Raadsbesluit 2024-047C toelichting BP Zuidas Parnas Fred Roeskestraat 55 part herz

Doordat Zuidas is aangewezen als een locatie waar hoogbouw wordt gestimuleerd, is het doen van een HER niet verplicht gesteld. De aspecten windhinder en bezonning zijn wel beschouwd, zie paragraaf 12.1 en 12.2.

26

3.4.3 Visie Zuidas 2016 De Gemeenteraad van de gemeente Amsterdam heeft op 5 oktober 2016 de Visie Zuidas 2016 vastgesteld. In de Visie Zuidas wordt beschreven hoe, waar en waarom er ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden. Zuidas is in korte tijd uitgegroeid tot een uniek deel van Amsterdam met internationale allure, maar wordt ook steeds meer tot een levendige stadswijk. Zuidas staat aan de vooravond van de grootste bouwoperatie uit de geschiedenis van het gebied, er komen duizenden woningen en bewoners bij. Daarnaast reizen steeds meer mensen via station Amsterdam Zuid van en naar Amsterdam. Het wordt, kortom, op alle mogelijke manieren drukker in Zuidas met een mix van bewoners, studenten, werknemers, reizigers, congresbezoekers en toeristen. Het behouden en versterken van kwaliteit van wonen en werken in Zuidas, gecombineerd met de aanleg van Zuidasdok, is de belangrijkste uitdaging voor de komende periode. De Visie Zuidas 2016 benoemt daarbij de volgende thema's: Zuidas in uitvoering De visie staat in het teken van het voortzetten en versterken van het succes van Zuidas in een periode met veel bouwactiviteiten. Het is onvermijdelijk dat bewoners en bezoekers last gaan ondervinden van bouw- en funderingswerkzaamheden, omleidingen en bouwverkeer, maar de overlast mag niet overheersen.

Alle reden om juist nu extra aandacht te schenken aan hoe we de kwaliteit van het gebied hoog kunnen houden en waar mogelijk kunnen verbeteren. Door zorgvuldige gebiedsregie en goede communicatie wordt geborgd dat Zuidas ook tijdens de bouw leefbaar en bereikbaar blijft. Internationaal en ambitieus De kracht van Zuidas wordt onder andere bepaald door de goede bereikbaarheid, zowel vanuit de stad als vanuit de regio, en dankzij de nabijheid van Schiphol. Daar bovenop maakt de aanwezigheid van gekwalificeerde werknemers en kennisinstellingen van Zuidas een gewilde locatie voor internationaal opererende topbedrijven. Het succes en de kracht van Zuidas als internationale toplocatie wordt met deze visie verder uitgebouwd en versterkt. Het internationale karakter wordt op straat voelbaar en zichtbaar, door hoogwaardige voorzieningen, hotels, kunst en cultuur. Het 'Kenniskwartier', een menging van universitaire- en stedelijke voorzieningen, bedrijven en wonen, zal een belangrijke plek krijgen in de internationale en ambitieuze Zuidas. Een levendige woonwijk Het is de ambitie om van Zuidas een gemengd woongebied te maken voor jong en oud; een wijk met een grote verscheidenheid aan nieuwe, lichte woningen in een hoog stedelijke omgeving en met een moderne en kosmopolitische sfeer.

Om de verblijfs- en woonkwaliteit in Zuidas te garanderen wordt blijvend ingezet op meer levendigheid en voldoende voorzieningen, zoals scholen, zorgfuncties en winkels. Verbonden door groen en water Een belangrijke voorwaarde voor een gezonde en leefbare Zuidas is de aanwezigheid van voldoende en kwalitatief hoogwaardig groen en water. Dat is niet alleen belangrijk vanwege recreatieve functies, maar ook om Zuidas bestendig te maken tegen extreme regenbuien en hoge temperaturen en een habitat te bieden aan flora en fauna. Daarom worden er plekken in het groen of bij het water aangelegd, worden bestaande plekken verbeterd en worden het groen en water beter met elkaar verbonden. De samenhangende structuur van groen en water wordt een belangrijke drager van de identiteit van het gebied. Kiezen voor fiets en OV Het aantal vervoerbewegingen neemt de komende jaren flink toe. De ambitie om de bereikbaarheid van Zuidas te behouden en tegelijkertijd een aantrekkelijk verblijfsgebied te vormen, dwingt tot het maken van expliciete keuzes. Fiets en openbaar vervoer krijgen meer ruimte als aantrekkelijke alternatieven voor het autogebruik. Met een aantal reeds geplande (in het kader van Zuidasdok) en beoogde ingrepen (op lange termijn) wordt de OV-bereikbaarheid vergroot. Fietsen van en naar Zuidas en het stallen van fietsen

27

wordt zo snel, goedkoop, veilig en gemakkelijk als mogelijk. De daklaan wordt onderzocht; een verhoogde fietsverbinding in een groene setting. Tot slot worden bestaande en voorziene infrastructuur slimmer en efficiënter benut. Het bedrijfsleven speelt hierbij een belangrijke rol. Planspecifiek Het voorliggend bestemmingsplan levert een bijdrage aan een levendige woonwijk doordat het een gemengd woongebied versterkt. Ook levert het geen belemmeringen op ten opzichte van het kiezen voor de fiets en OV. 3.4.4 Woonagenda 2025: Voldoende, betaalbare en goede woningen Op 19 juli 2017 is de Woonagenda 2025 vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam. In deze Woonagenda: Voldoende, betaalbare en goede woningen heeft de gemeente Amsterdam onderzocht wat ervoor nodig is om te zorgen dat Amsterdam een gezonde, dynamische, gemengde stad blijft waar ruimte is voor iedereen. De drie uitgangspunten zijn voldoende woningen, betaalbare woningen en goede woningen.

1.

2.

3.

Om voldoende woningen te realiseren moeten woningvoorraad en woningbehoefte in 2025 beter op elkaar zijn aangesloten. Daarvoor is onder andere van belang dat jaarlijks minimaal 1.500 middeldure huurwoningen worden gebouwd en dat het stedelijke uitgangspunt van 40% gereguleerde huur, 40% middelduur (huur en koop) en 20% dure huur en koop wordt aangehouden. Voor betaalbare woningen moet de woonruimteverdeling worden herzien, moeten middeldure huurwoningen gerichter worden verhuurd aan middeninkomens en moet men in de huursector passend wonen. Bij het uitgangspunt goede woningen staan woningkwaliteit, duurzaamheid en bewonersondersteuning centraal. Het aantal woningen met achterstallig onderhoud moet afnemen en woningen moeten gezonder, veiliger en comfortabeler zijn om in te wonen. Mogelijk wordt hiertoe een structureel Programma Woningkwaliteit in het leven geroepen. Corporaties en huurders moeten aanvullende duurzaamheidseisen afspreken voor nieuwbouw en duurzaamheidsprestaties afspreken voor bestaande woningen.

Amsterdamse aanpak volkshuisvesting Van maandag 13 februari tot en met maandag 27 maart 2023 is inspraak mogelijk geweest op het conceptplan Amsterdamse aanpak volkshuisvesting. In het conceptplan is onder meer opgenomen:

•

Meer huizen voor de mensen die ze het meest nodig hebben: 1. Er moeten meer sociale woningen bij komen van corporaties. 2. Het middensegment moet groter worden en terecht komen bij de mensen met een middeninkomen.

•

Woningen worden verduurzaamd, zodat ze klaar zijn voor de toekomst. Dit zal worden gedaan door op korte termijn energiecoaches in te zetten die bewoners suggesties geven om te besparen.

•

Een zelfstandige woning is niet voor iedereen een optie in deze schaarse woningmarkt. Naast het bouwen van meer woningen, wordt daarom gewerkt aan meer woonplekken.

•

Meer doorstroming, zodat zoveel mogelijk mensen een passende woonplek krijgen. De gemeente wil mensen stimuleren een grote woning te verruilen voor een nieuwe passende woning. Dat wordt gedaan met verhuisregelingen en aantrekkelijk nieuw woningaanbod in de buurt voor ouderen en mensen die afhankelijk zijn van zorg aan huis. Omdat er de komende jaren te weinig woningen zijn, wordt gestopt met het maken van nieuwe voorrangsregelingen. De gemeente blijft goed kijken naar de regelingen als de eerste effecten van de nieuwe woonruimteverdeling duidelijk zijn.

•

•

Alle (nieuwe) mogelijkheden om huurprijzen en het gebruik van woningen te reguleren worden gebruikt. Zo wil de gemeente betaalbare woonruimte behouden en toevoegen. Dit wordt bijvoorbeeld gedaan door meer te controleren op leegstand.

28

Naar verwachting zal het definitieve plan Amsterdamse aanpak volkshuisvesting in de zomer van 2023 door de gemeenteraad vastgesteld worden. Met het woningbouwprogramma voor middensegment draagt voorliggend bestemmingsplan bij aan dit (concept)plan Amsterdamse aanpak volkshuisvesting. Planspecifiek In het woningbouwprogramma van het voorliggende bestemmingsplan wordt uitvoering gegeven aan het in de visie geformuleerde beleid. Gelet op de veranderingen op de woningmarkt die zich de afgelopen jaren hebben voorgedaan ligt het voor de hand niet alleen in te zetten op grote woningen, maar ook de realisatie van kleinere woningen te faciliteren. Het uitgangspunt van de beoogde ontwikkeling is 4.550 m² BVO aan woonruimte met een mix van woningtypes. De mix van woningtypes is 12% woonruimte voor de vrije sector (koop) en 88% van de woonruimte aan marktconforme middeldure huur. Afhankelijk van keuzes die gemaakt kunnen worden t.a.v. woninggrootte kan de exacte verhouding in segmenten en aantallen daardoor verschillen met dien verstande dat het totale programma aan woningen niet meer dan 4.550 m² BVO aan woonruimte kan omvatten. Voor de middeldure huurwoningen gelden de voorwaarden uit het Actieplan Meer Middeldure Huur van de gemeente Amsterdam. De beoogde ontwikkeling draagt bij aan de uitgangspunten voor middeldure huurwoningen.

3.4.5 Kantorenbeleid 3.4.5.1 Kantorenstrategie Amsterdam 'het juiste kantoor op de juiste plek' In 2011 werd met vaststelling van de kantorenstrategie beleid geformuleerd om de kantorenmarkt gezonder te maken en het totale aanbod van kantoorvloeroppervlak terug te dringen. Hierbij werd sterk ingezet op transformatie en herontwikkeling van leegstaande kantoren en het beperken van nieuwbouw. Deze inzet is succesvol gebleken met een daling van de leegstand van 18 % naar 12,8 % per 1 januari 2017. Sinds 2015 is de dynamiek op de kantorenmarkt weer sterk toegenomen en dit vroeg om een actualisering van de huidige strategie en onderzoek naar de doelmatigheid hiervan. De veranderingen op de kantorenmarkt, maar ook de banengroei en een Brexit zijn aanleiding geweest om de in 2011 vastgestelde kantorenstrategie te actualiseren. Amsterdam als economische motor Amsterdam huisvest een aantal grote en bovengemiddeld snel groeiende dienstensectoren waarin de Metropoolregio Amsterdam (MRA) een comparatief voordeel heeft ten opzichte van de rest van Nederland. De belangrijkste hiervan is de zakelijke en financiële dienstverlening. Ook de industrie IT- en softwaredienstverlening droeg relatief sterk bij aan de economische groei van Amsterdam. De werkgelegenheid nam in 2016 in de hele MRA toe met 2,3 %. De stijging is bijna geheel toe te schrijven aan Amsterdam.

Op Zuidas groeide het aantal banen het snelst. De stad zet zoveel mogelijk in op stedelijke ontwikkeling nabij multimodale knooppunten. Door op deze locaties in te zetten op groei wordt bijgedragen aan de duurzaamheidsdoelstellingen en zijn werkplekken in de toekomst sneller en beter bereikbaar voor inwoners van de regio en daarbuiten. Zuidas ontwikkelt zich hierin steeds meer tot een gemengd woon- en werkgebied met voorzieningen. Uitvoeringsstrategie 3.0: Ruimte voor Werken in de MRA van Morgen: 2017-2030 Om een gezonde kantorenmarkt te behouden en overmaat terug te dringen en te voorkomen wordt binnen de MRA samengewerkt door het Platform bedrijven en kantoren (Plabeka). De programmatische afspraken die in het verleden voor het planaanbod kantoren zijn gemaakt met de Uitvoeringsstrategie Plabeka 2010-2040 zijn vervangen door een nieuwe Uitvoeringsstrategie Plabeka 3.0. Hiermee is een herijking gemaakt van de vorige strategie om zo goed mogelijk te kunnen blijven inspelen op de ruimtelijkeconomische ontwikkelingen en de veranderde kwalitatieve en kwantitatieve ruimtevraag.

29

Kwantitatieve raming De vraagramingen van de Uitvoeringsstrategie 2011 zijn door de grote dynamiek achterhaald. Dit heeft geleid tot het rapport Vraagraming en vraagverdieping Metropool Regio Amsterdam (mei 2016). Op basis van dit rapport is de vraag naar nieuw kantoorvloeroppervlak in de Uitvoeringsstrategie geraamd op 515.000 m² tot 2050, waarvan 230.000 m² groei op formele kantoorlocaties van 2017 tot 2030 en 225.000 m² voor groei op formele kantoorlocaties van 2030 tot 250 en 60.000 m² voor groei elders binnen Amsterdam. Hierbij is nog geen rekening gehouden met de uitbreidingsvraag als gevolg van Brexit. Door de transformatie van kantoren naar andere functies, zoals wonen (die tot 2019 naar verwachting 250.000 m² bedraagt) en de grote vraag naar kantoren, onder andere als gevolg van de Brexit, zal de leegstand van 11,5 % dalen naar een frictieleegstand van 8 % in 2019. Frictieleegstand is de leegstand die ontstaat doordat vraag en aanbod in de tijd niet altijd direct op elkaar aansluit. Kwalitatieve raming: Juiste kantoor op de juiste plek. Uit voornoemd onderzoek blijkt dat er nog steeds behoefte is aan kantoren op locaties waar sprake is van functiemenging, die bovendien goed bereikbaar zijn. Dit betreft met name een kwalitatieve vraag. Het juiste kantoor op de juiste plek.

Behoefte aan kantoorruimte bestaat vooral bij bedrijven in ICT, communicatie en zakelijke dienstverlening, maar ook bij innovatieve kantoorconcepten op meer informele plekken in de stad. Op gewilde locaties, met name in het Centrum, de Arenapoort en Zuidas is de vraag naar kantoorruimte groot. Er is vooral behoefte aan een kwalitatieve sturing waarbij het uitgangspunt is: het juiste kantoor op de juiste plek. In Ruimte voor de Economie van Morgen (collegebesluit d.d. 18 juli 2017) worden drie kantorenmilieus onderscheiden: 1.

2.

3.

Het internationale topmilieu: een hoogwaardig ingerichte, internationaal verbonden locatie, geschikt voor de vestiging van internationale kantoren, met in de omgeving een groot aanbod van stedelijke voorzieningen. Zuidas, stadsdeel Centrum en Stadsdeel Zuid zijn hier voorbeelden van. Kansen voor uitbreiding liggen hier voor Zuidas in de uitbreiding van het gebied en op de middellange termijn in de Schipholcorridor tussen Zuidas en Schiphol; Innovatieve districten: stedelijke gebieden met een mix van wonen en werken van 50%-50% rond een kennisinstituut of trekker. Hier zoeken clusters van bedrijven verbinding en is ruimte voor ontwikkeling van start-ups en innovatieve bedrijfsconcepten. Voorbeelden hiervan zijn Kenniskwartier VU/Zuidas, Sciencepark, AMC e.a. Multimodale knooppunten: knooppunten die door de aanwezige verkeersinfrastructuur zoals trein, tram, bus, metro, autowegen en fietspaden, uitstekend zijn verbonden met de stad en regio en luchthaven en daarmee uitermate geschikt zijn als werkgebied en concentratie voor (groot)schalige kantoren. Door transformatie en verdichting worden deze knooppunten meer gemengd met wonen en voorzieningen. Voorbeelden hiervan zijn Sloterdijk, Amstelstation en Zuidas.

De geactualiseerde kantorenstrategie 2017 behelst onder meer: 1.

2. 3.

4.

De huidige planvoorraad van 970.000 m² flexibel inzetten op die locaties waar op korte termijn (tot en met 2020) nieuwe kantoren gewenst zijn. Dit zijn Zuidas, Arenapoort, Amstelstation, Lelylaan, Houthaven, Oostenburg en Noordelijke IJoever. Door het flexibel inzetten kan ook tegemoet worden gekomen aan (een deel van) de te verwachten vraag als gevolg van een Brexit. Amsterdam gaat door met de transformatie van monofunctionele kantoorlocaties Amstel III, Riekerpolder en Sloterdijk naar aantrekkelijke, gemengde woon- en werkgebieden; Amsterdam verkent waar vanaf 2020 nieuwe gemengde gebiedsontwikkeling mogelijk is. De verwachting is dat de leegstand van kantoren, door de vele geplande transformaties en herontwikkelingen in 2019 is gedaald naar de frictieleegstand van 8 %. Na 2020 wordt ingezet op nieuwe planvoorraad voor onder meer Schipholkerncorridor, uitbreiding van Zuidas, met name aan de westkant ten noorden en zuiden van de A10. Bij alle grote gebiedsontwikkelingen zoals Sluisbuurt, CAN gebied, Centrumeiland en K-buurt wordt een gemengd woon- werkmilieu gecreëerd met ruimte voor voorzieningen waaronder kantoren.

30

Selectiebeleid voor kantoren Het college heeft op 6 september 2016 een selectiebeleid bij kantoorontwikkeling vastgesteld waarbij openbaar, meervoudig selecteren de hoofdregel is. Op 24 januari 2017 heeft het college vervolgens uitgangspunten vastgesteld voor kantoorgebruikers op Zuidas. Uitgangspunten voor eindgebruikers die zich willen vestigen op nieuwe kavels moeten passen binnen de Visie Zuidas 2016 en de daarin geformuleerde criteria. Bij de selectie van ontwikkelaars wordt getoetst aan de in Zuidas gewenste hoge kwaliteit, waarbij in het licht van een kwalitatieve beoordeling de volgende elementen een belangrijke rol spelen:

• • • • •

internationaal georiënteerde eindgebruiker; ontwikkelen van een duurzaam en flexibel concept; BREEAM Excellent of een soortgelijk predicaat; gunstig mobiliteitsprofiel van de eindgebruiker, waaronder minder auto, meer fiets en OV; nadruk op multi-tenant gebouwen waar functiemenging en transformatie naar bijvoorbeeld wonen mogelijk wordt gemaakt.

De selectie van kavels komt tot stand via openbare gronduitgifte en alleen bij uitzondering kan hiervan worden afgeweken via de hardheidsclausule. In dat geval moet naast de criteria uit de Visie Zuidas 2016 ook sprake zijn van een initiatief dat van belang is voor de doorontwikkeling van Zuidas als toplocatie die concurrerend is met vergelijkbare (internationale) zakencentra én het initiatief moet bijdragen aan de versterking van de ruimtelijke-economische structuur van Nederland. Planspecifiek Het doel is dat Zuidas dé toplocatie van Nederland en concurrerend ten opzichte van vergelijkbare zakencentra in Europa blijft. In voorliggend bestemmingsplan wordt voorzien in een kantoorprogramma dat past binnen de kantorenstrategie en de ontwikkeling van Zuidas als internationale toplocatie. 3.4.5.2 Kantorenplan 2019-2026 In het Coalitieakkoord Amsterdam 2018 staat een nieuwe kantorenstrategie genoemd, waarmee het bestuur inzet op meer, sneller en toekomstbestendige kantoren. Aanleiding daarvoor is de constatering dat de behoefte aan kantoorruimte hoog is en het einde van de vraag naar vooral duurzame en goed OVbereikbare kantoren (zoals in Zuidas) is nog niet in zicht. Dit vraagt extra regie op het realiseren van nieuwe kantoren.

De planvoorraad van circa 1 miljoen m² en de voorstellen uit de kantorenstrategie 2017 bieden voldoende mogelijkheden om kantoorruimte te realiseren voor de huidige vraag. Het kantorenplan 2019-2026 doet voorstellen om te komen tot voldoende concrete kantoorplannen die tot en met 2026 kunnen worden gerealiseerd. Met het kantorenplan 2019-2026 van september 2019 wordt aangesloten op de kantorenstrategie 2017, de Economie van Morgen (de ruimtelijke economische visie van Amsterdam, 2017) en de Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050 (2019). Ook liep het kantorenplan 2019-2026 al vooruit op de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 Ruimte voor overmorgen die op 8 juli 2021 door de gemeenteraad van de Amsterdam is vastgesteld. Het doel van het kantorenplan 2019-2026 is een uitgebalanceerde en toekomstbestendige kantorenmarkt waarin op korte en middellange termijn voldoende kwalitatieve woon-werkmilieus beschikbaar zijn voor de uitbreidingsvraag van 125.000 m² kantoor per jaar. Daarbij worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• • • •

Meer en sneller kantoren ontwikkelen om te voldoen aan de marktvraag; Toekomstbestendige kantoren: flexibel, efficiënt, bereikbaar en klimaatneutraal; Transformatie van monofunctionele kantoorlocaties met behoud van werk; Realiseren van gemengde woon-werkmilieus.

31

Zuidas heeft zich de afgelopen jaren in economische hoog- en laagconjunctuur bewezen als robuuste vestigingslocatie voor grote en kleine, nationale en internationale bedrijven. Conform de in 2016 door de gemeenteraad vastgestelde Visie Zuidas wordt ingezet op het creëren van een internationaal topmilieu met wonen, werken en openbare ruimte van hoge kwaliteit. Kantoren, woningbouw én voorzieningen komen steeds meer in balans om het gewenste stedelijke milieu te creëren, waar ook (internationale) topbedrijven zich tot aangetrokken voelen. De Visie Zuidas -en de daarin opgenomen de verdeling tussen wonen, werken en voorzieningen- is leidend bij de verdere ontwikkeling van het gebied. Begin 2019 staat er ruim 180.000 m² kantoor in aanbouw of verbouw. Met het internationale topmilieu blijft Zuidas met het centrum van Amsterdam de belangrijkste kantoorlocatie in Amsterdam. Het is ook een van de weinige plekken waar de gemeente door gronduitgifte nog kan sturen op het kantoorprogramma. De kantorenvoorraad in Zuidas is eind 2018 circa 850.000 m², met daaraan toegevoegd de plancapaciteit conform de Visie Zuidas kan in totaal een kantorenvoorraad van 1,2 miljoen m² worden gerealiseerd.

De verwachte opleveringen en onttrekkingen voor Amsterdam.

Tussen 2019 en 2022 wordt in Zuidas circa 210.000 m2 kantoorruimte opgeleverd. Een deel hiervan is reeds in aanbouw en reeds voorverhuurd. In de periode tussen 2023 en 2026 wordt naar verwachting 135.000 m² kantoorruimte toegevoegd. Om tegemoet te komen aan de toegenomen vraag naar kantoormeters is onderzocht op welke plekken kantoorontwikkeling mogelijk en gewenst is. Dit met inachtneming van de volgende uitganspunten:

•

De Visie Zuidas -en de daarin opgenomen verdeling tussen wonen, werken en voorzieningen- is leidend bij de verdere ontwikkeling van het gebied.

•

In een periode waarin de combinatie van de ontwikkeling in de flanken en de realisatie van Zuidasdok een grote impact heeft, wordt extra aandacht besteed aan de omgevingskwaliteit

Uit de Monitor Kantoren Amsterdam, stand per juni 2022 volgt dat de leegstand in Amsterdam zeer laag is (6,4%). Het doel van de kantorenstrategie blijft een gezonde kantorenmarkt waarin de groei van de kantorenmarkt de vraag volgt. Hoe de marktvraag naar kantoren zich de komende jaren zal ontwikkelen is nog niet duidelijk. De gemeente volgt nauwgezet de marktontwikkelingen en de toekomstige behoefte aan kantoren. Planspecifiek De beoogde ontwikkeling levert met het toevoegen van 6.475 m² bvo kantoren een relatief kleine bijdrage aan het kantorenplan 2019 - 2026 van de gemeente Amsterdam.

32

3.4.5.3 Zuidas Office Monitor 2017 Uit het meest recente analyserapport van de kantorenmarkt op Zuidas, Zuidas Office Monitor (editie 2017, H1), komt naar voren dat de aanhoudende vraag van kantoorgebruikers en het lage leegstandspercentage er de afgelopen jaren toe hebben geleid dat nieuwe bouwplannen worden gerealiseerd. Het rapport geeft aan dat door de nog steeds toenemende dynamiek de behoefte aan uitbreiding van de kantoorvoorraad nog steeds actueel is. Dit is ook nodig om nieuwe (grootschalige internationale) gebruikers de kans te geven zich op Zuidas te vestigen of om bestaande gebruikers uitbreidingsmogelijkheden te bieden. Een behoorlijk deel van het voorziene kantoorvloeroppervlak moet nog gebouwd en opgeleverd worden, wat tot gevolg heeft dat het direct beschikbare aanbod van kantoren beperkt is. Dit leidt tot een leegstandpercentage van slechts 4,3%. Het rapport geeft tevens aan dat de realisatie van woningen en voorzieningen de leefbaarheid en het multifunctionele karakter van het gebied versterkt. De aanvulling en optimalisatie van kantoorprogramma op verschillende kavels in Zuidas wordt gemonitord en daar waar nodig geoptimaliseerd. Voorbeelden hiervan zijn het toevoegen van deelgebied Verdi aan het grootstedelijk gebied Zuidas en het opnemen van aanvullend kantoorprogramma in deelgebied Parnas.

Planspecifiek Het bestemmingsplan draagt bij aan het kantorenplan voor Zuidas. 3.4.6 Agenda Groen, Uitvoeringsagenda mobiliteit, Agenda Duurzaamheid en Visie Openbare ruimte Deze 3 agenda's zijn in 2015 vastgesteld en verwoorden gezamenlijk het antwoord hoe vanuit de kwaliteit van de openbare ruimte en duurzaamheid de gemeente toekomstbestendig wil reageren op de groei van Amsterdam. De gemeente wil de stad aantrekkelijker maken door vergroening en tegelijk moet de stad bereikbaar blijven met een aantrekkelijke openbare ruimte om te verblijven, waarbij duurzaamheid hoog op de agenda staat. De Visie Openbare Ruimte is door de gemeenteraad van Amsterdam vastgesteld op 8 juni 2017. In de visie zijn uitgangspunten geformuleerd voor het inrichten en verbeteren van de openbare ruimte in de stad. Planspecifiek De beoogde ontwikkeling leidt niet tot aanpassingen in de bestaande openbare ruimte. 3.4.7 Nota Parkeernormen Auto 2017 Op 7 juni 2017 heeft de Gemeenteraad de Nota Parkeernormen Auto vastgesteld. Het belangrijkste uitgangspunt van de Nota is dat bewoners en werknemers bij nieuwbouw geen parkeervergunning voor het parkeren op straat krijgen. Zuidas wordt aangemerkt als A-locatie. A-locaties kenmerken zich door een zeer goede bereikbaarheid per openbaar vervoer. Gebieden die dicht bij een intercitystation zijn gelegen worden als A-locatie aangemerkt.

In deze gebieden schrijft de gemeente voor woningen alleen een maximumparkeernorm voor, geen minimumnorm.

33

De belangrijkste uitgangspunten voor nieuwe bestemmingsplannen met betrekking tot nieuwbouw op Alocaties zijn:

•

voor kantoren geldt een parkeernorm van maximaal 1 parkeerplaats per 250 m² brutovloeroppervlakte; voor kantoren op A-locaties geldt er geen minimum parkeernorm.

•

bij het vaststellen van parkeernormen voor voorzieningen vormen de actuele kencijfers van de CROW het uitgangspunt, gecombineerd met actuele Amsterdamse gegevens over de verkeersgeneratie van specifieke functies op de betreffende locatie. Kortom voor voorzieningen is maatwerk vereist.

• •

voor woningen geldt een parkeernorm van maximaal 1 parkeerplaats per woning, ongeacht de grootte. voor bezoekers van woningen geldt in beginsel een parkeernorm van 0,1 parkeerplaats per woning, ongeacht de grootte; voor woningen op A-locaties geldt er geen minimum parkeernorm.

Planspecifiek De parkeernormen zoals opgenomen in voorliggend bestemmingsplan zijn in overeenstemming met de Nota Parkeernormen Auto. In Hoofdstuk 6 wordt verder op het beleid ten aanzien van autoparkeren voor het plangebied ingegaan 3.4.8 Nota Parkeernormen Fiets en Scooter 2018 Op 14 maart 2018 heeft de gemeenteraad de Nota parkeernormen fiets en scooter vastgesteld. Bij nieuw te bouwen woningen is de verplichting om een (fietsen)berging te realiseren vastgelegd in het Bouwbesluit 2012. Voor niet-woonfuncties moet de realisatie van fietsparkeervoorzieningen worden vastgelegd middels bestemmingsplannen. De Nota dient ter onderbouwing van de normen die in het bestemmingsplan worden vastgelegd. Op basis van de kencijfers van het landelijke kennisinstituut CROW zijn fietsparkeernormen ontwikkeld voor niet-woonfuncties. Voor niet-woonfuncties wordt het bovendien verplicht om voldoende en goede fietsparkeervoorzieningen te realiseren op eigen terrein. Planspecifiek In paragraaf 6.4.3 en 6.4.4 wordt ingegaan op de vertaling van het beleid naar voorliggend bestemmingsplan. Fietsparkeren Het plangebied valt onder zone 2 'gemiddeld fietsgebruik'. Navolgend is een illustratieve voorbeeldberekening gemaakt voor het benodigde aantal fiets- en scooterparkeren.

Dit gaat om een voorbeeldberekening, omdat de exacte woninggrootte en woningaantal nog niet vaststaat en in de (aanvraag) omgevingsvergunning zal worden bepaald. Er dient aangetoond te worden dat er voldoende fietsparkeervoorzieningen worden gerealiseerd, waarbij voldoende betekent dat op eigen terrein wordt voldaan aan de normen in de beleidsregels die zijn vastgelegd in de Nota parkeernormen fiets en scooter. Woningen Hieronder is een voorbeeldberekening weergegeven voor het benodigd aantal fietsparkeerplaatsen. Er is hier uitgegaan van de volgende verhouding woningen: 63 woningen van <50 m² gbo en 8 woningen >100 m² < 125 m² gbo. De fietsparkeernorm voor woningen is als volgt: Woning <50 m² gbo = 2 fietsparkeerplekken per woning Woning 75 - 100 m² gbo = 4 fietsparkeerplekken per woning Voor 65 woningen <50 m² gbo komt dit neer op: 65 x 2 = 130 fietsparkeerplekken. Voor 10 woningen 75 - 100 m² gbo komt dit neer op: 10 x 4 = 40 fietsparkeerplekken.

34

Er dienen echter wel altijd twee plekken per woning in een laag rek beschikbaar te zijn of er moet een berging van 2,7 m² in het Parnascomplex worden gerealiseerd. Dit resulteert in een totale fietsparkeerbehoefte van de woningen van 130 + 40 = 170 fietsparkeerplekken. Kantoren De fietsparkeernorm voor kantoren is als volgt: Kantoor medewerkers: 2 fietsparkeerplekken per 100 m² bvo, doelgroep: medewerkers (lang parkeren) Kantoor met baliebezoekers: 3,5 parkeerplekken per balie, doelgroep: bezoekers (kort parkeren) Voor 6.475 m² BVO kantoren komt dit neer op: 2 x 64,75 = 129,5 = 130 fietsparkeerplekken voor kantoormedewerkers. Totaal In totaal komt de fietsparkeerbehoefte van het woon-werkcomplex neer op 130 + 170 = 300 fietsparkeerplekken. Scooterparkeren Hieronder is een voorbeeldberekening weergegeven voor het benodigd aantal scooterparkeerplaatsen. Er is hier uitgegaan van de volgende verhouding woningen: 63 woningen van <50 m² gbo en 8 woningen >100 m² < 125 m² gbo. Het plangebied valt onder zone 2 'gemiddeld fietsgebruik'. Woningen De scooterparkeernorm is voor de hele stad Amsterdam 0,13 scooterparkeerplaats per nieuw te realiseren woning. Voor 75 woningen komt dit neer op: 75 x 0,13 = 9,75 ≈ 10 scooterparkeerplekken.

Kantoren De scooterparkeernorm voor kantoren is als volgt: Kantoor (medewerkers): 0,25 per 100 m² bvo (lang parkeren) Kantoor met balie (bezoekers): 0,6 per balie werkplek (kort parkeren)

Voor 6.475 m² BVO kantoren komt dit neer op: 64,75 x 0,25 = 16,2 ≈ 17 scooterparkeerplekken voor kantoor medewerkers (lang parkeren) Voor n aantal balie werkplekken komt dit neer op: n x 0,6 = aantal scooterparkeerplekken voor bezoekers (kort parkeren) Voor lang parkeren geldt als richtlijn dat de initiatiefnemer parkeervoorzieningen op eigen terrein inpandig realiseert. Voor kort parkeren kan hij daar van afwijken, als het niet mogelijk of realistisch is om deze voorzieningen op eigen terrein te realiseren. Dan worden scooterparkeerplaatsen in de openbare ruimte beschouwd als alternatief. De initiatiefnemer realiseert de scooterparkeerplaatsen bij woningen op eigen terrein, bij voorkeur in een parkeergarage of gezamenlijke fietsenstalling die bij het project hoort.

35

3.4.9 Huisvestingsverordening 2020 Verkamering en bed & breakfast Met ingang van 1 januari 2020 geldt de Huisvestingsverordening 2020. Hierin zijn regels opgenomen over de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Onderscheid bestaat tussen zelfstandige woonruimte, onzelfstandige woonruimte en bedrijfsmatig gebruik van een deel van de woonruimte, bijvoorbeeld ten behoeve van bed & breakfast. Sturen op de samenstelling van de woonruimtevoorraad is primair van belang omdat het woningaanbod dient aan te sluiten op de vraag en behoefte van huishoudens van verschillende samenstellingen aan woonruimte. Tussen de wijze van bewoning en/of het gebruik van te onderscheiden typen woonruimte bestaan verschillen. Bewoning door een gezinshuishouden is bijvoorbeeld anders dan het gebruik van een woonruimte met een gemeenschappelijke ruimte, die voor het overige verkamerd wordt verhuurd aan een aantal eenpersoonshuishoudens. De verschillende typen bewoning hebben naar hun aard een meer of minder intense ruimtelijke uitstraling. Voor het gedeeltelijk gebruik van woonruimte ten behoeve van bed & breakfast geldt dat dit meer effect op de omgeving heeft dan bewoning zonder dit nevengebruik.

Wanneer de rechthebbende een zelfstandige woonruimte verkamerd wil verhuren (ook wel omzetting genoemd), of in de woonruimte een bed & breakfast wil exploiteren, dan is op grond van de Huisvestingsverordening 2020 een omzettingsvergunning nodig voor verkamering respectievelijk onttrekkingsvergunning ten behoeve van bed & breakfast nodig. Wanneer verlening van de gevraagde vergunning, die een wijziging in de woonruimtevoorraad teweeg brengt, naar het oordeel van het college van burgemeester en wethouders leidt tot een aantasting van de leefbaarheid ter plaatse, bijvoorbeeld omdat de concentratie van verkamerde woningen ter plaatse te groot wordt geoordeeld, kan de op grond van de Huisvestingsverordening benodigde vergunning om die reden worden geweigerd. Datzelfde kan zich voordoen bij een concentratie van bed & breakfast exploitatie. Met ingang van 1 april 2020 gaat op grond van de Huisvestingsverordening 2020 voor omzetting en onttrekking ten behoeve van bed & breakfast een quotumstelsel gelden. Dit betekent dat er verdeeld over 99 wijken in de stad is vastgesteld hoeveel omzettingsvergunningen voor kamergewijze verhuur alsmede hoeveel onttrekkingsvergunningen ten behoeve van bed & breakfast er maximaal kunnen worden verleend. Bij het bepalen van die quota is de aanvaardbaarheid voor het woon- en leefklimaat betrokken.

In geval van omzetting (verkamering) zijn naast het maximale aantal te verlenen vergunningen in het Huisvestingsbeleid stringente regels vastgelegd die toezien op een nadere spreiding van verkamerde verhuur binnen buurten en wijken, en te grote concentraties binnen een buurt of wijk worden voorkomen. Ook geldt de eis dat een kamer niet door meer dan één volwassene mag worden bewoond. Het samenstel van voorwaarden vormen een nadere borging van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De afdeling Verkeer en Openbare ruimte van de gemeente heeft beoordeeld dat bij deze regeling geen sprake zal zijn van zodanige toename van de parkeerdruk of behoefte aan fietsparkeerplekken dat dit vanuit ruimtelijk oogpunt niet aanvaardbaar zou zijn. Het exploiteren van een bed & breakfast, waarvoor een onttrekkingsvergunning noodzakelijk is, kan overlast, drukte, afvalproblematiek en lokale overheersing van toeristenwinkels binnen het winkelaanbod met zich meebrengen. Omwonenden van een bed & breakfast worden het hele jaar door geconfronteerd met arriverende en vertrekkende gasten (rolkoffers) en mogelijk overlast van toeristen in hun directe woonomgeving vanwege een ander dag-nachtritme. Met de wijkquota is nadrukkelijk ook een ruimtelijke sturing beoogd over de 99 wijken in de stad en niet alleen de bescherming van de woningvoorraad.

De onttrekkingsvergunningen ten behoeve van bed & breakfast zullen voor maximaal acht jaar worden afgegeven. De wijkquota zorgen ervoor dat de extra druk die van omzetting van een zelfstandige naar meerdere onzelfstandige woonruimten (verkamering) alsmede gebruik van woonruimte ten behoeve van bed & breakfast uitgaat op het woon- en leefklimaat niet onevenredig zal zijn. Aldus beschermt het in de huisvestingsregels vastgelegde afwegingskader voor omzetting en onttrekking ten behoeve van bed & breakfast het belang van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voldoende. Een nadere ruimtelijke afweging voegt hieraan niets toe.

36

De regels over woonruimtevoorraad als vastgelegd in de Huisvestingsverordening 2020 hebben betrekking op de bestaande woonruimtevoorraad. Wanneer in geval van nieuwbouw of transformatie direct voor kamerverhuur wordt opgericht of woonruimte wordt vergund en gerealiseerd met het oog op exploitatie als bed & breakfast, is dit toegestaan zonder omzettings- respectievelijk onttrekkingsvergunning ten behoeve van bed & breakfast. In dat geval worden de ontwikkelingen niet in mindering gebracht op de op basis van de Huisvestingsverordening vastgelegde wijkquota. Hierdoor neemt de grip op de samenstelling van de woonruimtevoorraad en sturing op leefbaarheid af. Door in de regels van het bestemmingsplan alleen de zelfstandige woonruimte als rechtstreeks recht toe te staan, wordt dit tegengegaan. Realiseren van onzelfstandige woonruimte en woonruimte met faciliteiten voor bed & breakfast zijn geen directe rechten. De binnenplanse afwijkingsbevoegdheid kan niet worden gebruikt gelijktijdig met een omgevingsvergunning om een woongebouw op te richten of een gebouw te transformeren naar woonruimte. Dat volgt uit de voorwaarde dat de vergunningen slechts worden verleend indien de daarvoor benodigde vergunning op grond van de Huisvestingswet en/of verordening is verleend. Dit impliceert immers dat een dergelijke vergunning is vereist.

Die vergunning is niet vereist, wanneer reeds eerder de juridisch-planologische toestemming voor een andere gebruik van de woning dan als zelfstandige woonruimte bestond. De binnenplanse afwijkingsbevoegdheid kan daarom uitsluitend worden ingezet nadat eerst een zelfstandige woonruimte is opgericht. Na oprichting behoort de woonruimte tot de bestaande voorraad. Wanneer de wens bestaat deze verkamerd te verhuren of een bed & breakfast te gaan exploiteren, is vervolgens een vergunning op grond van de Huisvestingwet en/of -verordening nodig. Deze vergunning wordt verleend als aan de voorwaarden daarvoor wordt voldaan, waaronder een toets aan het beschikbare quotum. De ontwikkeling wordt op het quotum in mindering gebracht. Het woon- en leefklimaat is als hierboven uiteengezet in dit afwegingskader voldoende geborgd. De omgevingsvergunning voor afwijken kan daarom volgen op de omzettingsvergunning of onttrekkingsvergunning ten behoeve van bed & breakfast. De binnenplanse afwijkingsbevoegdheid voorziet er tevens is dat de afwijkvergunning en de onttrekkingsvergunning voor bed & breakfast voor wat betreft de geldigheidsduur worden gelijkgeschakeld. De situatie kan voordoen dat een aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend waarbij toestemming wordt gevraagd om direct bij oprichting of direct bij omzetting onzelfstandige woonruimten, of bed & breakfastfaciliteiten te realiseren.

Als gezegd is dan geen vergunning op grond van de Huisvestingswet- of verordening benodigd en kan als gevolg daarvan de binnenplanse afwijkingsbevoegdheid niet worden gebruikt. Dan kan wel buitenplans vergunning worden verleend. Wel is het noodzakelijk om het al dan niet verlenen van de gevraagde (buitenplanse) afwijkvergunning in het kader van de toets aan een aanvaardbaar woon- en leefklimaat af te stemmen op de overige ontwikkeling van verkamering respectievelijk bed & breakfast in de betreffende buurt of wijk. Uitzondering onzelfstandige woningen direct mogelijk maken in een bestemmingsplan De situatie kan zich voordoen dat vanuit een specifieke gebiedsontwikkeling het nieuw realiseren van nieuwe gebouwen voor onzelfstandige woningen gewenst is. Als in dat geval ten behoeve van die ontwikkeling een bestemmingsplan wordt opgesteld, kan dat meteen ook worden opgenomen in dat plan. Welke regels daarvoor geschikt zijn is afhankelijk van de situatie. Gaat het om een of enkele concrete percelen, maak het dan zo concreet mogelijk: op dat perceel mogen uitsluitend onzelfstandige woningen, hoeveel van welke omvang, wellicht niet alleen een maximum maar ook een minimum. Dat heeft de voorkeur.

Regels die bepalen dat ergens in een gebied een maximale oppervlakte of een maximaal aantal onzelfstandige woningen mag worden gerealiseerd, is niet zo wenselijk, omdat met een dergelijke regeling de grip op de samenstelling van de voorraad afneemt. Om een andere regeling op te nemen dan de standaard die in deze instructie wordt voorgeschreven met het doel om direct in het bestemmingsplan onzelfstandige woningen te faciliteren, is afstemming nodig met Wonen, G&O en, voor zover van toepassing, het betrokken stadsdeelbestuur.

37

Short stay Het gebruik van woningen ten behoeve van short stay is niet toegestaan. Short stay is het tijdelijk gebruik van een woonruimte ten behoeve van ‘kort wonen’. Het tijdelijke gebruik betreft een periode van minimaal zeven nachten en maximaal zes maanden, en is geen wonen in de gewone betekenis van het woord. Dit was tot 2016 een methode om in Amsterdam expats te faciliteren. Het beleid hieromtrent was ingezet vanuit Huisvestingsregels. Tot aan vastgelegde maxima in buurten kon een onttrekkingsvergunning voor tien jaar worden verleend ten behoeve van short staygebruik. Short stay wordt niet meer gezien als wenselijke vorm van gebruik van woonruimte. In het bestemmingsplan zijn er dan ook geen regels over short stay opgenomen.

38

hoofdstuk 4 Het ruimtelijk kader 4.1 Ruimtelijk-functionele aspecten 4.1.1 Inleiding Initiatiefnemer is voornemens om het eeuwigdurend erfpachtrecht van kavels C2 en C3 te verkopen zodat hier het Parnascomplex, zijnde een hybride gebouw met verschillende functionaliteiten (wonen en kantoren) die samen een eenheid vormen, zal worden gerealiseerd. Onderstaande afbeelding toont de situatietekening van de beoogde situatie van het plangebied.

Situatietekening plangebied (bron: Gemeente Amsterdam, d.d. juni 2023)

39

4.1.2 Toelichting op het programma Programma In het programma is wonen als belangrijk onderdeel opgenomen om te garanderen dat er ook ’s avonds sprake is van meer levendigheid. Hiermee wordt goed aangesloten op de gewenste functiemix voor Zuidas. Op de kavels C2 en C3 wordt hiermee een begin gemaakt in een hybride gebouw. Het op de kavels C2 en C3 te realiseren gebouw heeft een kantoorplint van 4 lagen, met kantoor-entree aan de zuidkant, tegenover de nieuwe rechtbank. Bovenop deze kantoorplint komen twee, in hoogte variërende woonblokken (aan de noordzijde lager, aan de zuidzijde hoger), en een collectieve groene daktuin tussen de beide woontorens. De entrees van de woonblokken komen in de noord- en/of westgevel van de kantoorplint en worden voor fietsers en voetgangers ontsloten via de Fred. Roeskestraat. De beoogde ontwikkeling vormt de schakel tussen wonen enerzijds en werken anderzijds. Het woonmilieu in Parnas markeert de overgang van het hoogstedelijke centrummilieu rondom station Amsterdam-Zuid naar de minder hoogstedelijke Fred. Roeskestraat en Oud-Zuid. De woonbestemming wordt verdeeld in middeldure huurwoningen (88% van het aantal te realiseren woningen) en vrijesectorwoningen (12% van het aantal te realiseren woningen).

De plek kan een doelgroep (jong en oud) aanspreken die zich thuis voelt in een grootstedelijke omgeving, met alle denkbare voorzieningen om de hoek, maar tegelijkertijd dichtbij minder hoogstedelijke woonbuurten. Om Zuidas meer onderdeel van de stad te maken, is het van belang om buurten te creëren waar mensen zich verbonden mee voelen. Kantoren Zuidas is bij uitstek een locatie voor (inter)nationale kantoren en kent verschillende vestigingsfactoren zoals o.a. goede bereikbaarheid. In de Fred. Roeskestraat zijn kantoren relatief kleinschalig en onderdeel van de beoogde stedelijke mix. Groen Groen op het gebouw Voor het Parnasgebied wordt uitgegaan van losstaande gebouwen in een groene campussetting. Het is daarnaast de ambitie om ook de gebouwen te vergroenen. Dit levert een gevarieerd en genereus gebied op, waarin vergroende gebouwen van een variërende maat en typologie in een groene setting komen te staan. Het Parnascomplex heeft, net als het voormalige deels monumentale rechtbankgebouw, een alzijdig karakter. Het onbebouwde dakdeel van de kantooronderbouw bovenop de vierde bouwlaag, tussen de woonblokken, wordt een groene collectieve tuin voor de bewoners. Stedelijk en klimaatbestendig groen Het karakter van de publieke ruimte is groen en stedelijk, met afwisselend bestrating en beplanting. Ruimtes lopen gemakkelijk in elkaar over en zijn bruikbaar voor bewoners.

Het groen is van hoge kwaliteit en zoveel mogelijk in volle grond. Een regenbestendige en groen in te richten buitenruimte is een eis volgens het Omgevingsprogramma Riolering Amsterdam 2022-2027 (OPR). Voor het gedeelte van het plangebied dat in gebruik wordt genomen als openbare ruimte geldt de Rainproof-norm uit het OPR. Daarnaast geldt de ontwateringsnorm van 90 cm (OPR) voor dit plangebied. De grote bomen aan de Fred. Roeskestraat op kavel C3 worden behouden als de kwaliteit van de bomen dat toelaat (hiervoor laat de gemeente Amsterdam onderzoek naar de kwaliteit van de bomen uitvoeren). Het zijn bomen met een mooie uitstraling, die mede het groene karakter van de straat bepalen. De ruimte om het gebouw is openbaar of openbaar toegankelijk. Het beheer- en inrichtingsplan van de openbare ruimte op de kavels C2 en C3 zal worden gemaakt en uitgevoerd door de gemeente Amsterdam. De realisatiekosten komen voor rekening van de ontwikkelende partij. De gemeente Amsterdam zorgt ook voor het beheer en onderhoud van de openbare ruimte.

40

Voor het Parnasgebied geldt de Puccinimethode (handboeken rood en groen). De beoogde beeldkwaliteit van de openbare ruimte sluit hierop aan. De Puccinimethode staat voor een kwalitatief goede, fysieke inrichting van alle Amsterdamse openbare ruimte. Een kwalitatief goede, fysieke inrichting is gebruiksvriendelijk, veilig, beheerbaar, duurzaam, betaalbaar, samenhangend én mooi. De openbare ruimte is integraal ontworpen met alle belanghebbenden. Puccini is betreffend materialisatie en detaillering doorontwikkeld voor het ontwerp van straten met een 30 km/u en 50 km/u regime. De typologie losstaande gebouwen in een groene campussetting van het Parnasgebied is nog niet doorontwikkeld in de Puccinimethode. Er worden op verschillende plekken in Amsterdam campusgebieden ontwikkeld, en uiteindelijk zal deze typologie ook zijn weerslag in de Puccinimethode krijgen. Het precieze materiaalgebruik en de detaillering staan daarom nog niet vast in deze fase van het project. Aansluiting van het hybride gebouw op openbare ruimte De openbare ruimte sluit aan bij de nieuwbouw. De entrees en de oriëntatie van het gebouw worden zorgvuldig gekozen in relatie met de openbare ruimte, routes en programmering van de plint. Naast entrees zijn de functies in de plint essentieel voor interactie met de openbare ruimte.

Op voor de hand liggende plekken (met name de gevels aan wegen en paden) komen de meer publieke programma’s van kantoren in de onderbouw. Loggia’s, balkons, erkers en (dak)terrassen creëren een samenhangend gevelbeeld. Parkeren en duurzame mobiliteitsoplossingen Het is van groot belang om het autogebruik op Zuidas te verminderen. Goede alternatieven voor de auto, zoals de fiets en het openbaar vervoer, zijn cruciaal om Zuidas nu en in de toekomst bereikbaar, leefbaar en duurzaam te houden. Duurzame mobiliteitsoplossingen moeten daarom onderdeel zijn van de nieuwbouw. Denk hierbij aan (schone) deelauto concepten en het stimuleren van fietsgebruik. Er wordt niet geparkeerd op maaiveld. Parkeren dient opgelost te worden middels een parkeergarage, die wordt ontsloten vanaf het nieuwe rechtbankcomplex. Ook laden en lossen gebeurt vanaf het nieuwe rechtbankcomplex. Voor noodverkeer is het gebied ook vanaf de Fred. Roeskestraat bereikbaar. De parkeergarage of -kelder dient volledig ondergronds te zijn en ligt volledig onder het gebouw binnen de aangewezen rooilijnen. Deze garage gaat zodoende niet ten koste van de groene inrichting van het terrein. In deze kelder dient minimaal 50% van de parkeerplaatsen voorzien te zijn van een laadpunt voor elektrische auto’s en 100% van de plekken dient daartoe voorbereid zijn (benodigde leidingwerk en capaciteit).

Bezoekers van de en kantoren kunnen elders op maaiveld of in openbare garages parkeren. De gemeente Amsterdam zal het aantal parkeerplaatsen voor auto’s in de openbare ruimte niet uitbreiden ten behoeve van de ontwikkeling van het Parnascomplex. Alle functies worden uitgesloten van parkeervergunningverlening op maaiveld. De inrit naar de parkeergarage moet inpandig opgelost worden. De inrit is in de bebouwing geïntegreerd, de hellingbaan is niet aan de gevel gelegen. De inrit kent een genereuze vormgeving met een uitstraling vergelijkbaar aan en gelegen naast de hoofdentree en is een samenhangend onderdeel van de totale gevelarchitectuur. Parkeerplaatsen voor fietsen en scooters van bewoners worden goed geïntegreerd en gebruiksvriendelijk opgelost bij voorkeur ondergronds. Bovengronds moet de fietsenstalling een hoge uitstraling hebben, tevens als samenhangend onderdeel van de totale gevelarchitectuur. Bezoekers van de woningen parkeren hun fiets of scooter in de openbare ruimte. Parkeerplaatsen voor fietsen en scooters van medewerkers en bezoekers van kantoren dienen op eigen terrein inpandig te worden gerealiseerd, bij voorkeur ondergronds.

41

Levendige plint De 0 en +1 laag (de plint) van het te realiseren Parnascomplex op de kavels C2 en C3 sluiten wat betreft het programma aan op de omliggende gebouwen. De 0 en +1 (de plint) laag van de nieuwbouw op de noordelijke helft van de kavels C2 en C3 leent zich bij uitstek voor de meer publieke functies van het kantoor in de onderbouw. Denk aan innovatieve vergaderruimtes, foyers, kantine en ontvangstruimtes. Ook komt in de noord- of westgevel de entree van de bovengelegen woonblokken, liefst gecombineerd met een woon-foyer met een collectieve functie. Zo sluit de noordelijke helft aan op de beoogde nieuwe invulling van het Parnasgebied, waar een gemengd milieu in een groene setting wordt nagestreefd. Door het situeren van de woningentree aan de noord- en/ of de westzijde wordt ook de functionele verbinding met de Warnersblokken aan de overzijde van de Fred. Roeskestraat versterkt. De bedoeling is om aan de oostzijde een openbare of openbaar toegankelijke langgerekte tuin te realiseren op maaiveld met een minimale breedte van 5 meter vanaf de kantooronderbouw op de kavels C2 en C3 tot de kavelgrens. Er ligt een architectonische opgave om de aangrenzende gevels hier de tuin ruimer te doen ogen en ervaren.

Ook de collectieve daktuin op het nieuwe hybride gebouw zal hierin een rol kunnen vervullen De gemeente Amsterdam is voornemens om bij de herbestemming van de naastgelegen kavel C1 de publiek toegankelijke tuin op maaiveld uit te breiden tot aan de (nieuwe) bebouwing op kavel C1, zodat er een langgerekte tuin met een minimale breedte van 8 meter kan ontstaan. Daardoor is het bij de uitwerking tot een architectonisch plan (na verkoop) eventueel mogelijk om – in overleg met de gemeente Amsterdam – de inrichting van de gezamenlijke openbare tuin af te stemmen. Aan de zuidzijde van de kavels C2 en C3 zijn levendige ontvangstruimtes en werkplekken van het kantoorprogramma passend. De aanwezige technische ruimten en installaties ten behoeve van energie en nutsvoorzieningen, alsmede de fietsenstalling en de entree naar de parkeergarage moeten op een vanzelfsprekende wijze onderdeel zijn van het gebouw en/ of in de kelder geplaatst. Ze vormen geen beperking voor het functioneren van de plint en vormen geen visuele en/of fysieke belemmering in het gebied en omgeving. Ten aanzien van de fietsenstalling en entree naar de parkeergarage wordt daarnaast verwacht dat deze een verwelkomende en in functionaliteit en ontwerp vanzelfsprekende aanvulling op de entrees van kantoor- en woongebouw vormen in een hoogstaande architectonische vormgeving.

Sturen op ambities en eisen Voor het bereiken van de bovenstaande visie bij de herontwikkeling op de twee kavels hebben de gemeente Amsterdam en het Rijksvastgoedbedrijf ambities en eisen geformuleerd. De harde programmatische en ruimtelijke eisen zijn hieronder opgenomen en bedoeld om de ondergrens te bewaken. Na gunning en uitgifte in erfpacht door het Rijksvastgoedbedrijf zal de nieuwe erfpachter in overleg met de gemeente Amsterdam een architectonisch plan opstellen dat moet voldoen aan de eisen en dat moet passen binnen de hierboven vermelde visie (ambities en eisen). Programma Het maximale programma voor het Parnascomplex bedraagt 11.025 m² BVO bovengronds. Het programma is als volgt verdeeld:

• •

kantoren uitsluitend in de eerste tot en met vierde bouwlaag en tot maximaal de zesde bouwlaag aan de zuidzijde: 6.475 m² BVO wonen, verdeeld over twee opbouwen: 4.550 m² BVO

De mix van woningtypes is als volgt:

• •

12% van het aantal woningen vrije sector; 88% van het aantal woningen marktconforme middeldure huur, met een minimale gebruiksoppervlakte (GBO) van 40 m² per woning.

•

Voor de middeldure huurwoningen gelden de voorwaarden uit het Actieplan Meer Middeldure Huur van de gemeente Amsterdam.

42

Indicatieve programma verdeling (bron: Nota van Uitgangspunten, d.d. juni 2021) genoemde bouwhoogten ten opzichte van maaiveld

Bouwvolumes

• •

Er wordt op de kavels C2 en C3 één bouwvolume met twee opbouwen gerealiseerd; De hoofdentrees van de nieuwe bouwvolumes bevinden zich in het op de kaart aangegeven zoekgebied;

•

Het dak van de vierde bouwlaag is bestemd voor een gemeenschappelijke tuin voor de bewoners van het Parnascomplex. Aan deze tuin mogen uitsluitend woningen gesitueerd zijn.

Verdiepingshoogte

• • •

De minimale netto verdiepingshoogte van de plint is 4 meter; De minimale bruto verdiepingshoogte van kantoor verdiepingen is 3,8 meter; De minimale bruto verdiepingshoogte van woonverdiepingen is 3,3 meter.

Autoparkeren

•

De parkeernormen uit de Nota Parkeernormen auto (8 juni 2017 met een vastgestelde wijziging op 29 november 2017) zijn van toepassing, met inachtneming van het maximum aantal parkeerplekken als onder de derde bullit is vermeld;

• •

Het realiseren van parkeerplaatsen op maaiveld (kavels C2 en C3) is niet toegestaan;

•

Bijbehorende elementen van de parkeergarage, zoals hellingbaan, bufferzone en vlakstand worden allen inpandig, binnen de rooilijn opgenomen;

•

De entree naar de parkeergarage wordt ontsloten vanaf het rechtbankcarré binnen de op de kaart aan de zuidzijde aangegeven zone.

De nieuwe parkeergarage in de kelder (waarvoor een binnenplanse afwijking is vereist op grond van de regels van het bestemmingsplan) met maximaal 46 parkeerplekken ligt volledig ondergronds onder het Parnascomplex binnen de aangegeven rooilijnen van het bouwvolume;

43

Fiets- en scooterparkeren

•

Fiets- en scooterparkeren moet voldoen aan de nota Parkeernormen Fiets en Scooter, d.d. 19 maart 2018 en het Bouwbesluit;

•

Fietsen en scooters voor bewoners worden op eigen terrein, inpandig opgelost, bij voorkeur in de kelder; Parkeren van fietsen en scooters voor kantoormedewerkers en hun bezoekers wordt op eigen terrein, inpandig opgelost.

•

Openbare ruimte De buitenruimte om het gebouw wordt uitgewerkt in een nader te bepalen ontwerp openbare ruimte. In het kader van deze verdere uitwerking zal nader overleg plaatsvinden met omwonenden en belangstellenden. Klimaatbestendige stad

•

Het nieuwe bouwvolume moet voldoen aan het keurmerk BREEAM Excellent of een gelijkwaardig certificaat, waarbij aandacht is besteed aan voormelde speerpunten van de gemeente Amsterdam op het gebied van mobiliteit, energie en waterberging;

•

Afvalinzameling voor kantoren wordt inpandig opgelost: opslag van afvalcontainers/afvalinzameling van kantoren vindt voor alle typen afval inpandig plaats. Afval inzameling voor woningen vindt plaats in de openbare ruimte in ondergrondse containers.

44

4.2 Stedenbouwkundige aspecten 4.2.1 Stedenbouwkundige context Zuidas Binnen de Visie Zuidas 2016 vormt het Parnasgebied een eigen deelgebied. Het Parnasgebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Spinozabuurt (onderdeel van de Prinses Irenebuurt), aan de oostzijde door de Parnassusweg, aan de zuidzijde door de A10 en het toekomstig Zuidasdok en aan de westzijde door de Begraafplaats Buitenveldert. Het voormalige deels monumentale rechtbankgebouw is gelegen aan de kruising van de Parnassusweg en Fred. Roeskestraat in Amsterdam en maakt deel uit van Zuidas.

Ligging plangebied en benaming deelgebieden

In de visie Zuidas 2016 is de ambitie neergelegd om Zuidas door te ontwikkelen van een puur zakelijk naar een gemengd stedelijk gebied. Er is behoefte aan meer woningen en meer diversiteit in het woonaanbod, onder andere middeldure en sociale huur. Dit zal leiden tot een grotere vraag naar voorzieningen, met name voor bewoners (bijvoorbeeld zorg en onderwijs). Voor het Parnasgebied ligt de nadruk op wonen, gemengd met kantoren en voorzieningen. Een belangrijke ontwikkeling in Zuidas is het Zuidasdok. De rijksweg A10 Zuid gaat van vier naar zes rijstroken en verdwijnt in het hart van Zuidas onder de grond. Station Amsterdam Zuid wordt compleet vernieuwd, verschillende vormen van (openbaar) vervoer komen er straks samen, inclusief haltering internationale treinen. Het stationsgebied krijgt een nieuwe, groene inrichting. Met de realisatie van de nieuwe Brittenpassage komt het Parnasgebied nog dichter bij het nieuwe station Amsterdam Zuid te liggen. In 2019 is gestart met de voorbereidende bouwwerkzaamheden van Zuidasdok. Er is een aantal specifieke beleidsdocumenten voor Zuidas relevant voor de opgave van het Parnascomplex:

• • • • •

Principenota Parnas 2019 Visie Zuidas 2016 Welstandsnota Zuidas 2011 Plan voor een Groene Zuidas 2018 Handout duurzaam bouwen Amsterdam (via website: duurzaamontwikkelen.amsterdam)

Een vast onderdeel van alle plannen in Zuidas en waar sterk op ingezet wordt, is duurzaamheid; zowel in de gebouwen als op straat. Een duurzame Zuidas betekent een groene, gezonde, schone en energieneutrale leefomgeving. Samen met bedrijven, onderwijsinstellingen en maatschappelijke organisaties wordt dit in praktijk gebracht. Dit betekent onder andere dat er wordt gewerkt aan duurzame energieopwekking, energiebesparing, schone lucht, een klimaatbestendige stad en een circulaire economie.

45

Fred. Roeskestraat De Fred. Roeskestraat maakt deel uit van de lange lijn IJsbaanpad, Fred. Roeskestraat, Irenestraat: een rustige, groene straat parallel aan de rijksweg A10 die de Schinkel verbindt met het Beatrixpark. De straat vormt de overgang tussen de grote schaal van Zuidas en de stedelijke schaal van de naastgelegen buurten. In het geval van de Fred. Roeskestraat is dit de overgang naar de Stadionbuurt. De straat wordt gekenmerkt door de groene sfeer, losse gebouwen en variatie in hoogte en gebouwgrootte. Opvallend is de bijzondere mix van functies: wonen, werken, leren en verblijven komen bij elkaar, wat zorgt voor een rijke mix van gebruik en mensen. De begraafplaats heeft een terras waar kantoormedewerkers tussen de middag lunchen, scholieren skateboarden op straat, bezoekers van de rechtbank en kunstenaars van de Rietveldacademie drinken koffie op de stoep. Er zijn weinig straten in Amsterdam waar zo veel functies bij elkaar komen. De Fred. Roeskestraat is ter hoogte van deze locatie niet toegankelijk voor auto’s. Dit hangt samen met het viaduct van de Strawinskylaan dat de kruising van de Fred. Roeskestraat met de Parnassusweg blokkeert. Door deze verkeerskundige maatregel wordt ongewenst sluipverkeer voorkomen en daarmee negatieve verkeerseffecten in de Irenebuurt. Het Parnasgebied In mei 2021 is de nieuwe rechtbank in gebruik genomen.

Het overige deel van het Parnasgebied zal in de toekomst in lijn met de ambities van de Visie Zuidas ontwikkeld worden. Ten zuiden van het Parnasgebied zal vanuit het project Zuidsasdok de rijksweg A10 in een tunnel onder grond wordt gerealiseerd. De bovenkant van de tunnelbak en het talud van de spoorweg worden vergroend. Door al deze ontwikkelingen wordt het Parnasgebied meer onderdeel van Zuidas. Aan de zuidzijde, direct naast station Amsterdam-Zuid, krijgt het gebied een hoogstedelijk karakter. Bovenal zal de nadruk van de ontwikkeling van het Parnasgebied liggen op het creëren van een aantrekkelijk gemengd gebied in campussetting. Het doel is om losstaande (woon)gebouwen in het groen te realiseren. Tussen de (woon)gebouwen is ruimte voor spelen, ontmoeten en verblijven in een uitnodigend, groen openbaar gebied. Om al deze veranderingen goed samen te brengen en aan te laten sluiten op de sfeer van de Fred. Roeskestraat, heeft de gemeente een overkoepelende visie voor het Parnasgebied vastgesteld (de Principenota Parnas / december 2019). In deze Principenota staan de thema’s overgang en verbinding (van formeel naar informeel), een divers karakter en ontvangst en ontmoeting centraal. In de Principenota zet de gemeente in op een mix van doelgroepen, een sterke community en een gebied met een groen karakter.

De kavel (kavel C1) met het voormalige deels monumentale rechtbankgebouw zal transformeren naar een museum voor hedendaagse kunst. Op 6 oktober 2022 is het bestemmingsplan voor kavel C1 vastgesteld. De omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen, monument en kappen en het verkeersbesluit voor deze ontwikkeling zijn eveneens verleend respectievelijk vastgesteld. De bedoeling is onder meer om het voormalige deels monumentale rechtbankgebouw te voorzien van een aanbouw met een maximum bouwhoogte van 16 meter aan de westelijke kavelgrens van kavel C1. Op en om deze nieuwe functie worden, op enkele dakdelen, deels openbaar toegankelijke (dak)tuinen aangelegd. Bij een eventuele herontwikkeling van de naastgelegen kavel van stichting Levvel (westzijde van de kavels C2 en C3) wordt de campussetting, in lijn met de Principenota Parnas, in het hele Parnasgebied doorgezet. 4.2.2 Middenschaal tussen Zuidas en Roeske Eigen milieu en oriëntatie Het Parnas-ensemble grenst zowel aan het centrale deel van Zuidas als aan de Fred. Roeskestraat. Deze bijzondere ligging biedt de kans om de aanwezige kwaliteit en sfeer van de Fred. Roeskestraat te combineren met de energie en dynamiek van Zuidas. Een eigen milieu tussen de groene, stedelijke mix van de Fred. Roeskestraat en het hoogstedelijke van Zuidas. De ontwikkeling draagt bij aan de beleving van de Fred Roeskestraat. Vanaf de Fred.