Raadsinformatiebrief (nieuwe uitgiften).pdf

Raadsinformatiebrief Afdoening toezegging

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 16 mei 2023 Grond en Ontwikkeling Reinier van Dantzig Grond en Ontwikkeling, sarah.naipal@amsterdam.nl Afdoening toezegging TA 2023-000284 inzake Grondprijsbepaling voor nieuwe uitgiften uit de commissievergadering van 22 maart 2023

Geachte leden van de gemeenteraad, In uw vergadering van 22 maart jl. heb ik op de vragen van raadslid Von Gerhardt (VVD) en van raadslid Boomsma (CDA) toegezegd de mondelinge vragen over de uitkomsten van het extern advies, marktontwikkelingen en de mate van transparantie binnen het Beleid Grondprijsbepaling voor nieuwe uitgiften schriftelijk te beantwoorden. Met deze raadsinformatiebrief wordt deze toezegging afgedaan. De marktontwikkelingen gaan hard, hoe zorgen we dat dit de woningbouw niet vertraagd? De gemeente Amsterdam hanteert de residuele grondprijsmethodiek. Dat betekent dat de opbrengsten worden verminderd met de kosten. De waarde die dan resteert is de residuele grondwaarde. De parameters die hiervoor worden gehanteerd zijn zo actueel mogelijk. De kostenen opbrengstenniveaus worden zeer regelmatig geactualiseerd via vaste processen om zo dicht mogelijk op de actuele marktsituatie aan te sluiten. Wisselende kosten-en opbrengstenniveaus vertalen zich zo in een gewijzigde grondwaarde waardoor de grondwaarde aansluit op de actuele marktgegevens. De grondwaarde vormt daarmee op zichzelf geen belemmerende factor voor de woningbouwontwikkeling. Andere (vaak externe) factoren, zoals de investeringsbereidheid van een ontwikkelaar of economische vooruitzichten, hebben in grote mate invloed op de doorgang van de woningbouw.

Op welke manier is er gekeken naar de adviezen? Wat is er wel en niet overgenomen, waarom? De overleggen en het advies van de externe beoordelingscommissie is een vast onderdeel van de actualisatie van het grondprijsbeleid. Er wordt veel waarde gehecht aan dit proces en de daaruit voortvloeiende adviezen. Het is in het belang van de gemeente om juiste en marktconforme grondprijzen te hanteren die aansluiten op de werkelijke marktsituatie. Op de volgende wijze is gevolg gegeven aan het advies van de beoordelingscommissie:  De beoordelingscommissie schetst een somber beeld omtrent de marktomstandigheden. Dit heeft erin geresulteerd dat bepaalde teksten in het grondprijsbeleid zijn aangepast, waarbij sombere marktverwachtingen meer ruimte hebben gekregen.  De beoordelingscommissie stelt dat meer aandacht kan worden gegeven aan de totstandkoming de grondprijzen van sociale en middeldure huurwoningen. De gemeente

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief







Datum 16 mei 2023 Pagina 2 van 3

prefereert echter de methodiek op hoofdlijnen te formuleren in de beleidsnota, maar de uitwerking hiervan in projectspecifieke grondprijsberekeningen plaats te laten vinden. Projectsituaties lopen immers dermate uiteen dat dit niet generiek in het grondprijsbeleid te beschrijven valt. Ook stelt de beoordelingscommissie dat de indicatieve bandbreedte van de markt- en grondwaarden in het beleidsstuk te globaal is en niet het inzicht verschaft waar de lezer bij gebaat is. Hiervoor geldt opnieuw dat zich in de praktijk veel verschillende situaties voordoen en het ondoenlijk is om een specifieker beeld te schetsen. Verder stelt de beoordelingscommissie het uitgangspunt van de gemeente om geen rekening te houden met duurzaamheidsambities in de grondprijs ter discussie, omdat duurzame projecten vanuit de gemeente wel gewenst worden. Echter hiervoor geldt dat deze extra ambities niet afdwingbaar zijn en de gemeente, ook vanuit de lijn van het college, aanvullende/bovenwettelijke eisen niet wil opleggen aan de markt en deze zodoende ook niet ‘inprijst’ in de grondwaardeberekening. Tot slot stelt de beoordelingscommissie voor om de toetsingsrol die zij invult te evalueren. De gemeente stemt hiermee in en acht het nuttig dit proces te overdenken.

Hoe wordt bekeken hoe transparantie wordt vergroot? Wanneer kunnen we wat verwachten? Kunnen er nog stappen worden gezet om de transparantie te verbeteren? Wat wordt er nu concreet onderzocht en wanneer kunnen we dat verwachten? Ten aanzien van nieuwe uitgiften en transformaties is Grond & Ontwikkeling continu bezig om de genormeerd residuele grondprijssystematiek kundig, degelijk, consistent en conform de bestuurlijk vastgestelde kaders uit te voeren. Dit gebeurt door onder andere het inwinnen en hanteren van actuele marktinformatie, het doorvoeren van IT-verbeteringen, het hanteren van het 4-ogen principe. Om transparant te zijn over dit proces wordt bij het afgeven van grondprijzen en de afstemming daarvan met (toekomstige) erfpachters (vaak ontwikkelende partijen) een toelichting gegeven waarin de grondprijs en wordt de totstandkoming toegelicht. Dit gebeurt enerzijds schriftelijk in de vorm van een toelichtingsdocument, maar desgewenst ook mondeling, waarbij de (toekomstige) erfpachter vragen kan stellen over de grondprijs. Omdat elke casus anders is en grondprijzen per project verschillen (als gevolg van wisselende bestemmingen met andere kosten- en opbrengstenniveaus) wordt per casus een toelichting gegeven indien gewenst.

Dit is een meer uitgebreide vorm van transparantie dan bijvoorbeeld een generieke toelichting over het grondprijsbeleid maar dit sluit, gezien de diversiteit aan projecteigenschappen, het beste aan op de vastgoedpraktijk. Tevens is in de eerdere beantwoording van de commissievragen aangegeven dat er wordt gekeken hoe de transparantie nog verder kan worden vergroot. Dit wordt gedaan vanuit het gemeentelijke belang om eerlijke en marktconforme grondprijzen te hanteren die leiden tot de ‘juiste’ grondprijs die niet te hoog en niet te laag zijn. Vertrouwen in de grondprijssystematiek is essentieel voor de samenwerking met marktpartijen en randvoorwaardelijk om te kunnen voldoen aan een groot deel van de beleidsopgaves en de woningbouwopgave. Concrete stappen die reeds zijn genomen in dit kader zijn:  Het standaard opstellen van een toelichtingsdocument bij grondprijsadviezen. Voorheen werd dit niet standaard gedaan maar enkel op aanvraag. Het toelichtingsdocument wordt verstrekt aan de aanvrager van een grondprijs (vaak ontwikkelaars). In het toelichtingsdocument wordt de totstandkoming van de grondwaarde beschreven. Ook wordt aangegeven welke parameters (kosten en opbrengsten) zijn gehanteerd voor de

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief



Datum 16 mei 2023 Pagina 3 van 3

genormeerd residuele grondprijsberekening. Belanghebbenden krijgen op deze manier meer inzicht in de wijze waarop de grondprijs is berekend. Het opstellen van grondprijsadviezen voor een heel gebied die gelden voor een heel jaar voor alle erfpachters binnen dat gebied. Dit stelt alle partijen binnen dat gebied in staat om te rekenen aan plannen. Voornamelijk voor transformatiegebieden, waar men graag inzicht wil hebben in de hoogte van de grondprijzen, is de behoefte hieraan groot. De ervaringen met gebiedsgrondprijzen zijn (ook vanuit het kader van transparantie) positief, omdat men zonder grondprijsaanvraag duidelijk heeft welke grondprijzen er gelden. Ook worden dergelijke gebiedsadviezen soms mondeling toegelicht, waarbij tijdens een presentatie de grondprijssystematiek wordt toegelicht en vragen kunnen worden gesteld.

Bovenstaande onderdelen zijn voorbeelden van stappen die recent zijn genomen om de transparantie te vergroten. Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Wethouder Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl