Raadsbesluit 2022-245D BP Amstelstation–Amsteloever - toelichting

BEHOORT BIJ BESLUIT VAN

Gemeente X Amsterdam

DE GEMEENTERAAD VAN AMSTERDAM VAN -C--> NR. ci DE RAADSGRIFF/ER,

x

Bestemmingsplan Amstelstation Amsteloever

Vastgesteld

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid bestemmingsplan Amstelstation - Amsteloever

Colofon

Opdrachtgever Opdrachtnemer

Ruimte en Duurzaanheid

IMRO_idn

NL.IMRO.0363.M2103BPGST-VG01

Datum print

8 September 2022

Planstatus

vastgesteld

blz. 3

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk1

5 Inleiding

7

Aanleiding Ligging plangebied Vigerend bestemmingsplan Planproces

7 7 8 9

Hoofdstuk2

Gebiedsvisie

11

2.1 2.2

Plangebied Gebiedsvisie

11 13

Beleidskader

29

Rijksbeleid Provinciaal Regionaal beleid Gemeentelijk beleid

29 41 45 45

Milieuonderzoek en Omgevingsaspecten

59

Verkeer en parkeren Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Luchtkwaliteit Bodem Geluid Archeologie en cultuurhistorie Water Ecologie HoogbouwEffectRapportage (HER) Trillingshinder m.e.r.-beoordeling

59 65 66 71 72 73 75 78 88 96 101 102

Juridische planbeschrijving

105

Planvorm Bestemmingsregels

105 105

Maatschappelijke uitvoerbaarheid en participatie

121

Participatie Stedenbouwkundig Plan Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro Inspraak Ontwerpbestemmingsplan Beheergroep

121 121 122 122 122

Economische uitvoerbaarheid

125

1.1 1.2 1.3 1.4

Hoofdstuk3 3.1 3.2 3.3 3.4 Hoofdstuk4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 Hoofdstuk5 5.1 5.2 Hoofdstuk6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 Hoofdstuk7

Gemeente Amsterdam

blz. 4

bestemmingsplan_Amstelstation - Amsteloever (vastgesteld)

blz. 5

Toelichting

Gemeente Amsterdam

blz. 6

bestemmingsplan_Amstelstation - Amsteloever (vastgesteld)

blz. 7

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het stedenbouwkundig plan Amstelstation Amsteloever is op 26 april 2021 vastgesteld door de gemeenteraad van Amsterdam en is het samenhangend ontwikkelkader voor het plangebied. Het stedenbouwkundig plan Amstelstation - Amsteloever beschrijft hoe de stap gemaakt wordt naar een hoogstedelijk woon- en werkmilieu. Dit gebeurt door (her)ontwikkeling van een viertal locaties in het gebied met kantoren, woningen en voorzieningen, een (mogelijk) vernieuwde stationsentree aan de westzijde van het Amstelstation en herinrichting van de openbare ruimte, Deze intensivering van bestaand stedelijk gebied is passend vanwege de ligging vlakbij het Amstelstation. Hierdoor worden de nieuwe woningen en werklocaties uitstekend ontsloten door het openbaar vervoer. Deze transformatie past niet binnen het huidige bestemmingsplan De Omval. Om de ontwikkelingen die worden voorgestaan in het Stedenbouwkundig Plan (zie bijlage 1 bij de toelichting) mogelijk te maken, moet daarom een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld. In het voorliggende bestemmingsplan wordt de herontwikkeling van het gebied in juridisch-planologische zin mogelijk gemaakt en in dat verband ook onderzocht en gemotiveerd.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan volgt in hoofdlijnen de grenzen van het stedenbouwkundig plan Amstelstation - Amsteloever en is weergegeven in figuur 1.1. Daar waar de plangrens van dit bestemmingsplan afwijkt van de begrenzing van het stedenbouwkundig plan, heeft dat te maken met praktische overwegingen om niet dwars door bestaande bestemmingsvlakken van grotendeels binnen het plangebied gelegen bestemmingen heen te gaan of om logisch aan te sluiten op de plangrenzen van naastgelegen bestemmingsplannen. Op hoofdlijnen wordt het plangebied begrensd door: de Amstel (westzijde); de Ringdijk (noordzijde) het spoortalud (oostzijde) en de Weespertrekvaart (zuidzijde). De Mr. Treublaan deelt het gebied in een noordelijk en zuidelijk deel, tezamen 17 hectare groot.

Gemeente Amsterdam

blz. 8

Figuur 1.1

1.3

Ligging plangebied

Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied zoals dat in de vorige paragraaf in beeld gebracht, komt grotendeels overeen met het plangebied van het vigerende bestemmingsplan 'De Omval', dat op 9 april 2013 is vastgesteld. Dit betreft een consoliderend bestemmingsplan waar de bestaande situatie gedetailleerd is vastgelegd. Dit maakt ook dat grotere ontwikkelingen zoals die nu in dit gebied beoogd worden, niet passen binnen de regels van dat plan. Voor het driehoekige gedeelte dat aan de zuidoostzijde van het plangebied ingeklemd ligt tussen de Weespertrekvaart, de Weesperzijde en de onderdoorgang onder het spoor, geldt dat het vigerende bestemmingsplan het plan 'Omval Weespertrekvaart' is, zoals vastgesteld op 27 november 2019. De aangrenzende onderdoorgang van het spoor valt binnen het vigerende bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Amstelstation e.o', zoals vastgesteld op 25 september 2013. Voor deze beide plannen geldt dat ter plaatse bestemmingen zijn opgenomen die de infrastructuur vastleggen met bestemmingsplan_Amstelstation - Amsteloever (vastgesteld)

blz. 9

verschillende verkeers- en groenbestemmingen. Tevens vigeert het Paraplubestemmingsplan grondwaterneutrale kelders. In lijn met het vastgestelde Afwegingskader Grondwaterneutrale Kelders Amsterdam is het paraplu-bestemmingsplan definitief vastgesteld op 10 juli 2021. Amsterdam kent een aantal gebieden met een delicate grondwatersituatie en de gemeente wil mogelijke negatieve gevolgen voor het grondwater door de bouw van kelders voorkomen. De grondwater-gevoeligheid van de stad en de gevolgen van de klimaatverandering nopen tot publiekrechtelijke regulering van ondergrondse bouwwerken, ongeacht of dit in openbaar gebied of op particulier terrein is, omdat grondwater zich niet houdt aan perceelgrenzen (zie hiervoor paragraaf 4.8 water). Daarnaast vigeert het bestemmingsplan Drijvende bouwwerken vastgesteld op 18 september 2019. Dit bestemmingsplan is opgesteld naar aanleiding van de wetswijzing met de Wet Verduidelijking voorschriften woonboten welke is gevolgd na een tweetal uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling). In deze uitspraken heeft de Afdeling geoordeeld dat in een aantal gevallen (woon)boten en bedrijfsvaartuigen beschouwd moeten worden als bouwwerken. Dat was voorheen niet het geval. Op grond van deze uitspraken is de wetgeving op dit punt aangepast.

Na verschillende consultatieronden is er een wetsvoorstel aangenomen. De Wet Verduidelijking voorschriften woonboten is op 1 januari 2018 in werking getreden. Met dit bestemmingsplan worden er in de moederplannen bouwvoorschriften opgenomen zodat er een regeling in de verschillende bestemmingsplannen wordt geïmplementeerd die de basis vormt om omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen te kunnen verlenen.

1.4

Planproces

Zoals beschreven is dit bestemmingsplan opgesteld in navolging en in aansluiting op het stedenbouwkundig plan Amstelstation - Amsteloever. Dat plan is op 26 april 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Het stedenbouwkundig plan is tot stand gekomen op basis van de gezamenlijke ambitie die de gemeente Amsterdam, eigenaren, ProRail en NS hebben voor het gebied. In het kader van het tot stand komen van het stedenbouwkundig plan zijn tussen de gemeente en de ontwikkelaars van Amstelvista (Stelle College & London toren), Leeuwenburg en het Tooropgebouw (voormalig Delta Lloyd) anterieure overeenkomsten afgesloten waarin voor elke locatie een programma en stedenbouwkundige eisen zijn vastgelegd die overeenkomen met het stedenbouwkundig plan waarin voor iedere ontwikkellocatie een bouwenvelop is vastgelegd. Dit leidt tot realisatie van een gemengd programma met woningen, kantoren en voorzieningen. Voor Amstelvista, Leeuwenburg en Toorop geldt dat sloop-nieuwbouw plaats heeft en voor Toorop en Leeuwenburg geldt bovendien dat gebouwdelen worden behouden en hergebruikt. Via de anterieure overeenkomsten is het kostenverhaal geregeld waarmee de marktpartijen een bijdrage leveren aan de kosten voor de integrale herinrichting van de openbare ruimte in het gebied.

Met Woningcorporatie Stadgenoot is daarnaast een samenwerkingsovereenkomst (SOK) afgesloten over de aanpak van deze buurt: het vervangen van gedateerde portieketagewoningen door nieuwbouw en het toevoegen van meer betaalbare woningen. De bebouwing langs de Weesperzijde blijft behouden. De overige vijf blokken aan de Van der Kunstraat, Treublaan en Goudriaanstraat worden gesloopt. De erfpachtgrond wordt door de gemeente bouwrijp gemaakt en vervolgens wordt een deel van deze grond opnieuw in erfpacht uitgegeven aan Stadgenoot voor de bouw van 400 sociale huurwoningen. Bewoners die voor de sloop zijn uitgeplaatst mogen terug keren. Daarnaast zet de gemeente een tender op de markt voor de bouw van een toren met ca 350 woningen in midden- en marktsegment en met voorzieningen op de begane grond. Ook in de Van der Kunbuurt verzorgt de gemeente de herinrichting Gemeente Amsterdam

blz. 10

van de openbare ruimte. Door de toevoeging van programma binnen het plangebied en andere stedelijke ontwikkelingen in de omgeving groeit de reizigersstroom van en naar het Amstelstation. Om fietsers te faciliteren is in het stedenbouwkundig plan bij het station een zoeklocatie gedefinieerd voor een verdiepte fietsenstalling. In overleg tussen de gemeente, Prorail en NS wordt een locatiestudie uitgevoerd met als doelstelling de definitieve locatie en vorm te bepalen. Daarnaast wordt een uitbreiding van het station aan de westzijde nader onderzocht. Het bestemmingsplan maakt beide ontwikkelingen mogelijk. Voordat het Stedenbouwkundig Plan op 26 april 2021 werd vastgesteld heeft het college van B&W het concept stedenbouwkundig plan Amstelstation - Amsteloever op 18 augustus 2020 vrijgegeven voor inspraak en ter inzagelegging. De inspraakreacties zijn beoordeeld en beantwoord en hebben op onderdelen tot aanpassing van het stedenbouwkundig plan geleid. Het stadsdeel Oost heeft een positief advies afgegeven op dit concept stedenbouwkundig plan. Dit bestemmingsplan vormt de planologisch-juridische uitwerking van het stedenbouwkundig plan met daarin de verschillende ontwikkellocaties. Voor gronden waar geen ontwikkelingen zijn voorzien, voorziet dit bestemmingsplan in een consoliderende regeling die aansluit bij de planologische mogelijkheden uit de vigerende bestemmingsplannen.

bestemmingsplan_Amstelstation - Amsteloever (vastgesteld)

blz. 11

Hoofdstuk 2

Gebiedsvisie

2.1

Plangebied

2.1.1

Ontstaansgeschiedenis

Het gebied Amsteloever heeft een rijke, veelzijdige, ontstaansgeschiedenis waardoor het gebied op het eerste gezicht wat onsamenhangend oogt. Het gebied ligt grotendeels binnen de 17e -eeuwse ringdijk rondom de Watergraafsmeer, een polder die lange tijd geen onderdeel van Amsterdam was. Het voormalige eiland De Omval lag buiten deze dijk en heeft daardoor altijd iets eigens gehad. Met de komst van de spoorlijn Amsterdam-Utrecht werd het gebied van de Watergraafsmeer afgesneden en kreeg het een industriebestemming. De Berlagebrug over de Amstel en de Schollenbrug over de Ringvaart doorbraken dit isolement. Beide bruggen zijn ontworpen als een onderdeel van het entreeplein naar Amsterdam Zuid en zijn inmiddels aangewezen als rijksmonument. De Berlagebrug vormt de schakel tussen de Vrijheidslaan en Mr. Treublaan die in elkaars verlengde liggen. De bebouwing aan weerszijden van de Mr. Treublaan dateert echter uit de latere wederopbouwjaren. Ook het Amstelstation (1939) is inmiddels een rijksmonument. Het stationsgebouw richt zich van oudsher op de oostzijde, van de industrie af. De westelijke entree werd pas jaren later geopend als onderdeel van de metroaanleg. De oorspronkelijke industrie verdween. De omgeving van het station ontwikkelde zich vanaf dat moment steeds meer als een moderne werklocatie.

Kantoorcomplexen als de Leeuwenburg en het Tooropgebouw worden inmiddels bijzonder gevonden. Het advies is om karakteristieke onderdelen hiervan, ook met het oog op duurzaamheid, te behouden en te hergebruiken. De Rembrandttoren, Mondriaantoren en Breitnertoren markeren de volgende schaalsprong in de verstedelijking. Een deel van de Weespertrekvaart werd voor de bouw van deze torens gedempt. Tegenwoordig loopt hierover een drukke fietsroute van de Weesperzijde naar de Spaklerweg. Wat daarbij opvalt is dat alhoewel deze route belangrijk is voor de stad, de route binnen het projectgebied geen onderdeel uitmaakt van de directe omgeving.

Figuur 2.1

Ontstaansgeschiedenis en hoofdstructuur Amsteloever Gemeente Amsterdam

blz. 12

2.1.2

Huidige situatie

De Weesperzijde, Ringdijk, Mr. Treublaan en Rocketstraat begrenzen het noordelijk gedeelte van het gebied. De Weesperzijde is een van de drukste fietsroutes van Amsterdam, hetgeen rond de kruising bij de Berlagebrug regelmatig tot conflicten tussen openbaar vervoer, langzaam verkeer en autoverkeer leidt. Ook de Ringdijk en Mr. Treublaan zijn onderdeel van het stedelijke fietsnetwerk. Sinds de hekken op de Ringdijk ter hoogte van de brandweerkazerne zijn verwijderd, is de route onderlangs de Wibautstraat nog aantrekkelijker geworden. De locatie Amstelvista ligt tussen deze lange stedelijke lijnen. Het bestaat uit twee gebouwen: Stelle College en London toren, genoemd naar een voormalige verzekeringsmaatschappij die hier kantoor hield. De locatie kijkt over de Amstel waar zich tussen Berlagebrug en Schollenbrug een druk roeicentrum bevindt. Deze is onderdeel van het rijksmonument. De Van der Kunbuurt ligt ten zuiden van de Mr. Treublaan. De buurt bestaat uit zes portieketageflats met in totaal 270 woningen. De te behouden flat aan de Weesperzijde telt 66 woningen. Bewoners waarderen de zonnige balkons en de groene uitstraling van hun buurt. De begane grond van de flats bestaan uit gesloten bergingen die het gevoel van sociale veiligheid in de buurt niet ten goede komt. In de groenstrook langs het spoor bevindt zich een speelplek onder prachtige bomen.

Het spoorlawaai is een minpunt, evenals het alsmaar uitdijende aantal fietsen dat geparkeerd staat nabij het station. Langs de Mr. Treublaan bevinden zich een koffiecorner en een kapperszaak. Dergelijke voorzieningen ontbreken aan de kant van het station. De ruimte tussen de Van der Kunbuurt en Leeuwenburg is ruim 40 meter breed, maar voelt veel smaller aan. Dat komt door de wirwar van hoogteverschillen, keerwanden, fietsenrekken, luifels en een kiosk die het zicht op de Amstel ontnemen. Een deel hiervan hoort bij de Leeuwenburg, ooit gebouwd voor de Rijkspostspaarbank, en nu al vele jaren onderkomen van de Hogeschool van Amsterdam. De architectuurstijl is 'brutalistisch', afgeleid van het Franse beton brut (ruw beton). Het gevelbeeld aan de kant van het station en de Van der Kunbuurt is tamelijk gesloten. Parkeren en logistiek van NS, Leeuwenburg en Rembrandttoren loopt via een verdiepte open bak (in eigendom bij NS en eigenaar Leeuwenburg). Tussen de bak en het spoortalud is een drukke looproute naar de kantoren van het Amstelplein. Deze locatie fungeert niet als de spil in de openbare ruimte die het kan vervullen. Het lagere deel van de Leeuwenburg volgt de schuine lijn ('diagonaal') van de Weespertrekvaart die hier ooit lag. Deze is op sommige plekken maar 7,5 meter breed; dat is krap, zeker gezien het grote aantal fietsers dat hier gebruik van maakt.

De fietsroute doorsnijdt het Amstelplein met het oude behouden portiershuisje van de voormalige cacaofabriek Blooker waar nu een café-restaurant gehuisvest is. Hoge kantoortorens met onder meer het hoofdkantoor van Philips staan rond dit plein. De Rembrandttoren is met 150 meter de hoogste; de Mondriaantoren en Breitnertoren volgen met respectievelijk 125 en 90 meter. Deze laatste torens markeren het begin van de Amstelboulevard, een brede, autovrije en grotendeels verharde ruimte waar zich een aantal winkels en andere voorzieningen bevinden. De boulevard komt uit op de Amstel waar de meeste van de 435 vrijesectorwoningen langs de Omval zich op richten. Hier bevindt zich een boven het water gebouwd restaurant. De bebouwing langs de Amstelboulevard schermt het Tooropgebouw af. De architectonische opbouw bestaat uit een kern met drie vleugels die zich richting de rivier ontvouwen. De entree bevindt zich aan de Spaklerweg die hier nog zijn oorspronkelijke no nonsens karakter heeft. De tuin is in de loop der jaren grotendeels bebouwd, onder andere met de vrijstaande kantoorvilla van de voormalige Delta Lloyd Bank. De openbare ruimte langs de Amstel voelt hierdoor krap aan. Daar komt bij dat woonboten het zicht vanaf de oever naar het water afschermen. Het zicht van wandelaars en fietsers op de majestueuze bocht in de Amstel is daardoor uiterst beperkt.

bestemmingsplan_Amstelstation - Amsteloever (vastgesteld)

blz. 13

2.1.3

Veranderende omgeving

De omgeving van het plangebied verandert snel. Het station lag lange tijd aan de rand van het centrum, maar wordt in toenemende mate de schakel tussen het centrum en een van de grootste nieuwbouwlocaties van Amsterdam. In het Amstelkwartier, Bajes Kwartier en langs de Weespertrekvaart verrijzen de komende jaren zo'n 10.000 nieuwe woningen. Dat is nog maar het begin. In het gebied ten zuiden van de A10, richting Zuidoost, zal dat aantal ruimschoots overtroffen worden. Het Amstelstation fungeert als vervoersknooppunt of schakel voor steeds meer bewoners die bovendien steeds vaker de fiets en het openbaar vervoer pakken. Het reizigersaantal laat dan ook al jaren een stijgende lijn zien. Om die groei op te kunnen vangen wordt momenteel de oostzijde van het station aangepakt. Het stationsplein is ingericht als een groen en autovrij verblijfsgebied. Het nieuwe bus- en tramstation en de ondergrondse fietsenstalling met 3.300 plekken zijn klaar. Het historische stationsgebouw wordt liefdevol gerestaureerd. Naast het busstation staat de Amstel Tower, een blikvanger met middeldure startersappartementen en een hotel in een toren van 100 meter hoog. Aan de overkant van de Julianalaan komen twee stadsblokken met onder meer middeldure gezinsappartementen, een supermarkt, horeca en een broedplaats met ateliers.

Op termijn wordt een herontwikkeling van het Amstelgebouw met wonen, werken en voorzieningen aan het Prins Bernhardplein voorzien. Daarmee is de oostzijde van het station straks klaar voor de toekomst.

2.2

Gebiedsvisie

2.2.1

Principenota Amstelstation-Amsteloever(2017)

De gemeente heeft in 2017 de Principenota voor het westelijk deel van het Amstelstationsgebied vastgesteld. Daarin is geconstateerd dat het huidige gebied niet klaar is voor een toekomst waarin steeds meer reizigers van het station gebruik maken. De gemeente heeft in de Principenota de opgave voor het stedenbouwkundig plan als volgt geformuleerd: Een station aan de Amstel Het Amstelstation heeft weinig relatie met de Amstel. De nieuwe entree biedt de kans om het station wél op de rivier en de Weesperzijde te oriënteren. Om de groeiende reizigersstromen in goede banen te leiden en congestie zoals die op de Berlagebrug te verminderen, zijn ingrepen in het (fiets)netwerk nodig. Een levendige stationsomgeving Grote delen van het gebied ogen versnipperd. De beoogde herontwikkeling biedt de kans om hier een levendig en duurzaam stuk stad aan het water te creëren. Dat betekent vooral méér woningen en méér voorzieningen rond een mooie en veilige openbare ruimte die uitdaagt om méér te bewegen. Een gemengd stuk stad Het kan in Amsterdam: betaalbaar wonen op een toplocatie. Door de combinatie herontwikkeling en verdichting wordt het aantal sociale en middeldure huurwoningen uitgebreid. De gemeente heeft

Gemeente Amsterdam

blz. 14

Stadgenoot daarom gevraagd om te participeren in de planontwikkeling.

De eigenaren van de gebouwen Amstelvista, Leeuwenburg en het Tooropgebouw zetten in op een gemengd programma met sociale, middeldure en vrije sectorwoningen, kantoren en voorzieningen. Het stedenbouwkundig plan Amsteloever - Amstelstation (2021) vormt de uitwerking van deze nota.

2.2.2

Stedenbouwkundig plan Amstelstation – Amsteloever

Op 26 april 2021 is door de gemeenteraad van Amsterdam het stedenbouwkundig plan Amstelstation Amsteloever vastgesteld. Dat plan vormt de integrale visie op het gebied, waarin het gewenst toekomstbeeld en de kaders voor de verschillende ontwikkelingslocaties worden beschreven. In de hierna volgende paragraaf wordt de beoogde hoofdstructuur nader omschreven. In de daarna volgende paragrafen komen het programma en de kaders voor de verschillende ontwikkellocaties aan de orde. De eerste paragraaf is daarmee vooral bedoeld om de visie op hoofdlijnen te beschrijven, waar het programma en de ontwikkelkaders een meer gedetailleerde opmaat vormen naar de bestemmingsregels van dit bestemmingsplan. 2.2.2.1 Hoofdstructuur De unieke ligging tussen station en rivier maakt het gebied Amsteloever voor veel mensen aantrekkelijk. Het gebied biedt kansen en mogelijkheden om hier een uniek, duurzaam en aantrekkelijk hoogstedelijk woon- en werkgebied te maken. De gemeente, eigenaren, ProRail en NS hebben die ambitie. Die is verwoord in het stedenbouwkundig plan Amstelstation - Amsteloever. Amsterdam heeft een grote aantrekkingskracht. De stad groeit met 10.000 inwoners per jaar. De stad staat voor een enorme woningbouwopgave om verschillende doelgroepen in de stad huisvesting te bieden, werkgelegenheid in de stad te blijven huisvesten evenals voorzieningen.

Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat er jaarlijks minimaal 7.500 nieuwe woningen en 125.000 m² kantoren en voorzieningen moeten worden gebouwd. Het verdichten in de bestaande stad is daarvoor een duurzame oplossing. Het omliggende landschap en de zo kenmerkende lobbenstructuur van de stad, kunnen zo behouden blijven. De stad en de metropoolregio lopen vast indien het autogebruik bij de groei van de stad blijft toenemen. Goed functionerende knooppunten van het openbaar vervoer zijn belangrijk voor de bereikbaarheid en leefbaarheid van Amsterdam. Het Amstelstation verwerkt dagelijks meer dan 80.000 reizigers, en dit aantal blijft groeien. Zij komen en gaan te voet, met de fiets, of stappen hier op de bus, tram, metro of trein. Het gebied is uitstekend bereikbaar per openbaar vervoer en daarmee bij uitstek geschikt als locatie om woningen, kantoren en voorzieningen toe te voegen. Om het gebied beter aan te laten sluiten bij haar nieuwe positie en bij de ruimtevraag uit de maatschappij, kent het stedenbouwkundig plan de volgende doelstellingen en ontwikkelingen: Een nieuw groen stationsplein als kloppend hart van de openbare ruimte. 1.300 tot 2.100 woningen, vooral in het sociale en middeldure segment. Meer ruimte voor voetgangers en fietsers, deelmobiliteit en de auto te gast. Nieuwbouw in de Van der Kunbuurt. Een nieuwe stationshal en stalling voor 4.400 fietsen.

Meer kantoren en voorzieningen. Extra groen voor rust, gezondheid, spel, bewegen en klimaatadaptatie. bestemmingsplan_Amstelstation - Amsteloever (vastgesteld)

blz. 15

Natuurinclusieve architectuur: ontwerpen met zon, wind, water en beplanting. Uitbreiding van het bestaande hoogbouwcluster met nieuwe torens. Met het oog op de hiervoor genoemde ontwikkelingsruimte, is in het stedenbouwkundig plan een hoofdstructuur uiteengezet om op samenhangende wijze ruimte te kunnen bieden aan de genoemde functies en de bijbehorende bebouwing. Deze hoofdstructuur begint bij het Amstelstation als belangrijk stedelijk knooppunt. Het nieuwe groene stationsplein wordt het kloppende hart van een openbare ruimte waar de voetganger prioriteit heeft. Stedelijke lijnen verbinden het plein met de omgeving. Het zijn de dragers van een duurzaam fiets-, groen- en waternetwerk. De nieuwe stadsblokken op de locaties Amstelvista, Leeuwenburg en het Tooropgebouw versterken de hoofdstructuur en dragen bij aan de levendigheid in de openbare ruimte. 2.2.2.2 Station aan de Amstel Dit plan gaat uit van een tweede hoofdentree die de huidige luifel vervangt. Het plan biedt ruimte om een stationshal te bouwen. De beoogde herontwikkeling van de Leeuwenburg maakt het mogelijk om voor deze hal een groen en comfortabel voetgangersdomein te realiseren. Vanaf dit nieuwe stationsplein genieten reizigers van een vrij zicht op de Amstel: Thuiskomen in Amsterdam! Het station staat op een licht verhoogde 'terp' en opent zich in drie richtingen.

Van het station naar de Amstel Het stationsplein loopt geleidelijk af en komt uit op het Rivierenplein bij de Amstel. Het huidige plantsoen op die plek wordt heringericht tot een aangenaam verblijfsgebied. De huidige autoroute tussen de Berlagebrug en de Omval blijft behouden maar dan als onderdeel van een fietsstraat. Onder het stationsplein is ruimte voor een mogelijke fietsenstalling verkend met zijn entree aan de Weesperzijde. Het groen staat in dat geval in forse beplantingsbakken zodat er grote bomen kunnen groeien. Verhoogde zitranden bieden de mogelijkheid om te ontspannen, een broodje te eten en van het uitzicht te genieten. De aansluiting van de openbare ruimte op de aangrenzende gebouwen luistert nauw. In de verdere uitwerking van het plan zullen het architectonische ontwerp en het inrichtingsplan voor de openbare ruimte en de fietsenstalling daarom zorgvuldig op elkaar worden afgestemd. Van het station naar de Mr. Treublaan De stationshal verwelkomt ook de reiziger vanaf de Mr. Treublaan. De ruimte tussen spoordijk en Van der Kunbuurt wordt heringericht zodat het hoogteverschil tussen het station en de lagergelegen buurt op een mooie en comfortabele manier wordt overbrugd. Het bestemmingsplan heeft de mogelijkheid van ondergronds fietsparkeren positief bestemd. De inrichting is openbaar en biedt ruimte voor groen, spelen en water.

In de verdere uitwerking van het plan zal blijken of de bestaande abelen kunnen worden ingepast of worden vervangen door nieuwe bomen. Van het station naar het Amstelplein en de Spaklerweg Het stationsplein krijgt een derde vleugel vanwaar reizigers naar het Amstelplein en de Spaklerweg kunnen wandelen. Het is de wens om de kwaliteit van de bestaande looproute te verbeteren en de groene kwaliteit van de spoordijk meer naar voren te laten komen. Het realiseren van een nieuwe openbare ruimte op deze plek is bovendien nodig om een representatieve entree van de Leeuwenburg te kunnen maken. Daarom wordt het gedeeltelijk overdekken van de open bak tussen stationshal en Leeuwenburg onderzocht, rekening houdend met het parkeren en de logistiek van aangrenzende gebouwen.

Gemeente Amsterdam

blz. 16

Figuur 2.2

Structuur van functies

2.2.2.3 Stedelijke lijnen Dit plan gaat uit van een herinrichting van vier stedelijke lijnen: Amstel, Mr. Treublaan, Spaklerweg en spoordijk. Zoals reeds toegelicht, wordt de ruimte langs de spoordijk opnieuw ingericht als een tweede en derde vleugel van het stationsplein. De aanpak met betrekking tot Amstel, Mr. Treublaan en Spaklerweg komt hier aan de orde. Amstel De Amstel is de belangrijkste lijn, de op de zon georiënteerde oostoever is dé troefkaart van het projectgebied. De inzet is een verbreding van de oever op plekken waar deze smal is, meer ruimte voor groen en langzaam verkeer en meer samenhang in de inrichting. De oever wordt tussen Ringvaart en Weespertrekvaart heringericht met bestaande en nieuwe bomen: recreatief wandelen, hardlopen en fietsen met vrij zicht op het water! Waar mogelijk, zoals op de Omval, wordt deze lommerrijke sfeer ook in aangrenzende straten doorgezet. Waar de rivier wordt gekruist, zoals bij het Rivierenplein en de Amstelboulevard, wordt een bijzondere plek met en voor de buurt gecreëerd. Streven is om bij de herontwikkeling van het Tooropgebouw de publiek toegankelijke ruimte langs het water te vergroten. Dit plan gaat uit van vermindering van het aantal woonboten om het zicht op de Amstel te verbeteren. Voor wat betreft het bereiken van overeenstemming met de desbetreffende eigenaar wordt uitgegaan van uitsluitend vrijwilligheid.

Hierbij wordt het door Burgemeester en wethouders vastgestelde protocol voor aankopen, namelijk het 'Protocol definitieve verplaatsing woonboten Amsterdam', gehanteerd. Mr. Treublaan Het streven is om deze drukke autoweg te veranderen in een laan tussen de Berlagebrug en het Prins Bernhardplein, de Vrijheidslaan fungeert als inspiratiebron. Tram, fiets en auto worden ingebed in het groen zodat er een prettig en representatief verblijfsklimaat ontstaat. Het plan voorziet in nieuwe auto-ontsluitingen ter hoogte van de Van der Kunstraat en de Rocketstraat. Die zijn nodig om de

bestemmingsplan_Amstelstation - Amsteloever (vastgesteld)

blz. 17

Weesperzijde te ontlasten en de afwikkeling van het openbaar vervoer en het fietsverkeer rond de Berlagebrug te verbeteren. Spaklerweg Herontwikkeling van het Tooropgebouw verandert de Spaklerweg van een uitvalsroute in een stadsstraat. Het verbeteren van de verblijfskwaliteit is een complexe opgave in combinatie met het aanwezige autoverkeer en het snelgroeiende fietsverkeer. Het doel is om doorgaand autoverkeer te ontmoedigen, bestemmingsverkeer te faciliteren en het aantal conflicten tussen langzaam verkeer en auto te verminderen. Daarom wordt uitgegaan van een herinrichting van de straat met een tweerichtingfietspad langs de bebouwing. Het fietspad aan de spoorzijde van de Spaklerweg vervalt. 2.2.2.4 Het adaptieve stadsblok Herontwikkeling van de locaties Amstelvista, Leeuwenburg en het Tooropgebouw brengt meer rust en samenhang in het projectgebied, zonder dat het huidige gevarieerde karakter teniet wordt gedaan. Dit gebeurt met het zogenaamde 'adaptieve stadsblok'. Het adaptieve stadsblok vormt het basement van de nieuwe torens en biedt ruimte om te behouden gebouwdelen te integreren. Het stadsblok heeft een levendige plint. De gevels begeleiden de openbare ruimte en geven meer beschutting op straat. Dit plan voorziet in vijf nieuwe torens die een uitbreiding van het bestaande hoogbouwensemble vormen.

De nieuwe torens staan op een logische plek ten opzichte van de stedelijke lijnen. Ze vormen samen met bestaande torens een compositorisch geheel. Dit 'ze horen bij elkaar' principe geldt voor gezichtspunten van veraf, vanuit de stad én het landschap. Van dichterbij manifesteren ze zich als vrijstaande, elegante en subtiel contrasterende volumes met voldoende lucht ertussen. De torens zijn dusdanig gepositioneerd dat ze langs elkaar heen kijken, geïnspireerd op het zogenaamde 'schaakbordpatroon'.

Gemeente Amsterdam

blz. 18

Figuur 2.3

Hoofdstructuur Stedenbouwkundig plan Amstelstation - Amsteloever

2.2.2.5 Verblijfskwaliteit Het wordt drukker rondom het Amstelstation. Voor huidige en toekomstige bewoners is het belangrijk om drukte en rust te doseren. De inrichting van het stationsplein en de stedelijke lijnen wordt afgestemd op mensen die dagelijks van het gebied gebruik maken: reizigers, kantoorpersoneel en bewoners. Daarnaast komen er rustige plekken. Rivierenplein Het Rivierenplein wordt een lommerrijk buurtplein aan het water waar bewoners van de Van der

bestemmingsplan_Amstelstation - Amsteloever (vastgesteld)

blz. 19

Kunbuurt, Leeuwenburg en de Omval elkaar ontmoeten. Door een zorgvuldige inpassing van de fietsstraat vormt deze route niet langer een barrière en loop je als vanzelf naar de Amstel. Het stedenbouwkundig plan laat ruimte voor het eventueel uitdunnen van de vleugelnoten en deels vervangen door diverse lichtere en bloeiende bomen, waardoor de sociale veiligheid en verblijfskwaliteit verbeterd kan worden. Ook worden plantvakken geïntroduceerd, waarvan de randen tevens kunnen dienen als zitjes. Uitwerking zal plaatsvinden in het voorlopig ontwerp voor de openbare ruimte, waarbij de bewoners worden betrokken. In de plint van de nieuwbouw is ruimte voor kleinschalige horeca met een lokaal karakter. Amstelplein De verkeerssituatie op het Amstelplein blijft min of meer gelijk. De gemeente heeft de ambitie om het Amstelplein te vergroenen. Amstelboulevard De Amstelboulevard blijft autovrij en de bestaande bomen worden gehandhaafd. De stenen vloer maakt grotendeels plaats voor groen. Dat is goed voor de verblijfskwaliteit, de waterhuishouding, verkoeling in de zomer en het akoestische klimaat in de buurt. Deze aanpak wordt in principe ook toegepast in de ruimte tussen Breitnertoren en Hoefsmidt. Vanuit bewoners is de wens uitgesproken deze straat (weer) toegankelijk te maken voor verhuiswagens, zoals oorspronkelijk beoogd.

Ook kan mogelijk extra fietsparkeergelegenheid worden gerealiseerd. De Omval De stedelijke lijn langs de Amstel is ter hoogte van de bestaande ronde woontorens smal. De huidige fiets- en voetpaden kunnen worden samengevoegd tot een gedeelde ruimte met een parkachtige verharding. Het onderscheid tussen privé en openbaar groen blijft gehandhaafd met een muur/zitrand. Wellicht is er dan ook plaats voor extra bomen; vanwege de waterkering is hiervoor een vrijstelling van Waternet vereist.

Gemeente Amsterdam

blz. 20

Figuur 2.4

Eindbeeld Stedenbouwkundig plan Amstelstation - Amsteloever

bestemmingsplan_Amstelstation - Amsteloever (vastgesteld)

blz. 21

2.2.3

Programma

Herontwikkeling in de bestaande stad is een combinatie van behoud, hergebruik, uitbreiding en verduurzaming. De huidige complexen zijn tamelijk monofunctioneel, iets wat niet meer bij deze tijd past. Wonen, werken en voorzieningen lopen tegenwoordig immers steeds meer in elkaar over. Dat draagt bij aan levendigheid en sociale veiligheid rondom het station. Er zal op elke ontwikkellocatie een mix van wonen, werken en voorzieningen gerealiseerd worden. Een overzicht van de ontwikkellocaties is weergegeven in figuur 2.5. Het ontwikkeltempo verschilt per locatie. In zo'n stap-voor-stap proces is het belangrijk dat elk project qua ontwerp én programma raak is. Flexibiliteit is daarom belangrijk, zeker bij grote complexen.

Gemeente Amsterdam

blz. 22

Figuur 2.5

Overzicht ontwikkellocaties

Dit houdt in dat per ontwikkellocatie een maximum bruto vloeroppervlak is vastgelegd. Vervolgens zijn per locatie bandbreedtes vastgelegd voor de functies wonen, kantoren en voorzieningen. Het maximum van deze bandbreedtes kan per locatie groter zijn dan het maximum bruto vloeroppervlak dat voor die locatie is bepaald. Op basis van deze bandbreedtes kunnen en moeten keuzes gemaakt worden om tot een definitief programma te komen. De bandbreedtes die het stedenbouwkundig plan hiervoor heeft bepaald, bieden in ieder geval de garantie voor een evenwichtige functiemix. Het programma voor de functies wonen, kantoren en voorzieningen is hierna uiteengezet. Wonen In het projectgebied staan nu ruim 700 woningen. Worden alle locaties ontwikkeld dan resulteert dat in een toevoeging van 1.300 tot 2.100 woningen. Het verschil wordt veroorzaakt door de flexibiliteit op de locaties Leeuwenburg en het Tooropgebouw waar de boven- en onderkant van de bandbreedte voor woningen en kantoren ver uit elkaar liggen. Hier kan, per locatie, voor meer wonen of juist voor meer kantoren worden gekozen. Het woningbouwprogramma op de drie locaties Amstelvista, Leeuwenburg en Tooropgebouw (voormalige Delta Lloyd) omvat tussen de 600 à 1300 woningen. Per partij zijn maatwerkafspraken gemaakt over het woningbouwprogramma en een verdeling over de categorieën.

Het betreft particuliere transformaties waar grondeigenaren reeds een substantiële financiële bijdrage leveren aan de inrichting van de openbare ruimte. Voor het basis woningbouwprogramma (onderzijde bandbreedte m2 wonen) van circa 600 woningen, is het huidig inzicht in de totale verdeling 36-36-28. Op deze manier is het mogelijk een extra financiële impuls in de openbare ruimte te doen en daarmee een ander stedelijk doel te kunnen dienen. Voor het extra woningbouwprogramma wordt uitgegaan van het staande beleid (40-40-20). Het woningbouwprogramma in de Van der Kunbuurt bestaat uit ruim 700 woningen. Een toevoeging van zo'n 500 woningen ten opzichte van de huidige situatie. Het woningbouwprogramma voor de Van der Kunbuurt omvat 400 sociale huurwoningen, ca. 180 middensegment woningen en ca. 140 vrije sectorwoningen. De verdeling binnen de Kunbuurt is daarmee 55-25-20. Kantoren Er is een grote kantoorvraag in Amsterdam en de ligging aan een openbaarvervoersknooppunt maakt Amsteloever een goede locatie voor uitbreiding van het aantal kantorenmeters. De omgeving van het Amstelstation is populair bij innovatieve ondernemingen uit de economische topsectoren creatieve industrie, financiële en zakelijke dienstverlening, handel & logistiek, ICT, Internationaal toerisme en congressen en life sciences. Het kantoorprogramma mag daarom met maximaal 60.000 m2 bvo toenemen.

Voorzieningen Het voorzieningenprogramma bedraagt maximaal 13.400 m2 bvo. Er is ruimte voor een breed scala aan stedelijke functies die het Amstelstation tot een plek van en voor Amsterdammers maakt: cultuur, zorg & gezondheid, horeca, dienstverlening, detailhandel en sport. Detailhandel zal niet sterk worden uitgebreid. Bewoners kunnen binnenkort gebruikmaken van de nieuwe winkelvoorziening aan de oostzijde van het station. Aan de westzijde is er in principe ruimte voor aanvullend aanbod, vooral gericht op de snelle boodschap, snelle service en ontmoeting. Dergelijke publieksgerichte voorzieningen bestemmingsplan_Amstelstation - Amsteloever (vastgesteld)

blz. 23

worden vooral rondom het station gesitueerd op de 'stationsloper' van het Amstelstation naar de Amstel.

2.2.4

Ontwikkellocaties

Gelet op de beschreven stedenbouwkundige hoofdstructuur, de gewenste beleving van(af) de openbare ruimte en het beoogde programma, zijn per ontwikkellocatie verdere kaders uitgewerkt waarbinnen de 'adaptieve stadsblokken' verder uitgewerkt kunnen worden. Deze worden in de volgende paragrafen per ontwikkellocatie in hoofdlijnen beschreven. 2.2.4.1 AmstelVista AmstelVista markeert de overgang tussen de negentiende-eeuwse stad en de stedelijke, moderne Amsteloever en vormt daarmee de prelude voor het ensemble van torens rondom het Amstelstation. Het adaptieve stadsblok in hoogte variërend van 25 tot 40 meter sluit aan bij de omgeving en vormt het basement waar een toren van maximaal 78 meter uit oprijst. Deze toren markeert de plek waar de Ringvaart in de Amstel uitmondt maar respecteert door zijn positie de Amstel, de Ringvaart en de Mr. Treublaan. De extra hoge plinten van minimaal 6 meter scheppen ruimte voor een programmering die een uitnodigend karakter heeft. Langs de Weesperzijde en de Mr. Treublaan zorgen de plinten voor levendigheid (ook in de avonduren). Het werkprogramma op de begane grond maakt interactie met de straat mogelijk. De toren heeft een uitstraling passend bij de woonfunctie.

Gemeente Amsterdam

blz. 24

Figuur 2.6

Ruimtelijke en programmatische uitgangspunten AmstelVista

2.2.4.2 Van der Kunbuurt Bij herontwikkeling krijgt de Van der Kunbuurt een andere opzet met een duidelijk onderscheid tussen de buitenzijde en de binnenzijde. De randen van de buurt sluiten aan bij de overige ontwikkelingen binnen het plan Amstelstation - Amsteloever. De binnenzijde krijgt een meer intiem karakter waar het wooncomfort op de eerste plaats komt. Binnen het plan zijn meerdere uitwerkingsvarianten mogelijk. Een variant gericht op een groene binnenwereld met nadruk op collectieve ruimtes voor bewoners. De tweede uitwerkingsvariant gaat uit van het meer traditionele stadsblok met een binnentuin en openbare straat. De buitenranden van de buurt worden ingezet voor een mix van stedelijke functies en wonen. De binnenzijde is voornamelijk gericht op wonen. Voorzieningen als parkeren en fietsparkeren worden verdiept of half verdiept onder de groene binnenhof opgelost. Om een groene inrichting mogelijk te maken dient het dek voldoende gronddekking te krijgen. De bebouwing aan de binnenzijde van de buurt heeft een zachter karakter en sluit door middel van een getrapte opbouw aan bij de schaal van de buurt. In de zuidoosthoek is ruimte voor de ontwikkeling van een woontoren met een hoogte tot 101,5 meter. Net als de overige torens in het plan is deze toren onderdeel van de compositie van torens en speelt een belangrijke rol in het ensemble rondom het station.

bestemmingsplan_Amstelstation - Amsteloever (vastgesteld)

blz. 25

Figuur 2.7

Ruimtelijke en programmatische uitgangspunten Van der Kunbuurt

2.2.4.3 Amstelstation Aan de Amstelzijde wordt een tweede hoofdentree van het station mogelijk gemaakt. Het plan biedt ruimte om een stationshal te bouwen. Deze hal bevindt zich op het snijpunt van het stationsplein, de parkeerbak en de ruimte tussen de Van der Kunbuurt en het spoortalud. De uitgangspunten voor deze bouwenvelop zijn nog globaal. In de envelop zijn de uiterste grenzen voor het te ontwikkelen bouwvolume weergegeven. Binnen dit volume is de functie stationshal mogelijk en is ruimte voor een beperkt metrage detailhandel. De hal zal enigszins loskomen van de stationsoverkapping. Hierdoor blijft de mogelijkheid om het spoor in westelijke richting uit te breiden. Er is sprake van een mogelijke spooruitbreiding aan de westzijde van het Amstelstation na 2040. Het vastleggen van een ruimtereservering voor deze uitbreiding is in dit bestemmingsplan nog niet aan de orde omdat de plannen daarvoor te weinig concreet zijn. Wel wordt geconstateerd dat deze mogelijk toekomstige spooruitbreiding, met de in dit bestemmingsplan toegestane bouwontwikkelingen, niet onmogelijk wordt gemaakt omdat er voldoende afstand is tussen de bebouwing en het spoor.

Gemeente Amsterdam

blz. 26

Figuur 2.8

Ruimtelijke en programmatische uitgangspunten Amstelstation (westzijde)

2.2.4.4 Leeuwenburg De toren is een belangrijke drager van het torenensemble. Deze toren is naast de Rembrandtoren de ruggengraat van het nieuw te vormen toren-ensemble dat het Amstelstation in de stad markeert. Daarbij behoudt de Leeuwenburg zijn iconische functie. Door het handhaven van de schijf en de architectonische expressie behoudt de Leeuwenburg zijn markante functie binnen het gebied. De verduurzaming en herbouwing van de schijf kan consequenties voor de gevel hebben. Met de programmering van de plint wordt de omliggende openbare ruimte geactiveerd, reizigers uit het station welkom geheten en de loop naar het Amstelplein en naar het Rivierenplein begeleid. Niet alleen overdag, maar ook in de avonduren en in het weekeind.

bestemmingsplan_Amstelstation - Amsteloever (vastgesteld)

blz. 27

Figuur 2.9

Ruimtelijke en programmatische uitgangspunten Leeuwenburg

2.2.4.5 Tooropgebouw (voormalig Delta Lloyd) Bij de herontwikkeling en transformatie blijft de vormgeving van de drieslag uitgangspunt. Aan de Spaklerweg wordt de betekenis van het gebouw versterkt. De gevel langs de Spaklerweg krijgt levendige functies en mogelijk een programmatisch accent aan de Omvalbrug. De herontwikkeling heeft een gemengd programma van wonen en werken. Het werken is bij voorkeur op de Spaklerweg georiënteerd en het wonen richt zich naar de Amstel. De groene buitenruimte onderstreept hier het relaxte woon- en werkplezier. Er wordt een nieuwe toren mogelijk gemaakt aan de westzijde van de bouwenvelop. Indien de bankvilla niet door de eigenaar wordt verworven, zal de westelijke grens van de bouwenvelop worden ingekort, zodat een passende afstand tussen de nieuwbouw en het bankgebouw behouden blijft. Tevens zal het te realiseren programma dan 6.000 m² bvo lager liggen, op een maximum van 100.000 m² bvo.

Gemeente Amsterdam

blz. 28

Figuur 2.10

Ruimtelijke en programmatische uitgangspunten Toorop

bestemmingsplan_Amstelstation - Amsteloever (vastgesteld)

blz. 29

Hoofdstuk 3

Beleidskader

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke doelstellingen en ontwikkelingen. Het voor dit project relevante ruimtelijk beleid wordt in dit hoofdstuk beschreven en de beoogde ontwikkeling wordt hieraan getoetst. Het hoofdstuk zoomt vanaf het Rijksbeleid, via het provinciaal beleid in op het gemeentelijk beleid.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI), 2020

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Als alle wensen naast elkaar worden gelegd, ontstaat het volgende beeld. Het kabinet wil een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Gemeente Amsterdam

blz. 30

Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat. De belangrijkste keuzes zijn: Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit. Ruimte voor overgang naar een circulaire economie. Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden. Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen.

Toetsing Met dit plan worden stedelijke functies geconcentreerd binnen het bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. Daarnaast worden investeringen gedaan in het openbaar gebied met onder andere veilige fiets- en wandelpaden, meer ontmoetingsruimte en groen. Met deze aanpak wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn geen nationale belangen in het geding.

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening is in werking getreden op 30 november 2011 en voor het laatst gewijzigd per 1 januari 2018. Het is de juridisch bindende vertaling van de Omgevingsvisie naar lagere overheden. Onder de vlag van de Omgevingswet zal dit Besluit vervangen worden door zogenoemde instructieregels, maar vooralsnog geldt het Barro. Hiermee wordt de visie, waarmee op Rijksniveau een toekomstperspectief wordt geschetst, vertaald in bindende regels waar lagere overheden zich bij het opstellen en vergunnen van plannen aan te houden hebben. Voorbeelden van zaken die geregeld zijn in het Barro zijn rijksvaarwegen, hoofdwegen, het 380 kV-netwerk en buisleidingen van nationaal belang.

Toetsing De projectlocatie ligt niet binnen zones waar op basis van het Barro beperkingen of voorwaarden van toepassing zijn. Gelet op bovenstaande, staat het Barro de uitvoering van het project niet in de weg.

bestemmingsplan_Amstelstation - Amsteloever (vastgesteld)

blz. 31

3.1.3

Luchthavenindelingbesluit (LIB)

Het rijksbeleid voor Schiphol is geformuleerd in de Wet tot wijziging van de Wet luchtvaart ('Wijzigingswet', 2003). De ruimtelijke consequenties van de Wijzigingswet staan in het Luchthavenindelingbesluit (LIB). In dit besluit is een beperkingengebied opgenomen waarbinnen beperkingen worden gesteld ten aanzien van het gebruik en de bestemming van de grond voor zover deze noodzakelijk zijn met het oog op veiligheid en geluidsbelasting. Het plangebied ligt binnen de zone van het LIB Schiphol. Dit betekent dat nieuwbouw getoetst moet worden aan het Luchthavenindelingbesluit (LIB).

Toetsing In paragraaf 4.10.2 wordt verder ingegaan op de gevolgen van de aanwezigheid van Schiphol en het LIB voor dit bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat het bouwplan past binnen de randvoorwaarden van het LIB.

3.1.4

Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is vastgelegd als vereiste in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit artikel bepaalt dat bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen de behoefte daaraan moet worden beschreven. Bij stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied, moet bovendien worden gemotiveerd waarom deze niet binnenstedelijk gerealiseerd kunnen worden. Stedelijke ontwikkeling Het toevoegen van 12 of meer woningen of meer dan 500 m2 aan stedelijke functies wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Vertrekpunt bij de beoordeling of iets een nieuwe stedelijke ontwikkeling is, zijn de geldende planologische mogelijkheden. Herontwikkeling in de bestaande stad is een combinatie van behoud, hergebruik, uitbreiding en verduurzaming. De huidige complexen zijn tamelijk monofunctioneel, iets wat niet meer bij deze tijd past. Wonen, werken en voorzieningen lopen tegenwoordig immers steeds meer in elkaar over. Dat draagt bij aan levendigheid en sociale veiligheid rondom het station. Er zal op elke ontwikkellocatie een mix van wonen, werken en voorzieningen gerealiseerd worden. Het daadwerkelijke ontwikkeltempo verschilt per eigenaar. In zo'n stap-voor-stap proces moet elk project qua ontwerp én programma raak zijn. Flexibiliteit is belangrijk, zeker bij grote complexen.

Voor de ontwikkellocaties is daarom een bandbreedte afgesproken van wonen en werken; het maximum bruto vloeroppervlak mag daarbij niet overschreden worden.

Gemeente Amsterdam

blz. 32

Figuur 3.1 Ontwikkellocaties

Het geldende bestemmingsplan maakt de beoogde ontwikkeling niet mogelijk, wat ook blijkt uit tabel 3.1 waarin de vigerende bestemmingen van de ontwikkellocaties zijn weergegeven.

Tabel 3.1 Toegestane functies op basis van vigerend bestemmingsplan Ontwikkellocatie

Huidig bestemmingsplan

Amstelvista

deels horeca V (hotel incl. shortstay), overige delen kantoor en maatschappelijke dienstverlening in de vorm van onderwijsvoorzieningen.

Leeuwenburg

gemengde bestemming met kantoor en maatschappelijk dienstverlening in de vorm van onderwijsvoorziening.

Van der Kunbuurt

wonen en commerciële voorzieningen

Amstelstation

openbare ruimte, kleinschalige detailhandel en spoorreservering

Tooropgebouw

kantoor

Uit bovenstaande blijkt dat bij de beoogde ontwikkeling sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er is planologisch al veel kantoorruimte mogelijk. Het aantal woningen neemt wel fors toe ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden. Ook de mogelijkheden voor voorzieningen worden verbreed van maatschappelijk naar maatschappelijk en commercieel. Daarom is hierna de behoefte aan de diverse functies beschreven. De belangrijkste conclusie daaruit is dat het aantal inwoners in het gebied enorm toeneemt en daarmee ook de behoefte aan werkgelegenheid en voorzieningen die passen bij een gemengd hoogstedelijk milieu.

bestemmingsplan_Amstelstation - Amsteloever (vastgesteld)

blz. 33

3.1.4.1 Beschrijving woningbehoefte In het projectgebied staan nu ruim 700 woningen. Worden alle locaties ontwikkeld dan resulteert dat in een toevoeging van 1.300 tot 2.100 woningen. Het verschil wordt veroorzaakt door de flexibiliteit die geboden wordt op de locaties Leeuwenburg en het Tooropgebouw waar voor meer wonen of juist voor meer werken kan worden gekozen. In Amstelstation - Amsteloever wordt voor een breed scala aan doelgroepen gebouwd: studio's voor jongeren en twee- en driekamerwoningen voor alleenstaanden, stellen en kleine stadsgezinnen. In de Van der Kunbuurt komen ook vier- en vijfkamerwoningen voor grote gezinnen, alsmede seniorenwoningen die mogelijk geclusterd worden. De gemeente zet zich daarnaast in om vernieuwende woonvormen een plek te geven. Het woningbouwprogramma van Amsteloever bestaat voor zo'n 80% uit sociale huur en middeldure woningen. In de Van der Kunbuurt komen 400 sociale huurwoningen en ruim 300 middeldure en dure woningen. De verdeling tussen sociale huur, middelduur en duur is daar 55-25-20. De verdeling op de particuliere ontwikkellocaties Amstelvista, Leeuwenburg en het Tooropgebouw gaat uit van 40-40-20 met ruimte voor maatwerk. De private eigenaren leveren een substantiële financiële bijdrage aan de inrichting van de openbare ruimte. Het aandeel sociale huur en middelduur mag daarom iets afwijken.

In de Handreiking Ladder voor Duurzame Verstedelijking Wonen (Stadsregio Amsterdam, 18 oktober 2016) is aangegeven dat de Marktregio Amsterdam bepalend is voor plannen in Amsterdam.

Gemeente Amsterdam

blz. 34

Figuur 3.2

Woningbehoefte en plancapaciteit Amsterdam

In Amsterdam is op papier voldoende capaciteit aanwezig om tot 2040 in de woningbehoefte te voorzien (ook wanneer de inhaalvraag wordt opgeteld bij de groei van de woningbehoefte). Het merendeel van deze capaciteit bestaat uit zachte (potentiële) plannen. Echter met de harde plancapaciteit wordt voorzien in de behoefte tot 2030. Regionale afstemming en Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2020 Het woningbouwprogramma is regionaal afgestemd in Het Regionaal Actieprogramma Wonen 2016-2020 (RAP). In het RAP is op basis van actueel onderzoek en de meest recente provinciale prognose, de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte beschreven, en is de plancapaciteit en een versnellingsbouwprogramma opgenomen. Hiermee wordt voldaan aan de provinciale eis van regionale afstemming. Woningbouwplan 2018-2025 (gemeente Amsterdam) Het gemeentebestuur wil tot 2025 in totaal 52.500 woningen bouwen. Dat betekent gemiddeld 7.500 woningen per jaar, waarvan 2.500 sociale- en 1.670 middeldure huurwoningen. Ook wil de gemeente 10.500 betaalbare woningen en kamers voor studenten en jongeren aan de voorraad toevoegen. Uit het Woningbouwplan 2018-2025 blijkt dat er voldoende plannen en bouwgrond zijn om deze aantallen te halen. Wel zijn er 7 jaren met economische voorspoed nodig om de woningbouwproductie te realiseren. En maatregelen van het Rijk.

De doelstelling van het college is ongekend hoog vanuit historisch perspectief. Een productie van 7.500 woningen is in de afgelopen 24 jaar slechts een keer gehaald, in 2015. Het gemiddelde aantal was de afgelopen 24 jaar ca. 4.000 woningen per jaar. De uitdaging is veel te bouwen in hoge dichtheden met aandacht voor de kwaliteit van woningen, openbare ruimte, duurzaamheid en bereikbaarheid. Een groot deel van de geplande 52.500 woningen kan worden gerealiseerd binnen de bestaande plannen, zo blijkt uit het Woningbouwplan Amsterdam. Voor een ander deel zal ruimte worden gevonden in de nog vast te stellen woningbouwprogramma's voor de ontwikkelbuurten (buurten waarin de gemeente extra gaat investeren). Er zijn dus geen nieuwe locaties nodig.

bestemmingsplan_Amstelstation - Amsteloever (vastgesteld)

blz. 35

Figuur 3.3

Overzicht planvoorraad 2018-2024 (Bron: woningbouwplan 2018-2024)

Conclusie Gelet op deze regionale afspraken en opgaven kan geconcludeerd worden dat er voldoende behoefte bestaat voor het toevoegen van circa 1.300 tot 2.100 woningen.

3.1.4.2 Beschrijving behoefte werken / kantoren Er is een grote kantoorvraag in Amsterdam en de ligging aan een openbaarvervoersknooppunt maakt Amstelstation - Amsteloever een goede locatie voor uitbreiding van het aantal kantorenmeters. De omgeving van het Amstelstation is populair bij innovatieve ondernemingen uit de economische topsectoren creatieve industrie, financiële en zakelijke dienstverlening, handel & logistiek. Het kantoorprogramma mag daarom met maximaal 60.000 m² bvo toenemen. De behoefte blijkt uit diverse onderzoeken.

Monitor werklocaties 2019-2020 (2020) In de provinciale Monitor werklocaties 2019-2020 (2020) zijn de actuele regionale kantoorontwikkelingen weergegeven. Hieruit blijkt dat de leegstand in Amsterdam met 9% bijna op het niveau van frictieleegstand ligt. Amsterdam heeft een grote planvoorraad, maar er wordt de komende jaren nog veel kantoorruimte getransformeerd. Daar is in het planaanbod nog geen rekening mee gehouden.

Gemeente Amsterdam

blz. 36

Figuur 3.4

Kantorenvoorraad en leegstand in gemengde milieus 2019

Het harde planaanbod is vooral in Amsterdam en Amstelland-Meerlanden, het zachte planaanbod is vooral in Amsterdam beschikbaar. De verwachting van gemeenten is dat het planaanbod tot 2030 wordt benut. Na 2030 is er maar 47.000 vierkante meter voorzien.

Figuur 3.5

Voorraad en aanbod kantoren op formele kantoorlocaties (x 1.000 m2) per 1/1/'20

In 2019 is 120.300 m² onttrokken van de kantorenvoorraad op kantorenlocaties, gemengde werkmilieus en bedrijventerreinen. Ruim de helft van de transformatie heeft plaatsgevonden in AmstellandMeerlanden en een derde in Amsterdam. Gemeenten hebben ook aangegeven voor een aantal locaties ook in de komende jaren transformatie te plannen of te voorzien. Het gaat in totaal 130.000 vierkante meter kantoor dat grotendeels wordt omgezet naar wonen.

Kantorenplan 2019-2026 (2019) De behoefte aan kantoorruimte in de gemeente Amsterdam blijkt uit onderzoek in het kader van het bestemmingsplan_Amstelstation - Amsteloever (vastgesteld)

blz. 37

Kantorenplan 2019-2026 van de gemeente Amsterdam. De krapte op de kantorenmarkt is zichtbaar: de leegstand daalt hard, de huurprijzen stijgen, terwijl nieuwe en groeiende ondernemingen lastig geschikte kantoorruimte vinden. De krapte is dus kwantitatief en kwalitatief van aard, en bovendien urgent. De kantorenleegstand is in korte tijd hard gedaald, van 18% in 2015 naar 9% in januari 2019, dit als gevolg van transformatie, weinig nieuwbouw en een constant groeiende economie. De focus ligt nu op een gezonde kantorenmarkt met gemengde woon-werkmilieus. Voor de periode tot en met 2022 komt er voldoende kantoorruimte bij. Dit initiatief geeft mede invulling aan de behoefte aan kwalitatieve kantoorruimte (representatief, hoge energieprestatie). Om in de periode 2023-2026 ook voldoende kantoorruimte op te leveren, is het nodig om verder te sturen op de start van kantoorontwikkelingen. De opkomst en groei van de kenniseconomie gedijt op locaties in de nabijheid van stedelijke voorzieningen met goede OV- en fietsbereikbaarheid op OV-knooppunten voor werknemers uit de metropool en daarbuiten. Voor ondernemingen is het momenteel lastig om passende kantoorruimte te vinden, door de beperkte beschikbaarheid en de veranderende behoefte naar type kantoor. Ondernemingen zoeken kantoorruimte in gemengde woonwerkmilieus en op goed bereikbare OV knooppunten.

Deze nieuwe vestigingsbehoefte verklaart de huidige paradox op de Amsterdamse kantoormarkt: enerzijds staan er nog steeds kantoren leeg (verkeerde plek, lage energieprestatie en niet representatief), maar anderzijds is er schaarste aan kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte op goede locaties. In de regio is de kantorenleegstand hoger, maar ook hier voldoet het aanbod vaak niet aan de kwalitatieve vraag. Het doorzetten van de groei van de werkgelegenheid in Amsterdam met 2% per jaar de afgelopen 20 jaar, leidt tot een netto uitbreidingsvraag van 125.000 m2 bvo kantoorruimte. Sinds 1995 is er een structurele groei van 2% werkgelegenheid per jaar, waarvan meer dan de helft in kantoorhoudende bedrijvigheid. Deze omvangrijke groei van werkgelegenheid in Amsterdam hangt samen met de ontwikkeling en groei van de kenniseconomie, die internationaal groeit in steden met een hoogopgeleide bevolking. De werkgelegenheidsgroei kan bij het doorzetten van deze trend worden omgezet naar de behoefte aan kantoorruimte. Hierbij wordt uitgegaan dat 60% van de nieuwe banen kantoorbanen zijn en een gemiddelde kantoorbaan 15 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) kantoor nodig heeft. Dit leidt tot een uitbreidingsvraag naar kantoren van 125.000 m2 per jaar. Onderzoeken van STEC en CBRE bevestigen deze verwachting.