Raadsinformatiebrief 28 november 2023 evaluatie en onderzoeken opkoopbescherming.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Portefeuillehouder(s): Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 28 november 2023 Volkshuisvesting Zita Pels Wonen, bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl

Onderwerp

Evaluatie, monitor en onderzoek ophoging prijsgrens opkoopbescherming

Datum Portefeuille(s)

Geachte leden van de gemeenteraad, Hierbij informeert het college u over de resultaten van meerdere onderzoeken met betrekking tot de opkoopbescherming die voor twee moties en een toezegging zijn uitgevoerd. Dit in vervolg op de raadsinformatiebrief van 1 november 2022 over de afdoening van deze moties en toezegging. Inleiding Op 1 april 2022 is de opkoopbescherming ingegaan in Amsterdam. Woningen met een WOZwaarde tot en met €512.000 (grens in 2022) mogen na aankoop gedurende vier jaar niet verhuurd worden. Het doel is buy-to-let, oftewel het opkopen van koopwoningen om te verhuren, tegen te gaan. Door de opkoopbescherming blijven goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar voor kopers die er zelf gaan wonen. De WOZ-grens is gebaseerd op de onderste 60% van de WOZwaardes van de woningen in eigendom van eigenaar-bewoners en deze WOZ-waardegrens wordt jaarlijks vastgesteld. In 2023 was de WOZ-grens 533.000 euro. Bij de invoering van de opkoopbescherming heeft de gemeenteraad het college via twee moties gevraagd een aantal onderzoeken te doen en is een tussentijdse evaluatie van de opkoopbescherming toegezegd. Tevens heeft het college in de woonbrief van 1 februari 2022 aangekondigd het concept keep-to-let, waarbij een eigenaar-bewoner verhuist en zijn oude woning aanhoudt om te verhuren, te onderzoeken.

Hierbij informeert het college u over de belangrijkste resultaten van de volgende onderzoeken: 1. Tussentijdse evaluatie opkoopbescherming (toezegging lid Rooderkerk (D66) over tussentijdse evaluatie TA 2022-000168); Bijlage I: Monitor opkoopbescherming 2022 2. Monitor van de uitzondering op complexgewijze verhuur vanwege frictieleegstand (Motie 122.22 van de leden Van Renssen (GroenLinks), Mbarki (PvdA) en Kiliç (DENK) inzake de invoering van de zelfwoonplicht-monitoren complexgewijze verhuur); Bijlage II: Monitor opkoopbescherming 2022 3. Onderzoek Keep to let en buy to let in Amsterdam Bijlage III: Keep-to-let en buy-to-let Amsterdam

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 28 november 2023 Pagina 2 van 7

4. Onderzoek mogelijkheid verhogen prijsgrens opkoopbescherming naar 80% (Motie 171.22 leden Van Renssen (GroenLinks), Rooderkerk (D66), Mbarki (PvdA) en Flentge (SP) inzake de invoering van de zelfwoonplicht-verhogen van grens koopprijs; Bijlage IV: Geheim Juridisch analyse mogelijkheden verhoging prijsgrens opkoopbescherming

1. Tussentijdse evaluatie De belangrijkste conclusies van de tussentijdse evaluatie zijn dat het aantal koopwoningen in 2022 met 459 woningen is toegenomen en dat het aandeel verkochte koopwoningen dat naar verhuurders is gegaan, is gedaald van 9% in 2021 naar 6% na invoering van de opkoopbescherming. Het aandeel goedkope en middeldure koopwoningen gekocht door beleggers was 4%. Aantal koopwoningen toegenomen Op 1 januari 2023 telde Amsterdam (exclusief Weesp) 131.681 koopwoningen, dus woningen waar de eigenaar zelf in woont. Dat zijn er 459 meer dan op 1 januari 2022. De periode is nog erg kort, en de toename klein, om op basis hiervan al werkelijk van een effect van de opkoopbescherming te kunnen spreken. Vanaf 2015 is het aantal particuliere huurwoningen in Amsterdam sterk toegenomen. Deze groei is voor een groot deel te verklaren door nieuwbouw, maar ook door het opkopen van koopwoningen voor de particuliere verhuur. Om deze trend te keren, en meer (betaalbare) koopwoningen te behouden voor eigenaar-bewoners, is per 1 april 2022 de opkoopbescherming ingevoerd. Tabel 1. Eigendomsverhouding woningvoorraad Amsterdam 2020-2023 eigenaar-bewoner (koopwoning) corporatieverhuur particuliere verhuur Totaal

2020

2021

2022

2023

130.246 180.736 136.228 447.210

128.952 (-1.294) 182.642 138.388 449.982

131.222 (+2.270) 183.385 142.389 456.996

131.681 (+459) 184.469 148.041 464.191

Na opkoopbescherming minder koopwoningen naar verhuurders In 2020 werd, van de woningen verkocht door eigenaar bewoners, 21% gekocht door particuliere verhuurders. In 2021 lag dit veel lager, op 9%. De verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2021 voor verhuurders en de hoge prijzen hebben waarschijnlijk al een eerste dempend effect gegeven op het opkopen van woningen voor de verhuur. Eind 2020, vlak voor de verhoging van de overdrachtsbelasting, is een piek te zien in aankopen van goedkope en middeldure woningen door beleggers. In 2022 werd wederom 9% van de door eigenaar-bewoners verkochte woningen gekocht door een particuliere verhuurder. Verdeeld over de periode voor en na de invoering van de opkoopbescherming per 1 april 2022, lag het percentage voor invoering op 18% en na invoering op 6%. Ook hier is vlak voor de invoering een piek te zien in aankopen door beleggers. Van de woningen verkocht door eigenaar-bewoners die onder de WOZ-waardegrens van de opkoopbescherming vallen, is 4% gekocht door een particuliere verhuurder. Bij dit percentage van 4% moet een slag om de arm worden gehouden. Voor een deel zijn dit woningen waar een

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 28 november 2023 Pagina 3 van 7

uitzondering op de opkoopbescherming mogelijk was, zoals voor verhuur aan familie. Ook stond een deel van de meegenomen woningen op het moment van meten (tijdelijk) administratief leeg of is sprake van een administratieve fout. Tabel 2. Aandeel woningverkopen door eigenaar-bewoners gekocht door (potentiële) particuliere verhuurders, naar WOZ-waarde, 2020-2022 per maand (procenten) invoering opkoopbescherming

50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

j f m a m j

j

a s o n d

j f m a m j

2020

j

a s o n d

j f m a m j

2021

j

a s o n d

2022

% gekocht door particulier, WOZ < 60% % gekocht door particulier, WOZ > 60%

Zie voor meer informatie bijlage II: Monitor opkoopbescherming 2022, hoofdstuk 1. Opkoopbescherming in breder perspectief De afname van aankopen door beleggers vanaf 2021 in Amsterdam sluit aan bij het landelijke beeld dat beleggers zich terugtrekken van de huurwoningmarkt. Uit het derde kwartaalbericht van het Kadaster bleek al dat het aantal woningen gekocht door beleggers landelijk afnam. In de eerste helft van 2018 waren het een kleine 8.000 en in de eerste helft van 2022 5.200 woningen . Dat komt neer op een daling van 8% naar 6% van de verkochte woningen. Vooral in de grote steden trekken beleggers zich in hoog tempo terug: zo daalde het percentage door beleggers gekochte woningen tussen 2018 en 2022 in Rotterdam van 19% naar 8%, in Amsterdam van 17% naar 9% en in Den Haag van 18% naar 11%.1 Tabel 3. Percentage door beleggers gekochte woningen tussen 2018 en 2022

Rotterdam Amsterdam Den Haag

1

2018 19 17 18

2022 8 9 11

NRC 11 november 2022,’Beleid lijkt te werken: beleggers steeds minder actief op de woningmarkt’

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 28 november 2023 Pagina 4 van 7

Ook uit onderzoek van de Erasmus Universiteit in Rotterdam, de Universiteit van Amsterdam en het Kadaster is de algehele conclusie dat de opkoopbescherming effect heeft. Landelijk kochten investeerders in 2022 zo’n 10 procentpunt woningen minder en starters juist 4,4 procent – tweeduizend fysieke huizen – meer2. Kanttekening bij doeltreffendheid van de opkoopbescherming is volgens de onderzoekers dat er na invoering van de wet minder huizen op de huurmarkt kwamen, wat het voor zoekers van huurwoningen juist moeilijker maakte. Uit de cijfers over 2022 blijkt overigens dat het aantal particuliere huurwoningen Amsterdam met name vanwege nieuwbouw met 5652 is toegenomen. Vergunningen en ontheffingen In 2022 zijn er in totaal 69 vergunningen en ontheffingen om een woning die onder de opkoopbescherming valt te mogen verhuren verleend. Veruit de meeste vergunningen zijn verleend voor verhuur aan eerste- of tweedegraads familie. Reactie college Het college is positief gestemd over de toename van het aantal koopwoningen in 2022 ten opzichte van voorafgaande jaren en de conclusie dat minimaal 96% van de verkochte goedkope en middeldure koopwoningen zijn gekocht door mensen die er zelf gaan wonen.

Hoeveel hiervan het effect is van andere maatregelen dan de opkoopbescherming is niet vast te stellen, maar de cijfers laten in ieder geval zien dat het doel van de opkoopbescherming grotendeels wordt bereikt. Het college wil na vier jaar de effecten van de opkoopbescherming in Amsterdam uitgebreider evalueren. Het Rijk evalueert de Tijdelijke regeling opkoopbescherming in de Huisvestingswet na vijf jaar. 2. Monitor uitzondering voor complexgewijze verhuur in geval van frictieleegstand Huurwoningen die verkocht worden in lege staat vallen ook onder de opkoopbescherming. Bij verkoop van panden met meerdere huurwoningen leidt dit tot ongewenste situaties. Daarom zijn woningen die tegelijk met 10 of meer woningen in hetzelfde pand naar een nieuwe eigenaar gaan, uitgezonderd van de opkoopbescherming. Daarnaast kan er bij verkopen van 4-9 woningen een ontheffing van de opkoopbescherming worden aangevraagd voor de leegstaande woningen. De gemeenteraad heeft in de motie gevraagd om de uitzonderingen op de opkoopbescherming bij complexgewijze verkoop te monitoren. In de periode na de invoering van de opkoopbescherming stonden 545 voormalig huurwoningen op het moment van verkoop leeg. De meesten zijn gekocht door eigenaar-bewoners (426). In totaal werden er 119 gekocht door een (potentiële) particuliere verhuurder, waarvan er 74 op het meetmoment (1/4/2023) nog onbewoond waren.

Daarnaast zijn er 3 lege huurwoningen verkocht in een pakket met 10 of meer verblijfsobjecten.

2

– NRC, 19 juni 2023 ‘Het weren van woningbeleggers helpt koopstarters, maar benadeelt huurders.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 28 november 2023 Pagina 5 van 7

Tabel 2.1 Woningen met WOZ-waarde <60%, verkocht door particuliere verhuurders, niet-bewoond op moment van verkoop, 1/4/2022-31/12/2022

Verkoop op 1 kadastraal object van 1-3 verblijfsobjecten in

Eigenaarbewoner

(potentiële) particuliere verhuurder

426

93

519

0

26

26

0

3

3

426

122

548

totaal

de woningvoorraad Verkoop op 1 kadastraal object van 4-9 verblijfsobjecten in de woningvoorraad Verkoop op 1 kadastraal object van 10 of meer verblijfsobjecten in de woningvoorraad Totaal

Van de verkopen van 1-3 verblijfsobjecten waren er 53 van de 93 woningen, gekocht door een particuliere verhuurder, nog niet bewoond op 1 april 2023. Van de 26 lege woningen die in een pakket verkocht werden (4-9 verblijfsobjecten), waren er 21 nog altijd niet bewoond op 1 april 2023. De gemeente heeft vijf ontheffingen verleend voor voormalig huurwoningen die in een pakket van 4-9 woningen tegelijk naar een nieuwe eigenaar zijn gegaan in de periode van 1 april tot en met 31 december 2022. Zie voor meer informatie bijlage II: Monitor opkoopbescherming 2022, hoofdstuk 2. Reactie college Het valt op dat 21 van de 26 voormalig huurwoningen die leeg in een pakket van 4-9 woningen werden gekocht door een (potentiële) particuliere verhuurder op 1 april 2023 nog niet bewoond waren. Er is bij deze 21 woningen bij deze stand van zaken geen vermoeden van een overtreding van de opkoopbescherming. Immers, de opkoopbescherming betekent dat de woning niet verhuurd mag worden en dat is ook nog niet het geval. Mogelijk worden de woningen in de toekomst wel verhuurd en daarvoor een ontheffing aangevraagd. Een andere optie is dat de woning doorverkocht wordt. Tegen eventuele langdurige leegstand kan het college overigens optreden op basis van de Leegstandsverordening. De gemeente heeft vijf ontheffingen verleend voor deze categorie woningen.

Verder is interessant dat veruit de meeste voormalige huurwoningen die leegstonden op het moment van verkoop, een koopwoning zijn geworden. Uit de cijfers blijkt niet dat de uitzonderingen op de opkoopbescherming voor leegstaande voormalige huurwoningen die complexgewijs worden verkocht, tot onbedoelde negatieve neveneffecten leidt.

3. Onderzoek buy-to-let en keep-to-let Het aanhouden van een koopwoning bij een verhuizing om deze vervolgens te gaan verhuren, ook wel keep-to-let genoemd, valt niet onder de opkoopbescherming en is op dit moment toegestaan. Hierdoor worden er nog steeds koopwoningen huurwoningen. In de Woonbrief 2022 (1 februari 2022) stelde het college voor het fenomeen keep-to-let beter in kaart te brengen en het Rijk te zullen vragen regelgeving te ontwerpen om het voor gemeenten mogelijk te maken om dit

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 28 november 2023 Pagina 6 van 7

fenomeen te beteugelen. O&S Amsterdam heeft onderzoek gedaan naar keep-to-let. Het rapport treft u aan in de bijlage III. De belangrijkste conclusie is dat het aandeel keep-to-let aanzienlijk groter is dan buy-to-let. In 2020 gingen 6.360 woningen over van eigenaar-bewoners naar particuliere verhuur. Hiervan is 26% buy-to-let en 74% keep-to-let. Buy-to-let lijkt een relatief klein deel van het aantal woningen dat wordt omgezet van eigenaar-bewoning naar particuliere verhuur te zijn. Reactie college Ondanks de conclusie dat veel koopwoningen huurwoningen worden door keep-to-let ziet het college op dit moment onvoldoende reden om bij het Rijk te lobbyen om ook keep-to-let via de Huisvestingswet te reguleren. Ten eerste laat de eerste evaluatie zien dat het aantal koopwoningen toeneemt in plaats van afneemt en daarnaast zijn er andere maatregelen (aangekondigd) die de verhuur van koopwoningen afremmen. Het college zal de ontwikkelingen in de huurmarkt volgen. Indien nodig vraagt het college bij het Rijk aandacht voor extra instrumenten tegen keep-to-let.

4 .Onderzoek verhoging prijsgrens naar 80% Uit het onderzoek ter uitvoering van een motie volgt dat de Huisvestingswet geen mogelijkheid biedt de prijsgrens van de opkoopbescherming te verhogen naar een waarde waar 80% van de woningen van eigenaar-bewoners onder valt. Tevens zijn de volgende conclusies en adviezen gegeven: - Een verhoging naar 8o% van de koopwoningen, past niet binnen de kaders van de Huisvestingswet, omdat deze bepaalt dat gemeentes slechts goedkope en middeldure koopwoningen onder de opkoopbescherming mogen laten vallen. Daar voldoet een grenswaarde op 80% van de koopwoningen, wat neer komt op een WOZ-waarde van € 713.000,- (2022), niet aan. - Daarnaast is een aantal andere methodes voor het vaststellen van de prijsgrens onderzocht. Van deze alternatieven is alleen een Amsterdamse variant van de Nationale Hypotheek Garantiegrens mogelijk geschikt. De prijsgrens stijgt met het toepassen van de NHG-methode in Amsterdam echter slechts met enkele procenten ten opzichte van de huidige methode (meetmoment: 2023). - In het algemeen brengt het veranderen van de methode zo kort na invoering van de regeling te grote juridische risico’s met zich mee. Het advies is om niet eerder dan na een evaluatie na minstens drie jaar een wijziging in methode voor vaststelling van de prijsgrens te overwegen.

- Tot slot is het advies de nationale ontwikkelingen (belasting op huurinkomsten, Wet betaalbare huur, herijking servicekosten) en het effect hiervan af te wachten en mee te nemen in de evaluatie. Het onderzoek en de risico’s worden toegelicht in de juridische analyse die als geheim document bij deze brief is gevoegd.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 28 november 2023 Pagina 7 van 7

Reactie college Op basis van het advies ziet het college geen grond om de prijsgrens voor de opkoopbescherming te verhogen naar 80%. Ook ziet het college onvoldoende redenen om een andere methode voor vaststellen van de prijsgrens die tot een hogere grens zou leiden, voor te stellen. Na vier jaar zal het college de regeling uitgebreider evalueren en daarin ook de effecten van andere maatregelen op de huurmarkt meenemen. We vertrouwen erop u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Zita Pels Wethouder Volkshuisvesting

Bijlagen I. Raadsinformatiebrief 1 november 2022 over afdoening toezegging en moties opkoopbescherming II. Monitor opkoopbescherming 2022, Onderzoek & Statistiek III. Keep-to-let en buy-to-let in Amsterdam, Onderzoek & Statistiek IV. GEHEIM-Juridische analyse mogelijkheden verhogen prijsgrens opkoopbescherming

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl