Raadsinformatiebrief afdoening toezegging delen leegstandslijsten corporaties def. docx.pdf

Raadsinformatiebrief Afdoening toezegging

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 25 september 2024 Volkshuisvesting Dirk de Jager Directie Wonen; bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl

Onderwerp

Afdoening toezegging delen leegstandcijfers van corporatie woningen

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, De wachtlijst voor een sociale huurwoning in Amsterdam is lang. Op dit moment is de wachttijd gemiddeld meer dan 13 jaar. Daarom is het belangrijk dat de Amsterdamse sociale huurwoningen zo goed mogelijk worden ingezet voor reguliere bewoning en dus zo min mogelijk leeg staan. In deze brief wordt gerapporteerd over een onderzoek dat hierover de afgelopen periode heeft plaatsgevonden. Daarin is, in een samenwerking met de Amsterdamse woningcorporaties, gekeken hoe het melden van langdurige leegstand van corporatiewoningen gaat. In totaal hebben de zes grote corporaties 1.287 huurwoningen gemeld die langer dan zes maanden leegstaan. Voor 65% van deze woningen is de reden dat ze gerenoveerd worden. Uitvoering van motie Aanleiding voor dit onderzoek is motie 448accent van lid Boomsma (CDA) van juli 2023. In deze motie wordt verzocht een methodiek te ontwikkelen in samenwerking met de corporaties waarin op begrijpelijke wijze de leegstandcijfers gedeeld kunnen worden. Het college heeft op 17 oktober 2023 de motie afgehandeld, waarbij door wethouder Pels is toegezegd de raad te informeren op het moment dat er meer duidelijkheid is over de leegstand bij de woningcorporaties. In deze brief treft u de nadere informatie aan over de woningleegstand bij corporaties en de bevindingen uit het onderzoek.

Samen naar één systeem In dit proces is de samenwerking opgezocht met de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). Samen met de federatie en de zes grote corporaties, zijnde Ymere, Eigen Haard, Rochdale, Lieven de Key, Stadgenoot en de Alliantie, zijn er in november 2023 werkafspraken gemaakt. De afspraak was om per kwartaal overzichtelijke lijsten met alle woningen aan te leveren die langer dan 6 maanden leegstaan. Hiervoor is door de gemeente een format ontwikkeld waardoor op uniforme wijze de leegstand gemeld kan worden. In januari 2024 zijn de eerste lijsten aangeleverd en hieruit bleek dat het ophalen van de data moeilijker was dan gedacht. De ingediende lijsten in april 2024, waren al veel completer dan de eerste reeks. Om een extra slag te maken zijn in juni en juli 2024 met alle corporaties individuele gesprekken gevoerd. Alle corporaties hebben mede daardoor de lijsten verder aangepast en gespecificeerd. Op basis van deze laatste lijsten, die eind juli 2024 door de corporaties zijn aangeleverd, kunnen de volgende conclusies worden getrokken. 1

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 25 september 2024 Pagina 2 van 4

Aantallen langdurig leegstaande corporatiewoningen Amsterdam telt zo’n 192.000 sociale huurwoningen. De corporaties hebben 187.268 woningen in bezit in Amsterdam, waarvan het overgrote deel sociale huurwoningen zijn. Corporatiewoningen kunnen om verschillende redenen langer dan gebruikelijk leeg komen te staan. Het komt voor dat de bewoner de huur opzegt maar de woning niet direct weer kan worden verhuurd omdat er veel herstelwerkzaamheden moeten worden gedaan. Langdurige leegstand kan ook voorkomen vanwege een complete noodzakelijke renovatie of omdat de woning op de nominatie staat om te worden gesloopt in het kader van nieuwbouw. Wanneer een woning langer dan zes maanden leegstaat, moet dit volgens de leegstandverordening 2022 gemeld worden bij de gemeente (art. 3.3). In deze brief gaat het dus enkel om leegstand die langer duurt dan 180 dagen. Uit de laatste lijsten die de corporaties hebben aangeleverd wordt duidelijk dat er 1.287 huurwoningen langer dan zes maanden leegstaan. Dat is omgerekend 0,7% van de totale voorraad huurwoningen van deze corporaties. Termijnen van leegstand De woningcorporaties melden onder andere de datum waarop de woning is leeggekomen, wanneer verwacht wordt dat de woning weer verhuurd zal worden en de reden waarom deze al langer dan 6 maanden leegstaat.

De datum waarop de woningen leeg zijn gekomen zijn dus per definitie langer dan een half jaar geleden. De cijfers die gebruikt worden in dit onderzoek zijn van juli 2024. Daarom is het cijfer in onderstaande tabel voor het jaar 2024 zo laag: er is immers, gelet op de grens van langer dan zes maanden, maar 1 maand aan langdurige leegstand te melden in juli. Woningen staan vaak tussen 6 en 12 maanden leeg, omdat het in veel gevallen gaat om kleine renovaties. Zo geldt dat ook voor de corporaties. Dit verklaart het hoge getal in het jaar 2023. De 868 woningen staan langer dan 6 maanden leeg. Het totale aantal leegstaande woningen is over de jaren als volgt verdeeld: Leeg sinds Aantal

2024 25

2023 868

2022 200

2021 103

2020 37

Vóór 2020 54

Tabel 1: Leegstandcijfers met de startdata uitgelicht

Bij bovenstaande cijfers kan bij de categorie ‘Vóór 2020’ de kanttekening worden geplaatst dat 19 van de 54 leegstaande woningen de functie hebben van wisselwoning voor projecten. Deze woningen hebben daarom geen doorlopend contract met een huurder, maar worden wel gebruikt. Ook het geplande moment waarop een huurwoning weer verwacht verhuurd te worden, is opgevraagd bij de corporaties: Weer beschikbaar vanaf Aantal

2024

2025

2026

2027

2028

641

300

121

40

11

Nog niet bekend 174

Tabel 2: Leegstandcijfers met de verwachte opleverdata

Een kanttekening kan geplaatst worden bij de categorie ‘nog niet bekend’. Van de 174 woningen fungeren 62 als wisselwoning bij renovatieprojecten. Deze woningen worden aangehouden om bewoners tijdelijk onder te brengen wanneer hun woning gerenoveerd wordt. Deze categorie leegstand heeft vaak geen geplande opleverdatum en daarom hanteren we hiervoor ook een

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 25 september 2024 Pagina 3 van 4

aparte categorie. Voor de overige woningen in deze categorie gaat het om woningen die om specifieke redenen leegstaan, zie hierna. Het is hierbij goed om te melden dat het voor corporaties niet altijd goed mogelijk is om concrete opleverdata te vermelden. Vooral bij grotere projecten zijn er vaak onzekere factoren, zoals de beschikbaarheid van aannemers en materialen. Redenen voor leegstand Om een duidelijk overzicht te geven van de redenen van leegstand in de voorraad corporatiewoningen, wordt onderscheid gemaakt in acht categorieën waarom een woning leegstaat: - Frictieleegstand: tijdelijke leegstand wanneer de oude huurder al vertrokken is, het mutatieonderhoud is afgerond, maar de nieuwe huurder heeft nog geen intrek genomen in de woning; - Mutatie-onderhoud: leegstand vanwege verhuur gereed maken van de woning na vertrek oude huurder, zodat deze weer in de juiste staat opgeleverd kan worden voor een nieuwe huurder; - Renovatie: leegstand vanwege aanstaande renovatie van de woning; - Sloop: leegstand vanwege aanstaande sloop van de woning; - Leegstand verkoop: leegstand vanwege geplande verkoop, onder andere vanwege onderhoud/renovatie en/of procedures rondom verkoop; - Niet-verhuren (calamiteiten): leegstand door een calamiteit (bijvoorbeeld een brand of door een kraakactie) waarbij de woning niet bewoonbaar is; -Wisselwoning: woningen die leeg worden gehouden met als

doel om tijdelijk huurders te huisvesten die hun eigen woning niet kunnen bewonen vanwege renovatie, verbouwing of andere omstandigheden. Wisselwoningen zijn bedoeld als alternatieve en tijdelijke woonsituatie gedurende de periode dat een eigen woning niet bewoonbaar is; - Anders: Het gaat hierbij om redenen die niet vallen binnen de genoemde categorieën. Het kan bijvoorbeeld gaan om panden die ingrijpend moeten worden gerenoveerd en een of meerdere woningen staan leeg omdat een renovatie pas kan starten nadat alle woningen van het complex zijn leeggekomen. De categorieën zijn hieronder weergegeven met de hoeveelheid woningen die hieronder vallen:

Reden Renovatie Mutatieonderhoud Calamiteit Sloop Wisselwoning Verkoop Frictieleegstand Anders

Aantal 844 55 48 50 184 63 22 21

Percentage 65 4 4 4 14 5 2 2

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Reden Leegstand 2%2% 5% 14% 4% 4% 4%

65%

Renovatie

Mutatieonderhoud

Calamiteit

Sloop

Wisselwoning

Verkoop

Frictieleegstand

Anders

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 25 september 2024 Pagina 4 van 4

Evaluatie Het overzicht over de duur van corporatieleegstand, de redenen en inzicht in de aantallen in Amsterdam, is in de afgelopen periode sterk verbeterd. De ontwikkelde methodiek zorgt ervoor dat er elk kwartaal een overzicht aan de gemeente wordt gepresenteerd over de stand van zaken met betrekking tot de leegstand van corporatiewoningen. Deze cyclus blijven we continueren. Daarbij zal de raad elk jaar worden geïnformeerd over de leegstand bij de woningcorporaties. Eind 2024 komt er een gesprek met alle betrokken partijen om eventuele verbeterpunten te bespreken, om de leegstandmeldingen zo efficiënt mogelijk te houden. Daarnaast zal de groep van woningcorporaties worden uitgebreid met de corporaties met minder bezit in Amsterdam die ook lid zijn van de federatie maar die tot nu toe nog niet hierbij zijn betrokken. Dit geldt onder meer voor DUWO en WoonZorgNederland. Handhaving leegstand corporatiewoningen Door de extra gelden die beschikbaar zijn gesteld voor de handhaving op woningleegstand naar aanleiding van de vaststelling van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting, de vernieuwde Leegstandverordening en nu duidelijk is geworden wat de omvang van de woningleegstand bij de corporaties is, is de handhaving op leegstaande corporatiewoningen in gang gezet. De woningcorporaties hebben alle leegstaande woningen gemeld en de eerste leegstandgesprekken hebben plaatsgevonden.

Deze gesprekken zullen worden vervolgd. In de fase daarna worden per corporatie leegstandbeschikkingen opgesteld op eenzelfde manier zoals ook gebeurt bij professionele particuliere eigenaren met grote aantallen woningen. Het gaat dan om bulkbeschikkingen per corporatie. Ik vertrouw er op u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Dirk de Jager Wethouder Volkshuisvesting

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl