Raadsinformatiebrief informatie over traject vermindering en afschaffing verhuurderheffing Amsterdam

Raadsinformatiebrief

Retouradres: Postbus 202, 1000 AE Amsterdam

Aan de Raadscommissie Wonen en Bouwen

Datum Onderwerp

7 februari 2022 Informatie over traject vermindering en afschaffing verhuurderheffing in Amsterdam

Bijlage

1.

Kamerbrief over afspraken met Aedes over uitvoering vermindering verhuurderheffing 2. Prestatieafspraken BZK-Aedes over vermindering verhuurderheffing per 1 jan 2022

Geachte leden van de raadscommissie Wonen en Bouwen,

Bij het ondertekenen van de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 hebben de drie Amsterdamse partijen een dringend beroep gedaan op het Rijk om de verhuurderheffing af te schaffen, zodat de middelen die de corporaties aan het Rijk moesten afdragen beschikbaar zouden komen voor de lokale opgaven. Daarbij hebben we afgesproken dat als dat gebeurt, de gemeente, de corporaties en de huurderskoepels opnieuw om de tafel gaan om de gemaakte afspraken verder te verbeteren ten behoeve van de Amsterdamse huurders en woningzoekenden. Op 16 december 2021 stuurde de minister een brief aan de Tweede Kamer over de vermindering van de verhuurderheffing in 2022 en verder met (landelijk) 500 miljoen euro per jaar. Hiervoor zijn landelijke richtinggevende afspraken gemaakt tussen het Rijk en Aedes, de landelijke koepel van woningcorporaties. (zie bijlagen: Kamerbrief en prestatieafspraken Aedes – BZK). De verlaging wordt gekoppeld aan concrete prestaties op gebied van woningbouw, verduurzaming, woningkwaliteit en betaalbaarheid en moeten lokaal invulling krijgen in de prestatieafspraken (in Amsterdam zijn dat de Samenwerkingsafspraken 2020-2023). Ook nu blijven wederkerige afspraken tussen gemeente en corporaties op lokaal niveau belangrijk om de prestaties mogelijk te maken.

Een routebeschrijving vindt u op www.amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam

Datum 7 februari 2022 Kenmerk Pagina 2 van 5

Daarnaast is in het regeerakkoord de volledige afschaffing van de verhuurderheffing vanaf 2023 opgenomen. Over de inhoud en het proces daar naar toe moet nog een uitwerking gemaakt worden door de nieuwe regering. De minister heeft aangegeven dat dit in het 2e kwartaal van 2022 vorm moet krijgen. Het college heeft direct bij het bekend worden van de vermindering van de verhuurderheffing het initiatief genomen tot een overleg op korte termijn met de Amsterdamse corporaties en de huurderskoepels. Hierover bent u in de commissievergadering van 19 januari 2022 geïnformeerd, met de toezegging u verslag uit te brengen van het gesprek en u te informeren over de vervolgstappen om te komen tot concrete aanvullende afspraken over de inzet in Amsterdam. Hieronder vindt u eerst een korte samenvatting van de landelijke afspraken. Daarna volgt verslag van het gesprek dat wij hadden met een afvaardiging van de huurderskoepels en de corporaties. Landelijke afspraken BZK- Aedes Beschikbaarheid - In de jaren 2026 en 2027 bouwen corporaties 28.000 sociale huurwoningen per jaar. - Corporaties versnellen de realisatie van 50.000 geclusterde ouderenwoningen, zodat die al in 2030 in plaats van 2035 gerealiseerd zijn. - Corporaties gaan de komende vijf jaar € 500 miljoen extra investeren in transformatie. - Corporaties gaan minimaal 20.000 flexwoningen plaatsen in vijf jaar (2022 – 2026).

Duurzaamheid en woningkwaliteit - De sector heeft uiterlijk in 2028 alle E, F en G labels uit de sector laten verdwijnen (circa 250.000), met uitzondering van gemeente- en rijksmonumenten en voor sloop aangemerkte woningen, en onder voorbehoud van instemming van 70% van de huurders met de verduurzaming en de vergoedingentabel en instemming van de eventuele VvE. - De corporaties investeren tot en met 2025 in totaal € 500 miljoen extra in zonnepanelen en hybride warmtepompen in woningen met een D-label of beter en/of aansluiting op een warmtenet of een ander duurzaam alternatief. - Er zijn na 2026 geen woningen meer die slecht of zeer slecht onderhouden zijn (categorie 5 of 6, op dit moment circa 14.200), tenzij er concrete sloopplannen bestaan. - De sector investeert de komende vijf jaar jaarlijks 100 miljoen euro meer in onderhoud en verbetering met specifieke focus op schimmelproblematiek, brandveiligheid en loden leidingen. Betaalbaarheid - Aedes en BZK werken gezamenlijk een passende regeling uit waarbij huurders die een woning huren met een E-, F- of G-label waarbij verbetering nog niet tot stand gekomen is, een compensatie ontvangen via de huur. Als de woning na 2028 nog niet verduurzaamd is wordt een huurkorting afgesproken. Blij met de afschaffing Het extra bestuurlijk overleg heeft plaatsgevonden op woensdag 26 januari 2022.

Corporaties, huurders en het college zijn verheugd dat deze belastingheffing op sociale huurwoningen eindelijk gaat verdwijnen. Hiervoor hebben de drie partijen zich gezamenlijk ingezet. 2

Gemeente Amsterdam

Datum 7 februari 2022 Kenmerk Pagina 3 van 5

Verkenning Het overleg van 26 januari jl. was vooral verkennend en informatief. Het is nog niet duidelijk om welk bedrag het netto gaat voor de afzonderlijke corporaties en voor besteding in Amsterdam. Naast de vermindering van de verhuurderheffing hebben o.a. de vennootschapsbelasting en ATAD, de relatief snelle stijging van de WOZ-waarde in Amsterdam en ontwikkelingen rondom het huurbeleid invloed op de financiële ruimte die corporaties hebben. Ook komen ingerekende kortingen bij nieuwbouwprojecten op de verhuurderheffing na 2022 te vervallen en is de financiele positie van de corporaties verschillend. In het gesprek is gezamenlijk verkend wat de vermindering en afschaffing van de verhuurderheffing meer mogelijk maakt in Amsterdam. Duurzaamheid en kwaliteit bestaande woningvoorraad De vermindering van de verhuurderheffing zal in Amsterdam een enorme kwaliteitsslag in de bestaande woningvoorraad betekenen. Nagenoeg alle corporatiewoningen -met uitzondering van de monumenten- gaan naar minimaal energielabel D en er zijn geen slecht onderhouden woningen meer. Dit sluit goed aan bij ons uitgangspunt dat de slechtste complexen als eerste worden aangepakt (afspraak 20-c). Dit vergt echter een grote inspanning, met nog vele onzekerheden, zeker gezien de Amsterdamse woningvoorraad, die afwijkt van het gemiddelde in Nederland.

De komende periode maken de corporaties inzichtelijk om hoeveel woningen het gaat in Amsterdam, wat er voor nodig is om het beoogde tijdpad te halen en welke belemmeringen beslecht moeten worden. Als voorbeeld is gesproken over de complexen in Noord, waaronder de van der Pekbuurt. Nu de financiën meer ruimte bieden, is de vraag wat er mogelijk is aan versnelling en wat daarvoor nodig is. Hierbij wordt gedacht aan de benodigde instemming van 70% van de huurders bij renovatie en verduurzamingsmaatregelen, voldoende wisselwoningen of passende herhuisvesting bij grote ingrepen, besluitvorming in gemengde VvE’s en de uitvoeringscapaciteit in de bouw/aannemerij. De inzet en commitment van de drie partijen is hierbij randvoorwaarde. Corporaties en gemeente gaan gezamenlijk in kaart brengen wat nodig en mogelijk is. Ook de huurderskoepels is gevraagd mee te denken over het versnellen van de processen in de samenwerking met de bewoners. De groei van de voorraad sociale huurwoningen In de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 is afgesproken dat de voorraad sociale huurwoningen groeit met 3000 woningen in de periode 2020-2023. Afgelopen jaar is gebleken dat het niet eenvoudig wordt om deze ambitieuze voorraadafspraak te halen. In het Bestuurlijk Overleg van 10 maart 2022 zullen de voorlopige groeicijfers tot en met december 2021 beschikbaar zijn, alsmede de verwachte groei t/m eind 2023.

Dan hebben we beter in beeld waar we nu staan. In de verkenning op 26 januari kwamen twee elementen aan bod: de nieuwbouw en de verkoop. Nieuwbouw Onze gezamenlijke ambitie voor de productie van 2.500 sociale huurwoningen per jaar is heel ambitieus. Meer investeringsruimte door de vermindering/afschaffing van de verhuurderheffing zorgt helaas niet direct voor meer nieuwbouw. Plannen kennen immers voorbereidingstijd. Partijen bespreken gezamenlijk waar versnelling mogelijk is in de realisatie van de huidige plannen en hoe we de planvoorraad – zowel voor permanente als voor tijdelijke woningen - de aankomende jaren 3

Gemeente Amsterdam

Datum 7 februari 2022 Kenmerk Pagina 4 van 5

kunnen uitbreiden. Het college heeft speciale aandacht voor het stimuleren van de nieuwbouw van sociale huurwoningen door corporaties in transformatiegebieden. Beperking van de verkoop In de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 hebben we vastgelegd dat corporaties zoveel verkopen als financieel nodig is om de voor de groei benodigde investeringen te kunnen doen. (Afspraak 1-c) De gemeente en de huurderskoepels hebben de corporaties gevraagd welke ruimte de vermindering van de verhuurderheffing geeft om minder woningen te verkopen. Minder verkoop kan volgens hen helpen bij de zo gewenste groei van de voorraad. Corporaties hebben aangegeven dat verkoopinkomsten nodig zullen blijven voor investeringen in de nieuwbouw en voor onrendabele duurzaamheidsinvesteringen. Wel verandert het huishoudboekje door de vermindering en afschaffen van de heffing. Corporaties hebben toegezegd te kijken wat er mogelijk is om de verkoop te beperken en om dit mee te nemen voor het vervolggesprek. Betaalbaarheid In de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 is een huursomstijging afgesproken van inflatie +1%. Dit met het oog op de extra investeringen die gedaan moeten worden in de stad en met alle lasten, waaronder de verhuurderheffing.

De huurderskoepels hebben ingebracht dat zij door de vermindering van de verhuurderheffing ruimte zien voor het beperken van de huursomstijging tot nul of tot maximaal inflatievolgend. Belangrijk argument hierbij is de toegenomen armoede in de stad en de hoge woonlasten in relatie tot de relatief lage kwaliteit van de woningen. Afschaffing verhuurderheffing vanaf 2023 De volledige afschaffing van de verhuurderheffing vanaf 2023 moet vorm krijgen in 2022. De verwachting is dat het Rijk hierover bindende landelijke afspraken maakt met Aedes, in vervolg op de landelijke afspraken die voor de € 500 miljoen vermindering gelden. Besproken is hoe de Amsterdamse partijen kijken naar de (mogelijke) regels en invulling. Gezamenlijk hechten wij er belang aan dat er voor Amsterdam ruimte blijft voor het maken van lokale prestatieafspraken op basis van de lokale volkshuisvestelijke opgave en passend bij de Amsterdamse woningvoorraad. Vervolgtraject landelijk en lokaal Landelijk is vastgelegd dat de Aedes en BZK voor 1 april 2022 aangeven hoe corporaties hun bijdrage aan de landelijke prestaties kunnen vormgeven, en dat de corporaties tot 1 juli hebben om dat bod uit te brengen. De komende periode richten we dit proces voor Amsterdam gezamenlijk in. Het eerstvolgende Bestuurlijk Overleg Samenwerkingsafspraken met corporaties, huurderskoepels en gemeente, vindt plaats op 10 maart 2022.

Het is niet realistisch om dan al concrete afspraken te maken over de extra inzet voor 2022 en 2023. Wel zal dan het vervolggesprek plaatsvinden op de bovenstaande onderwerpen. In aanloop naar 10 maart brengen de partijen hiervoor een aantal zaken in kaart. Motie en toezegging Zoals u hierboven heeft kunnen lezen, betreft een heel deel van de landelijke afspraken investering in de bestaande woningvoorraad, met name in verduurzaming en achterstallig onderhoud. Dit sluit aan bij een deel van de lokale prioriteiten, waarover we in de Samenwerkingsafspraken 2020-2023 al afspraken hebben gemaakt. Daarnaast sluit het aan bij onderwerpen die door uw 4

Gemeente Amsterdam

Datum 7 februari 2022 Kenmerk Pagina 5 van 5

raad aan de orde gesteld zijn, onder meer bij het bespreken van de uitkomsten van de expertmeeting Woningkwaliteit De gesprekken zijn in lijn met motie 838 waarin gevraagd wordt om het gesprek aan te gaan met de corporaties over achterstallig onderhoud en het benutten van de vermindering / afschaffing van de verhuurderheffing. De afdoening van deze motie komt binnenkort naar u toe. Toezegging aan lid Bakker De wethouder heeft op 9 december 2020 toegezegd de corporaties om een overzicht te vragen met de planning van het isoleren van hun woningen en het aanbrengen van zonnepanelen en dit aan de commissie te doen toekomen. (TA2021-001024). Dat is destijds gevraagd en op dat moment was niet mogelijk preciezere informatie aan te leveren dan al aangeleverd werd via bestaande rapportages, zoals de monitor Samenwerkingsafspraken 2020-2023 en de voortgangsrapportage Ontwikkelbuurten. Deze rapportages zijn aan uw raad gestuurd. Met de vermindering van de verhuurderheffing met € 500 miljoen per jaar is er een stip op de horizon voor het wegwerken van alle E, F en G labels en de landelijke afspraken geven meer ruimte om te investeren in zonnepanelen. De lokale invulling van de afspraak zorgt er voor dat er voor alle woningen met slechte labels een planning voor de verduurzaming komt en wat randvoorwaarden zijn waaronder deze gerealiseerd kan worden.

We zullen bij de corporaties vragen om deze planning met ons te delen en bespreken wat hiervan openbaar kan worden gemaakt. Hiermee beschouw ik toezegging TA2021-001024 als afgedaan.

Ik vertrouw erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, namens het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam,

Jakob Wedemeijer Wethouder Bouwen en Wonen

Marieke van Doorninck Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling en Duurzaamheid

5