Raadsbesluit 2024-120F BP B@Home Johan Huizingalaan 763a - Toelichting

Amsterdam is het economische en culturele centrum van de MRA en omstreken, en heeft zeker in de afgelopen jaren een sterke aantrekkingskracht op burgers en bedrijven uit binnen- en buitenland. De stad kent dan ook veel sectorale winnaars aangezien onder meer de ICT, zakelijke diensten, creatieve industrie en horeca groeien. Dankzij haar internationale bereikbaarheid en aantrekkingskracht en aansprekende woon- en werkmilieus staat Amsterdam voor de opgave om de groei van economie en bevolking ruimtelijk te accommoderen. Door verdichting binnen het stedelijk weefsel, en transformatie van werklocaties naar gemengde hoogstedelijke woonwerkmilieus, vult de gemeente in de komende jaren deze opgave in. Kantoren Tot 2030 wordt in de MRA een uitbreidingsvraag verwacht in het 'hoge' scenario van een kleine 0,5 mln. m², waarvan ruim de helft in Amsterdam. Het betreft overigens de vraag naar formele locaties, goed voor ongeveer de helft van de markt. Er is dus ook een niet-geraamde vraag in de aan belang winnende informele milieus (gemengde woon-werkmilieus). In de US 3.0 wordt de ruimte geboden om daarop in te spelen. Er staat momenteel nog ruim 1,4 mln. m² leeg in de regio, maar voor circa 1 mln. m² wordt verwacht dat die wordt getransformeerd.

Oude kantoren, die qua locatie, indeling en duurzaamheid niet meer aansluiten op de marktvraag verdwijnen hierdoor van de markt en er komt ruimte om de voorraad te vernieuwen en er ontstaat ook een vervangingsvraag. Als alle kantorenplannen worden gerealiseerd en de transformatie zijn beslag krijgt, neemt in het hoge scenario de leegstand per saldo met circa 0,1 mln. vierkante meter af, waarmee de MRA gemiddeld op een leegstand van circa 10% komt. Het is denkbaar dat de transformatie sneller gaat – vanwege de druk op de woningmarkt – en dat de vraag hoger uitvalt, onder andere onder invloed van de brexit. Dan komt de 8% (als ruime maat voor de) frictieleegstand mogelijk binnen bereik. De huidige hoeveelheid leegstaande kantoren in Amsterdam wordt naar verwachting in de komende 10 tot 15 jaar min of meer volledig getransformeerd. Hierbij past nadrukkelijk de kanttekening dat het exacte transformatievolume op Amsterdamse kantoorlocaties een eerste, voorlopige inschatting betreft. Anders dan in de overige deelregio's komt deze voort uit een optelling van transformatieplannen op pandniveau. Daarbij komt dat de transformatiestrategie op locatieniveau, en de mate van functiemenging en de ruimte die daarbij voor werken blijft, nog nader worden uitgewerkt in de visie 'Ruimte voor de Economie van Morgen' en in de 'Kantorenstrategie' en in visies op gebiedsniveau.

Er zijn nog ruim voldoende plannen in alle deelgebieden om in de vraag te kunnen voorzien. De deelregio's kunnen binnen deze kaders zelf een nadere, maatwerk-segmentering aanbrengen. Voor

Gemeente Amsterdam

blz. 36

Amsterdam zijn de internationale kansen hierbij relevant. Naast de reguliere ontwikkeling is de brexit hierbij een bijzondere kans die nog niet in de behoefteraming is verwerkt. In de US 3.0 is gesignaleerd dat de groei van de MRA en van Amsterdam in het bijzonder, onder andere in relatie tot de Brexit, wel eens tot extra kantorenvraag zou kunnen leiden. De marktvraag ziet er voor de korte termijn namelijk bijzonder gunstig uit en kan zich buiten de bandbreedte van de behoefteraming begeven. Afgesproken is de marktvraag leidend te laten zijn en deze goed te monitoren, zodat tijdig gesignaleerd wordt of er eventuele tekorten in specifieke segmenten dreigen. Amsterdam heeft overigens nog een groot planvolume (0,8 mln. m2) dat met de US3.0 al regionaal is afgestemd. In combinatie met de procesmatige afspraken in de US 3.0 biedt dat voldoende autonomie en flexibiliteit, om de (inter)nationale marktvraag aan de MRA te binden. Amsterdam ontwikkelt zich van een middelgrote stad tot een Europese hoofdstad die meedingt op internationaal niveau. Vooral onze kenniseconomie is belangrijk en daarvoor zijn netwerken en interactiemogelijkheden cruciaal. De economische groei in de stad concentreert zich dan ook vooral in gemengde milieus met wonen, werken, leisure en cultuur binnen handbereik. Dat is de omgeving waarin talent zich thuis voelt en graag wil werken.

Volgens de projectnota Schinkelkwartier kan het gebied uitgroeien tot zo'n interactieve omgeving. Met in de toekomst een aanbod van circa 1.020.000 m2 ruimte voor kantoren en bedrijven ten opzichte van circa 700.000 m2 in de huidige situatie, ontwikkelt Schinkelkwartier zich tot een gemengd gebied met circa 45.500 arbeidsplaatsen. De programmatische invulling borduurt voort op de al aanwezige differentiatie en lokale dynamiek. Gedurende de transformatie zal de behoefte aan kantoren en bedrijven blijvend worden gemonitord, waarbij rekening wordt gehouden met regionale afspraken die in het kader van Platform Bedrijven en Kantoren (PlaBeKa) worden gemaakt. Per deelgebied is er ruimte voor een rijke functiemix met verschillende accenten per deelgebied. We lichten er een aantal deelgebieden uit die in het Kantorenplan en Ruimte voor de Economie van Morgen zijn benoemd als kansrijke gebieden voor werken. Conclusie Uitbreiding van het kantooroppervlak kan bijdragen aan de toenemende behoefte aan kantoren in een gemengd woon-werkmilieu (zie verder ook subparagraaf 4.4.11). 4.3.4

Regionale Hotelstrategie 2016-2022

Door de gemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer is de "Regionale hotelstrategie 2016-2022" opgesteld. In de regionale hotelstrategie voor de periode 2016-2022 aangegeven dat de groei van de hotelmarkt in de regio de komende jaren doorzet, met name in Amsterdam en Haarlemmermeer. In beide gemeenten worden veel hotels door transformatie van leegstaande kantoren gerealiseerd. Hierdoor wordt de leegstand van kantoren tegen gegaan en wordt een bijdrage geleverd om de berekende marktruimte tot 2020 te kunnen faciliteren, waardoor er een gezonde, internationaal concurrerende hotelmarkt ontstaat. Geconstateerd werd dat bij volledige realisatie van alle hotelplannen binnen Amsterdam en Haarlemmermeer twee plafonds zullen worden bereikt, te weten: Het ambitieplafond van de doelstelling uit 2007, waarbij in totaal 15.000 extra hotelkamers worden gerealiseerd ten opzichte van het toen bestaande aantal hotelkamers binnen de MRA tot en met 2015. Het plafond van de theoretische marktruimte van circa 5.500 tot 10.700 hotelkamers berekend tot bestemmingsplan_B@Home, Johan Huizingalaan 763a (vastgesteld)

blz. 37

en met 2020. Het algeheel stimuleren van extra hotelkamers ten opzichte van bestaande plannen is daarom losgelaten. In plaats daarvan wordt regionaal ingezet op hotelontwikkelingen die zorgen voor een optimale en duurzame waardetoevoeging: het juiste hotel op de juiste plek zodat een discrepantie tussen vraag een aanbod wordt voorkomen. Voor nieuwe initiatieven dient daarom eerst de Hotelladder MRA ingevuld te worden. Het onderhavige plan voorziet in een planologische verplaatsing van een hotel met 30 kamers. Het aantal kamers neemt hierdoor niet toe. Wel neemt de omvang van het aantal vierkante meters toe omdat het gaat om grote hotelkamers. Het gaat hier om een uniek hotelconcept, dat wordt door de grootte van de hotelappartementen (ca. 84 m2) onderstreept, wat een belangrijke voorwaarde is van het overnachtingsbeleid (zie ook onder 4.4.15).

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1

Omgevingsvisie Amsterdam 2050

Op 8 juli 2021 is de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 vastgesteld in de gemeenteraad. Deze vervangt de Structuurvisie Amsterdam 2040 en is een wettelijk verplicht instrument van de nieuwe Omgevingswet. Hierop zijn twee uitzonderingen: de Hoofdgroenstructuur en het hoogbouwbeleid, die integraal opgenomen waren in de structuurvisie. Deze blijven van kracht tot vervangend beleid is vastgesteld. De visie is gebaseerd op 5 strategische keuzes. 1. Meerkernige ontwikkeling: Amsterdam is uit balans met één centrum waar alles op gericht is. Een van de hoofddoelen van de visie is een stad en regio te worden met meer stedelijke kernen. Deze ingreep in de structuur van de stad is mogelijk door bedrijventerreinen te ontwikkelen tot bruisende stadsbuurten. 2. Groeien binnen grenzen: Amsterdam streeft naar minimaal 150.000 woningen erbij voor 250.000 nieuwe inwoners in 2050, plus 200.000 nieuwe arbeidsplaatsen. Deze groei mag de groei alleen plaatsvinden binnen de huidige stadsgrenzen. Op die manier wordt de kwaliteit van bestaande buurten versterkt, kunnen overal woningen en bedrijfsgebouwen worden verduurzaamd en blijven de kwetsbare landschappen open. Dit kan door bedrijventerreinen om te bouwen tot gebieden waar zowel gewoond als gewerkt wordt. Daarnaast is er ruimte voor groei in de naoorlogse wijken van Nieuw-West, Zuidoost en Noord, waar op een slimme manier verdicht kan worden.

Een goede woonkwaliteit, met leefbare straten en pleinen en veel plek voor ontmoeting, staat hierbij voorop. Hoogbouw (gebouwen hoger dan 70 meter) concentreert zich rond grotere stations als Bijlmer ArenA, Amstel, Zuid en Sloterdijk en langs het IJ. De stad wordt ingericht op hergebruik van materialen en grondstoffen en op een andere, meer zelfvoorzienende energieopwekking zoals stadsverwarming en zonne- en windenergie. 3. Duurzaam en gezond bewegen: om ruimte te houden voor groen, spelen en verblijven en voor de fietser en voetganger, moet de auto een stap terug doen. Door verdichting wordt draagvlak gecreëerd voor ov in de hele stad en komen voorzieningen op loop- en fietsafstand. Buurten worden verbonden door een netwerk van veilige fietsroutes en openbaar vervoer. 4. Rigoureus vergroening: Verdichting wordt gecombineerd met vergroening van de stad. Daarbij is meer en vooral beter groen het doel, door minder verharding en meer groen aan en op gebouwen. Een ander belangrijk doel is tegengaan van hittestress en vergroten van het waterbergend vermogen Gemeente Amsterdam

blz. 38

van de stad. 5. Samen stad maken: De omgevingsvisie combineert ruimtelijke inrichting met doelen op groen, wonen, werken, duurzaamheid, leefomgeving. Het stadsbestuur gaat sturen op hoofdlijnen. De principiële keuze daarbij is dat de regels zo worden dat naast de klassieke partijen als ontwikkelaars en woningcorporaties, Amsterdammers ook zelf aan de slag kunnen.

Afbeelding: uitsnede Visiekaart Amsterdam 2050 (plangebied met pijl aangewezen)

Op de visiekaart is de onderhavige plangebied aangewezen als hoogstedelijke buurt. Hierbij gaat het om ontwikkelingen van woonbuurten met een hoogstedelijke dichtheid en meer ruimte voor niet-wonen. Groen krijgt een plek in de straten, buurtparkjes en grote stadsparken. Maatschappelijke voorzieningen, ruimte voor nutsvoorzieningen, groen en sport zijn naast ruimte voor wonen en werken onderdeel van de opgave voor de ontwikkeling. Groeien binnen de grenzen De stad mikt op minimaal 150.000 woningen erbij voor 250.000 nieuwe inwoners in 2050, dat is een voortzetting van het groeitempo van de afgelopen 10 jaar. Plus 200.000 nieuwe arbeidsplaatsen. Deze groei wordt aan voorwaarden gebonden. Amsterdam wil dat de groei enerzijds het sociale fundament van de stad versterkt en anderzijds het draagvermogen van de planeet niet overschrijdt. Daarom mag de groei alleen plaatsvinden binnen de huidige stadsgrenzen. Op die manier wordt de kwaliteit van bestaande buurten versterkt, kunnen overal woningen en bedrijfsgebouwen verduurzaamd worden en worden de kwetsbare landschappen opengehouden. De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen passen in de beoogde ontwikkelingen van

bestemmingsplan_B@Home, Johan Huizingalaan 763a (vastgesteld)

blz. 39

hoogstedelijke buurten en hier ook binnen de kaders van de Omgevingsvisie. 4.4.2

Hoogbouwbeleid

Het hoogbouwbeleid is nog afkomstig van de inmiddels vervangen Structuurvisie 2040. Nieuw beleid op basis van de omgevingsvisie is nog in ontwikkeling. Tot die tijd is het huidige hoogbouwbeleid van toepassing. De middeleeuwse en 17e-eeuwse stad vormt de kern van Amsterdam. Het behoort tot het dna van de stad. De grachtengordel staat op de werelderfgoedlijst van Unesco. Vanzelfsprekend is de visie op hoogbouw beschermend voor het Unesco-gebied (kerngebied en bufferzone). Onder hoogbouw wordt verstaan: gebouwen vanaf 30 meter hoogte of tweemaal de hoogte in hun directe omgeving, en onder middelhoogbouw: gebouwen van 22,50 tot 30 meter hoogte of 25% hoger dan hun directe omgeving. In het Unesco-gebied is maximaal middelhoogbouw toegestaan. Rondom het Unesco-gebied is op de kaart een zone van 2 kilometer opgenomen. Hoogbouwinitiatieven in deze zone worden beoordeeld op mogelijke effecten op het stedelijk landschap. Het stedelijke centrummilieu beperkt zich al lang niet meer tot de historische stad, maar breidt zich gestaag uit tot aan de ringweg A10. Langs de A10 is de economische waarde zo hoog dat zich een zone van bebouwing tot 60 meter heeft ontwikkeld in de loop der tijd, met hogere accenten rond enkele knooppunten. Zuidas en Teleport zijn de prominentst zichtbare. Deze bebouwing ervaar je vanaf de A10 en in de directe omgeving.

In het straatbeeld van het centrumgebied valt deze hoogtemaat weg in het silhouet. Omdat deze maat geen impact heeft op de beleving vanuit het centrum maar wel van grote economische waarde is, wordt in de zone langs de A10 gestimuleerd om hoogbouw tussen de 30 en 60 meter te ontwikkelen, en bij belangrijke knooppunten liefst nog hoger. Uitzondering is de A10 in Noord, pal tegenover Waterland, waarlangs hoogbouw niet gewenst is.

Gemeente Amsterdam

blz. 40

Afbeelding: Visie hoogbouw, de hoogbouwzone langs de A10 is met een paarse kleur weergegeven (bron: structuurvisie Amsterdam 2040)

In de structuurvisie is een instrumentarium opgenomen in geval van hoogbouw. Het opstellen van een Hoogbouweffectrapportage (HER) wordt te alle tijden aanbevolen omdat het een zeer geschikt instrument is om alle mogelijke effecten van een hoogbouwplan in beeld te brengen, af te wegen en waar mogelijk maatregelen te kunnen nemen die negatieve effecten wegnemen. In bepaalde gevallen is het opstellen van een HER, met ten minste een onderzoek naar de impact op het stedelijk landschap, verplicht. Dat doet zich voor in situaties waarin terughoudendheid met hoogbouw wordt beoogd. In deze situaties wil het college van B en W mee kunnen beoordelen wat de effecten zijn op gebieden die om verschillende redenen van grote waarde voor de stad worden geacht. Conclusie Het plangebied maakt onderdeel uit van een transformatiegebied voor een gemengde hoogstedelijke buurt. Bouwhoogten boven 30 meter passen goed binnen dit gebied. Door de toevoeging van woningen en de realisatie van hoogbouw kan het bouwplan invulling geven aan de beoogde menging van functies en tegelijk bijdragen aan de grote behoefte aan woonruimte. Het gebied bevindt zich niet in een gebied waar het nodig is om een uitgebreide HER (inclusief landschappelijke inpassing) uit te voeren. Wel zijn de belangrijkste effecten van de hoogbouw onderzocht (zie paragraaf 5.12).

bestemmingsplan_B@Home, Johan Huizingalaan 763a (vastgesteld)

blz. 41

4.4.3

Koers 2025 - Ruimte voor de Stad

Koers 2025 - Ruimte voor de Stad is op 24 mei 2016 vastgesteld door het college van B&W. Op 14 september 2016 is Koers 2025 besproken in de gemeenteraad. In Koers 2025 is de ambitie neergelegd om tot 2025 binnen de stadsgrenzen de bouw van 50.000 woningen mogelijk te maken door nieuwbouw en voor een deel ook door transformatie van onder meer bedrijventerreinen. Om in de verwachte groei van Amsterdam te kunnen voorzien en de druk op de woningmarkt te verlichten is in Koers 2025 een integrale en stadsbrede inventarisatie gemaakt van concrete en mogelijke woningbouwlocaties.

Afbeelding: Uitsnede kaart Koers 2025

Conclusie De planontwikkeling van B@Home valt binnen deelgebied Nieuwe Meer Oost, dat is aangewezen als versnellingslocatie. De planontwikkeling B@Home past binnen de ambities van Koers 2025. 4.4.4

Projectnota Schinkelkwartier

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 14 december 2021 de Projectnota Schinkelkwartier vastgesteld. In de projectnota Schinkelkwartier zijn de ambities van het gemeentebestuur geformuleerd: het transformeren van een geïsoleerd werkgebied tot een inclusieve, levendige en groene stadswijk die goed verbonden is met de omgeving. Met ruimte voor 11.000 woningen, 1.020.000 m2 werkruimte (ten opzichte van circa 700.000 m2 in de huidige situatie) en 450.000 m2 maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Een gebied waar straks 22.000 mensen wonen en 45.500 mensen werken. Uitgangspunt voor het wonen is 40% sociale huur, 40% middelduur en 20% vrije sector. Het werkprogramma concentreert zich niet alleen op kenniswerk, maar ook op productieve bedrijvigheid. Daarnaast is er ruimte voor winkels, horeca, leisure en detailhandel, zoals een meubelzaak of compacte

Gemeente Amsterdam

blz. 42

bouwmarkt. De wijk krijgt een divers en hoogwaardig voorzieningenpakket met scholen, een huis van de wijk, buurtkamers, zorgvoorzieningen, sportfaciliteiten en veel groen. Bij een dergelijk milieu hoort een centrumstedelijk mobiliteitsprofiel, waarin de autobereikbaarheid van ondergeschikt belang is ten opzichte van lopen, fietsen en openbaar vervoer. Dat vraagt fiets- en loopverbindingen van hoge kwaliteit en een aanzienlijke verbetering van de bereikbaarheid per openbaar vervoer. Op basis van de ambities, het beoogd programma en de hoofdkeuzes is een stedenbouwkundig kader voor de gewenste ontwikkeling van Schinkelkwartier gemaakt.

Deelgebied Nieuwe Meer Oost (NMO) Het onderhavige plangebied bevindt zich in het deelgebied Nieuwe Meer Oost (NMO). NMO verandert in

bestemmingsplan_B@Home, Johan Huizingalaan 763a (vastgesteld)

blz. 43

de toekomst doordat de oude fabriekshallen worden vervangen door nieuwe gemengde woon/werkblokken met grote geluidsluwe en groene binnenterreinen. Nieuwe Meer West krijgt naar verwachting een metrostation door het doortrekken van de Noord-Zuidlijn naar Hoofddorp. Ook het middengebied wordt dan bebouwd. Nieuwe Meer wordt een innovatiedistrict van Amsterdam: een economische, innovatieve hotspot met een internationaal karakter. Om de juiste voorwaarden te scheppen wordt de samenhang tussen Nieuwe Meer Oost en West versterkt door het wegprofiel van de Johan Huizingalaan aan te passen en betere mogelijkheden te maken om over te steken. Ook komen er meer ontmoetingsplekken op straat en in de gebouwen. Daarnaast komt er meer ruimte om te experimenteren met bijvoorbeeld vernieuwende woonen werkideeën. Het gebied wordt in de toekomst beter bereikbaar als besloten wordt de Noord-Zuidlijn door te trekken naar Hoofddorp en er bij de Johan Huizingalaan een metrohalte komt. Omdat er over deze verbinding nog geen definitief besluit is genomen, wordt er voor een tussenperiode nagedacht over een buslijn tussen Schinkelkwartier en Schiphol. Daarnaast wordt het gebied ook voor fietsers beter bereikbaar met de Nieuwe Sloterweg. Het programma voor NMO zal voor 50 % bestaan uit wonen, 40 % werken en 10 % voorzieningen. Er zullen circa 3.100 woningen voor ongeveer 6.200 inwoners worden gebouwd.

Daarnaast zullen er circa 7.600 arbeidsplaatsen gecreëerd worden. Voor het NMO gebied zijn de volgende ambities vastgelegd: Stedelijkheid: hoge dichtheid t.b.v. gemengde woon- en werkruimte, aangevuld met voorzieningen; Ruimtelijke kwaliteit: afwisseling tussen levendigheid en rust, met een hoge gebruiks- en belevingswaarde. Kernwoorden: aantrekkelijk, klimaatbestendig en behouden van landschappelijke, ecologische en cultuurhistorische waarden; Bereikbaarheid: autobereikbaarheid wordt ondergeschikt aan lopen, fietsen en openbaar vervoer; Gezondheid en veiligheid: invloed milieubelasting beperken. De inrichting van de fysieke leefomgeving stimuleert bewegen; Duurzaamheid: hergebruik van grondstoffen en reductie van afval. Klimaatneutraal (energiebesparing en -opwekking). Flexibele inrichting van de gebouwde omgeving die dynamisch meebeweegt met maatschappelijke verandering; Sociale inclusiviteit: segregatie op woning- en arbeidsmarkt voorkomen voor een ongedeelde stad. Schinkelkwartier krijgt een ruimtelijke en maatschappelijke verbindingsfunctie tussen Zuid en Nieuw West. B@home Het bestemmingsplan voorziet met B@home in een gemengde ontwikkeling met wonen, voorzieningen, innovatieve bedrijvigheden en een geluidsluw en groene binnenterrein. Hiermee wordt ingespeeld op de ambities voor dit gebied.

Ruimtelijke kwaliteit is een belangrijk uitgangspunt in het ontwerp van B@home, waarbij ook duurzaamheid van groot belang is (zie ook 3.4.1). Autogebruik wordt zoveel mogelijk ontmoedigd. Er wordt vooral ingezet op bereikbaarheid voor fiets, OV en voetgangers. B@home voorziet ook in sportfaciliteiten. Hierdoor wordt ook het bewegen van mensen gestimuleerd. Conclusie De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling sluit aan bij de ambities voor dit gebied en past hiermee binnen de ontwikkelingskaders en het programma voor Nieuwe Meer Oost.

Gemeente Amsterdam

blz. 44

4.4.5

Amsterdamse Woonagenda 2025

De Amsterdamse Woonagenda is op 19 juli 2017 vastgesteld. De Woonagenda 2025 is een kaderstellend en richtinggevend document voor het woonbeleid tot 2025. Het heeft als uitgangspunten voldoende, betaalbare en goede woningen en bevat 24 acties tot 2025. Voor het uitgangspunt 'voldoende woningen' is de ambitie om de woningvoorraad en woningbehoefte in 2025 beter op elkaar te laten aansluiten. In 2025 zit het grootste tekort naar verwachting in de gereguleerde huurvoorraad. In dat jaar heeft 49% van de huishoudens behoefte aan een gereguleerde huurwoning, terwijl de verwachting is dat 39% van de woningvoorraad uit gereguleerde huurwoningen bestaat. Enkele acties uit de Woonagenda 2025 zijn: Het stedelijke uitgangspunt voor de woningbouwprogrammering is een gemengde stad: 40% gereguleerde huur (inclusief studenten- en jongerenwoningen), 40% middelduur (huur en koop) en 20% dure huur en koop. Grotere woningen voor gezinnen (groter dan 70 m²). Nieuwe afspraken met corporaties en huurders over voldoende woningaanbod voor kwetsbare groepen. Plan maken voor ouderenhuisvesting en jongeren- en studentenhuisvesting. In het 'Stedelijk Kader voor particuliere transformaties' is het beleidskader voor de realisatie van sociale en middendure woningen in particuliere plannen uiteengezet. Enige flexibiliteit bij de toepassing van de 40-40-20 regel moet mogelijk zijn.

Er zijn verschillende redenen om dat te willen. Belangrijk is dat afwijkingen goed worden onderbouwd, om willekeur, met name ook richting particuliere partijen, te voorkomen. Redenen om af te wijken zijn gelimiteerd. Eén van de redenen kan zijn wanneer de bestaande woningdifferentiatie in het omliggende gebied van het gebouw dusdanig specifiek is, dat een andere menging in het te transformeren gebouw beter past om de gewenste gemengde wijk te bereiken. Conclusie Het voorliggende project heeft betrekking op het toevoegen van woningen zodat er meer kan worden ingespeeld op de behoefte vanuit de markt. Het project draagt bij aan het uitgangspunt om de woningvoorraad en woningbehoefte beter op elkaar te laten aansluiten. Er wordt ook voldaan aan de Amsterdamse Woonagenda. 4.4.6

Woningbouwplan 2022-2028

Het gemeentebestuur wil gemiddeld 7.500 woningen per jaar, in de verdeling 40 procent sociale huur, 40 procent middelduur en 20 procent duur. Er moeten nieuwe woningen komen in verschillende groottes en in verschillende prijsklassen, zodat meer mensen in de stad naar een passende woning verhuizen. Daarnaast is de wens om het bouwen van woningen te vereenvoudigen en te versimpelen. Het Woningbouwplan 2022-2028 bevat daartoe de volgende doelstelling en aanpak: In afstemming met marktpartijen en corporaties wordt onderzocht hoe de stad invloed heeft op de woninggrootte wanneer kantoorpanden worden verbouwd tot appartementen ('transformaties'). Het verkennen van de mogelijkheden voor de bouw van sociale koopwoningen gaat door en de grens van sociale koopwoningen wordt verhoogd naar € 355.000,- in 2023. Met een nieuwe gebiedsgerichte werkwijze wordt gekeken welk type woningen voor welke doelgroep tot de meeste verhuisbewegingen in een specifiek gebied leidt.

bestemmingsplan_B@Home, Johan Huizingalaan 763a (vastgesteld)

blz. 45

Vereenvoudiging inschrijving ontwikkelaars voor nieuwe bouwlocaties ('tenders') en verduidelijking kaders aan het begin van het project. Op basis van vrijwilligheid worden ontwikkelende marktpartijen uitgedaagd tot bovenwettelijke duurzaamheidsprestaties. Verkenning mogelijkheden van modulair bouwen samen met marktpartijen en corporaties. Inzet op de versnelde bouw van 2.500 tot 3.000 flexwoningen in de stad. De tijdelijke regeling Transformatie-impuls wordt verlengd tot 1 februari 2024. Een groot deel van de geplande woningen kan worden gerealiseerd binnen de bestaande plannen. Er zijn tot en met 2025 voldoende bouwplannen, daarna zijn nieuwe bouwlocaties nodig. Conclusie Het woningbouwprogramma binnen de ontwikkeling B@Home sluit aan bij het Woningbouwplan 2022-2028. Het bestemmingsplan is dan ook in overeenstemming met dit Woningbouwplan. 4.4.7

Actieplan middeldure huur

In Amsterdam zijn relatief weinig middeldure huurwoningen (met een maandhuur van € 710 tot € 971). De vraag naar middeldure huurwoningen is de afgelopen jaren enorm toegenomen. De oorzaken hiervan zijn divers: huishoudens met een middeninkomen kunnen niet meer terecht in de sociale voorraad, de flexibilisering van de arbeidsmarkt betekent dat minder huishoudens een woning kunnen kopen en de grote prijsstijgingen in de koopsector hebben tot gevolg dat meer huishoudens zijn aangewezen op een middeldure huurwoning. De verwachting is bovendien dat de vraag naar deze huurwoningen de komende jaren verder zal toenemen. Er is daarom een inhaalslag nodig. De komende jaren moeten er meer middeldure huurwoningen in aanbouw worden genomen. In het Actieplan meer middeldure huur is dit voornemen uitgewerkt. Het is geen nieuw beleid maar het zet in op het versterken van het huidige beleid. Door voorwaarden te stellen wordt ervoor gezorgd dat de nieuwe woningen langdurig in het middeldure segment blijven, niet na de eerste mutatie verdwijnen naar het dure segment en worden toegewezen aan een omschreven doelgroep. Het vastleggen van deze voorwaarden wordt geregeld in het tenderdocument, het erfpachtcontract en de huisvestingsverordening.

Marktpartijen kunnen inschrijven onder de nieuwe voorwaarden voor middeldure huur: Toewijzing aan doorstromers uit de sociale sector; Toewijzing aan middeninkomens; Maximale huur en geen gekoppelde parkeerplaats; Huurverhoging inflatievolgend; 25 jaar verhuren als middeldure huur en 25 jaar verbod op uitponden; Sturen op woninggrootte. Conclusie 40 procent van de te realiseren woningen binnen de ontwikkeling B@Home worden woningen in het middensegment. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de doelstellingen van het Actieplan meer middeldure huur.

Gemeente Amsterdam

blz. 46

4.4.8

Short stay

In 2009 heeft de gemeente beleid voor short stay vastgesteld (Beleidsnotitie Short stay). Short stay is het tijdelijk wonen in een zelfstandige woning voor een periode van tenminste vijf nachten en maximaal zes maanden. Doel van dit beleid is om aan de behoefte van werknemers van internationale bedrijven aan tijdelijke woonruimte tegemoet te komen. Dit beleid is na twee jaar geëvalueerd, wat in juli 2012 geleid heeft tot een geactualiseerd beleid voor short stay. De afweging of het realiseren van nieuwe short stay wenselijk is, vindt plaats in het kader van de benodigde vergunning voor woningonttrekking (Huisvestingsverordening). Stadsdelen kunnen in het kader van het ruimtelijk beleid afwegen dat nieuwbouw ten behoeve van short stay niet of niet geheel past binnen het gewenste ruimtelijk kader. In 2014 is het short stay-beleid opnieuw geactualiseerd, op grond van een in 2013 uitgevoerde evaluatie van het beleid. Uit de inventarisatie is gebleken dat het aantal short stay-appartementen op 1 januari 2014 ongeveer 800 bedroeg, waarmee het streefgetal uit 2009 is bereikt. Naar aanleiding daarvan is de nieuwe beleidsnotitie vastgesteld, waarin is bepaald dat er 'pas op de plaats' wordt gemaakt en er geen nieuwe vergunningen voor short stay meer zullen worden verleend.

Conclusie Het bestemmingsplan maakt geen short stay mogelijk en is daarmee in overeenstemming met dit gemeentelijk beleid. 4.4.9

Horecabeleid stadsdeel Nieuw-West

Het horecabeleid van de gemeente is opgedeeld in verschillende stadsdelen. Het beleidsstuk voor Nieuw-West is vastgelegd in de Horeca en leisurevisie Nieuw-West 2013-2017. Momenteel is nieuw stedelijk horecabeleid in voorbereiding. In het horecabeleid van stadsdeel Nieuw-West is opgenomen dat horecavoorzieningen hebben een belangrijke functie hebben als ontmoetingsplek en kunnen daarmee een positieve bijdrage leveren aan het leefklimaat. Gezien het belang, vraagt het horeca-aanbod in Nieuw-West om een kwantitatieve en kwalitatieve impuls. In de omgeving van het plangebied is weinig horeca aanwezig. Uitbreiding is zeker gewenst en kan een belangrijke bijdrage leveren aan het doorbreken van het op dit moment monofunctionele karakter van het werkgebied. Conclusie Het bestemmingsplan voorziet in horeca van categorie A t/m D met een maximum brutovloeroppervlak van 550 m2 en sluit daarmee aan op het horecabeleid van stadsdeel Nieuw-West. 4.4.10 Detailhandelsbeleid 2018-2022 Algemeen Op 21 december 2017 is het detailhandelsbeleid Amsterdam 2018-2022 vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam. Met het nieuwe beleid wordt ingesteld op het veranderende consumentengedrag, waardoor er minder behoefte is aan winkels, en tegelijkertijd groei van inwoners en bezoekers aan de orde is. Het detailhandelsbeleid kent twee algemene doelstellingen: 1.

boodschappen dichtbij voor bewoners: met dit beleid wil Amsterdam in de eerste plaats dat bewoners op redelijke afstand van de woning (750 meter loopafstand) dagelijkse boodschappen kunnen doen;

bestemmingsplan_B@Home, Johan Huizingalaan 763a (vastgesteld)

blz. 47

2. meerdere aantrekkelijke winkelgebieden, ook buiten de binnenstad. Amsterdam heeft als ambitie om meerdere aantrekkelijke winkelgebieden te hebben, voor de niet-dagelijkse goederen. Net als in het voorgaande beleid is het uitgangspunt dat het winkelaanbod in Amsterdam geclusterd wordt in winkelgebieden en dat nieuwe losse winkelvestigingen in beginsel zijn uitgesloten. Clustering van winkels heeft voordelen voor ondernemers en consumenten. In winkelconcentraties kunnen ondernemers profiteren van elkaars bezoekersstromen en kunnen de voor de winkels benodigde voorzieningen (parkeren, laden/lossen) zo efficiënt mogelijk worden gerealiseerd. Amsterdam is bedachtzaam in het toestaan van extra winkels om te voorkomen dat er in de toekomst winkelleegstand ontstaat. Afhankelijk van het aantal nieuwe bewoners, is er ruimte voor winkels. Detailhandel binnen het plangebied In het beleid is een overzicht opgenomen met winkelgebieden in Amsterdam. Het plangebied is geen onderdeel van een bestaand winkelgebied. Winkels buiten bestaande winkelgebieden zijn alleen mogelijk in de vorm van maatwerk voor kleinschalige winkels in een winkelkwartier. Op termijn is er de mogelijkheid voor kleinschalig winkelaanbod in winkelkwartieren buiten een winkelgebied. Hiermee kan een woonbuurt aantrekkelijker worden voor bewoners, bezoekers en ondernemers.

Afbeelding: zones detailhandelsbeleid

Amsterdam is binnen het beleid opgedeeld in drie zones waarbij voor elke zone specifiek beleid geldt. Nieuw-West, en dus ook het plangebied, zijn gelegen in de stadszone. De stadszone is een gebied met veel gezichten: hier doemen de grootste problemen op met leegstand en verloedering. Tegelijkertijd staat het dynamische gebied aan een vooravond van grootse ontwikkelingen met nieuwe woongebieden en verbeterde verbindingen. Het is zaak zowel voor de problemen als kansen ogen te hebben. Voor het aanbod van dagelijkse boodschappen kiest Amsterdam ervoor de structuur van kansrijke wijkcentra, de wat grotere winkelgebieden, te versterken. Uitbreiding van supermarkten is mogelijk in toekomstbestendige bestaande wijkcentra en stadsdeelcentra op voorwaarde dat het woon- en leefklimaat aanzienlijk verbetert en/of het draagvlak toeneemt: er komen méér bewoners door woningbouw. Door de keuze voor een wijkwinkelstructuur, is de redelijke maximale afstand (750 meter) tot een winkelgebied met een supermarkt niet altijd te waarborgen. Dan kan het voorkomen dat Gemeente Amsterdam

blz. 48

bewoners in deze gebieden dus relatief verder moeten reizen voor hun boodschappen. Om deze afstand te verkleinen, maakt Amsterdam maakt het mogelijk dat een gemakssupermarkt van maximaal 300 m² winkelvloeroppervlak zich kan vestigen in deze gebieden. Hiervoor is het niet noodzakelijk dat het aantal woningen of inwoners toeneemt. Hiermee kunnen bijvoorbeeld kantoorlocaties die wat verder van het bewoonde gebied afliggen (bijvoorbeeld Amstel III of Nieuwe Meer West) en waar een transformatieopgave ligt, ook een basisvoorzieningenniveau voor de dagelijkse boodschappen realiseren. Mengformules De grenzen tussen winkels, horeca, consumentverzorgende dienstverlening en distributie vervagen steeds meer. In de huidige regelgeving zijn mengformules zonder exploitatievergunning mogelijk onder de volgende voorwaarden: het horecadeel bevat maximaal 20% van het netto vloeroppervlak van de winkel met een maximum van 20 m². De horeca-activiteit wordt door dezelfde ondernemer geëxploiteerd; De horeca-activiteit wordt alleen uitgeoefend gedurende de tijden dat de winkel geopend is; er wordt geen alcohol geschonken (hiervoor is een drankvergunning nodig); er wordt geen terras geëxploiteerd (hiervoor is een terrasvergunning nodig). Conclusie Het plangebied is geen onderdeel van een bestaand winkelgebied.

Winkels buiten bestaande winkelgebieden zijn alleen mogelijk in de vorm van maatwerk voor kleinschalige winkels in een winkelkwartier. Het bestemmingsplan voorziet in een gemengd programma in het publieke deel van het gebouw, waar naast bedrijfs- en kantoorruimte vooral kleinschalige commerciële ruimtes met mengformules en ondergeschikte detailhandel, ook in combinatie met ondergeschikte horeca, zullen ontstaan. Zelfstandige detailhandel is hier niet toegestaan. 4.4.11 Kantorenstrategie Algemeen Op 29 november 2017 heeft de gemeenteraad van Amsterdam de Kantorenstrategie 2017 vastgesteld. Dit beleid is een actualisatie van de kantorenstrategie uit 2011. De inzet in 2011 was: terugdringen van de kantorenleegstand door beperking van de nieuwbouw, meer transformeren en herontwikkelen van leegstaande kantoren. De strategie was erop gericht om samen met de regio te komen tot een blijvend gezonde en toekomstbestendige kantorenmarkt. Die inzet is succesvol gebleken: de leegstand daalde van 18% naar 12,8% per 1 januari 2017. Er is veel getransformeerd, waardoor o.a. vele nieuwe woningen en hotelkamers zijn gerealiseerd, en verouderde kantoorruimte is herontwikkeld. In de kantorenstrategie 2017 is aangegeven dat er steeds meer behoefte is aan kantoren op gemengde en goed verbonden locaties, ook al op korte termijn (tot 2020).

Voor de korte termijn is er voldoende planvoorraad om in de uitbreidingsvraag (inclusief Brexit) te voorzien maar die voorraad ligt niet altijd op de juiste locaties. De behoefte aan kantoren betreft dus vooral een kwalitatieve vraag. Ook is er veel behoefte aan kantoorruimte voor kleine ICT, communicatie en zakelijke dienstverlening bedrijven en ruimte voor innovatieve kantoorconcepten op meer informele plekken in de stad. Er is nog steeds behoefte aan transformatie en leegstandsaanpak op monofunctionele kantoorlocaties. Transformatie leidt tot gemiddeld 1.250 nieuwe woningen per jaar. Voorstellen kantoorlocaties

bestemmingsplan_B@Home, Johan Huizingalaan 763a (vastgesteld)

blz. 49

De volgende voorstellen zijn opgenomen in de Kantorenstrategie 2017: 1. De huidige planvoorraad van 970.000 m² flexibel inzetten waar op korte termijn (tot en met 2020) nieuwe kantoren zijn gewenst, te weten Zuidas, Arenapoort, Amstelstation, Lelylaan, Houthaven, Marineterrein, Oostenburg en Noordelijke IJoever. 2. Amsterdam gaat door met de transformatie van de monofunctionele kantoorlocaties Amstel III, Riekerpolder en Sloterdijk naar aantrekkelijke, gemengde woon- werkgebieden in de stad. Sloterdijk Centrum en I zijn onderdeel van de gebiedsontwikkeling van Haven Stad. 3. Amsterdam verkent waar vanaf 2020 nieuwe, gemengde gebiedsontwikkeling mogelijk is als gevolg van de dalende leegstandscijfers. Na 2020 wordt ingezet op nieuwe planvoorraad voor gebieden als Schinkelkwartier, Schipholkerncorridor (samen met de regio, buurgemeenten en provincie), uitbreiding van de Zuidas aan de westkant onder en boven de A10, Arenapoort, Sloterdijk, noordelijke IJ-oever/ Hamerkwartier, kansen verdichting Overamstel/ A2/ Joan Muijskenweg en A9/ Gaasperdam. Het gaat niet om monofunctionele kantoorontwikkelingen maar om gemengde woon-werkgebieden (uitzondering: Overamstel). Samen met de regio, de buurgemeenten, stadsdeel Oost en Zuidoost wordt het gebied rond station Duivendrecht verkend. 4.

Bij alle grote gebiedsontwikkelingen zoals Sluisbuurt, CAN gebied, Centrumeiland en K-buurt wordt een gemengd woon-werkmilieu gecreëerd met ruimte voor voorzieningen waaronder kantoren. Die ruimte is flexibel zodat die eventueel tijdelijk kan worden gebruikt voor andere functies afhankelijk van de vraag. Een uitstekende bereikbaarheid en goede connectiviteit met de stad zijn daarbij voorwaarden. Het gaat om circa 10% van het te bebouwen volume voor niet-wonen functies/ voorzieningen. Dit wordt in het bestemmingsplan opgenomen. Conclusie Het Schinkelkwartier is benoemd als locatie om kantoren in gemengd gebied te realiseren. Dit bestemmingsplan voorziet door toevoeging van woningen, kantoren en een hotel in een menging van functies. Hierdoor ontstaat een gemengd woon-werkgebied, zoals beoogd in het beleid. Door de recente ontwikkelingen op de kantorenmarkt is het ook wenselijk om naast transformatie van verouderde kantoorpanden naar andere functies ook nieuw kantoorruimte toe te voegen aan de markt. Hierin voorziet dit bestemmingsplan. 4.4.12 Ruimte voor de Economie van Morgen De bevolkingsgroei in Amsterdam hangt samen met werkgelegenheidsgroei.

Ruimte voor de Economie van Morgen is de economische uitwerking van de stedelijke groeistrategie Koers 2025 en biedt een inventarisatie van economische kansen die verder worden uitgewerkt in gebiedsontwikkeling, ruimtelijke projecten en bij gronduitgifte voor kantoor- en bedrijventerreinen. Bij deze inventarisatie wordt onderscheid gemaakt tussen woon-werkgebieden, kantoorgebieden en productiezones.

Gemeente Amsterdam

blz. 50

Afbeelding: kansenkaart Ruimte voor de Economie van Morgen

Ruimte voor de Economie van Morgen wijst het projectgebied aan als 'innovatiedistrict'. Creatieve wijken zijn woon-werkwijken die door menging met kleine zelfstandige kantoorruimtes voorzien in de behoefte aan nieuw stedelijk werkmilieu. Het zijn wijken die in economisch opzicht aansluiten op het bestaande Amsterdamse centrummilieu binnen de ring A10. Conclusie Het bestemmingsplan sluit aan bij de in de Ruimte voor de Economie van Morgen aangewezen kansen binnen het plangebied. 4.4.13 Bedrijvenstrategie Amsterdam Op 20 mei 2020 heeft de gemeenteraad de bedrijvenstrategie Amsterdam 2020-2030, Amsterdam duurzaam productief' vastgesteld. Veel traditionele bedrijventerreinen veranderen naar woon/werkgebieden, mede ook vanwege de woningbouwopgave. Met deze transformaties neemt het aanbod aan traditionele vestigingslocaties voor bedrijven af, terwijl de vraag naar bedrijfsruimte juist toeneemt, door onder andere nieuwe economie en toepassingen voor de circulaire economie en de energietransitie. Dit vormt de aanleiding voor de bedrijvenstrategie. Met de transformatie van bedrijventerreinen zullen zonder aanvullende maatregelen diverse vormen van ambacht, maakindustrie en reparatie uit de stad verdwijnen. Doel van de strategie is om binnen de bredere ontwikkeling van stad voldoende ruimte te creëren en te behouden voor bedrijven.

In de strategie zijn de volgende actiepunten geformuleerd: Maximaal de kansen te benutten om bedrijven en wonen te combineren; Bestendigen, intensiveren en verduurzamen van bedrijventerreinen; Selectief omgaan met de laatste vrije kavels bedrijventerrein; Regionale aanpak voor bedrijfslocaties.

bestemmingsplan_B@Home, Johan Huizingalaan 763a (vastgesteld)

blz. 51

Afbeelding: speerpunten- en actiekaart

Conclusie Schinkelkwartier is een locatie die binnen de Bedrijvenstrategie Amsterdam aangewezen is als een transformatiegebied, van een bedrijventerrein naar een woon/werkgebied. Dit bestemmingsplan sluit aan bij (de geformuleerde uitgangspunten van) deze strategie.

4.4.14 Strategie Innovatie Districten Amsterdam Een innovatiedistrict is een gebied waar vooruitstrevende bedrijven, onderzoeks- en kennisinstellingen, broedplaatsen, startups en andere bedrijvigheid bij elkaar zijn gevestigd. Innovatiedistricten dragen bij aan een duurzame innovatieve en inclusieve economische groei. Door middel van de Strategie Innovatiedistricten Amsterdam stimuleert de gemeente Amsterdam de ontwikkeling van innovatiedistricten. Binnen Amsterdam zijn acht innovatiedistricten aangewezen. Het Schinkelkwartier is daar een van, met specifiek de Plantijn en Nieuwe Meer Oost als aangewezen deelgebieden. Nieuwe Meer Oost richt zich op data analytics met veel tech startups en multinationals. Daarmee vult Nieuwe Meer Oost de andere innovatiedistricten met ieder eigen kenmerken aan. De strategie voor Nieuwe Meer Oost ziet op het uitbreiden van het bestaande ecosysteem met kennisinstellingen en onderzoeksafdelingen van bedrijven. Het gebied heeft nu een aantal grote bedrijven en veel startups, een toevoeging is ook ruimte bieden aan bedrijven die in scale-up fase zitten. Bji de toevoeging van ruimte voor werkplekken of onderzoeksruimte moet interactie centraal staan, daarom moet de focus liggen op het toevoegen van bedrijfsverzamelgebouwen en het delen van faciliteiten in het gebied.

Het innovatiedistrict Nieuwe Meer bestaat uit een sterk netwerk in een community van B. Amsterdam, maar minder met de andere bedrijven in het gebied. Ze zijn wel verenigd in een bedrijven investeringszone (BIZ), maar dat heeft voornamelijk de focus op beheer en handhaving van openbare Gemeente Amsterdam

blz. 52

ruimte en de bereikbaarheid met het openbaar vervoer. Er zijn volop kansen op het BIZ netwerk ook inhoudelijk te verbinden en aan te sluiten op de community van B.Amsterdam. In Nieuwe Meer Oost wordt de komende twintig jaar veel geinvesteerd in de omgevingskwaliteit en infrastructuur. In de toekomst komen er woningen, kantoren en veel voorzieningen. Het wordt een levendige, groen en hoogstedelijke stadswijk, waardoor het vestigingsklimaat voor innovatieve bedrijvigheid alleen maar aantrekkelijker gaat worden. De inzet is om de Noord-Zuidlijn door te trekken naar Hoofddorp, met een halte aan de Johan Huizingalaan, waardoor de bereikbaarheid met andere delen van de stad en Schiphol in een klap flink verbeterd. Conclusie B@Home is na B.Amsterdam het tweede gebouw van het B.Concept binnen Nieuwe Meer Oost en moet het succes van B.Amsterdam voortzetten en vergroten. B@Home biedt naast woningen en 30 hotelappartementen maximaal 4.400 m2 aan kantoren, diverse voorzieningen. De kantoorruimten zijn beschikbaar voor de creatieve startup of als grow-up die een eigen kantoor nodig hebben. Voor B@home wordt ingezet op het aantrekken van een ca. 2000 m2 grote multi tentant en co working office. Met daarbij eveneens ruimte voor lunch, diner en een bar op de begane grond, dat gedeeld wordt met bewoners, B. users en hotelgasten. Door o.a.

het restaurant, de 1.200 m2 grote binnentuin en diverse multifunctionele eventspaces is er gelegenheid voor ontmoetingen. Ontmoetingen vormen de basis van nieuwe samenwerkingen en ideeën. B@Home zal samen met B.Amsterdam een belangrijke basis leggen voor de verdere ontwikkeling van het innovatiedistrict Nieuwe Meer Oost. 4.4.15 Notitie Uitwerking Overnachtingsbeleid 2021 en verder Het college van Burgemeester en wethouders heeft in oktober 2021 het overnachtingsbeleid verder aangescherpt. Het deel van de stad waarin de gemeente niet meewerkt aan nieuwe hotelinitiatieven is uitgebreid. De uitwerking van het overnachtingsbeleid is gericht op initiatieven voor de realisatie van een nieuw hotel of uitbreiding van een bestaand hotel. Dit overnachtingsbeleid is met ingang van 1 januari 2017 in werking getreden en geactualiseerd in 2021. Een hotelinitiatief wordt getoetst aan de in deze uitwerking opgenomen voorwaarden. Hiervoor wordt het stappenplan uit het beleid gevolgd.

bestemmingsplan_B@Home, Johan Huizingalaan 763a (vastgesteld)

blz. 53

Het Overnachtingsbeleid formuleert een ruimtelijk planologisch toetsingskader voor hotelvestiging, met als doel om nieuwe hotels tegen te houden ('nee') of onder strikte voorwaarden zachte landingen in buurten te laten maken ('tenzij'). De criteria betreffen onder meer aard en schaal, ov-bereikbaarheid, functiemenging, straatgerichtheid, buurtbetrokkenheid, kwaliteit en innovativiteit. Deze criteria laten ruimte voor maatwerk. Het plangebied ligt binnen een 'tenzij'-gebied.

Afbeelding: kaart overnachtingsbeleid 2021 (plangebied met rode pijl aangewezen)

Gemeente Amsterdam

blz. 54

Hier zijn dus in eerste instantie geen nieuwe hotelontwikkelingen toegestaan. Echter voorziet dit bestemmingsplan niet in een nieuwe hotelontwikkeling. Op de locatie direct ten noorden van het plangebied is namelijk een hotel op grond van het bestemmingsplan toegestaan. Dit recht wordt verplaatst naar het onderhavige bestemmingsplan. Bij een volgende planherziening voor het huidige bestemmingsplan wordt het hotelrecht wegbestemd. In het huidige bestemmingsplan is een maximum oppervlakte en aantal kamers opgenomen. Het voorlopig ontwerp overschrijdt die oppervlakte. Het concept van 30 hotelappartementen sluit ruimtelijk en functioneel beter aan op de woonfunctie en veelal gedeelde voorzieningen in B@Home. Het gebouw B@Home komt centraal te liggen tussen de verschillende B Buildings in het innovatiedistrict Nieuwe Meer. De oppervlakte van de hotelfunctie in het ontwerpbestemmingsplan neemt toe naar maximaal 2800m2 bvo door de grootte van de hotelappartementen. Deze worden groter met de inzet dat internationale medewerkers samen met meerdere collega's of met hun gezin langer tijdelijk binnen B@Home verblijven. Hoewel de grootte van de hotelappartementen toeneemt, blijft het aantal slaapplaatsen gelijk.

Het maximum van 30 hotelappartementen en 4 overnachtingsplekken per hotelappartement blijven ongewijzigd, worden zo vastgelegd in het bestemmingsplan en in de overeenkomst met de erfpachter. B Amsterdam wordt exploitant van de hotelappartementen. B Amsterdam gaat dus grotere, kwalitatief volwaardige en ingerichte appartementen aanbieden. De hotelappartementen krijgen twee of drie slaapkamers en een woonkamer met een keuken. Het hotelconcept wordt geïntegreerd tussen de woningen in het gebouw B@Home. De verblijfsduur is op het toekomstig gebruik afgestemd en is minimaal 3 nachten en maximaal 6 maanden. Uit ervaring met dergelijke hotelappartementen blijkt een gemiddelde verblijfsduur van gemiddeld 12 nachten, op basis van een vergelijkbaar concept in Den Haag. Daarmee wijkt het uniek concept af van regulier hotelgebruik waarbij een toerist gemiddeld 2,8 nachten in Amsterdam verblijft. Zodra dit hotelrecht planologisch mogelijk wordt gemaakt, kan een omgevingsvergunning niet op basis van het overnachtingsbeleid worden geweigerd. Daarom is medewerking aan het bestemmingsplan langs het overnachtingsbeleid gelegd. Medewerking aan de verplaatsing en vergroting van het hotelrecht is alleen mogelijk als er juridisch enkele voorwaarden voor de medewerking worden geborgd. Dat kan niet allemaal via het voorliggend bestemmingsplan.

Waar juridische borging van de voorwaarden in het bestemmingsplan niet kan, worden deze opgenomen in een nog te sluiten overeenkomst met de erfpachter. Daarbij gaat het om voorwaarden ten aanzien van het concept, overnachtingsduur, exploitatie, duurzaamheid en social return. In maart 2022 is door onderzoeksbureau Leisure Advies een draagvlakonderzoek voor hotelkamers uitgevoerd (zie Bijlage 1). Hieruit is gebleken, dat er voldoende draagvlak is onder bewoners en bedrijven in de omgeving. Daarnaast is door initiatiefnemer een visie opgesteld voor het beoogde appartementenhotel (zie Bijlage 2). In lijn met de ambities uit de principenota Schinkelkwartier wil men met B@home de aanjager zijn van het innovatieve Nieuwe Meer Oost. Men ziet de 30 hotelappartementen in B@home als cruciaal onderdeel van het co-(community) living concept. Naast vaste bewoning door een diverse groep bewoners die allen iets bijdragen aan de community, ziet men ook kansen om bewoning en verblijf voor kortere duur aan te bieden. De 30 hotelappartementen zijn een vitaal onderdeel om de diversiteit in de wijk en het B. concept te vergroten. Juist nu mensen het gebied moeten gaan ontdekken, als nieuwe stadswijk van Amsterdam, in deze eerste fase van een langjarige gebiedsontwikkeling. Binnen de B-community vindt al kruisbestuiving plaats tussen de verschillende start-ups, bedrijven en co-workers.

Het is elke dag een komen en gaan van nieuwe mensen die figuurlijk, maar ook letterlijk, bestemmingsplan_B@Home, Johan Huizingalaan 763a (vastgesteld)

blz. 55

iets toevoegen of iets mee terugnemen. Men ziet dat ook zo voor B@home, maar dan met (tijdelijk) verblijven en (permanent) wonen. In de 30 hotelappartementen kunnen gezinnen uit het buitenland die tijdelijk over zijn, 'scrum' teams, buitenlandse partners of collega's waarmee een bedrijf binnen B. samenwerkt, tijdelijk verblijf van werknemers of freelancers of bijvoorbeeld mensen verblijven die een event voorbereiden of bijwonen binnen B. of Nieuwe Meer Oost. Juist die nieuwe tijdelijke gezichten voegen iets toe aan de levendigheid van de gemeenschappelijke ruimtes en brengen iets nieuws aan de woonbeleving in B@home. B@home krijgt daarmee een hele andere insteek dan de twee hotelconcepten in de omgeving. Corendon en Artemis Design Hotel focussen zich voornamelijk op toeristen en Schiphol, terwijl de hotelappartementen in B@home zich juist richten op de internationale kenniswerkers in de directe omgeving die meer behoefte hebben aan de diverse gedeelde voorzieningen en het 'huiskamergevoel' wat hier te vinden is. De 30 hotelappartementen worden daarmee als de basis gezien van het concept van B@home: een thuis bieden in een dynamische omgeving. Het aanbieden van dit type verblijf versterkt de ambitie van het innovatie-district: als ondersteunende functie voor evenementen, innovatietrajecten en projecten, voor bezoekers, haar bewoners & gebruikers en B. Amsterdam in het algemeen.

De hotelappartementen als aanvulling op de (reguliere) woonfunctie biedt een mogelijkheid om de doelgroep van B@home te verbreden en de menging van diverse groepen te vergroten - en zo bij te dragen aan een inclusieve stad. B@home wordt voor Nieuwe Meer Oost gezien als de benchmark. Net als de ca. 290 woningen zijn de hotelappartementen geheel zelfstandig. Dat wil zeggen dat ze een eigen badkamer en woonkamer met keuken hebben: je bent dus niet afhankelijk van de functies op de begane grond, maar de begane grond, binnentuin en het daklandschap vult aan wat vaak in woningen ontbreekt: ruimte voor spontaniteit en activiteit door de maat van deze tussenruimte. De hotelappartementen zitten in het concept van B@home 'verwoven' als in een bijenkorf. De hotelappartementen bevinden zich in de zuid-oostelijke hoogbouw vanaf de 1e tot de 6e verdieping. Op de 7e en 8e verdiepingen zitten (vrije sector) appartementen. Het appartementhotel is daarmee geen los gebouwonderdeel, maar bevindt zich tussen het wonen en aan de brede leefgalerijen. Het is daarom ook niet van buitenaf als apart onderdeel van het gebouw te lezen; het vormt een integraal onderdeel van het B@home concept.

De hotelappartementen variëren tussen de 70 en 100 m2 GO en beschikken standaard over een: Ruime woonkamer met keuken Twee of drie slaapkamers (individueel afsluitbaar) Privé buitenruimte / balkon Riante berging Badkamer Separaat toilet Vanuit de hal direct toegang tot de gemeenschappelijke brede woongalerijen en binnentuinen. 4.4.16 Nota Parkeernormen Auto Algemeen Op 7 juni 2017 is de Nota Parkeernormen Auto vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam. In de nota zijn voor nieuwe ontwikkelingen parkeernormen opgenomen. Aan de nota ligt een aantal bestuurlijke keuzes ten grondslag: 1. Het college kiest ervoor om bij nieuwbouw geen parkeervergunning aan huurders, kopers en werknemers te verlenen. 2. Het college kiest voor parkeernormen die aansluiten bij het autobezit. Gemeente Amsterdam

blz. 56

3. Het college kiest ervoor om bij sociale huurwoningen geen minimumparkeernorm te stellen. 4. Het college kiest voor een maximumparkeernorm van 1 parkeerplaats per woning. Deze bestuurlijke keuzes zijn gemaakt op basis van onder meer de volgende ontwikkelingen: Autobezit: In Amsterdam is sinds deze eeuw sprake van een bescheiden afname van het gemiddelde autobezit van 29% in 2000 naar 27% in 2013. De afname van het autobezit bij jongeren (van 18 tot 29 jaar) is echter een stuk groter, namelijk van 18% in 2000 naar 12% in 2013. Dit kan een trendbreuk zijn maar ook duiden op een crisiseffect. Parkeernormen en autoverkeer: Autobezit en autoverkeer hebben een directe relatie. Dit betekent niet dat iedereen die een auto bezit de auto ook dagelijks gebruikt. Het autogebruik in de stad daalt al jaren (Bron: Amsterdamse Thermometer van de Bereikbaarheid 2015). De in de nota voorgestelde parkeernormen sluiten aan bij het huidige autobezit maar liggen gemiddeld iets lager. Hiermee zijn de parkeernormen passend ten opzichte van de licht dalende trend. Nieuwbouw en parkeervergunningen: In gebieden met betaald parkeren kunnen bewoners en bedrijven in aanmerking komen voor een parkeervergunning. Om naar de (toekomstige) bewoners meer duidelijkheid te scheppen wordt alle nieuwbouw uitgesloten van parkeervergunningverlening.

Parkeernormen en de toekomst: De vooralsnog bescheiden daling van het eigen autobezit in Amsterdam in de afgelopen 10 jaar, geeft geen aanleiding om bij de nieuwbouwopgave voor de komende 10 jaar met significant lagere parkeernormen te werken. Bij (recente) projecten is er in de praktijk een hogere parkeervraag dan bij de ontwikkeling was voorzien. Bij de uitwerking van parkeernormen voor nieuwbouwwoningen is het uitgangspunt het gemiddelde autobezit in de periode 2000-2013. Door de trends 'zelfrijdende auto' en 'autodelen' is ervoor gekozen om ten opzichte van het huidige autobezit een iets lagere normen te kiezen. ABC-locaties en parkeernormen Amsterdam is opgedeeld in A-, B- en C-locaties, waarbij een A-locatie goed per openbaar vervoer bereikbaar is en een C gebied vooral goed met de auto bereikbaar is. Het plangebied behoort op grond van het beleid tot een B-locatie. Voor nieuwe kantoren geldt een maximale parkeernorm van 1 parkeerplaats per 125 m2 bvo.

bestemmingsplan_B@Home, Johan Huizingalaan 763a (vastgesteld)

blz. 57

Afbeelding: gebiedsindeling parkeernormen met de ABC-locaties in beeld (A = paars, B = grijs en C - oranje)

Bij B-locaties is sprake van een goed openbaar vervoer maar dergelijke locaties liggen verder van de intercitystations af. Hier kiest de gemeente ervoor om naast een maximumparkeernorm van 1 parkeerplaats per woning ook een minimum norm te hanteren. Deze zijn als volgt: a. Voor vrije sectorwoningen (koop en huur): 1. Bij woningen tot 30 m² bvo, een minimumnorm van 0,1 tenzij het project met minder dan 100 woningen in deze categorie betreft. In dat geval is de norm 0,0 parkeerplek per woning. 2. Woningen tussen 30 m² en 60 m² bvo, een minimumnorm van 0,3 parkeerplek per woning. 3. Woningen boven de 60 m² bvo, een minimumnorm van 0,6 parkeerplek per woning. b. Voor alle soorten sociale en middeldure huurwoningen, geen minimumparkeernorm. Ontwikkelaars worden verplicht om bij nieuwbouw een minimum aantal parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. Schinkelkwartier (conform projectnota Schinkelkwartier) Om de openbare ruimte in Schinkelkwartier optimaal te kunnen gebruiken voor verblijf en langzaam verkeer gelden er strenge regels voor het autoparkeren bij nieuwbouw en maatwerk bij transformatie. Autoparkeren vindt plaats op eigen terrein, waarbij het uitgangspunt ondergronds parkeren is. Bij het bepalen van de parkeernorm is de hiervoor beschreven Nota Parkeernormen Auto kaderstellend, inclusief het daarbij behorende locatiebeleid voor kantoren.

Er komt een lage parkeernorm in Schinkelkwartier. Er wordt ingezet op ruimtelijk efficiënte parkeeroplossingen in de deelgebieden zoals het dubbelgebruik van parkeervoorzieningen van kantoren

Gemeente Amsterdam

blz. 58

en bedrijven met het parkeren van bewoners en gebruikers van voorzieningen. Speciale aandacht gaat uit naar ruimte voor deelauto's en elektrische auto's met laadpunten. Voor sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen geldt geen verplichting om parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. Voor vrije sectorwoningen geldt een beperkte verplichting. Op basis van dit beleid en het stedelijke uitgangspunt voor woningbouw (40% sociaal, 40% middelduur en 20% vrije sector) leidt dat voor heel Schinkelkwartier tot een maximum van 0,3 parkeerplaats per woning. Bewoners worden daarbij uitgesloten van een parkeervergunning op straat. Bezoekersparkeren vindt plaats in openbaar toegankelijke garages en, alleen als dat niet mogelijk is, op straat. Daarbij wordt de stedelijke norm voor gebieden met een sterke functiemix, namelijk 0,1 parkeerplek per woning gehanteerd. Dat is binnen de norm van 0,3 parkeerplek per woning.

Afbeelding: locaties conform huidige situatie

Voor kantoren is de huidige parkeernorm voor Schinkelkwartier voor het grootste deel gebaseerd op de status als B-locatie. Dit komt neer op 1 parkeerplaats per 125 m2 bvo. Een uitzondering hierop is Nieuwe Meer West met een status als C-locatie. Het voornemen is om de parkeernorm voor kantoren gefaseerd aan te scherpen op basis van de ligging ten opzichte van het openbaar vervoer en de bestemmingsplan_B@Home, Johan Huizingalaan 763a (vastgesteld)

blz. 59

ontwikkeling daarvan. Nieuwe Meer West wordt daarom in eerste instantie aangepast van C-locatie naar B-locatie. Voor gebieden binnen een loopafstand van 400 meter van een metrostation wordt aangestuurd op aanpassing naar A-locatie, waarvoor een norm geldt van maximaal 1 parkeerplek per 250 m2 bvo. Dat is vergelijkbaar met de norm rond de stations van de Noord/Zuidlijn. Voor bedrijven en voorzieningen geldt, zoals aangegeven in de Nota Parkeernormen Auto, maatwerk met de richtlijnen van het CROW (publicatie 381) als uitgangspunt.

Afbeelding: locaties conform nieuwe situatie

Verankering in een bestemmingsplan Op 29 november 2014 is de Woningwet gewijzigd. Tot deze wijziging kon door gemeenten gekozen worden voor het stellen van parkeernormen via bestemmingsplannen of via de stedenbouwkundige bepalingen van de Bouwverordening. Als de parkeernormen via het bestemmingsplan waren geregeld golden deze als toetsingskader. Als een bestemmingsplan geen parkeerregeling kende golden voor dat gebied de parkeernormen van de Bouwverordening. Deze laatste optie is met de wijziging van de Woningwet inmiddels uitgesloten, zodat parkeernormen nu langs de weg van het bestemmingsplan Gemeente Amsterdam

blz. 60

moeten worden opgelegd. Bij het regelen van parkeren In het bestemmingsplan hoeven sinds 2014 geen exacte normen voor parkeren te worden opgenomen. Door een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.2, tweede lid onderdeel a Bro) bestaat sinds 1 november 2014 de mogelijkheid om in het bestemmingsplan een verwijzing naar beleidsregels op te nemen: “Ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening kan een bestemmingsplan regels bevatten waarvan de uitleg bij de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid, afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels”. Hierdoor kan, net zoals dit mogelijk was in de Bouwverordening, een flexibele regeling voor parkeren worden opgenomen in een bestemmingsplan. De parkeernormering kan aldus op twee manieren via het bestemmingsplan worden geregeld: 1. Een voorwaardelijke verplichting tot het realiseren van een minimum of maximum aantal parkeerplaatsen, met een verwijzing naar de beleidsregels van de geldende nota parkeernormen. 2. Het opnemen van een specifieke regeling voor parkeren in een bestemmingsplanregeling. Voor dit bestemmingsplan is gekozen voor optie 1. Conclusie In het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met parkeernormen voor de auto.