Raadsinformatiebrief Voortgang Particuliere Transformaties Stadsdelen

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 10 november 2025 Grond en Ontwikkeling Steven van Weyenberg Grond & Ontwikkeling, b.kleinhaneveld@amsterdam.nl

Onderwerp

Voortgang Particuliere Transformaties Stadsdelen 2023-2024

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief wordt u geïnformeerd over de voortgang van particuliere transformaties in de stadsdelen. Transformaties, ofwel functieverandering van gebouwen en gebieden, zijn één van de drie vormen van gebiedsontwikkeling, naast uitleglocaties (zoals IJburg) en stedelijke vernieuwingslocaties (zoals de K-Buurt in Zuidoost en de Wildemanbuurt in Nieuw-West). Transformatie wordt steeds belangrijker als vorm van gebiedsontwikkeling: meer dan de helft van alle te bouwen woningen in Amsterdam is gepland op een transformatielocatie. De gebiedsontwikkeling vindt steeds meer plaats door gebiedstransformaties. Over dit type wordt onder andere gerapporteerd in de woningbouwrapportage. Daarnaast blijven transformaties van individuele gebouwen en kavels bestaan. Deze transformaties vallen onder het opdrachtgeverschap van de stadsdelen. Het transformeren van deze gebouwen is vaak een complexe puzzel die relatief veel inzet vergt, maar maatschappelijk ook veel oplevert. Het college ondersteunt de stadsdelen bij de begeleiding van deze complexe transformatie-initiatieven via een jaarlijkse tegemoetkoming in de proceskosten. In deze raadsinformatiebrief informeert het college u over de voortgang van particuliere transformaties en beschrijft de knelpunten waar deze projecten mee te maken hebben. Dit is op basis van een inventarisatie onder de stadsdelen.

Deze brief begint met de definitie van particuliere transformaties, gevolgd door algemene marktontwikkelingen en een overzicht van de voortgang van particuliere transformaties in 2023 en 2024. Tot slot wordt ingegaan op de knelpunten waar particuliere transformaties tegenaan lopen. Definitie particuliere transformaties Binnen de gemeente Amsterdam bestaan verschillende definities van transformaties. De verschillende definities hebben gemeen dat er een wijziging plaatsvindt van de functie, erfpachtbestemming of bebouwing van een bestaand pand, bijvoorbeeld van een kantoorfunctie naar een woonfunctie. In de gemeente Amsterdam kunnen particuliere transformaties plaatsvinden binnen een gebiedsontwikkeling. Hiervoor is het team van de ambtelijke opdrachtgevers in de

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 10 november 2025 Pagina 2 van 5

gebiedsontwikkeling van de directie Grond en Ontwikkeling verantwoordelijk. De gemeente stelt hier op gebiedsniveau, middels een principe-, project- en/of investeringsbesluit kaders vast voor de herontwikkeling. Deze gebieden vallen buiten de scope van deze Raadsinformatiebrief. Voor de overige particuliere transformatie-initiatieven gaat het om transformaties van een individueel gebouw of kavel op initiatief van de erfpachter of eigenaar. Het stadsdeel is verantwoordelijk voor initiatieven in deze categorie. Dit soort transformatieprojecten zijn regelmatig van groot maatschappelijk belang voor een wijk, buurt of stadsdeel, waarbij het niet enkel gaat om het toevoegen van woningen. De particuliere transformaties worden bewerkstelligd door een functiewijziging, erfpachtbestemmingswijziging, een gebouwtransformatie of via sloop/nieuwbouw. Eenvoudige stadsdeelprojecten waarbij een aanvraag voor een omgevingsvergunning doorlopen wordt en, in het geval van erfpacht, een reguliere erfpachtprocedure vragen, hebben geen extra maatwerk van de stadsdelen nodig. Deze projecten zijn ook belangrijk voor de stad, maar vallen buiten de scope van deze brief. De resterende projecten vragen extra aandacht van bijvoorbeeld een projectleider of landschapsarchitect door de complexiteit, schaal of andere redenen.

In deze projecten worden er meestal woningen toegevoegd, maar het zijn ook (complexe) transformatieinitiatieven naar een andere gebruiksfunctie1. Economische situatie en stimuleringsmaatregelen transformatie Het snelle herstel van de economie in 2021 en 2022 zette in 2023 niet door, vanwege de oorlog in Oekraïne en de instabiele wereldeconomie. De verslechterde marktomstandigheden hadden een negatieve impact, ook op de particuliere transformaties. Sindsdien verbeteren de marktomstandigheden langzaam. In 2024 groeide de economie weer met 1%. De stijgende personeels- en materiaalkosten, rentestijgingen, macro-economische onzekerheid en onzekerheid over landelijke wetgeving blijven echter vertragende factoren voor de woningbouw. Vanwege de complexiteit van transformatieprojecten heeft het college verschillende maatregelen genomen om deze projecten te realiseren. De tijdelijke regeling Transformatie-impuls, een generieke tegemoetkoming van 10 procent op de grondwaarden met betrekking tot de te realiseren betaalbare woningen in particuliere transformatieprojecten, helpt bij het realiseren van transformaties. In 2024 is er voor één jaar een tijdelijke crisismaatregel herijking grondprijzen ingesteld, waarbij partijen eenmalig een verzoek kunnen indienen voor een herijking van de grondprijsafspraken.

De particuliere transformaties in de stadsdelen worden daarnaast ondersteund via een tegemoetkoming in de proceskosten vanuit het Vereveningsfonds. Uiteindelijk is in 2024 bijna 1,3 miljoen euro tegemoetgekomen in proceskosten.

1

De Raadsinformatiebrief is niet compleet in het aantal toegevoegde woningen door het ontbreken van de standaard-transformaties en van de transformaties in de stedelijke gebieden.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 10 november 2025 Pagina 3 van 5

Gerealiseerde particuliere transformatie-initiatieven De verschillende maatregelen en verbeterde marktomstandigheden hebben geleid tot flinke stappen bij verschillende particuliere transformaties. Het resultaat is 19 opgeleverde individuele transformatieprojecten in stadsdelen met 1.027 nieuwe woningen in 2023-2024. Ook zijn er verschillende andere functies toegevoegd, zoals kantoren, zorg- en maatschappelijk vastgoed. Daarnaast zijn er verschillende initiatieven in uitvoering waarmee in de komende jaren 691 woningen gerealiseerd worden. De meeste transformatie-initiatieven zitten in de uitwerkingsfase. Hieruit blijkt dat de stadsdelen de komende jaren substantiële aantallen woningen kunnen blijven toevoegen via particuliere transformaties. Ook zijn er een groot aantal projecten in de initiatief en planvormingsfase. Het is de uitdaging om deze initiatieven naar de uitvoeringsfase en oplevering te krijgen. In deze brief wordt niet gerapporteerd over de segmentering van de opgeleverde en geplande woningen. Wanneer er meer dan 10 woningen gebouwd worden geldt het programmatische uitgangspunt van 40-40-20. Dit geldt ook voor de projecten uit deze brief. Over de segmentering op stedelijk niveau wordt in de jaarrapportage- en halfjaarrapportage Woningbouw gerapporteerd. De projecten uit de stadsdelen zijn ook onderdeel van deze rapportage.

Via het Stedelijk Kader voor particuliere transformaties bestaat de mogelijkheid voor erfpachters of eigenaren om af te wijken van 40-40-20. Afwijken kan alleen na goedkeuring door de directeur Grond & Ontwikkeling, die hiervoor is gemandateerd door het college. Een uitzondering kan aangevraagd worden op zes bestuurlijk vastgestelde uitzonderingscriteria2. In de jaarrapportage Woningbouw wordt jaarlijks gerapporteerd over de afwijkingen op 40-40-20 in de particuliere transformaties. 2023 & 2024 Stadsdeel

Centrum Noord Oost Zuidoost Zuid West NieuwWest Weesp Totaal

FASE: OPGELEVERD

FASE: IN UITVOERING

FASE: IN UITWERKING

Transformatie projecten 2 0 3 0 8

Aantal woningen

Transformatie projecten 13 7 12 2 15

Aantal woningen

47 0 284 0 416

Transformatie projecten 6 0 4 0 6

4 2

29 251

3 2

5 1

36 73

0 19

0 1.027

1 22

Aantal woningen 106 0 265 0 124 + 1.000 m2 BVO 57 93

364 691 470 225 692

46 7 355 691 + 1.000 62 2.906 m2 BVO Tabel 1 Status Particuliere Transformaties Stadsdelen & Aantal (Geplande) Woningen3

2

FASE: INITIATIEF / PLANVORMING TransforAantal matie woningen projecten 5 70+ 7 0+ 4 238+ 2 180+ 16 127 + 1810 m2 BVO 6 82 2 200 + 10.000m2 8 50

140+ 1.037+ + 11.810 m2 BVO

Zie de uitzonderingscriteria op pagina 29 van de jaarrapportage Woningbouw 2024: Woningbouwplan 2022-2028 - Jaarrapportage 2024 - openresearch.amsterdam 3 40-40-20 geldt ook voor de transformaties in de stadsdelen bij projecten met meer dan tien woningen. De reguliere uitzonderingsgronden voor het afwijken van deze segmentering gelden ook voor deze projecten, waardoor het uitgangspunt niet altijd 40-40-20 is.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 10 november 2025 Pagina 4 van 5

Voortgang van particuliere transformaties Vergeleken met de Voortgangsrapportage Particuliere Transformaties Stadsdelen 2022-2023 is er in elk stadsdeel voortgang gemaakt. Initiatieven zijn opgeleverd, in de uitvoeringsfase beland en concreter geworden. Ook zijn er verschillende particuliere transformatie-initiatieven bijgekomen. Daardoor zijn er ondanks de realisatie van 1.027 woningen toch 300 woningen meer in de planvoorraad opgenomen dan twee jaar geleden. Daar komt bij dat het programma van verschillende projecten nog niet bekend is en dat de verantwoordelijkheid van projecten soms verschuift van het stadsdeel naar de centrale stad als deze projecten worden toegevoegd aan de grondexploitatie van een gebiedstransformatie. Deze projecten vallen vervolgens niet meer onder de scope van de Raadsinformatiebrief, en verdwijnen uit de initiatief- of uitwerkingsfase. De voortgang van verschillende initiatieven en de toename van het aantal geplande initiatieven laat het belang van dit soort initiatieven zien voor de stad. Hiermee worden substantiële aantallen woningen opgeleverd. Ook worden er via particuliere transformaties andere nuttige functies in de stad gecreëerd of verbeterd. De toename van het aantal initiatieven verklaart daarnaast de hogere aanvraag voor proceskosten in de stadsdelen in 2025. Er zijn ook particuliere transformaties vertraagd of tot stilstand gekomen.

Hier liggen diverse problemen aan ten grondslag. In de volgende paragraaf volgt een beschrijving van de verschillende knelpunten in de stadsdelen. Knelpunten bij particuliere transformatie-initiatieven In de stadsdelen spelen de volgende knelpunten die leiden tot vertraging of stagnatie van particuliere transformatie-initiatieven. • Het gebrek aan personeel is een knelpunt voor de begeleiding van particuliere transformaties. Dit kan leiden tot gemiste kansen in projecten. De situatie lijkt afgelopen jaar verbeterd te zijn, maar de tekorten zijn nog niet definitief opgelost. • Ook de hoge bouwkosten en rentelasten blijven vertragende factoren, waardoor initiatiefnemers wachten met het starten van de bouw of de projecten in een andere fase tot stilstand komen. • Daarnaast speelt de (ervaren) stapeling van regels en ambities door de gemeente Amsterdam een rol in de haalbaarheid van particuliere transformaties. Op dit punt doet de gemeente via de impuls ‘gewoon goed’ een handreiking om op projectniveau tot vereenvoudiging en haalbare plannen te komen. • De uitgebreide participatietrajecten bij maatschappelijk gevoelige projecten maakt de doorlooptijd van veel complexe initiatieven lang. • Tot slot is de monumentale status van panden in verschillende stadsdelen een factor die initiatieven complexer maakt. In verschillende stadsdelen spelen ook individuele knelpunten.

In stadsdeel Centrum is de stapeling van bestaande functies in de omgeving op een aantal locaties een belemmerende factor op de transformatiemogelijkheden. In stadsdeel Noord zijn er project-afhankelijke problemen die leiden tot vertraging: de businesscase van initiatieven, het wijzigen van erfpachtcontracten, vervuilde grond, de ontsluiting en parkeernormen zijn genoemde knelpunten. Particuliere transformaties in stadsdeel Zuid zijn vertraagd door de invoering van de Omgevingswet,

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 10 november 2025 Pagina 5 van 5

waardoor er enige tijd gezocht moest worden naar nieuwe werkwijzen. Vanwege de hoge bebouwings- en bevolkingsdichtheid is er in stadsdeel West weinig fysieke ruimte voor particuliere transformaties. De aanvragen lopen de laatste jaren terug. Gelukkig wordt dit gecompenseerd met de gebiedsontwikkeling in het stadsdeel. Tot slot heeft de fusie van Weesp met Amsterdam in dit stadsgebied vertraging veroorzaakt omdat procedures daardoor veranderd zijn. Conclusie Particuliere transformaties in de stadsdelen blijven een belangrijk middel om de woningnood te helpen verminderen en vorm te geven aan het Amsterdamse ruimtelijke beleid, zoals de Omgevingsvisie en de ontwikkelstrategie. Omdat deze projecten in bestaande buurten liggen en over bestaande panden gaan, hebben ze vaak een relatief grote maatschappelijke impact. In de jaren 2023 en 2024 is er door de stadsdelen belangrijke voortgang geboekt en zijn er meer dan 1.000 woningen opgeleverd. Het college zet de procesmatige steun aan de stadsdelen daarom graag voort en zal over de voortgang van de particuliere transformaties blijven rapporteren. Aandachtspunten zijn dat het aantal projecten en de ondersteuningsbehoefte groeit, maar de beschikbare middelen uit het Vereveningsfonds onder druk staan.

Via het Meerjarenperspectief grondexploitaties wordt de raad jaarlijks gevraagd het beschikbare bedrag voor ondersteuning van particuliere transformaties te bepalen. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Steven van Weyenberg Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl