Raadsbesluit 2022-052 Vaststellen van de Investeringsnota Hamerkwartier, het Beeldkwaliteitsplan Hamerkwartier en het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet.

Besluitnummer 2022-052

Gemeente X Amsterdam

Gemeenteraad

x

Raadsbesluit Jaar

2022

Vergaderdatum

16 en 17 februari 2022

Agendapunt

37

Voordrachtnummer

VN2022-000266 Onderwerp

Vaststellen van de Investeringsnota Hamerkwartier, het Beeldkwaliteitsplan Hamerkwartier en het beschikbaar stellen van een uitvoeringskrediet. De gemeenteraad van Amsterdam besluit

gezien de voordracht van burgemeester en wethouders van 11 januari 2022; mede gezien de aangenomen moties: 88 van het lid Flentge inzake Uplein-/Vogelbuurt verdient beter; -

98 van de leden Schreuders, Kilic en Veldhuyzen inzake breed inzetten op deelbakfietsen;

-

99 van de leden Schreuders, Kilic en Veldhuyzen inzake cultuur in het Hamerkwartier; 116 van de leden Kuiper, Boomsma, Van Soest, Nanninga en King inzake bestaande ondernemingen concreet een toekomst bieden; 117 van het lid De Jager inzake meer woningen in het middensegment in het Hamerkwartier;

-

118 van de leden De Jager, Mbarki en Kilic inzake het bestemmen van woningen voor leraren, zorgmedewerkers en politieagenten in het Hamerkwartier; 137 van de leden Boutkan, Van Renssen en De Jager inzake verbeteren van de openbare ruimte in de Uplein-/Vogelbuurt; 158 van de leden Flentge, Van Renssen, De Jager en Mbarki inzake woningen in Hamerkwartier met voorrang toewijzen aan Noorderlingen; 166 van de leden Kilic en Van Renssen inzake bied ondernemers een serieus betaalbaar alternatief;

gelet op: artikel 6,eerste en tweede lid van de Financiele verordening gemeente Amsterdam; artikel 189, eerste lid en artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet; artikel 25, tweede en derde lid van de Gemeentewet; 1.

artikel 10, tweede lid, onder lid b en g van de Wet openbaarheid van bestuur; artikel 16o, eerste lid, onder b en e van de Gemeentewet; de investeringsnota Hamerkwartier vast te stellen. De belangrijkste onderdelen zijn: a. de transformatie van Hamerkwartier naar een hoogstedelijk woon-werkgebied met een totaal programma behorend bij deze transformatie van circa 768.000 m2 bruto vloeroppervlak (bvo). Hiervan is 681.0oo m2 bvo nieuw te realiseren en 87.00o m2 bvo te handhaven programma.2/3 van het programma betreft wonen en 1/3 van het programma betreft werken en voorzieningen;

Besluitnummer 2022-0052

X Gemeente X Amsterdam

Gemeenteraad

X Raadsbesluit b. de uitwerking van een visie op de ongedeelde wijk IJplein-, Vogelbuurt en Hamerkwartier en de wijze waarop de omliggende buurten mee kunnen profiteren van de ontwikkeling van Hamerkwartier; c.

een woningbouwprogramma van 496.000 m2 bvo, zijnde circa 6.000 — 6.5oo woningen met verschillende woninggroottes en financieringscategorieen, waarvan 30% sociale, 40% middeldure huurwoningen en 30% dure koopwoningen en 300 extra middensegmentwoningen volgens een o/ioo/o verdeling op een deel van de 'Hamerkop'. Dit is het gebied rond Hotel De Goudfazant;

d.

een economisch programma voor een creatieve productie wijk met circa 120.000 m2 bvo werken bestaande uit bedrijfsruimten, kleinschalige (hybride) kantoren en commerciele voorzieningen, aansluitend op Ruimte voor de Economie van Morgen en de visie Hamerkwartier Werkt!;

e. circa 33.000 m2 bvo aan voorzieningen: drie basisscholen, een school voor voortgezet onderwijs, een zorg-welzijn cluster, dagbesteding, eerstelijnszorg en f.

g.

h.

een cultureel centrum; een nieuw to realiseren commercieel voorzieningenprogramma van 3o.000m2 bvo, waaronder 11.000 m2 vrijetijdsbesteding, 7.350 m2 bvo winkels en ii.000 m2 bvo horeca (inclusief bestaande horeca); een uniek sportprogramma met specifieke aandacht voor urban sport en een bovenwijkse sporthal met een totaalprogramma tussen 7.000 m2 en 11.000 m2. Daarnaast een financiele bijdrage aan de realisatie van twee hockeyvelden inclusief ontsluiting ten behoeve van de herontwikkeling van sportpark De Weeren; het toevoegen van 125.26o m2 hoogwaardige groene openbare ruimte die het gebied identiteit geeft en Hamerkwartier verbindt met de bestaande wijken. Met het toevoegen van dit groen wordt voldaan aan de van toepassing zijnde (centrumstedelijke) groennorm. Gezien de samenhang met de Oostbrug (advies Commissie D'Hooghe en de mogelijke komst van een Hoogwaardig Openbaar Vervoerlijn) en gezien de hoge investering, wordt er nu nog geen besluit voorgelegd over de vergroening Johan van Hasseltzone;

i.

j.

k.

een duurzame ontwikkeling met specifieke aandacht voor 'de gezonde wijk'. Een collectief regeneratiesysteem (warmte en koude balans) ondersteunt individuele warmte koude systemen; een autoluwe wijk, met veel ruimte voor deelmobiliteit en lage parkeernormen. Parkeren in de openbare ruimte is alleen voor specifieke doelgroepen en laden en lossen wordt mogelijk gemaakt. Parkeren kan in ondergrondse parkeergarages en in een mobiliteitshub; de beoogde ontwikkelstrategie gaat uit van vrijwillige transformatie. De gemeente vergaart eigendom ten behoeve van de uitbreiding van de openbare ruimte, scholen, sporthal en een mogelijke verwerving ten behoeve van de mobiliteitshub. Zo houdt de gemeente regie op het realiseren van de gemeentelijke ambities zoals geformuleerd in dit lnvesteringsbesluit;

I.

conform de ontwikkelstrategie zal de gemeente, vooruitlopend op start herontwikkeling, kavel overstijgende werkzaamheden uitvoeren (de investeringen op risico) en investeren in (of bijdragen leveren aan) maatregelen buiten het plangebied (uitbreiding sportpark De Weeren);

Besluitnummer 2022-0052

X Gemeente X Amsterdam

Gemeenteraad

X Raadsbesluit m. de procedurele (en inhoudelijke) samenhang met het Milieu Effect Rapport (MER), bestemmingsplan Exclusiva, partiele herziening bestemmingsplan Hamerstraatgebied en Beeldkwaliteitsplan als juridisch-planologisch kader voor

n. 2.

de beoogde transformatie. Deze worden in separate voordrachten voorgelegd. Het MER en Bestemmingsplan Exclusiva worden aangeboden in het college van B&W op 11 januari 2022; het plan is tot stand gekomen na een uitgebreid participatietraject;

kennis te nemen van de voornaamste wijzigingen en uitgewerkte keuzes die gemaakt zijn ten opzichte van het Projectbesluit Hamerkwartier (oktober 2018): a. een vergroting van de gemiddelde woninggrootte van de sociale huurwoningen van 40 m2 gebruiksoppervlak (go) naar 55 m2 go; b. het conserveren van het Zamenhofterrein waardoor het totale ontwikkelvolume

c. d.

e.

f.

is beperkt ten opzichte van het Projectbesluit en betaalbare bedrijfsruimte (voor een deel) gehandhaafd blijft; het gedeeltelijk handhaven en gedeeltelijk verplaatsen van de in het gebied aanwezige GVB ponthaven; het aansluiten op het advies Commissie D'Hooghe. Het daartoe maken van een ruimtelijke reservering in de omgeving van de aanlanding van het huidige Oostveer aan de Johan van Hasseltweg, voor de inpassing van de aanlanding van een mogelijke Oostbrug. En het benoemen van een zoeklocatie voor een mogelijke pontverbinding naarJava-eiland; een visie op het vergroenen van de Johan van Hasseltweg waarvoor het vastgoed aan de oostzijde van deze weg dient te worden verworven en waarover te zijner tijd, in samenhang met de besluitvorming over Oostbrug en de Hoogwaardig Openbaar vervoerverbinding, zal moeten worden besloten; de keuze voor een mobiliteitshub in de omgeving van de Johan van Hasseltweg als voorwaarde voor het realiseren van een autoluwe wijk. Hierdoor kan het parkeren in de openbare ruimte tot een minimum worden beperkt. De mobiliteitshub is een oplossing voor herontwikkeling van kavels die niet kunnen voorzien in een eigen parkeeroplossing en biedt veel ruimte voor deelmobiliteit;

g. het invullen van de zoeklocatie hoogbouw uit de Structuurvisie en het Projectbesluit door middel van drie slanke torens van maximaal go, 105 en 120 meter hoogte in de zuidoosthoek van het plangebied, de Hamerkop; h. ten tijde van het Projectbesluit, vooruitlopend op het Investeringsbesluit, zijn privaatrechtelijke afspraken gemaakt over de Draka- en Exclusiva-ontwikkeling. Met tal van andere private partijen is de planontwikkeling opgepakt; 3.

kennis te nemen van de Nota van Beantwoording Hamerkwartier (bijlage 3), waarin de 79 inspraakreacties op de concept Investeringsnota Hamerkwartier en het concept Beeldkwaliteitsplan Hamerkwartier zijn samengevat en beantwoord. De inspraakreacties hebben geleid tot wijzigingen in de Investeringsnota's ten opzichte van de concept lnvesteringsnota. De belangrijkste gewijzigde onderdelen zijn: a. b.

de toren op de hoek Meeuwenlaan/ Motorkade wordt in hoogte aangepast van 6o meter naar 45 meter; nieuwbouw direct gelegen aan te behouden woningen met tuin aan de Meeuwenlaan wordt, m.u.v. de hoogbouwposities, verlaagd van 17 meter naar g meter;

Besluitnummer 2022-0052

X Gemeente x Amsterdam

Gemeenteraad

X Raadsbesluit c.

het toevoegen van een lichte TNO-norm van minimaal 2 bezonningsuren per dag in de periode tussen 2i maart en 21 september. Noordgevels zijn hiervan uitgesloten, aangezien hier geen direct zonlicht op valt;

d.

de mogelijkheid om de in de mobiliteitshub op te vangen parkeerplaatsen te verdelen over twee kleinere mobiliteitshubs of een grote hub;

e.

het monitoren van het aantal parkeerplaatsen via een dynamische parkeerbalans. Na realisatie van een aantal mobiliteitsmaatregelen uit met name het Mobiliteitsplan Noord kan daarmee overwogen worden de parkeernorm van 0,3 pp per woning inclusief bezoekers parkeren (onderkant bandbreedte

f.

g.

Parkeernota), verder bij te stellen; het aanstellen van een Kwartiermaker Plinten in 2022 die zorg draagt voor het creeren van nog meer draagvlak voor de ambitie van de productieve creatieve wijk, voor verbindingen tussen betrokken partijen waaronder ook huurders en een businessplan uitwerkt voor een plintexploitatiemaatschappij; een flexibelere woninggroottedifferentiatie voor sociale huurwoningen door met

bandbreedtes te werken voor specifieke doelgroepen; h. een aantal beperkte wijzigingen in de blokpaspoorten die leiden tot een iets gewijzigd totaal programma; 4.

kennis te nemen van het advies van het Dagelijks Bestuur van Stadsdeel Noord op de Investeringsnota Hamerkwartier (bijlage 6) aan het college van B&W met als belangrijkste adviezen: a. het vasthouden van de samenwerking met verschillende betrokken lokale partijen vanuit de ambitie Ongedeelde wijk en deze samenwerking uit te breiden wanneer de plannen worden uitgevoerd; b. het programma sociale huur, 40% middeldure huur- en koopwoningen zijn een belangrijke voorwaarde voor het Investeringsbesluit, waarbij de sociale huurprijs

c.

aangepast wordt voor doorstroming van sociale woningbouw naar het middensegment voor bewoners uitllplein-Vogelbuurt en het verzoek om in te zetten op grotere woningen in het sociale en middel dure huur segment; in de uitvoering van de plannen actief projectontwikkelaars in verbinding te

d.

brengen met zittende bedrijven en (culturele) ondernemers en samenwerking stimuleren; aandacht schenken aan het versterken van basisscholen in bestaande buurten Uplein-Vogelbuurt, maatwerk-aanpak voor tijdelijke initiatieven en extra middelen om programmering mogelijk te maken voor nachtcultuur en vrije

e. f.

ruimte; Hamerkwartier uit de lijst halen van zoekgebied voor erotisch centrum; aandacht voor de bestaande infrastructuur in en rondom Hamerkwartier, aansluiting van het ontwerp van de openbare ruimte met omliggende buurten en het realiseren van structureel groen in Hamerkwartier;

5.

kennis te nemen van het Energieplan Hamerkwartier waarvan de belangrijkste onderdelen zijn: a. de ambitie van een (bijna) energieneutraal gebiedsontwikkeling betekent een innovatieve sprong. De ambitie is haalbaar door te kiezen voor een systeem van Thermische Energie uit Oppervlaktewater (TEO) in combinatie met bodemenergie;

Besluitnummer 2022-0052

X Gemeente X Amsterdam

Gemeenteraad

X Raadsbesluit b.

in de business case van het TEO-systeem is gerekend met een aansluitbijdrage, vastrecht en GJ-tarief. Als uitgangspunt is hierbij gehanteerd dat de kosten voor woningbouwontwikkeling niet stijgen ten opzichte van de referentietechniek,

c.

zijnde droge koelers; de verkenning van de business case laat zien dat er een onrendabele top is voor de realisatie en exploitatie van het systeem. Hiervoor is in de grondexploitatie een reservering opgenomen van maximaal 1,8 miljoen Euro ten behoeve van de

toekomstige concessiehouder; d. de aanleg van een TEO-systeem heeft een aantal risico's en, aandachtspunten en beheersmaatregelen op het gebied van (technische) haalbaarheid; Na vaststelling van het investeringsbesluit Hamerkwartier zal de realisatie en exploitatie van het TEO-systeem worden aanbesteed; 6.

in te stemmen met het Beeldkwaliteitsplan (bijlage 4) voor Hamerkwartier en het Welstandsniveau gedurende de looptijd van de transformatie ophogen van gewoon naar bijzonder en het ruimtelijk systeem van vigerend: Kantoren en Bedrijven, gebiedstype Bedrijventerreinen (ioa) en klein deel Kantoren en bedrijven (ioc) te laten vervangen door: gebiedstype 9a Verstedelijkte Havengebieden en 9c Stedelijk Waterfront en in bijlage vier het aanvullende welstandskader te vervangen door het Beeldkwaliteitsplan Hamerkwartier en hiervoor een wijzigingsbesluit op de welstandsnota Schoonheid van Amsterdam te publiceren (bijlage 5);

7.

in te stemmen met de 'GEHEIM Financiele Paragraaf Investeringsnota Hamerkwartier inclusief bijlagen' die een groot tekort kent en daarom in lijn met de doorlooptijd van de planontwikkeling in twee fases wordt geknipt. Met daarbij de volgende beslispunten: a. in te stemmen met grondexploitatie Hamerkwartier Fase 1, bekend onder plannummers 516.10 en 516.11, welke tezamen een negatief resultaat kennen van € 22,4 min op netto contante waarde per 01-01-2021 en een risicovoorziening van - € 12,4 min. De totale investeringen zijn nominaal (prijspeil 01-01-2021) begroot op € 274,3 miljoen en de totale opbrengsten op € 252,4 miljoen. Voor het negatief resultaat (tekort) van de grondexploitatie zal een voorziening worden getroffen in de Voorziening Plantekorten in het Vereveningsfonds; b. in te stemmen met een reservering van € 20 miljoen als extra zekerheid bij een deel van de voorgenomen voorinvesteringen op risico in 53.6.10 en deze op te nemen in een bestemd deel van het Vereveningsfonds; c.

de aanvullende reservering is een prudente maatregel vanuit de per 2020 vastgestelde Financiele verantwoording grondexploitaties en erfpachtuitgiften. Deze reservering wordt aangewend voor een deel van de voorinvesteringen op risico van plannummer 516.01 en dient ter afdekking van de risico's, zoals benoemd in deze voordracht en de financiele paragraaf, van de voorgenomen ontwikkeling van deze grondexploitaties;

Besluitnummer 2022-0052

X Gemeente X Amsterdam

Gemeenteraad

X Raadsbesluit

d.

kennis te nemen dat bij het investeringsbesluit Hamerkwartier maatschappelijke voorzieningen zijn meegenomen welke de komende jaren onherroepelijk tot investeringen leiden. Op basis van het voorzieningenprogramma is naar verwachting indicatief € 77,o min aan investeringen in de maatschappelijke voorzieningen benodigd en jaarlijks circa € 1 miljoen voor het beheer en exploitatie (exclusief programmakosten). Deze bedragen worden te zijner tijd inzichtelijk gemaakt en dienen te worden gedekt vanuit de betreffende begrotingsposten van het sociaal domein (directies OJZ, Sport en Bos, Kunst en Cultuur);

e. f.

goedkeuring te verlenen voor compensatie buitenveldsport conform de sportnorm ter plaatse van Sportpark De Weeren aan de Aio-Noord; er van kennis te nemen dat de grondexploitatie tweede fase momenteel een positief saldo van € 11,0 min en met risico's een tekort van € 5,4 min bij een investeringsniveau van € 77,9 min en er mee in te stemmen om op een later moment, maar uiterlijk binnen 10 jaar, te beslissen over het beschikbaar stellen van middelen ter dekking van de tweede fase;

g.

in te stemmen met de procesgang voor het versnellen van initiatieven uit de tweede fase naar de eerste fase toe, in concreto voor positieve business cases, rekening houdend met positieve financiele meevallers ten opzichte van het saldo dat bij dit Investeringsbesluit wordt goedgekeurd;

h.

kennis te nemen dat bij het investeringsbesluit Hamerkwartier wordt rekening gehouden met de realisatie van een HUB (collectieve parkeervoorziening voor met name bezoekersparkeren) aan de rand van het projectgebied; in te stemmen met het opnemen van een onrendabele top a € 1,8 miljoen voor

i.

het collectieve warmte koude systeem Thermische Energie uit Oppervlaktewater (TEO); 8.

een krediet beschikbaar te stellen op basis van het investeringsniveau in de grondexploitatie 516.10 "Hamerkwartier Fase 1 op risico" en 516.11 "Hamerkwartier Fase 1 overig" onder het regime van het Vereveningsfonds ten bedrage van € 274,3 min nominaal op prijspeil 1-1-2021;

9.

kennis te nemen van de uitkomsten van de financiele risicoanalyse welke onlosmakelijk verbonden zijn met de grondexploitatie. De grootste risico's zijn: a.

het herontwikkelen van bestaande gebouwen die nu als te conserveren zijn opgenomen de inbrengwaardes gaan drukken op de grondexploitatie;

b.

het niet door de markt kunnen ontwikkelen van de mobiliteitshub en de gemeente dit zelf ter hand moet nemen en de kosten hiervan hoger uitvallen dan de opbrengsten;

c.

door hoge boekwaardes van bestaande vastgoed komt ontwikkeling niet op gang door zelfinitiatief van eigenaren en moet gemeente overschakelen naar actief grondbeleid en het vastgoed van eigenaren verwerven. Risico is data deze extra kosten van verwerving niet opwegen tegen de extra opbrengsten van de nieuwe uitgifte;

Besluitnummer 2022-0052

X Gemeente X Amsterdam

Gemeenteraad

X Raadsbesluit 10. kennis te nemen van de geheimhouding die op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet, is opgelegd op' GEHEIM Financiele Paragraaf lnvesteringsnota Hamerkwartier inclusief bijlagen', versie 11 december 2021. en het verzoek aan de gemeenteraad om die tijdens de eerstvolgende vergadering na aanlevering van de stukken bij de raadsgriffie te bekrachtigen.

Aldus besloten door de gemeenteraad bij schriftelijke stemming op 28 februari 2022. De plaatsvervangend voorzitter

Tirza de Fockert