raadsinformatiebrief verplichte stadsdeelvoorrang.pdf

Raadsinformatiebrief Afdoening toezegging

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 16 december 2021 Wonen en Bouwen Jakob Wedemeijer Directie Wonen (bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl) Toezegging aan mevrouw Van Renssen over mogelijkheden stadsdeelvoorrang richting (bepaalde) eigenaren te verplichten

Geachte leden van de gemeenteraad, In uw vergadering van 11 november 2021 heb ik naar aanleiding van een vraag van mevrouw Van Renssen van GroenLinks toegezegd u nader te informeren over de mogelijkheid om stadsdeelvoorrang voor nieuwbouwcomplexen, die in de Huisvestingsverordening wordt geïntroduceerd per 2022, (in bepaalde gevallen) verplicht te stellen richting eigenaren. In deze brief informeer ik u hierover namens het college. 1. Toezegging Tijdens de raadsbehandeling van wijzigingen in de Huisvestingsverordening per 2022 heeft mevrouw Van Renssen gevraagd of ik de mogelijkheid zie om de stadsdeelvoorrang in de toekomst eventueel verplicht te stellen. Ik heb toen aangegeven dat dit lastig ligt in verband met het eigendomsrecht maar dat ik het nog nader juridisch zou laten onderzoeken. Hieronder treft u de nadere juridische analyse en andere belangrijke overwegingen bij een eventuele verplichtstelling aan. 2. Haalbaarheidsanalyse verplichte stadsdeelvoorrang Er zijn twee situaties te onderscheiden: een verplichtstelling voor bepaalde eigenaren of stadsdeelvoorrang verplicht stellen voor alle nieuwbouwcomplexen. Hieronder ga ik op beide situaties in. 2.1. Verplichte stadsdeelvoorrang voor bepaalde eigenaren van nieuwbouwcomplexen 2.1.1.

Eigendomsrecht Een verplichting voor eigenaren van nieuwbouwcomplexen om voorrang te geven aan zittende bewoners van een stadsdeel is een regulering van het eigendomsrecht, dat onder meer beschermd is in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Beperking van het eigendomsrecht kan onder voorwaarden gerechtvaardigd zijn. Hiervoor zijn belangrijke vereisten noodzakelijkheid in het algemeen belang en dat het minst vergaande middel wordt aangewend om het doel te bereiken (subsidiariteit).

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 december 2021 Pagina 2 van 3

Het doel van de stadsdeelvoorrangsregeling is de band tussen zittende bewoners en nieuwe woongebieden te versterken. Door de voorrangsregeling raken zittende bewoners meer betrokken met nieuwe gebieden in hun stadsdeel, wat bevorderend is voor de sociale cohesie in het stadsdeel. Daarnaast krijgen kwetsbare bewoners die afhankelijk zijn van hun netwerk in de buurt en die daarom liever niet te ver weg verhuizen een kans om dichter bij huis te blijven. Eigenaren staan op dit moment over het algemeen niet negatief tegen de stadsdeelvoorrang. Zo zijn er al praktijkvoorbeelden van eigenaren van woningcomplexen in Zuidoost die vrijwillig voorrang hebben verleend aan bewoners uit dit stadsdeel (OurDomain). Daarnaast moet de stadsdeelvoorrangsregeling in de Huisvestingsverordening nog starten en is nog niet duidelijk hoeveel animo er is en of er een tekort aan woningen zal zijn die met stadsdeelvoorrang worden verhuurd. Op dit moment zijn er geen aanwijzingen dat op vrijwillige basis het doel van de regeling niet bereikt kan worden. Een verplichtstelling voor eigenaren is daarom vanuit het subsidiariteitsvereiste op dit moment niet gerechtvaardigd. 2.1.2. Gelijkheidsbeginsel In het EVRM is ook bepaald dat moet worden verzekerd dat de rechten uit het EVRM worden nageleefd zonder enig onderscheid op welke grond ook.

Het gelijkheidsbeginsel komen we ook tegen in artikel 1 van de onze Grondwet. Als de stadsdeelvoorrang richting bepaalde eigenaren verplicht wordt gesteld, maar richting andere niet is dat een inbreuk op het gelijkheidsbeginsel. Dit kan alleen indien het onderscheid tussen eigenaren legitiem is. Het is dan nodig te onderbouwen waarom het noodzakelijk is bepaalde eigenaren te verplichten en andere niet. Op dit moment is daar nog geen onderbouwing voor. Er is bijvoorbeeld geen onderbouwing dat op een bepaalde plek te weinig woningen met stadsdeelvoorrang beschikbaar zijn om het doel van de regeling te dienen. De conclusie is daarom dat het aanwijzen van bepaalde eigenaren ook vanuit het gelijkheidsbeginsel niet gelegitimeerd kan worden gedaan. 2.2. Verplichte stadsdeelvoorrang voor alle nieuwbouw of uitbreiding in de bestaande bouw De Huisvestingswet 2014 bepaalt dat slechts tot 25 procent van het aantal verhuringen binnen een gereguleerd segment (zoals sociale huur corporaties of middeldure huurwoningen) in een gemeente per jaar lokale voorrang, zoals stadsdeelvoorrang, toegepast mag worden.1 Om deze grens in de gaten te houden is het van belang om het aantal verhuringen te monitoren.

De keuze om de stadsdeelvoorrang alleen van toepassing te laten zijn op 25 procent van de woningen in bepaalde nieuwbouwcomplexen en bij eerste verhuring, is gemotiveerd vanuit de mogelijkheid het aantal verhuringen te monitoren. Voor eerste verhuringen van nieuwbouwcomplexen worden 1

Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft op grond van de Crisis- en herstelwet op 23 april 2021 een experiment vastgesteld waarmee, vooralsnog tijdelijk, in afwijking van de Huisvestingswet 2014, 30 procent ruimte voor lokale voorrang wordt gegeven. Dit percentage geldt daarnaast niet meer per gemeente, maar voor de gehele woningmarktregio. Dit betekent dat dit percentage niet voor elke afzonderlijke gemeente geldt, maar voor de gehele woningmarktregio in totaal. Hierdoor kan het voorkomen dat in gemeenten een hoger percentage mogelijk is dan 30% onder de voorwaarde dat dit hogere percentage in andere gemeente(n) gecompenseerd wordt.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 december 2021 Pagina 3 van 3

vaak in bulk huisvestingsvergunningen aangevraagd en kan in de gaten gehouden worden hoe(veel) voorrang wordt gegeven op basis van lokale binding. In de gemeente Amsterdam vinden in het sociale segment ook andere verhuringen met lokale voorrang plaats. Woningtoewijzingen in het geval van de verhuisregelingen Van Hoog Naar Laag, Van Groot Naar Beter en verhuizen uit rolstoelwoningen naar een beter passende woning vinden plaatsen met lokale voorrang op stadsdeelniveau. Ook de voorrang voor beroepsgroepen is een lokale voorrangsregeling op grond van de Huisvestingswet. Daarnaast komt er nog een grote lokale voorrangsgroep aan: de lokale voorrang voor Amsterdamse jongeren. Deze is nu nog niet operationeel in WoningNet, maar zal er straks voor zorgen dat er elk jaar tot 1000 woningen met lokale voorrang naar Amsterdamse jongeren gaan. Na de fusie tussen Amsterdam en Weesp zullen ook in Weesp tijdelijk woningen met lokale voorrang aan voormalig inwoners van de gemeente Weesp worden verhuurd. Het is om deze reden niet mogelijk de sociale huurwoningen in alle nieuwbouwcomplexen aan te wijzen als woningen waarop stadsdeelvoorrang van toepassing is. In het middeldure segment is nog wel ruimte voor lokale voorrang maar ook hiervoor geldt dat op dit moment geen onderbouwing kan worden geven dat een verplichting voor eigenaren noodzakelijk is om de doelen te bereiken.

Een uitbreiding naar de bestaande voorraad, in het sociale of middeldure segment, is in de uitvoering een zware last en maakt het moeilijker het aantal verhuringen voor de limiet in de Huisvestingswet 2014 te monitoren. 2.3. Conclusie Een verplichting richting eigenaren om stadsdeelvoorrang toe te passen kan op dit moment onvoldoende worden onderbouwd om een beperking van het eigendomsrecht te legitimeren. Daarnaast moet in een verdere uitwerking het gelijkheidsbeginsel en de limieten van de Huisvestingswet in de gaten worden gehouden. Het gelijkheidsbeginsel beperkt de mogelijkheid om de stadsdeelvoorrang richting bepaalde eigenaren verplicht te stellen sterk en vanwege de 25 procent- limiet in de Huisvestingswet voor lokale voorrang is het niet mogelijk alle nieuwbouwcomplexen aan te wijzen voor de stadsdeelvoorrangsregeling. Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Jakob Wedemeijer Wethouder Wonen en Bouwen

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl