Raadsbesluit 2023-156E BP Kostverlorenstraat Weesp - NvB

Gemeente X Amsterdam Weesp

BEHOORT BU BESLU1T VAN DE GEMEENTERAAD VAN AMSTERDAM VAN i 2. k...4 k,T. Zu z 3 , NR. 1,5‘ DF RAADSGRIFFIER,

mr. J.S.Y Houtman

Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen Bestemmingsplan `Kostverlorenstraat Weesp'

Nota van beantwoording zienswijzen bestemmingsplan 'Kostverlorenstraat Weesp'

Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Overzicht en ontvangen zienswijzen en ontvankelijkheid 3. Samenvatting en beantwoording zienswijzen 3.1 Zienswijze adressant 1 3.2 Zienswijze adressanten 2 3.3 Zienswijze adressant 3 3.4 Zienswijze adressanten 4 3.5 Zienswijze adressant 5 3.6 Thematische beantwoording parkeren 4. Staat van wijzigingen Bijlagen: - Bijlage 1: Zienswijze adressant 1 - Bijlage 2: Zienswijze adressanten 2 - Bijlage 3: Zienswijze adressant 3 - Bijlage 4: Zienswijze adressanten 4 - Bijlage 5 : Zienswijze adressant 5

3 4 5 5 12 15 17 20 22 28 30

2 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

1. Inleiding De gemeente Weesp1 heeft met Ymere een anterieure overeenkomst gesloten om te komen tot een planontwikkeling voor het bouwen van 96 woningen aan de Kostverlorenstraat in Weesp, ter plekke van de grotendeels gesloopte flat. Het programma voorziet in 66 sociale huurwoningen en 30 vrije sectorwoningen ter vervanging van 126 verouderde sociale huurwoningen. De mix van woningen binnen het voorliggend plan komt ten goede aan het woonprogramma van de gemeente. Als vervolg hierop hebben burgemeester en wethouders op 22 februari 2022 de bereidheid uitgesproken medewerking te verlenen aan de gevraagde ontwikkeling door het ontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbesluit tot vaststelling van hogere waarden vrij te geven ter inzage. Het ontwerpbestemmingsplan, het ontwerpbesluit tot vaststelling van hogere waarden en de bijbehorende stukken hebben met ingang van 17 maart 2022 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen, met de mogelijkheid zienswijzen naar voren te brengen. De gemeente heeft in totaal vijf zienswijzen ontvangen op het ontwerpbestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’. Eén zienswijze is mede namens 15 buurtbewoners ingediend. De gemeente heeft geen zienswijzen ontvangen op het ontwerpbesluit tot vaststelling van hogere waarden. Op de zienswijzen zal hieronder worden ingegaan. De zienswijzen zullen in samengevatte vorm worden weergegeven.

De zienswijzen zijn volledigheidshalve integraal (geanonimiseerd) als bijlage bij deze Nota van beantwoording opgenomen. Vervolgproces Het college heeft de ingediende zienswijzen van een concept-beantwoording voorzien in de vorm van de voorliggende Nota van Beantwoording zienswijzen (inclusief Staat van wijzigingen). Vervolgens zal de gemeenteraad naar aanleiding van het ontwerpbestemmingsplan én de hiertegen ingebrachte zienswijzen, het bestemmingsplan vaststellen. Tegen dit vastgestelde bestemmingsplan kan beroep ingesteld worden bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Deze hoogste bestuursrechter zal naar aanleiding van de eventueel binnengekomen beroepen een uitspraak doen. Leeswijzer In deze Nota worden de ontvangen zienswijzen samengevat en voorzien van een gemeentelijke beantwoording. In de Staat van wijzigingen worden de wijzigingen weergegeven die naar aanleiding van de zienswijzen worden gedaan zo nodig aangevuld met ambtshalve wijzigingen. In verband met privacy van de adressanten zijn de namen en adressen van de indieners van de zienswijzen niet op genomen in deze nota. De lijst van indieners is bekend bij de gemeente. Dat de reacties samengevat zijn weergegeven, betekent overigens niet dat deze slechts gedeeltelijk zijn beoordeeld, bij de beantwoording zijn de volledige reacties betrokken.

1

Op 24 maart 2022 is gemeente Weesp bestuurlijk gefuseerd met gemeente Amsterdam.

3 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

2. Overzicht ontvangen zienswijzen Behandeling zienswijzen Van de volgende adressanten zijn met betrekking tot het ontwerpbestemmingsplan zienswijzen ontvangen: 1. Mevrouw S. van Waas wonende aan de Lageweyselaan 15, verder te noemen: adressant 1; 2. 15 buurtbewoners, wonende aan de Lageweyselaan 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27 en 29, verder te noemen: adressanten 2; 3. Deka Exploitatiemaatschappij II B.V., gevestigd aan de Amstellandlaan 32, verder te noemen: adressant 3; 4. De Maatschappij tot exploitatie van het winkelcentrum Hogeweij, Ahold Europe Real Estate & Construction B.V. en Ahold Real Estate Europe B.V., verder te noemen: adressanten 4; 5. De heer H. Ebing, wonende aan de Lageweyselaan 19, verder te noemen: adressant 5. Ontvankelijkheid De termijn voor het naar voren brengen van zienswijzen eindigde op 29 april 2022. Vier zienswijzen zijn binnen de gestelde termijn naar voren gebracht en derhalve ontvankelijk. Eén indiener heeft op 28 april 2022 een pro-forma zienswijze ingediend. Deze indiener is in de gelegenheid gesteld om de zienswijze nader aan te vullen tot en met 8 juni 2022 welke op 10 juni 2022 door de gemeente is ontvangen. De zienswijzen zijn afzonderlijk van een reactie voorzien. Voor de overzichtelijkheid is gekozen om per ingediende zienswijze te reageren en niet per onderwerp.

Omdat een terugkerend onderwerp in deel van de zienswijzen gaat over parkeren, is er voor gekozen op dit punt een thematische beantwoording te geven na de laatste zienswijze. Belanghebbendheid Overeenkomstig artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening is op de voorbereiding van het bestemmingsplan afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing, met dien verstande dat zienswijzen omtrent het ontwerp door een ieder naar voren kunnen worden gebracht. Een beoordeling van belanghebbendheid is om die reden niet aan de orde.

4 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

3. Samenvatting en beantwoording zienswijzen 3.1 Adressant 1: DAS rechtsbijstand namens mevrouw S. van Waas (Lageweyselaan 15) Adressant 1 brengt de volgende punten naar voren in haar zienswijze: 1. Strijd met het vertrouwensbeginsel en het rechtszekerheidsbeginsel. Ten tijde van de sloop van de Kostverlorenflat hebben de toenmalige wethouder en de toenmalige directeur van Ymere gezegd dat er nooit meer hoogbouw zou komen op de Kostverlorenlocatie. Deze toezegging is teniet gedaan omdat de gemeente Weesp een groot tekort aan sociale huurwoningen zou hebben en Ymere hierdoor het plan heeft gewijzigd van grondgebonden woningen naar hoogbouw. Adressant 1 geeft aan benadeeld te zijn door de gewijzigde prestatieafspraken tussen gemeente Weesp en Ymere. In prestatieafspraken van 5 december 2017 wordt gesproken van 40 sociale huurwoningen die terug gebouwd zullen worden op locaties in de wijk van Hogewey. Dit is in de prestatieafspraken van 2020 – 2023 gewijzigd naar 68 sociale huurwoningen. Reactie Ten tijde van de sloop van de flat waren geen concrete plannen en zeker geen besluiten over de aard van de vervangende nieuwbouw. Het ruimtelijke kader voor de ontwikkeling van de nieuwbouw is via een democratisch proces op 30 juni 2016 in de gemeenteraad vastgesteld. Dat ruimtelijk kader is dan ook het vertrekpunt voor de beoordeling van de plannen.

De gemeente en Ymere hebben omwonenden vervolgens in een vroeg stadium bij de planvorming betrokken. Wat betreft het voorliggend plan, is gestart met een informatieavond op 18 januari 2018. De omwonenden zijn op de hoogte gesteld van het voorlopige ontwerp en van de zoektocht naar de stedenbouwkundige inpasbaarheid, die daaraan vooraf is gegaan. Daarna hebben tot maart 2019 meerdere overleggen plaatsgevonden tussen de gemeente, Ymere, bewoners-verenigingen en omwonenden. Ten aanzien van de uitlating van de toenmalige wethouder in 2015 benadrukt de gemeente dat destijds wel een wens uitgesproken is voor grondgebonden woningen maar dat in het kader van de integrale afweging waarin ook de wens voor meer sociale woningbouw en woningen voor ouderen is meegewogen, uiteindelijk in het ruimtelijk kader gekozen is voor appartementen en de daarbij passende hoogte van maximaal zes bouwlagen is opgenomen. In de prestatieafspraken Weesp 2017, 2018 – 2019 en 2020 – 2023 tussen de gemeente Weesp, Huurdersvereniging WMM, huurdersvereniging de Vechtstroom en Ymere is de ambitie uitgesproken om de sociale huurvoorraad te laten stijgen om zo tegemoet te komen aan de grote woningbehoefte onder de sociale doelgroep. Hierbij is ook extra aandacht voor de positie van jongeren en senioren op de woningmarkt.

Onderdeel van de prestatieafspraken tussen de gemeente Weesp en Ymere is dat Ymere 40 sociale huurwoningen gaat realiseren op verschillende locaties in de wijk ‘Hogewey’. Dit aantal van 40 is als minimum in de

5 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

prestatieafspraken geïntroduceerd om vast te leggen dat het bouwprogramma op de Kostverlorenflatlocatie niet uitsluitend uit vrije sector woningen zou bestaan. Het voorliggend plan is een zorgvuldig vormgegeven ontwerp dat met 66 woningen een stevige bijdrage levert aan de behoefte aan sociale huurwoningen. Voorgaande sluit aan op de gemeentelijke woonvisie ‘Een vitale stad voor iedereen’ waarin bevestigd is dat er een grote behoefte is aan nieuwe woningen voor met name starters en senioren. Appartementen zijn hiervoor vanwege gelijkvloers karakter en levensloopbestendigheid bij uitstek voor geschikt. Appartementen zijn verder ook een gewenste aanvulling op de woningvoorraad vanwege de specifieke behoefte en de doorstroming. Dat er behoefte is aan en interesse in het plan blijkt overigens ook uit de vele aanmeldingen van geïnteresseerden die Ymere inmiddels heeft ontvangen. 2. Berekening parkeren is onjuist en een parkeeronderzoek ontbreekt. Adressant 1 geeft aan dat de parkeerberekening in het akoestisch onderzoek winkelcentrum ‘Hart van Hogewey’ (paragraaf 5.1.4) voor het overgrote deel niet klopt en vreest voor parkeerproblemen. Adressant 1 refereert dan ook naar het parkeeronderzoek van o.a.

Rho waarin wordt aangegeven uit te gaan van minimaal 30 vervangende openbare parkeerplaatsen aan de noordoostzijde van het wijkcentrum, nabij de bestaande appartementen en grondgebonden woningen aan de Kostverlorenstraat. Adressant 1 geeft ook aan dat de gemeenteraad van Weesp geen rekenschap heeft gegeven aan de factoren die 200 huishoudens in de omgeving van de onderhavige locatie benoemd hebben in hun brief van 7 september 2020. Tot slot heeft gemeente Weesp ten tijde van het participatieproces toegezegd dat er een nieuw en onafhankelijk parkeeronderzoek zou komen. Een dergelijk parkeeronderzoek heeft niet plaatsgevonden. Adressant 1 verzoekt dan ook om alsnog een uitgebreid en onafhankelijk parkeeronderzoek te laten verrichten. Reactie Het akoestisch onderzoek ‘Hart van Hogewey’ van 20 maart 2020 is aangepast aan de hand van de juiste parkeerberekening. Voor het thema parkeren verwijzen wij naar de thematische beantwoording in paragraaf 3.6. 3. Wijze van bouwen. Adressant 1 geeft aan dat de aangedragen argumentatie voor de hoogte van de gebouwen niet volledig is omdat de huidige verdiepingen hoger zijn dan de verdiepingen van de voormalige flat vanwege het Bouwbesluit 2012. Het bouwen van acht verdiepingen was überhaupt niet mogelijk geweest. Verder is het middelste gebouw tussen tien á vijftien meter opgeschoven richting Lageweyselaan.

De achterkant van het middelste blok dient dan ook op de achterkant van de oude erfgrens van de voormalige flat te worden gerealiseerd. Het gebouw boven het winkelcentrum dient niet met vijf maar met maximaal vier lagen bebouwd te worden, omdat het winkelcentrum al uit twee bouwlagen bestaat in plaats van één bouwlaag. De niets toevoegende plint van 50 centimeter in beide gebouwen moet komen te vervallen.

6 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

Tot slot is de schaduw alleen beoordeeld vanaf de Kostverlorenstraat en niet vanaf de Lageweyselaan, respectievelijk de Boternesserstraat. Het verschuiven van het middelste gebouw is gebeurd omdat twee personen van de acht lage woningen aan de Kostverlorenstraat dit hebben geopperd vanwege de schaduwwerking in hun achtertuin. Met de omwonenden van de Lageweyselaan is over het opschuiven van het middelste gebouw nooit overleg gevoerd, terwijl juist zij veel meer nadelen ondervinden van het opschuiven van het middelste gebouw dan alleen schaduwwerking. Door het opschuiven neemt het daglicht en uitzicht af en is er meer inkijk. Het verschuiven van het middelste gebouw is ook van invloed op het zonlicht voor de zonnepanelen op de daken aan de Lageweyselaan, in die zin dat de zonnepanelen lagere opbrengsten zullen genereren. Reactie Op 30 juni 2016 heeft de gemeenteraad het ruimtelijk kader vastgesteld. Op 15 april 2021 heeft de raad het ruimtelijk kader gewijzigd vastgesteld en is een overzicht van de participatie tot dan toe toegevoegd. Het voorliggende bestemmingsplan houdt rekening met alle input uit het gehele voortraject alsmede het raadsbesluit van 15 april 2021. De maximale bouwhoogte is in het raadsbesluit gehandhaafd op zes lagen maar voor het deel dat bovenop het winkelcentrum mag worden gebouwd, is bepaald dat hier vijf lagen mogen worden gebouwd.

De maximale bouwhoogte van de twee losstaande gebouwen (17 meter) is hiermee lager dan het vigerende bestemmingsplan toestaat en lager dan het voormalig Kostverlorenflat (25,5 meter). Maar ook de totale hoogte van het gedeelte boven het bestaande winkelcentrum zal lager zijn dan de gesloopte flat. Het plan is een intermediair tussen de verschillende bebouwing van de omgeving van het plangebied. Bij de stedenbouwkundige inpassing van het plan is de gekozen massaverdeling zorgvuldig tot stand gekomen. Door de positie van de gebouwen ontstaan er doorzichten en openheid. De twee losstaande gebouwen zijn zodanig gepositioneerd dat rondom een groenvoorziening kan worden aangelegd. De gemeente acht, ruimtelijk gezien, het plan als passend en goed aansluitend op de omgeving en een verbetering ten opzichte van het bouwvolume dat conform het vigerende bestemmingsplan mogelijk is. De gemeenteraad heeft in maart 2021 expliciet met de bouwhoogte boven het winkelcentrum ingestemd, in de wetenschap dat de bestaande plint op die plek uit twee lagen bestaat en het ontwerp bestemmingsplan daarboven vijf bouwlagen mogelijk maakt. Op die plek wordt een iets hoger accent stedenbouwkundig verantwoord geacht.

Het nieuwbouwplan ter plaatse van het winkelcentrum past overigens binnen de omtrek van de voormalige flat waarvan de plint nog bestaat, en wordt door het ontwerpbestemmingplan in hoogte beperkt. De plint van 50 centimeter dient om de privacy van de bewoners van de begane grondwoningen te waarborgen; de inkijk vanuit de omliggende openbare ruimte wordt daardoor beperkt. De hoogte van de plint is inbegrepen in de vermelde bouwhoogtes in het ontwerpbestemmingsplan.

7 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

Wat betreft de bezonning, hiervoor zijn twee bezonningsstudie uitgevoerd. Er zijn geen wettelijke normen en eisen met betrekking tot bezonning. Dat neemt niet weg dat in het kader van een bestemmingsplan een afweging dient plaats te vinden van alle bij het gebruik van de gronden betrokken belangen, waaronder het belang van omwonende bij een aanvaardbaar woon- en leefklimaat2. De eerste studie is gemaakt voor de vier seizoenen. Midwinter zijn de slagschaduwen van 9.00 uur en 17.00 uur niet getoond omdat de stand van de zon dan te laag is. De schaduw op de overige tijdstippen is in alle richtingen weergegeven. De schaduwdiagrammen uit dit bezonningsstudie laten zien dat het voorliggend plan een verbetering laat zien voor wat betreft schaduwwerking ten opzichte van de bestaande bouwmogelijkheden die het vigerende bestemmingsplan biedt. In een nieuw bezonningstudie van 12 oktober 2022 is opnieuw de mogelijke bezonningsduur van woninggevels in de omgeving van het bouwplan in de historische situatie en in de nieuwe situatie beoordeeld. In dit bezonningsonderzoek is de bezonningsnorm van TNO gehanteerd. Uit dit onderzoek blijkt dat de woonontwikkeling ook een positievere invloed op de bezonningsduur heeft dan de oude situatie. De dagelijkse bezonningsduur is op alle meetpunten langer dan 2 uur, waarmee aan de TNO-norm wordt voldaan.

Dit onderzoek is bijgevoegd als bijlage 8 bij de toelichting van het bestemmingsplan. Verder volgt uit de recente bezonningstudie dat de zonnepanelen op de woningen aan de Lageweyselaan geen gevolgen zullen ondervinden als gevolg van de woonontwikkeling ten aanzien van de bezonning. Indien de adressant van mening blijft dat de woonontwikkeling de opbrengst van zijn zonnepanelen vermindert, kan de adressant een aparte planschadeprocedure voeren. Deze procedure heeft geen invloed op de procedure van dit bestemmingsplan. Op grond van beide bezonningsstudies kan dan ook geconcludeerd worden dat geen sprake is van een onaanvaardbare schaduwwerking ten aanzien van de omgeving. Alle belangen afwegende is de gemeente van oordeel dat wordt voldaan aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Zoals bij elke ruimtelijke ontwikkeling zijn er vele belangen in het spel, welke met elkaar afgewogen dienen te worden. Bij de afweging van verschillende - algemene – belangen kan een besluit aan de orde zijn dat niet in lijn ligt met de, op zichzelf begrijpelijke, wens van omwonenden. Zeker in een verstedelijkt gebied is ‘ruimte’ een schaars goed dat intensief gebruikt wordt. In de bestaande stedelijke omgeving bestaat niet zoiets als het recht op behoud van het bestaande uitzicht en de afwezigheid van tegenoverliggende bebouwing.

Dit is in vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bevestigd.3 Ook kan verwezen worden naar de uitspraak van Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 3 februari 20164, waarin wordt herhaald dat er geen recht op vrij uitzicht bestaat in een stedelijke omgeving, waarin ook voorheen al was voorzien in een bouwvlak.

2

ABRvS 4 maart 2009, ECLI:NL:RVS:2009:BH4613, r.o. 2.7.3. ABRvS 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649. 4 ABRvS 3 februari 2016, ECLI:NL:RVS:2016:242. 3

8 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

De afstand van de nieuwbouw tot aan de woningen aan de Lageweyselaan bedraagt ca. 40 meter. Dat is een aanvaardbare en gebruikelijke afstand in stedelijke gebieden gezien de situering en de hoogte van de drie gebouwen. Enige mate van inkijk is ook inherent aan het wonen in een stedelijke omgeving. Deze afstand is dermate groot, dat er geen sprake is van een onevenredige aantasting van privacy. Daarbij wordt ook in ogenschouw genomen dat binnen het vigerende bestemmingsplan een maximale hoogte van 25,50 meter toegestaan is, waardoor een volledige privacy onder het vigerende bestemmingsplan evenmin gegarandeerd is. 4. Behoud groen. Adressant 1 is van mening dat er geen sprake is van een park omdat de ruimte veel te klein er voor is. Het bouwoppervlak is ook groter geworden in vergelijking met het bouwvlak van de voormalige flat, waardoor er nog minder groen overblijft. In het bouwplan is geen ruimte gelaten voor de speeltuin en het speelpleintje met voetbalkooi. Met deze faciliteiten is geen rekening gehouden en moeten behouden blijven. Adressant 1 verzoekt om het middenpad niet aan te leggen vanwege de te verwachten drukte aan de Lageweyselaan. Reactie Vanuit stedenbouwkundige oogpunt is gekeken naar de grotere context van de locatie en is in het plan ruimte gezocht voor behoud en versterking van het groen.

Naast woningbouw is er ruimte voor groen in de vorm van een landschappelijke parkzone. De twee gebouwen in de parkzone liggen bewust niet in het verlengde van elkaar. Zo ontstaat ruimte om een doorlopend park rondom de gebouwen te creëren waarbij de gedachte is om het park juist open en groen te maken. De landschappelijke parkzone is goed beleefbaar vanuit alle richtingen. De bewoners en de omwonenden kunnen gebruik maken van deze parkzone. De parkachtige omgeving zal een positieve bijdrage hebben op de biodiversiteit en dient als een verbindende schakel tussen omliggende (bestaande) gebouwen. Binnen de plangrenzen van de woonontwikkeling zal het oppervlak groen met circa 70 m2 afnemen. Echter zal deze afname gecompenseerd worden direct grenzend aan het plangebied in de Boternesserstraat. Het uitgangspunt is dat de kwaliteit van de groenbeleving verbeterd zal worden. De schetsen geven een impressie van een mogelijke inrichting van het park. Dit is nog geen definitief plan. Na vaststelling van het bestemmingsplan zal de gemeente het inrichtingsplan verder uitwerken; omwonenden zullen daarbij betrokken worden. De bestemming ‘Groen’ maakt verder de inrichting van de openbare ruimte en de aanleg van speelvoorzieningen mogelijk. In het nog op te stellen inrichtingsplan zal worden uitgewerkt welke beeldkwaliteit voor de openbare ruimte wordt nagestreefd.

Het gaat ten koste van de gewenste flexibiliteit van het bestemmingsplan als dit soort voorzieningen dwingend worden plaats bepaald en/of voorgeschreven. De gemeente is dan ook van mening dat het plan qua dichtheid en groen past binnen de omgeving.

9 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

5. Het participatieproces. In diverse stukken wordt gesproken over het belang van de bezwaren van de buurt en de betrokkenheid van de buurt. Adressant 1 geeft aan onvoldoende te zijn betrokken bij de totstandkoming van de daadwerkelijke opzet van het bouwplan en dat zij pas na tien maanden een reactie heeft gekregen op de brieven van respectievelijk 29 januari 2020 en 5 februari 2020. Reactie De omgeving is uitgebreid geïnformeerd over de plannen van Ymere. De gemeente verwijst naar de verschillende informatiebijeenkomsten die Ymere heeft georganiseerd. Tijdens deze informatieavonden zijn de plannen toegelicht en zijn er gesprekken gevoerd met de aanwezigen. De gemeente is ook meerdere malen in gesprek geweest met vertegenwoordigers van de omgeving. Over hoe de participatie is ervaren door omwonenden en Ymere kunnen de meningen verschillen. Maar mede naar aanleiding van hetgeen door de omwoners naar voren is gebracht, zijn voorstellen wel bijgesteld tot een lagere bouwhoogte dan aanvankelijk was voorgesteld. Daarmee is gehoor gegeven aan de input van de omwonenden. Het standpunt dat er alleen over en niet met indieners gesproken is deelt de gemeente dan ook niet. 6. Geluidsoverlast. Adressant 1 verwacht meer geluidsoverlast vanwege de beoogde nieuwe ingangen die in het plan aan de zijkant zijn gepland.

Adressant 1 beveelt Ymere om de ingangen weer tegen over het parkeerterrein te plaatsen, zoals dat in de ‘oude’ situatie het geval was. Uit het verslag van het bestuurlijk overleg tussen de gemeente en Ymere van 18 juli 2018 blijkt namelijk dat onder meer de positionering van de gebouwen nog een ‘kneedbare zaak’ is en geringe verschuivingen niet zijn uitgesloten. Reactie Het plan is qua richtingen, maat en schaal zorgvuldig afgestemd op de stedenbouwkundige situatie. Dit geldt ook voor de gekozen bouwvlakken in het voorliggend plan. Deze zijn zorgvuldig afgestemd op de stedenbouwkundige situatie dat het voorliggend plan schuifruimte niet mogelijk maakt in tegenstelling tot hetgeen in 2018 werd gesteld. In de nieuwe planopzet is gekozen voor een corridor ontsluiting, in tegenstelling tot de gesloopte flat. Bij deze opzet zijn entrees aan de kopse kant van de bouwblokken een logische keuze. Bij de verdere planuitwerking zal gelet worden op het voorkomen van geluidsoverlast voor woningen aan de Kostverlorenstraat en de Lageweyselaan. 7. Noodzaak type woningen. Adressant 1 is van mening dat de noodzaak voor de type woningen niet uit de stukken blijkt. Het is voor adressant 1 onduidelijk op basis waarvan de gewenste differentiatie nodig is, en dan met name ten aanzien van starters en senioren.

Reactie De noodzaak aan differentiatie (verschillende soorten huizen voor verschillende mensen en inkomensgroepen) van de woningvoorraad vloeit voort uit de woonvisie ‘Een vitale stad voor

10 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

iedereen’. De woonvisie is gericht om Weesp te behouden als aantrekkelijke woongebied voor alle doelgroepen. Er wordt gestreefd naar gedifferentieerde wijken, waarbij een balans wordt gezocht tussen het behouden van kwaliteit en de bereikbaarheid van de woningvoorraad voor specifieke doelgroepen zoals jongeren en senioren. Ymere draagt, met dit plan, bij aan realisatie van de gemeentelijke woonvisie en aan het versterken van de woondifferentiatie in de wijk Hogewey wat door de gemeente gezien wordt als een welkome aanvulling in het woonbestand. De leefbaarheid in de wijk zal hierdoor vooruit gaan. Het voorliggend plan en de totstandkoming ervan is in overeenstemming met de vigerende woonvisie. 8. Zendmasten. Ook vindt adressant 1 dat niet uit de stukken valt te leiden of er (zend)masten worden geplaatsen op de drie woonblokken. Het bouwplan voorziet dan ook niet in de nadelige gezondheidseffecten op de omgeving. Reactie In het voorliggend plan zullen geen zendmasten op de woongebouwen worden geïnstalleerd. Conclusie: Naar aanleiding van de zienswijze van adressant 1 is het akoestisch onderzoek ‘Hart van Hogewey’ aangepast en is de bezonning nader uitgewerkt door het opstellen van een nieuwe bezonningsstudie. Deze is als bijlage 8 bijgevoegd aan de toelichting van het bestemmingsplan.

11 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

3.2 Adressanten 2: 15 buurtbewoners aan de Lageweyselaan 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23, 25, 27 en 29 Adressanten 2 brengen de volgende punten naar voren in hun zienswijze: 1. Vertekend beeld van de omgeving. Op pagina 8 van het ontwerpbestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’ geven de foto’s een vertekend beeld. Het ziet er momenteel niet zo armoedig uit. Reactie De foto’s in het voorliggend plan zijn een momentopname uit 2017 – 2018. Deze foto’s zijn representatief. Het huidige gebruik van de locatie is tijdelijk in verband met de bouw van eengezinswoningen aan de Kastanjelaan en Kostverlorenstraat (plaats bouwkeet en opslag bouwmateriaal). Na oplevering van deze woningen resteert weer de situatie daarvoor. 2. Bebouwing. De oorspronkelijke flat had een plint met daarop 8 verdiepingen. Door het Bouwbesluit 2012 kunnen acht verdiepingen niet meer herbouwd worden. De hoogte van het gebouw op het winkelcentrum bedraagt 22,50 meter ten opzichte van de hoogte van de Kostverlorenflat van 25,50 meter. Er is nauwelijks verschil. Het winkelcentrum bestaat uit twee bouwlagen in plaats van één bouwlaag. Verder is het middelste gebouw circa vijftien meter opgeschoven richting Lageweyselaan en zijn de gebouwen breder geworden. Adressanten 2 vragen zich ook af wat de toegevoegde waarde is van een plint van 50 centimeter. Het plan spreekt tevens van een fietsberging.

Dit is nieuw voor adressanten 2. In het plan wordt niets vermeld over de hoogte van de liftopbouw op het dak, eventuele zonnepanelen en masten voor communicatievoorzieningen. Tot slot is de schaduw alleen beoordeeld vanaf de Kostverlorenstraat en niet vanaf de Lageweyselaan, respectievelijk de Boternesserstraat. Door het opschuiven neemt het daglicht en uitzicht af en is er meer inkijk. Het verschuiven van het middelste gebouw is ook van invloed op het zonlicht voor de zonnepalen op de daken aan de Lageweyselaan, in die zin dat de zonnepanelen lagere opbrengsten zullen genereren. Reactie Voor de reactie op deze zienswijze wordt grotendeels verwezen naar de gemeentelijke reactie onder punt 3 in paragraaf 3.1. Verscheidende bouwsels op het dak worden gezien als ondergeschikte bouwonderdelen. Dit zijn met name technische bouwwerken die op het dak worden gebouwd en nodig zijn voor het functioneren van een gebouw. Deze bouwdelen tellen niet mee voor de maximale bouwhoogte, omdat zij in oppervlakte en functie ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw. Dit is heel gebruikelijk en was overigens ook al zo in de regels van het geldende bestemmingsplan. Ten aanzien van de fietsbergingen, deze worden inpandig gerealiseerd. 3. Groen. Er is geen sprake van een parkachtige ruimte omdat die ruimte er ook niet is om iets parkachtig neer te zetten.

Ook het nieuw aan te leggen voetpad tussen de twee gebouwen kost groen en gaat alleen maar overlast geven voor de bewoners aan de Lageweyselaan door het in12 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

en uitladen van auto’s. Op de afbeelding op pagina 13 van het plan staan een aantal bomen ingetekend, maar dat aantal klopt niet. Voor de bouw zullen zeker een aantal oude bomen gekapt worden, hetgeen in strijd is met het groenbeleid. De huidige speelvoorzieningen moeten behouden blijven. Op pagina 31 staat dat er een verhardingstoename is van 70 m2. Dit betekent dat meer groen verdwijnt. Reactie Voor de reactie op deze zienswijze wordt verwezen naar de gemeentelijke reactie onder punt 4 in paragraaf 3.1. 4. Het participatieproces. Adressanten 2 zijn van mening dat er nooit een alternatief bouwplan met Ymere is besproken. Het was dit plan en dit moest het worden. Adressanten 2 zijn ook van mening dat er nauwelijks participatie heeft plaatsgevonden. Reactie Voor de reactie op deze zienswijze wordt verwezen naar de gemeentelijke reactie onder punt 5 in paragraaf 3.1. 5. Verkeer en parkeren. Dat de parkeerdruk afneemt met zeven parkeerplaatsen is slechts een theoretische (onjuiste) berekening. Het plan voorziet niet in een goede parkeerbalans en de vraag is of de salderingsmethode wel van toepassing is. In de tabel op pagina 38 wordt ervan uitgegaan dat de 20 garageboxen niet werden gebruikt voor parkeren. Dit is niet correct. In de berekening wordt voorbij gegaan aan de acht eengezinswoningen en 24 appartementen die ook parkeerplaatsen behoeven.

Daarbij is ook geen rekeningen gehouden met de parkeerbehoefte van het winkelcentrum. Tot slot is het beloofde nieuwe onafhankelijk parkeeronderzoek niet uitgevoerd. Reactie Voor het thema parkeren verwijzen wij naar de thematische beantwoording in paragraaf 3.6. 6. Anterieure overeenkomst. In het plan wordt gesproken over de gesloten anterieure overeenkomst tussen Ymere en de gemeente. Deze overeenkomst is echter geheim en dus voor adressanten 2 onbekend of belangrijke onderdelen ter sprake komen. Volgens de zakelijke beschrijving van de anterieure overeenkomst staat vermeld dat het aantal parkeerplaatsen niet uitgebreid zullen worden. Reactie De planmethodiek die gehanteerd wordt voor een bestemmingsplan gaat uit van toelatingsplanologie en redelijk gestandaardiseerde planmethodiek. Daarbij worden de kaders meegegeven voor maximale toegestane aspecten: minder mag altijd. Verplichtende afspraken worden daarbij doorgaans vastgelegd in de anterieure overeenkomst, waar ontwikkelende partij, alsmede rechtsopvolger(s) en de gemeente aan gehouden zijn. In de anterieure

13 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

overeenkomst zijn naast het parkeren ook andere belangrijke onderdelen geregeld. In de zakelijke beschrijving van de anterieure overeenkomst staat dat het plan niet voorziet in parkeerplaatsen op eigen terrein. De toekomstige bewoners van het plan kunnen gebruik maken van de parkeerplaatsen in de openbare ruimte van het plangebied. Ook is in deze beschrijving aangegeven dat het plan passend is qua parkeerbehoefte. In de planregels van het bestemmingsplan is tevens een voorwaardelijke verplichting (artikel 5.2.3 van de planregels) opgenomen dat voldoende parkeergelegenheid aanwezig moet zijn, voordat de woningen gebouwd en in gebruik worden genomen. Conclusie: De zienswijze geeft geen aanleiding voor het doorvoeren van een wijziging in het ontwerpbestemmingsplan.

14 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

3.3 Adressant 3: AKD namens Deka Exploitatiemaatschappij II B.V. (Amstellandlaan 32) Adressant 3 brengt de volgende punten naar voren in haar zienswijze: 1. Parkeerdruk. Adressant 3 kan zich niet verenigen met de inhoud van het plan, omdat daarin de met de ontwikkeling gepaard gaande parkeerbehoefte niet is ondervangen. In de ruimtelijke planvorming geldt als uitgangspunt dat een parkeerdruk van 85% wordt gezien als de maximale druk die nog in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Deze standaard wordt ook in de bestuursrechtelijke jurisprudentie gehanteerd (ECLI:NL:RVS:2016:913, ECLI:NL:RBDHA:2021:6205, ECLI:NL:RVS:2018:3632, ECLI:NL:RBNHO:2021:9203). Al met al geldt dus een parkeerdruk van 85% als bovengrens voor een aanvaardbare parkeersituatie in Weesp. Een aanvaardbare parkeersituatie is voor adressant 3 van zeer groot belang: indien bij haar vestiging in het winkelcentrum ‘Hart van Hogewey’ door bezoekers parkeeroverlast wordt ervaren, zullen zij uitwijken naar een andere supermarkt. 2. Parkeeronderzoek Goudappel. Dit bureau heeft onderzoek gedaan naar de verwachte parkeerdruk in de omgeving van het winkelcentrum ‘Hart van Hogewey’ als gevolg van de ontwikkeling. Zij heeft de parkeerbehoefte berekend aan de hand van de Parkeernormennota Weesp.

De resultaten van deze berekening laat zien dat de maximum geldende parkeerdruk van 85% op vrijwel alle maatgevende momenten zal worden overschreden. Uit het onderzoek volgt dus dat de algemene norm van een maximale parkeerdruk van 85%, die ook in Weesp gelding heeft, als gevolg van de parkeerbehoefte die met de ontwikkeling gepaard gaat, structureel zal worden overschreden. De berekening van de parkeerbehoefte, behorende bij het plan, bevat fouten. 3. Salderingsmethode. Het verschil in uitkomst tussen de berekeningen van de gemeente en Goudappel wordt voor een belangrijk deel verklaard door het feit dat de gemeente de salderingsmethode uit de Parkeernormennota onverkort toepast. Dat betekent dat de gehele parkeerbehoefte van de voormalige Kostverlorenflat – berekend als 164 parkeerplaatsen – in mindering wordt gebracht op de parkeerbehoefte van de ontwikkeling. De conclusie van deze berekening is dat er geen sprake zal zijn van een toename van de parkeerbehoefte, maar zelfs van een afname. Deze in hoge mate theoretische toepassing van de salderingsmethode kan adressant 3 niet overtuigen. Deze theoretische benadering zou met zich brengen dat sinds de sloop van de Kostverlorenflat een ‘overschot’ van liefst 164 parkeerplaatsen bestaat. Dat is niet realistisch.

Ook wordt in strijd gehandeld met de Parkeernormennota omdat alleen gesaldeerd kan worden indien het een ‘inbreidingsproject’ of ‘functiewijziging van bestaande panden/gebouw’ betreft. Daarvan is geen sprake. In het licht van deze feiten is het onrealistisch om een parkeerbehoefte van 164 parkeerplaatsen aan te houden en mag de salderingsmethode niet toegepast worden. 4. Kleiner parkeergebied relevant. Adressant 3 kan zich niet vinden in het parkeeronderzoek van de gemeente, zienswijze is dat daarin een te groot gebied is gebruikt bij het in kaart brengen van de parkeerdruk. Voor adressant 3 is een loopafstand van 100 à 150 meter acceptabel voor winkelbezoekers. In de berekeningen van Goudappel is het kleinere onderzoeksgebied

15 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

gehanteerd. De resultaten daarvan laten zien dat binnen dit gebied een zeer hoge parkeerdruk te verwachten is als gevolg van de ontwikkeling. Deze parkeerdruk kan niet worden afgewend op parkeerplaatsen die zich op een grotere afstand bevinden. De acceptabele loopafstand brengt met zich dat dit simpelweg zal betekenen dat minder mensen de winkel zullen bezoeken. 5. Parkeeronderzoek beperkt zich tot middenhuur en –koop. Het verrichte parkeeronderzoek door de gemeente is gebaseerd op de realisering van 30 appartementen in de middenhuur of middeldure koop. Het plan stelt evenwel niet de eis dat de woningen daadwerkelijk in dit segment worden gerealiseerd en laat expliciet ruimte om ook appartementen in het dure segment te realiseren. Appartementen in het dure segment hebben een hogere parkeerbehoefte dan middenhuur en –koop. Volgens vaste jurisprudentie dient bij het bepalen van het aantal benodigde parkeerplaatsen te worden uitgegaan van een representatieve invulling van hetgeen ingevolge het plan maximaal mogelijk is (ECLI:NL:RVS:2015:3071). Het is dan ook niet aanvaardbaar om deze inventarisatie ‘door te schuiven’ naar de handhaving van een voorwaardelijke verplichting (artikel 5.2.3 van de planregels). 6. Op eigen terrein in parkeerbehoefte voorzien.

Aan de Parkeernormennota Weesp ligt het uitgangspunt ten grondslag dat binnen een ontwikkeling wordt voorzien in de parkeerbehoefte. Deze regel ligt overigens ook aan de basis van het parkeerbeleid van de gemeente Amsterdam. Adressant 3 verzoekt de gemeente vast te houden aan deze regel. Hiermee wordt voorkomen dat het winkelcentrum en de supermarkt van adressant 3 negatieve gevolgen ondervinden van de ontwikkeling van de nieuwbouw. Reactie Voor de beantwoording van de zienswijzepunten 1 t/m 6 verwijzen wij naar de thematische beantwoording van het thema parkeren in paragraaf 3.6. Conclusie: Naar aanleiding van deze zienswijze wordt de voorwaardelijke verplichting ten aanzien van het parkeren gewijzigd, zodat in het geval dat (deels) dure in plaats van middeldure woningen worden gerealiseerd ook wordt voldaan aan de parkeernorm. Ook wordt de plangrens ten zuiden van het plangebied verlegd naar het noorden zodat het parkeerterrein tegenover Dekamarkt met zeven parkeerplaatsen uit het plangebied wordt gehaald nu op deze gronden geen herinrichting zal plaatsvinden.

16 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

3.4 Adressanten 4: Hemwood namens de Maatschappij tot exploitatie van het winkelcentrum Hogewey, Ahold Europe Real Estate & Construction B.V. en Ahold Real Estate Europe B.V. Adressanten 4 brengen de volgende punten naar voren in hun zienswijze: 1. Onjuiste verbeelding. Met de verbeelding wordt een verkeersbestemming gelegd over een gedeelte van de bebouwing van het winkelcentrum die werd gebruikt voor toegang tot de appartementen in de Kostverlorenflat (entree met lichtschacht & trappenhuis). Deze toegang tot de appartementen zou mogelijk in de nieuwe situatie ook kunnen worden gebruikt als toegang tot appartementen die boven het winkelcentrum worden gerealiseerd. Echter doordat deze toegang nu een verkeersbestemming heeft gekregen in de verbeelding van het plan, wordt het gebruik van die toegang ten behoeve van de bestemming wonen, wegbestemd. Reactie De verbeelding zal aangepast worden zodat de voormalige woningtoegang ook in de nieuwe situatie mogelijk blijft. 2. Gebruiksrechten winkelcentrum. Ter plaatse van de functieaanduiding ‘detailhandel’ is blijkens artikel 5.1 onder b tevens toegestaan ‘detailhandel op de begane grond en maximaal 190 m2 ondersteunende functies ten behoeve van detailhandel op de eerste verdieping’.

Echter heeft de eigenaar van het winkelcentrum op de eerste verdieping een gebruiksrecht van circa 238 m2 voor ondersteunde functies ten behoeve van detailhandel. Reactie Het oppervlak in artikel 5.1 onder b van de planregels zal worden aangepast conform het gebruiksrecht van 238 m2. 3. Overstekende balkons boven gronden winkelcentrum. Voor zover er balkons worden aangelegd aan de woontoren die wordt gebouwd bovenop het winkelcentrum, geldt dat deze balkons zullen oversteken boven de gronden die in eigendom zijn van de eigenaar van het winkelcentrum. Hiervoor is nog geen toestemming gevraagd. Bovendien zal de bestemming voor de gronden onder de balkons naast de bestemming detailhandel ook moeten worden aangewezen voor ‘wonen’ omdat het gebruik van de balkons anders in strijd zal zijn met het vigerende bestemmingsplan. Reactie Het ontwerpbestemmingsplan wijkt qua contour van de bebouwing boven het winkelcentrum niet af van het vigerende bestemmingsplan. Alleen de bouwhoogte wordt beperkt ten aanzien van het vigerende bestemmingsplan. De nieuwbouw zal niet verder strekken dan de nog aanwezige balkons en galerij op de eerste verdieping. Er verandert dus niets ten opzichte van het feitelijke huidige grondgebruik. In de planregels van het bestemmingsplan zal een artikel toegevoegd worden dat overhangende bouwdelen in de aangrenzende bestemmingen regelt.

17 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

4. Parkeerberekening. Zo is onduidelijk hoeveel parkeerplaatsen er in de huidige situatie en in de toekomstige situatie beschikbaar zullen zijn. In de toelichting en in het akoestisch onderzoek wordt gesproken van verschillende aantallen parkeerplaatsen. Adressanten 4 verzoeken de gemeente om op heldere wijze inzichtelijk te maken hoeveel parkeerplaatsen er in de huidige en in de nieuwe situatie beschikbaar zijn en ook voor wie die parkeerplaatsen beschikbaar zijn, zodat een zuivere berekening kan worden gemaakt van de vraag of er in de nieuwe situatie meer of minder parkeerplekken beschikbaar zullen zijn. 5. Salderingsmethode. De salderingsmethode betreft een zuiver theoretische benadering, die op deze locatie in de praktijk zal leiden tot een onwenselijke parkeerbezetting in de bestaande parkeercapaciteit rondom het winkelcentrum Hogewey. Dit blijkt uit de parkeerbehoefteberekening van Goudappel. Zoals Goudappel ook opmerkt is het winkelcentrum een boodschappenwinkelcentrum. Bij een verslechtering van de parkeersituatie zullen bezoekers naar concurrerende centra gaan. Daarnaast menen adressanten 4 dat de salderingsmethode niet kan worden toegepast. Wanneer de bebouwing reeds gesloopt is en daardoor niet meer gebruikt kan worden, kan aan die bebouwing geen parkeerbehoefte meer worden toegekend.

Immers een bebouwing die gesloopt is kan geen parkeervraag genereren, waardoor de parkeerbehoefte nihil is. Dit is anders bij een leegstaand pand waarbij de salderingsmethode wel geldt, omdat een leegstaand pand in principe zonder toestemming weer in gebruik kan worden genomen en daarmee een beslag kan leggen op de aanwezige parkeervoorzieningen. Een groot verschil tussen een leegstaand pand en een gesloopt pand is echter dat een gesloopt pand nooit meer een parkeervraag kan genereren, waardoor de parkeerbehoefte altijd nihil blijft. 6. Parkeerregeling strijdig met parkeerbeleid. Blijkens de Parkeernormennota Weesp kiest Weesp ervoor om bij nieuwe ontwikkelingen de CROW actuele parkeerkencijfers te volgen. Dit wordt gedaan om de landelijke ontwikkelingen te volgen en de kencijfers dus niet statisch maar dynamisch zijn, aldus de nota (p.1). Artikel 5.2.3 van de planregels miskent dit uitgangspunt van de nota. Er is immers geen dynamische verwijzing opgenomen, maar er is een vast, statisch, aantal parkeerplaatsen opgenomen waarin moet worden voorzien. Verder bepaalt de nota dat uitsluitend gesaldeerd kan worden bij inbreiding danwel functiewijzigingen van bestaande panden/gebouwen. Daarnaast blijkt uit de nota dat het uitgangspunt is dat de parkeerplaatsen worden gerealiseerd binnen het project.

Als dat niet kan, dan kan de ontwikkelaar de parkeerplaatsen afkopen zodat de gemeente met het geld openbare parkeerplaatsen realiseert. Uit het plan blijkt echter niet dat de ontwikkelaar op geen enkele manier de vereiste parkeerplaatsen binnen het project kan realiseren of dat de plaatsen zijn afgekocht. 7. Parkeeronderzoek Goudappel. Uit het parkeeronderzoek van Goudappel (d.d. 21 april 2022) blijkt dat de gemeente de parkeersituatie veel rooskleuriger doet voorkomen dan deze in werkelijkheid is. Goudappel concludeert dat de parkeerbezetting rondom het winkelcentrum op vier van de vijf onderzoekmomenten substantieel boven de acceptabele 85% ligt. Er is daarom geen sprake van een acceptabele parkeersituatie. Het toevoegen van parkeercapaciteit op eigen terrein (36 tot 40 parkeerplaatsen) is noodzakelijk om de parkeerbezetting onder de 85% te krijgen.

18 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

Reactie Voor de beantwoording van de zienswijzepunten 4 t/m 7 verwijzen wij naar de thematische beantwoording van het thema parkeren in paragraaf 3.6. Conclusie: De zienswijze van adressanten 4 leidt tot aanpassing van de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan ten aanzien van de woningtoegang van de bebouwing boven het winkelcentrum zodat deze de bestemming ‘Wonen’ krijgt. Ook leidt de zienswijze tot aanpassing van artikel 5.1 onder b van de planregels door het oppervlak te wijzigen naar 238 m2 en wordt een tweede lid aan dit artikel toegevoegd waarin de overhangende bouwdelen worden geregeld. Tot slot wordt ook de voorwaardelijke verplichting ten aanzien van het parkeren gewijzigd, zodat in het geval dat (deels) dure in plaats van middeldure woningen worden gerealiseerd ook wordt voldaan aan de parkeernorm.

19 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

3.5 Adressant 5: Achmea rechtsbijstand namens de heer H. Ebing (Lageweyselaan 19) Adressant 5 brengt de volgende punten naar voren in zijn zienswijze: 1. Ruimtelijke uitstraling. Adressant 5 geeft aan dat de nieuwe bebouwing circa 20 meter in de richting van zijn woning wordt verplaatst. Voor de effecten van bebouwing op korte afstand van de omliggende bebouwing is in de plantoelichting onvoldoende aandacht. Adressant 5 stelt dan ook voor om het ontwerp gewijzigd vast te stellen in die zin dat de bouwvlakken niet verder richting de Lageweyselaan worden toegestaan dan onder de vigerende situatie het geval is. Reactie Voor de reactie op deze zienswijze wordt verwezen naar de gemeentelijke reactie onder punt 3 in paragraaf 3.1. 2. Groenstructuur. Adressant 5 wijst de gemeente erop dat bij het ontwerp geen landschappelijk inpassingsplan opgesteld is. Ook ontbreken voorwaardelijke verplichtingen in de planregels ten aanzien van de groenstructuur. Adressant 5 acht een deugdelijke vastlegging van ambities op dit punt in de planregels, mede gelet op het feit dat de bebouwing op korte afstand van de Lageweyselaan wordt gerealiseerd, cruciaal. Reactie Voor de reactie op deze zienswijze wordt verwezen naar de gemeentelijke reactie onder punt 4 in paragraaf 3.1.

Verder acht de gemeente het niet nodig om een voorwaardelijke verplichting ten aanzien van de groenstructuur op te nemen in het voorliggend plan omdat de gemeente de opdrachtgeversrol op zich neemt voor het maken, uitvoeren en beheren van het inrichtingsplan voor de openbare ruimte. 3. Parkeren. Adressant 5 wijst de gemeente op de uitspraak van de Afdeling van de bestuursrechtspraak van de Raad van State van 26 april 20225 waarin de Afdeling vaststelt dat salderen van de parkeerbehoefte bij een functiewijziging alléén geldt als het gebouw de laatste vijf jaar nog legaal is gebruikt. Als een gebouw of terrein meer dan vijf jaar geleden ongebruikt is, moet de parkeerbehoefte van de bestaande functie op nihil worden gesteld. Gelet op het voorgaande is de parkeerbehoefte, volgens adressant 5, onvoldoende/onjuist onderzocht. Tot slot is de voorwaardelijke verplichting ten aanzien van het parkeren rechtsonzeker. Reactie Voor het thema parkeren verwijzen wij naar de thematische beantwoording in paragraaf 3.6. Ten aanzien van de uitspraak stelt de gemeente zich op het standpunt dat deze niet van toepassing is omdat het 5 jaars-criterium afkomstig is uit het parkeerbeleid van de gemeente Gooise Meren en niet uit het parkeerbeleid van Weesp.

5

ABRvS 26 april 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1209, r.o. 3.1.

20 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

Conclusie: Naar aanleiding van deze zienswijze wordt de voorwaardelijke verplichting ten aanzien van het parkeren gewijzigd, zodat in het geval dat (deels) dure in plaats van middeldure woningen worden gerealiseerd ook wordt voldaan aan de parkeernorm.

21 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

3.6 Thematische beantwoording parkeren Het thema parkeren komt in alle zienswijzen terug. Om die reden is ervoor gekozen het parkeren thematisch te bespreken en in de individuele zienswijzen naar deze thema te verwijzen. 1. Parkeerbehoefte Op basis van de geldende ‘Parkeernormennota Weesp 2019’ hanteert de gemeente voor het bepalen van de parkeerbehoefte de kencijfers van de CROW-publicatie 381. Bij de berekening van de parkeerbehoefte voor de onderhavige ontwikkeling is rekening gehouden met het sterk stedelijke karakter van het plangebied. 1.1 Oude situatie In de oude situatie was sprake van een flat met 126 appartementen. De parkeernorm voor een woning in het sociale segment is 1,3 parkeerplaats per woning. Dit betekent dat de flat een parkeerbehoefte had van 164 parkeerplaatsen. Op de begane grond van deze flat waren 20 garageboxen gesitueerd. Garageboxen worden veelal gebruikt als berging. Deze worden daarom, op basis van de landelijke CROW-richtlijnen, normaliter niet (volledig) opgenomen in de parkeercapaciteit en tellen dan niet mee voor het voldoen aan de parkeerbehoefte. De gemeente heeft er in dit geval echter voor gekozen om ten aanzien van de garageboxen af te wijken van deze richtlijnen door deze juist wél mee te tellen in de salderingsberekening (zie hierna) ten gunste van de omgeving.

De (normatieve) parkeerbehoefte in de oude situatie bedraagt daarom, na aftrek van de 2o garageboxen, slechts 144 parkeerplaatsen op straat, waarmee de nieuwbouwcapaciteit wordt vergeleken. 1.2 Toekomstige situatie De woonontwikkeling voorziet in 66 sociale huurwoningen en 30 middeldure woningen. De berekende (normatieve) parkeerbehoefte voor deze woonontwikkeling bedraagt 137 parkeerplaatsen. De uitwerking van dit getal is helder uiteengezet in paragraaf 4.10 van de toelichting behorend bij het bestemmingsplan. Indien in plaats van middeldure woningen, (deels) dure woningen worden gerealiseerd (wat mogelijk is binnen de regels van het bestemmingsplan) dan neemt de normatieve behoefte met 6 parkeerplaatsen (30 x 0,2 pp.) toe tot 143 parkeerplaatsen. 1.3 Tussenconclusie Het nieuwe bouwplan heeft ook als er deels geen middeldure maar dure appartementen worden gerealiseerd een lagere (normatieve) parkeerbehoefte dan het oorspronkelijke gebouw. Het verschil betreft minimaal 1 en maximaal 6 parkeerplaatsen, (terwijl, zoals hierboven uiteengezet, er bij de bepaling van de normatieve parkeerbehoefte vanuit gegaan is dat voor 20 parkeerplekken gebruik gemaakt werd van de garageboxen).

22 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

2. Salderingsmethode Hoewel het plangebied aan de Kostverlorenstraat al sinds de sloop van de flat in 2015 braak ligt, kan volgens de gemeente toch worden gesproken van een bestaande parkeerbehoefte. Dat houdt verband met het feit dat al vanaf de sloop duidelijk was dat op deze locatie zou worden voorzien in vervangende nieuwbouw. In de tussenliggende periode heeft het plangebied bovendien geen andere functie gehad (met een afwijkende parkeerbehoefte). De woonflat aan de Kostverlorenstraat is in 2015 gesloopt uit veiligheidsoverwegingen. Het is vanaf het begin af aan de bedoeling geweest om binnen afzienbare tijd vervangende nieuwbouw op deze plek te realiseren, maar uit veiligheidsoverwegingen kon niet met de sloop worden gewacht totdat de plannen voor vervangende nieuwbouw volledig waren uitgewerkt. Wel heeft Ymere al voorafgaand aan de sloop van de flat uiteenlopende schetsen gemaakt, variërend van eengezinswoningen tot een nieuw hoog appartementengebouw. Na de sloop hebben de gemeente en Ymere eind 2015 en begin 2016 gesproken over de toekomst van het terrein. De gemeenteraad heeft op 30 juni 2016 het ruimtelijk kader voor de ontwikkeling vastgesteld, waarna Ymere vanuit dit kader verdere plannen is gaan ontwikkelen en deze heeft geconcretiseerd. Deze plannen waren eind 2017 genoeg gevorderd om te delen met de omgeving en de gemeente.

Naar aanleiding van de door de omgeving geuite zorgen en kritiek zijn de plannen van Ymere in overleg met de gemeente diverse malen aangepast en verfijnd. Dit heeft de nodige tijd gekost. Ook heeft eind 2018 en begin 2019 twee gesprekken met de wethouder plaatsgevonden, naar aanleiding waarvan Ymere en vertegenwoordigers van de omgeving onder leiding van een onafhankelijke voorzitter nader met elkaar hebben gesproken. De overleggen hebben helaas niet tot consensus geleid. In april 2019 is de gemeenteraad geïnformeerd over de stand van zaken en is kenbaar gemaakt dat het college van burgemeester en wethouders voornemens was op korte termijn een bestemmingsplan in procedure te brengen dat voorziet in de grondslag voor herontwikkeling van de Kostverlorenlocatie. In februari 2021 is, nadat de bestemmingsplanprocedure in volle gang was, aan de gemeenteraad van Weesp gevraagd om een nadere uitleg van het vastgestelde ruimtelijk kader te geven over het aantal bouwlagen ter plaatse van het winkelcentrum. Uit de tekst van het ruimtelijk kader bleek namelijk niet voldoende duidelijk hoe de bouwlaag van het bestaande winkelcentrum werd beschouwd. Nadat de gemeenteraad een bouwlaag op het winkelcentrum heeft gereduceerd, heeft Ymere na moeten gaan of het bouwplan nog financieel haalbaar voor haar is in verband met de reductie van het aantal bouwlagen en de stijgende bouwkosten.

Tot slot moest het stikstofonderzoek ook geüpdatet worden naar aanleiding van de Porthos-uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 2 november 2022.

23 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

Gelet hierop is niet zomaar sprake van een langdurig en zonder doel braakliggend terrein waarbij in het kader van een nieuw bouwplan ten aanzien van parkeren uit zou moeten worden gegaan van een ‘nulsituatie’ die bestaat uit een onbebouwd terrein, maar kan de ‘oude’ situatie volgens de gemeente in mindering worden gebracht op de nieuwe parkeersituatie. Het is immers duidelijk dat vervangende nieuwbouw al vanaf 2015 is beoogd. Deze uitleg is bovendien in overeenstemming met jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Uitgangspunt is dat leegstand van een pand gedurende een periode niet relevant is voor het uitgangspunt dat bij vervangende nieuwbouw een eventueel bestaand tekort aan parkeerplaatsen als regel buiten beschouwing kan worden gelaten. De gemeente ziet niet in waarom het feit dat het leegstaande gebouw inmiddels gesloopt is in dit kader tot een andere uitkomst zou moeten leiden, temeer nu vanaf het begin is beoogd binnen afzienbare tijd te herbouwen. Het gaat er dan ook niet om of bestaande bebouwing nog in gebruik kan worden genomen, maar of de vorige functie nog steeds past binnen het bestemmingsplan en voor wat de parkeervraag een reële invulling van het ter plaatse rechtstreeks toegestane gebruik.6 Dat is hier het geval.

Bovendien bestaat er, gelet op het hiervoor overwogene, geen onduidelijkheid over de parkeerbehoefte in de oude situatie, zodat ook dat niet in de weg staat aan toepassing van de salderingsmethode. Uitgaande van toepassing van de salderingsmethode is zoals aangeven onder punt 1 van deze paragraaf sprake van een lagere parkeerbehoefte in de nieuwe situatie dan in de oude situatie. Dit betekent dat er geen toevoeging van parkeerplaatsen nodig is als gevolg van de woonontwikkeling. In het inrichtingsplan is echter ruimte gevonden voor extra parkeerplaatsen waardoor in het bestemmingsplan de voorwaardelijke verplichting is opgenomen om minimaal 158 parkeerplaatsen te realiseren binnen het plangebied. Dit betekent dat er meer dan vereist voorzien wordt in het parkeren. Tussenconclusie Uitgaande van de rechtmatige toepassing van de salderingsmethode wordt voorzien in (meer dan) voldoende parkeerplaatsen. Dit is ook geborgd in het bestemmingsplan middels een voorwaardelijke verplichting. 3. Parkeerdruk 3.1 Parkeerdrukmetingen De gemeente heeft een onafhankelijk7 onderzoek laten uitvoeren naar de parkeerdruk in het grondgebied van Weesp. Deze metingen hebben in maart, juni en september 2021

6 Zie bijvoorbeeld Rb Limburg 11 februari 2021 (ECLI:NL:RBLIM:2021:1172) voor de – in die uitspraak ook

genoemde – vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak. 7 Het parkeeronderzoek is onderdeel geweest van een aanbestedingstraject.

24 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

plaatsgevonden. Uit deze metingen blijkt dat de bezettingsgraad in het plangebied ruimschoots onder de bezettingsgraad van 75% blijft. In het kader van het voorliggend plan heeft de gemeente nader onderzoek verricht naar de parkeerdruk in het plangebied. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat de bezettingsgraad in het plangebied schommelt tussen 40% en 60%. 3.2 Grootte onderzoeksgebied Bij het afbakenen8 van het onderzoeksgebied heeft de gemeente de richtlijnen van het CROW als leidraad gebruikt om de acceptabele loopafstanden te bepalen. Het CROW (publicatie 381) gaat voor de functie wonen uit van een acceptabele loopafstand van 100 meter (en 100 tot 250 meter voor bezoekers) en voor de functie winkelen uit van een acceptabele loopafstand 200 – 600 meter.

Afbeelding: visualisatie van de loopafstanden binnen het onderzoeksgebied

Aan de hand van de bovenstaande overzichtskaart stelt de gemeente zich op het standpunt dat er voldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn voor bewoners binnen een straal van 100 meter en voor winkelbezoekers binnen een straal van 200 meter. Omdat niet op ieder moment de parkeerbehoefte van bewoners en bezoekers even groot is, wordt er gewerkt met aanwezigheidspercentages. Uit de berekening met de aanwezigheidspercentages volgt dat, met toevoeging van de woonontwikkeling, de bezettingsgraad ruimschoots onder de 85% blijft. De berekening is uiteengezet in paragraaf 4.10 van de toelichting behorend bij het bestemmingsplan. Door Goudappel Coffeng is, namens adressant, een nader onderzoek uitgevoerd om de parkeerdruk door deze ontwikkeling in beeld te brengen. Goudappel komt tot de conclusie dat

8

De 7 parkeerplaatsen die gesitueerd zijn tegenover de Dekamarkt maken geen onderdeel uit van het plangebied.

25 Nota van beantwoording zienswijzen en wijzigingen bestemmingsplan ‘Kostverlorenstraat Weesp’

de parkeerbezetting rondom het winkelcentrum boven de acceptabele 85% ligt en daarom geen sprake is van een acceptabele parkeersituatie. Goudappel hanteert in haar onderzoek 100 meter als een acceptabele loopafstand voor het winkelcentrum. Dit betekent dat dit onderzoek andere uitgangspunten heeft ten opzichte van de onderzoeken van de gemeente. Zij blijft dan ook bij de door haar gehanteerde én onderbouwde uitgangspunten en neemt het parkeeronderzoek van Goudappel Coffeng ter kennisgeving aan. 3.3 Tussenconclusie Gelet op het voorgaande is de vrees van appellanten voor extra parkeerdruk in het plangebied niet terecht. Na de sloop van de flat is wel de gewenning ontstaan dat het aanbod van parkeerplaatsen ruim is in het plangebied, maar op voorhand was duidelijk dat dit een tijdelijke situatie betrof. Onderhavige ontwikkeling was dan ook voorzienbaar en lag in de lijn der verwachtingen ten tijde van de sloop van de Kostverlorenflat. De gemeente verwijst dan ook op hetgeen rechtens, volgens het vigerende bestemmingsplan, reeds is toegestaan. De woonontwikkeling zal niet leiden tot onaanvaardbare parkeerdruk in de omgeving. 4. Parkeerbehoefte dure appartementen De gemeente stelt dat de gronden binnen het plangebied op grond van artikel 4.1 onder b van de planregels zijn bestemd voor voorzieningen voor verkeer en verblijf.

Hier vallen ook parkeervoorzieningen onder, zodat het plan voorziet in voldoende ruimte voor de aanleg van aanvullende parkeerplaatsen. In zoverre staat de parkeerbehoefte als gevolg van de woningen niet aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg. Dat voor andere typen woningen een hogere CROW-parkeernorm geldt dan waarmee in het kader van de saldering is gerekend, doet daar niet aan af. Het voorliggend plan voorziet immers in de voorwaardelijke verplichting (artikel 5.2.3 onder a van de planregels) dat bij de verlening van een omgevingsvergunning voor bouwen van de woningen in voldoende parkeergelegenheid moet worden voorzien overeenkomstig de CROW-parkeernormen. Bij de bouw van een ander type woning met een hogere parkeernorm zal daarom in meer parkeerplaatsen moeten worden voorzien dan de 158 voorziene en te realiseren parkeerplaatsen.9 Het is mogelijk om aan de noordzijde van het bouwplan zes extra parkeerplaatsen te realiseren wanneer de middeldure woningen gewijzigd zullen worden naar dure woningen. Dit aantal is in overeenstemming met het maximale aantal dat gerealiseerd moet worden bij dure woningen, conform de geldende norm van 1,9.