Raadsinformatiebrief afdoening motie 539.24 inzake onderzoek starterslening voor starters.pdf

Raadsinformatiebrief Afdoening motie

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 25 september 2025 Volkshuisvesting en Woningbouw Zita Pels en Steven van Weyenberg Directie Wonen (bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl) Afdoening motie 539.24 van raadsleden Hofland (D66), Aslami (D66), Nadif (GL), Heinhuis (PvdA) en Von Gerhardt (VVD)

Geachte leden van de gemeenteraad, In de vergadering van de gemeenteraad van 13 november 2024 heeft uw raad bij de behandeling van de begroting 2025, motie 539.24 van raadsleden Hofland (D66), Aslami (D66), Nadif (GL), Heinhuis (PvdA) en Von Gerhardt (VVD) aangenomen. Daarin wordt het college gevraagd om: 1. Ook onderzoek te doen naar een starterslening voor starters met een middeninkomen die een sociale of middenhuurwoning achterlaten; 2. In dit onderzoek ook middeninkomens op te nemen die een woning in de bestaande bouw vinden en/of middeninkomens die geen maatschappelijke doelgroep zijn. Raadsinformatiebrief 29 augustus 2023 De motie heeft betrekking op de raadsinformatiebrief van 29 augustus 2023. In deze brief is aangekondigd dat de gemeente twee kleinschalige pilots uitwerkt voor marktcontraire sociale koopwoningen met Koopstart en de Starterslening. De wens is om de helft van de woningen in de pilots beschikbaar te stellen voor mensen werkzaam in maatschappelijke beroepsgroepen. Het bleek dat een pilot voor een Starterslening minder makkelijk realiseerbaar was dan een pilot met Koopstart. Voor de Starterslening moest daarom verder onderzoek gedaan worden en dit onderzoek wordt u bij deze toegezonden. Het spijt het college dat u nu pas de afhandeling van de motie 539.24 ontvangt. Voor het onderzoek was er veel afstemming intern en extern nodig met betrokken partijen.

Dat heeft veel langer geduurd dan voorzien. In deze brief licht het college toe hoe zij uitvoering geeft aan deze motie. Pilot Starterslening Wat is een Starterslening? De Starterslening is een aanvullende lening voor starters op de woningmarkt. Deze lening overbrugt het verschil tussen de maximale hypotheek op basis van inkomen en de aankoopprijs van de eerste woning. De lening wordt verstrekt door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn), in samenwerking met gemeenten. Dankzij de Starterslening wordt aankoop van een eerste huis mogelijk gemaakt wanneer de reguliere hypotheek niet

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 25 september 2025 Pagina 2 van 4

toereikend is. Gedurende de eerste drie jaar hoeft de starter geen rente en aflossing te betalen, waardoor de maandlasten lager zijn en een eigen woning beter bereikbaar wordt. Het afgeven van de Starterslening is gekoppeld aan de Nationale Hypotheek Garantie grens (NHG). In 2025 is het maximale hypotheekbedrag met NHG vastgesteld op € 450.000. Bij energiebesparende maatregelen, geldt een grens van € 477.000, -. Doelgroep Op basis van het onderzoek blijkt, dat de doelgroep voor de Starterslening groot is. Volgens de laatste cijfers van het Wonen in Amsterdam onderzoek van 2023 blijkt dat ongeveer 17% van alle huishoudens in Amsterdam een middeninkomen had. Van deze middeninkomens woonde 29% in een sociale huurwoning en 20% in een middenhuurwoning. Het aantal mensen met een maatschappelijk beroep neemt toe, mede doordat de vraag naar personeel in deze sectoren blijft stijgen. Een deel van deze doelgroep woont nog thuis bij ouders in Amsterdam, terwijl een ander deel ervoor kiest om buiten de stad te wonen vanwege de betere betaalbaarheid van woningen. Rapport RIGO Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam RIGO Research en Advies heeft in opdracht van de gemeente Amsterdam onderzoek gedaan naar betaalbare koopwoningen in de nieuwbouw en daarin zijn de financiële en juridische effecten voor de gemeente van verschillende regelingen meegenomen.

Volgens het RIGO-rapport van 13 juli 2023 kan de Starterslening leiden tot verdringing en prijsopdrijving op de woningmarkt. RIGO adviseert daarom om Startersleningen uitsluitend geoormerkt in te zetten voor specifieke nieuwbouwprojecten in het segment sociale koop (tegenwoordig betaalbare koop genoemd), die expliciet zijn gereserveerd voor de beoogde doelgroep. Voor 2025 is de grens voor betaalbare koop vastgesteld op € 405.000, -, hiermee volgt Amsterdam de landelijke betaalbaarheidsgrens. Het aanbod aan betaalbare koopwoningen is beperkt. De woningprijzen liggen vaak ruim boven deze grens. Aanbod woningen in Amsterdam Uit het onderzoek komt naar voren dat het voor starters met een Starterslening heel lastig is om een nieuwbouwwoning in Amsterdam te kopen. De verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen liggen gemiddeld genomen vaker boven de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Starters met een Starterslening zijn hierdoor aangewezen op de bestaande woningvoorraad. Echter, ook binnen deze voorraad is het aanbod voor de doelgroep zeer beperkt. Volgens de laatste cijfers van Onderzoek en Statistiek bedroeg de gemiddelde huizenprijs in Amsterdam in het vierde kwartaal van 2024 € 637.000. De huizenprijzen verschillen sterk per stadsdeel.

In Zuidoost, Nieuw-West en Weesp ligt de prijs per vierkante meter relatief lager, waardoor starters alleen in deze gebieden een kans maken op een financieel passende woning. Ook daar is het aanbod echter beperkt.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 25 september 2025 Pagina 3 van 4

Kosten pilot Starterslening Om de Startersleningen te kunnen verstrekken, moet de gemeente vooraf een aanzienlijk bedrag lenen. De gemeente zou voor een pilot met Startersleningen een bedrag van 2,5 miljoen euro moeten lenen. De gemeente dient dit bedrag in één keer voor te financieren. De kosten van de Starterslening zitten vooral in de eerste drie jaar als de starter geen rente betaalt en niet aflost. De gemeente betaalt in de eerste jaar wel € 96.000, - rente over het geleende bedrag. Na drie jaar ontvangt de gemeente de eerste rente en aflossingen over de verstrekte Startersleningen, vanaf dan zijn de kosten gering. Uit het onderzoek blijkt dat het vertrekken van Startersleningen financieel niet haalbaar is. Het verhogen van de lening zou de gemeentelijke schuld doen toenemen, terwijl er geen ruimte beschikbaar is binnen het huidige investeringsplafond. Conclusie Zoals door uw raad gevraagd, heeft het college onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van een pilot voor de Starterslening voor koopstarters. Daarnaast zijn ook de twee groepen meegenomen die in de motie van D66 zijn genoemd. Uit het onderzoek blijkt dat de woningprijzen zeer hoog zijn en blijven stijgen. Het aanbod van geschikte bestaande koopwoningen voor starters is bovendien zeer beperkt en de doelgroep is te groot.

Zelfs met een Starterslening is het daarom voor deze doelgroep uiterst moeilijk om een woning in Amsterdam te kunnen kopen. Daarnaast bestaat het risico dat de invoering van Startersleningen leidt tot verdere prijsopdrijving binnen een al oververhitte woningmarkt. Vanuit de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting is het streven om mensen meer mogelijkheden te geven op de koopmarkt. Het college adviseert om geen pilot voor de Starterslening te implementeren. Gezien de huidige woningmarkt in Amsterdam en het ontbreken van investerings- en begrotingsruimte, is de Starterslening geen geschikt instrument. Wat doet de gemeente verder? Koopstart Op dit moment wordt de mogelijkheid onderzocht om op twee nieuwbouwlocaties Koopstart in te zetten als instrument om starters te ondersteunen met de aankoop van een woning. Met het instrument Koopstart geeft de ontwikkelaar de eerste koper een korting op de koopprijs. Als de eerste koper de woning verkoopt dan deelt de ontwikkelaar in de winst of verlies van de woning en wordt de korting terugbetaald. Koopstart wordt op meerdere plekken in Nederland ingezet en is daarmee een kansrijk instrument voor koopstarters. Stichting OpMaat biedt de licentie voor Koopstart aan. Zowel Koopstart als de Starterslening helpen starters op de koopmarkt met de aankoop van hun eerste woning.

Voor Koopstart zijn vrijwel geen gemeentelijke middelen en capaciteit nodig, dit in tegenstelling tot de Starterslening. Middenhuurwoningen Het college vindt starters een belangrijke groep. Er wordt fors ingezet op de bouw van middenhuurwoningen. 40% van het nieuwbouwprogramma is middenhuur en betaalbare koop.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 25 september 2025 Pagina 4 van 4

Binnen de categorie middensegment ligt de focus op middenhuurwoningen die 25 jaar lang betaalbaar verhuurd worden. Voor verdere informatie verwijs ik u graag naar het volledige onderzoek in de bijlage. Het college beschouwt deze motie hiermee als afgehandeld en vertrouwt erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Zita Pels Wethouder Volkshuisvesting

Steven van Weyenberg Wethouder Woningbouw

Bijlagen 1. Onderzoek mogelijkheden pilot Starterslening 2025 2. Informatiemap Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland 3. Rapport RIGO Verkenning Sociale Koop Nieuwbouw Amsterdam 4. Motie 539: Meer woningen voor starters met een middeninkomen door een starterslening

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl