Raadsbesluit 2022-045A Bijlage Investeringsnota Ringparklocatie

Investeringsnota Ringparklocatie

18 januari 2022

Investeringsnota Ringparklocatie

Investeringsnota Ringparklocatie

3

Inhoud 1 Inleiding

4

2 Plangebied

5

3 Eerdere besluiten

6

4 Bestaande situatie 4.1 Ruimtelijk 4.2 Openbare ruimte

7 7 8

5 Stedenbouwkundig plan 5.1 Stedenbouwkundig plan 5.2 Openbare ruimte 5.3 Bomenbalans 5.4 Waterbalans 5.5 Groennorm 5.6 Verkeer & Parkeren

10 10 14 16 16 16 17

6 Programma

19

7 Ontwikkelstrategie

21

8 Communicatie en participatie

23

9 Beleid 9.1 Verdichten en ruimtelijke kwaliteit 9.2 Programma 9.3 Duurzaamheid 9.4 Een groene en klimaatbestendige buurt 9.5 Een gezonde buurt

24 24 24 25 25 26

10 Onderzoeken 10.1 Bestemmingsplan 10.2 Flora & Fauna 10.3 Watercompensatie 10.4 Luchtkwaliteit 10.5 Bodemonderzoek 10.6 Hydrologisch onderzoek 10.7 Wet geluidshinder 10.8 Luchthaven Indelings Besluit (LIB) 10.9 Ondergrond/kabels en leidingen 10.10 Explosieven 10.11 Externe veiligheid

27 27 27 27 27 28 28 28 28 28 29 29

11 Vervolgstappen

30

Bijlage: Opmerkingen uit het participatietraject

31

Investeringsnota Ringparklocatie

4

1 - Inleiding Voor u ligt de Investeringsnota Ringparklocatie. In deze

de nu wat sleetse en anonieme omgeving willen we een

investeringsnota leggen we de uitgangspunten en rand-

aantrekkelijke plek maken.

voorwaarden vast voor de vernieuwing van het gebied rond het Ringparkgebouw. In de nota beschrijven we het

De herontwikkeling van de Ringparklocatie past binnen

plangebied, de situatie nu en de eerder genomen beslui-

de plannen voor de Ringzone West. Voor de Ringzone is

ten. Daarna schetsen we het nieuwe stedenbouwkundig

het de ambitie om door verdichting de kwaliteit in het

plan. We presenteren het programma dat ons voor ogen

gebied te vergroten. Het wordt omgevormd naar een

staat en de strategie om dat voor elkaar te krijgen. We

gemengd-stedelijk woon/werk milieu. Bij de herontwik-

geven een verslag van de participatie en inspraak. Ook

keling van de Ringparklocatie wordt het gebied verleven-

laten we zien hoe de plannen passen in het beleid en

digd door het toevoegen van een culturele broedplaats

welke onderzoeken zijn gedaan.

en publieksfuncties. Dat stimuleert de diversiteit en creativiteit in het gebied.

De belangrijkste opgave die we hebben bij het opnieuw ontwikkelen van de Ringparklocatie is het benutten van

De herontwikkeling van de Ringparklocatie is ook be-

de verdichtingspotentie van de plek in combinatie met

langrijk voor de vernieuwing van het Rembrandtpark.

het verbeteren van de ruimtelijke en programmatische

Het biedt de kans om de entree van het park vanuit

relatie tussen de wijken buiten en binnen de ring. Zo wil-

Nieuw-West ingrijpend te verbeteren. Zo kan er een ho-

len we de toegang vanuit Nieuw-West naar het Rem-

recavoorziening komen en de kwaliteit van dit deel van

brandtpark makkelijker en aantrekkelijker maken. En van

het park verbeteren.

Investeringsnota Ringparklocatie

5

2 - Plangebied Deze Investeringsnota gaat over het aan de Nachtwacht-

ving. De grenzen van het plangebied zijn het talud van

laan 20 gelegen Ringparkgebouw en de directe omge-

de A10, het talud van de Cornelis Lelylaan, het Rembrandtpark en het terrein van de 7de Montessorischool. Het plangebied is ca. 42.500 m2 groot (4,2 ha), waarvan 11.800 m2 in erfpacht is uitgegeven en hoort bij het Ringparkgebouw. Het Bastion Hotel aan de Hendrikje Stoffelsstraat huurt aan de Nachtwachtlaan in de hoek van de A10/Lelylaan een parkeerterrein van de gemeente Amsterdam. Het talud langs de A10 is eigendom van Rijkwaterstaat. Het gebied rondom het Ringparkgebouw is nu bijna helemaal in gebruik als parkeerterrein en is afgesloten met een hek. De onderdoorgang onder de Lelylaan verbindt de Hendrikje Stoffelsstraat met de Nachtwachtlaan. De tunnel onder de A10 verbindt de Nachtwachtlaan met de Johan Jongkindstraat in Overtoomse Veld.

Figuur 1: plangebied

Centrum Vondelpark

Andreas ensemble

Rembrandtpark

Figuur 2: ligging van de locatie in de omgeving

Station 700 m

Investeringsnota Ringparklocatie

6

3 - Eerdere besluiten 1.

Op 27 februari 2002 heeft de gemeenteraad het ver-

gave is het benutten van de verdichtingspotentie

nieuwingsplan Lelylaan vastgesteld. In dit plan werd

van de plek samen met het verbeteren van de ruim-

nog geen rekening gehouden met de transformatie

telijke en functionele relatie tussen de Ringzone

van het Ringparkgebouw en haar omgeving. Wel

West en het Rembrandtpark. De ontwikkeling van de

staat in het vernieuwingsplan een toren van zo’n 60

Ringparklocatie bestaat uit:

meter in de oksel van de A10/Cornelis Lelylaan

a.

(‘Rembrandtparktoren’).

bestaande Ringparkgebouw; b.

2.

De transformatie en uitbreiding van het

Op 28 oktober 2009 heeft de gemeenteraad de

Het creëren van een nieuwe entree naar het Rembrandtpark;

Tweede Herziening Vernieuwingsplan Lelylaan vast-

c.

De ontwikkeling van een nieuw gebouw op

gesteld. Hierin vindt een herwaardering plaats van

het huidige parkeerterrein van het Ringpark-

de openbare ruimte langs de gehele Stedelijke Ver-

gebouw;

nieuwing Lelylaan. De hoek A10/ Lelylaan ter hoogte

d.

van de Nachtwachtlaan is benoemd als een moge-

De ontwikkeling van een nieuw gebouw in de oksel van A10/Cornelis Lelylaan.

lijke ontwikkellocatie. 5. 3.

Op 15 juni 2021 heeft het college van B&W kennis-

Op 13 juli 2016 heeft de gemeenteraad de nota

genomen van de rapportage Onderzoek scenario’s

Koers 2025 (2015) vastgesteld. Het plangebied valt

Herontwikkeling Ringparklocatie waarin de verschil-

binnen de Ringzone West. Deze zone is in de nota

lende scenario’s zijn onderzocht voor de herontwik-

Koers 2025 benoemd als 'strategische ruimte voor

keling van de Ringparklocatie. Het college heeft

de stad ten behoeve van gebiedsontwikkeling na

hierbij zijn voorkeur uitgesproken voor het scenario

2020'.

dat uitgaat van een gemengd programma bestaande uit publieksfuncties, een culturele broed-

4.

Op 23 juni 2020 heeft B&W de principenota Herontwikkeling Ringparklocatie vastgesteld. Centrale op-

plaats en kantoorfuncties.

Investeringsnota Ringparklocatie

7

4 - Bestaande situatie 4.1 Ruimtelijk

den liggen parallel aan de A10-West. Het meest noor-

Het Ringparkgebouw ligt in de Ringzone West en maakt

delijk gelegen deel heeft 10 verdiepingen en is 38

deel uit van het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP) van

meter hoog. Het zuidelijk gelegen heeft 11 verdiepin-

Van Eesteren et al. uit 1934. Op de locatie van het Ring-

gen en is 41 meter hoog. Boven op het hoofdgebouw

parkgebouw was aanvankelijk geen bebouwing gepland,

staat een dakopbouw. Kenmerkend is het paviljoen dat

maar dat veranderde bij de uitwerking van de plannen.

het water in steekt. Hierdoor heeft het functionele kan-

Het Ringparkgebouw is in 1967 als één van de eerste ge-

toorgebouw een bijzondere relatie met deze waterpar-

bouwd, nog voor de aanleg van de Ringweg A10 en het

tij. Het gebouw heeft een Orde-3 status. Dit betekent

Rembrandtpark.

dat er ‘enige cultuurhistorische waarde’ aanwezig is. Bij

Figuur 3: historische luchtfoto Ringparkgebouw, nog zonder Rembrandtpark

Het Ringparkgebouw is in opdracht van Nedlloyd als

sloop of renovatie moet rekening gehouden worden

kantoor ontworpen door architecten F.W. de Vlaming en

met de cultuurhistorie van het pand.

H. Salm. Het is een typisch jaren 60 gebouw: functio-

Het Ringparkgebouw markeert de zuidwestzijde van het

neel en gebouwd met, zeker voor die tijd, luxe kalk-

tussen 1971 en 1973 aangelegde Rembrandtpark. De

zandstenen gevelbekleding. De betonnen

Haagsche Hotelschool en het Leonardohotel markeren

draagstructuur leest zich, typisch structuralistisch, als lij-

de noordwestzijde van het park. Ertussen staat een ne-

nen over de gevel af. Het Ringparkgebouw bestaat uit

gental vierkante, 42 meter hoge woontorens, op een

twee rechthoekige aan elkaar geschakelde delen. Bei-

‘parkplint’ verspringend langs de A10.

Investeringsnota Ringparklocatie

8

Afbeelding 4: Ringparkgebouw en de woontorens langs de A10

Begin jaren ‘80 is tussen de zuidelijke woontoren en het

de openbare ruimte, paden en inrichting te verbeteren

Ringparkgebouw de 7e Montessorischool gebouwd.

en aan te laten sluiten bij de ambitie om het Rem-

Het Ringparkgebouw is onderdeel van een hoogbouw-

brandtpark verder als stadspark te ontwikkelen.

lijn langs de A10, met onder andere de Queens Towers, het WFC en de woontorens in het Rembrandtpark.

De openbare ruimte buiten het park is onbestemd en

Vanuit het westen gezien, vormt het Ringparkgebouw

sleets. Voor het Ringparkgebouw is een parkeerterrein.

zowel de beëindiging van een as vanaf het Sloterpark

De hoger gelegen A10 en Cornelis Lelylaan met bij-

via de Comeniusstraat-Johan Jongkindstraat richting

behorende tunnels richting Hendrikje Stoffelsstraat en

het Rembrandtpark als ook een barrière tussen Nieuw-

de Johan Jongkindstraat zorgen voor veel taluds en een

West en het park.

afgesloten gevoel. In de hoek van de Cornelis Lelylaan en de A10 ligt een afgesloten parkeerterrein voor het

4.2 Openbare ruimte

Bastionhotel. Het ‘achterkant karakter’ en de doodse

De openbare ruimte in het plangebied is verdeeld in

omgeving zorgen vooral ‘s avonds voor een gebrek aan

twee zones: binnen het park en daarbuiten. Binnen het

sociale controle en veiligheid. Er is kleine criminaliteit

park loopt het project ‘Vernieuwing Rembrandtpark’ om

(autokraken, drugsoverlast, zwervers).

Afbeelding 5: Ringparkgebouw als barrière naar het Rembrandtpark

Investeringsnota Ringparklocatie

9

Het Rembrandtpark is onderdeel van de hoofdgroen-

De Hendrikje Stoffelsstraat, ten zuiden van het plange-

structuur van Amsterdam. De taluds van de A10 en de

bied, is pas heringericht en nu een 30 km-straat. De

Cornelis Lelylaan horen bij de ecologische structuur van

Nachtwachtlaan is ook een 30 km-straat, maar de inrich-

de stad. De zuidzijde van het Rembrandtpark heeft veel

ting is daar nog niet op aangepast.

waterpartijen, uitkomend in een grote vijver. Het Ringparkgebouw staat aan de rand van deze vijver.

Afbeelding 6: parkeerterrein voor het Ringparkgebouw

Investeringsnota Ringparklocatie

10

5 - Stedenbouwkundig plan 5.1 Stedenbouwkundig plan

architectenbureau Hoffman Dujardin. De bouwwerkzaamheden zijn in juli 2021 gestart. Onderdeel van de re-

Ambitie

novatie is het maken van de nieuwe toegang tot het park

De belangrijkste opgave die we hebben bij het opnieuw

door het gebouw. Er komt een paviljoen achter het ge-

ontwikkelen van de Ringparklocatie is het benutten van

bouw met horeca en een terras aan het water. De plint

de verdichtingspotentie van de plek in combinatie met

aan de A10-zijde komt naar buiten en wordt transparan-

het verbeteren van de relatie tussen de wijken buiten en

ter. Op het dak van het kantoorgebouw komen er twee

binnen de ring. Zo willen we de toegang vanuit Nieuw-

verdiepingen bij.

West naar het Rembrandtpark makkelijker en aantrekkelijker maken. Van de nu wat sleetse en anonieme

In de ruimte tussen de A10 en het Ringparkgebouw is

omgeving willen we een aantrekkelijke plek maken.

plek voor twee nieuwe gebouwen. Hiervoor moet wel een

De locatie biedt ruimte om tussen de A10 en het Ring-

deel van de Nachtwachtlaan worden verlegd en gaat het

parkgebouw twee nieuwe gebouwen toe te voegen. Het

parkeren ondergronds. De twee nieuwe gebouwen komen

Afbeelding 7: nu: Ringparkgebouw als blokkade nieuwe situatie: nieuwe parkentree door het gebouw

afgesloten parkeerterrein veranderen we in een aantrekkelijk verblijfsgebied. Het bestaande Ringparkgebouw blokkeert op dit moment het zicht vanuit Nieuw-West op het Fase 1

Rembrandtpark. Op stedenbouwkundig niveau willen we de verbinding tussen Nieuw-

Fase 3

West en het park verbeteren door het maken van een doorkijk en een voetgangersroute direct het park in. Deze nieuwe route gaat dwars door het bestaande gebouw. Het huidige parkeerterrein verandert in een aantrekkelijke plek met een directe toegang door

Fase 2

het gebouw naar het park. Nieuw stedenbouwkundig plan Voor de bebouwing bestaat de vernieuwing uit 3 fasen. De eerste fase bestaat uit de renovatie van het Ringparkgebouw. Het renovatieplan is gemaakt door het

Afbeelding 8: impressie van het bestaande Ringparkgebouw (fase 1) en de twee nieuwe gebouwen

Investeringsnota Ringparklocatie

op het huidige parkeerterrein bij het Ringparkgebouw

11

n

De ontwikkeling draagt eraan bij dat het gebied

(fase 2) en in de hoek van de A10/Lelylaan (fase 3). Er is

rond de Cornelis Lelylaan een levendig gemengd

gekozen voor twee losstaande gebouwen in een groene

stedelijk gebied is tussen tuinstad en de binnen-

omgeving waardoor het park als het ware over het Ring-

stad (sprong over de ring). Het gaat de scheiding

parkgebouw heen getrokken wordt richting de A10.

van de twee gebieden door de A10 tegen. n

Onderdeel van de renovatie van het bestaande ge-

Voor de ontwikkeling van fase 2 en 3 zijn de steden-

bouw is een nieuwe toegang naar het Rem-

bouwkundige en architectonische voorwaarden vast-

brandtpark. Het ligt in het verlengde van de Johan

gelegd in een bouwenvelop. Deze bouwenveloppen zijn

Jongkindstraat en gaat door het bestaande Ring-

onderdeel van deze investeringsnota.

parkgebouw heen naar het park. De achterkant van het Ringparkgebouw wordt publiek toegankelijk en

Gebouwen en volume Gezocht is naar een goede samenhang tussen het be-

krijgt een terras aan het water. n

Er komt een ruime, groene en open toegang naar

staande Ringparkgebouw, de nieuwbouw en de omge-

het park vanaf de tunnels aan de Johan Jongkind-

ving. De twee nieuwe gebouwen vormen ‘de coulissen

straat en de Hendrikje Stoffelstraat. Het gebied tus-

die het Ringparkgebouw als hoofdrolspeler in de com-

sen de drie gebouwen wordt onderdeel van het

positie omlijsten’ (Rapport Subcommissie Ruimtelijke

park. Levendige plinten van de drie gebouwen zor-

Kwaliteit april 2020). Hierbij gelden de volgende uit-

gen niet alleen voor extra sociale controle, maar ook

gangspunten:

voor een fijne plek om te zijn. De afgeschuinde hoe-

Afbeelding 9: impressie beeld op gebouw 2 en het binnengebied tussen gebouw 1 en 2

Investeringsnota Ringparklocatie

ken omlijsten mooi de routes naar het park. Ze voe-

n

12

n

De twee nieuwe gebouwen (fase 2 en 3) bestaan uit

gen zich naar het organisch padenpatroon in het

een plint en een hoger deel. Verdere verdeling in

park.

stedenbouwkundige massaopbouw is niet toege-

De gebouwen krijgen goede, alzijdige plinten. Die

staan.

zorgen voor een veilig gevoel en een levendig stuk stadspark met ogen op de straat. Minimaal 50% van

n

De lengte van de bovenbouw van gebouw 3 is niet

de begane grond is transparant en 65% van de

groter dan 1 vleugel (69,6m) en niet hoger dan de

gevel van de begane grond aan de pleinzijde be-

oude gebouwhoogte van het Ringparkgebouw (43m).

staat uit publiek toegankelijke functies.

n

Gebouw 2 is meer ondergeschikt aan en fors lager dan het Ringparkgebouw. Dat geeft meer lucht en

n

n

n

De 3 gebouwen zijn open en uitnodigend en zijn

kwaliteit op maaiveld en de buitenruimte rond de

ruimtelijk en programmatisch familie van elkaar.

school.

Parkeerplekken voor de nieuwbouw en de be-

n

Duurzaam, flexibel en circulair. De gebouwen dienen

staande kantoren komen uit het zicht inpandig en/of

vanzelfsprekend minimaal te voldoen aan de gel-

ondergronds. De bestaande parkeerterreinen ver-

dende regelgeving. De ontwikkelaar heeft echter de

dwijnen waardoor het Ringparkgebouw vrij in het

ambitie om de gebouwen te laten voldoen aan de

groen komt te staan. Voor laden en lossen worden

BREEAM-excellent voorschriften, waarmee extra

op maaiveld enkele plaatsen aangewezen.

wordt ingezet op duurzaamheid.

De twee nieuwe gebouwen vormen coulissen voor

n

De ontwikkelaar wil gebruikmaken van toekomst-

het bestaande Ringparkgebouw en zijn eenvoudig

bestendige slimme mobiliteit. Er is minder parkeer-

van hoofdvorm en elegant in geleding, met een van-

plek nodig door gebruik van leenauto’s, elektrische

zelfsprekend karakter en simpel materiaal gebruik.

oplaadpunten en andere slimme concepten die de nabijheid van openbaar vervoer en het gebruik ervan stimuleren. n

Laden en lossen en de in- en uitgang van de parkeergarages worden zo geplaatst en ontworpen dat ze veilig zijn en de verblijfskwaliteit van het park niet verstoren.

n

De ruimte rondom de 7e Montessorischool behoudt haar verblijfs- en speelkwaliteit en verliest zo min mogelijk bezonningstijd.

n

Hinder door wind wordt vroegtijdig onderzocht en maatregelen worden onderdeel van het ontwerp zodat verblijfskwaliteit van het park en het kantoor-

Afbeelding 10: Simpele geleding in Fase 2.

park gewaarborgd blijft.

Investeringsnota Ringparklocatie

13

De specifieke kenmerken voor de twee nieuwe gebouwen: Gebouw 2

Gebouw 3

Aantal bouwlagen

7

11

Maximum bouwhoogte

29 meter

42,8 meter

Vloeroppervlakte (bvo)

Ca. 8.000 m2

Ca. 20.000 m2

Plint

Twee lagen hoog

Twee of drie lagen hoog

Begane grondgevel

Minimaal 50% transparant

Minimaal 50% transparant

Begane grond programma

Minimaal 65% aan pleinzijde publiekstoegankelijke functies

Aan straatzijde minimaal 65% publiekstoegankelijke functies

Parkeren

Ondergronds (excl. laden en lossen)

Ondergronds (excl. laden en lossen)

Afbeelding 11: bouwenvelop locatie 2 en 3

Investeringsnota Ringparklocatie

14

Afbeelding 12: Luchtfoto Huidige situatie

5.2 Openbare ruimte

n

Nieuwe toegang naar het Rembrandtpark: Er komt een doorsteek voor voetgangers door het Ring-

Ambitie Het gebied kenmerkt zich nu door afgesloten parkeerter-

parkgebouw naar het park. n

Er komt een nieuwe fietsverbinding tussen de ge-

reinen. Het is het streven om het gebied aantrekkelijk en

bouwen 1 en 2 vanaf de Nachtwachtlaan naar het

openbaar toegankelijk te maken met gebouwen in een

park. Hiermee wordt de fietsroute langs de 7de

parkachtige omgeving. Voetgangers en fietsers komen op

Montessorischool ontlast.

de eerste plek. De relatie met het park maar ook de route

n

De huidige parkeerplaatsen op maaiveld worden

van oost naar west en andersom wordt geoptimaliseerd.

verplaatst naar twee parkeergarages onder de ge-

Door het parkeren ondergronds te brengen komt er meer

bouwen.

ruimte voor groen rondom de gebouwen. Dat draag bij

n

De relatie met het water wordt versterkt door de

aan de flora en fauna en maakt het een fijne plek om te

aanleg van een horecaterras met voetgangersbrug

zijn. Dat vergroot de sociale veiligheid in het gebied.

achter het Ringparkgebouw en door het transparanter

Samen met de erfpachter van het gebied is een schetsontwerp gemaakt voor de herinrichting van het gebied

maken van de begroeiing langs de Nachtwachtlaan. n

De inrichting van het gebied tussen de gebouwen 1

(afbeelding 13). De belangrijkste elementen van de in-

en 2 sluit in materiaalgebruik herkenbaar aan bij de

richting zijn:

parkinrichting (fiets- en voetpaden). Er is echter ook

n

Het terrein tussen de gebouwen wordt openbaar

ruimte voor accenten op eigen terrein. Belangrijk is

toegankelijk en met veel groen ingericht. Deels is dit grond van de gemeente en deels is de grond in n

dat de beheergrenzen helder zijn. n

In de Nachtwachtlaan wordt aangesloten op het ma-

erfpacht uitgegeven

teriaalgebruik in de directe omgeving en gewerkt

Verlegging van de Nachtwachtlaan. Deze verleg-

met Puccini-materialen.

ging is noodzakelijk om de locatie in de hoek van de

n

Bij de uitwerking van het inrichtingsplan wordt on-

A10/Lelylaan te kunnen ontwikkelen. Ook wordt

derzocht of in de openbare ruimte een of meer

hiermee de symmetrie hersteld met de Hendrikje

voorzieningen gemaakt kunnen worden die uitnodi-

Stoffelsstraat.

gen om te sporten.

Investeringsnota Ringparklocatie

Afbeelding 13: schetsontwerp inrichting openbare ruimte

15

Investeringsnota Ringparklocatie

16

5.3 Bomenbalans Om de herontwikkeling mogelijk te maken zullen 181

Op basis van het schetsontwerp voor de herinrichting

bomen worden gekapt of verplant. De bomen die moe-

van de buitenruimte neemt de hoeveelheid verharding

ten worden gekapt, zullen worden gecompenseerd zoals

met 4.927 m2 af. Dit leidt tot de conclusie dat er voorals-

vastgelegd in de bomenverordening van Amsterdam.

nog geen watercompensatie nodig is. Bij de verdere uit-

Door een bomenbalans wordt in het ontwerp openbare

werking wordt onderzocht of verdere rainproofmaat-

ruimte bepaald hoe dit wordt gedaan. Hierin spelen de

regelen mogelijk zijn.

grootte van de nieuwe bomen, verbetering van ecologische zones, andersoortige beplantingen en grondver-

5.5 Groennorm

betering ook een rol.

De Groennormen zijn onderdeel van de referentienorm Maatschappelijke Voorzieningen. Groen is cruciaal in de

De kwaliteit, de verplantbaarheid en de mogelijkheden

ontwikkeling van de (steeds meer) verdichtende stad.

om de bomen tijdens de bouw te behouden wordt on-

Het is nodig voor een economisch sterke en leefbare, kli-

derzocht in een Bomen Effect Analyse (BEA).

maatadaptieve stad. Het is noodzakelijk voor verblijven, rust, ontmoeting en beweging. Maar ook voor de bio-

5.4 Waterbalans

diversiteit, natuur en een regen- en hittebestendige stad.

Een groot deel van het plangebied bestaat uit parkeer-

De norm is bedoeld voor nieuwe buurten waar we alle

terrein, straten en wegen en is verhard. In de nieuwe si-

kansen moeten benutten voor het aanleggen van vol-

tuatie wordt de buitenruimte groener en zal de

doende hoogwaardig en intensief te gebruiken buurt-

nieuwbouw voldoen aan de eisen uit de hemelwaterver-

groen. De referentienorm gaat uit van twee typen groen:

ordening 2021. Hiermee neemt het waterbergend ver-

gebruiksgroen voor recreatie en verblijven, en ecosys-

mogen toe. De verlegging van de Nachtwachtlaan gaat

teemgroen voor biodiversiteit en klimaatadaptatie. Beide

ten koste van een stukje groen. Dit wordt gecompen-

soorten groen zijn na de herontwikkeling aanwezig.

seerd door de groene inrichting van het binnengebied.

Met de ligging aan het Rembrandtpark heeft de buiten-

Afbeelding 14: waterbalans: huidige situatie (links) en nieuwe situatie (rechts)

Investeringsnota Ringparklocatie

17

ruimte een sterk groen karakter. Door het parkeren on-

de Johan Jongkindstraat wordt verlegd en heringericht.

dergronds te brengen neemt het aandeel groen toe. Dit

De straat krijgt een eenduidige inrichting met voetpaden

geldt zowel voor het gebruikersgroen als het ecosys-

en een rijweg die aansluit bij de inrichting van de Hen-

teemgroen.

drikje Stoffelsstraat. Het vrij liggende fietspad is in een 30 km gebied niet nodig en verdwijnt.

Het verblijfsgroen bestaat uit verschillende plantsoenen met hoogwaardige, bloeiende, beplanting en meerstam-

Voetgangers

mige struiken. Waar mogelijk wordt afgewaterd in het

Voetgangers krijgen veel meer ruimte in het gebied. De

groen wat bijdraagt aan de rainproof doelen voor de

afgesloten parkeerterreinen worden openbaar en inge-

stad.

richt als verblijfsgebied. Ook komt er een nieuwe voetgangers toegang door het bestaande Ringparkgebouw

Vanuit de ontwikkeling van de Ringzone is er de wens

naar het Rembrandtpark.

om extra sportvoorzieningen in de openbare ruimte aan te leggen (3x3 basketbal, skate en dergelijke). De moge-

Fietsers

lijkheden hiervoor worden onderzocht bij de uitwerking

Voor fietsers komt er een nieuwe fietsroute naar het

van het inrichtingsplan.

Rembrandtpark tussen de gebouwen 1 en 2.

5.6 Verkeer & Parkeren

Parkeren

De herontwikkeling van het gebied leidt tot een aantal

Om de verblijfskwaliteit te verbeteren komen er inpan-

wijzigingen in de verkeersstructuur.

dige parkeergarages voor zowel fiets en auto. Ook wordt nadrukkelijk ingezet op duurzame mobiliteit. Zo zal het

Autoverkeer

aantal parkeerplaatsen voor het Ringparkgebouw wor-

De Nachtwachtlaan tussen de Hendrikje Stoffelsstraat en

den verminderd van ruim 300 naar ongeveer 160. Voor

Investeringsnota Ringparklocatie

18

de nieuwbouw geldt op basis van het gemeentelijk par-

keergarages aanleggen en zit hiermee 30% onder het

keerbeleid een norm van 1 pp/125 m2 bvo kantoor-

maximaal toegestane aantal parkeerplaatsen.

ruimte. Voor overige voorzieningen geldt als minimum en maximum de CROW-minimumnorm (schil centrum)

De locatie is goed bereikbaar met de fiets. De ontwikke-

met een korting van 25%. In onderstaande tabel is de

laar zet dan ook vooral in op het ondersteunen van fiets-

parkeerbalans opgenomen. Het maximum toegestane

gebruik. Voor alle gebouwen komen goed bereikbare

aantal parkeerplaatsen bedraagt ongeveer 483 parkeer-

ondergrondse fietsenstallingen. Alleen voor bezoekers

plaatsen. Het minimumaantal plaatsen dat gemaakt moet

van de voorzieningen komen er bovengronds beperkte

worden is berekend op 44 plaatsen. Dit betekent dat er

stallingsmogelijkheden. De precieze aantallen worden bij

tussen de 44 en 483 parkeerplaatsen moeten komen. De

de uitwerking van het inrichtingsplan bepaald.

ontwikkelaar wil ongeveer 330 parkeerplaatsen in 2 parParkeerbalans Oppervlakte bvo

Voorgenomen aantal parkeerplaatsen

Minimumaantal pp volgens gemeentelijk beleid

Maximum aantal parkeerplaatsen volgens gemeentelijk beleid

Kantoorruimte

55.228 m2

0

425

Publieksvoorzieningen (horeca, sportschool, cultureel)

2.000 m2

44 pp

58 pp

44 pp

483 pp

Totaal

330 pp

Figuur 15: schets mogelijke inrichting binnengebied, wordt in de ontwerpfase uitgewerkt

Investeringsnota Ringparklocatie

19

6 - Programma Doel van de vernieuwing is om het gebied met afgeslo-

derzoeken is geluidsonderzoek uitgevoerd. Uit dit onder-

ten parkeerterreinen te veranderen in een aantrekkelijk

zoek blijkt dat vrijwel alle gevels te maken hebben met

en levendig stuk stad. Hierbij hoort een gemengd pro-

ernstige geluidsbelasting (rode en gele gevels in onder-

gramma. Met name de invulling van de plinten (begane

staande afbeelding). Slechts een klein aantal gevels blijkt

grond) is hierbij bepalend. Het uitgangspunt is daarom

geluidluw te zijn. Dit betekent dat woningbouw op deze

dat de plinten zoveel mogelijk gevuld worden met pu-

plek niet haalbaar is.

bliekstoegankelijke voorzieningen, zoals horeca, ontmoetingsplekken, sport en culturele voorzieningen.

Voor kantoorontwikkeling zijn de geluidsnormen minder streng (omdat een kantoor geen geluidsgevoelige functie is) waardoor kantoorontwikkeling wel mogelijk is. a. Renovatie Ringparkgebouw Als start van de vernieuwing van het gebied is de eigenaar van het Ringparkgebouw (gebouw 1) in 2021 gestart met de grootschalige renovatie van het gebouw. Bij deze renovatie wordt het gebouw volledig vernieuwd en verduurzaamd. Ook worden er twee extra lagen toegevoegd. Op de begane grond wordt een doorbraak door het gebouw gemaakt voor een nieuwe toegang naar het Rembrandtpark. De voormalige kantine aan de achterzijde van het gebouw wordt gesloopt en vervangen door een paviljoen met drie verdiepingen met een openbare

Afbeelding 16: plinten zorgen voor levendigheid in het gebied

horecavoorziening. Ten noordoosten van het gebouw komt een ondergrondse fietsenstalling.

Daarnaast zorgen we voor levendigheid en creativiteit door het mogelijk maken van een culturele broedplaats

b. Nieuwbouw parkeerterrein

(ca. 2.000 m2).

Op het huidige parkeerterrein van het Ringparkgebouw is ruimte voor een nieuw gebouw van ongeveer 8.000

Door de ligging in de hoek van de A10 en de Cornelis

m2 bvo (excl. ondergrondse parkeergarage). Er komen

Lelylaan heeft de locatie te maken met zware geluids-

kantoren met publiekstoegankelijke functies in de plint.

belasting. Om de mogelijkheid van woningbouw te on-

Onder het gebouw komt een parkeergarage met ongeveer 200 parkeerplaatsen voor zowel gebouw 1 als gebouw 2. Daarmee wordt voldaan aan het gemeentelijk parkeerbeleid. c. Nieuwbouw hoek A10/Lelylaan In de hoek van de A10/Lelylaan is ruimte voor een gebouw van ongeveer 20.000 m2 groot. De nieuwbouw biedt ruimte voor een gemengd programma: een plint met publieksfuncties, een culturele broedplaats van ongeveer 2.000 m2 en verder kantoren. Onder het gebouw komt een parkeergarage. De publieksfuncties worden

Afbeelding 17: geluidsbelasting op de gevel

nog nader uitgewerkt, maar gedacht kan worden aan

Investeringsnota Ringparklocatie

Afbeelding 18: impressie onderdoorgang door gebouw 1 (Ringparkgebouw) richting het Rembrandtpark

20

Afbeelding 19: impressie nieuwe horecavoorziening in het paviljoen achter het Ringparkgebouw

een culturele instelling die samenwerkt met de culturele

Functie

Oppervlakte (BVO)

Ringparkgebouw (locatie 1)

28.620

Kantoor

27.678

Broedplaatsen zijn belangrijk om met betaalbare ateliers,

(inclusief bedrijfsrestaurant)

(incl. bedrijfsrestaurant)

studio’s en werkruimtes beginnende artistieke talenten

Horeca publiek (excl. terras)

458

Overig

484 (commerciële plint/ sportschool)

broedplaats.

een plek te bieden om zich te ontwikkelen. De instroom van nieuw talent is essentieel voor de vitaliteit van Amsterdam als creatieve stad. De broedplaats op locatie 3 is gedacht op een van de verdiepingen van het gebouw en omvat ongeveer 2.000 m2. De uitwerking vindt plaats in overleg met Bureau Broedplaatsen. Minimaal 45% van de broedplaats zal verhuurd worden als CAWA-atelier.

Locatie 2*

Ca 8.000 m2 bvo

Locatie 3*

Ca. 20.000 m2

Kantoor

6.500 - 7.500 m2

Kantoor

Ca. 17.000 m2

Horeca & publiekstoegankelijke functies

500 – 1.000 m2

Publieksvoorzieningen (plint)

Ca. 1.000 m2

Broedplaats

Ca. 2.000 m2

Parkeren

Ca. 200 pp (tbv gebouw 1 en 2)

Parkeren

Ca. 120 pp

* op basis van voorlopig ontwerp

* op basis van voorlopig ontwerp

Investeringsnota Ringparklocatie

21

7 - Ontwikkelstrategie De ontwikkeling van het plangebied bestaat uit de reno-

Binnen de herontwikkeling zijn er 3 bouwlocaties. Locatie

vatie en uitbreiding van het Ringparkgebouw, het creëren

1 is het bestaande Ringparkgebouw. Locatie 2 is een

van een nieuwe toegang naar het Rembrandtpark, de

bouwkavel op het huidige parkeerterrein bij het Ring-

ontwikkeling van een nieuw gebouw op het huidige par-

parkgebouw en locatie 3 is een mogelijke bouwkavel in

keerterrein van het Ringparkgebouw en de ontwikkeling

de hoek van de A10 en de Lelylaan. Locaties 1 en 2 lig-

van een nieuw gebouw in de hoek van de A10/Cornelis

gen op het in erfpacht uitgegeven terrein van Round Hill

Lelylaan.

Capital (RHC) welke door Boelens de Gruyter ontwikkeld wordt. Locatie 3 is vol eigendom van de gemeente Amsterdam en wordt momenteel verhuurd als parkeerterrein aan het Bastion Hotel (vestiging Nieuw-West aan de HenFase 1

drikje Stoffelsstraat). Fase 3

Eigenaar en erfpachter van het bestaande Ringparkgebouw is Round Hill Capital (RHC). RHC investeert momenteel voor eigen rekening en risico in de grootschalige Fase 2

renovatie van het bestaande Ringparkgebouw (locatie 1). De herontwikkeling van locatie 2 vindt vrijwel geheel plaats op het al in erfpacht uitgegeven terrein. Alleen in de noordwesthoek zal aanvullend een klein stukje grond

Afbeelding 20: vernieuwing in 3 fasen

aan de ontwikkelaar (Round Hill Capital) uitgegeven wor-

Nieuwe perceelgrenzen

Afbeelding 21: huidig erfpachtsituatie (links) en nieuwe erfpachtsituatie(rechts)

Investeringsnota Ringparklocatie

22

den. Het programma bestaat uit kantoren met publiek-

hiermee de mogelijkheid om binnen een nader te bepa-

stoegankelijke functies in de plint. Onder het gebouw

len termijn locatie 3 in erfpacht te nemen en de ontwik-

komt een parkeergarage. Na oplevering van de nieuw-

keling mogelijk te maken. Als de ontwikkelaar binnen de

bouw wordt de buitenruimte tussen het bestaande Ring-

gestelde termijn geen gebruik maakt van dit exclusivi-

parkgebouw en locatie 2 en de Nachtwachtlaan

teitsrecht, dan vervalt het recht.

(grotendeels) openbaar toegankelijk gebied en krijgt het zijn definitieve inrichting.

Plangebied De nieuwe kadastrale grenzen in de afbeelding van het

De grond van locatie 3 is eigendom van de gemeente

plangebied zijn ‘bij benadering’. Op basis van het defini-

Amsterdam. Voor de nieuwbouw wordt de kavel uit-

tief ontwerp van de gebouwen en buitenruimte worden

gebreid door het verleggen van de Nachtwachtlaan. De

ze nader bepaald. Binnen het plangebied worden de ge-

weg zal dan deels over het erfpachtgebied van Round

bouwen gerealiseerd en zal de buitenruimte opnieuw

Hill Capital (RHC) lopen. Deze grond zal door de erf-

worden ingericht. De ontwikkelaar draagt de kosten voor

pachter worden teruggeleverd (‘geruild’) aan de ge-

de gebouwen, inclusief parkeergarages en de kosten

meente in ruil voor het ontwikkelrecht van de locatie 3.

voor de herinrichting van de buitenruimte op het in erf-

Dit ontwikkelrecht wordt vastgelegd in een exclusiviteits-

pacht uitgegeven gebied. De gemeente is verantwoor-

overeenkomst. De ontwikkelaar (Round Hill Capital) krijgt

delijk voor de herinrichting van de openbare ruimte.

Afbeelding 21: plangebied

Investeringsnota Ringparklocatie

23

8 - Communicatie en participatie In en rond het plangebied zijn er verschillende belang-

gemeente en de ontwikkelaar hebben die wens. Maar

hebbenden. De belangrijkste zijn:

gezien de zware geluidsbelasting van A10 en Lelylaan is

n

Bewoners van de woontorens Nachtwachtlaan

dat niet haalbaar. Om toch de levendigheid in het ge-

n

Bewoners Andreas-ensemble

bied te vergroten is het voorstel om naast kantoren ook

n

Vrienden van het Rembrandtpark

een ‘actieve plint’ met publiekstoegankelijke functies te

n

7e Montessorischool

realiseren. Zodat er ook ’s avonds en in het weekend

n

Bastionhotel

leven op straat is. Veel bewoners delen deze wens, maar

n

Rijkswaterstaat.

zijn bezorgd of dat wel gaat lukken, gezien eerdere ervaringen bij bijvoorbeeld het Andreas-ensemble.

De informatie-uitwisseling met belanghebbenden is in twee stappen gedaan. Als eerste zijn de besturen van de

Zorgen zijn er ook over mogelijke verkeers- en parkeer-

VvE’s van de woningen aan de Nachtwachtlaan, de Vereni-

overlast en overlast tijdens de bouw. Om parkeeroverlast

ging Vrienden van het Rembrandtpark en de directie van

tegen te gaan, komen er parkeergarages onder de

de 7de Montessorischool geïnformeerd over de plannen.

nieuwbouw voor zowel auto als fiets. In overleg met de school en omwonenden worden afspraken gemaakt met

Op 5 november 2019 is een eerste buurtavond georgani-

de ontwikkelaar en bouwaannemers om overlast tijdens

seerd. De eerste ideeën voor de vernieuwing van het ge-

het bouwen zoveel mogelijk te beperken.

bied zijn gepresenteerd en besproken met de aanwezigen. Voor deze avond zijn de omwonenden van

Ook zijn er zorgen over het verdwijnen van uitzicht door

de Nachtwachtlaan en het Andreasensemble uitgeno-

de nieuwe gebouwen. De bouw leidt tot een verande-

digd, de Vereniging Vrienden van het Rembrandtpark en

ring in het uitzicht. In de plannen is geprobeerd hier zo-

de directie van de 7de Montessorischool. Ook waren en-

veel mogelijk rekening mee te houden door de plaatsing

kele huurders van het Ringparkgebouw aanwezig.

van het lagere gebouw nabij de school en het hogere gebouw verder weg in de hoek van de A10/Lelylaan. De

Tijdens de buurtavond zijn de ‘buren’ uitgenodigd om

afstand tussen de eerste woontoren en de nieuwbouw

deel te nemen aan de Klankbordgroep. Een groep van

bedraagt ongeveer 80 meter.

ongeveer 35 omwonenden, Vereniging Vrienden van het Rembrandtpark, directie 7e Montessorischool en andere

Als bijlage is een overzicht opgenomen van opmerkingen

directe belanghebbenden hebben zich hiervoor aange-

die tijdens de klankbordbijeenkomsten zijn gemaakt en

meld. De klankbordgroep is tot oktober 2021 drie keer

op welke manier daar in het plan in is voorzien.

bij elkaar geweest. Met Rijkswaterstaat heeft een aantal keer overleg plaatsDe algemene indruk van de gesprekken is dat veel be-

gevonden. Er zijn afspraken gemaakt over de procedure.

woners de analyse delen en kansen zien in de voor-

Voor de plannen in de nabijheid van een rijksweg dient

gestelde verandering. Bewoners hadden graag gezien

tijdig vergunning te worden aangevraagd bij Rijkswater-

dat er ook woningen zouden worden gebouwd. Ook de

staat.

Investeringsnota Ringparklocatie

24

9 - Beleid In dit hoofdstuk gaan we na hoe de voorgestelde ontwik-

9.2 Programma

keling van het gebied past bij het beleid van de gemeente. Aan de orde komen: ruimte, programma,

Ruimte voor de economie van morgen

duurzaamheid, klimaatbestendigheid en een gezonde

‘Ruimte voor de Economie van morgen’ (2017) beschrijft

buurt.

de Cornelis Lelylaan als kansrijke stadsstraat. Nieuwbouw in de hoek Cornelis Lelylaan - ring A10 kan visueel bijdra-

9.1 Verdichten en ruimtelijke kwaliteit

gen aan het ruimtelijk verbinden van de Cornelis Lelylaan ten westen en oosten van de ring A10 (sprong over de

Omgevingsvisie 2050

ring).

De verwachting is dat de groei van de stad doorzet. Die groei moet opgevangen worden en vooral gelijker ver-

Gemengd stedelijk en kantoor

deeld. Ook over de regio. De grootste uitdaging is de

Het ‘Kantorenplan 2019-2026: Toekomstbestendige kan-

overstap naar meer duurzaamheid, met andere energie-

toren voor de vraag van vandaag en morgen’ stelt dat

bronnen en een minder verspillende manier van leven.

nieuwe kantoren nodig zijn om tekorten te voorkomen.

Steden hebben aantrekkingskracht omdat ze bedrijvig-

Maar als het met de economie minder gaat moet dat

heid, wetenschap en creativiteit dicht bij elkaar brengen.

niet meteen leiden tot veel leegstand. Dat betekent dat

Dat stimuleert innovatie en biedt kansen aan mensen. De

gebouwen duurzaam, flexibel en circulair moet worden

stad moet die kansen bieden aan iedereen. Om die

ontworpen. Bij voorkeur zijn kantoren onderdeel van ge-

reden omarmt Amsterdam zowel nieuwe inwoners als

mengde woon-werkmilieus om eenzijdige gebieden te

nieuwe banen. Economische vitaliteit is gewenst, niet in

voorkomen. Het plangebied ligt binnen een zone waar

de laatste plaats vanwege de inkomsten en de banen.

mogelijkheden zijn voor nieuwe kantoren. Het Ringpark-

De stad wil ook ruimte bieden aan vernieuwing en een

gebouw is aangewezen als één van de te herontwikkelen

meer circulaire economie. Gezien de ambities en de

locaties voor kantoren in de periode 2019-2026. Als de

schaarste van ruimte en financiën maakt Amsterdam vijf

kantoren in het plangebied ook publieksgerichte functies

strategische keuzes:

krijgen, sluit de uitbreiding aan bij het beleid.

n

Meerkernige ontwikkeling

Maatschappelijke en commerciële voorzieningen

n

Groeien binnen grenzen

Vanwege de verdichting in de ringzone is de vraag naar

n

Duurzaam en gezond bewegen

maatschappelijke en commerciële voorzieningen groot.

n

Rigoureus vergroenen

Omdat de locatie binnen 300 meter van de A10 ligt, zijn

n

Samen stadmaken.

nieuwe gevoelige functies (o.a. kinderopvang en scholen) op basis van de gemeentelijke richtlijn luchtkwaliteit op

De ontwikkeling van het Ringparkgebied sluit aan bij de

deze plek niet mogelijk. Zowel de buurt, ontwikkelaar als

wens om op een kwalitatief goede manier te verdichten

de gemeente hebben de wens om een levendig gebied

en tegelijkertijd bij te dragen aan het vergroenen van de

te maken en hiermee de sociale veiligheid te verbeteren.

stad. Er ontstaat een aantrekkelijk verblijfsgebied en

Belangrijk hierbij zijn het ontwerp en invulling van de

voetgangers en fietsers krijgen meer ruimte.

plinten, het plein, de openbare ruimte en de verbinding met het park.

Koers 2025 In ‘Koers 2025’ is de gehele Ringzone West aangewezen

Het doel is om van het gebied een plek te maken waar

als een mogelijke verdichtingslocatie.

overdag kantoormensen en ‘s avonds en in het weekend

Investeringsnota Ringparklocatie

25

de bewoners gebruik van maken. Dit zorgt voor een soci-

goed bereikbaar. Vanuit het oosten is de Cornelis Lely-

aal veilig en levendig nieuw stuk stad waar niet alleen

laan een directe verbinding van en naar de stad. Vanuit

overdag leven is. Om dit te laten slagen wordt er ge-

het westen is de locatie goed bereikbaar via de Johan

zocht naar de juiste uitbaters voor de plinten. Denk hier-

Jongkindstraat. De Hendrikje Stoffelsstraat en Nacht-

bij aan een mix van horeca, parkgerelateerde functies,

wachtlaan vormen de noord-zuidverbinding.

maatschappelijke voorzieningen, een sportschool, evenementen, kleinschalige winkels, et cetera. In de vol-

Voor het doorgaand fiets- en wandelverkeer in oost-west

gende fase zal dit onderzocht worden. Uitgangspunt is

richting is de routing minder duidelijk. Het ontbreekt aan

dat er een nieuwe culturele broedplaats komt waarmee

een visuele routing tussen de Johan Jongkindstraat en

het gebied niet alleen een plek wordt voor gevestigde

de fiets-wandelroutes door het Rembrandpark. Het Ring-

bedrijvigheid, maar ook jong talent een kans krijgt.

parkgebouw zelf is hier het obstakel. De herontwikkeling beoogt de doorgaande routes te verbeteren en aantrek-

9.3 Duurzaamheid

kelijker te maken.

Amsterdam heeft grote ambities op het vlak van duurzaamheid. Het wil een aantrekkelijke en leefbare stad zijn

9.4 Een groene en klimaatbestendige buurt

voor iedereen die er woont, werkt of op bezoek komt. De doelen om dit te bereiken zijn in de Routekaart - Am-

n

Een groene stad

sterdam Klimaatneutraal 2050 benoemd. De inzet van de

Zoals beschreven in de Agenda Groen speelt de groene

gemeente richt zich op de volgende vijf thema’s:

ruimte een belangrijke rol bij het klimaatbestendig

1.

Gebouwde omgeving

maken van de stad. Buien worden steeds extremer en

2.

Mobiliteit

temperaturen hoger. De beste manier om regenwater te

3.

Elektriciteit

kunnen opvangen en de temperatuur te beperken, is het

4.

Industrie en haven

vergroten van groene oppervlakten. Daarnaast zorgt

5.

Gemeentelijke organisatie.

groen voor meer biodiversiteit in de stad. Bij de ontwik-

Voor de Ringparklocatie zijn vooral de thema’s ge-

keling van de Ringparklocatie wordt dan ook veel aan-

bouwde omgeving en mobiliteit van belang.

dacht besteed aan een groene inrichting van het gebied. Voor de planontwikkeling zal een aantal bomen moeten

n

Gebouwde omgeving

worden gekapt. Deze bomen worden gecompenseerd

Alle gebouwen in Amsterdam zijn in 2050 CO2-neutraal

volgens de Bomenverordening Amsterdam. Het huidige

en aardgasvrij in 2040. Het gaat dan om alle woningen,

parkeerterrein van het Ringparkgebouw krijgt een

kantoren, bedrijfspanden, ziekenhuizen, scholen en an-

groene invulling waarmee het park als het ware over het

dere maatschappelijke gebouwen. Amsterdam wil over-

gebouw heen getrokken wordt.

gaan op duurzame energie en het energiegebruik omlaag brengen. De nieuwbouw zal energiezuinig wor-

Door de gemeente is in samenspraak met bewoners een

den gebouwd. De ontwikkelaar streeft hierbij naar een

renovatie- en beheerplan gemaakt voor het Rem-

Breeam Excellent-niveau. Zowel het gerenoveerde Ring-

brandtpark. In het renovatie- en beheerplan wordt inge-

parkgebouw als de nieuwbouw zullen worden aangeslo-

zet op het verbeteren van het waterbeheer, de veiligheid

ten op een WKO-installatie.

en het verbeteren van de toegangen tot het park. De voorgestelde herontwikkeling van de Ringparklocatie en

n

Mobiliteit

Het streven is om alle verkeer in Amsterdam uitstootvrij

dan met name het verbeteren van de toegang tot het park past bij de vernieuwing van het park.

te krijgen tussen 2025 en 2030. Uitstootvrij betekent dat de opgewekte energie voor vervoer van duurzame bron-

Hoofdgroenstructuur

nen komt. Daarnaast is de inzet om de groei van het

De aanleg van een terras en brugvlonder bij het be-

stads- en regionale verkeer te beheersen. De bereikbaar-

staande Ringparkgebouw valt binnen de grenzen van de

heid van het plangebied met het openbaar vervoer is

hoofdgroenstructuur. Hierover is de TAC om advies ge-

goed. Ook voor langzaam verkeer is het plangebied

vraagd. De TAC constateert dat de aanleg van een terras

Investeringsnota Ringparklocatie

26

en brugvlonder onder voorwaarde inpasbaar is in de

n

Watercompensatie

hoofdgroenstructuur. Het gaat erom dat het terras open-

De vernieuwing van de Ringparklocatie leidt tot een af-

baar is, zodat sprake is van toegevoegde publieke

name van de hoeveelheid verharding. Extra watercom-

waarde aan het park. De hoofdgroenstructuur wordt mi-

pensatie is hierdoor niet nodig. Vanzelfsprekend wordt

nimaal geraakt. Op de locaties waar dit initiatief het park

bij de inrichting van de openbare ruimte extra aandacht

raakt zijn zorgvuldige voorstellen gedaan die geen nega-

besteed aan het rainproof maken van de buurt. Dit ge-

tieve gevolgen hebben. Het gaat vooral om een ingreep

beurt door zoveel mogelijk te kiezen voor een groene in-

in en op het water. Met een openbaar terras, kan hier

richting en de hoeveelheid verharding te beperken.

een aantrekkelijke publieke functie worden toegevoegd. Dit is al langere tijd een gewenste toevoeging aan het

9.5 Een gezonde buurt

Rembrandtpark. Met de groeiende betekenis van het

Amsterdam streeft naar gezonde bewoners in gezond-

Rembrandtpark voor recreatie neemt de behoefte aan

heid bevorderende wijken. De nota Volksgezondheid

voorzieningen als deze toe. Er is hiervoor al een aantal

Amsterdam 2017 – 2020 geeft hiervoor de volgende

jaar gezocht naar geschikte locaties in het park. De plek

speerpunten:

is met aandacht gekozen en heeft de instemming van de

n

Roken en alcoholgebruik

TAC. Het betekent een verlevendiging van het park, zon-

n

Actieve leefstijl en gezond gewicht

der dat de natuurlijke kwaliteiten worden aangetast. Te

n

Angst en depressie

gelijker tijd helpt het terras de ingang van het park aan

n

Eenzaamheid.

deze zijde te markeren. Voor de fysieke vernieuwing zijn vooral de thema’s ‘AcDe herinrichting en vergroening van het maaiveld en de

tieve leefstijl en gezond gewicht’ en het tegengaan van

daarmee gepaard gaande herpositionering van de

‘eenzaamheid’ onderwerpen die aandacht vereisen. Deze

Nachtwachtlaan in fase 2 ziet de TAC als kwaliteitsimpuls

onderwerpen sluiten ook aan bij het thema ‘Beweeg-

voor het park. Al valt het park grotendeels buiten de for-

vriendelijk Stad’. Bij de herontwikkeling van het gebied is

mele begrenzing van de hoofdgroenstructuur.

het de uitdaging om de vernieuwing zo uit te voeren, dat een gezonde leefstijl wordt gestimuleerd en dat de her-

Klimaat, regenbestendig, hitte en droogte

ontwikkeling bijdraagt aan de sociale cohesie in het ge-

Bij de ontwikkeling van de Ringparklocatie wordt reke-

bied. Het programma Bewegende Stad heeft als doel

ning gehouden met het regenbestendig maken van het

om Amsterdammers meer te laten bewegen. In dit pro-

gebied. De hoeveelheid verharding vermindert en de

jectgebied zijn kansen om het gebied beweegvriendelij-

hoeveelheid onverhard gebied neemt toe. De planont-

ker te maken. Voor het thema ‘lopen & fietsen’ betekent

wikkeling dient te voldoen aan de gemeentelijke Hemel-

dit bijvoorbeeld zorgen voor een aantrekkelijk en fijnma-

waterverordening 2021.

zig langzaam verkeersnetwerk en aantrekkelijke open-

n

bare ruimte. Een betere relatie tussen park en stad kan De klimaatverandering leidt naast heftige regenbuien

inwoners meer stimuleren tot bewegen. Een thema dat

ook tot hogere temperaturen, hitteperioden en droogte.

in Nieuw-West hoog op de agenda staat. Onderzocht

Door de verdichting van het gebied komt er weliswaar

wordt of in de openbare sportmogelijkheden bijvoor-

meer bebouwde oppervlakte, maar de hoeveelheid ver-

beeld 3x3 basketbal of skaten mogelijk kan worden ge-

harding neemt af met ongeveer 4.000 m2 in de nieuwe

maakt.

situatie.

Investeringsnota Ringparklocatie

27

10 - Onderzoeken 10.1 Bestemmingsplan

Natuurgebieden

Het plangebied ligt op het snijvlak van een drietal be-

Het plangebied is niet gelegen nabij Natura 2000 gebie-

stemmingsplannen, te weten: Rembrandtpark (2012), An-

den of Natuurnetwerk Nederland.

dreas Ensemble (2009) en Lelylaan e.o. (2013). De

Door de ontwikkelingen kan de depositie van stikstof

bestemmingsplannen voorzien niet in een ontwikkeling

echter wel toenemen. Een berekening van de depositie

op deze locatie.

van stikstof is noodzakelijk. Door Cauberg-Huygen is in

Gezien de complexiteit en ligging op het snijvlak van

2020 berekend dat stikstofdepositie als gevolg van de

drie bestemmingsplannen ligt het voor de hand ontwik-

gehele herontwikkeling niet aan de orde is. De heront-

kelingen in fase 2 en 3 mogelijk te maken in een nieuw te

wikkeling heeft dus geen effect op stikstofdepositie in

realiseren bestemmingsplan of via één of meerdere uit-

Natura 2000-gebieden. Andere effecten op de Natura

gebreide WABO-procedures.

2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland zijn niet te verwachten. 10.3 Watercompensatie Het huidige parkeerterrein verdwijnt doordat het parkeren volledig ondergronds wordt gebracht. Als gevolg van de herontwikkeling zal het oppervlak aan verharding binnen het plangebied afnemen. Dat is gunstig voor de waterhuishouding doordat water langer in de bodem zal worden vastgehouden. Door de afname van verharding zijn er geen water compenserende maatregelen nodig. 10.4 Luchtkwaliteit In het ‘Besluit niet in betekenende mate bijdragen’ is bepaald dat indien een project kan worden beschouwd als ‘niet in betekenende mate’ er geen toetsing aan de grenswaarden hoeft plaats te vinden. Deze grens is in het Besluit gesteld op 3%, wat betekent dat de concentratie stikstofdioxide of fijn stof met maximaal 3% mag toene-

Afbeelding 22: overzicht bestemmingsplannen die nu gelden

men als gevolg van de nieuwe ontwikkelingen in een plangebied. Als het meer is dan 3% moet worden ge-

10.2 Flora & Fauna

toetst aan de grenswaarden. In de ‘Regeling niet in betekenende mate bijdragen’ is voor een aantal specifieke

Soorten

projecten een berekening gemaakt bij welk bouwpro-

Voor het Ringparkgebouw en directe omgeving is in

gramma er nog sprake is van ‘niet in betekenende mate’.

2020 door bureau Els & Linde onderzoek gedaan naar ef-

Dit is als het project gaat om maximaal 1.500 woningen

fecten op natuurwaarden. Uit de resultaten van het on-

of 100.000 m² kantoren (bij één ontsluitingsweg) of een

derzoek is gebleken dat op het perceel geen

combinatie van beiden.

beschermde dieren of planten zijn aangetroffen en niet verwacht worden. Er is geen afdoend onderzoek naar

Als gevolg van de herontwikkeling van het plangebied

soorten nodig en er is geen ontheffing van de Wet na-

zal er aanmerkelijk minder dan 100.000 m² kantoren wor-

tuurbescherming nodig.

den gebouwd. Weliswaar zijn er ook nog wat andere

Investeringsnota Ringparklocatie

28

functies voorzien maar deze functies zijn beperkt in om-

bouw. In het plangebied gelden twee beperkingen:

vang. Het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de

n

De maatgevende toetshoogte is 61-63m t.o.v. NAP

gehele herontwikkeling is minder dan de specifieke pro-

n

De maatgevende toetshoogte radar is 47-48m t.o.v.

jecten die als ‘niet in betekenende mate’ zijn aange-

NAP

merkt. De herontwikkeling van de Ringparklocatie is daardoor als ‘niet in betekenende mate’ te beschouwen. Toetsing aan de grenswaarden is daarmee niet nodig. 10.5 Bodemonderzoek De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem in het plangebied is in 2020 en 2021 door Grondslag onderzocht. Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt de grond geschikt te zijn voor de herontwikkeling. Er is geen asbest en ook geen PFAS aangetroffen. Aanbevolen wordt om de grond die tijdens de werkzaamheden vrijkomt te hergebruiken binnen de perceelgrenzen. Als dit niet mogelijk is kan de grond worden afgevoerd naar de Grondbank Amsterdam.

Afbeelding 23: zicht op Ringparkgebouw

10.6 Hydrologisch onderzoek

Nieuwe bebouwing dient binnen de toetshoogtes van

Voor de ontwikkeling van het gebied en dan met name

het LIB te vallen. De gewenste ontwikkeling is hoger dan

de aanleg van parkeerkelders is in 2020 en 2021 een hy-

op basis van de LIB-wetgeving is toegestaan. Door het

drologisch onderzoek uitgevoerd door Fugro. Uitgangs-

Ministerie van Infrastructuur en Milieu is op 8 september

punt is dat de ingrepen grondwaterneutraal moeten

2020 een positief advies afgegeven voor een bouw-

worden uitgevoerd. De aanleg van parkeerkelders heeft

hoogte van 60 m NAP voor het bestaande gebouw en 61

een significant effect op de grondwaterstroming. Dit be-

m NAP voor de nieuwbouw.

tekent dat specifieke (mitigerende) maatregelen genomen moeten worden, zoals grondverbetering onder de

10.9 Ondergrond/kabels en leidingen

kelders om de doorstroomcapaciteit te vergroten of het

Het maaiveld ligt gemiddeld op ca. -1.00 NAP. In het

toepassen van grindkoffers rond de gebouwen. De

plangebied liggen verschillende kabels en leidingen. Om

exacte maatregelen zijn afhankelijk van de uitwerking

de ontwikkeling mogelijk te maken zullen verschillende

van de parkeerkelders bij het gebouwontwerp.

kabels en leidingen verlegd moeten worden. Het gaat onder andere om:

10.7 Wet geluidshinder Het plangebied ligt op een geluidbelaste locatie. Zowel

n

Verleggen van laag- en middenspanningleidingen

vanuit de Cornelis Lelylaan als de ring A10 is er sprake

van Liander in het in erfpacht uitgegeven terrein

van forse geluidshinder. Aangezien kantoorfuncties en de

(huidig parkeerterrein);

andere beoogde functies geen geluidsgevoelige functies

n

Verleggen van verschillende telecomtracés in het in

zijn, is de geluidsbelasting geen belemmering voor de

erfpacht uitgegeven terrein (huidig parkeerterrein)

planontwikkeling.

en in de openbare ruimte; n

10.8 Luchthaven Indelings Besluit (LIB) Het plangebied valt in de LIB-zone. De LIB-wetgeving stelt randvoorwaarden voor de bouwhoogtes van nieuw-

Mogelijk verleggen van een stadswarmteleiding van Vattenfall onder het in erfpacht uitgegeven terrein;

n

Het verleggen van een 1 bar hogedruk gasleiding in de Nachtwachtlaan;

Investeringsnota Ringparklocatie

n

n

29

Het verleggen van een hoofddistributieleiding drink-

10.11 Externe veiligheid

water (225 mm gietijzer) in de Nachtwachtlaan en

Het plangebied ligt, door de nabijheid van de A10, in

Het verleggen van een hoofdpersleiding afvalwater

een risicogebied voor externe veiligheid. Er is in 2020

(400 gietijzer uit 1968) in de Nachtwachtlaan.

door AVIV een onderzoek externe veiligheid uitgevoerd.

Voor het verleggen van de kabels en leidingen wordt een

Conclusie is dat het plaatsgebonden risico geen belem-

wenstracé-procedure gestart.

mering vormt. Het groepsrisico is groter dan de oriëntatiewaarde. Het risico neemt toe als gevolg van

10.10 Explosieven

herontwikkeling en moet worden verantwoord bij de ver-

Op de ‘NGE-bodembelastingskaart’ (Niet Gesprongen

gunningverlening voor de nieuwbouw.

Explosieven) is het plangebied aangeduid als niet- explosieven verdacht. Er hoeft hier geen speciaal grondonderzoek te worden gedaan naar explosieven.

Investeringsnota Ringparklocatie

30

11 - Vervolgstappen Na vaststelling door het college van B&W van de Investeringsnota Ringparklocatie zal het project worden uitgewerkt in gebouwontwerpen voor de nieuwbouw en een definitief ontwerp voor de inrichting van de openbare ruimte. Planning op hoofdlijnen 2021

Start renovatie bestaand Ringparkgebouw

2022

Start verleggen kabels en leidingen en indienen omgevingsvergunning gebouw 2 en 3

Dec 2022/mrt 2023

Oplevering Ringparkgebouw/eerste huurders in gebouw

2022/2023

Start nieuwbouw gebouw 2 (parkeerterrein Ringpark)

2023/2024

Start nieuwbouw gebouw 3 (hoek A10/Lelylaan)

2025

Oplevering gebouw 2 (parkeerterrein Ringpark)

2025/2026

Definitieve inrichting openbare ruimte en oplevering gebouw 3 (hoek A10/Lelylaan).

Investeringsnota Ringparklocatie

31

BIJLAGE: Opmerkingen uit het participatietraject Is de multifunctionele ruimte/auditorium alleen be-

De insteek is dat deze ruimte breed gebruikt kan

doeld voor gebruikers van de kantoren of ook be-

worden. Hierover moeten goede afspraken vast-

schikbaar voor de buurt? En als het ook bedoeld is

gelegd worden met de eigenaar.

voor de buurt en de school, dan moet er wel aandacht zijn voor betaalbaarheid. Zonder woningen dreigt het gebied stil te blijven.

Helaas is woningbouw op deze locatie niet haalbaar. Met het plintprogramma proberen we toch levendigheid in het gebied te brengen.

Nieuwbouw

Het kantoor wordt energiezuinig gebouwd en vol-

Bewoners vrezen ’s nachts lichtoverlast vanuit kan-

doet aan strenge duurzaamheidseisen. De verwach-

toren als het licht blijft branden.

ting is dat de verlichting in de avonduren minimaal zal zijn.

De bovenste twee etages van het Ringparkgebouw

De horeca komt op de begane grond in de aanbouw

krijgen veel glas en kijken in de slaapkamer van de

bij het water. De verdiepingen worden kantoorver-

bewoners in de eerste woontoren. Krijgen deze ver-

diepingen die dus ook vooral tijdens kantooruren

diepingen alleen een kantoorfunctie of ook bijvoor-

gebruikt zullen worden. Overigens is de afstand tus-

beeld horeca (en open in de avonduren)?

sen de woontoren en het bestaande Ringparkgebouw bijna 100 meter.

Waarom komt de entree naar de parkeergarage aan

De gemeente had zelf een voorkeur voor een entree

de noordkant van het gebouw, vlak bij het fietspad

aan de zuidkant. Aan deze kant is het gebouw te

en de school?

smal om een entree te maken. Er komen extra voorzieningen om te zorgen dat het veilig is. Zo wordt de gevel transparant zodat de uitrijdende auto zichtbaar is en de chauffeur ook kan zien of het veilig is om naar buiten te rijden en wordt de entree zo gemaakt dat er een vlakstand is voordat de auto naar buiten rijdt. In de huidige situatie ligt de uitrit van het parkeerterrein op ongeveer dezelfde plaats.

Openbare ruimte

Bij de uitwerking van het inrichtingsplan buiten-

Spelen en recreëren mist aan zijde Nachtwachtlaan.

ruimte wordt de mogelijkheid van sport en spelgelegenheden meegenomen.

Aandachtspunt: verkeer en bereikbaarheid.

Zowel auto als fiets stallen in inpandige parkeergarages waardoor het maaiveld zo min mogelijk belast wordt met auto’s en fietsen.

Is er ook al een onderzoek gedaan naar windhinder.

Ja, dit onderzoek is uitgevoerd.

Investeringsnota Ringparklocatie

32

Wat betekenen de plannen voor de logistiek/ver-

Dit wordt in de volgende fase uitgewerkt en zal ook

keerscirculatie op de Nachtwachtlaan

met de buurt en klankbordgroep worden besproken. Er blijken binnen de klankbordgroep verschillende meningen te zijn over 1- of 2-richtingsverkeer. Voor de school zou 1-richtingsverkeer op de Nachtwachtlaan veiliger zijn. Een aantal bewoners ziet voordelen van 2-richtingsverkeer omdat de woningen dan vanuit verschillende richtingen bereikbaar zijn.

Blijven de bomen langs het fietspad bij de school

Uitgangspunt is behoud van zoveel mogelijk bomen.

behouden?

Als bomen moeten worden gekapt, dan worden ze gecompenseerd volgens de Bomenverordening.

De nieuwe onderdoorgang kan een hangplek wor-

Dit is een belangrijk aandachtspunt bij de uitwer-

den. Hoe kunnen we dat voorkomen?

king.

Kunnen de buitenruimten van school en Ringpark

Hier zijn zeker kansen voor en zal onderzocht wor-

meer met elkaar verbonden worden en kan de

den in de volgende fase.

school bijvoorbeeld ook gebruik maken van de buitenruimte bij Ringpark? Verkeersveiligheid: hoe reëel is het dat verkeer zich

Bij de herinrichting krijgen de straten een inrichting

aan 30 km gaan houden op de Nachtwachtlaan?

die beter past bij een 30 km-weg. Dat helpt om de snelheid te beperken.

Op zich een goed uitgangspunt om zo min mogelijk

Het is bedoeling dat er laad/losplekken komen. Daar

parkeerplaatsen op maaiveld te maken. Maar het ri-

zouden ook de pakketdiensten gebruik van kunnen

sico bestaat dat bijvoorbeeld bezoekers van de ho-

maken.

reca en pakketbezorgers hun auto dan op de weg of op het trottoir parkeren. Hoe kun je dit voorkomen? Op veel plekken in de stad worden tegenwoordig

Banken leiden inderdaad op sommige plekken tot

geen of weinig zitbanken geplaatst. Waarschijnlijk

overlast en worden dan weggehaald. Op andere

vanwege overlast. Het nadeel is dat je dan het ont-

plekken gaat het goed en worden ze wel geplaatst.

moeten niet stimuleert. Graag aandacht hiervoor.

Soms kan het ontmoeten ook op een andere manier worden gestimuleerd (zitranden). Dit wordt uitgewerkt in het definitief inrichtingsplan.

Bouwoverlast

Er is een apart overleg met de school om afspraken

De Montessorischool maakt zich zorgen over de

te maken over de bouwperiode en mogelijkheden

overlast tijdens de bouwwerkzaamheden.

om de overlast voor de school te beperken.

Investeringsnota Ringparklocatie

33

Algemeen

Waar mogelijk leggen we afspraken vast in overeen-

We maken nu plannen, maar straks komt er een

komsten.

nieuwe eigenaar: hoe zorgen we ervoor dat de afspraken in stand blijven: bijvoorbeeld over de openbare toegankelijkheid van horeca, betaalbare prijzen voor gebruik van de multifunctionele ruimte Het zou goed zijn als het gebied meer herkenbaar

Dit is ook de ambitie van de ontwikkelaar en de ge-

en een ‘bestemming’ wordt

meente. We denken dat we met de voorgestelde ontwikkeling hier een belangrijke stap in zetten.

Investeringsnota Ringparklocatie

Investeringsnota Ringparklocatie

Investeringsnota Ringparklocatie

Concept, 9 november 2021