Raadsinformatiebrief Monitor WGV

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 3 december 2024 Volkshuisvesting Dirk de Jager Directie Wonen (bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl) Monitor resultaten eerste jaar Wet goed verhuurderschap: 1 juli 2023 tot 1 september 2024

Geachte leden van de gemeenteraad, Om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan is op 1 juli 2023 de Wet goed verhuurderschap (hierna ook: de Wet) inwerking getreden. De Wet bevat landelijke algemene regels die een norm stellen voor goed verhuurderschap waar verhuurders en verhuurbemiddelaars naar moeten handelen. Het is vanaf deze datum mogelijk een melding te maken bij het gemeentelijk meldpunt problemen met verhuurders. Het college kijkt hoopvol naar de toekomst met de Wet. Uit de cijfers blijkt dat steeds meer huurders het meldpunt weten te vinden, ook met meldingen die niet onder de Wet vallen. Uit de meldingen blijkt het belang van de Wet voor het versterken van de positie van huurders in Amsterdam. Met het ingaan van de Wet betaalbare huur verwacht de gemeente dat het aantal meldingen zal stijgen en er meer gehandhaafd zal worden. De samenwerking met relevante externe partijen is inmiddels vormgegeven waardoor er een sterkere aanpak is ontstaan tegen malafide verhuurders en verhuurbemiddelaars. Eerste stappen naar goed verhuurderschap gezet Het eerste half jaar kwamen de meldingen maar mondjesmaat binnen. Na een korte online communicatiecampagne in december 2023 trokken de meldingen aan van in totaal 80 meldingen tot en met januari 2024, tot inmiddels meer dan 400 meldingen op 1 september 2024.

Huurders weten het meldpunt steeds beter te vinden, en het college heeft haar eerste voorzichtige resultaten geboekt in het afdwingen van goed verhuurderschap op grond van de Wet. Cijfers en categorisering In totaal zijn er 416 meldingen binnengekomen bij het team Goed verhuurderschap in de periode van 1 juli 2023 tot 1 september 2024. Daarvan zijn 405 meldingen direct binnengekomen bij het meldpunt; 11 meldingen zijn vanuit andere instanties doorgestuurd aan het meldpunt. De meldingen zijn als volgt gecategoriseerd:

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Categorie Overige Intimidatie Servicekosten Schriftelijkheidsvereiste Discriminatie Waarborgsom (Dubbele) bemiddelingskosten Arbeidsmigranten Rechten & plichten Totaal

Datum 3 december 2024 Pagina 2 van 6

Aantal meldingen 190 101 89 13 9 6 4 3 1 416

De grootste categorie overige bevat meldingen die direct zijn afgehandeld wegens gebrek aan bewijs, of meldingen die intern of extern zijn doorgestuurd. Als een melding niet bij het meldpunt hoort, dan heeft de gemeente een doorverwijsplicht om de melder naar de juiste instantie te verwijzen. Meldingen die bijvoorbeeld zien op gebreken van een woning, worden direct intern doorgestuurd naar het team Woningkwaliteit. Extern doorgestuurde meldingen zijn bijvoorbeeld meldingen die niet onder gemeentelijke handhaving vallen, zoals het terugvorderen van borg of het verlagen van de huurprijs. Deze meldingen worden doorgestuurd naar Stichting !Woon of de Huurcommissie. Afhandeling van meldingen en handhaving Van alle binnengekomen meldingen vielen 226 meldingen onder de Wet; verdeeld over alle categorieën, behalve overige. Deze meldingen zijn allemaal zorgvuldig onderzocht en een groot aantal hiervan is reeds afgehandeld. Op het moment zijn nog 53 meldingen in behandeling. Wanneer een melding wordt gemaakt wordt eerst onderzocht of sprake is van een overtreding. Deze onderzoeksfase duurt gemiddeld tussen de één tot vier weken. Bij een gemiddelde melding zonder urgentie, een administratieve overtreding bijvoorbeeld, is een onderzoek vaak binnen een week afgerond. Voor overtredingen die vallen onder discriminatie of intimidatie duurt een onderzoek gemiddeld drie à vier weken.

Dat komt omdat aanvullende bewijsstukken worden opgevraagd, interne overleggen plaatsvinden over deze melding en tevens, indien nodig, een huisbezoek wordt afgelegd. De Wet schrijft dringend voor dat gemeenten binnen de handhaving werken met een escalatieladder. Het college is verantwoordelijk voor de handhaving van de normen uit de wet en heeft een boetebeleid vastgesteld. Er wordt niet alleen ingezet op bestraffing, maar ook op het stimuleren van naleving van de normen die uit de wet voorkomen. In het handhavingsbeleid worden de volgende stappen doorlopen op de escalatieladder: 1. Een gesprek met de verhuurder (indien mogelijk en tenzij sprake is van een ernstige overtreding of spoed): wanneer melding wordt gemaakt of sprake is van een overtreding, gaat de gemeente met de veronderstelde overtreder in beginsel eerst in gesprek;

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 3 december 2024 Pagina 3 van 6

2. Last onder dwangsom (de overtreder wordt tijd gegeven de overtreding te beëindigen): indien een gesprek met de verhuurder niet helpt om de overtreding te beëindigen of wanneer de ernst of spoed ten aanzien van de overtreding zich daartegen verzet, zal een herstelsanctie in de vorm van een last onder dwangsom worden opgelegd. Aan de overtreder zal bij het opleggen van een herstelsanctie worden gemeld dat bij een volgende overtreding een bestuurlijke boete zal worden opgelegd en dat zijn gegevens openbaar zullen worden gemaakt; 3. Bestuurlijke Boete inclusief openbaarmaking gegevens: bij een voortdurende overtreding of een tweede overtreding zal, nadat de eerder opgelegde last onder dwangsom is verbeurd, worden overgegaan tot oplegging van een dubbele last onder dwangsom en daarna een bestuurlijke boete. Hierbij zullen de gegevens van de overtreder openbaar worden gemaakt. De overtreder is op dat moment immers al meerdere keren op zijn strijdig handelen met wet- en regelgeving gewezen en heeft zijn gedrag niet aangepast; 4. Recidive boete (dubbele boetebedrag): indien de verhuurder of verhuurbemiddelaar na een eerste bestuurlijke boete nog steeds zijn gedrag niet aanpast, kan een verhoogde bestuurlijke boete voor recidive worden opgelegd; 5.

Beheerovername (indien al twee keer beboet is): een tijdelijk zwaarwegend instrument waarbij de gemeente het beheer van de woning overneemt. Handhavingsacties sinds 23 juni 2024 Bij de 226 meldingen die onder de Wet vallen zijn de volgende handhavingsacties genomen, ofwel vervolgstappen op de escalatieladder. Deze acties zijn verdeeld over vijf casussen: Sanctie Gesprek met verhuurder Voornemen last onder dwangsom Last onder dwangsom Voornemen dubbele last onder dwangsom Dubbele last onder dwangsom Voornemen bestuurlijke boete Dubbele boete Besluit openbaarmaking Beheerovername

5 3 4 1 1 1 1 1 0

Er is in totaal met vijf verhuurders een gesprek gevoerd naar aanleiding van een melding. Twee verhuurders hebben hierna een last onder dwangsom gekregen. Bij nog twee verhuurders is een voornemen last onder dwangsom opgelegd en wordt momenteel het handhavingsproces doorlopen. En met één verhuurder is enkel een informatief gesprek gevoerd, omdat er onvoldoende bewijs was om handhavend op te treden. De melding over deze verhuurder werd wel ernstig genoeg geacht om de verhuurder uit te nodigen en de regels van de Wet door te spreken.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 3 december 2024 Pagina 4 van 6

Een deel van de meldingen (92) heeft na de onderzoeksfase niet geleid tot vervolgacties. Dit betekent dat de gemeente uiteindelijk niet handhavend heeft kunnen optreden tegen de verhuurder. Dit heeft verschillende redenen: - Gebrek aan bewijs. In sommige van deze gevallen zijn huurders verzocht bewijslast te verzamelen, zodat de melding heropend kan worden; - Melders hebben zich gedurende de onderzoeksfase teruggetrokken en de gemeente verzocht om de handhaving niet verder voort te zetten uit angst dat de relatie met de verhuurder en/of hun positie als huurder verder zou verslechteren. Deze melders worden altijd doorverwezen naar Stichting !Woon, vanwege de bemiddelende taak die zij heeft tussen huurder en verhuurder; - Een deel van de meldingen raakt wel een thema van de Wet, maar niet de juiste grond om op te kunnen handhaven. Bijvoorbeeld een melding die gaat over de termijn van terugbetaling van de waarborgsom en niet over de hoogte van de borg; - Op servicekosten kan pas vanaf 1 juli 2024 gehandhaafd worden, omdat pas vanaf één jaar na inwerkingtreding van de Wet hierop gecontroleerd kan worden. Echter zijn er voor deze datum al veel meldingen op dit onderwerp binnengekomen. Dit heeft gezorgd voor een groot aantal afgesloten meldingen zonder vervolgacties. De Wet schrijft voor dat de gemeente ook een doorverwijsplicht heeft.

Indien van toepassing is een huurder doorverwezen naar andere instanties om verder geholpen te worden. In totaal zijn 56 meldingen doorgestuurd naar Stichting !Woon, dit zijn meldingen die bijvoorbeeld civielrechtelijk behandeld moeten worden. En 20 meldingen zijn intern doorgestuurd, bijvoorbeeld naar team Woningkwaliteit. Intimidatie en discriminatie Sommige feiten zijn moeilijk te beoordelen of lastig te bewijzen, zoals intimidatie en discriminatie. Hier komen wel de meeste meldingen over binnen. Meldingen over discriminatie worden indien nodig voorgelegd aan Discriminatie.nl. In gezamenlijkheid wordt beoordeeld of er daadwerkelijk sprake is van discriminatie en wat de vervolgstappen kunnen zijn. Ten aanzien van meldingen die betrekking hebben op intimidatie wordt eerst getoetst aan de hand van de ernst van een dergelijke melding. Hierbij is het belangrijk dat de huurder bewijslast kan overhandigen. De gemeente zal direct actie ondernemen als blijkt dat een huurder in een benarde positie terecht komt door handelingen van een verhuurder. Indien vereist, zullen toezichthouders het pand bezoeken, verklaringen afnemen van betrokkenen en alle bewijsstukken verzamelen die relevant zijn om over te gaan tot handhaving.

Publicatie eerste openbaarmaking naam verhuurder Op grond van artikel 20 van de Wet moeten gemeenten gegevens openbaar maken van verhuurders of verhuurbemiddelaars aan wie een bestuurlijke boete of een beheerovername is opgelegd. Ook schrijft de wet voor dat de openbaarmaking ten minste plaatsvindt op een website van de gemeente; en zijn gemeenten in ieder geval verplicht om het via een goed toegankelijke en vindbare website openbaar te maken.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 3 december 2024 Pagina 5 van 6

Openbaarmaking van gegevens geldt voor zowel natuurlijke als rechtspersonen. De wet maakt hierin geen onderscheid. Het college zal altijd een zorgvuldige afweging maken tussen het doel van openbaarmaking en de privacy en andere belangen van een verhuurder of verhuurbemiddelaar. Elk geval zal individueel beoordeeld worden. De namen van de natuurlijke personen betrokken bij de verhuurder of verhuurbemiddelaar worden alleen openbaar gemaakt, als de daarmee gepaard gaande inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van die personen opweegt tegen het doel van de openbaarmaking. Het besluit tot openbaarmaking wordt dus niet zomaar genomen. Het is één van de uiterste maatregelen om verhuurders en verhuurbemiddelaars te dwingen zich te houden aan de normen van goed verhuurderschap. Voor er tot dit besluit wordt overgegaan is immers een aantal stappen van de escalatieladder al doorlopen, zonder dat deze tot gedragsverandering van de verhuurder hebben geleid. Openbaarmaking heeft enerzijds een afschrikwekkende werking naar foute verhuurders of verhuurbemiddelaars toe, en anderzijds helpt het huurders door ze te waarschuwen voor deze foute verhuurders of verhuurbemiddelaars.

Op verzoek van verschillende gemeenten, waaronder Amsterdam, onderzoekt het Ministerie van Binnenlandse Zaken de mogelijkheid tot het opzetten van een landelijke site voor openbaarmakingen, zodat huurders op één plek terecht kunnen. De publicatie van de eerste openbaarmaking is sinds 23 september 2024 te vinden op de pagina van het meldpunt: Sanctieoverzicht Wet goed verhuurderschap - Gemeente Amsterdam Eerste actiedag Goed Verhuurderschap Op 18 maart 2024 vond in samenwerking met Stichting !Woon de eerste actiedag Goed Verhuurderschap plaats. Het doel van de actiedag was tweeledig: handhaven van de geconstateerde overtredingen op basis van de Wet goed verhuurderschap en de melders daarbij te helpen. Tussen augustus 2023 en november 2023 zijn bij het gemeentelijk meldpunt diverse meldingen ontvangen over woningen in twee naast elkaar gelegen panden met samen ongeveer 50 studentenwoningen in stadsdeel Oost. In de meldingen benoemen huurders verschillende problemen, waaronder het betalen van een te hoge waarborgsom wat een overtredingen is van de Wet. Na de actiedag is de verhuurder een voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom toegestuurd van €175.000 euro. Huurders hebben kort na het voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom bericht gekregen van de verhuurder dat de te veel betaalde waarborgsom wordt terugbetaald.

Het effect van de handhaving op te veel betaalde borg lijkt in deze casus succesvol te zijn geweest. Eind dit jaar zal een nacontrole plaatsvinden om te inventariseren in hoeverre de verhuurder dit ten uitvoering heeft gebracht. Samenwerking met Stichting !Woon !WOON en de gemeente Amsterdam werken nauw samen in de aanpak van foute verhuurders en verhuurbemiddelaars op grond van de Wet goed verhuurderschap. Beide partijen vullen elkaar daarin goed aan: waar de gemeente een verhuurder die de wet overtreedt met bestuursdwang kan

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 3 december 2024 Pagina 6 van 6

aanpakken kan worden aangepakt, ondersteunt !WOON de huurders via privaatrechtelijke wijze, bijvoorbeeld via de Huurcommissie of een gerechtelijke procedure. Deze samenwerking wordt vormgegeven door een structureel maandelijks casusoverleg met het handhavingsteam, waarin meldingen worden besproken. Ook wordt er samengewerkt bij bepaalde actiedagen, en bestaat er de mogelijkheid om elkaar te consulteren wanneer nodig. De samenwerkingsafspraken worden bestendigd in een convenant. Wet betaalbare huur Tot slot is de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 aangenomen en van kracht gegaan. Deze wet verplicht dat verhuurders een huur moeten vragen die past bij de kwaliteit van de woning. Het woningwaarderingsstelsel (WWS) geldt nu ook voor middenhuurwoningen tot en met 186 punten. Het dwingend maken van het WWS valt onder de algemene regels van de Wet goed verhuurderschap waardoor gemeenten hierop kunnen handhaven. Handhaven op de Wet betaalbare huur gaat per 1 januari 2025 van kracht. Huurders die tot die tijd aanspraak willen maken op de Wet betaalbare huur en een melding doen bij het gemeentelijk meldpunt worden in afstemming met Stichting !Woon naar hen worden doorverwezen. Huurders kunnen ook naar de Huurcommissie om hun huurprijs te toetsen.

Begin 2025 zal een communicatie offensief van start gaan waarin de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur beide onder de aandacht worden gebracht in Amsterdam. Met de komst van de Wet betaalbare huur hebben huurders nog betere huurbescherming en kan het college de aanpak van malafide huurders en verhuurbemiddelaars verder aanscherpen. Het college hoopt u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Dirk de Jager Wethouder Volkshuisvesting Bijlagen 1. Last onder dwangsom voor huisjesmelker | !WOON (wooninfo.nl) 2. Naam overtreder goed verhuurderschap online | !WOON (wooninfo.nl)

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl