Raadsinformatiebrief - afdoening toezegging reactie op staat van de huurder.pdf

Raadsinformatiebrief Afdoening toezegging

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 8 juni 2023 Volkshuisvesting Zita Pels Directie Wonen, bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl Afdoening toezegging reactie op rapport ‘De staat van de huurder 2022’ van stichting !WOON

Geachte leden van de gemeenteraad, In de commissievergadering Woningbouw en Volkshuisvesting van 12 april 2023 heb ik bij de behandeling van agendapunt 6; kennisnemen van het rapport Staat van de huurder, toegezegd een reactie op het rapport ‘De staat van de huurder 2022’ van !WOON naar de commissie te sturen. Ik heb ook met !WOON gesproken over dit rapport. Reactie In ‘De staat van de huurder 2022’ van stichting !WOON staan de signaleringen van !WOON over huurders op de woningmarkt in Amsterdam en omgeving. De ‘Staat van de huurder’ bevat voor het college belangrijke signaleringen van ontwikkelingen en knelpunten. Dit is een belangrijk onderdeel van de dienstverlening van !WOON. !WOON maakt ieder half jaar een rapportage (https://www.wooninfo.nl/publicaties/jaarverslagen/) om uitvoering te geven aan deze signaleringsfunctie. Deze signaleringen worden besproken met de gemeente Amsterdam. Ook worden deze signaleringen gedeeld met huurdersorganisaties en corporaties. !WOON geeft in het jaarlijkse prestatieaanbod duidelijk de ontwikkelingen aan die ze signaleren op de woningmarkt en koppelen daar ook hun activiteiten aan. De staat van de huurder 2022 is de publieksversie van hoofdstuk 4 van de jaarrapportage !WOON 2022 ‘Signaleringen en Ontwikkelingen’.

In ‘De staat van de huurder 2022’ heeft !WOON een selectie gemaakt van de verschillende signalen die !WOON het afgelopen jaar (2022) heeft bijgehouden en doorgegeven aan de directie Wonen. De signalen staan onderverdeeld in 10 thema’s. Van die thema’s zijn ten aanzien van de AAV, met name de volgende zeven thema’s van belang: 1. Woningdelen en kamerverhuur 2. Servicekosten 3. Tijdelijke contracten 4. Ongewenst verhuurgedrag 5. Onderhoud en woningkwaliteit 6. Woonruimteverdeling 7. Woningruil

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 8 juni 2023 Pagina 2 van 4

1. Woningdelen en kamerverhuur Als gevolg van aanpassingen in de verordening voor het regelen van kamergewijze verhuur is het aantal problemen rondom kamergewijze verhuur sterk verminderd. !WOON krijgt veel minder klachten dan voorheen. Helaas signaleert !WOON toch nog drie problemen: opzeggingen aan kamerhuurders omdat de verhuurder geen vergunning heeft geregeld, verhuurders die geen vervanging toestaan van een vertrekkende huurder waardoor de achterblijvers opdraaien voor de totale huur, en verhuurders die niet de noodzakelijke werkzaamheden willen verrichten om aan de voorwaarden van de vergunning te voldoen. Het college vindt deze signalen van !WOON onwenselijk. Het college bekijkt de mogelijkheden voor een herziening van de regels voor woningdelen/ kamerverhuur waarbij onderzocht zal worden of bovenstaande signaleringen via een aanpassing in het beleid kunnen worden ondervangen. Een aanpassing van het woningdeelbeleid zal moeten landen in de Huisvestingsverordening Amsterdam. Eventuele nieuwe regels kunnen dan ingaan per 1 januari 2025. 2. Servicekosten Dit jaar kreeg !WOON veel klachten en vragen over bijkomende kosten. In steeds meer complexen voor starters en jongeren betalen de bewoners naast huurprijs en servicekosten ook andere ‘community’ kosten. Dat maakt de woonlasten hoog.

Het college maakt zich hier ook zorgen over en heeft op 19 mei 2023 via de dagmail een raadsinformatiebrief gestuurd inzake de instrumenten van de Wet goed verhuurderschap en een raadsinformatiebrief inzake de beantwoording van de schriftelijke vragen van het lid Alberts (SP) en ook de vragen van het lid Khan van DENK. Hierin wordt uitgebreid toegelicht welke acties het college straks kan nemen ten aanzien van servicekosten (https://amsterdam.raadsinformatie.nl/document/12820089/1/09012f9780cb979e). 3. Tijdelijke contracten Nieuwe huurders krijgen in de particuliere sector vaak een tijdelijke huurovereenkomst (42% van alle recente huurders heeft zo’n contract, zo wordt in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting gesignaleerd). Huurders zitten hierdoor continu in onzekerheid over hun woontoekomst. Het is ook een belemmering bij een beroep op het huurrecht. Het college vindt dit ook zeer onwenselijk en onderzoekt daarom nauwlettend welke mogelijkheden zij heeft of krijgt om het gebruik van tijdelijke huurcontracten tegen te gaan. De gemeente zelf heeft helaas op dit moment geen mogelijkheden om het gebruik van tijdelijke huurcontracten tegen te gaan. Ook de Wet goed verhuurderschap biedt daar geen mogelijkheid toe.

Wel is er een voorstel door de Tweede kamer aangenomen die een verbod moeten mogelijk maken op tijdelijke huurcontracten (Initiatiefwetsvoorstel Wet vaste huurcontracten van Tweede Kamerleden Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU)).

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 8 juni 2023 Pagina 3 van 4

4. Ongewenst verhuurgedrag !WOON noemt t.a.v. ongewenst verhuurgedrag de volgende regelmatig terugkerende signalen: borg niet of slechts deels restitueren, huuropzeggingen zonder wettelijke basis, verwarming of andere essentiële voorzieningen afsluiten, agressief en intimiderend gedrag naar huurders, niets doen aan onderhoudsgebreken, sloten verwisselen of onbruikbaar maken. Het college vindt deze steeds weer opduikende gedragingen onwenselijk en onacceptabel. Het college heeft op 19 mei 2023 via de dagmail een raadsinformatiebrief gestuurd inzake de instrumenten van de Wet goed verhuurderschap (zie link onder 2). Hierin is uitgebreid toegelicht welke acties het college straks kan nemen ten aanzien van ongewenst verhuurgedrag en oplichting. Daarnaast brengt de gemeente de Wet goed verhuurderschap extra onder de aandacht bij de private partijen. 5. Onderhoud en woningkwaliteit !WOON krijgt veel signalen over gebreken in de woning. Verhuurders reageren niet altijd adequaat en op het gebied van noodzakelijke isolatie van de woning lopen de regels ver achter op de maatschappelijke realiteit. !WOON ziet veel zaken waarbij op meldingen van huurders over vocht en schimmel niet goed wordt gereageerd, zowel door particuliere verhuurders als corporaties. Het college betreurt dit signaal. Het signaal over vocht en schimmel is opgepakt.

De gemeente komt aan het einde van dit jaar samen met de corporaties met een gezamenlijke aanpak. Hierover is de raad per brief geïnformeerd op 5 april 2023. In deze brief is de raad ook geïnformeerd over de bestaande gemeentelijke instrumenten om vocht en schimmel tegen te gaan. (https://amsterdam.raadsinformatie.nl/document/12771480/1#search="raadsinformatiebrief%20v ocht%20en%20schimmel) !WOON constateert dat ruim 100.000 woningen in Amsterdam nog geen isolatieglas hebben. Dit signaal wordt opgepakt met het isolatieoffensief. Hiermee zet de gemeente in om verhuurders te stimuleren hun woningen te isoleren. Daarnaast blijf ik aandringen bij het Rijk op een minimale energetische kwaliteit voor een bestaande woning. Het gaat hierbij om enkelglas en andere energielekken. Het college vindt namelijk dat de minimale wettelijke kwaliteit voor bestaande woningen naar een niveau moet worden gebracht dat voor deze tijd aanvaardbare kwaliteit biedt. 6. Woonruimteverdeling !WOON geeft aan dat de aanlevertijd voor stukken bij het aanbieden van een woning vaak te kort is. Meestal is minimaal 5 werkdagen nodig. De termijn die de corporaties hanteren is vrijwel altijd korter. Dit signaal is regelmatig met de corporaties besproken; de corporaties zeggen niet anders te kunnen door het proces van de afhandeling van het huurcontract.

Het is aan de corporaties hoe zij dat proces inrichten (het is een privaatrechtelijke overeenkomst), de gemeente heeft daar geen invloed op. !WOON ontving meerdere signalen van jongeren die niet in aanmerking komen voor de nieuwe voorrangsregeling voor Amsterdamse jongeren. Dat is bijvoorbeeld zo als ze tussentijds even in

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 8 juni 2023 Pagina 4 van 4

Amstelveen of Diemen hebben gewoond, twee buurgemeenten met veel studenten/jongerenwoningen. Dit lijkt !WOON een punt voor de evaluatie van deze regeling. Het college neemt deze signalen serieus en heeft daarom in het voorstel voor wijziging van de Huisvestingsverordening in 2024 voorgesteld om de jongerenvoorrang op een kleiner deel (3050% van het vrijkomende aanbod) van de jongerenwoningen toe te passen. De conceptverordening waarin dit voorstel is opgenomen, ligt nu ter inspraak voor. Hoewel er juridisch geen mogelijkheden zijn om af te wijken van de bindingsdefinitie die wordt opgelegd in de Huisvestingswet, wordt met dit voorstel wel meer ruimte geboden voor jongeren die niet aan de bindingsdefinitie voldoen. Op die manier vallen jongeren die geen binding hebben volgens de Huisvestingswet niet volledig buiten de boot. 7. Woningruil Met woningruil kunnen twee huishoudens, zonder al te veel werk van de verhuurder, passender gaan wonen. Volgens !WOON werpen toch diverse corporaties belemmeringen op. Het college vindt mogelijkheden voor woningruil belangrijk. Doorstroming en passend wonen is uitgangspunt van de AAV. Dit wordt bij de samenwerkingsafspraken betr0kken. Over woningruil is het volgende aan de AAV toegevoegd in Doel 4 Passender wonen: Ook door te ruilen van woning kunnen huurders een woning vinden die beter bij ze past.

Gezien de bijdrage die woningruil kan leveren aan de doorstroming van woningzoekenden en passender wonen wil de gemeente Amsterdam de mogelijkheden voor woningzoekenden om via woningruil een passende woning te vinden ook zoveel mogelijk ondersteunen. Samen met de corporaties wil de gemeente onderzoeken op welke wijze er meer ruimte kan komen voor woningruil. Hierbij zal worden besproken welke criteria corporaties hanteren bij verzoeken tot woningruil. Ook zal er aandacht worden gevraagd voor de betaalbaarheid van sociale huurwoningen bij woningruil in relatie tot voorgenomen huurmaximalisatie door corporaties bij nieuwe huurovereenkomsten. Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Zita Pels Wethouder Volkshuisvesting

Bijlagen - De staat van de huurder 2022: signaleringen van !WOON over huurders op de woningmarkt in Amsterdam en omgeving.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl