Raadsinformatiebrief beleidsregel bestuurlijke boetes goed verhuurderschap.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 21 november 2023 Volkshuisvesting Zita Pels Directie Wonen (bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl)

Onderwerp

Beleidsregel bestuurlijke boetes Goed verhuurderschap

Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s):

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het volgende: Het recht op wonen staat sterk onder druk. Er is een grote schaarste aan woningen, terwijl Amsterdam als woon- en vestigingsstad onverminderd populair blijft. Deze oververhitting zorgt ook voor steeds meer misstanden bij de verhuur van woningen. Denk daarbij onder meer aan discriminatie, intimidatie en het oneigenlijk gebruik van servicekosten. Om deze ongewenste praktijken op de woningmarkt tegen te gaan is op 1 juli 2023 de Wet goed verhuurderschap (hierna: de Wet) in werking getreden. Deze wet bevat landelijke algemene regels die een norm stellen voor goed verhuurderschap waar verhuurders en verhuurbemiddelaars naar moeten handelen. Op deze manier worden huurders beter beschermd. Het college van burgemeester en wethouders is verantwoordelijk voor het toezicht en de handhaving op de Wet goed verhuurderschap. Het college heeft de intentie om strikt te handhaven op overtreding van de Wet. Uit het oogpunt van rechtszekerheid en transparantie voor zowel de verhuurder als de huurder heeft het college ervoor gekozen om een boetebeleid vast te stellen. In deze brief licht het college het handhavings- en boetebeleid toe.

Handhaving via escalatieladder De Wet goed verhuurderschap schrijft voor dat in het kader van de handhaving een zogenoemde escalatieladder wordt toegepast. Daarmee wordt niet alleen ingezet op straffen, maar ook op het stimuleren van naleving en het voorkomen van overtredingen. Het college geeft daar in haar handhavingsbeleid als volgt uitvoering aan: i. Waar mogelijk zal eerst een gesprek worden gevoerd met de overtreder, tenzij de ernst of spoed ten aanzien van de overtreding zich daartegen verzet; ii. In ieder geval zal, alvorens wordt overgegaan tot oplegging van een bestuurlijke boete, een last onder dwangsom worden opgelegd. De overtreder wordt dan gedwongen binnen een termijn de overtreding te beëindigen en beëindigd te houden, anders volgt er een dwangsom; iii. Mocht de last onder dwangsom nog steeds niet leiden tot gedragsaanpassing en de verhuurder gaat opnieuw in overtreding dan wordt overgegaan tot oplegging van een

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 21 november 2023 Pagina 2 van 4

bestuurlijke boete. Het kan voorkomen dat een verhuurder of verhuurbemiddelaar vanwege een herhaalde overtreding dan een dwangsom én een bestuurlijke boete moet betalen. Kortom, wanneer wordt overgegaan tot boeteoplegging is de overtreder dus al eerder via een gesprek en vervolgens via een last onder dwangsom op zijn onrechtmatige gedrag gewezen. Uitgangspunten boetebeleid Waar de Huisvestingswet zich focust op de schaarste en de leefbaarheid, daar richt de Wet goed verhuurderschap zich op de bescherming van de huurder. De Wet moet de sterk ongelijke positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder nivelleren. Het college schat de overtreder van de normen van goed verhuurderschap daarbij in als een doorgaans professionelere partij dan personen die aan bijvoorbeeld toeristische verhuur doen en overtreding van de Wet hen daardoor ook zwaarder valt aan te rekenen. Desalniettemin wordt gelet op de escalatieladder dus niet direct een boete opgelegd, maar volgt eerst een gesprek en/of een last onder dwangsom. Bijgaande ‘Beleidsregel bestuurlijke boetes Goed verhuurderschap’ voorziet in een boetebeleid bij de verschillende overtredingen op de Wet. De boetenormbedragen in deze beleidsregel zijn anders dan die vanuit de Huisvestingsverordening. Het betreft dan ook twee losstaande regimes waarbij qua boetebepaling ook een andere grondslag geldt.

Het juridische verschil in regimes komt verderop in deze brief aan bod. Om boetebedragen binnen de G4 op elkaar aan te laten sluiten is het boetebeleid van Den Haag als basis genomen welke Den Haag reeds in haar verhuurverordening had opgenomen. Ook de boetebedragen in het boetebeleid van de gemeente Utrecht komen hiermee overeen. Tot slot zijn ook, hoewel dus voortvloeiend uit een ander regime, de eerdere kritiekpunten vanuit de rechtsspraak op de boetehoogtes op grond van onze Huisvestingsverordening meegewogen door meer differentiatie toe te passen in het beleid. Hoogte boetenormbedragen Omdat niet iedere opzichzelfstaande verplichting een even erge schending van de normen van goed verhuurderschap oplevert zijn de boetenormbedragen per overtreding gedifferentieerd, waarbij de ernst van de betreffende overtreding in de eerste plaats de hoogte van het boetenormbedrag bepaalt. Zo hebben sommige overtredingen in beginsel uitsluitend een administratief karakter. Het gaat dan om overtredingen behorende tot de informatieverstrekkingsplicht, zoals het niet verstrekken van de contactgegevens over het gemeentelijk meldpunt aan de huurder. Deze administratieve overtredingen kwalificeert het college als minder erge overtredingen, waar ook een relatief laag boetenormbedrag aan wordt gekoppeld.

Bij een aantal administratieve overtredingen is de relatie met financieel gewin echter dusdanig groot dat we voor deze overtredingen (toch) kiezen voor een verhoogd boetenormbedrag. Denk daarbij aan overtredingen als het niet leveren van de kostenspecificatie bij servicekosten, die naar hun aard slechts administratief lijken, maar desondanks in de praktijk huurders financieel zwaar kunnen duperen. Ook voor het vragen van een te hoge waarborgsom geldt eenzelfde boetenormbedrag. Het college wil daar hard tegen optreden. Tot slot kwalificeert het college discriminatie, intimidatie en het doelbewust te veel vragen van servicekosten als de meest erge – en bovendien ook de meest ingewikkelde – overtredingen binnen deze Wet. Deze worden om die reden dan ook bestraft met het hoogste boetenormbedrag. Naast de differentiatie naar de ernst van de overtreding kan er in het uiteindelijke boetebedrag nog gedifferentieerd worden naar de mate van verwijtbaarheid. Hiermee wordt aansluiting

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 21 november 2023 Pagina 3 van 4

gezocht bij een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin zij aangeeft dat er in een boetebeleid voldoende onderscheid moet worden gemaakt naar de mate van verwijtbaarheid van de overtreder ten aanzien van een overtreding.1 De Afdeling gaat daarbij uit van vier maten van verwijtbaarheid, namelijk verminderde verwijtbaar, normale verwijtbaarheid, grove schuld en opzet. Bij het bepalen van de mate van verwijtbaarheid kunnen dan in ieder geval de volgende omstandigheden meewegen: a. eerdere interventies of overtredingen; b. andere overtredingen in de controleperiode; c. het behaald voordeel met de overtreding; d. de impact/duur van de overtreding; en e. of de overtreding op eigen initiatief is beëindigd. Verder wordt nog onderscheid gemaakt tussen bedrijfsmatig handelen (een verhuurder met meerdere woningen of een verhuurbemiddelaar) en niet-bedrijfsmatig handelen. Reden om in de boetenormbedragen onderscheid te maken tussen bedrijfsmatig en niet-bedrijfsmatig is dat van iemand die bedrijfsmatig handelt ook meer verwacht mag worden. Hoewel de regels voor elke verhuurder gelden en elke verhuurder deze in beginsel ook behoort te kennen, zien we voor diegenen die bedrijfsmatig handelen een extra verantwoordelijkheidsplicht.

Buiten de genoemde differentiatiemogelijkheden zijn er ten slotte nog twee aspecten die invloed hebben op het uiteindelijke boetebedrag. Zo levert recidive binnen een tijdvak van vier jaar na oplegging van de eerste boete een verdubbeling van het boetenormbedrag op. Daarentegen kan een geringe financiële draagkracht van de overtreder juist weer meegenomen worden om het boetebedrag (verder) te verlagen. Verschil met boetes Huisvestingsverordening De juridische grondslag voor bijgaande beleidsregel (artikel 5:46, tweede lid, Algemene wet bestuursrecht) is een andere dan die voor het boetebeleid in de Huisvestingsverordening (artikel 5:46, derde lid, Algemene wet bestuursrecht). In het kader van de Wet goed verhuurderschap laat de landelijke wetgever het aan het college om zelf afwegingen te maken in de hoogte van de boete. In het kader van de Huisvestingsverordening bepaalt de lokale wetgever, namelijk de gemeenteraad, de boetebedragen. Juridisch gezien kan het college de boete dan alleen nog matigen indien de overtreder aannemelijk maakt dat de vastgestelde bestuurlijke boete wegens bijzondere omstandigheden, zoals geringe financiële draagkracht, te hoog is.

Met dit boetebeleid verwacht het college enerzijds voldoende afschrikwekkende werking te bieden gelet op de bescherming van de huurderspositie en de betaalbaarheid van de woning (doelen 2 en 6 van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting), maar anderzijds ook voldoende maatwerk te kunnen bieden in het boetebedrag naar gelang de omstandigheden van de overtreding en de overtreder. Voor een uitgebreidere toelichting van het boetebeleid wordt

1

https://www.raadvanstate.nl/@132031/standaardboete-wet-arbeid-vreemdelingen/ ECLI:NL:RVS:2022:1973

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 21 november 2023 Pagina 4 van 4

verwezen naar de beleidstoelichting in bijgaande Beleidsregel bestuurlijke boetes Goed verhuurderschap. Wij verwachten u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Zita Pels Wethouder Volkshuisvesting

Bijlagen 1. Beleidsregel bestuurlijke boetes Goed verhuurderschap 2. Boetebeleid Wet goed verhuurderschap Den Haag

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl