Raadsbesluit 2023-104F bijl2. Nota v beantwoording AAV

In de reacties wordt benadrukt dat de voorwaarden moeten worden verruimd, met name een lagere minimale oppervlakte-eis. Er wordt aangedrongen op het organiseren van meer voorlichting en hulp aan ouderen over verhuizen, WoningNet en de regelingen, het geven van een verhuisbudget aan ouderen met weinig geld, het bieden van hulp bij de verhuizing, en een betere monitoring van de toewijzingen met de verhuisregelingen. Stichting !WOON adviseert om meer professionele ondersteuning te organiseren. Er wordt gewezen op het verbod op verkoop van woningen die vrijkomen door de regelingen en dat de gemeente dit moet monitoren. Stichting !WOON en andere reacties geven aan dat het geven van voorlichting prima gedaan kan worden door goed getrainde vrijwilligers (wooncoaches). Voor verdergaande hulp bij het zoeken van een woning, wordt gedacht aan een zorg/ seniorenmakelaar. Ook voor de ondersteuning bij de verhuizing (verhuisservice bij inpakken en uitpakken) is meer professionele ondersteuning nodig. Huurdersvereniging Arcade vindt dat alle woningcorporaties zich evenveel moeten inzetten voor de regelingen. Dat lijkt nu niet het geval. Het komt voor dat een voor deze regeling geschikte woning wordt verkocht.

Huurdersvereniging Arcade vraagt de gemeente dit te monitoren en te overwegen om corporaties aan te spreken als regelingen oneigenlijk worden toegepast, bijvoorbeeld wanneer de achtergelaten woning verkocht of geliberaliseerd wordt. Huurdersvereniging Arcade doet het voorstel om complexen van verschillende corporaties binnen een straal van 500 à 1.000 meter in één doorstroompot (één gebied) onder te brengen. Huurders in dat gebied zouden actief benaderd kunnen worden om met soepele voorwaarden van de verhuisregelingen gebruik te maken.

Een vergelijkbare aanpak zoals Huurdersvereniging Arcade voorstelt wordt in 2023 in de praktijk gebracht als experiment van het Nationaal Programma Samen Nieuw-West. Het sluit aan bij de ambitie van onze doelen om wonen en zorg integraal en gebiedsgericht aan te pakken. Daarbij moeten wij de voorwaarden van transparantie in de Huisvestingswet in acht blijven nemen. Iedereen moet een kans hebben om een geschikte woning te vinden in alle gebieden van de stad.

4.5.9 Ouderen in particuliere huur en verhuis­ regelingen Er zijn diverse reacties binnen gekomen van ouderen in particuliere huurwoningen, zij vinden het vooral onterecht dat zij buitengesloten zijn van de verhuisregelingen. Diverse organisaties (o.a. Huurdersvereniging Ymere Amsterdam, Wooncafé 020, FHCS, Stichting Cokopen, Kenniskring Stadsdorpen, de FAH en vereniging Vastgoed Belang) hebben een reactie ingediend. Deels vindt men dat de verhuisregelingen die nu gelden voor ouderen in corporatiewoningen ook opengesteld moeten worden voor ouderen in de particuliere en commerciële sector. Deels zoekt men het in een aparte verhuisregeling binnen de particuliere sector en dat de gemeente met de grote en middelgrote verhuurders Samenwerkingsafspraken maakt met een financiële prikkel voor de verhuurders. De FHCS vraagt of voorrang voor nieuwbouw ook voor ouderen in de commerciële sector kan gelden. Er moeten meer doorstromingsmogelijkheden voor ouderen uit de vrije sector naar een betaalbare huurwoning komen. Kenniskring Stadsdorpen en Wooncafé 020 willen de toegang tot middeldure huurwoningen verbe-

54

teren door een aanbodplatform en het uitbreiden van de verhuisregelingen naar middeldure huurwoningen. De FAH wil een platform voor middeldure huur met naast het aanbod van de corporaties ook de woningen van particuliere eigenaren en commerciële partijen. Middeldure woningen hebben nu geen transparante toewijzingsregels. Die moeten er volgens de FAH wel komen.

uit sociale huurwoningen te bevorderen. Deze zijn tot stand gekomen door afspraken tussen de huurdersvertegenwoordigers, corporatie en gemeente.

4.5.11 Ouderen niet verplichten om te verhuizen/ willen in hun eigen omgeving blijven Diverse insprekers, waaronder Wijkcentrum d’Oude Stadt, maken zich zorgen over of de gemeente ouderen in een grote woning wil dwingen te verhuizen naar een kleinere woning. Ze vragen zich af hoe de gemeente de doorstroming wil gaan bevorderen. Bij verhuizing verliezen mensen hun contacten. Ouderen bij elkaar zetten in een wijk is geen goed idee, jong en oud moeten met elkaar in contact blijven. Prima als ouderen zelf besluiten te verhuizen.

Reactie college Het college begrijpt de wens om de ouderen in particuliere en commerciële sector toegang te geven tot de verhuisregelingen Van Hoog naar Laag en Van Groot naar Beter. Wij hebben dit eerder grondig onderzocht. Dat heeft toen geen aanknopingspunten voor het openstellen opgeleverd. Wij zullen met de corporaties nogmaals verkennen wat mogelijk is. Waar het college zich tegelijk op wil richten is het realiseren van de ambitie in de AAV om met particuliere verhuurders tot afspraken te komen om de doorstroom van gezinnen en ouderen te ondersteunen.

Reactie college Ouderen zullen verleid worden om te verhuizen naar een beter passende woning, de gemeente gaat geen dwang toepassen. Dit is ten onrechte in de media gesuggereerd. In de AAV geven we aan: maatwerkondersteuning te willen bieden voor ouderen met een stedelijk hulppakket en afspraken te maken met verhuurders over huurbehoud, coulance bij bedenktijd, verhuisservices, voorlichting en bewustwording om doorstroom van ouderen te bevorderen. Door nieuw aanbod te realiseren in de nieuwbouw en bestaande bouw, die recht doet aan de vraag van ouderen, hopen we dat voor veel ouderen de stap om te verhuizen naar een meer passende woning aantrekkelijk wordt. Een divers aanbod is van belang, omdat er grote diversiteit bestaat in de woonvraag van ouderen.

4.5.10 Verhuizen van koop naar sociale huur vergemakkelijken Er zijn diverse individuele reacties ontvangen en een reactie van de stichting Cokopen. Er wordt voorgesteld om in WoningNet iets te regelen voor dubbele lasten, als je al een huurwoning hebt geaccepteerd maar de koopwoning nog niet hebt verkocht. Een andere reactie is om de regeling Van Groot naar Beter open te stellen voor ouderen in een koopwoning. Er worden voorstellen gedaan hoe de gemeente deze groep in kaart kan brengen, actief te benaderen en hun wensen te inventariseren. Genoemd wordt een bestandskoppeling tussen Gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens (GBA) en Kadaster. Ook wordt geadviseerd om een aanspreekpunt/casemanager bij de gemeente Amsterdam in te stellen waar ouderen uit de particuliere sector terecht kunnen en een zorgmakelaar beschikbaar te hebben die ouderen actief benadert.

4.5.12 Migrantenouderen De aanbevelingen van de werkgroep migrantenouderen (Hollanda Türkiyeli Isciler Birligi, Euromediterraan Centrum Migratie Ontwikkeling, de AFWC, stichting !WOON, WoonSaem, Sigra) zijn in eerste instantie gericht op de groep Marokkaanse en Turkse ouderen. Dit is de snelst groeiende groep, veel aanbevelingen gelden ook voor andere etnische groepen. De verwachting is dat het aandeel migrantenouderen tussen nu en 2030 zal stijgen van 23.000 naar 43.000. De werkgroep verzoekt: › Migrantenouderen en hun organisaties vroegtijdig te informeren en te betrekken bij ouderenhuisvestingsprojecten in de nieuwbouw of bij omvorming van bestaande bouw en het ontwikkelen van woonzorgcirkels. Het faciliteren met kennis en middelen van migrantenzelforganisaties om migrantenouderen te bereiken, voor te lichten, te activeren en te ondersteunen. Excursies organiseren naar nieuwe woonvormen. › Een streefcijfer af te spreken voor het aandeel geclusterde woningen/woonzorgprojecten in

Reactie college Wij waarderen de reacties waarin vele suggesties worden gedaan voor het in kaart brengen en benaderen van eigenaar-bewoners om informatie en hulp te geven bij het zoeken naar een kleinere woning. Wij begrijpen de suggestie van een vergoeding voor dubbele lasten bij een verhuizing van een koopwoning naar een sociale huurwoning via WoningNet. Het college is van mening dat deze situatie niet alleen voor kopers, maar voor iedereen die verhuist geldt. Wij gaan niet mee in dit voorstel. Wat betreft het openstellen van de verhuisregelingen, ook voor oudere eigenaar-bewoners ziet het college geen mogelijkheden. De verhuisregelingen hebben tot doel doorstroming

55

›

de nieuwbouw voor migrantenouderen in de komende vijf jaar. Concrete afspraken te maken met zorgpartijen die specifieke zorg kunnen bieden aan migrantenouderen in buurten waar veel vraag is. Mogelijkheden te bekijken om de beperkingen op te heffen bij het pendelen tussen Nederland en het land van herkomst.

Arcade, de AFWC en Stadsdorp Vondelhelmers hebben hun zienswijzen gegeven over de uitgevoerde woonzorganalyse. Het belangrijkste commentaar is dat de gekozen uitwerking van de woonzorganalyse tekortschiet, omdat de analyse en de achterliggende aannames niet transparant zijn. Ten tweede vinden insprekers dat de AAV onvoldoende inzet op concrete afspraken tussen alle stakeholders die leiden tot een integrale aanpak voor de problemen waar oudere Amsterdammers mee kampen. Er ligt nu geen woonzorgvisie waarin afspraken staan met stakeholders over maatregelen op het gebied van (mantel)zorg en welzijn. Een realistische schets voor de toekomst mist. Daarin zouden meerdere scenario’s gepresenteerd moeten worden die rekening houden met ongewisse externe factoren. Wat als de benodigde nieuwbouwaantallen niet worden gehaald voor al die benodigde woningen voor zware zorg, er ligt geen plan B. De AFWC vindt de woonzorgvisie een goed vertrekpunt, maar geeft aan dat deze nog een uitwerking moet krijgen per gebied die in 2024 gereed is.

Reactie college Het college is zich bewust van de kwetsbare positie van migrantenouderen, dat deze groep vaak niet goed op de hoogte is van de mogelijkheden om te verhuizen, dat men niet altijd ingeschreven staat in WoningNet of onvoldoende bekend is met verhuisregelingen. Het college werkt al op verschillende terreinen samen met organisaties van Amsterdammers met een migratieachtergrond om goed in te kunnen spelen op de wensen en behoeftes van ouderen uit deze verschillende groepen. De volgende activiteiten vinden plaats: › Op verschillende plekken in de stad wordt aangesloten bij kleinschalige, laagdrempelige initiatieven van organisaties om migrantenouderen te bereiken. Zoals in buurthuizen en wijkcentra waar we aansluiten bij bestaande ontmoetingsactiviteiten waar groepen wekelijks naar toe komen. De gemeente werkt samen met stichting !WOON om de migrantenouderen te vertellen over wonen als je ouder wordt. › Er is onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om twee wooncomplexen in Nieuw-West aan te passen naar geclusterde woonvorm voor ouderen met input van migrantennetwerken in Nieuw-West. › Er is een nauwe samenwerking tussen de gemeente en WoonSaem. De gemeente brengt het belang van woongemeenschappen voor ouderen met een migratieachtergrond bij de woningcorporaties onder de aandacht.

WoonSaem ondersteunt de ouderen met een migratieachtergrond bij het vormgeven van een woongemeenschap. › Er zijn recent twaalf woningen toegewezen aan een Iraanse woongemeenschap in Noord (De Alliantie) en 23 woningen toegewezen aan een Marokkaanse woongemeenschap in West, Kolenkitbuurt (Eigen Haard).

Wooncafé 020 vraagt zich af of de woonzorgvisie een integraal onderdeel is van de AAV. Men vindt de invulling van het thema ouderenhuisvesting stigmatiserend omdat de oudere niet bestaat en veel ouderen niet hulpbehoevend zijn. Er wordt gevraagd of het Gerardhuis een plek wordt met betaalbare ouderenhuisvesting. Men deelt de zorgen van het college over het vormgeven van de zorg/huisvesting aan ouderen, gegeven de plannen van minister Helder. Huurdersvereniging Arcade vindt dat de woonzorgvisie los moet worden getrokken van de AAV. Zo is het onder meer onduidelijk welke rol de corporaties en de zorgaanbieders hierin gaan vervullen en welke zeggenschap ouderen hebben op het gebied van volkshuisvesting en het zorg- en welzijnsaanbod. Corporaties en zorgpartijen gaan samen met de overheid en ziektekostenverzekeraars onderhandelen, daar moeten huurders bij betrokken worden. Afspraken maken met corporaties, zorginstellingen en zorgkantoor over het realiseren van Lang Leven Thuisflats, woonzorgcirkels en gespikkeld wonen als ook met elkaar meer gedetailleerde wijkgerichte afspraken maken. Financiering van buurtinitiatieven hiertoe is noodzakelijk. Insprekers pleiten net als voor de wijkaanpak (masterplannen voor wijken) voor een masterplan Wonen en zorg. De definitie wat een thuisbuurt is wordt gemist, neem dat op in de definitie-lijst.

De FAH vraagt om een heldere afbakening en definitie van de Amsterdamse ‘zorgwoning´ met oog op de behoefte van ouderen. Het verhuren van grote volumes woningen via intermediaire verhuur gaat ten koste van de mogelijkheden voor de reguliere woningzoekenden. Huurdersvereniging Arcade vindt ook de toegankelijkheid van de

Het college blijft voortgaan met deze aanpak. De voorstellen in de zienswijze nemen we mee in de werkgroep migrantenouderen in samenwerking met stichting !WOON.

4.5.13 Zienswijzen over woonzorgdata en informatie Kenniskring Stadsdorpen als ook Amsta, Cliëntenbelang, Wooncafé 020, de FAH, Huurdersvereniging

56

plekken. In de woonzorganalyse staat de toekomstige opgave uitgaande, van twee scenario’s: basis en trend. Omdat het Rijk in het nieuwe beleidsplan ‘Wonen en zorg voor ouderen’ heeft gekozen voor het versnellen van de scheiding van wonen en zorg zal het trendscenario het meest realistisch zijn. Het college maakt zich net als de insprekers grote zorgen of deze aantallen in Amsterdam wel gehaald kunnen worden. Er is inderdaad nog geen plan B. Het feit dat deze cijfers nu al bekend zijn voor Amsterdam, betekent dat we in het de uitwerking van deze AAV met alle relevante partijen kunnen bespreken hoe we deze opgave met zijn allen gaan realiseren. De partijen die meedoen aan de aanpak Amsterdam Vitaal & Gezond zijn daarbij ook aan zet, omdat daar onder andere de grote tekorten aan personeel in zorg worden besproken en hoe dar mee om te gaan.

stad een belangrijk onderdeel. Dit uitsluitend regelen binnen zogenoemde woonzorgcirkels volstaat niet, ouderen en gehandicapten bewegen zich door de stad heen en moeten dat ook kunnen. Het doordenken van consequenties op sociaal, ruimtelijk, cultureel en economisch gebied wil men graag terugzien in een aanvullend document op deze AAV. Wooncafé 020 vindt het geheel onduidelijk hoe de woonzorgcirkels en thuisbuurten worden ingevuld. Een andere inspreker geeft aan om de voorstellen over ontwikkelen van wooncirkels nu wél met de juiste keuzes, voor iedereen in de omgeving, door te zetten en te waken voor een herhaling van de periode 2007-2010 waarbij de destijds zo gewenste woonservicewijken niet goed heeft kunnen opzetten. In bestaande buurten met veel ouderen zouden meer voorzieningen moeten komen, zodat daar een woonzorgcirkel kan komen. Ouderen hoeven dan niet te verhuizen naar een buurt waar al meer voorzieningen zijn. Cliëntenbelang heeft op één onderdeel specifiek iets in zijn zienswijze gezegd over de woonzorgcirkel: begin niet bij het aanbod van de leveranciers, de welzijns- en zorginstellingen. Maar neem de wijk als democratische arena gebaseerd op: 1. Wijkbeeld: aan de hand van data, geschiedenis, buurtinitiatieven; 2. Toekomstagenda: met doelen als verduurzaming, ruimtelijke inrichting, zorgzaamheid, inclusiviteit; 3.

Wijkbudget: meerjarig en ontschotte, domein overstijgende financiering; 4. Ondersteuning: opbouwwerkers, shared services (administratie). Stadsdorp VondelHelmers stelt voor in hun buurt een thuisbuurt met woonzorgcirkel te maken. Amsta geeft aan dat de bestaande zestig verpleeg- en verzorgingshuizen in de stad primair ingezet zullen blijven worden voor de levering van intramurale zorg. En dat het behoud van die zestig locaties niets zegt over de hoeveelheid intramurale plekken. Het is zinniger om een absoluut aantal intramurale plekken te blijven noemen. Verder blijken een groot aantal intramurale locaties niet op de kaart te staan, zoals bijvoorbeeld het Dr.Sarphatihuis.

Uitwerking in de vorm van het maken van afspraken met partners, moet nog plaatsvinden in de uitvoering van de AAV. Dit traject gaat gelijk op met het opstellen van de nieuwe Samenwerkingsafspraken met de corporaties en huurdersvertegenwoordigers. Ook een verdere gebiedsgerichte uitwerking wordt gemaakt. Het college is het eens met Amsta dat het primair gaat om het behoud van intramurale plekken in de stad. Dit staat ook op pagina 40 van de AAV bij de opsomming van belangrijkste inspanningen: “Behoud van huidige aantal verpleeghuisplekken intramuraal in de stad”. In de tekst ervoor staat dat niet zo expliciet benoemd, bij de inspanningen dus wel. Amsta verwijst vermoedelijk naar de kaart, die via de App van de woonzorganalyse is in te lezen. Dat deze niet compleet is betreuren wij, maar is wat ons betreft geen groot probleem. We passen de kaart daarom nu niet aan. We hebben andere databronnen tot onze beschikking die wij gebruiken bij het gebiedsgericht werken, waarop wel alle actuele verpleeg- en verzorgingshuizen staan. Woonzorgcirkels worden opgezet in wijken waar 24-uursvoorzieningen zijn voor ouderen of een inloophuis of buurtkamer is voor kwetsbare groepen. In de gemeente loopt een Community of Practice voor het realiseren van zes tot acht woonzorgcirkels, vooral nog gericht op de mensen die kwetsbaar zijn.

We hebben het plan om een leertraject op te zetten, zodat wij en onze partners leren van de opgedane ervaringen bij de uitrol van dit soort projecten. De realisatie van dit soort woonzorgcirkels vergt extra capaciteit. Het college stelt met de AAV extra middelen beschikbaar voor de benodigde extra gemeentelijke inzet, zodat de genoemde voorstellen over het opzetten van woonzorgcirkels kunnen worden meegenomen in de vervolgaanpak.

Reactie college Het college beseft heel goed dat ‘de oudere’ niet bestaat en zet daarom in op een divers aanbod aan woningen, al dan niet gemengd voor verschillende leeftijdsgroepen of via een zelf opgerichte woongemeenschap. Wij zijn bekend met de grote opgave op het gebied van wonen en zorg voor ouderen. Daarom hebben we, vooruitlopend op landelijke regelgeving waarin een woonzorgvisie verplicht wordt, deze woonzorgvisie voor Amsterdam (geïntegreerd in de AAV) reeds opgesteld. Ten behoeve van de woonzorganalyse zijn cijfers opgevraagd bij het Zorgkantoor om in kaart te brengen wat de toekomstige zorgvraag zal zijn als ook het benodigde aanbod van verpleeghuis-

57

Woonzorgcirkel en thuisbuurt zijn overlappende termen en het college begrijpt dat het gebruik van verschillende benamingen voor verwarring kan zorgen. In de definitieve AAV wordt gekozen om alleen het woord woonzorgcirkel te gebruiken. Dit wordt toegelicht in de tekst en woordenlijst bij de AAV.

Het college begrijpt de vraag om ook in buurten waar er weinig rolstoelwoningen zijn woningen voor rolstoelgebruikers te realiseren. De gemeente en woningcorporaties hebben de afgelopen jaren ervaring opgedaan met het realiseren van zogenaamde ‘verbouwd rolstoelgeschikte’ woningen: reguliere woningen die verbouwd zijn tot rolstoelwoning. In de praktijk blijkt dit een zeer arbeidsintensief en soms zelfs onmogelijk proces. Vanwege de eisen voor draaicirkels, brede gangen, grote badkamers en grote kamers in het algemeen, zijn er maar erg weinig woningen in Amsterdam die verbouwd rolstoelgeschikt kunnen worden gemaakt. Om die reden is het van groot belang ook voldoende rolstoelwoningen te realiseren in de nieuwbouw. Het college heeft daarom tijdens de Voorjaarsnotabesprekingen 2023 middelen gereserveerd om de subsidieregeling voor verbouw of nieuwbouw van betaalbare rolstoelwoningen te continueren en gaat ook onderzoeken hoe deze regeling verbeterd kan worden of aangevuld met andere maatregelen om meer rolstoelwoningen te realiseren.

4.6 Rolstoelwoningen 4.6.1 Rolstoelwoningen behouden en passendheid in de gaten houden Eén van de insprekers geeft aan zich te kunnen vinden in de inzet voor het behouden van rolstoelwoningen in het sociale segment. De gemeente moet volgens deze inspreker wel beter controleren of de woningen die in WoningNet als rolstoelwoning worden aangeboden daadwerkelijk rolstoelgeschikt zijn. Reactie college Het college herkent de behoefte om vast te stellen welke woningen in Amsterdam geschikt zijn als rolstoelwoningen. De gemeente en de woningcorporaties werken om die reden al langere tijd aan een lijst met de ‘ijzeren voorraad’ van rolstoelgeschikte woningen. De praktijk wijst uit dat niet elke rolstoelwoning geschikt is voor iedere rolstoelgebruiker. Elektrische rolstoelen hebben bijvoorbeeld grotere draaicirkels dan handbewogen rolstoelen. De gemeente en de woningcorporaties erkennen daarom, juist bij rolstoelwoningen, het belang om de aangeboden woning te kunnen bezichtigen. In de AAV is opgenomen dat we ultraschaarse sociale huurwoningen voor onder andere rolstoelgebruikers willen behouden. Dit willen we regelen door voor deze woningen voorwaardelijke huurcontracten toe te gaan passen naar passendheid en door een stop op verkoop en liberalisatie van deze rolstoelwoningen af te spreken in de Samenwerkingsafspraken met corporaties.

4.7 Voorwaardelijkheid rolstoelwoningen en grote gezinswoningen naar gelang passende bewoning De FAH, HNA, Huurdersvereniging Arcade, Wooncafé 020, d’Oude Stadt en HNA reageren kritisch ten aanzien van de tijdelijke verhuur van rolstoelwoningen en grote gezinswoningen. De kritiek richt zich met name op de vermindering van de ‘woonzekerheid’ bij een voorwaardelijke contractvorm. Dit werkt een ongelijke behandeling tussen kopers en huurders in de hand. Ook Huurdersvereniging Arcade benadrukt dat gedwongen verhuizen haaks staat op de waarden van de huurders. Ook zij benadrukt dat huurders verleid, maar niet gedwongen moeten worden om te verhuizen. Individuele huurders mogen geen slachtoffer worden van de schaarste op de Amsterdamse woningmarkt. Tot slot geeft Arcade aan dat bestaande contracten die leiden tot gedwongen verhuizing als de huishoudsamenstelling verandert, ongeldig moeten worden verklaard. In totaal vijf insprekers uiten zorgen over het voornemen van het college om met tijdelijke contracten te werken als het gaat om schaarse woningen zoals rolstoelwoningen. Het HNA geeft aan dat de achterblijvende huurders een aantrekkelijk aanbod moeten krijgen, maar niet gedwongen moeten worden om de woning te verlaten. Ook drie andere insprekers spreken zich uit tegen het inzetten van tijdelijke contracten voor mensen met een rolstoelwoning.

Eén van hen geeft aan dat de corporatie verplicht zou moeten worden om een vervangende woning te vinden als het huishouden geen rolstoelwoning meer nodig heeft.

4.6.2 Meer rolstoelwoningen bouwen Twee insprekers benadrukken dat er meer rolstoelwoningen gebouwd moeten worden. Eén van hen wijst erop dat het realiseren van veertig rolstoelwoningen in de nieuwbouw per jaar te weinig is. De ander wil dat het college, juist in buurten waar nu geen of weinig rolstoelwoningen zijn, inzet op de realisatie van rolstoelwoningen. Bijvoorbeeld door bestaande woningen samen te voegen. Deze inspreker benadrukt dat het voor corporaties aantrekkelijk moet worden gemaakt om rolstoelwoningen te realiseren. Reactie college Het college is het ermee eens dat er rolstoelwoningen moeten worden gerealiseerd in de nieuwbouw. Wat mogelijk en haalbaar is wordt per gebied bekeken.

58

Eén ander individu reageert positief op de voorwaardelijke contracten voor ultraschaarse woningen.

stop op verkoop en liberalisatie van deze corporatiewoningen in te voeren. Dit voornemen nemen we mee in de afspraken met corporaties.

Reactie college Het college deelt de zorg van organisaties over de gevoelens die huurders zullen hebben met een voorwaardelijk huurcontract, maar vindt het gezien de grote schaarste van rolstoelwoningen en grote gezinswoningen wel noodzakelijk om deze toe te passen. We moeten ervoor zorgen dat zeer schaarse gezinswoningen en rolstoelwoningen zoveel mogelijk beschikbaar zijn voor de doelgroep waar ze voor gebouwd zijn. In 2020 werden er naar schatting tweehonderd rolstoelwoningen bewoond door mensen die geen rolstoelwoning meer nodig hebben. Omdat er ongeveer 260 mensen die nog geen rolstoelwoning hebben op de wachtlijst voor een rolstoelwoning staan, betekent dit dat het tekort aan rolstoelwoningen bijna geheel zou kunnen worden opgelost als de woningen vrij zouden komen voor de doelgroep. Landelijke wetgeving biedt al mogelijkheden voor voorwaardelijke huurcontracten voor rolstoelwoningen en voor grote gezinnen die ten minste uit acht personen bestaan. De uitvoering van de wettelijke mogelijkheden zal tijd kosten en met zorgvuldigheid en in samenwerking met corporaties gedaan moeten worden. Daarom is in de AAV opgenomen dat we alleen voor zeer schaarse woningen voorwaardelijke contracten willen toepassen en er voor begeleiding en een passende alternatieve woning in de buurt gezorgd zou moeten worden.

Het zijn geen huurcontracten waarbij de huurder na het aflopen geen rechten heeft. De huurders zullen begeleiding en vervangende woonruimte krijgen. Een aantal insprekers geeft ook aan dat er nu al wordt gewerkt met voorwaardelijke contracten wat betreft rolstoelwoningen. Het klopt dat huurcontracten voor rolstoelwoningen vaak een clausule bevatten waarin staat dat de woning verlaten moet worden als er geen rolstoelgebruiker meer in het huishouden is. In dergelijke gevallen biedt de woningcorporatie een vervangende woning aan die het huishouden kan accepteren of weigeren. Ook bestaat er de verhuisregeling ‘Verhuizen uit rolstoelwoningen’ waarbij de achtergebleven leden van het huishouden met voorrang een vervangende woning kunnen zoeken in WoningNet, de oude huurprijs behouden en een verhuiskostenvergoeding krijgen. In de praktijk worden de huishoudens hier dus ook al goed in begeleid. Het college wil hiermee doorgaan en met woningcorporaties bespreken dit vaker te gaan doen. Gezien de schaarste aan deze woningen en het feit dat zoveel rolstoelwoningen niet meer worden bewoond door een rolstoelgebruikers terwijl er mensen met een dringende vraag lang moeten wachten vindt het college dit nodig. Daarnaast is in de AAV opgenomen dat we ultraschaarse sociale huurwoningen voor onder andere rolstoelgebruikers willen behouden door een

4.8 Woningruil Er zijn negen inspraakreacties ingediend die betrekking hebben op woningruil. Insprekers hebben gereageerd op één van de voorstellen uit het meedenktraject over woningruil. Drie reacties zijn van organisaties (HNA, FAH en Red Amsterdam Noord) en zeven van burgers. Uit de inspraakreacties komt naar voren dat de ‘regels’ voor woningruil moeten worden versoepeld en dat corporaties meer en beter moeten samenwerken. Daarnaast benoemen alle insprekers dat huurverhoging bij woningruil de grootste belemmering voor woningruil is. Dit signaal kan worden gesplitst in: a. Corporaties verhogen de huur van de nieuwe huurovereenkomst tot ‘maximaal redelijk’ volgens het puntenaantal van de woning. Hier is sprake van gangbare praktijk; b. Insprekers vragen om ‘behoud van huur’ van de woning bij woningruil, dus om de huur niet te verhogen tot maximaal redelijk. De woning komt immers niet vrij voor aanbieding via WoningNet, voor de corporatie verandert er niets; c. Insprekers vragen om bij woningruil hun oude huur ‘mee te mogen nemen’ naar de nieuwe woning, ervan uitgaande dat hun oude huur lager is dan die van de nieuwe woning.

Reactie college Woningruil, waarbij huurders definitief naar elkaars woning verhuizen en zo beide een woning krijgen die beter past bij hun behoeftes, is in de AAV (inspraakversie, februari 2023) niet opgenomen als maatregel om de doorstroming te stimuleren. In het meedenktraject is wel opgemerkt om woningruil gemakkelijker te maken, idealiter op buurtniveau. Het college onderschrijft de bijdrage die woningruil kan leveren aan de doorstroming van woningzoekenden en passender wonen. Het college wil de mogelijkheden voor woningzoekenden om een passende woning te vinden ook zoveel mogelijk ondersteunen. Het college wil daarom samen met de corporaties onderzoeken op welke wijze er meer ruimte kan komen voor woningruil en neemt dit naar aanleiding van de inspraak alsnog op in de AAV. Het college wil onder andere bespreken welke criteria corporaties hanteren bij verzoeken tot woningruil van hun huurders en aandacht vragen voor de betaalbaarheid van sociale huurwoningen bij woningruil in relatie tot de voorgenomen huurmaximalisatie door corporaties bij nieuwe huurovereenkomsten.

59

Doel 5 Duurzame woningen van goede kwaliteit 5.1 Algemene positieve of negatieve reactie

5.2 De Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting in de Samenwerkings­ afspraken

Er zijn elf positieve inspraakreacties over het verbeteren van woningkwaliteit en het versnellen van de verduurzaming. Insprekers vinden het thema van groot belang voor de toekomst. Eén inspreker geeft aan dat kwaliteit heel belangrijk is, maar dat het puntensysteem van het WWS hiervoor misbruikt wordt. De FAH en Red Amsterdam Noord geven aan dat het opheffen van achterstallig onderhoud en het verduurzamen van de bestaande voorraad topprioriteit moet hebben. Dit gaat boven nieuwbouw. Stichting !WOON blijft graag meewerken aan de voorgestelde projectgewijze inzet op woningkwaliteit, zoals is in het verleden is gebeurd bij de aanpak van loden leidingen en schimmelwoningen. Ook levert stichting !WOON graag een bijdrage aan de inzet op energiebesparende maatregelen door middel van energiecoaches.

Door verschillende insprekers wordt er een directe link gelegd met de AAV en de Samenwerkingsafspraken die met corporaties worden gemaakt. De FAH en Red Amsterdam Noord geven aan dat in deze afspraken kwaliteit en verbetering van de bestaande voorraad topprioriteit moeten krijgen. Deze partijen geven aan dat er meer aandacht moet zijn voor tocht, vocht en schimmel, veiligheid en achterstallig onderhoud. Beide benoemen dat de focus die de Nationale Prestatieafspraken op E, F en G-energielabels leggen verbreed moet worden naar C-labels. De AFWC geeft aan dat het behalen van de Nationale Prestatieafspraken al een uitdaging vormen voor de Amsterdamse corporaties en dat extra afspraken op deze thema’s niet haalbaar zijn. De AFWC benoemt dat de gemeente kan helpen bij het behalen van de opgaven door ondersteuning te bieden bij de vergunningverlening.

Reactie college Het college is blij met de positieve reacties op de voorgenomen inzet voor duurzame woningen van goede kwaliteit. Het puntensysteem volgens het WWS stimuleert verhuurders om woningen te verbeteren. Het college is daar ook voorstander van. Een veilige, gezonde en toekomstbestendige woning is een basisbehoefte en belangrijk voor de leefbaarheid in de stad. Het college geeft topprioriteit aan de bestaande woningvoorraad en zet er daarom vol op in om het wonen in Amsterdam veiliger, gezonder en duurzamer te maken. Dit gebeurt d.m.v. de projectgewijze aanpak op alle facetten van woningkwaliteit zoals vocht en schimmel en loden leidingen, campagnes voor een goed binnenklimaat en andere gezondheidsaspecten en een grootschalig isolatieoffensief om bewoners en eigenaren te stimuleren om nu en in de toekomst energie te besparen.

De AFWC geeft tevens aan dat er bij het aardgasvrij maken onvoldoende rekening gehouden lijkt te worden met de Wet Collectieve warmtevoorziening en de Wet Gemeentelijke instrumenten warmtetransitie. De FAH geeft op dit vlak mee dat huurders in een vroeg stadium betrokken dienen te worden en dat er naast stadswarmte ook naar alternatieven moet worden gekeken. Daarnaast is de FAH positief over het voorstel in de AAV om het kwaliteitsoverleg tussen de gemeente, FAH en de corporaties te verbeteren. Reactie college We bedanken de AFWC, de FAH, Red Amsterdam Noord en andere insprekers voor hun reactie als bijdrage voor de Samenwerkingsafspraken. De gemeente ziet het onderdeel duurzaamheid in de AAV vooral als het verlengde van de Nationale prestatieafspraken.

We bedanken stichting !WOON voor hun reactie, zijn enthousiast over de huidige samenwerking en zetten deze ook graag voort voor de verbetering van de woningkwaliteit en het treffen van energiebesparende maatregelen. Over de voortgang of start van nieuwe projecten vindt voortdurend afstemming plaats tussen gemeente en stichting !WOON, dit geldt ook voor het project Energie en Woningverbetering.

Het college vindt het essentieel dat de bestaande woningvoorraad van goede kwaliteit is en wil dat hier meer inzet heen gaat dan voorheen. In de Samenwerkingsafspraken heeft woningkwaliteit dan ook prioriteit. We continueren het kwaliteitsoverleg tussen gemeente, corporaties en huurderskoepels en intensiveren de samenwerking voor meer inzicht in de kwaliteit van het corporatiebezit. Dit geldt ook

60

voor die woningen die onderdeel zijn van een vve. Ook komen we tot een nieuwe afspraak waarbij de voortgang gemonitord wordt en gaan we intensiever projectmatig samenwerken op actuele en nieuwe ontwikkelingen, zoals bij de aanpak loden leidingen. Mede op basis van deze informatie en in samenhang met het versneld wegwerken van de E-, F- en G- labels en het uitgangspunt slechte complexen eerst, stellen corporaties prioriteiten in hun onderhouds- en investeringsprogramma’s. Het college wil samen met de Amsterdamse corporaties dit jaar (2023) starten met een gezamenlijke aanpak van vocht en schimmel in Amsterdamse woningen. Het college heeft met de corporaties afgesproken om een eenduidige aanpak te gaan hanteren bij melding voor schimmelklachten.

handhaving op de naleving van de splitsingsregels door corporaties. Een aantal insprekers geven aan dat energielabels niet kloppen en de kwaliteit of controle op de uitvoering soms onvoldoende is. Vereniging Vastgoed Belang stelt een pilot voor een carrousel voor waarbij sociale huurders van de private sector mogen opteren op sociale huurwoningen van corporaties. De particuliere verhuurder dient de lege woning te renoveren naar een label A niveau en daarna voor tien jaar te verhuren aan een scheefwoner afkomstig van een corporatiewoning. Wellicht is het te combineren van met programma’s als Van Groot naar Beter of Van Hoog naar Laag. Reactie college Het college is van mening dat slechte energetische kwaliteit, zoals enkel glas, een gebrek is en op deze manier in wet- en regelgeving moet worden opgenomen. Dit heeft het college op verschillende momenten bij het Rijk aangekaart. Het college heeft het Rijk daarvoor nodig, zij zijn immers bevoegd voor de wetgeving op het gebied van woningkwaliteit en duurzaamheid. Voor een woning APK-keuring is ook een landelijke en wettelijke grondslag nodig. Het Rijk heeft eerder laten weten geen voorstander te zijn van een verplichte wettelijke APK, omdat dit zou leiden tot veel onnodige keuringen van gebouwen en installaties waar helemaal geen kwaliteitsproblemen zijn.

Het Rijk komt met een verbod op slecht geïsoleerde huurwoningen, dit geldt niet voor huurwoningen met een slechte onderhoudsscore. In Amsterdam hebben de corporaties voor deze woningen verbeterplannen gemaakt. Een gemeente kan bij geconstateerde gebreken handhavend optreden en de eigenaar middels een dwangsom verplichten om binnen een redelijke termijn de gebreken te verhelpen. Het afgeven van een energieadvies bij een energielabel is al verplicht.

In het kader van de nieuwe Samenwerkingsafspraken wordt in de komende periode intensief met de corporaties en de huurderskoepels gesproken. Tijdens dit proces zullen de insprekende partijen (direct en indirect) hun reacties verder kunnen toelichten met als doel om tot gezamenlijke Samenwerkingsafspraken te komen. Het college is blij om te horen dat ook de FAH de waarde ziet van het kwaliteitsoverleg.

5.3 Meer regulering woningkwaliteit en verduurzaming Er zijn meerdere insprekers die gemeente Amsterdam of de Rijksoverheid oproepen om vooral particuliere verhuurders door regulering sneller stappen te laten zetten in het aanpakken van hun slechte woningen. Bijvoorbeeld door strengere eisen te stellen aan de kwaliteit van woningen, door slechte labels en isolatie (zoals enkel glas) aan te merken als een gebrek of het verhuren van deze woningen te verbieden. Eigenaren ervaren anders geen prikkel om te verduurzamen. Een vaak genoemde maatregel als hulpmiddel voor handhaving is een Algemene Periodieke Kwaliteitskeuring (APK) van huurwoningen. O.a. de FAH, FHCS en Red Amsterdam Noord pleiten hiervoor. Het aanvullend verzoek van Red Amsterdam Noord is dat de keuring wordt gedaan door een beëdigd en onafhankelijk toezichthouder en dat alle energielabels ook gecontroleerd worden. Eén inspreker is voor het verplichten van een energieadvies bij woningen onder label B. Het in kaart brengen van vve’s en hen te informeren over de voordelen van verduurzaming. Stimuleer duurzame oplossingen en materialen en help eigenaren daarbij. Vereniging Vastgoed Belang denkt dat de splitsingsregels voor verduurzaming ingezet zouden kunnen worden, door bijvoorbeeld een duurzaamheidsdoelstelling op te nemen in de splitsingsregels. Ook is vereniging Vastgoed Belang voor strengere

De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) van het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat houdt toezicht op de energielabels van woningen. Energielabels blijven tien jaar geldig en vanaf 1 januari 2021 is er een nieuwe methode (NTA 8800) om de labels te bepalen. Nieuwere energielabels zijn daardoor betrouwbaarder, nauwkeuriger en bruikbaarder. Alleen een vakbekwaam energieadviseur mag een nieuw energielabel opstellen. Om vve’s te informeren en adviseren over onder andere duurzame oplossingen heeft de gemeente een vve-aanpak. Deze aanpak is verbeterd tot een samenhangend aanbod van activatie-, informatie-, begeleidings- en stimuleringsmaatregelen. Onderdeel van deze aanpak is eigenaar stimuleren om een ook een toekomst bestendig meerjarenonderhoudsplan op te stellen. Het college gaat deze aanpak verder uitbrei-

61

den, waardoor de capaciteit wordt vergroot en er meer adviezen verstrekt kunnen worden en meer begeleiding beschikbaar is. Het splitsingsbeleid wordt herzien, daarbij wordt onderzocht of we duurzaamheidseisen kunnen opnemen om de energetische kwaliteit van te splitsen woningen te waarborgen. De gemeente treedt ongeacht de eigenaar op als er in strijd met de splitsingsregels wordt gehandeld.

particuliere verhuurders is nog niet precies te zeggen. Enerzijds omdat de wet nog niet in werking is getreden en het wetsvoorstel nog aangepast kan worden naar aanleiding van de consultatieperiode en anderzijds omdat het afhankelijk is van de feitelijke situatie. Woningen met slecht(ere) energielabels zullen na de inwerkingtreding van de Wet Regulering middenhuur hoogstwaarschijnlijk wel een lagere huuropbrengst geven. Een verhuurder wordt daardoor verleid om meer te investeren in het verduurzamen en verbeteren van woningen, zodat een hogere huur gevraagd kan worden die past bij de kwaliteit van de woning. Het ministerie van BZK is verantwoordelijk voor de huurbegrenzing en kostenanalyse die aan de landelijke wet ten grondslag ligt. Het college wil particuliere verhuurders blijven stimuleren om hun woningen te verduurzamen door bijvoorbeeld gezamenlijke inkoopacties te organiseren. Ook wordt de vve-aanpak uitgebreid, waarin vve’s intensief worden geadviseerd en begeleid door de gemeente bij het verduurzamen van hun woongebouw. Hierbij wordt ook gekeken naar mogelijkheden voor subsidie en financiering, zoals beschikbare middelen uit het Warmtefonds, en is er aandacht voor het probleem van de besluitvorming bij kleine vve’s voor het verduurzamen door ondersteuning te bieden bij het opstellen van haalbaarheidsonderzoeken.

Vanuit het Rijk bestaat er sinds 1 april 2023 de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH). Dit is een subsidie voor verhuurders voor het treffen van energiebesparende maatregelen en energieadvies. Voor meer informatie zie https://www.rvo.nl/subsidies-financiering/svoh/voorwaarden-1-april-2023

Het college staat altijd open voor nieuwe ideeën om de woningkwaliteit te verbeteren en om doorstroming te bevorderen. Of het idee van een carrousel zoals vereniging Vastgoed Belang beschrijft werkbaar is in de praktijk dient nader bekeken te worden. Het college gaat hier graag over in gesprek.

5.4 Wet- en regelgeving maken verduurzamingsplannen financieel onhaalbaar De meeste inspraakreacties komen van particuliere verhuurders en belangenorganisaties zoals onder andere de Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam, MVA en de IVBN. De kern van de reacties is dat het (grootschalig) verduurzamen van woningen in de komende jaren grote investeringen met zich meebrengt. Huidige en toekomstige wet- en regelgeving zoals bijvoorbeeld de Wet betaalbare huur leiden tot minder rendement uit de opbrengsten van huurwoningen. Investeringen voor het verduurzamen van woningen zijn daardoor niet meer terug te verdienen met de huuropbrengsten. Waardoor het verduurzamen in de particuliere sector financieel onhaalbaar wordt en het niet meer rendabel is om woningen te verhuren, tenzij hier forse subsidies voor worden gegeven. Als gevolg zullen verhuurders minder kunnen investeren en projectontwikkelaars en bouwbedrijven weglopen naar het buitenland. Overige reacties van insprekers zijn dat het binnen, vooral kleine, vve’s lastig is om een meerderheid in te laten stemmen met verduurzamingsplannen. Daarnaast werd er geopperd om de huur in de vrije sector gestaffeld te laten stijgen naar rato van het inkomen. Verder werd gevraagd wat de kostenanalyse is die ten grondslag ligt aan de huurbegrenzing in de vrije sector.

5.5 Woningkwaliteit en verduur­ zaming vanuit de huurders Meerdere huurders hebben gereageerd over hun eigen positie in de verduurzamingspraktijk. Insprekers (waaronder de FAH, het HNA en Wooncafé 020) geven aan dat huurders meer instrumenten zouden moeten hebben binnen een vve en voor initiatief tot verduurzaming. Er wordt benoemd dat huurders nauwelijks betrokken worden bij plannen of verhuurders weinig doen met plannen van huurders. Hierbij benoemt de FAH dat bewonerscommissies indien gewenst onafhankelijke ondersteuning zouden moeten krijgen. Meerdere reacties benadrukken dat slechte isolatie gezien moet worden als gebrek. Ook geven insprekers aan dat een gebrek (slechte isolatie of een ander kwaliteitsgebrek) reden zou moeten zijn voor huurverlaging of huurbevriezing. Er wordt door met name individuele insprekers aangegeven dat verhuurders weinig actie ondernemen.

Reactie college Veilige, gezonde en toekomstbestendige woningen ziet het college als basisbehoefte voor bewoners. Het college richt zich daarom op het verbeteren en verduurzamen van bestaande woningen. Het investeren in het verbeteren van de woningkwaliteit (inclusief verduurzaming) brengt de nodige kosten met zich mee voor eigenaren. Wat de financiële consequenties van de Wet Regulering middenhuur zullen zijn voor

62

Reactie college

het college erop dat de gevolgen van klimaatverandering meegenomen moeten worden in het denken en werken aan verduurzaming.

Het college is van mening dat slechte isolatie of slechte energetische kwaliteit een gebrek is en zo in de wet- en regelgeving zou moeten worden opgenomen. Dit heeft het college op verschillende momenten bij het Rijk aangekaart en zou ook helpen om verhuurders aan te zetten tot verduurzamen en controle op energielabels. Het college vindt de positie van de huurder belangrijk. De gemeente heeft boven op de landelijke regelgeving voor het betrekken van huurders bij ingrijpende renovaties (vaak gepaard gaand met verduurzaming) zogenoemde Kaderafspraken gemaakt om de positie van huurders te verbeteren. Verder subsidieert de gemeente stichting !WOON om huurders in verschillende opzichten onafhankelijk te ondersteunen, bijvoorbeeld bij het nemen van initiatief en om verduurzamingsmaatregelen bij de verhuurder af te dwingen. Zie ook doel 6 Betere positie van Amsterdammers in het voorstel AAV. Binnen de vve-aanpak van de gemeente zijn expliciete eisen opgenomen voor het betrekken van huurders bij een verduurzamingstraject.

Reactie college Het college zet stevig in op verduurzaming om als Amsterdam een bijdrage te leveren aan het afwenden van grote klimaatverandering. De omgang met de gevolgen van klimaatverandering wordt op landelijk niveau besproken. Via een grootschalig isolatieoffensief stimuleert het college bewoners en woningeigenaren om structureel energie te besparen. Met het isolatieoffensief stimuleert, ontzorgt en faciliteert het college woningeigenaren om de verduurzaming te starten en uit te voeren. Hierbij wordt ook gekeken naar de financiering, zoals bijvoorbeeld subsidie uit het Warmtefonds. Daarnaast wordt gewerkt aan het wegnemen van knelpunten bij bijvoorbeeld de vergunningverlening (flora en fauna en en welstand en monumenten), zodat eigenaren hun isolatieplannen snel kunnen uitvoeren. Het isolatieoffensief betreft een gerichte aanpak voor typen bewoners en eigenaren. Particulieren die erfgoed willen verduurzamen kunnen met hun vragen terecht bij het Loket Duurzaam Erfgoed. Daar kunnen ook initiatieven (zoals het plaatsen van windbomen) voorgelegd worden. Voor meer informatie zie: https://www.amsterdam.nl/wonen-leefomgeving/ duurzaam-amsterdam/loket-duurzaam-erfgoed/

5.6 Rol van de gemeente bij ondersteuning van het verduurzamen van woningen Er zijn insprekers die vinden dat Amsterdam alle Amsterdammers moet ondersteunen bij het verbeteren en verduurzamen van hun woningen en geen groepen, zoals hogere inkomens, hierbij mag uitsluiten. Genoemde ondersteuning is vooral nodig op financieel gebied (subsidies), maar ook op het gebied van de vergunningverlening (omgevingsvergunningen, flora en fauna en welstand en monumenten). Insprekers geven aan dat erbij het verduurzamen van een woning veel regels zijn om rekening mee te houden, bijvoorbeeld om een subsidie of een vergunning te krijgen. Deze regels zijn niet altijd duidelijk en soms tegenstrijdig. Bij het isoleren van woningen stuit men soms op regels over welstand en monumenten die de verduurzamingmogelijkheden beperken. Bij de verduurzaming van woningen is er behoefte aan advies, subsidies en het wegnemen van knelpunten bij vergunningverlening. Insprekers vragen bijvoorbeeld of voorzetramen, voor oudere Amsterdamse woningen, gesubsidieerd kunnen worden. Wooncafé 020 vraagt de gemeente om bij het Rijk te pleiten voor subsidies aan corporaties voor het verduurzamen van hun woningen. Ook vraagt het Wooncafé 020 of de gemeente huurders kan helpen om hun eigen energielabel te achterhalen.

De ASVA Studentenvakbond vindt dat de gemeente de ambitie moet hebben om minimaal naar energielabel C te gaan in plaats van naar label D. Eén inspreker wijst

In reactie op Wooncafé 020 geeft het college aan dat niet de gemeente maar het Rijk deze subsidies verleent. Wel dringt het college er bij het Rijk op aan om de financiële druk bij corporaties te verminderen, denk hierbij aan het afschaffen van de verhuurdersheffing en de Anti-Tax Avoidance Directive (ATAD). De reactie over het achterhalen van de energielabels is doorgespeeld aan de ILT, zij houdt toezicht op de energielabels. In reactie op de ASVA-studentenbond geeft het college aan dat gelet op de opgave en de Rijksdoelstellingen, het hoogst haalbare vooralsnog energielabel D is. Het college stimuleert woningeigenaren uiteraard om naar een beter energielabel te streven.

5.7 Monumenten Verschillende insprekers, waaronder Huurdersvereniging Arcade, wijzen op het monumentale karakter van een groot deel van de woningen in Amsterdam. Deze woningen maken Amsterdam uniek. Wooncafé 020 en andere insprekers geven aan dat de huidige stimuleringsregelingen en regelgeving zich te weinig richten op het verduurzamen van monumenten. In de AAV moet worden ingegaan op het belang van het behouden van monumentale woningen en de verduurzaming ervan. Eén inspreker geeft aan dat het verduurzamen

63

5.9 Sta huurverhoging toe na verbeteren energielabel

van monumentale panden soms technisch en financieel onrealistisch is en dat dit meegewogen moet worden in de ambitie voor deze woningen. Reactie college

Twee individuen hebben als reactie gegeven dat het mogelijk moet zijn om de huur te verhogen als een woning wordt verduurzaamd of een beter energielabel krijgt, omdat bewoners dan geld besparen op hun energielasten.

Het college hecht veel waarde aan het erfgoed in de stad. Vanaf 2021 is het college intensiever bezig met duurzaam erfgoed. Initiatiefnemers worden beter geïnformeerd via het loket Duurzaam Erfgoed, knelpunten en tegenstrijdigheden in het beleid worden bespreekbaar gemaakt en er zijn handreikingen gemaakt voor verschillende verduurzamingsingrepen. Het college zal zich in het kader van het isolatieoffensief blijven inzetten op het stimuleren van verduurzaming en hoe dit kan verbeteren. Regelgeving voor het verduurzamen van woningen door verhuurders wordt door het Rijk gemaakt, hier kan het college niets in wijzigen.

Reactie college Als een verhuurder een woning verduurzaamt, dan kan de huur verhoogd worden. Voorwaarde is dat de huurverhoging redelijk is en de huurders met de verhoging instemmen. De Huurcommissie heeft een rekenmethode om te bepalen wat de maximale huurverhoging is bij verduurzaming, deze is opgenomen in het Beleidsboek Huurverhoging na woningverbetering. Voor de particuliere en commerciële huursector bestaat geen richtlijn voor huurverhoging bij verduurzamingsmaatregelen maar de rekenmethode uit het Beleidsboek Huurverhoging kan wel nuttig zijn om te bepalen of het voorstel voor huurverhoging redelijk is.

5.8 Los eerst het woningtekort op Twee individuen vinden dat het woningtekort eerst opgelost moet worden. De woningnood heeft voorrang op de kwaliteit van woningen en de duurzaamheidsambities. Reactie college Het college beschrijft bij doel 1 Meer woningen in de AAV hoe zij zich inzet voor meer woningen. Daarnaast vindt het college het voor de gezondheid, veiligheid en bestaanszekerheid van Amsterdammers noodzakelijk dat we ons ook blijven richten op de verbetering van woningen. De huidige staat van veel Amsterdamse woningen is onvoldoende en voldoet niet aan de eisen en wensen ten aanzien van kwaliteit. Een veilige, gezonde en toekomstbestendige woning is een basisbehoefte voor bewoners en belangrijk voor de leefbaarheid in de stad.

64

Doel 6 Betere positie Amsterdammers op de woningmarkt 6.1 Algemene reactie op betere positie Amsterdammers op de woningmarkt

op de positie op de woningmarkt: meer betaalbare woningen, vraag en aanbod van woningen is uit balans en betere en vastgestelde huurrechten.

Acht individuele insprekers hebben algemeen gereageerd op doel 6 Betere positie van Amsterdammers op de woningmarkt. Vijf insprekers geven aan achter dit doel te staan. Eén inspreker is het niet eens met het doel en een inspreker dat Amsterdam te weinig woningen heeft om het doel te realiseren en één inspreker vraagt zich af wat gereguleerde huurwoningen in het middensegment zijn. Naast deze acht insprekers heeft ook een aantal insprekers gereageerd op de titel van het doel, omdat daarin het woord “Amsterdammers” staat. Deze reacties gingen over het wel of niet voorrang of een betere positie geven aan Amsterdammers ten opzichte van overige woningzoekenden. Omdat de uitwerking van dit doel niet gaat over het geven van een andere positie van Amsterdammers ten opzichte van woningzoekenden van buiten Amsterdam is de beantwoording van deze reacties meegenomen bij doel 3 Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben.

Het college is het helemaal eens met de zienswijzen van deze insprekers en erkent dat door schaarste rechten van bewoners onder druk kunnen staan. Dit leidt soms tot schrijnende en onwenselijke situaties. De inspanningen die we doen bij de overige doelen in de AAV (bijvoorbeeld op het gebied van onder andere betaalbaarheid, vraag en aanbod beter in balans brengen en de verdeling van woningen) zijn daarom ook belangrijk en dragen gezamenlijk bij aan het doel om een betere positie van Amsterdammers op de woningmarkt te verwezenlijken.

Reactie college

6.1.2 Aanpakken illegaal gebruik van woningen voor een betere positie op de woningmarkt Twee insprekers hebben een zienswijze ingediend over woonfraude of illegaal gebruik van woningen. Eén inspreker geeft aan dat signalen van bewoners over misbruik van woningen moeten worden opgevolgd. Deze inspreker suggereert om het registreren van bewoners laagdrempeliger te maken. Een tweede inspreker signaleert dat er veel sociale huurwoningen illegaal worden onderverhuurd.

Reactie college Dat dit doel door een aantal insprekers expliciet wordt onderschreven, vindt het college fijn om te lezen. Dat de schaarste aan woningen niet bijdraagt aan de positie van bewoners en woningzoekenden onderschrijft het college volledig. Daarom is één van de belangrijkste doelstellingen van de AAV ook het zorgen voor meer woningen. Het reguleren van huurprijzen in het middensegment vindt het college ook bijdragen aan een betere positie. Dit wordt bij doel 2 Betaalbaarder wonen verder uitgewerkt en uitgelegd: het betekent dat woningen met 142 tot 186 punten in het WWS (huurprijsbeleid van het rijk) ook een huurprijs moeten krijgen die past bij het puntenaantal. Deze huurprijs is dan niet vrij te bepalen, zoals nu wel het geval is voor deze woningen.

Reactie college Het college vindt toezicht en handhaving op illegaal gebruik van woningen en overlastsituaties cruciaal en blijft hier op inzetten. Waar nodig intensiveren we dit. Bij al deze acties reageren we enerzijds op meldingen en trekken we anderzijds samen op met partners, zoals de zes grootste woningbouwcorporaties, via gebiedsgerichte projecten in met name de masterplan- en aanpakgebieden Noord en Centrum. Bij constatering van illegale onderverhuur wordt er door de gemeente opgetreden met een boete jegens de verhuurder(s). De woningcorporaties treden op door waarschuwingen te geven en woningen vrij te maken. Wat betreft de huurders bij illegale verhuur ziet het college ook dat mensen soms in een kwetsbare positie zitten en daarom illegale situaties accepteren. Als we streng handhaven op illegaal gebruik zijn zij daarvan de dupe. We spannen ons daarom in om deze groep huurders

6.1.1 Betaalbaarheid is belangrijk voor een betere positie op de woningmarkt Drie insprekers geven punten mee die met betaalbaarheid te maken hebben en die van invloed zijn

65

beter te beschermen. We stellen in de AAV dan ook voor om een nieuwe integrale handhavingswerkwijze te ontwikkelen. Wanneer handhavers illegaal gebruikt aantreffen willen we huurders gericht doorverwijzen, aanspreken en helpen waar nodig.

Het college verwacht dat de huurder na invoering van de Wet Betaalbare huur op eenzelfde niveau beschermd kan worden zonder een verhuurvergunningsplicht. De intentie om de huurder maximaal te beschermen blijft immers overeind. De aan een verhuurvergunning te koppelen voorwaarden bieden echter te weinig meerwaarde voor de handhaving of om aanvullende normen te stellen ten opzichte van de situatie zonder vergunning. Bovendien kunnen gemeenten via de vergunning geen extra ‘eigen’ voorwaarden toevoegen of voorwaarden strenger maken.

6.2 Bescherming rechten van bewoners – Wet goed verhuurderschap Zes organisaties hebben gereageerd met als onderwerp een betere bescherming van rechten van bewoners en de Wet goed verhuurderschap. De FAH, AFWC, FHCS en stichting !WOON reageren positief op het voornemen om de instrumenten uit de Wet goed verhuurderschap in te zetten om huurders beter te beschermen. De Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam geeft in haar reactie aan positief te staan tegenover het uitbannen van malafide verhuurpraktijken en het verbeteren van de positie van huurders. Tegelijkertijd verwacht de Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam ook dat door overregulering van de huurmarkt er condities worden geschapen voor een grootschalige ‘zwarte markt’ in huurwoningen. Hierbij worden als voorbeelden illegale onderverhuur en illegale verhuur (verhuur die niet voldoet aan de wettelijke vereisten) genoemd. De Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam vraagt zich daarbij ook af of de middelen die het Rijk ter beschikking stelt voldoende zullen zijn voor alleen al het handhaven van het algemene deel in de wet.

Het college constateert dat wat de vereniging Vastgoed Belang benoemt klopt, de Wet goed verhuurderschap geldt voor de hele huurmarkt. Met de passage op pagina 48 van de concept AAV wordt bedoeld dat het college met de lobby inzet om ook woningen in het middensegment te reguleren. En dus niet om de Wet goed verhuurderschap verder uit te breiden, deze geldt immers als voor de hele huurmarkt. Dit zal in de definitieve AAV verduidelijkt worden.

6.3 Tijdelijke huurcontracten Elf insprekers, waaronder de organisaties vereniging Vastgoed Belang, FHCS, MVA, Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam, Huurdersvereniging Arcade, FAH en HNA hebben een zienswijze gegeven inzake tijdelijke huurcontracten. Belangenorganisaties voor verhuurders geven aan dat een afschaffing van tijdelijke huurcontracten zal leiden tot een afname van het aantal huurwoningen. Belangenorganisaties voor huurders zien juist het liefst een zo ruim mogelijke afschaffing van tijdelijke huurcontracten. Het HNA accepteert alleen tijdelijke huurcontracten als er garantie is op doorstroming. Een individu stelt voor dat tijdelijke huurcontracten steeds weer verlengd moeten kunnen worden met dezelfde huur en de gewone jaarlijkse verhoging, maar dat ze niet afgeschaft moeten worden.

Vereniging Vastgoed Belang geeft in haar reactie aan dat de Wet goed verhuurderschap al geldt voor de hele huurmarkt en dat de gemeente niet hoeft te lobbyen om deze uit te breiden naar de middeldure huur. Reactie college Het college is blij dat een aantal partijen positief is over de Wet goed verhuurderschap en de mogelijkheden die het biedt tot een betere bescherming van huurrechten. Het college herkent zich niet in de verwachting van de Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam dat door de Wet goed verhuurderschap en andere (voorgenomen) regulering een grootschalige ‘zwarte markt’ van huurwoningen zal ontstaan. Het college heeft voldoende middelen om de door de Vereniging Verhuurmakelaars Amsterdam genoemde potentiële ontwikkelingen tegen te gaan.

Reactie college Het college vindt het onwenselijk dat reguliere huurwoningen worden verhuurd met een tijdelijk contract. Alleen bij woningen voor specifieke doelgroepen vindt zij het te rechtvaardigen. Het college wil wel benadrukken dat een beslissing over eventuele afschaffing van tijdelijke huurcontracten allereerst op Rijksniveau genomen moet worden. Een gemeente heeft daar niet de bevoegdheid toe. Op 16 mei 2023 heeft de Tweede Kamer het initiatiefwetsvoorstel Wet vaste huurcontracten aangenomen. De Eerste Kamer moet deze wet nog goedkeuren. Zekerheid over het afschaffen van tijdelijke huurcontracten is er dus niet voordat de AAV wordt vastgesteld

Het college heeft op basis van het definitieve voorstel van de wettelijke mogelijkheden in de Wet goed verhuurderschap moeten concluderen dat er nu weinig meerwaarde zit in een additionele verhuurvergunning.

66

door de gemeenteraad. Het college zal daarom blijven benadrukken dat zij een afschaffing van tijdelijke huurcontracten wenselijk acht. Het college erkent dat sommige verhuurders hun huurwoningen zullen verkopen, maar vindt dit te billijken. Enerzijds betekent het namelijk een correctie op de exponentiële stijging van het aantal particuliere huurwoningen in de afgelopen jaren, anderzijds betekent dit ook dat er meer betaalbare woningen op de koopmarkt bijkomen. Bovendien verwacht het college niet dat afschaffing van tijdelijke huurcontracten zal leiden tot meer leegstand, omdat het college daartoe de Leegstandsverordening ter beschikking heeft. Tot slot is het zo dat bij verlenging van een tijdelijk huurcontract al geldt dat de huurprijs niet zomaar verhoogd kan worden, maar daarvoor de wettelijke jaarlijks toegestane verhoging voor geldt. Prijsstijgingen ontstaan juist bij een mutatie. Zelfs als een nieuwe huurder dezelfde huurprijs zou moeten betalen als de voorgaande huurder vindt het college nog steeds dat een tijdelijk huurcontract de huurder onvoldoende bescherming biedt. Een verhuurder kan dan immers nog steeds na elke periode zonder reden de huurovereenkomst opzeggen, waardoor er woononzekerheid blijft bestaan voor de huurder.