Raadsbesluit2021-44A0. Investeringsnota Sloterdijk-Centrum

21

Gemeente Amsterdam

11 februari 2021

Grond & Ontwikkeling

Uitvoering Een aantal kavels is al in aanbouw genomen op basis van de huidige grondexploitatie behorende bij de herziening van het Investeringsbesluit uit 2016. Voor de aspecten bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie is een BLVC-kader opgesteld. De aannemers maken BLVC-plannen die dienen te voldoen aan dit kader. De omgevingsmanager Sloterdijk-Centrum stuurt op deze aspecten. De gemeente is verantwoordelijk voor de aanleg van het maaiveld nadat de bebouwing is opgeleverd. De invulling van het maaiveld rondom de kavels volgt zoveel mogelijk de realisatie van de kavels. Daarbij is het motto “Huisje klaar, straatje klaar”. Dat houdt in dat het streven is om het maaiveld rondom de kavels te hebben aangelegd zodra de eerste bewoners het gebied inkomen. Het zal niet altijd mogelijk zijn om dit als definitieve aanleg op te leveren vanwege bouwverkeer op aangrenzende kavels. In dat geval wordt een tijdelijke inrichting aangelegd. Strategische plekken van de openbare ruimte worden vooruit getrokken op eventuele transformaties om te laten zien dat de gemeente bereid is te blijven investeren in het gebied. Omdat de Visie Sloterdijk-Centrum 2040 een lange doorlooptijd kent en het project afhankelijk is van erfpachters met betrekking tot de transformatieopgave, is het lastig te bepalen wanneer de ontwikkelingen plaatsvinden. Hiervoor is aandacht in de ontwikkelstrategie.

De ‘eigen’ kavels worden daarentegen zo goed mogelijk gepland op basis van de beschikbare informatie die vaak samen gaat met de tijdelijke huurcontracten op de betreffende kavels.

5 Consultatie, participatie en communicatie Participatie Sloterdijk-Centrum De ontwikkelopgave binnen Sloterdijk-Centrum is zeer divers. Ook de planfasen lopen uiteen. Sommige deelprojecten staan aan het begin, andere deelprojecten zijn reeds in uitvoering. Daarnaast staat het gebiedsteam Sloterdijk van stadsdeel Nieuw-West op diverse manieren in contact met bewoners en ondernemers in het gebied. Participatie bij ruimtelijke projecten is een verzamelwoord voor het betrekken van burgers (bewoners, ondernemers en andere belanghebbenden) bij belangrijke besluiten in het kader van het project. Voor een succesvol participatietraject is het essentieel dat de procedure duidelijk is, dat deze consequent wordt toegepast, dat er wordt geluisterd en dat verwachtingen goed worden gemanaged. De participatieladder vormt daarbij een hulpmiddel. In Sloterdijk-Centrum is het uitgangspunt om zo vroeg mogelijk in gesprek te gaan met belanghebbenden op het niveau ‘raadplegen’. Nieuwe bewoners worden geraadpleegd voor zover dat mogelijk is. De ontwikkelende partij wordt daar altijd bij betrokken. De openbare ruimte wordt echter meestal in definitieve vorm opgeleverd tegelijkertijd met de oplevering van de woningen. Op het moment dat het ontwerp wordt gemaakt, is daarom niet altijd bekend wie de nieuwe bewoners zijn.

Bij twee bijzondere locaties, namelijk het pocketpark voor de O-kavel en het Barajasplantsoen, wordt gewacht met de definitieve inrichting zodat hier te zijner tijd een ontwerpproces kan plaatsvinden met omwonenden op het niveau ‘co-creatie’. Er zijn veel methodes voor het organiseren van participatie, zowel online (inclusief social media) als ‘face to face’. Die moeten te zijner tijd per beslissing/product worden bepaald.

22

Gemeente Amsterdam

11 februari 2021

Grond & Ontwikkeling

Participatie herziening Investeringsbesluit Sloterdijk-Centrum Visie Sloterdijk-Centrum 2040 Intern De Investeringsnota Sloterdijk-Centrum, met bijlagen, is opgesteld door het centraal stedelijk team Sloterdijk-Centrum. De huidige versie van de Investeringsnota en bijlagen zijn (in sommige gevallen na wijzigingen) akkoord bevonden door alle belanghebbende gemeentelijke diensten: G&O, R&D, V&OR, EZ, OJZ, Wonen en Monumenten & Archeologie. Extern Bij het opstellen van de Visie Sloterdijk-Centrum 2040 (gedurende 2018-2019) is op verschillende momenten gecommuniceerd met belanghebbenden. Er zijn onder andere expertmeetings en individuele gesprekken gehouden met erfpachters, vastgoedeigenaren en ontwikkelaars. In de zomer van 2019 is een goed bezochte informatiebijeenkomst gehouden waarvoor in de wijde omgeving huis-aan-huis uitnodigingen zijn verspreid. Bij de informatiebijeenkomst waren bewoners uit de wijdere omgeving aanwezig. Ook is de Visie gepresenteerd aan en besproken met diverse belanghebbenden. Zo zijn ondernemersverenigingen in het gebied betrokken, waaronder de Stichting Parkmanagement Amsterdam Teleport (SPAT), Ondernemersvereniging Regio Amsterdam (ORAM) en Ondernemersvereniging Westpoort. Ook heeft afstemming plaatsgevonden met Waternet, Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied, Veiligheidsregio Amsterdam Amstelland en de GGD.

Externe belanghebbenden zijn over het algemeen positief over het algehele ambitieniveau van de visie Sloterdijk-2040, over de mate van verdichting, de aandacht voor, en vergroening van de openbare ruimte en de duurzaamheidambities. Ook de keuze om een gemengd woonwerkmilieu te realiseren wordt omarmd. Vrijgave inspraak Investeringsnota Sloterdijk-Centrum Op 23 juni 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders de Investeringsnota SloterdijkCentrum met bijlagen vrijgegeven voor inspraak. Deze nota heeft, conform de Algemene Inspraakverordening, van 30 juni 2020 tot en met 31 augustus 2020 ter inzage gelegen. Hiermee werd de standaard termijn van de inspraakperiode van 6 weken verlengd tot 9 weken vanwege het zomerreces. Aankondiging De inspraakperiode is bekendgemaakt via een kennisgeving op de website www.bekendmakingen.amsterdam.nl en een publicatie in de Westerpost. Ook is er een uitnodiging om in te spreken verstuurd via een huis-aan-huis brief aan adressen in en rondom Sloterdijk-Centrum en een brief aan erfpachters in het projectgebied. Ten slotte zijn professionele belanghebbende partijen uit het netwerk van het projectteam Sloterdijk-Centrum per e-mail over de inspraakmogelijkheid geïnformeerd. Terinzagelegging en rondleidingen De Investeringsnota Sloterdijk-Centrum met bijlagen is zowel digitaal als in print ter inzage gelegd.

Digitaal waren de stukken in te zien en te downloaden op de projectwebsite www.amsterdam.nl/sloterdijk-Centrum. Fysiek waren de stukken beschikbaar op het stadsloket 23

Gemeente Amsterdam

11 februari 2021

Grond & Ontwikkeling

Nieuw-West en het stadsloket in het stadhuis van Amsterdam. Vanwege de maatregelen als gevolg van het Coronavirus is er voor gekozen om geen fysieke informatiebijeenkomst te houden. In plaats daarvan zijn rondleidingen door het gebied voor geïnteresseerden georganiseerd op 20 en 21 juli 2020. Daarvoor was veel belangstelling, met in totaal ongeveer 35 deelnemers die in kleinere groepen werden rondgeleid met inachtneming van de RIVM-richtlijnen. De leden van de stadsdeelcommissie Nieuw-West die de buurt en/of omliggende buurten in portefeuille hebben, zijn gericht uitgenodigd voor de rondwandelingen. Een van deze genodigden heeft deelgenomen. Wijze van inspreken Tijdens de inspraakreactie kon iedereen een schriftelijk een reactie indienen. Dat kon online via een inspraakformulier op de projectwebsite en fysiek per brief. Nota van beantwoording Naar aanleiding van deze inspraakperiode is een Nota van beantwoording opgesteld. In deze nota van beantwoording worden alle inspraakreacties en van een antwoord voorzien. Ook beschrijft de nota gemotiveerd op welke punten tot wijziging van een of meerdere documenten is overgegaan ten opzichte van de stukken die ter inzage hebben gelegen.

Bij vaststelling van de Nota van beantwoording door het college van burgemeester en wethouder, wordt dit document ter kennisname meegestuurd aan de gemeenteraad in het kader van het definitieve investeringsbesluit. Insprekers (zij die een inspraakreactie hebben gegeven) worden per e-mail over het moment van behandeling van de nota in de raadscommissie geïnformeerd. Zij ontvangen dan de stukken die ter besluitvorming voorliggen, inclusief de Nota van Beantwoording. Zij kunnen er dan voor kiezen hun inspraakreactie tijdens de behandeling in de raadscommissie mondeling toe te lichten. In de raadscommissie is daarvoor een inspreekhalfuur ingeruimd.

6 Organisatie De werkzaamheden voor de gebiedsontwikkeling van Sloterdijk Centrum worden uitgevoerd door het projectteam Sloterdijk Centrum, onderdeel van Gebiedsontwikkeling West in opdracht van de afdeling Gebiedsontwikkeling en Transformatie van de Directie Grond en Ontwikkeling. Voor het projectteam Sloterdijk Centrum leveren de directies Projectmanagementbureau, Grond en Ontwikkeling, Ruimte en Duurzaamheid, Gemeentelijk Vastgoed, Verkeer en Openbare Ruimte, Communicatiebureau en Ingenieursbureau capaciteit en kennis. Omdat het een bestaand project betreft - deels in uitvoering, deels in planvorming - met een vastgestelde grondexploitatie, is er een bestaand projectteam. De benodigde proceskosten worden gedekt in de grondexploitatie en jaarlijks aangevraagd bij het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties.

7 Financiën De Visie Sloterdijk-Centrum 2040 en het Plan Openbare Ruimte Sloterdijk-Centrum 2040 zijn financieel doorgerekend. Samen vormen deze documenten de basis voor de herziening van het Investeringsbesluit. De herziening is noodzakelijk omdat het grondexploitatiegebied kleiner is dan

24

Gemeente Amsterdam

11 februari 2021

Grond & Ontwikkeling

het plangebied. Meerdere transformatieprojecten vielen buiten de scope van de grondexploitatie. Daarnaast zijn door de nieuwe Visie en het Plan Openbare Ruimte de financiële uitgangspunten gewijzigd. Plangrens Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Basisweg, aan de zuidzijde door de Haarlemmerweg, aan de oostzijde door de rijksweg A10 en aan de westzijde door het kruispunt Naritaweg/Seineweg. Ruimtegebruik Het totale plangebied is 62 hectare. In totaal kan 24 hectare van het gebied worden uitgegeven en worden getransformeerd. Het overige deel bestaat uit verharding, groen en water. Dit is gebaseerd op de ruimtegebruikskaart (zie figuur hieronder en bijlage 5). De ruimtegebruikskaart is een kaart waarop alle oppervlaktes zijn ingemeten. Deze oppervlaktes zijn gebruikt als uitgangspunt voor alle berekeningen.

Impressie ruimtegebruikskaart (voor een leesbare versie, zie bijlage 5)

Programma Gestreefd wordt naar het behalen van de maximale plancapaciteit van 7.500 woningen. Dit streefgetal is afhankelijk van de realisatie toekomstige transformaties. Het woningbouwprogramma gaat uit van 40% sociale huur, 40% middeldure (koop en huur) en 20% vrije sector woningen op gebiedsniveau. Daarnaast is er ruimte voor een programma voor maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Grondkosten In de grondexploitatiebegroting zijn de grondkosten in overeenstemming met de BBVvoorschriften opgenomen. In grote lijnen zijn dit de verwervingskosten, civiele constructies, proceskosten, de kosten Voorbereiding & Toezicht (V&T), tijdelijke inrichting, en de uitvoeringskosten voor het bouw- en woonrijp maken. De inrichtingskosten van de openbare ruimte zijn conform handboek Puccini. Grondopbrengsten De grondopbrengsten vormen de belangrijkste opbrengstensoort die in de grondexploitatie wordt begroot en geboekt. Grondopbrengsten zijn de inkomsten die de

25

Gemeente Amsterdam

11 februari 2021

Grond & Ontwikkeling

gemeente ontvangt uit het in erfpacht uitgeven van bouwrijpe grond en met de transformatie van bestaande functies. De verwachte grondopbrengsten zijn gebaseerd op het actuele raamwerk grondprijzen van Grond & Ontwikkeling. Dekking en economische uitvoerbaarheid De opgestelde grondexploitatie Sloterdijk-Centrum (plannummer 518.33) met een verwacht positief resultaat na 11 jaar van 31,4 miljoen (netto contante waarde, prijspeil 1 januari 2020) als gevolg van:   

Een verwacht opbrengstenniveau van € 172,5 miljoen (nominaal pp 1-1-2020); Een verwacht investeringsniveau van € 133,7 miljoen (nominaal pp 1-1-2020); De grondexploitatiegrens zoals opgenomen in de KABINET Financiële Paragraaf (bijlage 6)

Hierbij is het uitgangspunt de grondexploitatie bij de herziening van het investeringsbesluit met een looptijd van 11 jaar vast te stellen, in afwijking op de gestelde termijn van 10 jaar zoals genoemd in het Besluit Begroting Verantwoording (BVV). De bovengenoemde bedragen zijn gebaseerd op deze periode. De gehele business case van de Visie beslaat 20 jaar. Ook is deze gehele periode doorgerekend. Het plan is economisch uitvoerbaar omdat het een verwacht positief saldo van € 20 tot € 40 mln. heeft binnen de gehele looptijd van het plan. De noodzakelijke investeringen worden betaald uit de grondexploitatie en gedekt uit de opbrengsten. Er wordt naar gestreefd om te werken vanuit een positieve kasstroom, waarbij de boekwaarde niet onder nul komt. Het plan wordt uiterlijk 10 jaar na de herziening van het Investeringsbesluit, opnieuw ter vaststelling aan de raad aangeboden. Daarbij wordt het dan geldende beleid en de wijzigingen in de markt meegenomen in de grondexploitatie. Jaarlijks wordt de raad geïnformeerd over de voortgang door middel van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties. Het resultaat van de grondexploitatie komt door middel van tussentijdse winstneming ten gunste van het Vereveningsfonds. Het opstellen van een exploitatieplan is niet nodig, omdat het kostenverhaal via erfpacht is verzekerd en er geen sprake is van grondeigendom van derden.

26

Gemeente Amsterdam

11 februari 2021

Grond & Ontwikkeling

8 Bijlagen

1.

Visie Sloterdijk-Centrum 2040

2.

Bijlagenboek Visie Sloterdijk-Centrum 2040

3.

Plan Openbare Ruimte Sloterdijk-Centrum

4.

Beeldkwaliteitplan Sloterdijk-Centrum

5.

Ruimtegebruikskaart Sloterdijk-Centrum

6.

KABINET Financiële Paragraaf Sloterdijk-Centrum

27