Raadsbrief Opkoopbescherming (getekend)

Raadsinformatiebrief

Aan: Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s): Behandeld door Onderwerp

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 2 november 2021 Wonen Jakob Wedemeijer Directie Wonen (bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl) Vrijgeven voor inspraak voor het invoeren van de opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening & Afdoening motie 433 accent 21 van de leden Van Renssen, Mbarki, Rooderkerk en Flentge inzake snel invoeren woonplicht

Geachte leden van de gemeenteraad, Zoals bekend is sprake van blijvende schaarste op de woningmarkt met hoge prijsstijgingen. Het college heeft daarom al langer de wens om meer maatregelen te kunnen nemen tegen de oplopende prijzen op de woningmarkt, waardoor onder meer starters steeds minder kans maken op een koopwoning doordat beleggers deze opkopen. Per 1 januari 2022 treedt in de landelijke Huisvestingswet de opkoopbescherming in werking. Gemeenten kunnen in hun huisvestingsverordening bepalen dat goedkope en middeldure koopwoningen na aankoop in bepaalde gebieden van de stad gedurende vier jaar niet verhuurd mogen worden om ze zo te beschermen tegen opkoop door beleggers. Op deze manier kan de buy-to-let-constructie, waarbij woningen worden gekocht om te verhuren, worden tegengegaan. Het college wenst de opkoopbescherming zo snel mogelijk in te voeren. In de vergadering van de gemeenteraad van 8 juli 2021 heeft uw raad bij de behandeling van agendapunt 3 ‘Kennisnemen van de Voorjaarsnota 2021 en vaststellen enkel begrotingswijzigingen VN2021-017684’ motie 433 accent 21 van de leden Van Renssen, Mbarki, Rooderkerk en Flentge inzake snel invoeren woonplicht aangenomen.

In de motie wordt het college gevraagd om de opkoopbescherming voor Amsterdamse woningen zo spoedig mogelijk, maar in ieder geval voor juli 2022, in te voeren en dit te laten gelden voor zoveel mogelijk woningen in alle gebieden van de stad. Deze aangenomen motie is in lijn met de agenda van het college. Ook het college had en heeft immers al langere tijd de wens om de opkoopbescherming zo snel mogelijk in te voeren. Om de Amsterdamse situatie in kaart te brengen is OIS gevraagd onderzoek te doen naar de activiteit en invloed van beleggers op de Amsterdamse woningmarkt. Op basis daarvan heeft het college een beleidsvoorstel voor de opkoopbescherming voor Amsterdam opgesteld. Om de regeling in het eerste kwartaal van 2022 te kunnen vaststellen en daarna zo snel als mogelijk in te voeren, wordt het beleidsvoorstel met de conceptregelgeving van 3 november tot en met 15 december 2021 voor inspraak vrijgegeven voor burgers en andere partijen. Ook de stadsdelen wordt om hun advies gevraagd in deze periode. De ontvangen zienswijzen tijdens de inspraakperiode en de stadsdeeladviezen worden verwerkt in het uiteindelijke wijzigingsvoorstel

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 2 november 2021 Pagina 2 van 6

van de Huisvestingsverordening 2020 dat nu gepland is om vast te laten stellen in de gemeenteraadsvergadering van 16 en/of 17 februari 2022. In deze brief wil het college u meenemen in de belangrijkste uitkomsten van het onderzoek van Onderzoek, Informatie en Statistiek (OIS) naar eigendomsontwikkelingen en WOZ-waarden van woningen in Amsterdam en u het voorstel presenteren en toelichten. In 2020 heeft het college reeds bepaald dat er voor nieuwbouwwoningen in de erfpachtvoorwaarden een verhuurverbod wordt opgenomen. Zowel het verhuurverbod via erfpacht als de opkoopbescherming hebben als doel koopwoningen te beschermen tegen opkoop door beleggers, zodat deze woningen beschikbaar blijven voor eigenaren die er zelf in willen wonen. Bij de nadere uitwerking van de regeling opkoopbescherming stemt het college deze regelingen op elkaar af. Analyse Onderzoek, Informatie en Statistiek De gemeente mag de opkoopbescherming alleen invoeren vanwege het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Het college wil de opkoopbescherming met name inzetten om schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen tegen te gaan.

Om de Amsterdamse situatie in kaart te brengen is OIS gevraagd onderzoek te doen naar de activiteit en invloed van beleggers op de Amsterdamse woningmarkt, met name wat er gebeurt met woningen die van eigenaar-bewoners zijn. Er is ook een analyse gedaan van de WOZ-waardes van woningen van eigenaar-bewoners. Dat zijn namelijk de woningen die vooral beschermd kunnen worden door de opkoopbescherming, voor zover ze vallen in de categorieën goedkope en middeldure koopwoningen. De opkoopregeling heeft geen betrekking op woningen die reeds daadwerkelijk verhuurd zijn. Als een woning van een belegger in de zes maanden voor de aankoop niet is verhuurd, dan geldt de opkoopbescherming wel. Eerder onderzoek (‘Schaarstepatronen op de Amsterdamse woningmarkt’, 2019 en ‘Wonen in Amsterdam’ 2019) heeft reeds uitgewezen dat er in Amsterdam schaarste is aan alle type woningen, ook in het goedkope en middeldure koopsegment. Dat is daarom niet opnieuw onderzocht. Conclusies Onderzoek, Informatie en Statistiek Verhuurders actief in vrijwel elk segment Verhuurders die kopen van eigenaar-bewoners richten zich zowel op de goedkope en middeldure woningen als de duurste woningen. De meeste woningen die door particuliere beleggers worden gekocht van eigenaar-bewoners staan in het Centrum, Nieuw-West (beide 18%) en in Zuidoost (23%).

In de rest van de stad ligt dit percentage tussen de 6% (Oost) en 15% (Noord), zie ook tabel 1.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 2 november 2021 Pagina 3 van 6

Tabel 1 Woningen verkocht door eigenaar-bewoners, naar type koper en stadsdeel, 2020 ( %) verhuur verhuur niet- natuurlijk eigenaar- natuurlijk natuurlijk persoon, bewoner persoon persoon onbekend Totaal %

%

%

%

%

Centrum

53

18

13

15

100

West

73

10

6

10

100

Nieuw-West

67

18

5

10

100

Zuid

66

12

9

13

100

Oost

80

6

4

10

100

Noord

72

15

4

9

100

Zuidoost

51

23

12

14

100

Amsterdam

68

13

7

11

100

Toename particuliere huurwoningen, aantal koopwoningen stabiel Het aantal woningen in eigendom van particuliere verhuurders neemt toe in Amsterdam, van 108.000 in 2016 naar 131.000 in 2020. Het betreft woningen die verhuurd worden door natuurlijke personen (verhuur natuurlijk persoon) of door niet-natuurlijke personen, zoals investeringsmaatschappijen (verhuur niet-natuurlijk persoon). De toename bestaat deels uit nieuwbouw en deels uit koop binnen de bestaande bouw. Het aantal woningen in eigendom van personen die er zelf wonen (eigenaar-bewoners) is voor die periode stabiel (130.000), zie tabel 2.1. De relatieve omvang van de particuliere huurvoorraad neemt daarmee toe. Dit gebeurt in alle prijsniveaus. In de bestaande woningvoorraad is er van jaar op jaar veel uitwisseling tussen de categorieën ‘eigenaar-bewoner’ en ‘verhuur natuurlijk persoon’. In de periode 2019-2020 resulteerde dit per saldo in een afname van de voorraad in eigendom van eigenaar-bewoners en een groei van de particuliere huurvoorraad. Tabel 2.1 Aantal woningen naar type eigenaar per peildatum (absoluut) 2016

2017

2018

2019

2020

eigenaar-bewoner

125283

129907

128023

132287

130246

verhuur natuurlijk persoon

56647

54454

53977

56966

61662

verhuur niet-natuurlijk persoon

51301

54833

54511

66811

69477

Corporatie

188661

183282

181909

180348

180736

1893

5382

14212

5055

5089

423785

427858

432632

441467

447210

2018

2019

2020

overig/onbekend Totaal

Woningen naar type eigenaar per peildatum (procenten) 2016 2017 eigenaar-bewoner

30

30

30

30

29

verhuur natuurlijk persoon

13

13

12

13

14

verhuur niet-natuurlijk persoon

12

13

13

15

16

Corporatie

45

43

42

41

40

overig/onbekend

0

1

3

1

1

100

100

100

100

100

Totaal

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 2 november 2021 Pagina 4 van 6

Verschuiving woningen naar hogere prijsklasse De woningprijzen zijn sterk gestegen de afgelopen jaren. Het aantal betaalbare woningen neemt daarmee af. De gemiddelde WOZ-waarde van woningen in eigendom van eigenaar-bewoners ligt op €542.450 (2020). Dat gemiddelde wordt sterk beïnvloed door hoge waardes: 65% van de woningen van eigenaar-bewoners ligt onder deze waarde. Bezit van eigenaar-bewoners in het lagere segment (tot €314.000) bedraagt 25.000 woningen. Dit segment bevindt zich vooral in Zuidoost. Noodzaak van de opkoopbescherming Het aanbod van goedkope en middeldure woningen in Amsterdam is laag. Het onderzoek laat zien dat in alle stadsdelen beleggers woningen opkopen ten koste van kopers die zelf in een woning willen wonen. Dit is voor een deel ook terug te zien in het feit dat het aantal woningen in bezit van verhuurders de laatste jaren is toegenomen ten opzichte van eigenaar-bewoners, terwijl er in de nieuwbouw koopwoningen zijn bijgekomen. Door de resterende goedkope en middeldure woningen te beschermen tegen verhuur, worden de kansen voor kopers die in hun woning willen wonen (waaronder starters) vergroot. Voor beleggers wordt de goedkope en middeldure koopmarkt een stuk minder aantrekkelijk, omdat het grootste verdienmodel - verhuur van woningen – verboden wordt voor deze woningen.

Het college acht de bescherming van goedkope en middeldure koopwoningen voor eigenaar-bewoners, gelet op de schaarste aan koopwoningen en hun financieel geringere draagkrachtige positie, van groot belang. Uit het Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (Wimra, 2019) onderzoek blijkt ook dat er een tekort is aan goedkope en middeldure koopwoningen. Uit dit onderzoek komt naar voren dat hoewel er in Amsterdam schaarste is aan alle type woningen, er meer behoefte is aan goedkope en middeldure koopwoningen dan aan vrije sector huurwoningen. Een aanzienlijke groep mensen ziet vrije sector huur als een tijdelijke oplossing wanneer ze (nog) geen koop- of betaalbare huurwoning kunnen vinden. De belangrijkste punten van het voorstel zijn:  Om schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen in de stad te bestrijden is het college van plan in 2022 de regeling opkoopbescherming in te voeren. De regeling beoogt koopwoningen tot en met het middeldure segment te beschermen tegen opkoop door beleggers. Mensen die op zoek zijn naar een koopwoning om zelf in te wonen maken zo meer kans, waaronder starters. De belangrijkste nieuwe regel zal zijn dat het gedurende vier jaar na aankoop van een woning verboden is de woning te verhuren.  De opkoopbescherming wil het college invoeren voor de gehele stad voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot en met € 512.000,- (middeldure prijsgrens).

Daarmee wordt 60% van de woningen in eigendom van mensen die er zelf wonen beschermd tegen opkoop door beleggers. Ook andere woningen met een WOZ-waarde tot en met €512.000 die voor aankoop zes maanden vrij waren van huur vallen onder de regeling.  De wettelijk verplichte uitzonderingen op deze regel zijn: 1. verhuur aan eerste- of tweedegraadsfamilie; 2. verhuur voor maximaal een jaar door bewoners die bijvoorbeeld een jaar in het buitenland willen verblijven en; 3. verhuur van woonruimte die onlosmakelijk verbonden is met een bedrijfsruimte, kantoor of winkel.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief



Datum 2 november 2021 Pagina 5 van 6

In deze situaties zal de gemeente een vergunning verlenen. De regeling is in principe voor onbepaalde tijd ingevoerd. Elke vijf jaar zal het Rijk de opkoopbescherming evalueren en kan de regeling worden ingetrokken als blijkt dat deze niet meer noodzakelijk is.

Berekening WOZ-grens goedkope en middeldure koopwoningen op € 512.000 De begrippen goedkope en middeldure koop voor de opkoopbescherming zijn in de Huisvestingswet niet ingevuld. Gemeenten kunnen dit zelf bepalen en daarbij rekening houden met de lokale woningmarkt. Daarom is gekozen voor een objectieve methodiek voor het vaststellen van de WOZ-grens die past bij de marktsituatie en de woningprijzen in Amsterdam. De prijsgrenzen die de gemeente tot nu hanteert voor beleid en onderzoeken zijn gebaseerd op de (landelijke) leencapaciteit van verschillende inkomensgroepen en niet zozeer toegespitst op de Amsterdamse woningmarkt. Dat maakt deze grenzen minder geschikt voor de opkoopbescherming in Amsterdam. Daar komt bij dat de grens op basis van leencapaciteit van een middeninkomen € 314.000 zou zijn en hier minder dan 20% van de woningen in eigendom van eigenaar-bewoners onder valt. Het is dan de vraag of het instrument wel effectief is, zeker gezien de jaarlijks stijgende prijzen. Het college wil minstens 60% van de woningen van eigenaar-bewoners beschermen. Een lager percentage heeft volgens het college te weinig bereik en zou daarom niet effectief zijn. Als slechts een klein aandeel woningen onder de opkoopbescherming wordt gebracht, dan is dat aandeel vatbaarder voor prijsopdrijving waardoor uiteindelijk alsnog boven de grens uit wordt gekomen.

De huizenprijzen in Amsterdam zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Met een grens van € 512.000 voor middeldure koopwoningen wordt de wens van het college om zestig procent van de woningen van eigenaar-bewoners te beschermen, gehaald. In de onderstaande figuur is te zien hoeveel procent van de woningen van eigenaar-bewoners per gebied onder de regeling komt te vallen.

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 2 november 2021 Pagina 6 van 6

Figuur 1 Woningen van eigenaar-bewoners met WOZ tot €512.000 (%), 2021 (prijspeil 2021)

Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Jakob Wedemeijer Wethouder Bouwen en Wonen

Een routebeschrijving vindt u op amsterdam.nl