Raadsinformatiebrief bestuurlijke reactie op onderzoek CDA 'Te hoge kosten voor erfpacht' def

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 17 juni 2025 Grond en Ontwikkeling Steven van Weyenberg Grond & Ontwikkeling; b.rijpert@amsterdam.nl Bestuurlijke reactie op onderzoek CDA inzake: “Te hoge kosten voor erfpacht door onredelijk hoge kosten voor risico’s en administratie in het canonpercentage”

Geachte leden van de gemeenteraad, Het college heeft kennisgenomen van het onderzoek van de CDA-fractie met de titel “Te hoge kosten voor erfpacht door onredelijk hoge kosten voor risico’s en administratie in het canonpercentage”. Graag maakt het college van de mogelijkheid gebruik om op het onderzoek te reageren ten behoeve van de bespreking van het onderzoek in de raadscommissie Ruimtelijke Ordening & Grondzaken. In deze brief geef ik een reactie op dit rapport, waarbij mijn conclusie is: Het college herkent zich niet in het rapport en de conclusies van de CDA-fractie; De Grondwaardecommissie eeuwigdurende erfpacht heeft een onafhankelijk advies uitgebracht en is daarbij niet beïnvloed door ambtenaren; en De risico-opslag in het canonpercentage is redelijk. Hieronder licht ik dit nader toe. Waarbij ik tot slot ook nog stil wil staan bij de wijze waarop in dit onderzoek is omgegaan met ambtenaren. De CDA-fractie suggereert in zijn rapport dat het college en de raad bij de vaststelling van het beleid grondwaardebepaling in 2017 een onredelijk hoge risico-opslag in het canonpercentage hebben gekozen, waardoor erfpachters teveel erfpachtcanon zouden betalen. Daarnaast suggereert de CDA-fractie dat directie Grond en Ontwikkeling (G&O) de onafhankelijkheid van twee commissies van adviserende hoogleraren schond en dat de gemeenteraad onjuist en/of onvolledig geïnformeerd is.

Het vaststellen van de risico-opslag in het canonpercentage heeft zorgvuldig plaatsgevonden op basis van onafhankelijk advies van de Grondwaardecommissie1. Het college herkent zich niet in het onderzoek van het CDA en ziet in het onderzoek geen aanleiding om terug te komen op eerder genomen besluiten. Het gekozen percentage is ook niet onredelijk. Het onderzoek van de CDAfractie schetst naar het oordeel van het college een onjuist en onvolledig beeld van de gemaakte

1

Advies Schoon Schip van 18 juni 2015.

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 juni 2025 Pagina 2 van 6

bestuurlijke keuzes rondom de vernieuwing van het erfpachtstelsel in de periode 2014 tot 2018 en de bestuurlijke vaststelling van de (risico)opslag in het canonpercentage in het bijzonder. De vernieuwing van het erfpachtstelsel In de periode van het voorjaar van 2014 tot eind 2017 heeft de vernieuwing van het erfpachtstelsel (VES) plaatsgevonden. Doel van de vernieuwing was om een stelsel van eeuwigdurende erfpacht te introduceren, inclusief een overstapregeling voor bestaande woningerfpachters, waardoor erfpachters meer (financiële) zekerheid hebben gekregen. Uitkomst van deze vernieuwing was ook het vaststellen van een nieuw beleid grondwaardebepaling en een nieuw canonpercentage. Een van de onderdelen van het nieuw vast te stellen canonpercentage is het risico-opslag percentage. Het advies van de Grondwaardecommissie is niet ingetrokken of herzien Het college heeft in 2015 een onafhankelijk advies gevraagd bij de Grondwaardecommissie eeuwigdurende erfpacht (hierna: Grondwaardecommissie) en heeft zich bij de vernieuwing van het erfpachtstelsel zo veel mogelijk aangesloten bij dit advies. De Grondwaardecommissie heeft een gedegen advies uitgebracht over de vernieuwing van het erfpachtstelsel. De risico-opslag in het canonpercentage maakt onderdeel uit van het advies van de Grondwaardecommissie.

Uit het rapport van de Grondwaardecommissie blijkt dat de Grondwaardecommissie uitgebreid onderzoek heeft gedaan naar de grondslagen en literatuur alvorens te komen tot een advies. De Grondwaardecommissie komt tot de conclusie dat ze aansluit bij de formule zoals geformuleerd door hoogleraren Francke en Frijns in 2013. De Grondwaardecommissie citeert op pagina 45 en 46 uit het advies van Francke en Frijns in haar rapport. Ten aanzien van het canonpercentage heeft de Grondwaardecommissie alles afwegende geadviseerd om “geheel in lijn met eerdere conclusies van de commissie-Frijns & Francke (2013) het canonpercentage vast te stellen vanuit het perspectief van marktconforme financieringskosten.” Het advies van de Grondwaardecommissie is niet (op onderdelen) ingetrokken, zoals het CDA stelt. De voorzitter van de Grondwaardecommissie, Prof. dr. Tom Berkhout heeft dit op 12 juni jl. op verzoek van de gemeente per e-mail bevestigd. Totstandkoming eerder advies Francke en Frijns uit 2013 Het eerdere advies van Francke en Frijns is in 2013 gemaakt in opdracht van de toenmalig wethouder Grondzaken. Het adviseringstraject met Francke en Frijns was anders dan het adviseringstraject van de Grondwaardecommissie. De Grondwaardecommissie kreeg expliciet de opdracht om een onafhankelijk advies uit te brengen.

Hierbij is tijdens de totstandkoming van het onderzoek vrijwel geen inhoudelijk contact tussen de Grondwaardecommissie en ambtenaren geweest, anders dan op verzoek van de Grondwaardecommissie zelf. Het advies van Francke en Frijns is een meer reguliere opdracht geweest waarbij tussentijds inhoudelijke overlegmomenten met ambtenaren van G&O waren. Dat Francke en Frijns zich bij het schrijven van hun advies hebben laten beïnvloeden door ambtenaren is echter moeilijk voorstelbaar. Het is niet aannemelijk dat hoogleraren van de statuur als die van Francke en Frijns

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 juni 2025 Pagina 3 van 6

zich laten beïnvloeden door ambtenaren of zich door ambtenaren laten voorschrijven wat ze moeten doen en adviseren. Het advies van Francke en Frijns werd gemaakt in het kader van een erfpachtmoderniseringsplan gedurende de collegeperiode 2010-2014. Dat plan was gebaseerd op het principe dat de canon van een erfpachtrecht zou worden herzien bij de overdracht van het erfpachtrecht. Bestuurlijke besluitvorming over dit moderniseringsplan heeft echter nooit plaatsgevonden, omdat het door de voormalige wethouder Grondzaken vóór de gemeenteraadsverkiezingen van 2014 werd ingetrokken. Het in 2016 ingevoerde stelsel van eeuwigdurende erfpacht is niet gebaseerd op het moderniseringsvoorstel van canonherziening bij overdracht van het erfpachtrecht, uit 2013. Een van de vijf uitgangspunten, de ‘verwachte woonduur’, uit het advies van Francke en Frijns kwam daarmee deels te vervallen. De Grondwaardecommissie heeft er echter bewust en weloverwogen voor gekozen om toch de conclusies van Francke en Frijns over te nemen. De Grondwaardecommissie heeft dit ook nadrukkelijk aangegeven bij de beantwoording van schriftelijke technische raadsvragen over het rapport van de Grondwaardecommissie2.

Concluderend: De onafhankelijke Grondwaardecommissie heeft er na grondslagen- en literatuuronderzoek weloverwogen voor gekozen om het advies van Francke en Frijns over de risico-opslag uit 2013 over te nemen. Bij het maken van deze keuze is de Grondwaardecommissie niet beïnvloed door ambtenaren. De door de gemeente gekozen risico-opslag is zorgvuldig onderbouwd en gekozen De erfpachtcanon is een periodieke vergoeding voor het gebruik van de grond, die in verhouding staat met de waarde van dit gebruiksrecht casu quo de grond. De canon wordt berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. De gemeente stelt de grondprijzen marktconform vast en om te zorgen dat hieruit een canon volgt, wordt het canonpercentage vastgesteld vanuit het perspectief van marktconforme financieringskosten. In de formule voor het canonpercentage zitten de parameters rente (r), risico-opslag (ro) en inflatie (i). De risico-opslag is hierin opgenomen omdat de gemeente risico’s loopt bij het uitgeven van grond in erfpacht. Op 22 juni 2016 heeft de gemeenteraad bij de invoering van eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe uitgiften ermee ingestemd om de canon te bepalen met de formule, zoals geadviseerd door de Grondwaardecommissie eeuwigdurende erfpacht, zijnde indexcanon-percentage = (d-i)3 : (1+d), waarbij: a.

De reële rente wordt gebaseerd op het rendement van staatsleningen met een resterende looptijd van 10 jaar en begrensd tussen de 1% en 3%. b. De inflatieverwachting wordt vastgesteld op 2%. c. De risico-opslag wordt vastgesteld op 1,5%. 2

Zie beantwoording raadsvragen door de Grondwaardecommissie van 17 juli 2015 naar aanleiding van het rapport ´Schoon Schip´, o.a. vraag 4 (CDA) op pagina 3 en vraag 11 (D66) op pagina 18 en 19. 3 d staat voor disconteringsvoet en i staat voor inflatie

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 juni 2025 Pagina 4 van 6

Als argumentatie hierbij gold dat het canonpercentage net als een erfpachtgrondprijs marktconform diende te zijn. Het uitgangspunt was daarbij dat de keuze voor canonbetaling ook financieel gezien ongeveer hetzelfde uitvalt als de keuze voor (al-dan-niet hypothecair gefinancierde) afkoop. De canon moet daarvoor in verhouding staan tot de (rente)lasten van de hypothecaire financiering van de afkoopsom. De Grondwaardecommissie schrijft over de risico-opslag: “De hoogte van de risico-opslag blijft giswerk. In de huidige marktcondities lijkt, lettend op het rendement op huurwoningen en het door banken gehanteerde tarief op hypothecaire leningen, 2%-punt realistisch maar in betere tijden lijkt een lagere opslag goed te verdedigen.” Francke en Frijns kijken in hun advies zowel naar de risico’s die de gemeente loopt bij erfpacht (debiteurenrisico, administratieve kosten en renterisico voor de gemeente) als naar marktreferenties van het risico zoals die blijken uit het rendement op huurwoningen en de risicoopslag bij hypotheken. Daarnaast zijn er nog risico’s die Francke en Frijns niet benoemen, maar er wel zijn. Omdat bij de bepaling van de disconteringsvoet de 10-jaar staatsrente wordt gebruikt loopt de gemeente risico dat deze 10-jaar staatsrente niet overeenstemt met de rente op de lange termijn.

De gemeente loopt dit financieringsrisico bij het uitgeven van grond in erfpacht omdat de gemeente geld leent ter grootte van de erfpachtgrondprijs en over die lening rente betaalt. In het geval van eeuwigdurende erfpacht zal de gemeente die lasten eeuwigdurend moeten dragen. Het college heeft bij de invoering in 2016 voor een risico-opslag van 1,5% gekozen, waarmee het canonpercentage met de overige parameters (op dat moment en nu nog steeds 1% rente en 2% doelinflatie) uitkomt op 2,39%. Volgens het college is dat percentage aantrekkelijk in relatie tot hypothecaire financiering, zorgt het voor een realistische verhouding tussen afkoopsom en canonbetaling en biedt de gemeente voldoende zekerheid waar het gaat om het rente- en debiteurenrisico. Uw raad heeft hier destijds mee ingestemd. Op 28 juni 2017 heeft uw raad er ook mee ingestemd de wijze van het bepalen van het canonpercentage en de afkoopsom gelijk te laten zijn aan de wijze zoals die toegepast wordt voor nieuwe gronduitgiften. In de raadsvoordracht van 22 juni 2016 staat onder beslispunt 7.3 een uitgebreide toelichting4. De hoogte van de risico-opslag in het canonpercentage is geen exact vast te stellen of uit te rekenen waarde. Juist daarom heeft de gemeente er ook voor gekozen om het advies in te winnen van een externe, onafhankelijke Grondwaardecommissie.

De risico-opslag in het canonpercentage weerspiegelt – zoals hierboven aangegeven - een inschatting van toekomstige risico’s en onzekerheden. Daarbij heeft ook niet elk risico of elke onzekerheid een exact te bepalen of even zwaar gewicht in de risico-opslag. Daarnaast adviseerde de Grondwaardecommissie om met het canonpercentage aan te sluiten bij marktconforme financieringskosten. Dit heeft ook een rol gespeeld bij het inschatten van de hoogte van de risico-opslag.

4

Raadsvoordracht invoering eeuwigdurende erfpacht 2016

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 juni 2025 Pagina 5 van 6

Het feit dat er wellicht andere keuzes hadden kunnen worden gemaakt bij het bepalen van de risico-opslag in het canonpercentage, omdat er wellicht andere deskundigen zijn die tot een ander percentage zouden zijn gekomen, betekent echter niet dat de gemeente het advies van de onafhankelijke Grondwaardecommissie niet had mogen volgen. De raad is goed geïnformeerd en meegenomen in het proces Het canonpercentage en de hoogte van de risico-opslag zijn op verschillende momenten tijdens de invoering van eeuwigdurende erfpacht besproken in college, raadscommissie en gemeenteraad. Ook heeft de Grondwaardecommissie vragen van raadsleden hierover beantwoord en heeft het college schriftelijke vragen van raadsleden beantwoord. Bij de vaststelling van het nieuwe eeuwigdurende erfpachtstelsel en het bijbehorende beleid grondwaardebepaling, op 22 juni 2016, is door uw raad ook expliciet stilgestaan bij de hoogte van de risico-opslag in het canonpercentage. Twee moties van het CDA (met de aanduiding AK en AL) met een verzoek voor verlaging van de risico-opslag zijn toen verworpen. Het college is mening dat de vaststelling van de hoogte van het canonpercentage en de risicoopslag op een zorgvuldige en transparante wijze is gebeurd en dat hierbij geen informatie is achtergehouden.

Uiteindelijk heeft het college, met instemming van uw raad en in samenhang met andere parameters binnen het eeuwigdurende erfpachtstelsel een weloverwogen, goed onderbouwd en redelijk percentage gekozen. De gemeente mocht zich baseren op het advies van de Grondwaardecommissie In enkele juridische procedures is door erfpachters de vraag opgeworpen of de gemeente zich met betrekking tot het canonpercentage mocht baseren op het advies van de Grondwaardecommissie. Het Hof Amsterdam is daar in zijn uitspraken van 9 juli 2024 helder over. Er is volgens het Hof Amsterdam geen grond om te oordelen dat de gemeente zich bij het bepalen van haar beleid in redelijkheid niet op het advies van de GWC had mogen baseren. Deze beslissing staat vast en staat ook niet ter discussie in de zaak die nog loopt bij de Hoge Raad. Geen ambtelijke beïnvloeding van de Grondwaardecommissie De Grondwaardecommissie heeft haar advies niet ingetrokken of herzien. De onafhankelijke Grondwaardecommissie is ook niet beïnvloed door ambtenaren. Er is geen contact geweest tussen ambtenaren anders dan dat op verzoek van de Grondwaardecommissie (objectieve) informatie is verstrekt. De directie G&O heeft ook geen (deel)concepten van het advies van de Grondwaardecommissie gezien. Dat de Grondwaardecommissie zich bij het schrijven van haar advies heeft laten beïnvloeden door ambtenaren is ook moeilijk voorstelbaar.

Het is niet aannemelijk dat hoogleraren van de statuur als die van de bij de Grondwaardecommissie betrokken wetenschappers zich laten beïnvloeden door ambtenaren of zich door ambtenaren laten voorschrijven wat ze moeten doen en adviseren. De medewerkers van de gemeente Het rapport van de CDA-fractie bevat ernstige aantijgingen over het handelen van ambtenaren en de directie van Grond & Ontwikkeling, waaronder het schenden van de onafhankelijkheid van de Grondwaardecommissie en het onjuist informeren van het college, de raad en zelfs externe

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 17 juni 2025 Pagina 6 van 6

instanties zoals de rechterlijke macht en de ACM. Ik wil graag expliciet aangeven dat ik afstand neem van deze aantijgingen, zoals hierboven inhoudelijk is onderbouwd. Ook vraag ik aandacht voor het feit dat dergelijke aantijgingen een grote impact hebben op de betrokken medewerkers van de gemeente. Dit geldt nog eens extra omdat in het onderzoeksrapport zoals dat door de CDA-fractie aan de raadsgriffie ter publicatie werd aangeboden nog expliciet de namen van meerdere ambtenaren werden vermeld. Door oplettendheid van de raadsgriffie is openbaarmaking van deze namen op het laatste moment voorkomen. Ik vraag u indringend om ambtenaren geen onderdeel te maken van ons politieke debat. Zij kunnen zich immers niet verdedigen en het college is altijd bestuurlijk verantwoordelijk. Wij voeren als volksvertegenwoordigers en bestuurders het debat over wat wij verstandig beleid vinden. Dus ook over de vraag wat wij een goed canonpercentage vinden of hoe hoog een risicoopslag moet zijn. Ik hoop dat wij dat debat op de inhoud kunnen voeren. Conclusie De bestuurlijke keuze voor de hoogte van de risico-opslag van 1,5 % is op zorgvuldige wijze tot stand gekomen en onderbouwd, na advies van de onafhankelijke Grondwaardecommissie en met instemming van uw raad. De Grondwaardesommissie heeft haar advies niet (op onderdelen) ingetrokken of herzien.

De Grondwaardecommissie is ook niet beïnvloed door G&O. Gedurende het proces van de vernieuwing van het erfpachtstelsel is uw raad steeds meegenomen in de gemaakte keuzes en er is geen sprake geweest van het onjuist en/of onvolledig informeren van uw raad. Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Steven van Weyenberg Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl