Raadsinformatiebrief grondprijsafspraken 20221129.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 29 november 2022 Grond & Ontwikkeling Reinier van Dantzig Grond & Ontwikkeling (S.ten.Brinke@amsterdam.nl)

Onderwerp

Aanpassing grondprijsafspraken

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het aanpassen van grondprijzen in overeenkomsten, die de gemeente met marktpartijen heeft afgesloten voorafgaand aan de realisatie van een vastgoedproject (ingangsdatum of wijziging van een erfpachtrecht). Het college heeft de ambitie om jaarlijks 7.500 nieuwe woningen in aanbouw te nemen en tegelijkertijd het Vereveningsfonds gezond en robuust te houden. In de raadsinformatiebrief van 25 oktober 2022 heeft het college aangegeven het belangrijk te vinden om datgene te doen dat binnen haar vermogen ligt om partijen perspectief te bieden bij de bouw van woningen en andere functies. In het Woningbouwplan 2022-2028, dat binnenkort wordt aangeboden voor bestuurlijke besluitvorming, worden voorstellen geformuleerd om de nieuwbouwambities van het college te kunnen uitvoeren. Vooruitlopend daarop heeft het college besloten de indexering van grondprijsafspraken in overeenkomsten tijdelijk te matigen. De marktomstandigheden zijn namelijk sterk veranderd, door stijgende bouwkosten, gestegen rentes, geopolitieke onzekerheid en gestegen inflatie. Tegelijkertijd verslechteren ook de vooruitzichten voor de nieuwbouwmarkt. Een indexatie op de grondwaarde met de CPI-index, blijkt daarom momenteel geen juiste indicator en sluit niet aan op de marktconforme grondwaardontwikkeling.

Met de matiging van de indexering wordt bewerkstelligd dat grondprijsafspraken marktconform blijven en de gemaakte afspraken uit deze overeenkomsten, veelal de realisatie van nieuwe woningen, ook daadwerkelijk tot uitvoering komen. Voor de aanpassing van grondprijsafspraken gelden vanaf heden de volgende regels: 1. De CPI op de grondwaarde wordt begrensd op 5% per kalenderjaar voor elk (deel van een) kalenderjaar tot 1 januari 2024. 2. De maatregel is van toepassing voor lopende en nieuwe overeenkomsten voor transformatieprojecten en 1-op-1 uitgifte, voor nieuwe tenders en voor reeds afgesloten overeenkomsten die voortvloeien uit een tender, mits dit geen wezenlijke wijziging van een reeds gesloten overeenkomst op levert. 3. De maatregel geldt voor de grondwaarden van alle bestemmingen, die genormeerd residueel bepaald zijn. 4. De maatregel wordt toegepast op overeenkomsten die afgesloten zijn vanaf 1 januari 2020 en waarvan het erfpachtrecht nog niet is ingegaan of is gewijzigd.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief Aanpassing grondprijsafspraken

Datum 29 november 2020 Pagina 2 van 3

5. De directeur G&O kan besluiten van (een van) de regels af te wijken indien toepassing ervan tot uitzonderlijk onredelijke gevolgen leidt. Toelichting op de gematigde aanpassing van de grondprijsafspraken In het grondprijsbeleid is opgenomen dat de grondwaarde tussen het moment van het sluiten van een overeenkomst en het moment dat het erfpachtrecht ingaat of gewijzigd wordt, wordt aangepast met CPI. Met de invoering van de genoemde regels wordt de CPI op de grondwaarde begrensd op 5% per kalenderjaar tot 1 januari 2024. Bij een uitgangspunt van 5,0% neemt de gemeente niet de volledige geldontwaarding voor haar rekening, maar wordt een hoge inflatie richting de ontwikkelaars ‘niet in rekening gebracht’. Het college vindt dit een redelijke verdeling van de gevolgen van de onvoorzien hoge prijsstijgingen, waarbij het belang van het doorgaan van de projecten nadrukkelijk is meegewogen. De maatregel is van tijdelijke aard en geldt tot 1 januari 2024. Het is lastig te voorspellen hoe de CPI zich zal ontwikkelen en of deze een zeer lange periode (ver) boven 5% zal zijn. Het matigen van de CPI heeft financiële consequenties voor de gemeente en de gemeente kan niet overzien hoe groot deze zullen zijn indien er geen einddatum aan het voorstel zit. Wel zal het college tegen het einde van de periode evalueren of het nodig is om de maatregel daarna te verlengen.

De maatregel geldt voor alle lopende en nieuwe overeenkomsten, waaronder wordt verstaan alle soorten overeenkomsten zoals afsprakenbrieven en contractafspraken tot het moment dat het erfpachtrecht ingaat of wijzigt. Hierdoor geldt de maatregel voor zo veel mogelijke lopende overeenkomsten. Voor tenderovereenkomsten geldt echter dat de gemeente enkel wijzigingen in de overeenkomst mag doorvoeren zolang er geen sprake van een wezenlijke wijziging is. Van een wezenlijke wijziging is (naar analogie van het bepaalde in artikel 2.163 Aanbestedingswet) geen sprake indien het bedrag waarmee de wijziging gepaard gaat lager is dan € 5.382.000,- en tevens lager is dan 15% van de oorspronkelijke contractwaarde. Bij elke tender wordt dus eerst getoetst of aan deze voorwaarde wordt voldaan. De maatregel geldt voor de grondwaarden van alle bestemmingen, die genormeerd residueel bepaald zijn, omdat er veel gemengde projecten voor komen in de stad. Indien de indexering van de grondprijsafspraken enkel zou gelden voor woonbestemmingen dan bestaat de kans dat veel projecten alsnog vertraagd of afgesteld worden. De maatregel wordt toegepast op overeenkomsten die afgesloten zijn vanaf 1 januari 2020 en waarvan het erfpachtrecht nog niet is ingegaan of is gewijzigd.

Oudere overeenkomsten komen niet in aanmerking voor de maatregel, omdat deze reeds geprofiteerd hebben van een aanzienlijke periode van lage indexatie, waardoor de grondwaarde ook met volledige indexatie over het algemeen nog niet boven een actuele marktconforme grondwaarde uit gestegen is. De directeur G&O kan besluiten van (een van) de regels af te wijken indien toepassing ervan tot uitzonderlijk onredelijke gevolgen leidt. Het kan in de praktijk immers voor komen dat toepassing van alle regels uitzonderlijk onredelijke gevolgen heeft. Bijvoorbeeld als voor een project die buiten de scope valt, het toch nodig blijkt om de matiging toe te passen. In dat geval kan de directeur G&O besluiten de maatregel niet of gedeeltelijk toe te passen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief Aanpassing grondprijsafspraken

Datum 29 november 2020 Pagina 3 van 3

Effect van de gematigde aanpassing van de grondprijsafspraken Er zijn momenteel 77 overeenkomsten gesloten, waarvan het erfpachtrecht nog niet is in gegaan of gewijzigd. Hiervan komen er 67 in aanmerking voor de matiging van de indexering van de grondprijsafspraken. De overige overeenkomsten zijn van voor 1 januari 2020 en worden wél regulier geïndexeerd. Door de matiging van de indexering van de grondprijsafspraken zal de gemeente nog steeds een meeropbrengst ontvangen op de overeengekomen grondopbrengsten, maar de meeropbrengst zal wel minder zijn dan bij volledige indexering. De voorgestelde maatregel leidt niet tot een verslechtering van het Vereveningsfonds, omdat er in het fonds op voorhand geen of slechts beperkt rekening is gehouden met de (veel) hogere indexering. Hier staat tegenover dat als deze projecten niet haalbaar blijken, en dus mogelijk geen doorgang vinden zonder toepassing van de voorgestelde werkwijze dit kan leiden tot wegvallen of veel later ontvangen van grondopbrengsten. Verschil tussen indexatie van grondprijsafspraken en canonindexatie. De grondprijsindexatie in de contractuele fase voorafgaand aan de vestiging van het erfpachtrecht verschilt van de canonindexatie nadat het erfpachtrecht tot stand is gekomen. De praktijk laat zien dat grondwaarde-ontwikkeling en inflatie over een lange periode (globaal genomen) ongeveer overeenkomen.

De contractuele fase voorafgaand aan vestiging van het erfpachtrecht is echter veel korter (doorgaans tussen de anderhalf en circa 4 jaar) dan de fase dat het erfpachtrecht is gevestigd, die niet tijdelijk, maar voortdurend of eeuwigdurend van aard is. In een korte fase kan een sterke afwijking van de CPI-ontwikkeling ten opzichte van de grondwaarde-ontwikkeling leiden tot een afwijking van de marktconforme residuele grondwaarde van dat moment. De maatregel om de indexering op grondprijsafspraken tijdelijk te matigen is bedoeld om te zorgen voor meer marktconforme grondwaarden. Gebeurt dit niet, dan zorgt dit ervoor dat de geïndexeerde grondprijsafspraak niet of minder marktconform is en te hoog wordt, waardoor een project mogelijk niet in aanbouw gaat. Na gronduitgifte, gedurende de (eeuwigdurende) looptijd van het erfpachtrecht, wisselt een periode van hoge inflatie zich doorgaans af met een periode van lage inflatie, waardoor de overall-trend van de CPI-ontwikkeling zich op de lange termijn op gelijke wijze ontwikkelt als de grondwaarde-ontwikkeling en ingrijpen in de indexatie dus niet voor de hand ligt. Tot slot wil ik nog aangeven dat het college momenteel onderzoek doet naar een generieke wijze van indexeren binnen de gemeente. Ik vertrouw er op u hiermee op dit moment voldoende op de hoogte te hebben gebracht.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl