Raadsbesluit2021-200M 126-B Vergelijking van es en vs bij CHET Geredigeerd

Hoe kan ik een eeuwigdurend aanbod vergelijken met een voortdurend aanbod? Meer zekerheid Het vergelijken van het eeuwigdurende aanbod dat als uitkomst uit de rekentool rolt met een aanbod dat u in het voortdurende stelsel zou krijgen is lastig. Dat komt omdat de gemeente het eeuwigdurende stelsel u alleen de mogelijkheid biedt om gedurende een voortdurend tijdvak tussentijds naar eeuwigdurende erfpacht over te stappen. , waarbij Dde erfpachtkosten worden daarbij berekend aan de hand van de op moment van overstap geldende getallen en waarden. Het voortdurende stelselDe gemeente biedt geen die mogelijkheid op een vergelijkbare basis naar een opvolgend voortdurend tijdvak over te stappenniet. De berekening van de erfpachtkosten van een volgend voortdurend tijdvak kan daardoor pas plaatsvinden vlak voordat dat nieuwe tijdvak aanvangt. Het is ondoenlijk te voorspellen wat de dan geldende getallen en waarden parameters zijn waarmee de canon(s) en afkoopsom berekend wordendie berekening gemaakt wordt. Het dan geldende canonpercentage is namelijk afhankelijk van de dan geldende langjarige rente.

Daarnaast wordt de dan geldende WOZ-waarde van uw woning gebruikt en het is niet te voorspellen wat die zal zijn in de toekomst, omdat die afhankelijk is van onder meer de staat van uw woning, buurt, de hypotheekrente en de aantrekkelijkheid van Amsterdam en de ontwikkelingen van hypotheekrente en fiscale behandeling van de eigen woning. Ook de buurtstraatquote kan in de toekomst een andere zijn dan deze nu is. Alleen overstap naar Het het eeuwigdurende stelsel biedt een erfpachter dus de zekerheid om nu al hun zijn toekomstige erfpachtkosten vast te leggen. Voortzetting van hHet voortdurende stelsel biedt geeft deze zekerheid pas vlak voor het nieuwe tijdvak en tot die tijd zijn uw toekomstige erfpachtkosten onzeker. Canonsprong Erfpacht betekent dat dDe canon/afkoopsom van een erfpachtrecht zijn bij vaststelling afhankelijk is van de grondwaarde, die aan bestemming, gebruik en de toegestane bebouwing is verbonden en het canonpercentage. Bij een herziening, omdat het tijdvak afloopt of een recht in de loop wijzigt tijdens de looptijd van een tijdvak wijzigt, houdt dit inbetekent dat de canon berekend wordt aan de hand van de grondwaarde. Doorgaans is de grondwaarde in de loop der tijd gestegen, waardoor de erfpachtkosten mee stijgen. In de afgelopen jaren hebben er veel canonherzieningen plaatsgevonden van erfpachtrechten ers waarvan het tijdvak afliep.

De canon van het nieuwe tijdvak werd geactualiseerd aan de hand van de actuele grondwaarde en het dan geldende canonpercentage en dat betekende vaak een aanzienlijke stijging van de erfpachtkosten. De canon van het bijna aflopende tijdvak is daarentegen gebaseerd op een grondwaarde uit een ver verleden en staat daardoor vaak niet meer in verhouding met de actuele grondwaarde. Ook is vaak het canonpercentage niet te vergelijken met het percentage dat gold toen de huidige canon is afgesproken. De huidige canon, zeker als die al lang gelden overeengekomen is, is daardoor niet goed te vergelijken met de eeuwigdurende canon die nu uit de rekentool rolt, omdat in de tussentijd met name de grondwaarde in Amsterdam aanzienlijk gestegen is. Ook is vaak het canonpercentage niet te vergelijken met het percentage dat gold toen de huidige canon is afgesproken. PM: voorbeelden uit verleden

Canonherziening Alleen In in het geval een voortdurend erfpachtrecht nu aan het einde van zijn tijdvak is, is het wel mogelijk een vergelijking te maken tussen een voortdurend aanbod voor voortdurende erfpacht met een nieuwe tijdvak van 50jaar en een eeuwigdurend aanbod voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Voor een gemiddelde woning in Amsterdam levert dit het volgende verschil op: Vergelijking van aanbiedingen voor het volgende tijdvak voor een gemiddelde meergezinswoning als deze nu een CHET zou hebben huidige grondprijsbevoorgestelde beleid Grondwaardebepaling leid exclusief verouderingsfactor GPB2016 WOZ x BSQ WOZ x BSQ voortdurend voortdurend eeuwigdurend tijdvak van 50 jaar tijdvak van 50 jaar eeuwigdurend tijdvak marktwaarde/WOZwaarde € 274.000 € 224.000 € 224.000 buurtstraatquote n.v.t. 31% 31% opstalwaarde (o.b.v. BSQ) € 177.000 € 154.000 € 154.000 grondwaarde € 97.000 € 70.000 € 70.000 grondwaarde ex BTW € 80.165 n.v.t. n.v.t. minus depreciatie 25% 10% 10% erfpachtgrondwaarde € 60.124 € 63.000 € 63.000 canonpercentage 3% 3% 2,39% canon € 1.804 € 1.890 € 1.506 afkoopsom € 60.124 € 45.653 € 63.000 recht op vaststelling van canon door deskundigen, die gemiddeld genomen 13,6% lager uitkomen dan het gemeentelijk aanbod

Hieruit blijkt dat er een aantal verschillen is tussen de canon en afkoopsom van een voortdurend tijdvak en een eeuwigdurend tijdvak voor hetzelfde recht. Deze zijn als gevolg van de volgende aspecten: Huidig grondprijsbeleid en afkoopsinstructie

Voorgestelde beleid van Grondwaardebepaling en afkoopinstructie

-

-

-

Grondwaarde o.b.v. actuele grondprijzenlijst bestaande rechten Correctie voor BTW Depreciatie van 25% Canonpercentage bij CHET van 3% (is nog onder besluitvorming) Grondwaardegebaseerde afkoopsom, waarbij afkoopsom voor 50 jaar gelijk is aan erfpachtgrondwaarde Vervolgens gematigde indexering: CPI minus 1

-

Grondwaarde o.b.v. WOZ-methode, zowel voor eeuwigdurende als voor voortdurende rechten Depreciatie van 10% Canonpercentage bij CHET van 3% in het voortdurende stelsel (is nog onder besluitvorming) en 2,39% in eeuwigdurende stelsel Canongebaseerde afkoopsom, waarbij afkoopsom contante waarde is van toekomstige canonbetalingen voor overeengekomen periode Gematigde indexering in voortdurende stelsel (CPI minus 1) en volledige indexering in eeuwigdurende stelsel (CPI)

Wat brengt de toekomst? Omdat veel erfpachters toch willen begrijpen wat er in de toekomst gebeurt met hun erfpachtrecht heeft de gemeente aan de hand van één fictief tot 2036 afgekocht erfpachtrecht een voorstelling gemaakt hoe deze canon zich zou kunnen ontwikkelend in (1) het voortdurende stelsel, (2) het eeuwigdurende stelsel met overstap in 2017 en (3) het eeuwigdurende stelsel met overstap bij einde tijdvak. In alle gevallen gaat het om de canon van hetzelfde erfpachtrecht met een einde tijdvak in 2036 over een periode van 100 jaar. Ten aanzien van de toekomstige ontwikkeling zijn aannames gedaan, die gebaseerd zijn op ontwikkelingen in het verleden en verwachtingen naar de toekomst. Deze aannames kunnen afwijken van de daadwerkelijk toekomstige ontwikkelingen.

Korte toelichting op de figuur: 1. Van 2016 t/m 2035 is in dit voorbeeld de canon voor dit recht afgekocht. In alle gevallen hoeft de erfpachter in die periode niets te betalen. 2. Bij einde tijdvak, 2036, start in alle gevallen de nieuwe canon en ontstaan verschillen. a. De voortdurende en eeuwigdurende canon, die bij canonherziening berekend worden aan de hand van de dan (in 2036) actuele grondwaarde en canonpercentage (rode en grijze gestippelde lijn) starten op een verschillend niveau omdat de grondwaardeberekening verschilt in beide stelsels en een ander canonpercentage van toepassing is. Voor de meeste rechten is bij herziening aan het einde van het tijdvak de eeuwigdurende canon hoger dan de voortdurende, met name door een hogere berekende grondwaarde. b. De eeuwigdurende canon bij tussentijdse overstap in 2017 (zwarte lijn) is veruit het laagste doordat in dit geval gerekend wordt met een grondwaarde prijspeil 1-1-2014 (terwijl we inmiddels weten dat de woning- en grondwaarde sindsdien fors gestegen is), en een door de historisch lage rente (en daardoor ook zeer laag canonpercentage). De canon wordt al in 2017 vastgesteld en ook direct met CPIjaarlijks voor inflatie gecorrigeerdgeïndexeerd (zwarte stippellijn), maar hoeft dus pas na afloop van het huidige tijdvak betaald te worden. 3.

Na einde tijdvak wordt de canon geïndexeerd jaarlijks voor inflatie gecorrigeerd met CPI (eeuwigdurend) danwel jaarlijks met CPI-1% geïndexeerd (voortdurend). In de grafiek is duidelijk te zien dat de voortdurende canon langzamer stijgt dan de eeuwigdurende. 4. 50 jaar na het eerste einde van het opvolgende tijdvak (in dit geval 2086) volgt in het voortdurende stelsel een nieuwe canonherziening op basis van de dan geldende grondwaarde en rente. In het eeuwigdurende stelsel is er geen canonherziening meer. Bij iedere voortdurende her-

ijking schiet de canon omhoog omdat 50 jaar gerekend is met een lage indexatie (CPI-1%) terwijl de grondwaarde zich naar verwachting boven de inflatie ontwikkelt (+0,25% boven inflatie verondersteld in ons model). Door de grondwaardestijging zal op (zeer) lange termijn de canon van het voortdurende stelsel blijvend hoger uitkomen dan de canon van het eeuwigdurende stelsel.