Raadsbrief inzet goed verhuurderschap_16mrt2021.pdf

Raadsinformatiebrief

Aan:

Behandeld door

De leden van de gemeenteraad van Amsterdam 16 maart 2021 Bouwen en Wonen Laurens Ivens Wonen bestuurszaken.wonen@amsterdam.nl

Onderwerp

Gemeentelijke inzet goed verhuurderschap

Datum Portefeuille(s) Portefeuillehouder(s):

Geachte leden van de gemeenteraad, Met deze brief informeert het college u over het volgende. De druk op de Amsterdamse huurmarkt is groot. De meeste woningzoekenden kunnen daardoor niet kiezen bij welke verhuurder ze een woning huren. Er is sprake van een aanbodmarkt, de macht op de woningmarkt ligt bij de verhuurders. De meeste verhuurders gaan hier goed mee om en houden zich aan de regels. Er zijn echter ook verhuurders die misbruik maken van de krappe woningmarkt en zich niet als goed verhuurder gedragen. Ze vragen bijvoorbeeld dubbele bemiddelingskosten, discrimineren bij de toewijzing van woningen, of onderhouden hun woningen slecht. Het college vindt het belangrijk dat verhuurders zich gedragen als goed verhuurder, dat ze zich houden aan de publiek- en privaatrechtelijke regels rond het wonen. Bijvoorbeeld de regels over de bouwkundige kwaliteit (Bouwbesluit) en de regels over het gebruik van woningen (Huisvestingsverordening, bestemmingsplan). Daarom is het ook van belang dat het college de regels die er zijn handhaaft. Omdat de gemeente niet voor alle regels bevoegd is om te handhaven, ondersteunen we !Woon om huurders die in de problemen komen hun recht te laten halen. In deze brief informeert het college u over de ontwikkelingen op het dossier goed verhuurderschap.

Allereerst wordt het thema goed verhuurderschap toegelicht en komt de samenwerking met het Rijk aan bod. Vervolgens worden de onderdelen beschreven van de gemeentelijke inzet op dit dossier. Het laatste deel van de brief gaat nader in op de verhuurvergunning en de opkoopbescherming, een tweetal nieuwe instrumenten die invloed hebben op de verhuur van woningen en die Amsterdam ter hand wil nemen zodra dat mogelijk is. 1. Samenwerking Rijk Het college werkt op dit dossier samen met de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en verschillende gemeenten. Ook de minister heeft aandacht voor het aanpakken van misstanden op de huurmarkt en het thema goed verhuurderschap1. Onderdeel van de aanpak van de minister is een aantal pilots die door gemeenten worden uitgevoerd. Doel van de pilots is ervaring en kennis op te doen met verschillende mogelijke werkwijzen voor handhaving op 1

Kamerbrief Excessen op de huurwoningmarkt, 6 november 2020 (kenmerk 2020-0000635010).

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 maart 2021 Pagina 2 van 7

goed verhuurderschap. Dit moet bijdragen aan jurisprudentie en/of inzicht in hiaten in de wettelijke instrumenten. Ook Amsterdam voert een pilot uit, gericht op beheerovername en het toepassen van een bestuurlijke boete op grond van de Woningwet (zie 2.1). 2. Gemeentelijke inzet goed verhuurderschap De inzet van het college op het gebied van goed verhuurderschap bestaat uit meerdere onderdelen. Dit zijn deels bestaande instrumenten die al langere tijd worden ingezet, het college onderzoekt daarnaast de mogelijkheden van nieuwe instrumenten zoals de beheerovername, bestuurlijke boete Woningwet en de verhuurvergunning. De onderdelen worden hieronder kort besproken. 2.1 Pilot beheerovername en bestuurlijke boete Woningwet De pilot beheerovername en bestuurlijke boete Woningwet maakt onderdeel uit van de aanpak Goed Verhuurderschap van de minister. In de Amsterdamse pilot is de werking van twee, deels nieuwe en weinig toegepaste instrumenten onderzocht: de bestuurlijke boete en beheerovername op grond van de Woningwet. Daarbij is actief samenwerking gezocht met interne en externe partijen om tot een integrale aanpak te komen. Bestuurlijke boete Woningwet De bestuurlijke boete Woningwet kan bij herhaaldelijke overtreders als aanvullende strafsanctie worden ingezet, bijvoorbeeld bij woningkwaliteit en illegale hotels. Daarvoor moet sprake zijn van recidive binnen twee jaar.

Tijdens de pilotperiode is geleerd hoe de bestuurlijke boete op grond van de Woningwet toegepast kan worden. De beleidsregel bestuurlijke boete, sluiting en beheerovername Woningwet is aangepast en werkprocessen zijn uitgewerkt. In de pilotperiode zijn zeven bestuurlijke boetes opgelegd. Dit betreft 27 woningen. Tegen vier besluiten is inmiddels bezwaar ingediend. Beheerovername Een ingrijpend handhavingsinstrument om tot een wettelijk aanvaardbare situatie te komen is de beheerovername. Bij de beheerovername verplicht de gemeente de eigenaar zijn gebouw in beheer te geven aan de gemeente of een andere beheerder. Hiertoe kan worden overgegaan als sprake is van (herhaaldelijke) overtredingen, zoals slecht onderhoud én sprake is van een bedreiging van de leefbaarheid, gezondheid of veiligheid. Ook kan het beheer worden overgenomen als een pand gesloten is op grond van de Woning-, Opium- of Gemeentewet. Tijdens de pilot zijn verschillende mogelijke casussen bestudeerd. Dit heeft geresulteerd in werkafspraken met verschillende betrokkenen, een plan van aanpak voor beheerovername, een criteria-lijst waar een casus voor beheerovername aan moet voldoen en inzicht in de voornaamste risico’s van beheerovername. Uiteindelijk is één casus geselecteerd op basis van de vastgestelde criteria.

Dit heeft er toe geleid dat op woensdag 3 maart 2021 het beheer is overgenomen van een pand in stadsdeel West. Het pand verkeerde al geruime tijd in zeer slechte staat, huurders woonden er onder erbarmelijke omstandigheden. De verhuurder heeft ondanks meerdere dwangsommen en een last onder bestuursdwang niets gedaan om de situatie te verbeteren. Afhandelen toezegging pilot beheerovername en bestuurlijke boete Woningwet In een brief van 2 juli 2019 heb ik toegezegd u te informeren over de resultaten van de Amsterdamse pilot. In de pilot is gebleken dat een eerste toepassing van de bestuurlijke boete of beheerovername 2

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 maart 2021 Pagina 3 van 7

veel voorbereidingstijd kost. De pilotperiode is daarmee te kort gebleken om jurisprudentie uit te lokken. Inmiddels is wel voldoende kennis opgedaan om in de toekomst sneller over te kunnen gaan tot een bestuurlijke boete of beheerovername op grond van de Woningwet. Om de instrumenten in de praktijk op effectiviteit te kunnen toetsen en jurisprudentie op te bouwen, wordt de inzet op toepassing van de bestuurlijke boete Woningwet en de beheerovername in de komende periode voortgezet. 2.2 Handhaven woningkwaliteit (Bouwbesluit en Woningwet) Het college controleert of woningen veilig zijn en voldoen aan de minimale wettelijke kwaliteitseisen uit het Bouwbesluit. Als een woning niet voldoet aan deze eisen kan een verhuurder een last onder dwangsom of bestuursdwang opgelegd krijgen. Op basis van het Bouwbesluit wordt daarnaast opgetreden tegen illegale hotels: indien de brandveiligheid in een pand waar meerdere woningen aan toeristen worden verhuurd niet op orde is, volgt sluiting. 2.3 Handhaven regels woninggebruik (Huisvestingsverordening en bestemmingsplan) Het college controleert of het gebruik van woningen in overeenstemming is met de regels voor het gebruik van woningen. Bijvoorbeeld of verhuurders woningen niet zonder vergunning kamergewijs verhuren, of woningen permanent gebruiken voor toeristische verhuur.

Het handhaven van illegaal woninggebruik op grond van de Huisvestingsverordening, en in mindere mate het bestemmingsplan, is een belangrijk instrument geworden bij het tegengaan van slecht verhuurgedrag. Een boete en/of last onder dwangsom wordt opgelegd aan de verhuurder zodra deze bij het illegaal gebruik betrokken is, of onvoldoende heeft gedaan om dit te voorkomen (zie ook 2.7 Eigenaarsverantwoordelijkheid). 2.4 Stichting !WOON, Emil Blaauwfonds, Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag (MOV) Een ander type maatregel is de financiële ondersteuning van Stichting !WOON en het Emil Blaauwfonds. Via !WOON, het Emil Blaauwfonds en het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag worden huurders ondersteund die met slecht verhuurgedrag te maken hebben. Het Emil Blaauwfonds biedt financiële ondersteuning aan huurders die een proces starten op het moment dat een verhuurder zich niet als goed verhuurder gedraagt. Deze ondersteuning levert indirect een belangrijke bijdrage aan het tegengaan van slecht verhuurgedrag. 2.5 Lobby tegengaan te hoge huren Het college pleit voor het tegengaan van te hoge huren. Enerzijds streeft het college naar het aanpassen van de huurprijsregelgeving zodat het aantal betaalbare huurwoningen niet afneemt, bijvoorbeeld als gevolg van huurverhoging na .verhuizing. Anderzijds wil het college voorkomen dat huren worden gevraagd die niet in lijn zijn met de huurprijsregelgeving.

Het college heeft, mede namens andere steden en in samenwerking met de studentenorganisaties, de minister bij haar aantreden in 2017 verzocht beleid op te stellen om deze vorm van slecht verhuurgedrag tegen te gaan. Ook zouden verhuurders bij het overtreden van de huurbeschermingsregels sancties als een boete en last onder dwangsom opgelegd moeten kunnen krijgen, naast de bestaande huurprijsaanpassing en herstel van gebreken. De minister is vervolgens gestart met de aanpak goed verhuurderschap. Dit programma kent vele positieve onderdelen, maar op de centrale vraag van de gemeenten, namelijk beleid om te hoge huren tegen te gaan, is nog geen vooruitgang geboekt. 3

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 maart 2021 Pagina 4 van 7

Vorig jaar is deze oproep extra kracht bijgezet met de Tweede Kamermotie Asscher/Heerma. De minister heeft op 6 november 2020 in haar brief over excessen op de woningmarkt helaas geantwoord de motie niet in deze vorm te willen uitvoeren. Het Rijk blijft bij de conclusie dat het niet mogelijk is een bestuurlijke boete te verbinden aan de huidige reikwijdte en werking van het woningwaarderingsstelsel. Het voorgestelde alternatief is in gesprek met de verhuurders te streven naar meer transparantie van de huren en via die weg te komen tot een convenant met mogelijk daaraan gekoppelde regelgeving. Het college vindt dit zorgelijk, want dit kan volgens ons niet het antwoord zijn op verhuurders die bewust te hoge huren vragen en de regels daarvoor weten te omzeilen. Het college blijft pleiten om huurders, gemeenten en Huurcommissie meer middelen te geven om op te treden tegen verhuurders die het niet zo nauw nemen met de huurprijsbescherming. Het wetsvoorstel over de verhuurvergunning, dat momenteel wordt voorbereid door de minister, kan hier echter mogelijk een oplossing bieden (zie 3. Verhuurvergunning). 2.6 Aanpak discriminatie woningmarkt Met het onderzoek ‘Discriminatie op de Amsterdamse woningmarkt’ is vastgesteld dat discriminatie ook een probleem is op de Amsterdamse woningmarkt.

In maart 2020 zijn de resultaten van het onderzoek met de verhuurdersbranche en het anti-discriminatie comité besproken. Gezamenlijk is ervoor gekozen bij de aanpak van discriminatie op de woningmarkt, in te zetten op bewustwording, overeenkomsten met de verhuurdersbranche en monitoring van discriminatie op de Amsterdamse woningmarkt. 2.7 Beleidsregel eigenaarsverantwoordelijkheid De beleidsregel eigenaarsverantwoordelijkheid is een nieuw instrument waar door het college onderzoek naar gedaan wordt. In de beleidsregel wordt vastgelegd wat een eigenaar moet doen om woonfraude te voorkomen. Dit maakt een einde aan de huidige onduidelijkheid over de verantwoordelijkheid van de eigenaar, wat onder andere naar voren komt in de handhaving en eventuele bezwaar- en beroepsprocedures. Tot op heden wordt bij woonfraude een boete opgelegd aan de eigenaar, ook als deze niet de feitelijke dader is. Dat wil zeggen als deze niet actief betrokken is bij bijvoorbeeld het in gebruik geven van een woning als illegaal hotel. Alleen als de eigenaar of verhuurder kan aantonen dat aan de ‘zorgplicht’ is voldaan, wordt afgezien van een boete. Het is echter nog nergens vastgelegd wanneer aan deze zorgplicht wordt voldaan. Aan de beleidsregel wordt op dit moment de laatste hand gelegd.

Bovendien is de verwachting dat de beleidsregel een preventieve werking heeft, doordat eigenaren en verhuurders worden gewezen op hun verantwoordelijkheid bij het tegengaan van woonfraude. 2.8 Partnerschap particuliere verhuurders Een ander nieuw instrument dat door het college wordt onderzocht is een partnerschap met particuliere verhuurders gericht op het voorkomen van woonfraude. Met de corporaties bestaat al een dergelijk partnerschap. In tegenstelling tot veel andere instrumenten, waarbij de focus ligt op het handhaven van slecht verhuurgedrag, richt het partnerschap zich op samenwerking met goede verhuurders en het stimuleren van goed verhuurgedrag.

4

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 maart 2021 Pagina 5 van 7

3. Verhuurvergunning Op 20 november 2019 heeft het college u geïnformeerd over de wens om een vorm van een verhuurvergunning in te voeren. Het college streeft hiermee twee doelen na. Ten eerste kan een verhuurvergunning de mogelijkheid bieden publiekrechtelijk te handhaven op slecht verhuurgedrag, waar dat nu alleen privaatrechtelijk kan. Omdat dit nu alleen privaatrechtelijk kan, kan alleen de huurder naar de rechter stappen als bijvoorbeeld sprake is van discriminatie, of intimidatie, terwijl de drempel voor een huurder hiervoor erg hoog is. Ten tweede kan een dergelijke vergunning als uiterste middel de mogelijkheid bieden verhuurders, die structureel de regels overtreden, te weren van de Amsterdamse verhuurmarkt. Amsterdam dringt al langere tijd bij het Rijk aan op het mogelijk maken van een verhuurvergunning en het is goed nieuws dat na het opstarten van een drietal pilots, de minister heeft aangekondigd een wetsvoorstel voor te bereiden dat de verhuurvergunning de nodige juridische inbedding geeft. Groningen, Rotterdam, Schiedam Een verhuurvergunning is een nieuw instrument. In het kader van de aanpak Goed Verhuurderschap doet de minister momenteel onderzoek naar landelijke regelgeving voor een verhuurvergunning. Onderdeel van dit onderzoek zijn pilots met een verhuurvergunning in de gemeenten Groningen, Schiedam en Rotterdam.

De pilot met een verhuurvergunning in Groningen richt zich enkel op verhuurders en bemiddelaars die woonruimte verhuren aan studenten. De pilot in Schiedam richt zich op verhuurders die structureel de regels overtreden. Specifiek deze verhuurders kunnen door de gemeente worden aangewezen als vergunningplichtig. De verhuurdersvergunning in Rotterdam is onderdeel van een groter actieplan gericht op de particuliere huursector en richt zich in eerste instantie op slechte verhuurders in een bepaald gebied. Woningen van malafide eigenaren waar sprake is van excessen kunnen worden aangewezen als vergunningplichtig. De Rotterdamse verhuurvergunning richt zich op onderwerpen als het vragen van hoge huren in de gereguleerde sector, slecht onderhoud en discriminatie. Voorbereiden wettelijke grondslag door minister Op 11 februari 2021 heeft bestuurlijk overleg plaatsgevonden met de minister over de landelijke aanpak goed verhuurderschap. Amsterdam was namens de studentensteden een van de deelnemers. In haar brief van 22 februari 20212 somt de minister de uitkomsten van het overleg op. De minister zet voor het vervolg van de aanpak goed verhuurderschap in op twee acties. Ten eerste het bestrijden van discriminatie op de woningmarkt, ten tweede het voorbereiden van een wetsvoorstel over de verhuurvergunning.

Het wetsvoorstel moet gemeenten de bevoegdheid geven een verhuurvergunning in te voeren en voorwaarden te stellen aan verhuurders. De minister geeft in haar brief aan dat uit de pilots met de verhuurvergunning is gebleken, dat de steden veel onzekerheid ervaren over de juridische houdbaarheid van een vergunningstelsel gebaseerd op de huidige gemeentelijke verordenende bevoegdheid. Ook leeft de vraag welke concrete afdwingbare voorwaarden aan een lokale 2

https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2021/02/22/kamerbrief-uitkomst-aanpakgoed-verhuurderschap

5

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 maart 2021 Pagina 6 van 7

vergunning kunnen worden verbonden en gehandhaafd. Daarnaast is gebleken dat een algehele vergunningplicht een te groot beslag legt op het gemeentelijk apparaat en leidt tot een onevenredige administratieve last voor verhuurders. De minister geeft in haar brief aan dat zij met haar wetsvoorstel beoogt dat gemeenten landelijk geüniformeerde voorschriften kunnen instellen en dat een vergunningplicht ook enkel in bepaalde gevallen kan worden ingevoerd. Goede verhuurders worden hierdoor niet belast met een vergunningplicht. Daarnaast ontstaat hiermee uniformiteit en duidelijkheid waarmee wordt voorkomen dat verhuurders per gemeente geconfronteerd worden met andere regels. Het college is enthousiast over het wetsvoorstel dat de minister in voorbereiding heeft. Amsterdam pleit al lange tijd voor een werkbare vorm van een verhuurvergunning en die komt hiermee een stap dichterbij. Met de richting die de minister inslaat ontstaat de noodzakelijke solide juridische basis voor een verhuurvergunning als effectief instrument dat óók in Amsterdam toepasbaar is. Het college is ook positief over het voorstel dat de vergunningplicht voor bepaalde gevallen kan worden ingevoerd. Dat de minister op aandringen van Amsterdam ook meeneemt dat er een boete kan worden opgelegd aan verhuurders die doelbewust te hoge huren vragen, is goed nieuws.

Hiermee ontstaat de mogelijkheid om uitvoering te geven aan de langgekoesterde wens van Amsterdam om wat te doen aan de situatie dat het voor verhuurders loont om te proberen een te hoge huur te vragen. Het college gaat zich ervoor inzetten dat de wet voor de verhuurvergunning er komt en dat deze goed in de praktijk is toe te passen, zodat zodra de wet er is, we hem ook kunnen toepassen en het goed verhuurderschap in Amsterdam verder kunnen bevorderen. Het college wil klaarstaan om direct aan de slag te kunnen met de verhuurvergunning zodra de goede basis daarvoor geregeld is. 4. Opkoopbescherming De afgelopen jaren hebben we gezien dat particuliere verhuur een steeds groter segment inneemt in de Amsterdamse woningvoorraad. Zoals in de Woonbrief 2020 is gemeld, blijkt uit verschillende onderzoeken dat koopwoningen in Amsterdam steeds vaker worden opgekocht door beleggers met als doel deze te verhuren (buy-to-let), en dat een deel van de huishoudens dat een nieuwe woning koopt, of samen gaat wonen, de oude woning aanhoudt om te verhuren (leave-to-let). De drempel hiertoe is relatief laag, waardoor ook onervaren verhuurders op de markt toestromen, of verhuurders die vooral uit zijn op het snel verdienen van veel geld. Deze trend komt het ‘goed verhuurderschap’ niet per se ten goede.

Amsterdam heeft zelf al maatregelen genomen om het opkopen van woningen in de nieuwbouw tegen te gaan. Per brief dd 8 oktober 2019 heeft het college daarnaast aangegeven voorstander te zijn van maatregelen voor een verhuurverbod in de bestaande bouw maar dat hiervoor een wetswijziging in Den Haag nodig was. Aan deze Amsterdamse wens is gehoor gegeven nu de Tweede Kamer recent een amendement heeft aangenomen die het voor gemeentes mogelijk maakt gebieden aan te wijzen waar koopwoningen beschermd worden tegen het opkopen om verhuurd te worden. Deze maatregel moet ook nog door de Eerste Kamer worden vastgesteld, maar biedt zeker perspectief voor het afremmen van de forse groei van particuliere verhuur in de bestaande bouw zoals het college al langere tijd wil. Met de wetswijziging in zicht gaat Amsterdam voorbereidingen treffen om ook binnen onze gemeente de opkoopbescherming in te voeren. Dit wordt waarschijnlijk wel een flinke klus omdat de opkoopbescherming een gebiedsgerichte onderbouwing lijkt te vragen, terwijl het 6

Gemeente Amsterdam, raadsinformatiebrief

Datum 16 maart 2021 Pagina 7 van 7

probleem waar de opkoopbescherming voor nodig is niet slechts in een beperkt aantal wijken lijkt te spelen. Een goed onderbouwd voorstel moet uiteindelijk een plek vinden in de huisvestingsverordening. Op welke termijn het lukt dit te realiseren is op dit moment nog niet in te schatten. Maar wat het college betreft is de druk om vaart te maken hoog, omdat reguliere kopers het zonder opkoopbescherming te vaak moeten afleggen in de concurrentiestrijd met beleggers. Conclusie Het college is tevreden met de bereikte resultaten en de toepassing van aanvullende maatregelen zoals de beheerovername. Stap voor stap maakt het college het huisjesmelkers moeilijker om hun werkwijze voort te zetten, en wint goed verhuurderschap aan belang. Het college ziet uit naar het ter hand nemen van nieuwe instrumenten als de verhuurvergunning en de opkoopbescherming. en zo meer grip te krijgen op de huurmarkt en de ongewenste uitwassen waar nu helaas nog te vaak sprake van is.

Met vriendelijke groet, Namens het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,

Laurens Ivens Wethouder Bouwen en Wonen

Bijlagen Geen

7