenis. Er is geen sprake van goede trouw als een persoon de feiten of het recht waarop zijn goede trouw betrekking heeft kende of als hij ze in de gegeven omstandigheden behoorde te kennen. Daarbij geldt er tot in bepaalde mate een onderzoeksplicht en kan iemand tevens niet te goeder trouw zijn als een onderzoek onmogelijk is, maar er wel een duidelijke reden was tot twijfel. Misbruik van
Dit komt voor als een bevoegdheid wordt uitgevoerd met
Om een partij te beschermen als de wederpartij haar
bevoegdheden.143
slechts het doel uit te voeren om een ander te schaden,
bevoegdheden niet op een juiste manier uitvoert.
met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of als er onevenredigheid zit tussen het belang van de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad. In strijd met de goede
“Een rechtshandeling die door inhoud of strekking in strijd
In het privaatrecht is er veel ruimte gelaten aan
zeden of openbare
is met de goede zeden of de openbare orde, is nietig.”
de deelnemende partijen om te regelen, maar de
orde.144
rechtshandeling mag in ieder geval nooit in strijd zijn met de goede zeden of openbare orde.
Wilsgebrek
Onder bedreiging valt het in het vooruitzicht stellen van een
Om een partij te beschermen tegen een wederpartij die
Bedreiging.145
nadeel. Een rechtshandeling is vernietigbaar indien iemand
druk uitoefent om een rechtshandeling tot stand te laten
een ander tot het verrichten van een rechtshandeling
komen.
bedreigt. Wilsgebrek bedrog.146
Onder bedrog valt het doen van een opzettelijk onjuiste
Om een partij te beschermen tegen een wederpartij die
mededeling, het opzettelijk verzwijgen van een feit waarvan
opzettelijk probeert die partij te bedriegen.
de verzwijger verplicht was deze mede te delen of een andere kunstgreep. Een andere kunstgreep zou kunnen zijn het manipuleren met stukken. Een rechtshandeling is vernietigbaar indien er sprake is van bedrog. Wilsgebrek misbruik van
Onder misbruik van omstandigheden valt dat iemand die
Om de partij die door bijzondere omstandigheden wordt
omstandigheden.147
weet of dat behoort te weten dat de ander door bijzondere
bewogen de rechtshandeling te verrichten te beschermen.
omstandigheden wordt bewogen toch de rechtshandeling aangaat. Indien daar sprake van is, is de rechtshandeling vernietigbaar. In strijd met geschreven
“Een bevoegdheid die iemand krachtens het burgerlijk
Een waarborg om te zorgen dat het publiekrecht niet
of ongeschreven regels
recht toekomt, mag niet worden uitgeoefend in strijd met
wordt overtreden bij het uitoefenen van privaatrechtelijk
publiekrecht.148
geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht”.
verkregen rechten.
140 141 142 143 144 145 146 147 148
Art. 2:8 BW, art. 6:2 BW en art. 6:248 BW Art. 3:12 BW Art. 3:11 BW Art. 3:13 BW Art. 3:40 lid 1 BW Art. 3:44 lid 2 BW Art. 3:44 lid 3 BW Art. 3:44 lid 4 BW Art. 3:14 BW
97
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
Eis
Bescherming
Ratio
Wijziging overeenkomst
Indien zich onverwachte omstandigheden voordoen kan
Om een waarborg te geven dat er wijzigingen plaats
door rechter in
een overeenkomst door de rechter worden gewijzigd of
kunnen vinden als de omstandigheden zodanig veranderen
geval onvoorziene
geheel of gedeeltelijk ontbonden worden. Dit gebeurt
dat het op voorhand niet had kunnen worden voorzien.
omstandigheden.149
op vordering van een van de partijen. De onvoorziene omstandigheden moeten dan van dien aard zijn dat “de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten”. De wijziging of ontbinding is mogelijk met terugwerkende kracht. De wijziging of ontbinding is slechts mogelijk indien de onvoorziene omstandigheden niet voor rekening komen van degene die zich erop beroept.
Onrechtmatige daad.
Degene die tegen iemand anders een onrechtmatige daad
Om te borgen dat iemand niet de schade hoeft te dragen
pleegt is verplicht de geleden schade te vergoeden.
die aan iemand anders is toe te rekenen.
Misleidende
Er is sprake van een misleidende handelspraktijk indien
Om een consument te beschermen tegen een situatie
handelspraktijk.151
de informatie die wordt verstrekt feitelijk onjuist is of als
waarin feitelijk onjuiste informatie wordt verstrekt of als de
die informatie de gemiddelde consument misleidt of kan
verstrekte informatie misleidend kan zijn.
150
misleiden. Voor een misleidende handelspraktijk is geen opzet vereist. Dwaling.152
Er is sprake van dwaling als een van de partijen bij het
Om een partij die niet een juiste voorstelling van zaken had
aangaan van de overeenkomst niet de juiste voorstelling
bij het aangaan van een overeenkomst te beschermen.
van zaken had indien die dwaling komt door een inlichting van de wederpartij, de wederpartij gezien zijn/haar kennis de dwalende had moeten inlichten of de wederpartij dezelfde onjuiste veronderstelling had als de dwalende bij het aangaan van de overeenkomst. De overeenkomst kan in het geval van dwaling vernietigd worden. Algemene
Er is een aparte afdeling toegedicht aan het afbakenen
Om een partij te beschermen tegen onredelijke bedingen
voorwaarden.153
wat er wel en niet geoorloofd is om op te nemen in
het sluiten van een overeenkomst.
algemene voorwaarden. Algemene voorwaarden zijn bedingen die zijn opgesteld om op te nemen in een aantal overeenkomst en mogen niet de kern van de prestaties van de overeenkomsten aangeven. Een beding is in ieder geval vernietigbaar als het onredelijk bezwarend is voor de wederpartij of indien de wederpartij geen redelijke mogelijkheid heeft gekregen om kennis te nemen van de algemene voorwaarden.
149 150 151 152 153
Art. 6:258 BW Art. 6:162 BW Art. 6:193c BW. Art. 6:228 BW. Afd. 3 boek 6 BW, Art. 6:231 BW e.v.
98
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
Tabel 2: Beginselen van behoorlijk bestuur Eis
Bescherming
Ratio
Taak vervullen zonder
De overheid wordt geacht haar taak zonder
Zodat de overheid besluiten zal nemen zonder te kijken
vooringenomenheid.154
vooringenomenheid te vervullen.
naar de persoon.
Zorgvuldigheids
De overheid moet te allen tijde zorgvuldig handelen. Dit
Het borgt dat de overheid haar besluiten (en
beginsel.155
kan het bestuursorgaan doen door bij de voorbereiding
privaatrechtelijke handelingen) zorgvuldig voorbereid en
van een besluit alle benodigde kennis omtrent de relevante
neemt.
feiten en af te wege belangen te vergaren. Verbod op détournement
De overheid mag slechts haar bevoegdheden gebruiken
Het borgt dat de burger ertegen wordt beschermd dat de
de pouvoir.156
voor de reden waarvoor ze gemaakt zijn, er mogen dus
overheid haar bevoegdheden voor iets anders gebruikt dan
geen andere belangen of doelen spelen bij het uitoefenen
de intentie van de wetgever was.
van haar bevoegdheden. Evenredigheids
De overheid moet zorgen dat doelen van het
Het borgt dat de overheid altijd in het achterhoofd moet
beginsel.157
overheidshandelen in verhouding zijn met de nadelige
houden hoe ingrijpend overheidsingrijpen kan zijn voor de
gevolgen voor de belanghebbenden.
burger.
Bij al het handelen is het noodzaak dat de overheid
Het borgt dat het voor de burger duidelijk wordt waarom
motiveert waarom zij handelt hoe zij handelt of waarom zij
de overheid handelt hoe zij handelt en dat de overheid
bepaalde besluiten neemt.
verplicht wordt daarover na te denken en het vast te
Motiveringsbeginsel.158
leggen. Vertrouwensbeginsel.
Het beginsel schrijft voor dat een overheid zich moet
Belofte maakt schuld.
houden aan wat zij belooft. Rechtszekerheids
Het beginsel waarborgt dat burgers de rechten die ze
Om een betrouwbare overheid te zijn moeten de burgers
beginsel.
hebben verkregen ook daadwerkelijk mogen houden en
aan kunnen op de rechten die zij hebben verkregen.
uitoefenen. Gelijkheidsbeginsel.159
Het beginsel zorgt dat dat gelijke gevallen gelijk worden
Het is belangrijk dat er geen willekeur wordt gehanteerd
behandeld en ongelijke gevallen ongelijk worden
door de overheid.
behandeld in de mate waarin zij verschillen. (Het beginsel is tevens verankerd in artikel 1 van de Grondwet).
Tabel 3: Beginselen van goed bestuur160 Eis
Bescherming
Ratio
Beginsel van transparant
Beschikbaarheid, toegankelijkheid en duidelijkheid van
Gelijkheid, level playingfield, zekerheid, wegenemen
bestuur.161
informatie over overheidshandelen (en communicatie
informatie-asymmetrie, functioneren van de markt.
daarover). Beginsel van
De gelegenheid voor burgers om actief betrokken te zijn bij
Vergroting van het draagvlak en manier om eventuele
participatief bestuur.162
(voorgenomen) handelingen van bestuursorganen.
tekortkomingen aan het licht brengen.
Beginsel van
Verantwoording afleggen aan het publiek hun voor
Verantwoordelijk kunnen houden
verantwoordend
handelen en nalaten, beslissingen, beleid en uitgaven van
bestuur.163
de overheid.
Beginsel van effectief
Er is een relatie tussen de door de overheid ingezette
Overheidshandelen moet ten dienste zijn van de
bestuur.164
instrumenten en het doel waarvoor ze worden ingezet.
gemeenschap.
Beginsel van
De overheid respecteert in haar handelen de (diverse)
De waardigheid van het individu.
mensenrechten en
fundamentele mensenrechten.
bestuur.165
154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165
Art. 2:4 Awb Art. 3:2 Awb. Art. 3:3 Awb. Art. 3:4 Awb. Art. 3:46 jo. 3:47 Awb. Art.1 Grondwet. Zie ook: G.H. Addink, Good Governance: Concept and Context, OUP 2019. Wet openbaarheid van bestuur. Afd. 3.4 en 3.5 Awb. Comptabiliteitswet. Comptabiliteitswet. O.a. vastgelegd in het EVRM en internationale verdragen.
99
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
Tabel 4: Waarborgen uit het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens Eis
Bescherming
Ratio
Het recht op een
De overheid moet de mogelijkheid tot een effectief
Het beginsel zorgt ervoor dat burgers instrumenten
daadwerkelijk
rechtsmiddel creëren voor burgers om zich te kunnen
voor handen hebben om zich daadwerkelijk te kunnen
rechtsmiddel.166
beroepen op haar rechten.
beroepen op de verkregen rechten en vrijheden.
Het verbod op
De rechten en vrijheden op basis van het EVRM moeten
Het beginsel zorgt ervoor dat burgers worden beschermd
discriminatie.167
worden verzekerd zonder dat er onderscheid wordt
tegen alle vormen van discriminatie wanneer zij gebruik
gemaakt op welke grond dan ook.
maken van hun rechten en vrijheden.
Het verbod op misbruik
De overheid mag haar rechten niet gebruiken om rechten
Het beginsel zorgt ervoor dat burgers niet geconfronteerd
van recht.168
of vrijheden van burgers verder in te perken dan wettelijk is
worden met een overheid die haar bevoegdheden en
toegestaan.
rechten gebruikt om de rechten en vrijheden van burgers onrechtmatig in te perken.
Bescherming van
Er mag niet zomaar inbreuk worden gemaakt op het
Om te zorgen dat het eigendom van burgers en
eigendom.169
recht op eigendom, slechts in het geval van algemeen
rechtspersonen beschermd worden en het daardoor
belang en onder de voorwaarden van de wetgeving en de
mogelijk is om ongestoord het recht uit te oefenen.
internationale rechtsbeginselen.
Tabel 5: Waarborgen uit het Aanvullend Protocol bij het Europees Handvest inzake lokale autonomie Eis
Bescherming
Ratio
Participatiebeginsel.170
De burgers hebben al het recht om te participeren in
Het beginsel zorgt ervoor dat burgers instrumenten voor
zaken van de gemeentelijke overheden en dat er per
handen moeten hebben om te kunnen participeren in
wet mogelijkheden dienen te worden geboden om de
zaken van overheden.
uitoefening van dit recht te faciliteren.
166 167 168 169 170
Art. 13 EVRM Art. 14 EVRM Art. 17 EVRM Art. 1 Eerste Protocol EVRM Art. 1 Aanvullend Protocol bij het Europees Handvest inzake lokale autonomie.
100
Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop | Consumentenbescherming vanuit het oogpunt van goed bestuur
Tabel 6: Waarborgen uit het Handvest van de Grondrechten van de Europese Unie Eis
Bescherming
Ratio
Gelijkheidsbeginsel.171
Het beginsel zorgt dat gelijke gevallen gelijk worden
Het recht op gelijkheid is een fundamenteel beginsel van
behandeld en ongelijke gevallen ongelijk worden
het Gemeenschapsrecht
behandeld in de mate waarin zij verschillen. Verbod op
Verbod op iedere vorm van discriminatie.
discriminatie.172
Het is geïnspireerd op het discriminatieverbod van het EVRM en zorgt ervoor dat de overheden burgers niet mogen discrimineren.
Hoog niveau van
Op basis van dit artikel kunnen burgers dus aanspraak
Consumentenbescherming staat dus hoog in het vaandel
consumenten
maken op een hoog niveau van consumentenbescherming.
van de Europese Unie en geniet dus specifieke aandacht.
Recht op behoorlijk
Het recht op een onpartijdige, billijke behandeling van
Dit recht slaat met name op het feit dat iedereen moet
bestuur.174
zaken binnen een redelijke termijn door de instellingen,
worden gehoord voordat er een voor hem nadelige
organen en instanties van de Europese Unie.
individuele maatregel wordt genomen, dat eenieder inzage
bescherming.173
moet kunnen krijgen in zijn of haar dossier en dat de betrokken diensten hun beslissingen moeten bekleden. Recht op het inzien van
Eenieder moet de documenten in kunnen zien die over
Dit recht is opgenomen in aanvulling op het recht op
documenten.175
hem of haar gaan,
behoorlijk bestuur om te kunnen waarborgen dat eenieder daadwerkelijk inzage kan krijgen in zijn of haar dossier.
Beschermingsniveau van
Dat betekent dat de lidstaten, en dus ook Nederland,
Dit dat het in het Handvest beoogde beschermingsniveau
het Handvest.176
geacht worden om te zorgen dat de burgers de rechten en
wordt geboden door het recht van de Europese Unie, het
vrijheden uit het Handvest kunnen genieten.
internationale recht en het recht van de lidstaten waarborg is opgenomen om te zorgen dat de geschreven rechten uit het Handvest worden gerespecteerd, is de waarborg opgenomen.
Verbod op misbruik
De bovengenoemde rechten in deze tabel mogen niet
Om te waarborgen dat de lidstaten van de Europese Unie
van rechten uit het
voor een ander doeleinde of belang worden gebruikt dan
geen misbruik maken van de rechten uit het Handvest.
Handvest.
waarvoor zij zijn bedoeld.
Tabel 7: Waarborgen uit het VEU en VWEU Eis
Bescherming
Ratio
Waarden waar de
Die waarden betreffen eerbied voor de menselijke
Het voorzien in het voorschrijven waar de samenlevingen
Europese Unie op
waardigheid, vrijheid, democratie, gelijkheid, de rechtsstaat
van de lidstaten door moeten worden gekenmerkt.
berust.177
en eerbiediging van de mensenrechten, waaronder de rechten van personen die tot minderheden behoren.
Gelijkheidsbeginsel.
Consumentenbescherming is een van de eisen waarmee de
Het is opgenomen om te waarborgen dat de burgers
Europese Unie rekening dient te houden bij het formuleren
van de Europese Unie gelijke aandacht genieten van de
van beleid en maatregelen.
instellingen, organen en instanties
Consumenten
Consumentenbescherming is een van de eisen waarmee de
Consumentenbescherming staat zeer hoor in het vaandel
bescherming.179
Europese Unie rekening dient te houden bij het formuleren
bij de Europese Unie.
178
van beleid en maatregelen. Transparantiebeginsel.180
De instellingen, organen en instanties van de Europese
Zodat is gewaarborgd dat burgers op de hoogte kunnen
Unie transparant moeten functioneren.
zijn van het functioneren van instellingen, organen en instanties van de Europese Unie.
171 172 173 174 175 176 177 178 179 180
Art. 20 Handvest Art. 21 Handvest Art. 38 Handvest Art. 41 Handvest Art. 41 Handvest Art. 53 Handvest Art. 2 VEU Art. 9 VEU Art. 12 VwEU Art. 15 VwEU