Raadsinformatiebrief pilot geschillencommissie (2).pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 15 oktober 2024 Grond & Ontwikkeling Reinier van Dantzig Grond & Ontwikkeling, k.hallers@amsterdam.nl

Onderwerp

Pilot geschillencommissie erfpacht

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Sinds de invoering van het erfpachtstelsel in 1896 is erfpacht van grote waarde voor de stad. Erfpacht is een belangrijk sturingsinstrument voor de stad Amsterdam. Door het erfpachtstelsel lukt het ons om belangrijke doelstellingen - zoals de zelfbewoningsplicht, blijvende middeldure huurwoningen, betaalbare koopwoningen, duurzame gebouwen en de transformatie van gebouwen en gebieden - te realiseren. Ook wordt dankzij erfpacht de grondwaardeontwikkeling weer geïnvesteerd in de stad. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat de invoering van eeuwigdurende erfpacht erfpachters de zo gewenste (financiële) duidelijkheid en zekerheid voor de toekomst biedt.1 Circa 85% van de woningerfpachters deed een overstapaanvraag vóór 8 januari 2020. Door middel van de Spijtoptantenregeling zijn erfpachters die niet op tijd een aanvraag indienden, nogmaals eenmalig in de gelegenheid gesteld om een overstapaanvraag te doen onder de voorwaarden zoals die tot en met 2019 golden. In totaal is voor circa 19.500 erfpachtrechten (van de circa 54.500 erfpachtrechten die werden aangemerkt als spijtoptant) een spijtoptantenaanvraag ingediend. Het college vindt het desalniettemin belangrijk om het Amsterdamse erfpachtstelsel verder te blijven verbeteren. Om die reden heeft het college in 2021 onderzoek gedaan naar de toekomst van het erfpachtstelsel.

Als onderdeel van dit onderzoek zijn - onder begeleiding van een extern adviesbureau - gesprekken gevoerd over het Amsterdamse erfpachtstelsel met medewerkers van de gemeente en met ketenpartijen en koepelorganisaties (o.a. projectontwikkelaars, makelaars en notarissen). Het doel van deze gesprekken was het inventariseren van knel- en verbeterpunten. Op basis van de gevoerde gesprekken en documentenanalyse zijn vijf (groepen van) knelpunten vastgesteld. Het derde knelpunt luidt als volgt: “de gemeente legt (eenzijdig) beleidsregels en rekenuitgangspunten vast”. Een deel van de externe geïnterviewden gaf hierover aan dat de gemeente eenzijdig en zonder overleg met de buitenwereld regels en rekenuitgangspunten aanpast en vaststelt.

1 Gemeente Amsterdam, Statusupdate Overstap Erfpacht Gemeente Amsterdam, 22 juli 2021 en Delta

Marktonderzoek inzake Spijtoptantenregeling d.d. juli 2023.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 15 oktober 2024 Pagina 2 van 11

Per knelpunt zijn in het onderzoek verbeterpunten geformuleerd, die vaak zijn aangedragen door derden. Ten aanzien van het derde knelpunt: “de gemeente legt (eenzijdig) beleidsregels en rekenuitgangspunten vast” is naast de adviescommissie2 in het collegeonderzoek ook als verbeterpunt geformuleerd om “een meer laagdrempelige mogelijkheid tot geschillenbeslechting te onderzoeken voor de Overstapregeling (en bij erfpachtwijzigingen) in bijzondere gevallen die om maatwerk vragen”.3 Dit verbeterpunt is eveneens opgenomen in het coalitieakkoord en in het amendement van toenmalig raadslid De Jager.4 Als toelichting op dit verbeterpunt werd in het onderzoek aangegeven dat er bij de Overstapregeling en bij wijzigingen in het erfpachtrecht op verzoek van de erfpachter geen deskundigenprocedure mogelijk is. De gemeente doet een aanbod en erfpachters kunnen hier wel of niet op ingaan. Uit het onderzoek bleek echter dat het aanbod niet altijd als passend ervaren wordt en waar het een bijzonder geval betreft (meer) maatwerk op zijn plaats kan zijn. Tegelijkertijd werd hierover opgemerkt dat hier mogelijk een uitvoerbaarheidsvraagstuk ligt, indien er teveel maatwerkverzoeken zijn. Aanbevolen werd daarom om een aantal elementen en situaties vast te stellen waarmee erfpachters zich tot een (eventuele) geschillencommissie kunnen richten om het overzicht te bewaren.

Dwarskijksessies De uitkomsten van het collegeonderzoek zijn in februari 2022 (in samenhang met de uitkomsten van het raadsonderzoek uitgevoerd door Berenschot) in diverse dwarskijksessies aan externe deskundigen en Amsterdammers voorgelegd. De dwarskijksessies zijn gebruikt om de verbeterpunten uit het collegeonderzoek te verifiëren, te prioriteren, aan te scherpen en waar mogelijk een praktische uitwerking te geven. Ten aanzien van verbeterpunt 9, het onderzoeken van een mogelijkheid tot een laagdrempelige geschillenbeslechting, gaf de meerderheid van de dwarskijkers aan hier voorstander van te zijn. De dwarskijkers hebben het college de volgende aandachtspunten meegegeven: • Duidelijke voorwaarden stellen en afbakenen in welke situaties erfpachters terecht kunnen bij een geschillencommissie; • Formeel is erfpacht civielrechtelijk. De civielrechtelijke route geeft de burger echter hoge kosten. Dit geeft een ongelijk speelveld tussen burger en overheid; • Vergelijk erfpacht niet met bestuursrecht, maar met verkoop van grond. De gemeente biedt de grond/de erfpacht aan voor een bepaalde prijs. Zowel in het amendement van toenmalig raadslid De Jager als in het coalitieakkoord is aangegeven dat onderzoek zal worden verricht naar de invoering van een onafhankelijke geschillencommissie. Dat onderzoek is door Grond&Ontwikkeling uitgevoerd.

Voor de uitkomsten daarvan verwijs ik u graag naar BIJLAGE 1.

2 Zie hiervoor de raadsinformatiebrief adviescommissie erfpacht d.d. 15 oktober 2024. 3 Collegeonderzoek naar de toekomst van het erfpachtstelsel, verbeterpunt 9, pagina 96 e.v.

4

.

Coalitieakkoord: “Amsterdams akkoord”, pagina 56. De gemeenteraad heeft in de vergadering van 16 februari 2022 het door toenmalig raadslid De Jager (D66) ingediende amendement met nummer 177 aangenomen, waarin veel van de verbeterpunten uit het raadsonderzoek: “Erfpacht in Amsterdam: een Gordiaanse knoop” zijn opgenomen. Punt 17 van het amendement betreft de geschillencommissie.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 15 oktober 2024 Pagina 3 van 11

Naar mening van het college kan - naast een beleidsadviescommissie voor voorgenomen beleidswijzigingen - ook een laagdrempelige mogelijkheid tot geschillenbeslechting het sentiment dat de gemeente eenzijdig rekenregels oplegt wegnemen, doordat erfpachters de mogelijkheid wordt geboden om de inhoud van een erfpachtaanbieding op bepaalde onderdelen voor te leggen aan een onafhankelijke geschillencommissie. Op die manier wordt onafhankelijk getoetst of het erfpacht- en grondprijsbeleid op de juiste wijze is toegepast. Ook dit kan bijdragen aan de acceptatie en het draagvlak voor (de uitvoering van) het Amsterdamse erfpachtstelsel vergroten. Gelet op uitkomsten van het onderzoek dat door Grond&Ontwikkeling is uitgevoerd, concludeert het college tegelijkertijd dat er reeds bestaande procedures zijn waar erfpachters in het kader van geschillenbeslechting op een laagdrempelige manier gebruik van kunnen maken. Het college heeft daarom besloten om - als verder onderdeel van het onderzoek - gedurende een jaar een geschillencommissie in te richten bestaande uit tenminste één extern commissielid aangevuld met één of twee leden die werkzaam zijn in dienst van- of in opdracht van de gemeente Amsterdam.

Na een jaar zal een evaluatie plaatsvinden, zodat kan worden vastgesteld wat de effectiviteit is van de geschillencommissie, wat de ervaringen zijn van alle betrokkenen bij de geschillencommissie, in welke mate de geschillencommissie tegemoet komt aan de gemeentelijke ambitie van bieden van overzichtelijkheid en acceptatie en om het draagvlak voor (de uitvoering van) het Amsterdamse erfpachtstelsel vergroten, hoeveel bedenkingen werden ingediend en hoeveel daarvan gegrond zijn verklaard en dus aanleiding vormden om de betreffende erfpachtaanbiedingen of boetebrieven aan te passen. Tijdens dit jaar kan ook ervaring worden opgedaan met deze niet eerder bestaande procedure. De materie is op onderdelen complex zodat een bepaalde periode nodig zal zijn om externe leden in de gelegenheid te stellen hun deskundigheid met betrekking tot het erfpachtstelsel tot een basisniveau te ontwikkelen. Tot slot kan na verloop van een jaar worden beoordeeld welke ambtelijke capaciteit moet worden ingezet om dit proces op een goede wijze te laten verlopen. Na circa drie kwartalen na inwerkingtreding van het Reglement zullen gegevens bekend zijn om te kunnen beoordelen of de geschillencommissie en de daarbij behorende processen (mogelijk in aangepaste vorm) moeten worden voortgezet.

Het betreft dan vooral de volgende gegevens: - Het aantal en type ingediende bedenkingen; - Het aantal bedenkingen die aanleiding vormden om de erfpachtaanbieding of boetebrief te herzien; - De ambtelijke inzet in verband met de geschillencommissie (capaciteit). - De input van de leden van de geschillencommissie. Op basis hiervan kunnen afwegingen worden gemaakt of het belang van erfpachters hiermee wordt gediend en of dit belang in een redelijke verhouding staat tot de inzet die daarvoor noodzakelijk blijkt te zijn. Tot slot voldoet het instellen van een geschillencommissie aan het geadviseerde afwegingskader uit de in mei jl. verschenen ministeriele ”Handreiking algemene erfpachtbepalingen voor gemeentelijke erfpacht bij particuliere woonbestemmingen”. Het college informeert u hieronder graag over de uitgangspunten voor de tijdelijke geschillencommissie, waaronder de reikwijdte van de advisering van de geschillencommissie en

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 15 oktober 2024 Pagina 4 van 11

het beoordelingskader waarbinnen de geschillencommissie adviseert. De aandachtspunten die de dwarskijkers aan het college hebben meegegeven, zijn zoveel als mogelijk meegenomen in het vaststellen van de uitgangspunten. Uitgangspunten voor de tijdelijke geschillencommissie 1. De reikwijdte van de advisering van de geschillencommissie Door de dwarskijkers werd als aandachtspunt meegegeven om duidelijke voorwaarden te stellen en af te bakenen in welke situaties erfpachters terecht kunnen bij een geschillencommissie. Mede naar aanleiding van dit aandachtspunt is de reikwijdte van de advisering van de geschillencommissie vastgesteld, zodat duidelijk is in welke situaties erfpachters terecht kunnen bij een geschillencommissie. Hoofdregel Bedenkingen kunnen door particuliere erfpachters (consumenten) worden ingediend tegen een schriftelijke aanbieding (in geval van een wijziging die plaatsvindt op verzoek van de erfpachter) of boetebrief. Voorbeelden hiervan zijn een erfpachtaanbieding inzake een wijziging van de bestemming of bebouwing of een overstapaanbieding. Naast het doen van een erfpachtaanbieding in verband met een wijziging van het erfpachtrecht, kan de gemeente op grond van de Algemene Bepalingen een boete opleggen in het geval een erfpachter zich niet houdt aan de verplichtingen die zijn vastgelegd in de erfpachtakte.

Hier wordt zeer terughoudend mee omgegaan, in die zin dat dit instrument vrijwel niet wordt ingezet. Erfpachters kunnen ook bedenkingen indienen in het (uitzonderlijke) geval dat de gemeente een boete heeft opgelegd. Uitzonderingen • Een canonherziening einde tijdvak met betrekking tot een voortdurend erfpachtrecht is uitgesloten van de reikwijdte van de geschillencommissie. Dit betreft immers geen schriftelijke aanbieding die plaatsvond op verzoek van de erfpachter, een canonherziening einde tijdvak vindt plaats op grond van de Algemene Bepalingen. Daarnaast wordt de erfpachter de mogelijkheid geboden om de aanbieding van de gemeente te weigeren en om de grondwaarde en de canon te laten vaststellen door een onafhankelijke deskundigencommissie. Deze erfpachtwijziging is daarom uitgesloten van de reikwijdte van de geschillencommissie. • Nieuwe erfpachtuitgiften zijn uitgesloten van de reikwijdte van de geschillencommissie. Een nieuwe erfpachtuitgifte vindt immers niet op verzoek van een erfpachter plaats zoals hiervoor omschreven. Daarnaast is het uitgangspunt van het selectiebeleid van de gemeente Amsterdam bij gronduitgifte een openbare meervoudige selectie van partijen (tenders). 2.

De vormvereisten die gelden voor het indienen van bedenkingen Particuliere erfpachters kunnen binnen zes weken na verzending van de aanbieding of boetebrief eenmalig schriftelijk bedenkingen indienen. De bedenkingen dienen te worden gemotiveerd en bevatten tenminste: de naam, het woonadres en (als beschikbaar) het e-mailadres van de indiener, de handtekening van de indiener in het geval de bedenking(en) schriftelijk worden ingediend, het adres van het erfpachtrecht, dagtekening en het gemeentelijk kenmerk van de

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 15 oktober 2024 Pagina 5 van 11

schriftelijke aanbieding of boetebrief waartegen de bedenking zich richt. Indiening van bedenkingen tegen een schriftelijke rechtshandeling schort de in de schriftelijke aanbieding of boetebrief gestelde termijnen op tot het moment dat er een beslissing op de bedenkingen is genomen. Door de dwarskijkers werd als aandachtspunt meegegeven dat erfpacht formeel civielrechtelijk is, maar de civielrechtelijke route de burger hoge kosten geeft en dit zorgt voor een ongelijk speelveld tussen de burger en de overheid. Naar aanleiding van dit aandachtspunt heeft het college besloten om geen kosten (vergelijkbaar met griffierecht) in rekening te brengen bij de erfpachter, zodat de erfpachter geen kosten hoeft te maken om van de geschillencommissie gebruik te maken. Hiermee wordt gewaarborgd dat de geschillencommissie laagdrempelig is. Voor erfpachters staat de weg naar het starten van een civielrechtelijke procedure natuurlijk altijd open naast de mogelijkheid om van de geschillencommissie gebruik te maken. 3. De samenstelling van de geschillencommissie De commissie bestaat uit tenminste één lid die niet werkzaam is in dienst of in opdracht van de gemeente aangevuld met één of twee leden die werkzaam zijn bij of werkzaam in opdracht van de gemeente.

Om de onafhankelijkheid van de leden te waarborgen, zijn de leden niet direct betrokken geweest bij de voorbereiding van de aanbieding of boetebrief waartegen de bedenkingen zijn ingediend. De externe leden van de commissie ontvangen per advies een vergoeding zoals bepaald in de Verordening geldelijke voorzieningen externe commissieleden. 4. Het beoordelingskader waarbinnen de geschillencommissie adviseert Voor de leden van de geschillencommissie moet helder zijn binnen welke kaders advies kan worden gegeven. Wettelijke bepalingen in verband met het erfpachtrecht worden onder meer gesteld in het Burgerlijk Wetboek en de Algemene wet bestuursrecht. Ook wordt in Europese wetgeving regels gesteld in verband met het tegengaan van ongewenste staatssteun. Wettelijke bepalingen, jurisprudentie en eerder bestuurlijk vastgesteld erfpacht- en grondprijsbeleid vormen het juridisch kader. De geschillencommissie beoordeelt niet de juistheid of rechtmatigheid van het beleid, maar beoordeelt de toepassing van het beleid in individuele gevallen. Uitgangspunt van het juridisch kader van de geschillencommissie vormt het Beleid grondwaardebepaling bestaande rechten. Dit beleid geldt voor tijdelijke, voortdurende en eeuwigdurende erfpachtrechten. In dit beleid is bepaald dat de grondwaarde voor de bestemming wonen wordt bepaald op basis van de WOZwaarde.

Deze methodiek wordt zowel voor voortdurende als voor eeuwigdurende erfpachtrechten toegepast. Grond&Ontwikkeling baseert zich bij het vaststellen van de grondwaarde op de WOZwaarde en de daaraan onderliggende gegevens die onherroepelijk zijn vastgesteld door de directie Belastingen van de gemeente Amsterdam. Nadat de WOZ-waarde en onderliggende gegevens onherroepelijk zijn vastgesteld door de directie Belastingen zijn deze voor Grond&Ontwikkeling – en ook voor de geschillencommissie – vaststaand. Ten aanzien van de WOZ-waarde konden erfpachters immers in bezwaar en beroep. In het geval van bedenkingen ten aanzien van de grondwaarde/BSQ beoordeelt de geschillencommissie dus of het grondwaardebeleid en de daaruit voortvloeiende werkwijze juist is

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 15 oktober 2024 Pagina 6 van 11

toegepast. Daarnaast beoordeelt de geschillencommissie specifiek de bedenkingen van de erfpachter op parameters die ten grondslag liggen aan het systeem die niet van tevoren zijn vastgesteld. De hoogte van de grondwaarde/BSQ wordt niet beoordeeld. Bij twee groepen, woningen die meerdere erfpachtrechten omvatten en woningen in aanbouw, is de onbezwaarde waarde direct gebaseerd op de WOZ-waarde. Tegen de WOZ-waarde heeft de erfpachter reeds mogelijkheden gehad voor bezwaar en beroep. Bij deze twee groepen zijn hierdoor de bedenkingen die geuit kunnen worden beperkt tot de bewerking van Grond&Ontwikkeling van vastgestelde WOZ-waarden. Dit betreft respectievelijk de juiste verdeling van de WOZ-waarde en de juiste sommatie van de waarden van de afzonderlijke deelobjecten. Bij de derde groep, woningen zonder (bruikbare) WOZ-waarde, heeft Grond&Ontwikkeling de onbezwaarde waarde berekend. De erfpachter kan bedenkingen uiten op de berekening en daarmee op de onbezwaarde waarde en maatwerk BSQ. 5. De status van het advies Het advies zal door de geschillencommissie binnen vier weken na indiening van de bedenking aan het college of namens het college aan de directeur Grond&Ontwikkeling worden toegezonden. Adviezen van de geschillencommissie worden aangemerkt als zwaarwegend.

De directeur Grond&Ontwikkeling is gemandateerd ten aanzien van de uitvoering van de tijdelijke geschillencommissie, waaronder het nemen van een beslissing op de bedenkingen naar aanleiding van het advies van de geschillencommissie. Op die manier kan de duur van de behandeling van de bedenkingen redelijk zijn en krijgen erfpachters zo snel mogelijk uitsluitsel over de bedenkingen. Indien de directeur Grond&Ontwikkeling in afwijking van een uitgebracht advies van de geschillencommissie besluit, wordt in de beslissing op de bedenking(en) gemotiveerd aangegeven om welke reden bij die beslissing (voor een deel) wordt afgeweken van het advies. Bovengenoemde uitgangspunten zijn vertaald in het Reglement tijdelijke geschillencommissie schriftelijke aanbiedingen en boetebrieven in verband met bestaande particuliere erfpachtrechten 2024 (BIJLAGE 2). Zoals hiervoor toegelicht zullen de toegevoegde waarde, alsmede de werkwijze van de geschillencommissie en het Reglement uiterlijk binnen een jaar nadat het eerste advies is gegeven, worden geëvalueerd. Als de evaluatie daartoe aanleiding geeft, zal het Reglement daarop worden aangepast of ingetrokken door het college. Participatie In mijn raadsinformatiebrief erfpachtontwikkelingen d.d.

1 september 2023 gaf ik u aan dat de uitgangspunten voor zowel de advies- en geschillencommissie in hoofdlijnen vóór vaststelling aan u zouden worden voorgelegd. Omdat voor het vaststellen van de uitgangspunten van zowel de beleidsadviescommissie als de geschillencommissie de randvoorwaarden uit het coalitieakkoord en het amendement van toenmalig raadslid De Jager zijn gevolgd, heeft het college de uitgangspunten voor beide commissies reeds vastgesteld. Voor beide commissies geldt dat zij na een jaar geëvalueerd zullen worden. Als de evaluatie daartoe aanleiding geeft, worden de reglementen daarop zo nodig aangepast. U zal hierover te zijner tijd worden geïnformeerd. Dwarskijksessies

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 15 oktober 2024 Pagina 7 van 11

Ten aanzien van de uitgangspunten en de reglementen van beide commissies heeft op verschillende wijzen participatie plaatsgevonden. Zoals hierboven aangegeven, en voor wat betreft de beleidsadviescommissie in mijn raadsinformatiebrief beleidsadviescommissie erfpacht d.d. 15 oktober 2024, zijn de aandachtspunten van de dwarskijkers5 zoveel als mogelijk meegenomen bij het vaststellen van de uitgangspunten en reglementen van beide commissies. Advies van ketenpartners en belangenvertegenwoordigers Daarnaast heeft participatie plaatsgevonden in de vorm van advies van ketenpartners en belangenvertegenwoordigers. Zowel het Reglement voor wat betreft de beleidsadviescommissie als het Reglement voor wat betreft de tijdelijke geschillencommissie zijn aan de Ring van notarissen Amsterdam (Ring Amsterdam), de Makelaarsvereniging Amsterdam (MvA) en de Stichting Erfpachters Belang Amsterdam (SEBA) voorgelegd zodat zij vanuit hun expertise hierop konden adviseren. De uitkomst daarvan is als volgt: - De MvA heeft niet gereageerd; - De Ring Amsterdam heeft aangegeven geen op- of aanmerkingen te hebben op beide reglementen; - De reactie van de SEBA is bijgevoegd als BIJLAGE 3. Het college dankt de hierboven genoemde ketenpartners en belangenvertegenwoordigers voor hun inspraakreacties.

Hieronder wordt de reactie van de SEBA op hoofdlijnen weergegeven en wordt tevens aangegeven op welke punten de reglementen naar aanleiding van deze vorm van participatie zijn aangepast. - Ten aanzien van beide commissies is de SEBA van mening dat de KNVB-criteria van de AFM (zoals opgenomen in de Handreiking van het Ministerie) als toetsingscriteria voor nieuw erfpachtbeleid en voor de uitvoering van bestaand erfpachtbeleid moeten worden gehanteerd. ➢ Wettelijke bepalingen, jurisprudentie en eerder bestuurlijk vastgesteld erfpachten grondprijsbeleid vormen het juridisch kader van zowel de beleidsadvies- als de geschillencommissie. Dit is ook in lijn met de handreiking, die hierover op pagina 6 het volgende aangeeft: “Deze handreiking is nadrukkelijk geen vervanger van of aanvulling op het wettelijk kader. De wetgeving op het gebied van erfpacht is en blijft daarom leidend.” De handreiking biedt een afwegingskader dat weergeeft hoe een gemeente rekening kan houden met een goede belangenafweging tussen de gemeente en de erfpachter bij het opstellen van (nieuwe) algemene erfpachtbepalingen en erfpachtbeleid.

In de handreiking wordt aangegeven dat, hoewel erfpacht geen financieel product is in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft), bij de beoordeling van erfpachtconstructies mogelijk aansluiting kan worden gezocht bij de KNVB-criteria (kostenefficiëntie, nut, veiligheid en begrijpelijkheid). Dit is echter geen verplichting. De gemeente zal de handreiking in zijn algemeenheid meenemen bij het voorbereiden van nieuw beleid en beleidswijzigingen. Dit geldt ook voor de adviescommissie bij de beoordeling van nieuw beleid en beleidswijzigingen. 5

https://amsterdam.raadsinformatie.nl/document/11536684/1#search=%22dwarskijksessie%20erfpacht%22

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 15 oktober 2024 Pagina 8 van 11

Tot slot voldoet de geschillencommissie aan hetgeen in het afwegingskader ten aanzien van rechtsbescherming wordt geadviseerd. Daarnaast sluit het instellen van een beleidsadviescommissie goed aan bij de suggesties die de minister doet in de handreiking in het kader van het participatief tot stand brengen van beleidswijzigingen. Reactie SEBA op hoofdlijnen ten aanzien van de geschillencommissie - Één hoofdkritiek punt betreft de samenstelling van de geschillencommissie. Deze is niet geheel extern en zou daarmee niet geheel onafhankelijk zijn. Dit wekt naar mening van de SEBA de schijn van belangenverstrengeling en/of de schijn van partijdigheid op. ➢ Zoals hiervoor toegelicht wordt de onafhankelijkheid van de geschillencommissie geborgd doordat één externe onderdeel is van de commissie en de twee overige leden niet direct betrokken zijn geweest bij de voorbereiding van de schriftelijke aanbieding of boetebrief waartegen de bedenking werd ingediend. - Daarnaast wordt als hoofdkritiek punt benoemd dat de problemen van erfpachters bij de overstap in de meeste gevallen zitten in de WOZ-waarde, onbezwaarde waarde, het canonpercentage en de BSQ en dat het canonpercentage en de BSQ door de gemeente ‘buiten haken’ worden geplaatst. Dit betreft naar mening van de SEBA een onaanvaardbare inperking.

➢ Zoals hiervoor toegelicht is het uitgangspunt van het juridisch kader van de geschillencommissie onder andere het Beleid grondwaardebepaling bestaande rechten. Dit beleid is naar mening van het college op zorgvuldige en democratische wijze tot stand gekomen. Het hof Amsterdam heeft recent vier uitspraken van de rechtbank Amsterdam bekrachtigd waarin wordt bevestigd dat het Overstapbeleid (waaronder de hoogte van de BSQ, de onbezwaarde waarde en de maatwerk BSQ) zorgvuldig tot stand is gekomen. De uitspraken van het hof Amsterdam bevestigen voor het college dat het overstapbeleid en daarmee het overstapaanbod redelijk, transparant, zorgvuldig en evenwichtig is. De geschillencommissie beoordeelt daarom niet de juistheid of rechtmatigheid van het beleid, maar de toepassing van het beleid in individuele gevallen. - Ten aanzien van de reikwijdte wordt opgemerkt dat de geschillencommissie met terugwerkende kracht zou moeten kunnen toetsen (ook ten aanzien van wijzigingen die reeds in een notariële akte zijn vastgelegd). ➢ Uitgangspunt is dat de overstap naar eeuwigdurende erfpacht vrijwillig is. Met erfpachters waarbij de overstap in een notariële akte is vastgelegd is wilsovereenstemming bereikt. Het college ziet daarom geen reden om de geschillencommissie met terugwerkende kracht te laten toetsen.

De geschillencommissie biedt de erfpachter een extra mogelijkheid tot laagdrempelige geschillenbeslechting, naast de reeds bestaande procedures zoals de klachtenprocedure, de mogelijkheid voor een erfpachter om zich tot de Ombudsman te richten en de mogelijkheid van het uiten van bedenkingen op de onbezwaarde waarde. Daarnaast stond de weg naar de civiele rechter voor erfpachters uiteraard ook reeds open.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

-

-

Datum 15 oktober 2024 Pagina 9 van 11

Ten aanzien van de vormvereisten wordt voorgesteld om de geldende termijnen (zoals de acceptatietermijn van de aanbieding en de termijn voor het passeren van de notariële akte) wél op te schorten. ➢ Dit voorstel is overgenomen, het indienen van bedenkingen zal de gestelde termijnen in de schriftelijke aanbieding of boetebrief opschorten tot het moment dat er een beslissing op de bedenkingen is genomen. Het reglement tijdelijke geschillencommissie schriftelijke aanbiedingen en boetebrieven in verband met bestaande particuliere erfpachtrechten 2024 is hierop aangepast. Ten aanzien van de status van het advies is het wat de SEBA betreft wenselijk dat de gemeente de aard van een eventuele motivering voor afwijking van het advies nader clausuleert. ➢ Wettelijke bepalingen, jurisprudentie en eerder vastgesteld erfpacht- en grondprijsbeleid vormen het juridisch kader voor de geschillencommissie. Zoals hiervoor toegelicht zijn de adviezen van de geschillencommissie zwaarwegend. Indien in afwijking van een uitgebracht advies van de geschillencommissie wordt besloten, wordt in de beslissing op de bedenking(en) gemotiveerd aangegeven om welke reden bij die beslissing (voor een deel) wordt afgeweken van het advies. Uiteraard wordt het juridisch kader dat geldt voor de geschillencommissie hierbij ook in acht genomen.

Reactie SEBA op hoofdlijnen ten aanzien van de beleidsadviescommissie - Als hoofdkritiek punt wordt opgemerkt dat de reikwijdte van de adviescommissie te beperkt is. Alle algemene rekenregels, zoals de afkoopberekening en het canonpercentage staan al vast, dus de adviescommissie mag daar naar mening van de SEBA niks meer over zeggen. Ten aanzien van de BSQ is de rol van de adviescommissie ook te beperkt. Al met al is de adviescommissie naar mening van de SEBA een wassen neus. ➢ Zoals hiervoor toegelicht is het erfpacht- en grondprijsbeleid naar mening van het college op een zorgvuldige en democratische wijze tot stand gekomen. De uitspraken van het hof Amsterdam bevestigen voor het college dat het overstapbeleid en daarmee het overstapaanbod redelijk, transparant, zorgvuldig en evenwichtig is. Zoals toegelicht in de raadsinformatiebrief beleidsadviescommissie erfpacht d.d. 15 oktober 2024 staan in het beleid grondwaardebepaling de rekenregels voor het bepalen van de buurtstraatquotes. De BSQ-lijst wordt vastgesteld door de rekenregels uit dit beleid toe te passen. Omdat de BSQ-lijst dus een resultante is van de rekenregels die in het beleid grondwaardebepaling zijn opgenomen, wordt de BSQ-lijst niet aan de beleidsadviescommissie voorgelegd. - Voorgesteld wordt om deze commissie ‘beleidsadviescommissie’ te noemen, omdat de geschillencommissie ook een adviescommissie is.

➢ Dit voorstel is overgenomen, de naam van de adviescommissie is gewijzigd naar ‘beleidsadviescommissie’. Het Reglement beleidsadviescommissie voorgenomen erfpachtbeleidsbeslissingen 2024 is hierop aangepast. - Ten aanzien van de samenstelling wordt de vraag gesteld of notarissen en makelaars niet ook afhankelijk zijn van gemeentelijke opdrachten. Daarmee lijkt gesuggereerd te worden

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 15 oktober 2024 Pagina 10 van 11

dat zij om die reden niet onafhankelijk zijn. Voorgesteld wordt om goed ingevoerde erfpachters en hun belangenvertegenwoordigers aan de commissie te laten deelnemen. ➢ Zoals toegelicht in de raadsinformatiebrief beleidsadviescommissie erfpacht d.d. 15 oktober 2024 zal van de leden van de beleidsadviescommissie deskundigheid moeten worden verwacht omdat het Amsterdamse erfpachtstelsel complex is. Om die reden is ervoor gekozen om makelaars, notarissen en een deskundige op het gebied van waardering van grondwaarden te laten plaatsnemen in de beleidsadviescommissie. De gemeente heeft geen aanleiding om aan de onafhankelijkheid van (het advies van) de notarissen of makelaars te twijfelen. Advies prof. mr. Van der Veen Op 10 januari 2024 is in de commissie RO&G op verzoek van raadslid Van Schijndel het advies van prof. mr. Van der Veen d.d. 28 december 2023 over de instelling van een advies- en geschillencommissie besproken.6 In dit advies heeft prof. mr. Van der Veen voor beide commissies een aantal uitgangspunten en randvoorwaarden geformuleerd. De volgende adviezen komen overeen met de uitgangspunten zoals hierboven en in de raadsinformatiebrief beleidsadviescommissie erfpacht toegelicht:

6 1_+Advies+professor+Van+der+Veen+dd+28+december+2023 (raadsinformatie.nl).

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

• •

• • •

Datum 15 oktober 2024 Pagina 11 van 11

Voor beide commissies is een beoordelingskader vastgesteld waarbinnen kan worden geadviseerd, zodat duidelijk is binnen welke kaders advies kan worden gegeven; Bepaald is hoe de beleidsadviescommissie zich verhoudt tot de bestaande, externe onafhankelijke advisering in verband met de voorbereiding van het jaarlijks vast te stellen beleid grondwaardebepaling; De randvoorwaarden waaraan een beleidsadvies- en een geschillencommissie moeten voldoen zijn bepaald; Bepaald is welke ambtelijke ondersteuning aan de commissie moet worden toegevoegd; Voor beide commissies is een reglement vastgesteld.

Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Bijlagen 1. Uitkomsten van het onderzoek van Grond&Ontwikkeling naar de invoering van een onafhankelijke geschillencommissie; 2. Reglement tijdelijke geschillencommissie schriftelijke aanbiedingen en boetebrieven in verband met bestaande particuliere erfpachtrechten 2024; 3. Reactie SEBA in het kader van participatie.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl