Raadsinformatiebrief afdoening toezeggingen handhaving tweede woningen en escalatieladder vakantieverhuur

Raadsinformatiebrief Afdoening toezegging

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 8 december 2025 Volkshuisvesting Zita Pels Directie Wonen; bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl

Onderwerp

Afdoening toezegging handhaving tweede woningen

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Tijdens de behandeling van het voorstel ter wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam per 1 januari 2026 in de commissie WV van 26 november 2025, heb ik u naar aanleiding van vragen van het lid Von Gerhardt (VVD) toegezegd nadere informatie te sturen over de vergunning- en handhavingsprocedure bij tweede woningen (TA2025-001564). Daarnaast heb ik u toegezegd schriftelijk terug te komen op technische vragen die over de escalatieladder vakantieverhuur zijn gesteld door lid Molema (JA21) en lid Broersen (Volt) (TA2025-001557). Hierbij ontvangt u de nadere informatie over de handhandhaving op tweede woningen en de escalatieladder vakantieverhuur. 1. Handhavingsaanpak tweede woningen Verschillende vergunning voor bestaande en nieuwe gevallen In 2026 kunnen eigenaren die al een tweede woning bezaten een vergunning aanvragen voor die tweede woning als ze aan de huidige, ruime criteria voor de vrijstelling voor een tweede woning in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 voldoen. Eigenaren die volgend jaar een tweede woning willen gaan gebruiken dienen aan de strengere regelgeving te voldoen, zoals die naar verwachting in de verordening vanaf januari 2026 zal worden opgenomen. Volgend jaar is dan ook vooral een overgangsjaar. Dat geldt ook voor de handhaving op tweede woningen.

Handhaving leegstand en tweede woningen gaan hand in hand Toezicht en handhaving op tweede woningen wordt uitgevoerd door team Handhaving Leegstand van de directie Wonen. Tot 2027 is er in ieder geval voldoende capaciteit omdat er 3 fte extra zijn vanwege extra inzet op leegstand. Bij toezicht op leegstand komen ook de tweede woningen aan het licht. Tot nu toe was er nauwelijks mogelijkheid om daarop te handhaven, en na 2026 met de vergunningplicht wel. Door het vergunningensysteem wordt namelijk veel beter inzichtelijk welke leegstaande woning een tweede woning is en welke niet. De handhaving wordt dus geïntegreerd in het handhavingsproces op leegstand. Uitgangspunt voor 2026 is dat in beginsel wordt gehandhaafd naar aanleiding van meldingen en/of klachten en bij handhavingsacties woningleegstand. Bij constatering van een mogelijke tweede woning zonder vergunning, krijgt de eigenaar de gelegenheid te legaliseren via een vergunning voor een tweede woning of te stoppen met het 1

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 8 december 2025 Pagina 2 van 4

gebruik als tweede woning. Indien nodig wordt de aanpak leegstand ingezet op grond van de Leegstandverordening. Dat is al een volledig uitgekristalliseerd en succesvol gebleken proces. Handhaving is dan met name gericht op het beëindigen van de leegstand. Daarbij zijn er verschillende scenario’s te verwachten: 1. Er is geen vergunning verstrekt maar als er wel aan de criteria kan worden voldaan, en we vermoeden een tweede woninggebruik, dan wordt de eigenaar uitgenodigd om een vergunning aan te vragen. 2. Legalisatie verzoek van aanvrager wordt afgewezen omdat niet aan de criteria wordt voldaan voor tweede woningen of eigenaar vraagt geen vergunning aan, dan wordt een leegstandtraject opgestart. De eigenaar dient de woning leeg te melden aangezien deze niet wordt gebruikt als primair woonadres. Op een leegmelding door de eigenaar volgt een leegstandsgesprek en meestal een leegstandbesluit met daarin een termijn om de leegstand op te lossen. Zo nodig kan gebruik worden gemaakt van sancties als een boete en last onder dwangsom. 3. Eigenaar geeft zijn tweede woning ruimhartig in gebruik of verhuurt deze aan anderen (kunnen ook toeristen zijn). Dit is in strijd met de voorwaarden. In dat geval verliest de eigenaar zijn vergunning om de woning als tweede woning te gebruiken. De woning moet vervolgens weer gebruikt worden voor reguliere bewoning.

Bij deze laatste situatie, oneigenlijk gebruik van de tweede woning, zal worden nagegaan of er voldoende grond is om de afgegeven vergunning in te trekken. 2. Escalatieladder vakantieverhuur Minder ingrijpende maatregelen verkend Door lid Molema (JA21) is de vraag gesteld welke minder ingrijpende maatregelen dan verlaging van het aantal nachten door het college zijn onderzocht en waarom niet voor deze maatregelen zijn gekozen. Meerdere opties voor nieuwe maatregelen om negatieve effecten van vakantieverhuur verder tegen te gaan zijn onderzocht. Zoals het instellen van een quotum en sancties zoals het intrekken van een vergunning vanwege overlast, wat de rechter in de verbodswijkenuitspraak meegeeft als suggestie. Daarbij is tevens getoetst op praktische – en juridische haalbaarheid, alsmede op geschiktheid voor onderzoek en evaluatie. Bij de overweging is niet gekozen voor een quotum voor vakantieverhuur. Een quotum voor het aantal af te geven vergunningen in een wijk kan tot vermindering van vakantieverhuur leiden, net als verlaging van het aantal nachten en is daarmee vergelijkbaar. Echter wordt daarmee het recht op een vakantieverhuurvergunning voor een groot deel van de bewoners geheel weggenomen, terwijl met een halvering van het aantal nachten al verlaging van de overlast wordt verwacht.

Wat hierbij ook speelt is dat een quotum onzekerheid met zich meebrengt voor verhuurders en gecompliceerd en ingrijpend is om uit te voeren. Dat is overigens iets minder het geval bij de huidige quota voor Bed & Breakfasts in de stad, want die hebben een langere looptijd en het aantal potentiële verhuurders is kleiner dan bij vakantieverhuur. De rechter heeft in de uitspraak over de verbodswijken ook aangegeven dat het college niet eerst heeft gekeken of het intrekken van vergunningen vanwege overlast een effectief middel is. Intrekkingen van vergunningen bij overlast is geen effectief en geschikt middel om leefbaarheid in onder druk staande wijken daadwerkelijk te verminderen. Vakantieverhuur gaat om wisselende

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 8 december 2025 Pagina 3 van 4

verhuringen aan toeristen en de eigenaar is zelf niet aanwezig. Constateren dat er daadwerkelijk overlast is, blijkt nu in de praktijk lastig te bewijzen aangezien de toeristen al weg zijn als wij langskomen. De maatregel die hierbij het beste naar voren kwam, is het aanpassen van het nachtencriterium in een wijk. Het risico op negatieve impact wordt daarmee gehalveerd en tegelijk kan dezelfde doelgroep als nu aan vakantieverhuur blijven doen. Het gelijke speelveld voor verhuurders in een wijk blijft beter behouden. Daar komt bij dat verlaging van het aantal nachten in verhouding tot andere maatregelen zoals een quotum, minder ingrijpend is, zowel voor bewoners als voor de implementatie door de gemeente. Extra maatregel voor wijken waar vakantieverhuur leefbaarheid beïnvloedt Daarnaast is door lid Molema (JA21) de vraag gesteld waarom het college ervoor kiest om maatregelen te treffen tegen een relatief kleine groep terwijl het effect op de leefbaarheid onzeker is. Daarmee samenhangend heeft het lid Broersen (Volt) de vraag gesteld hoe de gekozen indicatoren daadwerkelijk het effect van vakantieverhuur meten en niet vooral een algemene toeristische druk. Een extra maatregel voor vakantieverhuur zetten we in als een wijk te maken heeft met te veel negatieve gevolgen van vakantieverhuur.

Om te bepalen wanneer dat het geval is spreken we objectieve criteria af in de vorm van grenswaarden. Deze grenswaarden zeggen wat over de mate van vakantieverhuur en de overlast die daarvan wordt ervaren. We zetten de stap naar een volgende trede als alle van de volgende grenswaarden overschreden wordt: 1. De ervaren overlast in een wijk is hoog: Het percentage huishoudens in een wijk dat in het Wonen in Amsterdam-onderzoek (WiA) aangeeft ‘ja, een beetje overlast’ of ‘ja, veel overlast’ te ervaren van vakantieverhuur is 30% of meer. De cijfers gaan specifiek over de verhuur van woningen aan toeristen en legt een link tussen leefbaarheid en vakantieverhuur. 2. De draagkracht voor toerisme in de wijk is laag: Een wijk wordt als ‘kwetsbaar’ (hoog tot zeer hoge toeristische druk en matige bezoekers gerelateerde leefbaarheid) of ‘onder druk’ (zeer hoge toeristische druk en ongunstige bezoekers gerelateerde) aangeduid in het Toeristisch draagkrachtonderzoek. Dit onderzoek vindt tweejaarlijks plaats en de Raad van State heeft uitgesproken dit onderzoek acceptabel te vinden om escalatie op te baseren. Deze indicator is toegevoegd om te bepalen of eventuele hoge aantal overnachtingen vakantieverhuur en hoge overlastcijfers op zichzelf staan of dat de totale toeristische druk in een wijk te hoog is.

Indien deze namelijk nog acceptabel is, dan kan een wijk de mate van vakantieverhuur kennelijk nog wel dragen en zou een volgende maatregel te ver kunnen gaan. Andersom hoeft een hoge toeristische druk en hoge overlast cijfers, maar weinig vakantie verhuur, dus niet te betekenen dat de vakantieverhuur in een wijk omlaag moet. 3. De omvang van vakantieverhuur in de wijk is groot: Het aantal gemelde nachten vakantieverhuur per 100 woningen in een wijk is meer dan het stedelijk gemiddelde (in 2023 was dit gemiddelde 14’ Het aantal gemelde nachten per 100 woningen geeft inzicht in het verloop van vakantieverhuur. Over het geheel genomen is het zo dat in de jaren met meer gemelde nachten de ervaren overlast

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 8 december 2025 Pagina 4 van 4

uit het Wia onderzoek ook meer was. Ook toont het onderzoek Vakantieverhuur in beeld, Ontwikkelingen, maatregelen en leefbaarheid (O&S, 2024) dat het aanbod vakantieverhuur is gedaald en de overlast is verminderd. Hoewel hier geen direct oorzakelijk verband aan te tonen valt door de vele verschillende factoren die hier invloed op hebben, is het aannemelijk dat de ingevoerde maatregelen hieraan ten grondslag liggen. Kortom, tegelijk met de daling van vakantieverhuur is de overlast door vakantieverhuur afgenomen. De omvang van de vakantieverhuur zou dus bij kunnen dragen aan de ervaren overlast in een wijk en de leefbaarheid. De-escaleren als leefbaarheid structureel verbetert Tot slot heeft het lid Molema (JA21) de vraag gesteld hoe het college gaat meten of de maatregelen die worden genomen naar aanleiding van de escalatieladder werken en of deze maatregelen worden teruggedraaid als deze geen effect sorteren. In principe wordt elke twee jaar bij het uitkomen van het Wia onderzoek en het Toeristische draagkrachtonderzoek getoetst of de grenswaarden in een wijk worden overschreden. Als bij toetsing blijkt dat de leefbaarheid in een wijk stabiel is of is toegenomen én de ervaren overlast door vakantieverhuur voldoende stabiel is of is afgenomen, kan worden gede-escaleerd. De- escaleren gebeurt per trede en is ook aan evaluatie onderhevig.

De-escaleren kan tot en met trede 6, dus tot het verruimen van het maximumaantal nachten naar 30. Om een jojo-effect te voorkomen zal het aantal nachten niet direct worden verruimd na een eerste positief evaluatieonderzoek. Pas bij twee opeenvolgende positieve evaluatieonderzoeken zal verruimd worden. Ik vertrouw er op u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Zita Pels, Wethouder Volkshuisvesting

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl