raadsinfobr evaluatie leegstandver 16 juli '24 get .pdf

Raadsinformatiebrief Afdoening toezegging

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 16 juli 2024 Volkshuisvesting Dirk de Jager Directie Wonen (bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl) Evaluatie Leegstandsverordening Amdsterdam 2022 en tevens afdoening toezeggingen (TA2022-000978) en TA2023-000126) aan lid Van Renssen (GL) inzake de evaluatie.

Geachte leden van de gemeenteraad, Het tekort aan woningen in Amsterdam is groot. Daarom vinden we het belangrijk om bestaande woningen goed te benutten, want woningen zijn tenslotte om in te wonen. Langdurige leegstand past daar niet bij. Daarom zetten wij in op het tegengaan van woningleegstand. In deze brief wordt de huidige leegstandverordening voor het eerst geëvalueerd. De resultaten zijn positief, woningen staan korter leeg. In deze brief wordt hier nader op ingegaan. De evaluatie is positief: tijd dat een woning leegstaat driemaal zo kort Aangezien de huidige verordening pas anderhalf jaar van kracht is, gaat het om een beperkte evaluatie: tot 1 maart 2024. Desondanks maken we al uit de cijfers op dat de door de handhaving de tijd dat een woning leegstaat drie keer zo kort is, in vergelijking met zaken op grond van de oude verordening. Leegstaande woningen worden nu eerder weer bewoond. Voorts kan worden geconstateerd dat meer eigenaren van leegstaande woningen de leegstand hebben gemeld. De resultaten worden verderop in deze brief toegelicht in verschillende deelonderwerpen. Uitvoering van motie en afhandeling twee toezeggingen Met deze brief wordt inhoudelijk uitvoering gegeven aan motie 510 van raadslid Van der Veen https://amsterdam.raadsinformatie.nl/document/12096073/1. De motie was al eerder formeel afgedaan.

Tevens worden hiermee twee toezeggingen afgedaan, die zijn gedaan aan lid Van Renssen (Groen Links). Deze hebben betrekking op het volgende: - Naar aanleiding van de afhandeling van motie 510 van raadslid Van der Veen (GroenLinks) inzake evaluatie termijnen leegstandverordening, is de toezegging gedaan dat de evaluatie van de Leegstandverordening Amsterdam 2022 in Q1 van 2024 zou plaatsvinden; - Beantwoording van de vraag of en hoe het eventueel mogelijk zou kunnen zijn leegstand van woningen te constateren en te registeren zonder dat daar een melding door de eigenaar van gemaakt is.

1

Datum 16 juli 2024 Pagina 2 van 6

Leegstandwet en het experiment Op grond van de Leegstandwet kunnen gemeenten een leegstandverordening vaststellen om op die manier handhavend op te treden tegen woningleegstand. De gemeente Amsterdam stelde in 2016 een eerste leegstandverordening vast. Al snel werd geconstateerd dat de wet en daarmee ook de verordening goed werkt als signaalfunctie naar eigenaren, maar gemeenten te weinig armslag geeft om hardnekkige woningleegstand effectief aan te pakken. Daarom is door de gemeente Amsterdam een aantal jaren geleden contact gezocht met het ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijkrelaties om te praten over het aanpassen van de wet. Dit resulteerde niet in een aanpassing van de wet maar wel in een experiment, opgenomen in het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Daarmee kreeg de gemeente Amsterdam de mogelijkheid om tijdelijk extra regels te hanteren bij de handhaving op woningleegstand. Om die reden is op 1 december 2022 een nieuwe leegstandverordening in werking getreden. Extra regels als gevolg van experiment De belangrijkste nieuwe maatregelen uit het experiment die ook zijn overgenomen in de huidige leegstandverordening zijn: • Het leegstandoverleg vindt plaats binnen twee maanden na de leegstandmelding, in plaats van drie maanden.

• Als een woning nog niet geschikt is voor gebruik, kan het college in een beschikking vastleggen welke voorzieningen binnen een vastgestelde termijn moeten worden aangebracht om de woning geschikt te maken voor bewoning. De gemeente kan nu ook een bindende termijn vastleggen van ten minste een maand waarin de eigenaar de voor bewoning geschikte woonruimte in gebruik geeft voor bewoning. Deze verplichting is afdwingbaar middels een Last onder dwangsom. • Eigenaren of verhuurders worden verplicht geschikte (bewoonbare) lege woningen te verhuren tegen een marktconforme huurprijs. Het college kan daarbij de maximale marktconforme huurprijs vaststellen. Daarmee kan worden voorkomen dat onrealistisch hoge huurprijzen de leegstand van een beschikbare woning langer laat duren dan nodig. • Eigenaren kunnen worden verplicht om een vergunning voor tijdelijke verhuur aan te vragen. Deze verplichting kan bijvoorbeeld worden opgelegd in geval de sloop van een heel pand nog niet kan plaatsvinden omdat een of meerdere woningen nog bewoond worden, maar andere in het complex al wel leegstaan. Handhavingsaanpak woningleegstand Voor de handhaving woningleegstand is een melding van de leegstand op grond van de wet essentieel. Indien woningleegstand langer duurt dan zes maanden, dient de eigenaar van de woning de leegstand te melden. Dit is in de nieuwe verordening niet veranderd.

De boete voor het niet melden was € 2.500 (particulier) en € 5.000 (professioneel). In de nieuwe verordening is dat verhoogd naar respectievelijk € 4.500 en € 9.000. Als de leegstand door de eigenaar gemeld is, vrijwillig of na een aanschrijving, dan volgt de handhavingslijn met een leegstandgesprek op locatie. Dit gesprek leidt tot een leegstandbeschikking met daarin een omschrijving van de staat van de woning op het moment van het gesprek. Daarbij wordt ook een termijn gesteld waarin overgegaan moet worden tot bewoning. Hierbij wordt rekening gehouden met werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd.

2

Datum 16 juli 2024 Pagina 3 van 6

Bewoontermijn: binnen twee maanden weer bewoond Bij een leegstandsoverleg met de eigenaar kan geconstateerd worden dat een woning ongeschikt is voor bewoning. In dat geval wordt in een leegstandbeschikking een termijn opgenomen waarbinnen de woning geschikt moet worden gemaakt voor bewoning. Dit kon zowel op grond van de oude verordening en kan ook op grond van de huidige regeling. Nieuw is dat er nu, nadat de woning geschikt is, ook een termijn kan worden gesteld waarbinnen de woning weer bewoond moet zijn. In het verleden was het daardoor bij de handhaving op langdurige leegstand, na de meldplicht alleen mogelijk om een verplichte voordracht te doen om een woning bewoond te krijgen. Dit kon pas worden ingezet nadat een woning langer dan een jaar na de melding leegstaat en dit instrument werd om diverse moverende redenen niet gehanteerd1. Daardoor kreeg de handhaving op hardnekkige leegstand op grond van de oude verordening een vrijblijvend karakter. Op grond van de nieuwe verordening kan dus de verplichting worden gesteld dat binnen twee maanden een geschikte woning weer bewoond moet zijn. Dit is een essentieel element in de handhaving op langdurige leegstand. Hierdoor kan de gemeente een einddatum stellen aan de leegstand, iets wat in de oude verordening niet mogelijk was. Deze bewoontermijn wordt in alle gevallen opgelegd wanneer een leegstandbeschikking wordt opgelegd.

Dit betreft meer dan 80% van alle handhavingszaken woningleegstand. Door de bewoontermijn is het nog niet nodig gebleken om gebruik te maken van de mogelijkheid om een maximale huurprijs vast te stellen of eigenaren te verplichten een woning tijdelijk te verhuren. De eigenaar moet er zelf voor zorgen dat de woning weer binnen een bepaalde termijn wordt bewoond. Hoe de eigenaar dat vervolgens doet wordt zoveel mogelijk aan de eigenaar zelf overgelaten. Leegstand zonder dat een eigenaar meldt Ook zonder dat de eigenaar de leegstand meldt, kan de gemeente leegstand van woningen constateren en registreren. Dit kan op verschillende manieren: • De woning staat administratief leeg. Er staat dan niemand ingeschreven. Er zal dan een onderzoek worden gehouden of de woning ook feitelijk leegstaat; • Daarnaast kunnen omwonenden signaleringen doen dat woningen leegstaan; • Door eigen onderzoek worden ook leegstaande woningen geconstateerd. Vervolgens kan door nader onderzoek van toezichthouders worden aangetoond dat de woning inderdaad feitelijk leegstaat en vervolgens hoe dat al het geval is. Staat de woning al langer dan zes maanden leeg, dan wordt een brief naar de eigenaar gestuurd met het verzoek de leegstand te melden. Als daar niet op wordt gereageerd, volgt er een brief met een voornemen tot boete. In geval dat dan nog de leegstandmelding uitblijft, volgt een definitieve boete.

Het betalen van de boete ontslaat een eigenaar niet van de plicht om de leegstand te melden, daarom gaat een boete gepaard met een last onder dwangsom om alsnog de eigenaar te dwingen de leegstand te melden.

1

Bij een verplichtende voordracht kan de gemeente een huurder voordragen voor bewoning van een langdurig leegstaande woning. De eigenaar kan echter op het laatste moment nog zelf met een bewoner komen en de eigenaar bepaalt tevens zelf de huurprijs. Dit zijn belangrijkste obstakels waarom een dergelijke voordracht in de praktijk niet werkt.

3

Datum 16 juli 2024 Pagina 4 van 6

Aantal meldingen In de periode 2016-2022 werd jaarlijks door eigenaren gemiddeld 118 keer een woning leeg gemeld. Over 2023 zijn er door eigenaren 434 woningen leeg gemeld. Hieruit kan voorzichtig worden geconcludeerd dat de nieuwe verordening effect sorteert. In totaal zijn er tot 1 maart 2024, op basis van de nieuwe verordening, 579 leegstandmeldingen van eigenaren opgepakt. Hiervan zijn inmiddels 430 zaken positief afgesloten en worden de woningen weer regulier bewoond. In deze periode zijn er 880 adressen in behandeling genomen die niet zijn gemeld door een eigenaar, maar waar team Leegstand door signaleringen een eigen onderzoek naar is gestart. Hieruit zijn vervolgens 230 eigenaren aangeschreven voor het melden van de leegstand langer dan zes maanden. De redenen voor de toename van het aantal leegstandmeldingen door eigenaren, kan verschillend zijn en hoeft niet direct een gevolg te zijn van de nieuwe verordening. Dit kan bijvoorbeeld komen door: - een flinke toename van het aantal signaleringen door omwonenden; - de uitbreiding van het team Handhaving Leegstand waardoor er meer zaken zijn opgepakt; - de extra bekendheid die is gegeven aan de nieuwe aanpak van de woningleegstand; - de mond op mond reclame waarbij duidelijk is dat de gemeente nu steviger doorgepakt - het verhoogde boetebedrag.

Leegstandsmeldingen tot 1 maart 2024 Binnengekomen via eigenaar Binnengekomen via signalering 579 880 Positief afgerond Nog niet afgerond Aangeschreven (Nog) niet aangeschreven Nagevraagd 430 149 230 650 De 880 adressen komen met name van meldingen van omwonenden. Het duurt bij deze meldingen langer voordat de eigenaar wordt aangeschreven, omdat er eerst een buitendienstonderzoek en administratief onderzoek plaatsvindt. Daarnaast wordt bij twijfel eerst een brief naar de eigenaar verstuurd met het verzoek contact op te nemen en pas daarna volgt de brief met het verzoek melden leegstand. Het kan zijn dat het gaat om zaken met betrekking tot erfenissen, erfpacht of de wachttijd bij Liander om te worden aangesloten. In de meeste van deze gevallen is er wel contact met de eigenaar maar nog geen brief verstuurd. Een andere reden dat slechts een deel van deze meldingen heeft geleid tot een aanschrijving is dat de woning na onderzoek door de toezichthouders niet langer dan zes maanden leeg bleek te staan, dat het adres geen woonfunctie heeft of dat de woning wordt gebruikt als tweede woning. Tweede woningen geven vaak een onbewoonde indruk waardoor er regelmatig meldingen uit voort komen. Deze woningen vallen buiten de werking van de Leegstandverordening, zoals opgenomen in artikel 3.1, lid 2.

Vooralsnog kan iedereen die aan de voorwaarden voldoet een woning in gebruik nemen als tweede woning. Het college is van plan om een vergunningplicht in te stellen voor tweede woninggebruik waardoor er minder snel woningen uit de woningvoorraad onttrokken kunnen worden voor gebruik als tweede woning. Hier bent u in een aparte raadsinformatiebrief over geïnformeerd, die op 20 juni per dagmail is verstuurd.

4

Datum 16 juli 2024 Pagina 5 van 6

Cijfers handhaving nieuwe verordening tot 1 maart 2024 In de periode van 1 december 2022 tot 1 maart 2024 zijn voor 230 adressen aanschrijvingen verstuurd in het kader van de meldplicht. Hieruit is 19 keer een voornemen boete opgelegd, dit heeft tot 3 definitieve boetes geleid. Op grond van de nieuwe verordening zijn over 180 adressen leegstandbeschikkingen verstuurd. De beschikkingen zijn verstuurd op basis van een leegstandgesprek na 1 december 2022 waarbij een gemiddelde termijn is gegeven van 6 maanden om tot bewoning te komen. Verreweg de meeste leegstandzaken hebben te maken met (vertraagde) renovatiewerkzaamheden of verbouwingen. Daardoor zijn pas in het najaar van 2023 de eerste termijnen verstreken, meestal met een uitstelverzoek van de eigenaar. De verordening geeft de mogelijkheid tot een eenmalig gemotiveerd verzoek tot uitstel van twee maanden. Bij overschrijdingen zonder bericht of met bericht waarbij om een langer uitstel wordt gevraagd, wordt een (voornemen) last onder dwangsom opgelegd om de eigenaar te dwingen de leegstand binnen een bepaalde termijn op te lossen. Sinds november 2023 is er 5 keer een definitieve last onder dwangsom opgelegd. Bij een last onder dwangsom wordt wederom meegewogen wat een redelijke termijn is om de woning geschikt te maken en te (laten) bewonen.

Anders dan in een beschikking kan er nu bij een overschrijding direct een dwangsom verbeurd worden. Termijn van leegstand verkort van 460 dagen naar 157 dagen Er is onderzocht of woningen met hantering van het experiment daadwerkelijk minder lang leeg staan dan met de handhaving op grond van de oude verordening. Er is gekeken naar de gemiddelde termijn van leegstand van opgevoerde zaken voor en na het ingaan van de nieuwe verordening. Op basis van de verordening uit 2016 was de gemiddelde tijd dat een woning weer regulier werd bewoond 460 dagen. Sinds het ingaan van de nieuwe verordening is dat teruggebracht naar 157 dagen. Dit is aantoonbaar een resultaat van de nieuwe verordening. Dat het experiment het verschil maakt blijkt ook uit het feit dat er nog steeds handhavingszaken openstaan die onder de vorige leegstandverordening zijn opgestart. Zo kan er in oude zaken geen dwingende termijn worden opgelegd om tot bewoning te komen. In die zaken blijft de gemeente wel op zoek naar een oplossing en in contact met de eigenaren. Zes maanden termijn voor het melden van de leegstand In zowel de oude als de nieuwe verordening wordt de termijn van zes maanden leegstand gehanteerd alvorens een eigenaar de leegstand moet melden. Er is bij de vaststelling van de nieuwe verordening overwogen om de termijn van zes maanden te verlagen naar drie of vier maanden.

Op grond van ervaringen uit de praktijk bleek toen echter dat veel woningleegstand na drie tot zes maanden door eigenaren zelf wordt opgelost. Daarom is er toen niet voor gekozen om de meldingstermijn te verkorten. Indien daar wel toe zou zijn besloten zou veel eerder en vaker de handhavingscapaciteit moeten zijn aangesproken. Daar dergelijke capaciteit altijd begrensd is, zet het college deze liever in voor de woningleegstand die langer duurt dan zes maanden. Conclusie Het doel van de Aanpak leegstand is dat leegstaande woningen zo snel mogelijk weer regulier bewoond worden. Dit kan worden gerealiseerd door zo snel mogelijk in gesprek te gaan met de

5

Datum 16 juli 2024 Pagina 6 van 6

eigenaar van de leegstaande woning. Vervolgens worden met de eigenaar afspraken vastgelegd middels een leegstandbeschikking. Door de nieuwe verordening is het mogelijk om hogere boetes op te leggen als een leegstand niet wordt gemeld, kan een bewoontermijn afgedwongen worden en kan zo nodig een last onder dwangsom worden opgelegd. Dit heeft geleid tot een effectievere aanpak van leegstand dan in de jaren vóór 2023. Dat er door de nieuwe verordening meer resultaat wordt geboekt blijkt uit de cijfers: leegstaande woningen worden gemiddeld drie keer sneller weer bewoond doordat effectiever kan worden gehandhaafd. De gemeente als aanjager, met de nieuwe leegstandverordening als instrument, blijkt in de meeste zaken afdoende te zijn om een eigenaar te bewegen de leegstand binnen de opgelegde termijn op te lossen. En die termijn is gemiddeld aanmerkelijk korter dan op grond van de oude verordening. Experiment Het huidige experiment op grond van de Crisis- en herstelwet, waar de nieuwe verordening op is gebaseerd, loopt eind dit jaar af. De gemeente Utrecht maakt ook gebruik van dit experiment. Die gemeente werkt echter nog te kort met het experiment om eveneens een evaluatie te kunnen presenteren. Utrecht is echter eveneens positief over de eerste resultaten en wil daarom graag dat het experiment wordt verlengd.

Gezamenlijk met Utrecht is daarom overleg gevoerd met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over de mogelijkheden om het experiment voort te kunnen zetten. Dit heeft ertoe geleid dat de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties op 24 juni 2024 besloten heeft het experiment met vijf jaar te verlengen tot en met 31 december 2029. Met bovenstaande toelichting beschouw ik de toezeggingen als afgedaan. Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Dirk de Jager, Wethouder Volkshuisvesting

6