Raadsinformatiebrief Wet betaalbare huur 22 juli 2024

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 22 juli 2024 Volkshuisvesting Dirk de Jager Directie Wonen, Bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl

Onderwerp

Wet Betaalbare Huur

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur ingegaan. De invoering van deze wet is goed nieuws voor iedereen die een woning met een middenhuur zoekt. Veel woningen die tot voor kort voor veel geld te huur stonden, mogen vanaf nu voor niet meer dan €1.157,95 verhuurd worden. Deze wet scheelt Amsterdammers honderden euro’s per maand aan huur. Betaalbaarheid is een belangrijk doel van de Amsterdam Aanpak Volkshuisvesting. We hebben de afgelopen periode daarom gelobbyd om deze wet in te voeren. De komende periode gaan we aan de slag om de mogelijkheden die de wet ons biedt goed te benutten. Wat is er veranderd? Met de invoering van de wet is het woningwaarderingsstelsel (WWS) aangepast en geldt deze nu ook voor middenhuurwoningen tot en met 186 punten met een maximale huur van €1.157,95. Ook hebben huurders door de wet betere huurbescherming. Eerder moesten zij zelf een maximale huurprijs afdwingen bij hun verhuurder en konden ze hiervoor naar de huurcommissie gaan. Lang niet alle huurders doen dit waardoor veel huurders (veel) te veel huur betalen. Gemeenten kunnen vanaf 1 januari 2025 ingrijpen als verhuurders te veel huur vragen. In deze brief informeer ik u hoe Amsterdam zich voorbereidt op deze nieuwe gemeentelijke handhaaftaak. Ook ga ik in op de invoering van de huisvestingsvergunning voor middenhuurwoningen.

Daarnaast geef ik duiding bij de effecten die deze wet gaat hebben op de betaalbaarheid van de particuliere huur in Amsterdam. Handhaven op huurprijs en huurverhoging Amsterdam krijgt door de komst van de wet de plicht om per 1 januari 2025 te gaan handhaven op de maximale huurprijs van zelfstandige en onzelfstandige woningen. Dit geldt zowel voor woningen in het sociale als het middenhuur segment. Daarnaast geldt de plicht om te handhaven op de maximale huurprijsverhoging. Tot 1 januari 2025 kunnen huurders alleen terecht bij de huurcommissie of zich laten informeren/ondersteunen door !Woon. Vanaf 1 januari 2025 kan een huurder ook terecht bij de gemeente.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 22 juli 2024 Pagina 2 van 4

Handhavingsbevoegdheid gemeente De gemeente kan zelf beslissen om pro- of reactief te gaan handhaven op de huurprijs. De gemeente kan handhaven door bijvoorbeeld het opleggen van een waarschuwing, last onder dwangsom of boete. De gemeente kan om te handhaven gebruik maken van haar toezichthouders of dit deels uitbesteden aan de huurcommissie, bijvoorbeeld voor het maken van een puntentelling. De gemeente is in overleg met de huurcommissie over de aanpak. De gemeente kan geen teveel betaalde huur terugvorderen, dat kan alleen de huurcommissie. De handhavingsstrategie wordt de komende tijd verder uitgewerkt en in de vierde kwartaal van dit jaar volgt een raadsinformatiebrief over de wijze waarop Amsterdam vanaf 1 januari 2025 de handhaving wil oppakken. Invoeren huisvestingsvergunning middenhuurwoningen De wet biedt de mogelijkheid om voor middenhuurwoningen een huisvestingsvergunningplicht in te voeren. Dat betekent dat wanneer je een middenhuur woning wilt gaan huren je daarvoor een vergunning nodig hebt. Met deze huisvestingsvergunning kan de gemeente toetsen of het huishouden een middeninkomen heeft. Om zo te zorgen dat de betaalbare huurwoningen terecht komen bij de juiste doelgroep. Amsterdam kent nu al een huisvestingsvergunning voor sociale huur en voor sociale en middenhuur in de nieuwbouw waarvoor erfpachtafspraken zijn gemaakt.

In de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting is aangekondigd dat Amsterdam de huisvestingsvergunning voor middeldure huur gaat invoeren. De invoering wordt daarom meegenomen bij de voorgestelde wijzigingen voor de Huisvestingsverordening (HVV) 2025. Dit voorstel ligt momenteel in de inspraak. Er komen twee inkomensgrenzen: voor eenpersoonshuishoudens €75.362 en voor meerpersoonshuishoudens €82.921 (prijspeil 2024). Deze bovengrens sluit aan bij de wettelijke bovengrens. Huishoudens met een hoger inkomen kunnen terecht in de vrije huursector. Na invoering van de inkomensgrens, volgt op termijn een tweede stap: voorrang voor iemand die een sociale huurwoning in Amsterdam achterlaat. Deze getrapte invoering is in lijn met de AAV. Daarnaast is het noodzakelijk om de huidige voorrangsregelingen in de particuliere huur te evalueren omdat het in de praktijk heel lastig is om te controleren of bij verhuur daadwerkelijk gepoogd is om voorrang te verlenen . Impact prijsregulering woningvoorraad De Wet betaalbare huur kan in potentie zorgen voor meer betaalbare huurwoningen in de particuliere huursector. In 2023 waren er 66.000 particuliere huurwoningen die op basis van het WWS een gereguleerde huur hadden (de gevraagde huur ligt vaak hoger).

De Wet betaalbare huur gaat er naar schatting voor zorgen dat op termijn 113.000 zelfstandige particuliere huurwoningen in het gereguleerde segment vallen. Waar eerder alleen sociale huurwoningen in het gereguleerde segment vielen, geldt dat nu ook voor middenhuurwoningen. Ruim een kwart van de particuliere huurvoorraad valt op basis van het nieuwe WWS in de sociale huursector, ongeveer de helft in het middensegment en ongeveer een kwart in de vrije sector. Zie figuur 1. Dat de Wet betaalbare huur ook negatieve effecten heeft op de betaalbaarheid blijkt ook uit deze figuur. Het aantal woningen waarvan de maximale huur gemaximeerd is tot en met de

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 22 juli 2024 Pagina 3 van 4

huurliberalisatiegrens van €879,66 daalt van 66.000 naar 41.000. Omdat voor veel van deze woningen nu al te veel huur wordt gevraagd is het daadwerkelijke aantal lager: 50.000 woningen. Maar dit aantal gaat dus waarschijnlijk verder dalen. Dit is een ongewenst effect van de wet die meer ruimte biedt voor de WOZ als factor in de bepaling van de hoogte van de gereguleerde huur. Amsterdam heeft hier, samen met andere partijen, veelvuldig op gewezen richting het Rijk, maar het is niet gelukt om dit van tafel te krijgen. Omdat veel meer dure woningen naar het middensegment gaan, dan sociale woningen naar het midden gaan en omdat überhaupt meer woningen gereguleerd gaan worden, is het effect van de wet op de betaalbaarheid in Amsterdam positief. Daarnaast gingen veel huurders voorheen akkoord met een te hoge huur, was er onwetendheid of durfde zij niet naar de huurcommissie te stappen om de huur aan te vechten. Een dwingende huurprijs en de nieuwe handhavingsmogelijkheden van de gemeente gaan hier hopelijk verandering in brengen. Figuur 1

Nuances Het nieuwe WWS is dwingend. Maar verhuurders hoeven niet allemaal direct de huurprijs aan te passen. Voor middenhuur geldt bijvoorbeeld een nieuwe huurprijs alleen bij het aangaan van een nieuw huurcontract. Het effect van de wet zal dan ook niet direct terug te zien zijn in lagere huurprijzen. Er kan zeer lange tijd overheen gaan voordat bovenstaand figuur een feitelijke weergave is van de woningmarkt. Daarnaast kunnen verhuurders kwaliteitsverbeteringen doorvoeren in hun woningen, bijvoorbeeld duurzaamheidsmaatregelen treffen om het energielabel te verbeteren of de keuken of badkamer hoogwaardig renoveren waardoor het puntenaantal stijgt. Of verhuurders kunnen besluiten om hun woning(en) te verkopen. Deze schatting is gemaakt op basis van het Wonen in Amsterdam 2023 (WiA) onderzoek. Omdat in WiA niet alle informatie zit die nodig is om tot een exact aantal WWS punten te komen zijn er een aantal aannames gemaakt over onder andere de kwaliteit van de woning. Het is daarom belangrijk om de aantallen en percentages te zien als een schatting en niet als absolute waarheid.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 22 juli 2024 Pagina 4 van 4

Tenslotte Op dit moment wordt er hard gewerkt aan de voorbereidingen voor de handhaving op de maximale huurprijs, de maximale huurverhoging en de invoering van de huisvestingsvergunning voor middenhuur. Zoals aangekondigd ontvangt u in het vierde kwartaal een raadsinformatiebrief over de wijze waarop de gemeente hiermee aan de slag gaat. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Dirk de Jager Wethouder Volkshuisvesting

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl