Raadsinformatiebrief_kavel B7-2 NDSM-werf West.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 6 juni 2023 Grond en Ontwikkeling, woningbouw Reinier van Dantzig Grond en Ontwikkeling, Rosanne Filius (r.filius@amsterdam.nl)

Onderwerp

Herprogrammering kavel B7-2 NDSM-werf West

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het volgende. Op 6 juni 2023 heeft het college besloten tot herprogrammering van het woonprogramma voor projectgebied NDSM-werf West, specifiek kavel B7-2. Dit besluit heeft als doel het op gang houden van de woningbouwproductie, het in één keer verhuizen van basisschool Klein Amsterdam naar de NDSM-werf en de bouw van betaalbare woningen op de NDSM-werf West. Het nieuwe woningbouwprogramma zorgt voor meer differentiatie (naar woninggrootte en doelgroepen) op de NDSM-werf. Gebiedsontwikkeling Amsterdam Noord De woningbouwambities voor Amsterdam Noord zijn groot. Om binnen het huidig tijdsgewricht de woningbouwproductie op peil te houden wordt in alle opzichten flexibiliteit gevraagd. In sommige gevallen wordt ook gevraagd terug te komen op eerdere besluiten en/of verwachtingen bij te stellen. Dit geldt voor zowel de gemeente als voor de ontwikkelende partijen. Het wijzigen van programma (naar meer betaalbaar of juist meer vrije sector) is een van de knoppen waaraan gedraaid kan worden om -ondanks de huidige marktomstandigheden- projecten alsnog doorgang te laten vinden. In dit specifieke geval (kavel B7-2 op de NDSM-werf West) moet door de gemeente een afweging worden gemaakt tussen het eerder vastgestelde programma (en bijbehorende grondopbrengsten) en woningbouwproductie.

Binnen de gebiedsontwikkeling in Amsterdam Noord spelen er op een aantal locaties vergelijkbare vragen waarbij een dergelijke afweging nodig is. Eerder heeft het college ingestemd met een programmawijziging in de wijk Elzenhagen Zuid. Dergelijke verzoeken tot wijziging van programma worden separaat beoordeeld. Hiertoe wordt het nieuw beoogde programma geplaatst in relatie tot het programma in de nabije omgeving (plangebied en bestaande stad). Om tegelijk ook grip te houden op het gehele nieuwbouwprogramma in Noord worden voorgestelde wijzigingen ook in relatie tot elkaar beoordeeld.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 6 juni 2023 Pagina 2 van 4

Achtergrond NDSM-werf West In 2020 heeft de gemeenteraad de actualisatie van het Investeringsbesluit NDSM-werf vastgesteld. Op de NDSM-werf worden de kavels in een hoge dichtheid bebouwd (ruim 200 woningen/ha). Het plangebied is opgedeeld in twee delen, NDSM-werf West en NDSM-werf Oost. In bijlage 1 is een plankaart opgenomen. De NDSM-werf West kent een programma van 5.500 woningen (sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en vrije sectorwoningen) en verschillende voorzieningen waaronder twee Integraal Kindcentra (IKC’s), gezondheidscentrum, buurtkamer, kantoren, horeca, bedrijven en een ROC. Op 23 juni 2020 heeft de gemeenteraad de 1e herziening van het bestemmingsplan NDSM-werf West vastgesteld. Kavel B7 is een kavel op de NDSM-werf West waar een aantal belangrijke opgaven samenkomt. De kavel bestaat uit twee separate bouwdelen B7-1 en B7-2, die onderlinge afhankelijkheden kennen t.a.v. bebouwing en planning. Op bouwdeel B7-2 zijn meerdere gebouwen voorzien met een totaalprogramma van ongeveer 200 woningen (18.000 m2 BVO), een buurtkamer en de gebiedscentrale voor koudelevering (onderdeel WKO-systeem). Op bouwdeel B7-1 komt het eerste Integraal Kindcentrum (IKC) voor de NDSM-werf, met kinderopvang, basisschool Klein Amsterdam (KA) en een gymzaal.

Stand van zaken woningbouw Op basis van een Samenwerkingsovereenkomst (SOK) tussen de gemeente en een ontwikkelaar heeft deze ontwikkelaar het eerste ontwikkelrecht voor negen nieuw uit te geven kavels (zgn. Bkavels) op de NDSM-werf West. Van de B kavels zijn er inmiddels twee opgeleverd, twee zijn in aanbouw en twee in de contractfase (B7 en B11). Totaal betreft dit circa 1.750 woningen. Naast minimaal 30% sociale huur is het uitgangspunt dat het overige programma ingevuld wordt als vrije sector. Financieel is dit ook het uitgangspunt. De afspraken ten aanzien van de woningbouwprogrammering in de SOK zijn gebaseerd op het Investeringsbesluit NDSM-werf 2012. In het geval van B7-2 betekenen de huidige markomstandigheden (stijging bouwkosten, onzekerheid in de markt, grotere regulering huursector door het Rijk) concreet dat er voor de ontwikkelaar geen haalbare business case met het huidige programma ligt. De gemeente heeft een verzoek van de ontwikkelaar om verlenging van onderhandelings- en acceptatietermijn EOK geaccepteerd. De gemeente heeft hiermee ingestemd, vanwege de onzekere marktsituatie en het belang van het realiseren van B7. Dit onderhandelingstraject heeft geleid tot een herprogrammering van de kavel met 50% sociale huurwoningen en 50% eeuwigdurend middeldure huurwoningen, waarbij de gemeente diverse aanvullende voorwaarden oplegt t.a.v. oplevering en kwaliteit.

De keuze voor het toestaan van eeuwigdurende middeldure huur is een afwijking van beleid en heeft financiële gevolgen en is daarom een bestuurlijke afweging. Overwegingen herprogrammering B7-2 Het college heeft besloten met de herprogrammering in te stemmen. Graag neem ik u mee in de overwegingen die ten grondslag liggen aan dit besluit.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 6 juni 2023 Pagina 3 van 4

Het toestaan van herprogrammering van kavel B7-2 naar 50% sociale huur en 50% eeuwigdurend middeldure huur leidt tot het op gang houden van de bouwproductie, een belangrijke aanvulling op het woningbouwprogramma (grotere betaalbare woningen komen, deels voor senioren en met toewijzingsvoorrang voor bewoners stadsdeel Noord), het optimaal benutten van beschikbare ontwikkelvolume, tijdige realisatie (belangrijk i.v.m. diverse basisvoorzieningen voor de buurt zoals de buurtkamer, IKC, WKO) en het vermijden van extra kosten voor een extra verhuizing voor basisschool Klein Amsterdam worden vermeden. Financieel betekent dit substantieel lagere grondopbrengsten, die binnen de grondexploitatie NDSM-werf kunnen worden opgevangen (zie bijlage 2, GEHEIM). Het vasthouden aan het eerder vastgestelde woningbouwprogramma zou leiden tot vertraging met een zeer onzekere uitkomst. De verwachting is namelijk dat met nieuwe onderhandelingen en het eventueel via een tender selecteren van een andere ontwikkelaar voor kavel B7 er grote vertraging wordt opgelopen. Dit zou betekenen dat het IKC op deze locatie pas 1 tot 3 jaar later (t.o.v. augustus 2027) veilig kan worden geopend met mogelijk als gevolg dat er in een tijdelijk IKC elders moet worden geïnvesteerd.

Conclusie en vervolg Alles overwegende concludeert het college dat in de basis een afweging nodig is tussen het op gang houden van de woningbouwproductie en het garanderen van de geraamde grondopbrengsten. Het college laat, in dit specifieke geval en vanwege bovenstaande overwegingen, het belang van een spoedige realisatie van kavel B7 op de NDSM-werf prevaleren, en heeft daarom besloten het voorstel tot herprogrammering B7-2 toe te staan. Van het woonprogramma voor kavel B7-2 wordt het deel vrije sector gewijzigd naar eeuwigdurende middeldure huur. Het nieuwe woningbouwprogramma is een goede toevoeging op het bestaande woningaanbod op de NDSM-werf. Om het gewenste kwalitatieve programma te behalen, de planning te garanderen en risico’s te beperken zijn aan het besluit de volgende voorwaarden verbonden, ter uitvoering door de ontwikkelaar: - Het overeengekomen te realiseren woonprogramma van circa 18.500 m2 bvo blijft van kracht; - Minimaal 50 seniorenwoningen (verdeeld over beide segmenten); - Woninggrootte van gemiddeld minimaal 60m2 gbo voor zowel de eeuwigdurend middeldure huur als de sociale huur; - Oplevering woningen uiterlijk 1 januari 2028, zodat het IKC/KA schooljaar 2027/2028 open kan op de NDSM-werf; - Alle woningen worden door woningcorporatie de Alliantie bij voorkeur toegewezen aan inwoners van Stadsdeel Noord.

Voor 25% van het totaal aantal woningen wordt stadsdeelvoorrang vastgelegd doormiddel van toewijzing op basis van de Huisvestingsverordening; - Het besluit voor B7-2 vormt nadrukkelijk geen precedent voor de ontwikkeling van de overige kavels (binnen de SOK) op de NDSM-werf.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 6 juni 2023 Pagina 4 van 4

De voorwaarden worden formeel bekrachtigd in de Exclusiviteitsovereenkomst die aan de ontwikkelaar wordt aangeboden. De financiële consequenties van het besluit worden verwerkt in het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2024. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig, Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling Bijlagen 1. Situering kavels B7-1 en B7-2 en B11 NDSM-werf (pdf) 2. GEHEIM Financiële onderbouwing herprogrammering kavel B7-2 NDSM-werf West (pdf)

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl