Raadsinformatiebrief afdoening toezegging inzake de mogelijkheid onderzoek o-meting woningmarkt

Raadsinformatiebrief Afdoening toezegging

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 6 november 2024 Volkshuisvesting Dirk de Jager Directie Wonen, bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl Afdoening toezegging uit de commissievergadering WV van 6 december 2023 inzake de mogelijkheid onderzoek o-meting woningmarkt (TA2023-001483)

Geachte leden van de gemeenteraad, Tijdens de vergadering van de raadscommissie Woningbouw en Volkshuisvesting op 6 december 2023 heeft wethouder Pels op een vraag van raadslid Van Renssen van GroenLinks toegezegd om schriftelijk terug te komen op de mogelijkheid van een onderzoek ten behoeve van een 0-meting van de effecten van het belastingvoordeel van huishoudens uit het buitenland op de woningmarkt. In een raadsinformatiebrief van 12 maart 2024 heeft wethouder Pels aangegeven dat bij wijze van 0-meting een eerste analyse opgenomen zal worden in de eerste monitor van de AAV en dat deze analyse vervolgens een vast onderdeel van de tweejaarlijkse AAV monitor zal worden, waarmee mogelijke veranderingen in de tijd zichtbaar worden. Deze toezegging is gedaan nadat er een amendement op het Belastingplan 2024 was aangenomen voor een versobering van het belastingvoordeel van buitenlandse werknemers (de 30% regeling). Het belastingvoordeel zou in stapjes teruggebracht worden van een belastingvrije vergoeding van 30% via 20% en 10% naar 0% van het loon in 5 jaar. Het idee van de 0-meting was dan ook dat er gemonitord zou gaan worden wat het effect van die versobering zou zijn. Op Prinsjesdag 2024 is echter bekend gemaakt dat het kabinet deze versobering grotendeels wil terugdraaien.

Het kabinet wil dat expats vanaf 2027 belastingvrij een vergoeding kunnen krijgen tot maximaal 27% van hun belaste loon. En dat in 2025 en 2026 nog steeds een maximaal percentage geldt van 30%. Zo’n kleine wijziging heeft weinig effect op de inkomenspositie van huishoudens en kan daarmee nauwelijks effect hebben op prijzen op de woningmarkt. Omdat er nu geen reden is om deze ontwikkeling te volgen, en omdat buitenlandse werknemers geen specifieke doelgroep is uit de AAV, wil ik deze groep, ondanks de toezegging, geen vast onderdeel maken van de monitor AAV. Wel wil ik u door middel van deze raadsinformatiebrief inzicht geven in de situatie van huishoudens uit het buitenland op de woningmarkt. Buitenlandse werknemers en de woningmarkt van Amsterdam Hoogopgeleide buitenlandse werknemers kunnen in bepaalde gevallen onder voorwaarden maximaal 5 jaar lang via hun werkgever jaarlijks belastingvrij een vergoeding krijgen tot 30% van hun loon. Dit wordt ook wel de 30% regeling genoemd. Door dit belastingvoordeel houden zij netto meer loon over. De vergoeding is bedoeld als compensatie voor kosten om in Nederland te

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 6 november 2024 Pagina 2 van 4

kunnen werken. Bijvoorbeeld reiskosten en extra kosten voor huisvesting en levensonderhoud. Allereerst is het belangrijk te benoemen dat het lastig is om een direct effect op huur- en koopprijzen vast te stellen van huishoudens uit het buitenland, waarvan slechts een deel gebruik maakt van het fiscale voordeel. Dit is ook besproken in de raadscommissie op 6 december 2023. De hoge druk op de woningmarkt wordt veroorzaakt doordat er meer vraag dan aanbod is, en verhuizers uit het buitenland zijn slechts een van de groepen die hieraan bijdragen. Er zijn vele andere factoren die invloed hebben op de prijzen op de woningmarkt. Amsterdam groeit door instroom mensen uit het buitenland De groep huishoudens uit het buitenland is divers. Ze komen uit verschillende landen en hebben verschillende migratiemotieven. Het zijn voor een deel hoogopgeleide werknemers. Maar ook andere type arbeidsmigranten, studenten, statushouders en terugkerende Nederlanders (zie ook Migratiemonitor 2023). Uit onderzoek van O&S blijkt dat een steeds groter deel van recente migranten in Amsterdam een topinkomen heeft, en dat deze groep meer verdient dan andere Amsterdammers met een topinkomen. Maar dat geldt zeker niet voor alle migranten.

Uit de Monitor Internationals 2010- 2022 Regiorapportage van Decisio dat op 1 oktober 2024 met de raad gedeeld is, blijkt dat in de Metropoolregio Amsterdam ruim een derde van de kenniswerkers bruto tussen de 50 en 75 duizend euro per jaar verdient. Dat zijn grotendeels middeninkomens. Van de arbeidsmigranten verdient 6 op de 10 tussen de 20 en 30 duizend euro bruto. Oftewel een (zeer) laag inkomen. Om de positie van huishoudens die voorheen in het buitenland woonden op de Amsterdamse woningmarkt te bepalen wordt gebruik gemaakt van het Wonen in Amsterdam onderzoek 2023 (WiA). Er wordt een selectie gemaakt van huishoudens die hebben ingevuld dat hun vorige woonplaats in het buitenland was. We kunnen hierbij geen onderscheid maken tussen type migranten. Remigranten die weer terugkeren naar Amsterdam zijn dus ook onderdeel van de analyse. Ook weten we niet of het huishouden daadwerkelijk gebruik maakt van het belastingvoordeel. Daarnaast moet opgemerkt worden dat dit een steekproef betreft van de zelfstandige woningvoorraad. Huishoudens die op andere plekken verblijven, zoals hotels, shortstay woningen, en in illegale situaties, zijn geen onderdeel van de resultaten. Wanneer het gaat over recente bewoners/bewoning dan bedoelen we verhuizingen in de 2,5 jaar voorafgaand aan de gegevensverzameling medio 2023.

Recente huishoudens uit het buitenland wonen vooral in de particuliere huursector Tussen 2021 en 2023 zijn er in totaal 135.700 woningen door nieuwe bewoners betrokken. In 19 procent van deze nieuwe bewoningen kwam er een huishouden wonen dat daarvoor in het buitenland woonde. Dat zijn ongeveer 25.000 woningen. Huishoudens die recent vanuit het buitenland in Amsterdam zijn komen wonen huren vooral in de particuliere sector (83%). Daarnaast huurt 13% een corporatiewoning. Slechts 4 procent heeft een eigen koopwoning. Ook huishoudens vanuit elders in Nederland gaan relatief vaak in de particuliere sector huren. Particuliere huurwoningen komen relatief ook het vaakst vrij en maken een groot deel uit van het woningaanbod in Amsterdam. Huishoudens die binnen Amsterdam zijn verhuisd hebben veel vaker een koopwoning betrokken. Dit laat zien dat nieuwkomers in

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 6 november 2024 Pagina 3 van 4

Amsterdam vaak beginnen in de particuliere huursector voordat ze eventueel doorstromen naar een ander type woning. Figuur I. Recente bewoners in Amsterdam naar vorige woonregio en type woning waar ze zijn gaan wonen (%).

Woonde hiervoor in het buitenland Woonde hiervoor in andere gemeente NL Woonde hiervoor in Amsterdam 0% Koopwoning

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Corporatiewoning

Particuliere huurwoning

Woonlasten In tabel I wordt duidelijk dat huishoudens die recent uit het buitenland naar Amsterdam zijn verhuisd veel vaker in het duurste huursegment wonen dan andere recente bewoners. Maar liefst 69% woont in een dure huurwoning (> € 1175,72). Als we kijken naar nieuwkomers uit andere gemeenten in Nederland en mensen die al in Amsterdam woonden dan is dit 27 á 28%. Maar weinig recente huishoudens uit het buitenland wonen in een eigen koopwoning en die woningen hebben allemaal een WOZ-waarde in het dure koopsegment (4%) (boven de € 326.000). Recente huishoudens die niet uit het buitenland komen wonen in 2 á 3% van de gevallen in een koopwoning met een WOZ-waarde tot € 326.000. Tabel I. Prijssegmenten van recente bewoners in Amsterdam naar vorige woonregio (%). Sociale huur corporaties Sociale huur particulier Middeldure huur (corporaties + particulier) Dure huur (corporaties + particulier) Koop t/m 326.000 (woz-waarde) Koop > 326.000 (wozwaarde) totaal

Woonde hiervoor in het buitenland 12

Woonde hiervoor in andere gemeente NL 25

Woonde hiervoor in Amsterdam 23

9

19

10

6

14

13

69

28

27

0

3

2

4

11

25

100

100

100

voetnoot: Grenswaardes van de prijssegmenten staan toegelicht in de factsheet Wonen in Amsterdam 2023: woningmarkt.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 6 november 2024 Pagina 4 van 4

Recente bewoners uit het buitenland hebben gemiddeld hogere woonlasten dan overige recente bewoners. Gemiddeld betalen recente bewoners uit het buitenland in de particuliere huursector € 1.662 aan kale huur. Dit is meer dan het gemiddelde van recente huurders uit een andere gemeente in Nederland (€ 1.165) of die al in Amsterdam woonden (€ 1.299). Onder eigenaarbewoners is de gemiddelde netto hypotheek ook hoger onder recente huishoudens uit het buitenland (€ 1.482) dan onder overige recente huishoudens (€ 1.370). Conclusie Recente huishoudens uit het buitenland wonen vooral in de particuliere huursector, en dan specifiek in het dure segment. Deels zullen dit huishoudens zijn met hoge inkomens voor wie deze huurprijzen betaalbaar zijn. Maar voor een deel zal, net als bij andere Amsterdammers, ook hier sprake zijn van woonlasten die moeilijk op te brengen zijn maar bij gebrek aan betaalbare woningen onvermijdelijk. Slechts een deel van de huishoudens uit het buitenland heeft een fiscaal voordeel, en dit zijn ook niet alleen maar huishoudens met topinkomens. Het is dan ook lastig om vast te stellen wat het effect is van het fiscale voordeel op de slaagkansen op de Amsterdamse woningmarkt van verschillende groepen. De woningmarkt is complex. Tal van factoren, zoals landelijke en lokale wet- en regelgeving en macro-economische ontwikkelingen, beïnvloeden de koop- en huurprijzen.

Hierbinnen zijn de gevolgen van het fiscale voordeel dat een deel van de huishoudens uit het buitenland heeft niet te isoleren.

Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Dirk de Jager Wethouder Volkshuisvesting

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl