Raadsbesluit 2024-133B Bijlage bij bekendmaking Hoogbouwbeleid Amsterdam 2024

Hoogbouwbeleid Amsterdam juli 2024

Omgeving Amstelstation

Overamstel

Inhoudsopgave

Amstel Tower Hoogte: 103m Lagen: 32 BVO: 21.500m2 Afmetingen toren: 19m x 33m Diagonaal toren: 38m

Houthavens

HAUT Hoogte: 73m Lagen: 22 BVO: 14.500m2 Afmetingen toren: 17m x 26m Diagonaal toren: 31m

4

1 Hoogbouw in Amsterdam

5

1.1 Aanleiding

5

1.2 Opbouw beleid/leeswijzer

6

1.3 Omgevingsvisies

7

1.4 Hoogbouw als vorm van verdichting

8

1.5 Een breed palet aan woonmilieus

9

1.6 Hoogbouw en hogere gebouwen

11

1.7 Procedure hoogbouwontwikkeling

13

Historisch perspectief

15

2 Stad

17

2.1 Onderleggers

17

Ruimtelijke systemen

20

Definities en begrippen

24

2.2 Vier regimes

27

2.3 Totaalkaart

40

3 Gebouw

43

3.1 Hoogbouw als monument

43

3.2 Vier principes op gebouwniveau

43

3.3 Alle vuistregels op een rij

52

3.4 Extra aandacht

54

3.5 A  nder beleid dat van invloed is op het ­gebouwontwerp

54

Begrippenlijst

55

Buiksloterham

©Max Hart Nibbrig

Pontsteiger Hoogte: 90m Lagen: 27 BVO: 62.500m2 Afmetingen toren: 21m x 22m Diagonaal toren: 30m per poot

Voorwoord

Stories Hoogte: 45m Lagen: 13 BVO: 5.100m2 Afmetingen toren: 33m x 16m Diagonaal toren: 37m

Voorbeelden van hoogbouw in Amsterdam

2024 - team Stad / afdeling Strategie / Ruimte & Duurzaamheid / Gemeente Amsterdam

Voorwoord

1 Hoogbouw in Amsterdam 1.1 Aanleiding Amsterdam groeit binnen haar bestaande grenzen. Het aantal inwoners en banen stijgt onverminderd en de vraag naar woningen, kantoor- en bedrijfsruimte blijft groot. We willen zoveel mogelijk mensen een plek bieden, maar tegelijkertijd willen we het groen rondom Amsterdam beschermen door daar niet te bouwen. Om voldoende ruimte te bieden aan

Dit hoogbouwbeleid maakt inzichtelijk waar hoogbouw mogelijk inpasbaar is en onder welke voorwaarden. Bovendien geeft het beleid handvatten voor de borging van de kwaliteit van hoogbouwinitiatieven op gebouwniveau. Er is een aantal redenen waarom de hoogbouwvisie, die in 2011 werd vastgesteld als onderdeel van de Structuurvisie Amsterdam 2040, moet worden geactualiseerd.

iedereen is Amsterdam aan het verdichten. Dat betekent in sommige gevallen dat de stad ook de hoogte in gaat. Hoogbouw in Amsterdam is zeker geen nieuw fenomeen. In de afgelopen tien jaar zijn al veel gebouwen van 60 meter en hoger gebouwd, onder andere aan de Zuidas, rond het Amstelstation, station Amsterdam Bijlmer-Arena en aan de IJ-oevers. En er zijn de in het oog springende gebouwen zoals het Pontsteiger gebouw en Nhow Amsterdam RAI. Er verrijzen hoogbouwclusters, waarmee op specifieke plekken hele hoge dichtheden gerealiseerd worden. Rondom de stations en in de centra van de stadsdelen dragen de clusters bij aan de meerkernige ontwikkeling van de stad, door de toevoeging van een gemengd programma en de markering van deze plekken. De vooroorlogse stad van Amsterdam is een relatief platte stad en we gaan zorgvuldig om met onze beschermde stadsgezichten, door daar geen hoogbouw toe te staan. Op veel andere plekken is hoogbouw een vanzelfsprekend onderdeel van de omgeving. Als je de stad vanaf de 30e verdieping overziet zijn de meest verre delen plotseling nabij. Vanaf station Noord zie je dat de Johan Cruijff-Arena en het World Fashion Centre bakens zijn van Amsterdam.

Omgevingsvisie Amsterdam 2050 uit

Hoogbouwvisie Amsterdam uit

Structuurvisie Amsterdam 2040 uit

2021

2011

2011

Hoogbouwontwikkeling heeft de afgelopen jaren een vlucht genomen en ook in de toekomst zal er vraag naar hoogbouw blijven. Ook is gebleken dat meer specifieke richtlijnen de planvorming met betrekking tot hoogbouw kunnen vergemakkelijken en meer duidelijkheid geeft aan iedereen die in de stad met de ontwikkeling van hoogbouw te maken heeft. De vraag over hoe we bijvoorbeeld met hoogbouw omgaan in relatie tot het metropolitane landschap (de scheggen, het IJ) is in 2011 slechts op hoofdlijnen geduid. Ook de stedenbouwkundige systematiek van de AUP-gebieden (Algemeen Uitbreidingsplan uit 1934) is nog onvoldoende in het hoogbouwbeleid beschreven, terwijl zich daar steeds vaker initiatieven voordoen. In dit hoogbouwbeleid wordt voorzien in het explicieter maken van wat wel en wat niet kan. Daarnaast is het hoogbouwbeleid geactualiseerd met bestuurlijke besluiten ten aanzien van (gebiedsontwikkelings)projecten waarin meer hoogbouw mogelijk is gemaakt en de verdichtingsopgave uit de Omgevingsvisie Amsterdam 2050. De principes uit de hoogbouwvisie 2011 blijven van kracht, namelijk het mogelijk maken van hoogbouw op plekken die met het OV goed bereikbaar zijn en aan de andere kant het beschermen van de beschermde stadsgezichten. In dit beleid wordt explicieter aangegeven ‘waar wel en waar niet’.

Deze uitwerking is nodig om aan de voorkant van het planproces, in de startfase van een stedenbouwkundig plan of hoogbouwproject, helder te zijn over wanneer hoogbouwinitiatieven kansrijk zijn. Dat hoogbouw ergens is toegestaan, wil overigens niet zeggen dat het moet. In gebiedsontwikkeling op een specifieke plek kan blijken dat een andere vorm van verdichting geschikter is. Ook wordt 4Hoogbouwbeleid

Gemeente Amsterdam5

in dit beleid uitgebreid aandacht gegeven aan kwaliteitseisen op gebouwniveau. Deze kwaliteitseisen zijn cruciaal om goede hoge gebouwen te kunnen ontwikkelen, om beter op kwaliteit te kunnen sturen en kunnen bijdragen aan innovatieve oplossingen. Nieuw in het Hoogbouwbeleid tov de Hoogbouwvisie (2011) ‘ Concretere regels voor hoogbouw in relatie tot de scheggen en het IJ waarbij het doel is om de weidsheid van het landschap te behouden. ‘ Uitgebreidere beschrijving van de stedenbouwkundige systematiek van gebieden, waaronder de AUP gebieden (Algemeen Uitbreidingsplan uit 1934) en de wijze waarop hoogbouw daar wel/niet ingepast kan worden. ‘ Een duidelijkere indeling in vier regimes met in ieder regime duidelijke regels zoals maximale bouwhoogten. Dit geeft, ten opzichte van de hoogbouwvisie, meer duidelijk heid en een totaaloverzicht van de (on)mogelijkheden voor hoogbouw in de hele stad. ‘ Aanscherping regels in het UNESCO werelderfgoed: Geen hoogbouw in het UNESCO werelderfgoed. ‘ Alle gebieden in Amsterdam waar al gebiedsontwikkeling plaatsvindt, zijn nu opgenomen in het beleid, bijvoorbeeld het Hamerkwartier, Zeeburgereiland, Amstel III en Haven-Stad. ‘ Geen toetsing meer door hoogbouwcommissie. De regels in het beleid zijn veel concre ter en handzamer.

Dit schept meer duidelijkheid vooraf, positioneert het beleid als een opgave in plaats van als een test en vergemakkelijkt de planvorming. Een verplichte inpassingsstudie is toegevoegd aan het proces van hoogbouwontwikkeling. ‘ Nieuw onderdeel van het beleid: vuistregels op niveau van het gebouw om echt goede gebouwen te maken die lang mee gaan.

1.2 Opbouw beleid/leeswijzer

1.3 Omgevingsvisies

Omgevingsvisie Amsterdam 2050 uit 2021 Visiekaart

1. Inleiding 4 1.1 Omgevingswet 5 1.2 Omgevingsvisies Weesp en Amsterdam 5 1.3 Doelen van de Omgevingsvisie Weesp 7 1.4 Startnotitie en 14 kernwaarden 7 1.5 Vier kernopgaven 8 1.6 Totstandkoming Omgevingsvisie Weesp 10 1.7 De (on)voorspelbaarheid van de toekomst 11 1.7.1 COVID-19 11 1.7.2 Dertig jaar vooruit 11 2. Visie 14 2.1 Verleden, heden, toekomst 14 2.1.1 Verleden 14 2.1.2 Heden 18 2.1.3 Toekomst: wat komt er op Weesp af? 20 2.2 Visie 22

Hoofdstuk 2 verdeelt de stad in gebieden waar de omgang met hoogbouw verschillend is, op basis van de ligging ten opzichte van OV-knooppunten, het stadslandschap en in relatie tot de ruimtelijke systemen. Er zijn vier regimes geformuleerd die hoogbouw op meer of mindere mate mogelijk maken: ‘Ja, gebieden geschikt voor hoogbouw’, ‘Soms, op specifieke plekken’, ‘In principe nee’ en ‘Nee’. Wat als hoogbouw wordt gezien verschilt per gebied. Het wordt gerelateerd aan de bebouwing in de omgeving. In hoofdstuk 3 worden op het schaalniveau van het gebouw en het blok vier principes en daaraan gekoppelde vuistregels geformuleerd, die waarborgen dat hoogbouw een waardevolle bijdrage levert aan de stad. Hoge gebouwen hebben grote invloed op het leven in de stad qua schaal en in de tijd. Hoogbouw breek je niet zo makkelijk weer af. Het staat er lang. Daarnaast zijn hoge gebouwen van grote afstand zichtbaar en daarmee voor veel mensen een herkenningspunt. Bovendien is het door zijn maat bepalend voor de beleving van de directe omgeving. Daarom is het extra van belang hoge gebouwen op een zorgvuldige wijze in te passen, vorm te geven en rekening te houden met de functionaliteit en bruikbaarheid voor langere tijd.

De principes zorgen ervoor dat het gebouw kwaliteit toevoegt aan de openbare ruimte, het gebouw op een mooie manier onderdeel uitmaakt van het stadsbeeld en dat het verblijfsklimaat in de openbare ruimte en op binnenterreinen aangenaam is. Hoogbouw, in de vorm van een toren, een schijf of een groot blok, heeft een aantal specifieke gebouweigenschappen, die anders zijn dan middelhoogbouw of laagbouw. De vuistregels worden dan ook gekoppeld aan gebouwen van een bepaalde hoogte. In de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 (8 juli 2021 vastgesteld) is een actualisatie van de

6Hoogbouwbeleid

3 Participatie, samenwerking en afstemming 28 3.1 Participatie 28 3.2 Regionale samenwerking en afstemming 31 3.2.1 Wijzigingen ten gevolge van de fusie 31 3.2.2 Regio Gooi en Vechtstreek 31 3.2.3 Verstedelijkingsstrategie MRA 34 3.3 Relatie met Nationale en Provinciale Omgevingsvisies 34 3.4 Afstemming met organisaties 35

Omgevingsvisie Weesp 2050 Eeuwenoud en Toekomstvast Oktober, 2021

In hoofdstuk 1 wordt de verdichtingsopgave van Amsterdam en de rol die hoogbouw daarin kan hebben beschreven. Daarnaast wordt het proces toegelicht dat doorlopen wordt bij de ontwikkeling van hoogbouw. Ten slotte biedt het een overzicht van de manier waarop hoogbouw in de loop van de geschiedenis een plek kreeg in Amsterdam.

Inhoud

De inhoud van deze visiekaart wordt verder toegelicht in paragraaf 2.2 en hoofdstuk 4

Omgevingsvisie Weesp 2050 uit 2021

Hoogbouwvisie Amsterdam (2011) aangekondigd. In de Omgevingsvisie zijn de belangrijkste uitgangspunten voor het Hoogbouwbeleid opgenomen, in lijn met de principes uit de Hoogbouwvisie uit 2011: • “We spreken van hoogbouw bij gebouwen hoger dan 30 meter, binnen de bufferzone van het UNESCO gebied boven de 20 meter en in Weesp boven de 12 meter. • We werken aan gebouwen die bijdragen aan de kwaliteit van de openbare ruimte, het wonen en werken in het gebouw en aan gebouwen die lang mee gaan. • We willen flink verdichten op plekken met hoge dynamiek en ontwikkeldruk. Dit zijn locaties direct grenzend aan het centrum en rondom de grote ov-stations. Hoogbouw kan een geschikte gebouwvorm zijn om te verdichten. • Rondom het IJ, een centrale open plek in de stad, wordt hoogbouw ingezet om het stadslandschap leesbaar te maken en het stadsbeeld vorm te geven. • We beschermen gebieden en landschappen van bijzondere waarde, in het bijzonder het Unesco-erfgoed. • Elke stedenbouwkundige opzet vraagt om een specifieke inpassing van hoogbouw.” (Omgevingsvisie Amsterdam 2050, pagina 223) Om richting te geven aan het schaalniveau van het gebouw en de buurt worden in de Omgevingsvisie een aantal principes genoemd die houvast kunnen bieden. Deze zijn in het hoogbouwbeleid vertaald naar: 1. Hoogbouw maakt op een mooie manier deel uit van het stadssilhouet. 2.

Hoogbouw levert een bijdrage aan de kwaliteit van de openbare ruimte. 3. Het is fijn wonen en werken in hoogbouw. 4. Hoogbouw gaat lang mee.

Gemeente Amsterdam7

4 Beleidsagenda 4.1 Kernopgave I: Prettig en veilig won 4.1.1 Demografie 4.1.2 Wonen / verdichting 4.1.3 Voorzieningen 4.1.4 Openbare ruimte 4.1.5 Veiligheid en gezondheid 4.1.6 Groen 4.2 Kernopgave II: Economisch vitaal en ondernemend 4.2.1 Economie: bedrijven, detailha en horeca 4.2.2 Bereikbaarheid/mobiliteit 4.2.3 Recreatie/toerisme 4.3 Kernopgave III: Klimaatneutraal en klimaatbestendig 4.3.1 Energietransitie 4.3.2 Water 4.4 Kernopgave IV: Waardevolle leefomgeving en lokale identiteit 4.4.1 Landschap en cultuurhistorie 4.4.2 Landschap, veenweide, agrarisch gebruik

In de Omgevingsvisie Weesp (2021) staat dat in en rondom de historische binnenstad geen hoogbouw is toegestaan en geldt in eerste instantie een maximum van vijf bouwlagen, “al geven we binnen het beschermde stadsgezicht de voorkeur aan lagere compacte bebouwing aansluitend bij het historische karakter” (Omgevingsvisie Weesp 2050, pagina 49, 50). De bouwhoogte wordt hier daarom situationeel bepaald. Nader onderzoek moet uitwijzen wat hier het best past. In de Omgevingsvisie staat dat er voor zowel het stationsgebied als de subcentra kansen liggen om hoger te bouwen dan de maximum bouwhoogte van vijf bouwlagen, zolang de ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien van een zorgvuldig ingepast stedenbouwkundig plan dat past binnen de bestaande beeldkwaliteit van Weesp. Ook staat er beschreven dat aan de stadsboulevard (G.J. Wiefferingdreef – C.J. van Houtenlaan – Prinses Irenelaan – Casparuslaan – Amstellandlaan – Hogeweyselaan tot aan de nieuwe ontsluitingsweg richting de A1, eventueel aangevuld met de Leeuwenveldseweg tot aan het station) eventueel in hogere dichtheid kan worden gebouwd, met hogere bouwhoogten die afwijken van de rest van Weesp.

1.4 Hoogbouw als vorm van verdichting

1.5 Een breed palet aan woonmilieus Er wordt in Amsterdam op heel veel locaties aan verdichting gewerkt om ruimte te bieden aan al die mensen die plek zoeken en om tegelijkertijd het omliggende landschap open te houden en recht te doen aan de cultuurhistorische waarden van de verschillende beschermde stadsen dorpsgezichten. Die locaties worden op verschillende manieren vormgegeven, afhankelijk van hun ligging in de stad en de eigenschappen van de directe omgeving. De nieuwe buurten hebben zonder uitzondering hoge dichtheden om zo zorgvuldig om te gaan met de spaarzame ruimte die er is. Er zitten wel verschillen in de dichtheid, maar ook in luwere buurten is de dichtheid hoger dan er in voorgaande jaren gerealiseerd is. Zo werkt Amsterdam aan een breed palet aan nieuwe buurten, die aansluiten op of een aanvulling vormen op bestaande buurten. Een hoogbouwmilieu is één van de nieuwe kleuren van dat brede palet. De variatie aan buurten maakt dat de stad aantrekkelijk is voor allerlei verschillende mensen. Hoogbouw biedt door zijn schaal kansen voor het collectief organiseren van bijvoorbeeld voorzieningen en slimme afvalsystemen. Bovendien is het uitzicht dat hoogbouw biedt dé unieke kwaliteit van deze manier van wonen.

Amsterdam groeit binnen haar grenzen. In de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 bieden we ruimte aan 150.000 woningen, 200.000 arbeidsplaatsen en bijbehorende maatschappelijke voorzieningen. Binnenstedelijke groei is een duurzame vorm van verstedelijking. Het maakt bewegingen te voet of per fiets mogelijk door nabijheid en er ontstaat voldoende draagvlak voor een robuust regionaal en stedelijk OV-systeem. Verdichting kan op verschillende manieren vorm krijgen. In elke vorm stelt Amsterdam eisen aan onderwerpen als betaalbaarheid, schoonheid, klimaatneutraal, goede woningen, een goede plint, enzovoorts. Hoogbouw kan op sommige plekken antwoord geven op die vragen. Hoogbouw is op plekken met hele hoge dichtheden een manier om kwalitatieve buurten te maken met voldoende ruimte voor groen en licht in de straten en tuinen. Sinds enkele jaren worden in Amsterdam dichtheden gerealiseerd die we eerder niet kenden. De Zuidas en het NDSM-terrein zijn daar voorbeelden van. Hoogbouw maakt vaak onderdeel uit van dit ‘nieuwe normaal’. We maken in Amsterdam de hoogste dichtheden mogelijk, en daarmee ook hoogbouw, op plekken die goed bereikbaar zijn met het OV. Daarnaast biedt de weidsheid van het IJ ruimte voor hoge gebouwen. Hoogbouw wordt ingepast in de bestaande stedenbouwkundige structuur.

Daarnaast gaan we zorgvuldig om met de relatie tussen hoogbouw en de landschappen rondom en in de stad (IJmeer en Waterland, de scheggen en het IJ). De hoogbouw in de stad respecteert de beschermde stadsgezichten, waaronder het UNESCO-gebied.

8Hoogbouwbeleid

Weespersluis, vrijstaande villa’s

Amstelkwartier, stadswoningen

Buiksloterham, zelfbouwkavels

Laan van Spartaan, appartementen met een hoogbouwaccent

Gemeente Amsterdam9

1.6 Hoogbouw en hogere gebouwen Amsterdamse bouwhoogtes

XL hoogbouw veelvoorkomende hoogbouw meterorietenhoogte

veelvoorkomende basishoogte in transformatiegebieden basishoogte in de vooroorlogse stad

Definities van hoogbouw in Amsterdam

Wat precies onder hoogbouw gerekend kan worden is in iedere stad anders. Lange tijd was Amsterdam een redelijk ‘platte stad’ met een overwegende bouwhoogte van circa 15 meter. Bij de stedelijke ontwikkeling van de laatste decennia is de gemiddelde bouwhoogte in de stad toegenomen naar 30 meter en in de laatste jaren komen er steeds meer hogere bouwwerken bij van 45, 60 meter en hoger. De bouwhoogtes aan het IJ en in Zuidoost illustreren dit. De verschillende delen van de stad hebben in dit beleid een eigen, passende defintie van hoogbouw. In een groot deel van de stad spreken we van hoogbouw bij hoogtes hoger dan 30 meter (gebouwen met circa 9 lagen zijn substantieel hoger dan de gemiddelde omgeving). In de meeste buurten binnen de Ring A10 en ten zuiden van het IJ en Weesp is de definitie als volgt: Gebouwen hoger dan 1,25 keer de overwegende hoogte van de directe omgeving zijn hoogbouw (dit heeft in dit beleid alleen betrekking op gebouwen hoger dan 15 meter). De 1,25-meter regel geldt ook voor alle beschermde stadsgezichten, waaronder het UNESCO-gebied. Het UNESCO gebied bestaat uit een bufferzone (de binnenstad binnen de Singelgracht) en de kernzone (de grachtengordel). Op pagina 24 staan de verschillende definities nog eens uitgebreider op een rij.

Het Hoogbouwbeleid heeft betrekking op gebouwen en niet op (andere) hoge bouwwerken, zoals windmolens, elektriciteitsmasten, kabelbanen of een reuzenrad. Het Hoogbouwbeleid gaat over gebouwen waar men kan verblijven.

Bestaande hoogbouw, 2024

Legenda We spreken van hoogbouw: Vanaf 30 meter Vanaf 30 meter Vanaf 1,25 x overwegende bouwhoogte van de directe omgeving. Heeft alleen betrekking op bebouwing met een hoogte van 15 meter of hoger.

De hoogbouw die op deze kaart is aangegeven is gebaseerd op een dataset met de bouwhoogtes van gerealiseerde gebouwen van de Gemeente Amsterdam. Geplande, maar nog niet gerealiseerde gebouwen zijn er niet in opgenomen. Ook kan het zijn dat de gegevens net een paar meter afwijken van de werkelijke gebouwhoogte, waardoor enkele gebouwen in de werkelijkheid net boven of onder de in de legenda opgenomen grenzen vallen.

Gerelateerd aan aanwezige grootschalige bebouwing: vanaf 30 meter Gerelateerd aan aanwezige grootschalige bebouwing: vanaf 20 meter

10Hoogbouwbeleid

Gemeente Amsterdam11

1.7 Procedure hoogbouwontwikkeling

Aanzicht NDSM, noordelijke IJ-oever

Transformatiegebied rondom Johan Cruijff Arena

Het hoogbouwbeleid bestaat uit regels op gebiedsniveau en principes op gebouwniveau. De regels op gebiedsniveau zijn opgenomen in de vorm van vier regimes. Naast de uitgangspunten die per regime zijn geformuleerd gelden voor elk plan de volgende punten:Hoogbouw • Hoogbouw respecteert de waarden en kwaliteiten van het UNESCO-gebied. • Hoogbouw respecteert de waarden van de beschermde stads- en dorpsgezichten en van het ‘Aandachtsgebied van de Wederopbouw’. • Hoogbouw moet passen in het ruimtelijke systeem.

Inpassingsstudie Voorafgaand aan elke hoogbouwontwikkeling maakt de gemeente als onderdeel van het planvormingsproces een inpassingsstudie in de stad (op aspecten aangaande de stedenbouwkundige inpassing) en directe omgeving (op aspecten aangaande het bouwvolume zelf). Deze studie dient als randvoorwaarde voor de verdere ontwikkeling. Het betreft randvoorwaarden ten aanzien van de exacte situering, de maximale hoogtes, volume-opbouw en het aantal hoge gebouwen. In die inpassingsstudie komen daartoe de volgende aspecten aan bod: • De impact op het stadslandschap. • De impact op de directe omgeving (aangrenzend maaiveld en belendende de bebouwing) • De impact op beschermde stadsgezichten. • Het windklimaat (zie pagina 45 voor een uitgebreide beschrijving van het proces van de bewaking van het windklimaat). • Schaduwval in de directe omgeving. • Bezonning en privacy van omliggende woningen. De randvoorwaarden worden, indien sprake is van een particulier initiatief als aanleiding voor de inpassingsstudie, vervolgens meegegeven aan de ontwikkelende partij. Vergunningverlening kan vervolgens plaatsvinden door af te wijken van het omgevingsplan (BOPA) of een wijziging van het omgevingsplan. Wanneer de aanleiding voor de inpassingsstudie een door de gemeente opgestarte gebiedsontwikkeling is, wordt die studie opgenomen in de verdere planvorming voor het betreffende gebied.

Ook dan kan uiteindelijk tot vergunningverlening worden overgegaan op basis van een BOPA of een wijziging van het omgevingsplan.

Weesp

Historisch centrum Amsterdam

12Hoogbouwbeleid

Afwijkingen die al dan niet passen binnen het beleid De regels op gebiedsniveau binnen regime 2 en regime 3 en de vuistregels op gebouwniveau laten ruimte voor het maken van een nadere afweging. Afgewogen moet worden of een initiatief wel of niet als passend kan worden beoordeeld binnen een gebied. Ook moet worden afgewogen of een afwijking van de vuistregels aanvaardbaar is. Beide afwegingen zijn een nadere beleidsafweging binnen de beleidskaders van deze nota. Daarbij is dus geen sprake van een afwijking van het hoogbouwbeleid maar een voorwaardelijke toepassing binnen het beleid. De afwegingen om een initiatief binnen regime 2 en 3 als passend te beoordelen en/of de afweging om toe te staan geen invulling te geven aan de principes op gebouwniveau of af te wijken van de vuistregels, moeten wel voor advies worden voorgelegd aan de Subcommissie Integrale Omgevingskwaliteit (SIOK). Wanneer wel sprake is van een voorgenomen afwijking van het beleid zoals vastgelegd in deze nota. dient te allen tijde en vroegtijdig de SIOK om advies te worden gevraagd, zodat een extra kwaliteitswaarborg wordt ingebouwd. Dit advies wordt betrokken bij de plan- en besluitvorming. De ervaring leert dat het planvormingsproces beter loopt als in een vroeg stadium gebruik wordt gemaakt van de kennis en ervaring van de SIOK.

We raden daarom altijd aan om plannen in het begin van het traject voor te leggen aan de SIOK. Ook wanneer er geen Gemeente Amsterdam13

sprake is van een voorgenomen afwijking van het beleid. Een integraal advies kan behulpzaam zijn bij het versnellen van het ontwikkeltraject. Subcommissie Integrale Omgevingskwaliteit De SIOK heeft tot doel in een relatief vroege fase van stedelijke projecten het stadsbestuur te adviseren over de architectonische, stedenbouwkundige, landschappelijke en cultuurhistorische kansen en beperkingen die het initiatief omgeven. Daarom is de SIOK samengesteld uit onafhankelijke leden die met name op het vlak van ruimtelijke ontwerp en stedelijk erfgoedbeheer deskundig zijn. De adviezen van de SIOK zijn bedoeld om de bestuurders, initiatiefnemers en de ambtelijk betrokkenen te helpen een project te definiëren dat bijdraagt aan de kwaliteit van de stad en van het stedelijke leven. Behandeling van een project in de SIOK vervangt niet de finale toetsing in een van de drie subcommissies van de Commissie Omgevingskwaliteit (COK). De bedoeling van een vroege advisering is wel dat ten tijde van een eventuele latere behandeling in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning geen fundamentele kwalitatieve of programmatische kwesties meer hoeven te worden bediscussieerd.

Historisch perspectief De eerste hoogbouw werd ontwikkeld in New York. Hoogbouw deed in Europa vanaf 1900 slechts mondjesmaat zijn intrede in Europa. Hoogbouw werd door Europese architecten direct gezien als een middel om stadsbeelden te creëren. Die benadering verschilde nogal van de hoogbouwpraktijk in de VS, waar vooral de grondprijzen en mogelijkheden van de bouwkavels de skyline en de individuele wolkenkrabbers bepaalden. Eigenlijk lag de wijze waarop Europese architecten hoogbouw benaderden direct in het verlengde van de 17e- en 18e-eeuwse stadsgezichten, waar kerktorens en oude verdedigingstorens met hun sierlijke bekroningen verspreid geplaatst over de stad een aantrekkelijke compositie vormden. Een mooi voorbeeld hiervan is de Wolkenkrabber van Staal aan het Victorieplein in de Rivierenbuurt. Amsterdam bleef toch lange tijd een stad van middelhoogbouw tot vier etages. Ook in de naoorlogse uitbreidingen, toch door vernieuwers in de stedenbouw en architectuur ontworpen, bleef hoogbouw een uitzondering. Er werden voornamelijk reeksen en ensembles ingezet om lange doorgaande straten en grote parkruimtes vorm te geven. Bij het ontwerp van de Bijlmermeer werd hoogbouw voor het eerst op grote schaal ingezet. In de naoorlogse periode verschenen de eerste hoge werkgebouwen in de stad: het kantoor van De Nederlandsche Bank, de toren Overhoeks, het World Fashion Center.

De maatschappelijke weerstand tegen hoge gebouwen in en nabij de historische binnenstad was direct groot. Aan de randen bleken echter wel mogelijkheden te zijn. Rondom verschillende spoorwegstations verrezen vanaf 1990 hoge gebouwen: bij het Amstelstation, Sloterdijk, Bijlmer/ArenA en Zuid. Hier en daar verrezen in dezelfde periode hogere woongebouwen. Solitaire torens of in clusters, veelal in de directe nabijheid van winkelcentra of een station. Langs de IJ-oevers werden in die tijd enkele hoge gebouwen gebruikt om de relatief lage gevelwanden in het Oostelijk Havengebied van accenten te voorzien. Ook hier bleef hoogbouw in eerste instantie een middel om het stadslandschap vorm te geven en te verbijzonderen. Amsterdam is in een periode beland waarin hoogbouw niet langer in de eerste plaats een stedenbouwkundig ontwerpmiddel is. Hoge gebouwen dienen voornamelijk als middel om dichtheid te creëren. Het is een ontwikkeling die vergelijkbaar is met andere Nederlandse en Europese steden. Hoogbouw verschijnt daarmee veelal in clusters. Amsterdam maakt kennis met een nieuw woonmilieu.

Hoogbouw als accenten in het stadsontwerp, tot circa 1940 Hoogbouw in repetitie ter begeleiding van lange lijnen, 1940 - 1960

Hoogbouw als objecten in het landschap, 1960 - 1980

Hoogbouwkantoren rondom knooppunten, 1980 - 2000

Hoogbouwbuurten op verdichtingslocaties 2000 - nu

14Hoogbouwbeleid

Gemeente Amsterdam15

2 Stad In dit hoofdstuk wordt beschreven waar hoogbouw wel/niet mogelijk wordt gemaakt en, zo ja, op welke manier dat kan. Zodat hoogbouw een kwalitatief en vanzelfsprekend onderdeel wordt van de stad. Er zijn op het schaalniveau van de stad verschillende regimes benoemd in relatie tot OV-knooppunten, het landschap rondom de stad en de stedenbouwkundige kenmerken van de verschillende gebieden. In de eerste paragraaf zijn een aantal ‘onderleggers’ beschreven, die het fundament zijn voor de (on)mogelijkheden van hoogbouw in Amsterdam.

2.1 Onderleggers Er zijn zes onderleggers benoemd op basis van bestaand beleid, het Amsterdamse landschap en de Amsterdamse stedenbouwkundige opbouw. Door deze onderleggers als uitgangspunt voor het Hoogbouwbeleid te nemen, wordt het Amsterdam eigen beleid. Het past in de traditie van zorgvuldige inpassing van hoogbouw, reagerend op het (stads-)landschap en de morfologische eigenschappen van de stad. Er zijn twee onderleggers die richting geven aan waar en op welke manier hoogbouw mogelijk is. De andere vier onderleggers kunnen beperkingen stellen aan hoogbouw en hiermee dient rekening te worden gehouden, dan wel moeten deze in acht worden genomen, bij plannen voor hoogbouw.

Combinatie ruimtelijke systemen

Richtinggevend

Verdichtingsopgave

Luwe stadsbuurt

Pilotgebied grootschalige intensivering

Gemengde stadsbuurt

Afgestemde ontwikkeling Haven-Stad en de haven

Hoogstedelijke buurt

Kleinschalige ontwikkeling en transformatie

Binnenstad

Tuindorpen

De IJ-landen

Historische kernen

AUP en Post-AUP

Kantoren en bedrijventerreinen

De 19de eeuwse-ring

Woonerven en meanders

Transformatie gebied

Gordel ‘20-’40

Woongebieden na 1985

Hoogstedelijk centrum

Bron: Omgevingsvisie Amsterdam 2050

Bron: Omgevingsvisie Amsterdam 2050

Richtinggevend Ten eerste is de verdichtingsopgave uit de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 een belangrijke basis. Het geeft aan waar in de stad de grootste verdichtingsopgave ligt. Dat is rondom de (toekomstige) OV-knooppunten en in een aantal buurten rondom het IJ. De dichtheid is hier zo hoog, dat hoogbouw op die plekken een geschikt middel is om buurten te maken met voldoende groen en licht in de straten en binnentuinen. Hier kan hoogbouw onderdeel uit gaan maken van de nieuwe buurten. Daarnaast geven de zogenaamde ruimtelijke systemen uit het welstandbeleid richting aan de manier waarop hoogbouw een plek kan krijgen. Het zijn de verschillende delen van de stad met een bepaalde stedenbouwkundige opbouw. Zo is de 19e-eeuwse Ring (opgebouwd uit een neutraal, continu grid en blokken bestaande uit kleinschalige percelen) een ander systeem dan de Gordel ’20-‘40 (opgebouwd uit een hiërarchisch en monumentaal netwerk van openbare ruimte en blokken die als een geheel zijn vormgegeven en de openbare ruimte omlijsten). Omdat de stedenbouwkundige opbouw van deze systemen verschillend is, vragen ze om een verschillende inpassing van hoogbouw. Het gaat dan bijvoorbeeld om de hoogte, de onderlinge configuratie van hoge gebouwen en het motief om hoogbouw te realiseren. Zie het kader op pagina 20 t/m 23 voor een uitgebreide beschrijving van de systemen.

NB! Op sommige kaarten ontbreekt Weesp. Deze kaarten zijn gemaakt op het moment dat Weesp en Amsterdam nog niet waren gefuseerd.

16Hoogbouwbeleid

Gemeente Amsterdam17

5080

Castricum aan Zee DeRijp

West-Graftdijk

Klein Dorregeest

507000

Castricum Middenbeemster DeWoude Hobrede

Oost-Graftdijk

Limmerkoog

Spijk erboor

0

1

2

3

4

506000

Starnmeer

Groot Dorregees t

Middelie

Stierop

5 Kilometer

Uitgeest

Axwijk

Verloren Einde Markenbinnen

Kwadijk

Halfweg

504000

504000

Noorddorp

505000

505000

506000

507000

5080

20 - 40 m NAP 40 - 60 m NAP 60 - 80 m NAP 80 - 100 m NAP 100 - 146 m NAP 146 m NAP Hoger dan 146 m NAP

Krommeniedijk

West-Knollendam

Oostknollendam 503000

503000

Zuidoostbeemster Heemskerk Heemskerk erduin Jisp

Purmerend

501000

501000

Purmer

Beverw ijk

Beperkend Een aantal aspecten kunnen beperkingen vormen bij het toestaan van hoogbouw op een bepaalde plek of in een bepaald gebied. Hierna zullen de vier beperkende onderleggers besproken worden. Ten eerste geldt dat het Luchthavenindelingsbesluit (LIB) in acht moeten worden genomen bij de beoordeling of hoogbouw met de voorgenomen bouwhoogte is toegestaan op een locatie. Het LIB is een vastgesteld kader, bestaande uit maatgevende hoogtes voortkomend uit de aanvliegroutes en uit toetshoogtes in verband met de radars. Het Hoogbouwkader Zuidas is formeel onderdeel van het LIB. Van de maatgevende hoogtes kan in uitermate uitzonderlijke gevallen worden afgeweken. In de praktijk vormen ze een plafond voor de toegestane bouwhoogtes. De toegestane hoogtes nemen af naarmate dichter in de omgeving van Schiphol wordt gebouwd. Om af te wijken van de toetshoogtes is per locatie een beoordeling en bindend advies van de LNVL noodzakelijk. De ervaring leert dat dit vaak resulteert in een negatief advies. Dit hoogbouwbeleid staat op gebiedsniveau bepaalde hoogtes toe. Dit laat onverlet dat altijd beoordeeld dient te worden of beperkingen gelden vanuit het LIB. Dit kan er in gevallen toe leiden dat de voorgenomen hoogte niet gerealiseerd mag worden en lager gebouwd dient te worden.

Zedde

Purmerland

Purmer

499000

499000

Assendelft

Velsen-Noord

500000

Luchthavenindelingsbesluit (LIB): toetshoogte i.v.m. radar

500000

Luchthavenindelingsbesluit (LIB): maatgevende hoogtes

502000

502000

Neck

Wijdewormer

Wormer

Wormerveer

Krommenie

Wijk aan Zee

Zaandijk

IJmuiden

IJmuiden aan Zee

Monnickendam

495000

Hofgees t Nauerna

Buitenhuizen

Watergang

Oostzaan

80 494000

496000

Zaandam

495000

496000

Driehuis

80

Santpoort-Noord

80

Velserbroek Westz aner-Ov ertoom

Broek In Waterland

Landsmeer

75

Zuiderwoude

80

75

90

75

Het Sc houw

493000

80 493000

498000

Overleek

Den Ilp Begraafplaats Duinhof

497000

497000

Katwoude

Ilpendam

Koog aan de Zaan

494000

498000

Zaanstad

Westz aan

Vrouwenverdriet

Velsen-Zuid

Coentunnel Campus 80

70

Holysloot 90

Ruigoord

65

65

65

45

65

55

480000 479000

80

40

35

35

478000

60

45

477000 475000 474000

55

Vrouwentroos t

489000 488000 487000 486000 484000 85

90 Nederhorst den Berg

55

Vink enkade

55

60

55

Calslagen

Kudelstaart

471000

Leimuiden 70

Weteringbrug

470000 469000 468000

60 60

Vredeburg

Groenlands ekade

Slootdijk

Achterbos

75

70

65

Kerk laan

90

65

Blokland

Bilderdam

Vreeland

Loeners loot

85

Waverveen 65

70

80

65

75

Oude Wetering

Baambrugse Zuwe

70

65

Kromme Mijdrecht

65

Vriezekoop Vriezekoop

Huigsloot

Kager Eiland

Vink eveen

70 80

Nieuwe Wetering 80 Oude Kooi

Lakerpolder

70

Loenen aan de Vecht

75

70

Mijdrecht

70

75

Roelofarendsveen

Rijnsaterwoude

Zevenhuizen

Oukoop

Demmerik 80

75

75

80

Wilnis

75

Noordeinde

Langeraar

Zeeverk ennerseiland

Nieuwerhoek

85

75

De Hoef

Nieuwveen

Zwanburgerpolder

467000

Botshol

Amstelhoek 60

80

75

65

60

471000

60

90

470000

65

75

Kaag

70

472000

55

Abbenes

Sassenheim

85

55

Uithoor n De Kwakel

Burgerveen

Nieuwersluis Mijnden

90

80

Donkereind Nieuwer-Ter-Aa

Woudse Dijk

85

80

80 80

466000

85

Zevenhoven

466000

473000 472000

Roovers broek

Warmond

Baambrugge 60

60 70

Voorhout

Overmeer 80

65

55

50

De Engel

75

Gemaal

Nessersluis

50

50

Papenveer

Oud-Aa

90

100 tot 146 m NAP

90 90

463000

Breukelen

Noordse Dorp Noordsebuurt

Noorden

Broeckland 464000

90

Korteraar

Ofwegen

Geer

Leiderdorp

0 tot 20 m NAP

40 tot 80 m NAP

Ridderbuurt

Vrijhoeven

Kortrijk

146 m NAP Spengen

Oud-Kamerik

Slikkendam

463000

465000

40 tot 60 m NAP

Woubrugge

Hoogmade

Leiden

465000

90

-5 tot 0 m NAP

Ter Aar 464000

80

70

60 55

50

65

Rijpwetering

Portengen

Nieuwkoop Kockengen 462000

Hoorn

80 tot 100 m NAP

Alphen aan den Rijn

Koudekerk aan den Rijn

Hoger dan 146 m NAP

Mijzijde

460000

Friezenbuurt

Ockhuiz en

Lagebroek

Bron: https://wetten.overheid.nl/BWBR0014329/2021Kanis

Zoeterwoude-Dorp

Houtdijk en Breeveld

96000

97000

Breudijk

457000

Putkop Hazerswoude-Dorp

Geestdorp Haanwijk

Voorweg 95000

Vleuten

Rietveld

Westeinde

Alendorp Harmelen Bronnen topografie: Kadaster, Nationaal Wegenbestand, Open Source Map

Gelderswoude

94000

458000

Kamerik

Zwammerdam Bent

10-28 93000

Themaat

98000

99000

100000

101000

102000

103000

Rietveld

Loete 104000

105000

106000

107000

108000

109000

110000

111000

112000

113000

114000

115000

116000

117000

118000

119000

120000

121000

122000

123000

124000

125000

126000

127000

128000

129000

130000

131000

456000

459000

Gerv erskop

Zegveld

459000

Haarzuilens

Meije

Weipoort

Zuidbuurt

457000

10-28

Maarssen

Gieltjesdorp

Teck op

Zuidhoek

Laag-Nieuwkoop

Bron: https://wetten.overheid.nl/BWBR0014329/2021Scheg

Hazerswoude-Rijndijk

461000

Aarlanderveen

Gnephoek

Groenendijk

460000

Zoeterwoude-Rijndijk

20 tot 40 m NAP

461000

Nee, tenzij

462000

Achttienhoven

458000

80 tot 100 m NAP

Nigtevecht

75

Abcoude

65

Waver

50

60 50

55

45

45 45

't Kabel

Nes aan de Ams tel

473000

70

75

Oud-Ade

20 tot 40 m NAP

70

Stokkelaarsbrug 60

50

Leimuiderbrug

146 m NAP

90

65

55

50

45

45

Rijsenhout 50

Buitenkaag

40 tot 80 m NAP

85

467000

Lisserbroek

Faljeril

0 tot 20 m NAP

Voetangelbrug 50

45

40

45

Den Ruygen Hoek 55

Kogjespolder

Compositiestad

80

60

45

45

40 40

40

75

65

Lisse

80

100 tot 146 m NAP

40 40

40

Aalsmeer

70

55

Westwijk

35

40 45

65

50

40

35

35

35

35

Aalsmeerderbrug

50

60

45

40

45

60

55

Ouderkerk aan de Amstel 40

35

50 55

Nieuw-Vennep

50

35

35

35

Rozenburg

40

70 75

80

Noordwijkerhout

40 tot 60 m NAP

45

35

30

35

65

Halfweg

30

30

30 Oude Meer 30

30

40 Knooppunt De Hoek

Driemond

Bullewijk

40

30 40

55

90

85

80 75

Weesp

Amstelveen 35

70

60

55

50

45

40

35

30 30

45

50 Beinsdorp

476000

30

24.8 25

Bijlmermeer

F buurt 65

35

30

Schiphol-Centrum

30

35

40

45

Hoofddorp

Hillegom

D buurt

45 35

40

45

50

50

30

25

50

Schiphol-Oos t

55

60

65

482000

40

Schiphol-Noord

25 35

60

Zwaanshoek

70

Duivendrec ht

481000

481000

40

70

75

65

60 55

30

480000

35 75

Over-Diemen 70

50 Buitenveldert

45

30 35

Oosteinde

Weerestein

Rieteiland Oost

75

55

Zuidas 40

35

30

30

479000

482000

Bennebroek

80 Vogelenzang

85

Diemen

45

35

30

30

45

De Z ilk

Haveneiland (Oost) 90

80

Riv ierenbuurt 60 40

35

30

30 40 50

Watergraafs meer

50

35

Badhoevedorp

35

55

478000

484000 483000

35 35 35

40 45

60

Cruquius

65

40 40

50 65

70

de Pijp

55

40

45

70

De Glip

Haveneiland (West) IJburg

Oud-Zuid

485000

Lijnden 40

55 75

90

85

75

Oost

50

45

Slotervaart

40

80

Indische buurt 60

Vijfhuizen

80

Zeeburgereiland

65

55

45

Osdorp

40

40

45

477000

486000 485000

50

70

Oud-Wes t

50

45

45

65

60

Durgerdam

RI-Oost

483000

488000 487000

de Baarsjes

45

Boesingheliede

Amsterdam

60

50

45

50 55

Schalk wijk

Schellingwoude

75

Oosterdokseiland

Jordaan 55

50

60 70

80

65

Slotermeer

50

55 75

Heemstede

Vogeldorp

70 Staatsliedenbuurt

55

Geuzenveld 50

50

Nieuwebrug

Aerdenhout

-5 tot 0 m NAP

85

Sloterdijk 60

Zwanenburg

65

Bentveld

Ransdorp

75

Dis teldorp

Spaarndammerbuurt

65

60 55

Halfweg 55

476000

489000

90

60

55 55

60

80

80

Floradorp

70

60 60

60

65

469000

490000

65

Haarlemmerliede

70

Zandvoort

491000

Spaarnwoude

70 Penningsveer

Haarlem 75

Zunderdorp

490000

75

80

Overveen

't Nopeind

75

475000

Bloemendaal

70

65

468000

491000

70 Bloemendaal aan Zee

492000

75

70 70

474000

492000

75

80 Spaarndam-West Spaarndam

132000

Ten tweede vragen de beschermde stadsgezichten om een zorgvuldige omgang met het stadsbeeld. Hier is hoogbouw niet toegestaan en hoogbouw die vanuit deze delen zichtbaar is wordt nauwkeurig ingepast. De ruimtelijke kwaliteit van het UNESCO-gebied wordt beschermd door het opnemen van een zone van 2 kilometer waarin bij uitzondering hogere bebouwing toegestaan kan worden en alleen indien dit vanuit het UNESCO-gebied geen schaalbreuk oplevert. In Nieuw-West zijn ‘de Westelijke Tuinsteden’ door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed aangemerkt als gebied van nationaal belang. De mogelijkheden en beperkingen in dit beleid geven invulling aan die status en borgen zodoende de kernkwaliteiten van dit gebied. Er wordt in dit beleid niet vooruitgelopen op eventuele nieuw aan te wijzen beschermde stadsen dorpsgezichten.

Hoofdgroenstructuur (HGS)

Beperkend

Hoofdgroenstructuur Weesp

Groene gebieden:

Groene verbindingen

Landschappen

Corridors

Parken

Linten

Ten slotte zijn er landschappelijke elementen die de mogelijkheden voor hoogbouw kunnen beperken: de scheggen als onderdeel van de groenstructuur en het IJ. Ze geven lucht aan de stad. Om de schaal en het gevoel van openheid van deze elementen te waarborgen, worden er zorgvuldige overgangen van het landschap naar de stad gemaakt.

Bron: Omgevingsvisie Weesp 2050

Landschapsparken

Bron: Omgevingsvisie Amsterdam 2050

Beschermde stadsgezichten

Landschappelijk element het IJ

Rijkswegen

Water

Scheg

Het IJ

Gemeentelijk beschermd dorpsgezicht

Gemeentelijk beschermd stadsgezicht

Rijkswegen

Water

Rijksbeschermd stads- en dorpsgezicht

Wederpobouwgebied van nationaal belang

Scheg

Het IJ

Gemeentelijk beschermd Gemeentelijk Bron: maps.amsterdam.nl 19beschermd januari 2023 stadsgezicht dorpsgezicht Rijksbeschermd stads- en dorpsgezicht

Wederpobouwgebied van nationaal belang

Rijkswegen

Water

Scheg

Het IJ

NB! Op sommige kaarten ontbreekt Weesp. Deze kaarten zijn gemaakt op het moment dat Gemeentelijk beschermd Gemeentelijk beschermd Weesp en Amsterdam nog niet waren gefuseerd. stadsgezicht dorpsgezicht Rijksbeschermd stads- en dorpsgezicht

Wederpobouwgebied van nationaal belang

18Hoogbouwbeleid

Gemeente Amsterdam19

Ruimtelijke systemen Historische kernen, linten en fragmenten De historische kernen, linten en fragmenten kenmerken zich door individuele lage bebouwing (eengezinshuizen, boerderijen enz.) in diverse soorten en maten die langs structurerende landschappelijke elementen zoals dijken en polderwegen is gebouwd. Deze gebieden hebben daarom een structuur die bepaald wordt door de kenmerken van de oorspronkelijke landschappelijke ondergrond en context, die in de loop der eeuwen onderdeel zijn geworden van de stad. De bebouwing in historische kernen en linten heeft dus meestal een lineair karakter en staat overwegend in een al dan niet wisselende rooilijn. De oude dorpen hebben gemiddeld een net iets grotere schaal dan de linten en kennen een vorm van functiemenging. Hoogbouw komt niet voor, met uitzondering van een eventuele kerktoren.

19e-eeuwse Ring De 19e-eeuwse Ring rond de grachtengordel kenmerkt zich door een sterke samenhang tussen stedenbouwkundige structuur en een relatief dichte (woon)bebouwing. De stedenbouwkundige structuur bestaat hoofdzakelijk uit een raster van relatief smalle straten binnen een raamwerk van radiale doorgaande verbindingswegen. In deze ring zijn voor het eerst enkele openbare parken opgenomen en de woonstraten worden af en toe onderbroken door pleinen. De bebouwing bestaat vrijwel geheel uit middelhoge gestapelde woningbouw (drie tot vijf bouwlagen hoog) in gesloten bouwblokken. De verticaal geparcelleerde panden in deze bouwblokken zijn meestal in series van twee of meer ontworpen, soms zelfs als één architectonisch geheel. In de rijkere buurten staan vrijstaande woonhuizen en ensembles van herenhuizen. Dominant in de ring is echter de rol van de doorgaande rooilijn waarin woonbebouwing, scholen, kerken en bedrijfsgebouwen zonder onderscheid naast elkaar in de straatwand zijn opgenomen, die in uitwerking variëren van eenvoudig tot zeer rijk. Op een groot aantal plekken is de oorspronkelijke bebouwing tijdens de stadsvernieuwing vervangen door nieuwbouwcomplexen met soms een afwijkende opzet, waarbij de oorspronkelijke rooilijnen en bouwhoogten nagenoeg altijd gerespecteerd werden.

Hoogbouw komt niet of nauwelijks voor, met uitzondering van een enkele kerktoren en een beperkt aantal woontorens uit de stadsvernieuwingsperiode. ’20-’40 gordel De Gordel ’20-’40 beslaat de grote stedelijke uitbreiding die is gerealiseerd tussen de beide wereldoorlogen. De wijken liggen als een gordel om de 19e-eeuwse Ring. Deze uitbreiding kenmerkt zich door een sterk planmatige opzet, waarbij de te onderscheiden deelplannen in omvang variëren van

20Hoogbouwbeleid

enkele straten tot het Plan Zuid. Karakteristiek is de nauwe samenhang tussen monumentaliteit in de stedenbouwkundige hoofdopzet en de krachtige architectonische expressie van de straatwanden. De stedenbouwkundige structuur wordt bepaald door een sterke compositie van doorgaande bredere hoofdwegen en pleinruimtes die bepalend zijn voor de vorm en omvang van de aangrenzende gesloten bouwblokken die op hun beurt de achterliggende buurten met geknikte en/of gebogen woonstraten definiëren. Er is sprake van een krachtig spel van symmetrie en asymmetrie, verspringende rooilijnen, spiegelingen en (hoogte)accenten op hoeken. De bouwblokken bestaan uit één of meer architectuureenheden en vertonen een sterke afwisseling van drie tot vijf bouwlagen – ook binnen het bouwblok zelf - waarbij vier bouwlagen met een forse kap overheersen. Kenmerkend is dat de herkenbaarheid van de individuele woning ondergeschikt is gemaakt aan het ontwerp van de straatwand. Individuele en vrijstaande gebouwen zoals kerken, scholen en (voormalige) badhuizen worden gebruikt om het totaalbeeld te versterken. Hoogbouw komt hier voor het eerste op beperkte schaal voor, als compositorisch, ‘schilderachtig’ element: in de zichtas van hoofdassen, ter markering van kruispunten en de toegang tot woonstraten en buurten.

AUP-wijken De AUP-wijken zijn de woonwijken in de stadsdelen Nieuw-West, Buitenveldert, delen van Noord. en een aantal buurten in Oost. Een aantal wijken in Weesp zijn ook gebouwd volgens deze stedenbouwkundige principes. De karakteristieke hoofdopzet van de AUP-wijken is het ingenieuze ruimtelijke weefsel van zwarte, blauwe en groene netwerken (verkeer, water, groen), en de min of meer autonoom daaraan gekoppelde bouwvelden (rood), dat treffend omschreven is als het ordeningsprincipe van de Schotse ruit. In deze wijken zijn voor het eerst de brede groen- en waterelementen geen restruimte, maar een belangrijk structurerend stedenbouwkundig element met een zelfstandige rol. Zo vormt de Sloterplas en het groen eromheen het hart van de Westelijke Tuinsteden. Kenmerkend is voorts de aaneenschakeling (‘doorkoppeling’) van in omvang variërende groene elementen. De bouwvelden kregen vervolgens elk een eigen invulling, woonmilieu en sfeer, hoofdzakelijk in laag- en middelhoogbouw, bestaande uit stroken, haken en hoven of een combinatie daarvan. Een bouwveld is in de regel opgebouwd uit één of meer verkavelingseenheden. Het bouwveld laat zodoende een ritmische compositie van maat en schaal zien.

Hoogbouw maakt deel uit van de grammatica van het oorspronkelijke AUP-ontwerp en komt op enkele zorgvuldig gekozen plekken in de tuinsteden voor als reeksen en/of ensembles in aparte bouwvelden of verkavelingseenheden die gekoppeld zijn aan de belangrijkere infrastructuur. Hoogbouw, bestaand uit torens of schijven, wordt gebruikt als een betekenisvol compositorisch middel. Zo wordt bijvoorbeeld de ruimtelijkheid van de Sloterplas geaccentueerd door de twee karakteristieke hoogbouwensembles aan beide koppen. Slechts een enkele keer komt hoogbouw als een solitair gebouw voor of als beëindiging van formele zichtlijnen. Post-AUP-wijken De opzet en bebouwing van de Post-AUP-wijken (de oorspronkelijke hoogbouwdelen van de Bijlmermeer, het Plan Van Gool, de Molenwijk en de flatcomplexen langs de Hoogeweyselaan in Weesp) uit de jaren zestig en zeventig markeert de overgang naar de grootschalige woonwijken waarin sprake is van een eenduidige bebouwingsstructuur bestaande uit nagenoeg identieke woongebouwen met eenzelfde hoogte in een parkachtige ruimte waarin de auto geweerd is. De aloude straat is opgeheven en de verschillende verkeersstromen zijn van elkaar gescheiden. De woongebouwen, alle uitgevoerd in industriële bouwsystemen, zijn gekoppeld aan al dan niet verhoogde autowegen en parkeren vindt plaats in aparte, grootschalige parkeervoorzieningen.

Met uitzondering van het Plan Van Gool (vijf bouwlagen) en Weesp (5 tot 8 bouwlagen) is in de Bijlmer en de Molenwijk sprake van uniforme galerijflats van 11 bouwlagen. De wijken hebben een zekere mate van ‘onbepaaldheid’ door de uniforme en ruime opzet waarbij één bouwvorm met dezelfde bouwhoogte en dezelfde architectuur gebruikt werd voor alle woningtypes. Soms zijn er een of meer hogere torens toegevoegd als stedenbouwkundig accent, bijvoorbeeld om de entree van de wijk te markeren (Plan Van Gool, Molenwijk) of als een reeks in een apart bouwveld (Bijlmermeer, Karspeldreef).

Gemeente Amsterdam21

Woonerven en Meanders Woonerven en meanders bestaat eigenlijk uit twee verschillende ruimtelijke systemen: de woonerven betreffen de compacte laagbouwbuurten in de Bijlmermeer en Gaasperdam en de meanders betreffen de woonwijken/buurten in middelhoogbouw, eveneens in de Bijlmermeer en Gaasperdam, maar die begonnen in de Banne Noord en Holendrecht-West. Nellestein is een verhaal apart, een tamelijk unieke uitzondering, en past beter bij de karakteristieken van het Post AUP. Voor beide geldt dat de stedenbouwkundige opzet uitgaat van autoluwe woonbuurten in één bouwhoogte, ontsloten door ringwegen en gekenmerkt door seriematige woningbouw. Winkelcentra, scholen en andere voorzieningen zijn in de regel gerealiseerd als in zichzelf gekeerde complexen op een centrale plek omgeven door parkeerplaatsen of groen. Bij de laagbouwbuurten (woonerven) is sprake van diverse verkavelingsmodellen, gevormd door korte samengestelde bouwblokken met hoofdzakelijk eengezinshuizen rond kleinere parkeervelden, de zogenaamde ‘parkeerkoffers’.

Kenmerkend voor de bebouwing van de meanders is het bewuste teruggrijpen op de ‘klassieke’ stedenbouwkundige schaal van de 19e-eeuwse Ring en vooral de Gordel 20-40: hoofdzakelijk 4- tot 5-laagse middelhoogbouw met portiekontsluiting, echter niet als stedelijke gesloten bouwblokken, maar als open ‘kronkelende’ meanders met aan één zijde ruime en collectieve groene hoven en aan de andere zijde parkeerhoven. Hoogbouw maakt geen onderdeel uit van de stedenbouwkundige grammatica. In het ruimtelijk systeem Woonerven en Meanders zijn ook enkele stadsvernieuwingsbuurten ondergebracht zoals de ‘Kop van Jut’, die in de directe stedelijke omgeving van de 19de-eeuwse Ring liggen. Deze buurten bestaan uit middelhoogbouw, maar wijken in structuur en architectuur sterk af van de omringende 19e-eeuwse bebouwing.

NB! Ruimtelijk systeem transformatiegebieden De kantoren- en bedrijventerreinen, die getransformeerd worden naar gemengde stedelijke buurten zijn in het Welstandsbeleid nog niet beschreven als ruimtelijk systeem. Er kunnen op basis van gerealiseerde projecten en plannen wel een aantal gedeelde stedenbouwkundige kenmerken benoemd worden. Veel van deze gebieden hebben ruimtelijke kwaliteit door hun ligging aan grote landschappelijke elementen zoals het IJ of het landschap rondom de stad. Ze worden vaak doorkruist door grootschalige infrastructuur. Het stedenbouwkundig weefsel bestaat meestal uit een gridstructuur met, voor Amsterdamse begrippen, grote bouwblokken. Door de eigendomsstructuur is de ontwikkeling kavelsgewijs en bestaan de nieuwe blokken uit verschillende zelfstandige gebouwen. De maat van die gebouwen is door de ruime blokmaat en de differentiatie van kavelmaten gevarieerd. Het grootste deel is relatief groot en hoger dan de in Amsterdam veel voorkomende 4- tot 5-laagse bebouwing. Ook hoogbouw is onderdeel van het blok. De ontwikkeling komt gefaseerd tot stand. Op sommige plekken blijft bestaande bebouwing behouden. Van ‘compositiestedenbouw’ is hier geen sprake. Het leidt tot een gelaagd, gevarieerd en afwisselend stadsbeeld. De gebieden en bouwblokken zijn programmatisch gemengd.

Woongebieden na 1985 Woongebieden na 1985 is een aanduiding voor wijken en buurten, die vaak als een ensemble zijn ontworpen met een eigen krachtige verkavelingsvorm (stroken, haken, rijen, hoven enz.) en een eigen architectuurtaal. De stedenbouwkundige opzet zoekt aansluiting op de context: het pre-stedelijk landschap met het daarbij behorende slotenpatroon, de bestaande historische bebouwingslinten of de vroegere functie van het gebied. Veelal is sprake van een zorgvuldig geregisseerde openbare ruimte, duidelijke begrenzingen en eenduidige bouwhoogten (laagbouw of middelhoogbouw), met in een enkel geval ruimte voor een accent. De IJ-landen Het ruimtelijk systeem De IJ-landen bestaat uit het Verstedelijkt havengebied, IJburg en Zeeburgereiland (met uitzondering van de nieuwe Sluisbuurt). Het IJ is de verbindende factor. Deze woongebieden zijn ontstaan door het handhaven en transformeren van de havengerelateerde schiereilanden met kades en havenbekkens en in het vervolg daarvan de aanleg van nieuwe eilanden in het IJ-meer. De kades van het voormalige havengebied, waartoe onder meer KNSM-eiland, Java-eiland en B ­ orneo en Sporenburg behoren, zijn in gebruik als openbare ruimte. Hierbij speelt het zicht op het water, dat hier de functie van het gebruikelijke kijkgroen overneemt, uiteraard een cruciale rol.

Daardoor kon het oppervlak aan openbare ruimte beperkt blijven en kon in vrij hoge dicht­heden gebouwd worden. Doordat dit bij elk schiereiland verschillend is uitgewerkt door specifieke, als totaalcompositie ontworpen stedenbouwkundige plannen met experimentele verkavelingen en ­architectonische interessante gebouwen van verschillende maat en schaal, kregen de afzonder­lijke gebieden een heel eigen karakter. De bebouwing is meestal gerealiseerd in grotere architectuureenheden. Het resultaat is een hoogstedelijke reeks nieuwe woon- en werkgebieden met een afwisselend karakter, waarin monumentale havengebouwen en ander relicten samen opgaan met grondgebonden woningen en gestapelde bouw. Hoogbouw komt voor als compositorische reeksen (Oostelijke Handelskade) of als grootschalige woongebouwen (de ‘meteorieten’ geïnitieerd door Adriaan Geuze). De opbouw van IJburg en het Zeeburgereiland kent een sterke compositorische hiërarchie, bestaande uit bouwvelden met verschillende typen (woon)bebouwing en bouwhoogten. Van tweelaagse vrijstaande woningen tot meerlaagse grootschalige appartementencomplexen.

22Hoogbouwbeleid

Gemeente Amsterdam23

Definities en begrippen Wat is hoogbouw? Hoogbouw is de bebouwing die substantieel hoger is dan de overwegende bouwhoogte van de directe omgeving. We spreken in dit beleid in een groot deel van de stad van hoogbouw bij hoogtes hoger dan 30 meter (gebouwen met circa 9 lagen zijn substantieel hoger dan de gemiddelde omgeving). In de meeste buurten binnen de Ring A10 en ten zuiden van het IJ en Weesp worden gebouwen hoger dan 1,25 keer de overwegende hoogte van de directe omgeving gedefinieerd als hoogbouw (dit heeft in dit beleid alleen betrekking op gebouwen hoger dan 15 meter). De 1,25-meter regel geldt ook voor alle beschermde stadsgezichten, waaronder het UNESCO-gebied. Het UNESCO gebied bestaat uit een bufferzone (de binnenstad binnen de Singelgracht) en de kernzone (de grachtengordel). Er zijn enkele uitzonderingen in deze buurten met een beperkte bouwhoogte, namelijk het Foodcenterterrein, de strook tussen de Haarlemmerweg en het Groot Westerpark, het Havenstraatterrein, de van Hasseltzone, het Marineterrein en de Oostelijke Eilanden zijn locaties die een nieuwe ruimtelijke invulling krijgen. Gerelateerd aan de reeds aanwezige grootschaligere bebouwing wordt hier van hoogbouw gesproken boven een hoogte van 20 tot 30 meter, afhankelijk van de zichtbaarheid vanuit het UNESCO-gebied.

Voor de Oostelijke Eilanden is het 20 meter, voor de andere locaties uit het rijtje is het 30 meter. Ook aan de zuidkant van het IJ wordt van hoogbouw gesproken bij een hoogte boven de 30 meter.

Gebouw-/bloktypen Torens, gebouwen hoger dan circa 50 meter, staan in principe op een basement of in een blok, de hoogte daarvan sluit aan bij de overwegende hoogte van de omgeving. Een setback kan een geschikt middel zijn om een menselijke maat te introduceren of windhinder tegen te gaan, maar is niet verplicht. Een schijf en een meteoriet zijn breder dan hoog en hebben een maximumhoogte van circa 50 meter.

Als uitzondering, vooral op locaties die zich ‘losmaken’ van een doorlopend stedelijk weefsel van blokken en straten, kan een uitzonderlijke bouwvorm een passend gebouwtype zijn. Voorbeelden zijn de Pontsteiger als baken in het IJ en het nhow naar de RAI in de bocht van de A10.

Definities van hoogbouw Vanaf 30 meter Vanaf 30 meter Vanaf 1,25 x overwegende bouwhoogte van de directe omgeving. Heeft alleen betrekking op bebouwing met een hoogte van 15 meter of hoger Gerelateerd aan aanwezige grootschalige bebouwing: vanaf 30 meter Gerelateerd aan aanwezige grootschalige bebouwing: vanaf 20 meter

Onderlinge relatie van hoge gebouwen Per regime wordt aangegeven wat de onderlinge relatie tussen de hoogbouw is. Hieronder staan de verschillende mogelijkheden op een rij. Een cluster is een onregelmatig geordende concentratie van hoge gebouwen en een verzameling van gebouwen, die verschillen in gebouwvorm, hoogte, materialisering en detaillering. In transformatiegebieden kan de clustering in de loop der tijd ontstaan.

Een ensemble of reeks is een aantal hoge gebouwen die in een samenhangend ontwerp van compositie, gebouwvorm, hoogte, materialisering en detaillering bij elkaar staan.

Een solitaire toren is een op zichzelf staand gebouw. NB! Het kan voorkomen dat meerdere solitairen die bij elkaar in de buurt staan en samen een compositie vormen.

24Hoogbouwbeleid

Gemeente Amsterdam25

Relatie met het stadslandschap De weidsheid van het IJ, de Amstelscheg en de Amsterdamse Bosscheg (het zijn open ruimtes, omlijst door stad), wordt gekoesterd door hoogbouw nooit als aaneengesloten wanden direct aan deze landschappelijke elementen te positioneren. Het vraagt om een gelaagde volumeopbouw vanaf deze grens, waarbij slechts incidenteel hoogbouw mogelijk is op plekken die daar aanleiding toe geven. Aan de Noordoever van het IJ ontstaat deze gelaagdheid deels doordat de dokken zorgen voor een verspringing van bouwvolumes.

2.2 Vier regimes De hiervoor beschreven onderleggers vormen de basis voor een viertal regimes met betrekking tot hoogbouw op de schaal van de stad. Ze laten zien welke gebieden geschikt zijn voor hoogbouw, en in welke mate, en waar het helemaal niet mogelijk is. Per regime worden maximale hoogtes aangegeven. Ze gelden voor verdiepingen met een gebruiksfunctie. Technische installaties kunnen boven deze hoogtes uitkomen. In een uitwerking op buurt- en gebiedsniveau worden mogelijk wegens bezonning, ruimtelijke kwaliteit, windhinder en het LIB uiteindelijk minder hoge bouwhoogtes toegestaan. De regimes, waar later nog meer in detail op wordt in gegaan zijn hieronder kort op een rij gezet. Projecten die reeds lopen ten tijde van de vaststelling van dit beleid, kunnen afwijken van de regels uit de regimes. 1. Ja, gebieden geschikt voor hoogbouw

Principetekeningen weidsheid IJ en landschap

Hieronder vallen de transformatiegebieden rondom de OV-knooppunten (dus met duurzame mobiliteit ontsloten). Daarnaast wordt er gebruik gemaakt van de ruimte die het IJ biedt om bij te dragen aan de groeiopgave van de stad, dicht bij het centrum. Hoogbouw kan in de gebieden die onder dit regime vallen worden ingezet als middel om te verdichten. Hoogbouw wordt hier mogelijk gemaakt, maar is niet verplicht. Ook andere stedenbouwkundige vormen kunnen op een goede manier invulling geven aan opgaven zoals verdichting, ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, betaalbaarheid. De haven is als uitzonderlijk gebied opgenomen in dit regime. 2. Soms, op specifieke plekken Onder dit regime vallen de grote naoorlogse uitbreidingsgebieden van de stad: Nieuw-West, Buitenveldert, Zuidoost en het deel van Noord ten noorden van de tuindorpen. Passend bij de ruimtelijke systemen in deze gebieden is hoogbouw alleen mogelijk langs de lange doorgaande straten of in de stadsdeelcentra. Hoogbouw past qua schaal bij deze grotere ruimtelijke elementen. Binnenin de buurten is hoogbouw niet toegestaan. Alleen in de stadsdeelcentra draagt het substantieel bij aan de verdichtingsopgave. Langs de straten of de grote infrastructurele elementen werkt het vooral als stedenbouwkundige accentuering van een bijzondere functie of een bijzondere plek en ter oriëntatie. 3.

In principe nee In de 19e-eeuwse ring en de Gordel ‘20-’40 wordt terughoudend met hoogbouw omgegaan wegens de bescheiden maat van de bestaande buurten. Hoogbouw wordt hier dan ook bij hoge uitzondering enkel ingezet als stedenbouwkundig accent. Ook op IJburg geldt dit regime. In het weidse landschap van het IJmeer en Waterland realiseren we een overwegend horizontaal stadssilhouet. Hoogbouw wordt bij uitzondering ingezet om accenten aan te brengen in het stadslandschap en zo belangrijke plekken mentaal dichterbij te brengen. 4. Nee In de beschermde stadsgezichten is hoogbouw niet toegestaan.

26Hoogbouwbeleid

Gemeente Amsterdam27

1. Ja, gebieden geschikt voor hoogbouw Dit regime geldt voor Haven-Stad, Sloterdijk, Ringzone West, Schiphol-corridor, Zuidas, IJ-oevers, Amstelstad (het transformatiegebied aan de oostkant van de Amstelscheg), station Noord en Science Park.

In de verschillende gebieden die onder dit regime vallen krijgt hoogbouw een passende plek. Het gaat om gebieden die goed bereikbaar zijn met het OV en waar een (hoog-)stedelijke ontwikkeling kansrijk en gewenst is. We spreken hier van hoogbouw boven een hoogte van 30 meter. In deze gebieden kunnen op specifieke plekken clusters ontstaan. In de hoogbouwclusters kan tot de maximale hoogte die het LIB toestaat worden gebouwd. Het Hoogbouwkader Zuidas is formeel onderdeel van het LIB. De hoogbouwclusters kunnen bijdragen aan de leesbaarheid van de stad op langere afstand. De locaties van de clusters zijn in Haven- Stad, de Ringzone West, de Zuidas, het Amstelstation, het Science Park en in Amstelstad globaal aangegeven. De exacte grens wordt in de stedenbouwkundige plannen uitgewerkt. In deze zes gebieden is, buiten de clusters, ook ruimte voor hoogbouw met hoogte van circa 70 meter, als onderdeel van het stedelijk weefsel. Voor de IJ-oevers geldt, aangezien vergezichten over het IJ mogelijk zijn en het gebied middenin cultureel erfgoed ligt (het UNESCO werelderfgoed aan de zuidkant, de tuindorpen aan de noordkant), dat het van belang is het stadsbeeld op deze plekken heel precies vorm te geven. Op afgebakende plekken, daar waar de ‘knikken’ in het IJ zitten, worden aan de noordzijde van het IJ hoogbouw in clusters tot 125 meter mogelijk gemaakt.

De grenzen van deze clusters zijn precies aangegeven. Het IJ blijft een grote open ruimte in de stad. Een aantal punten van deze binnenstedelijke ruimte worden gemarkeerd door clusters aan de noordkant en solitaire hogere gebouwen aan de zuidkant. De Sluisbuurt markeert de overgang van stad naar landschap. Bij Haven-Stad markeren de toekomstige OV-knooppunten deze overgang. Ook hier is, buiten de clusters, hoogbouw met hoogte tot circa 70 meter mogelijk, als onderdeel van het stedelijk weefsel.