Raadsinformatiebrief bestaande rechten.pdf

Raadsinformatiebrief Afdoening toezegging

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 16 mei 2023 Grond en Ontwikkeling Reinier van Dantzig Grond en Ontwikkeling, sarah.naipal@amsterdam.nl Afdoening toezegging conform uitslagenlijst 22 maart 2023 inzake het Beleid Grondwaardebepaling bestaande rechten uit de commissievergadering van 22 maart 2023

Geachte leden van de gemeenteraad, In uw vergadering van 22 maart jl. heb ik op de vragen van raadslid Boomsma (CDA) toegezegd technische vragen over de Nota grondwaardebepaling bestaande rechten 2023 schriftelijk te beantwoorden. Hierbij ga ik in op onder andere de WOZ-BSQ systematiek. In de beantwoording van de technische vragen maak ik een onderscheid tussen de vragen gesteld tijdens de vergadering en de vragen die schriftelijk door het lid Boomsma zijn aangevuld. Met deze raadsinformatiebrief wordt deze toezegging afgedaan. Het college beantwoordt de gestelde vragen als volgt: Mondelinge vragen tijdens de vergadering van 22 maart 2023 1. Kunnen mensen vertrouwelijk ter inzage hun BSQ's narekenen? Ja, erfpachters kunnen een uitgebreid grondwaarderapport voor hun erfpachtrecht aanvragen waarmee inzage gegeven wordt in de totstandkoming van de buurtstraatquote (BSQ) en onbezwaarde waarde. 2. Zijn de BSQ's van 2023 volgens de nieuwe methode berekend? De BSQ’s voor 2023 zijn berekend op basis van de herijkte herbouwkosten. Zie hiervoor ook de voordracht Kennisnemen van het beleid Grondprijsbepaling voor bestaande erfpachtrechten 20231 en de onderstaande documenten, waarin dit nader wordt toegelicht:  Raadsinformatiebrief 31 januari 2023, inzake Grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten 2023.  Beleid Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2023.

 Lijst met buurtstraatquotes 2023.  Notitie van SEO Grondwaardebepaling 2023.  Notitie verschillenanalyse herbouwkosten tbv Buurtstraatquote-bepaling.  Second opinion van IGG herijking herbouwkosten Amsterdam_F_221104. 1

Zie: agendapunt 6 in de commissie RO van 22 maart 2023, nr. VN2023-007098

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 mei 2023 Pagina 2 van 7

3. Is er een lijst van BSQ's 2023 oude stijl en BSQ's nieuwe stijl. Want je wil juist kunnen vergelijken. Ja, zie hiervoor de documenten behorend bij de voordracht Kennisnemen van het beleid Grondprijsbepaling voor bestaande erfpachtrechten 2023 en paragraaf 5.5. van de Notitie verschillenanalyse herbouwkosten tbv Buurtstraatquote-bepaling2. In de raadscommissie RO van 22 februari 2023 heeft de wethouder tevens toegezegd nader te onderzoeken of de gevraagde lijst buurtstraatquotes (BSQ lijst) en percentages (jaarlijkse mutaties) van de afgelopen jaren kan worden aangeleverd. Middels de raadsinformatiebrief van 14 maart jl.3 heeft de wethouder de raad geïnformeerd over de uitvoering van deze toezegging . 4. Ik zie wel een verschillenanalyse, maar die beperkt zich tot het stedelijk gemiddelde. Deze gaat niet in op verschuivingen die zich op niveau van woningtype en buurten voordoen. Zijn die verschillen voor bepaalde woningtypen of buurten afwijkend? Zo ja, welke dan? Een analyse van de verschillen op woningtype en buurtniveau is opgenomen in het document Notitie verschillenanalyse herbouwkosten tbv Buurtstraatquote-bepaling (zie hoofdstuk 5.2, 5.3 en 5.4). 5. Methodiek om herbouwkosten te bepalen is op een aantal fundamentele punten aangepast.

Dit om een belangrijke fout uit de BSQ 2017 te herstellen, namelijk dat de herbouwkosten een stedelijk gemiddelde weergaven maar werden toegepast op extreem verschillende woningen. Dit roept de vraag op of de BSQ's voorheen wel klopten? Wat betreft mij klopt dit voor een deel niet. Stichting Economische Onderzoek (SEO) heeft de BSQ bepaling de afgelopen jaren geëvalueerd. Een dergelijke fout zoals zoals in de vraag wordt gemeld is niet door SEO geconstateerd. Eén van de voornaamste kritiekpunten van SEO was de wijze waarop de herbouwkosten werden geïnterpoleerd. De oude methode ging uit van een geschatte functie op basis van de gehele bandbreedte (in m² gebruiksoppervlakte). De nieuwe methode gaat uit van een lineaire interpolatie tussen twee opeenliggende oppervlakten (in m² gebruiksoppervlakte). Naar beoordeling van SEO is de interpolatie van de herbouwkosten met het hanteren van de nieuwe methode robuuster geworden. 6. Ook in het Gemeenteblad met die nieuwe cijfers staat een aantal fouten: verkeerde getallen die tot absurde uitkomsten leiden. Bijv. bij vrijstaande woningen gaat het om een kwaliteitstoeslag van 321 bij woningen van 157 m2, naar 186 en 193 m2. Klopt dat? Het college herkent het gebruik van de verkeerde getallen niet. De in het gemeenteblad genoemde informatie is juist.

2 3

Zie bijlage 4 bij agendapunt 6 in de commissie van 22 maart jl. Verzonden met de dagmail van 15 maart jl.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 mei 2023 Pagina 3 van 7

7. Ook wordt in het Gemeenteblad buurt en wijk door elkaar gehaald. Dat maakt nogal wat uit in de nieuwe methodiek. Kan dit worden gecorrigeerd in het Gemeenteblad of op een andere manier? Het college herkent het door elkaar halen van de termen buurt en wijk niet. In het beleid wordt alleen de term wijk gebruikt bij de kwaliteitstoeslag. De in het gemeenteblad genoemde informatie is juist. 8. Wat betreft het vaststellen van de bouwkosten zijn nu meer typen en voorbeelden gebruikt om de curves te bepalen. Er is ook een punt 9. toegevoegd en daar staan gigantische woningen in van 1200/1400 m2 die voor elk stadsdeel opnieuw worden gebruikt. Kan me voorstellen dat die niet bestaan voor al die verschillende gebieden. Kan de wethouder dit uitleggen? De herbouwkostenraming is uitgebreid met een grotere bandbreedte in m² gebruiksoppervlakte. Zo worden voor zoveel mogelijk woningen de herbouwkosten bepaald. De bandbreedtes waren op basis van de oude methode beperkter. Dit leidde in hele specifieke gevallen tot een situatie waarin geen BSQ bepaald kon worden (buurtstraat, buurt of buurtcombinatie BSQ). In een dergelijke situatie dient dan een maatwerk BSQ bepaald te worden. Met het uitbreiden van de bandbreedte (in m² gebruiksoppervlakte) kan voor meer buurtstraten op een gestandaardiseerde wijze de BSQ bepaald worden. Het toepassen van een maatwerk BSQ wordt hiermee geminimaliseerd.

Ten aanzien van het voorkomen van grote woningen het volgende. In de stad zijn circa 27 gebouwen aanwezig met een woonbestemming en een gebruiksoppervlakte groter dan 1.000 m². Twaalf van deze gebouwen bevinden zich in stadsdeel A (centrum). De rest is gelijkmatig verspreid over de overige stadsdelen. 9. Ik begrijp niet waarom die kwaliteitstoeslag is gebruikt. Voor de twee grootste stadsdelen (nieuw-west en noord) wordt deze niet gedifferentieerd en wordt er maar één type gerekend. Terwijl daar enorme verschillen zitten. Waarom wordt niet met meerdere types gerekend? Zie toelichting hierna onder ad 8 t/m 14 van de aanvullende schriftelijke vragen. Aanvullende schriftelijke vragen Kernvragen over de herziening herbouwkosten 2016-2021 1. Hoe komt het dat de investeringskosten voor beneden-bovenwoningen tussen 2016 en 2021 zo weinig stijgen en daardoor ver achterblijven bij die van andere woningtypen? Het gewicht van deze woningen in de stad is groot: 35% van de particuliere erfpacht. Als ze te laag zijn, leidt dit tot te hoge BSQ’s. De genormeerde herbouwkosten voor de BSQ bepaling zijn integraal herzien door twee externe bouwkostenbureaus (M3E Bouwkosten Management (M3E) en IGG Bouweconomie (IGG)). In dit herijkingsproces heeft M3E de herbouwkostenramingen opgesteld en is door IGG hierop een second opinion uitgevoerd.

De definitieve ramingen zijn gevalideerd (door IGG) en de resultaten zijn passend verklaard binnen de acceptabele bandbreedte behorend bij het validatie niveau.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 mei 2023 Pagina 4 van 7

Een vergelijking van de herbouwkosten voor peiljaren 2014 en 2021 voor de woningtype benedenbovenwoning laat een stijging zien van ca. 40% (benedenwoning) en 36% (bovenwoning). 2. Waarom worden herbouwkosten verhoogd als de WOZ-waarde per m2 hoger is dan het buurtgemiddelde, maar niet voor de hogere gemiddelde WOZ-waarde vergeleken met andere buurten? Zie toelichting onder 4 en onder 12 en 13 inzake de kwaliteitstoeslag. 3. Waarom is de toegerekende kwaliteitstoeslag in de tabellen (p48-55) voor hoge WOZwaarde maar de helft van hetgeen op pagina 40 is toegelicht? Zie toelichting onder ad 12 en ad 13 inzake de kwaliteitstoeslag. Nadere uitwerking vragen; over de BSQ’s 4. Waarom worden BSQ’s bepaald voor straten waar geen particuliere erfpacht voorkomen? Een voorbeeld is de Linnaeushof, waar alleen maar sociale huur voorkomt naast eigen grond. In algemeen: woningen van woningcorporaties moeten toch buiten beeld blijven? Anders vertekenen die toch de gemiddelde BSQ per buurt en stadsdeel? De stad is dynamisch en constant aan verandering onderhevig. Woningcorporaties verkopen bijvoorbeeld in bepaalde situaties hun woningen aan particulieren. Deze particulieren hebben de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht (indien sprake is van een voortdurend erfpachtrecht). Om over te kunnen stappen is een BSQ nodig voor het bepalen van de grondwaarde.

Conform vastgesteld beleid wordt hierom voor alle buurtstraten een BSQ bepaald. Ten aanzien van de Linnaeushof geldt dat in deze buurtstraat 182 woningen aanwezig zijn. Per heden zijn hiervan 53 woningen in eigendom van woningcorporaties. De overige woningen zijn eigendom van particulieren of private beleggers/verhuurders. Voor de Linnaeushof kan een reguliere BSQ bepaald worden. Voor buurtstraten waar het gehele woningvoorraad bestaat uit woningcorporatiebezit wordt ook een BSQ bepaald. In een dergelijke situatie zijn geen bruikbare referenties aanwezig op buurtstraatniveau, maar kunnen op buurtniveau wel referenties geselecteerd worden voor het bepalen van de BSQ (gebaseerd op een buurtquote). In alle gevallen worden woningcorporatiewoningen conform beleid uitgesloten bij de berekening van de BSQ. Over herziening herbouwkosten 5. De investeringskosten laten enorme verschillen zien per woningtype. De benedenbovenwoningen, die ongeveer een derde van alle erfpachtwoningen uitmaken, hebben aanzienlijk lagere herbouwkosten dan bijvoorbeeld flat en portiekwoning, vooral naarmate ze groter zijn. Bij een woning van 89m2 zijn deze zo’n 40% duurder. Klopt dit? Hoe is dat te verklaren? Zie ook toelichting onder ad 1. Gemiddeld is sprake van een verschil van ca. 19% (hogere herbouwkosten) bij een flat ten opzichte van beneden-/bovenwoningen en ca. 33% (hogere

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 mei 2023 Pagina 5 van 7

herbouwkosten) bij een portiekflat ten opzichte van beneden-/bovenwoningen uitgaande van woningen van ca. 90 m² GO. Dit is dus geen verschil van 40%. De verklaring ten aanzien van verschillen in de herbouwkosten tussen deze woningtypen is dat de externe bouwkostendeskundigen de herbouwkostenramingen integraal hebben herzien. De verschillen komen vanwege afwijkende uitgangspunten, prijspeilen, veranderende wet- en regelgeving en nieuwe inzichten. De herbouwkostenramingen zijn opgesteld door M3E en gevalideerd door auditor IGG. Hierbij zijn alle vragen en opmerkingen van IGG naar genoegdoening beantwoord danwel verwerkt in de definitieve ramingen door M3E. De nieuwe herbouwkostenramingen zijn op basis van een zorgvuldig proces tot stand gekomen. Op basis van het doorlopen proces, de second opinion en herleidbaarheid van de verschillen ten aanzien van de BSQ uitkomsten, heeft de gemeente er vertrouwen in dat de herijkte herbouwkostenramingen voldoen aan vigerende wet- en regelgeving en het hanteren hiervan voor de BSQ bepaling leidt tot marktconforme resultaten. 6. De gemiddelde bouwkostenstijging over deze periode was volgens het CBS 35%. Te lage investeringskosten voor de beneden-bovenwoning hebben door het grote aandeel een direct effect op de buurtstraatquotes in de stad.

De herbouwkosten ten behoeve van de BSQ 2023 (peiljaar 2021) zijn circa 51% hoger dan de herbouwkosten ten behoeve van de BSQ 2017 (peiljaar 2014). Voor eengezinswoningen is de gemiddelde herbouwkostenstijging circa 53%. Voor stapelwoningen betreft het een stijging van circa 50%. 7. Hoe kunnen voor de grotere beneden-bovenwoning de investeringskosten 2021 nagenoeg gelijk zijn aan 2016 en voor flats met 60% stijgen, waar deze woningtypen in 2016 nagenoeg gelijk waren? Deze constatering is onjuist. De herbouwkosten voor de woningtype benedenwoning is met circa 40% gestegen en voor de bovenwoning met circa 36% gestegen ten opzichte van de BSQ 2017 (peiljaar 2014). Over de kwaliteitstoeslag 8. Waarom is nu een kwaliteitstoeslag opgesteld als afwijking van de gemiddelde WOZwaarde per buurt? Waarom is daar voor gekozen? 9. Bij de kwaliteitstoeslag van de twee grootste stadsdelen van Amsterdam – Nieuw West en Noord, wordt maar één type gerekend: terwijl er daarbinnen toch enorme verschillen zitten; in nieuwbouw en oudere panden. Bijv. in Nieuw West zijn de woningen van Nieuw Sloten heel anders dan de naoorlogse blokken. Waarom is daar niet ook gedifferentieerd? 10. De indeling in wijken die de gemeente gebruikt is nu van grote invloed. Hoe wordt die wijkindeling bepaald? Want het kan nogal wat uitmaken of je in de ene of andere wijk staat, door die gemiddelde berekening.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 mei 2023 Pagina 6 van 7

11. Een galerijflat op Kattenburg van 89 m2 krijgt 9000 euro hogere herbouwkosten dan vergelijkbare nieuwbouw op IJburg en 12.600 euro meer dan in Zuidoost. Vindt het college dat redelijk? Waarom? 12. De kwaliteitstoeslag ‘onderlinge kwaliteit’ is voor de eerste 1.000 euro hogere WOZwaarde per m2 wel aanzienlijk hoger: 57% in plaats van 16%, maar vlakt daarboven uit. Maar de herbouwkosten hebben toch niets te maken met de gemiddelde WOZ-waarde per buurt? Wat is de argumentatie achter deze wijziging? En hoe werkt dit door in de herbouwkosten?

Antwoord op vragen 8, 9 en 12: De kwaliteitstoeslag staat toegelicht in de stukken bij agendapunt 6 van de commissie van 22 maart jl.die bij het collegebesluit zaten. De kwaliteitstoeslag bestaat uit twee onderdelen. Onderdeel A van de kwaliteitstoeslag is gekoppeld aan de gebiedstypering van de betreffende buurtcombinatie. Aangezien woningtypologieën in principe door de gehele stad kunnen voorkomen, is de inschatting gemaakt door de externe bouwkostenbureaus dat deze in bepaalde gebieden standaard een hogere architectonische kwaliteit hebben. Denk hierbij aan hogere plafonds, houtsnijwerken en geknipte voegen die bij een portiekwoning in het centrum wel is te verwachten en in Amsterdam Zuid-Oost niet of in mindere mate. Per woningtypologie, meetpunt en gebied is hiervoor een toeslag bepaald door de externe bouwkostendeskundigen. Onderdeel B is gekoppeld aan de hoogte van de WOZ-waarde van het betreffende object afgezet tegen de gemiddelde WOZ-waarde in de betreffende buurt. Duurdere woningen van hetzelfde type in dezelfde buurt hebben over het algemeen hogere herbouwkosten per m² als gevolg van een hoger kwaliteitsniveau. In de WOZ-administratie is echter geen of nauwelijks registratie van het kwaliteitsniveau van de panden. Hierbij moet het kwaliteitsniveau niet verward worden met het onderhoudsniveau zoals dat in de WOZ wel wordt geregistreerd.

Om het verschil in kwaliteitsniveau en bijkomende kosten wel mee te kunnen nemen in de hoogte van de herbouwkosten, is een deel van de herbouwkosten gerelateerd aan de hoogte van de WOZwaarde. Per wijk en per woningtype is de gemiddelde WOZ-waarde per m² gebruiksoppervlakte berekend. Dit gemiddelde dient als maatstaf waartegen de gemiddelde WOZ-waarde per m² van een specifieke woning wordt afgezet. Als de gemiddelde WOZ-waarde per m², van deze woning, hoger is dan het gemiddelde per wijk wordt er een aanvullende kwaliteitstoeslag gehanteerd. Dit leidt tot een verhoging van de herbouwkosten. Indien de woningspecifieke gemiddelde WOZ-waarde per m² gebruiksoppervlakte lager is dan het gemiddelde in de wijk, dan wordt geen kwaliteitstoeslag gehanteerd. Dit leidt expliciet niet tot een verlaging van de herbouwkosten. Er geldt dus geen afslag bij een WOZ-waarde die lager is dan de gemiddelde WOZ-waarde. Zie voor een nadere toelichting het beleidsdocument Beleid Grondwaardebepaling bestaande erfpachtrechten 2023, pg. 39. Antwoord op vragen 9, 10 en 11

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 mei 2023 Pagina 7 van 7

De wijk- en buurtindeling van gemeente Amsterdam wordt bepaald door Onderzoek en Statistiek. Voor het bepalen van de BSQ wordt deze indeling één op één gevolgd. De gebiedstypering per buurtcombinatie wordt eveneens bepaald door Onderzoek en Statistiek. De gebiedstypering wordt bepaald aan de hand van de gebiedskenmerken: bereikbaarheid, mate van bebouwing / groen etc. De WOZ-waardering en de toekenning van woningtype vindt plaats aan de hand van een landelijk gestandaardiseerde werkwijze. Voor ieder te waarderen object worden de objectkenmerken geregistreerd. Voor het bepalen van het woningtype worden de definities en woningtypen gehanteerd conform de Fotowijzer Woningen. Het doel van de Fotowijzer woningen is de uniformering van begrippen en definities voor het beschrijven van de verschillende typen woningen. De Fotowijzer woningen is samengesteld door NRVT, NVM, VastgoedPro, VBO Makelaar, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer. Er wordt voor de WOZ-waardering geen differentiatie gemaakt naar verschillende woningtypen per stadsdeel. 13. De toelichting bij de WOZ-kwaliteitstoeslag spoort niet met de uitwerking in de lijst met woningtypen, die blijkbaar is gehalveerd. Op p.40 wordt het principe beschreven, in bijlage 1, p.48-55 zijn echter andere grenzen toegepast. Klopt dat? Of hoe zit dat? 14.

Klopt het dat dit neerkomt op een neerwaartse bijstelling? Antwoord op vragen 13 en 14 Er is geen sprake van een neerwaartse bijstelling. De kwaliteitstoeslag kan enkel leiden tot een verhoging van de herbouwkosten. De toelichting op pg. 40 is correct, behoeft geen aanpassing en is conform het advies van de externe bouwkostenbureaus. Zie voor nadere toelichting het auditrapport van IGG Bouweconomie Second opinion van IGG herijking herbouwkosten Amsterdam_F_221104, pg. 17 - 18. Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Reinier van Dantzig Wethouder Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl