Raadsinformatiebrief WiA 2023 factsheet Woningmarkt.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 18 april 2024 Volkshuisvesting Zita Pels Directie Wonen, bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl

Onderwerp

Wonen in Amsterdam 2023, factsheet Woningmarkt

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Nieuwe cijfers uit het Wonen in Amsterdam (WiA) onderzoek laten zien dat wonen in Amsterdam opnieuw duurder is geworden. Dit treft vooral mensen met een laag of middeninkomen. Het is nóg moeilijker geworden om een betaalbare woning te vinden in Amsterdam. Koopwoningen zijn alleen nog betaalbaar voor huishoudens met een (zeer) hoog inkomen en/of eigen vermogen. De afgelopen jaren is de Amsterdamse sociale huursector tegen de landelijke trend in gegroeid. Dat komt door het collegebeleid van 40-40-20 bouwen en het beschermen van bestaande sociale huurwoningen. Het dure particuliere huur- en koopsegment is echter harder gegroeid en is nu groter dan het aandeel hoge inkomens. Het middensegment is een nog kleiner deel van de Amsterdamse woningvoorraad geworden, vooral door de afname van het aantal middeldure koopwoningen. Dit is uitermate zorgelijk, want dit betekent dat het nog moeilijker is om een betaalbare woning te vinden in Amsterdam. Bij gebrek aan een alternatief wonen er veel huishoudens met een laag of middeninkomen in te dure woningen. Met de Samenwerkingsafspraken tussen huurders, woningcorporaties en gemeente, en met het vaststellen van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) heeft het college acties in gang gezet om op de korte én lange termijn te werken aan een stad met voldoende en betaalbare woningen.

Maar dit is niet voldoende. Amsterdam kan het niet alleen: het is buitengewoon belangrijk dat ook de huurprijzen in het middensegment gereguleerd worden. De Tweede Kamer behandelt binnenkort het voorstel om de Wet betaalbare huur aan te nemen. Die wet hebben we nodig om de huren in het middensegment te kunnen reguleren. Alleen dan kunnen we voorkomen dat Amsterdam een tweetoppige stad wordt met alleen sociale huur voor mensen met weinig inkomen en dure woningen die alleen door de mensen met de hoogste inkomens betaald kunnen worden. We blijven de Tweede Kamer daarom op verschillende manieren oproepen om deze wet aan te nemen. Wonen in Amsterdam (WiA) 2023 De noodzaak van deze wet blijkt uit de resultaten van het onderzoek Wonen in Amsterdam 2023 (WiA). In 2023 is WiA voor de 15e keer uitgevoerd. Dit tweejaarlijkse onderzoek doet de gemeente samen met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). In maart 2024 ontving u al de factsheet leefbaarheid. Hierbij ontvangt u de factsheet woningmarkt met daarin de woningmarktcijfers uit WiA 2023. Met deze factsheet informeert het college u over de eigendomsen prijsontwikkeling van de woningvoorraad, het woningaanbod en de ontwikkeling van de inkomens van huishoudens die wonen in Amsterdam. In de periode tussen het vorige

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 18 april 2024 Pagina 2 van 4

meetmoment en de WiA 2023 dataverzameling zijn Weesp en Amsterdam gefuseerd. Stadsgebied Weesp is daarom voor het eerst meegenomen in het onderzoek. Particuliere huurvoorraad steeds groter en duurder De Amsterdamse woningvoorraad bestaat voor een steeds groter deel uit particuliere huurwoningen. De corporatiesector is in 2023 nog steeds het grootst, maar de eigendomssectoren liggen steeds dichter bij elkaar vanwege de groei van het aantal particuliere huurwoningen en daarnaast de jarenlange afname van de omvang van de corporatievoorraad. In 2023 beslaat de particuliere huursector 31,6% van de Amsterdamse woningvoorraad, naast 39,5% corporatiewoningen en 28,9% koop (eigen woningbezit). Dit heeft grote invloed op de betaalbaarheid van het wonen in Amsterdam, want particuliere verhuurders zijn ook een steeds groter deel van hun voorraad in de vrije sector gaan verhuren, en dan vooral in het dure segment. In 2013 verhuurden particuliere verhuurders een derde van hun woningen in de vrije sector, dat is in tien jaar tijd opgelopen tot twee derde. In 2023 was de gemiddelde kale huurprijs voor een woning in de particuliere vrije sector € 1.501. Het verhuren van woningen is een zeer lucratief verdienmodel en dit heeft negatieve effecten op de betaalbaarheid van het wonen in Amsterdam.

Het laat zien dat we de opkoopbescherming en het verhuurverbod van nieuwbouwwoningen nodig hebben om te voorkomen dat woningen die bedoeld zijn voor lage en middeninkomens direct weer verdwijnen in het dure particuliere huuraanbod. En met de handhaving op overtreding van de Wet goed verhuurderschap dragen we als gemeente bij aan de betere bescherming van huurders. Hiermee kunnen we weliswaar geen invloed uitoefenen op huurprijzen, maar wel zorgen dat andere kosten, zoals de waarborgsom en servicekosten, niet hoger zijn dan wettelijk toegestaan. In de huidige situatie blijft het voor het college echter onmogelijk om wonen in Amsterdam voldoende betaalbaar te maken voor mensen die niet terecht kunnen in de sociale voorraad van corporaties en die geen mogelijkheden hebben om te kopen. Daar zijn bewoners van Amsterdam, en woningzoekenden, de dupe van. Met name huishoudens met een laag of middeninkomen. Zoals hierboven beschreven is de Wet betaalbare huur die binnenkort in de Tweede Kamer wordt behandeld van groot belang om deze huurprijzen in het middensegment te kunnen reguleren.

Sociale huurwoningen zijn heel hard nodig in Amsterdam Aan de andere kant zien we dat het aantal sociale huurwoningen van corporaties is toegenomen. Na 20 jaar afname van de sociale voorraad is sinds 2021 de groei ingezet en met de nieuwe Samenwerkingsafspraken blijven we inzetten op die groei. Dit houdt in dat we verwachten jaarlijks tussen de ca. 1.900 tot 2.500 sociale huurwoningen in aanbouw te nemen en dat we zoveel mogelijk de bestaande sociale voorraad behouden. Ondanks deze toename van het aantal sociale huurwoningen van corporaties, is het aandeel sociale huur binnen de totale woningvoorraad gedaald van 48,2% in 2021 naar 46,8% in 2023. Het aantal huurwoningen van particuliere verhuurders in het sociale prijssegment neemt nog altijd af. Daarnaast zijn koopwoningen met een WOZ-waarde passend bij de leencapaciteit van lage inkomens niet meer beschikbaar in Amsterdam. We zien ook dat de groei van het aandeel Amsterdamse huishoudens met lage inkomens tussen 2019 en 2021 niet doorzet. In aandeel is de groep huishoudens met lage inkomens in 2023 juist wat kleiner geworden, 46%. Maar zoals afgelopen jaren zien we ook tussen 2021 en 2023 een groei van het aandeel huishoudens met hoge inkomens. In 2023 heeft ongeveer 37% van de huishoudens

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 18 april 2024 Pagina 3 van 4

een hoog inkomen. Het dure huur- en koopsegment is echter harder gegroeid (naar 42,5% in 2023) en is groter dan het aandeel huishoudens met hoge inkomens. Bij gebrek aan een alternatief wonen er veel huishoudens met een laag of middeninkomen in te dure woningen. Het is onwenselijk dat huishoudens een té groot deel van hun inkomen aan woonlasten moeten betalen. Eén op vijf huurders is meer dan 35% van het netto-inkomen kwijt aan huur. Het zijn vooral huishoudens die recent verhuisd zijn die, vanwege de gestegen huur- en koopprijzen, een veel groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten dan bewoners die al langer in hun woning wonen. Tweedeling neemt toe, steeds minder plek voor middeninkomens We zorgen er samen met de woningcorporaties voor dat de sociale huurvoorraad weer gaat groeien, maar aan de andere kant zien we een sterke toename van het dure huursegment. Er ontstaat hierdoor een steeds grotere tweedeling op de woningmarkt. Het middensegment is ook in 2023 kleiner geworden en beslaat nog 10,7% van de hele Amsterdamse woningmarkt. Het aantal middeldure huurwoningen is wel iets toegenomen, maar deze groei blijft beperkt. Slechts 6% van de voorraad koopwoningen is een middeldure koopwoning (€326.000, de maximale leencapaciteit van een middeninkomen). Het aandeel middeninkomens is iets toegenomen tot 17,2%.

Huishoudens met middeninkomens zijn, net als huishoudens met een laag inkomen, in steeds grotere mate afhankelijk van de particuliere huursector. De overgrote meerderheid van de koopwoningen is alleen betaalbaar voor huishoudens met een (zeer) hoog inkomen, of voor huishoudens met vermogen of overwaarde uit een eerder koophuis. De WiA resultaten laten ons zien dat zonder regulering van middeldure huur, er nauwelijks middeldure huur beschikbaar is in Amsterdam, ondanks onze inspanningen om samen met marktpartijen het middensegment door nieuwbouw te laten groeien. Extra informatie uit WiA Met deze factsheet woningmarkt en de factsheet leefbaarheid die u op 13 maart 2024 ontving zijn de belangrijkste eerste resultaten gepresenteerd, maar WiA biedt nog veel meer informatie - ook op lager schaalniveau. Informatie over prijssegmenten wordt gebruikt voor onder andere de gebiedsprofielen voor de gebiedsgerichte doelgroepenprogrammering en de WiA cijfers zijn een belangrijke bron voor de update AAV die het college eind dit jaar met de gemeenteraad zal delen. Cijfers uit WiA worden ook door stadsdelen en andere directies gebruikt voor het opstellen van beleid, programma’s en voor uitvoering en monitoring. Daarnaast is een groot deel van de cijfers openbaar te raadplegen in de dashboards van Onderzoek en Statistiek.

Tenslotte maakt WiA onderdeel uit van het Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA) onderzoek. In het WiMRA onderzoek worden de ontwikkelingen op de woningmarkt in de hele MRA in beeld gebracht en wordt ingegaan op hoe de Amsterdamse woningmarkt zich verhoudt tot de omliggende gemeentes. Hierin worden ook verhuisbewegingen van en naar de stad bekeken. De resultaten van het WiMRA onderzoek worden voor het zomerreces van 2024 verwacht.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 18 april 2024 Pagina 4 van 4

Blijf werken aan een betaalbare woningmarkt voor lage en middeninkomens Amsterdam is een gewilde stad om in te wonen en dat werkt door in de prijzen op de woningmarkt. Ook de komende jaren zal de situatie op de Amsterdamse woningmarkt zich kenmerken door woningschaarste en zal er daardoor een grote groep huishoudens zijn die een betaalbare huurwoning nodig heeft maar niet kan vinden. Met de AAV maakt de gemeente Amsterdam de keuze om de prioriteit te leggen bij de ondersteuning van mensen met een laag- of middeninkomen. Het college blijft zich volop inzetten voor uitbreiding van de woningvoorraad voor deze huishoudens. De groei én het behoud van sociale huurwoningen van corporaties, het 4040-20 nieuwbouwbeleid en de inzet in de AAV voor het beter benutten van de bestaande voorraad (regulering en handhaving), zijn hier belangrijke maatregelen voor. We hebben hierbij het Rijk hard nodig, niet alleen voor de regulering van huurprijzen, maar ook voor de realisatie van betaalbare nieuwbouw woningen. De woningmarktcijfers van WiA onderstrepen het belang van deze inzet. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Zita Pels Wethouder Volkshuisvesting Bijlagen 1. Wonen in Amsterdam 2023, factsheet Woningmarkt

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl