Raadsbesluit 2022-032B bijl2 Bekendmaking wijzigingsverordening opkoopbescherming

Om te voorkomen dat op woningen zowel de regels inzake de opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening als verhuurregels in erfpachtvoorwaarden van toepassing zijn, zijn deze woonruimten uitgezonderd van het werkingsgebied van de opkoopbescherming. c. die na s april 2022 is opgeleverd door nieuwbouw of transformatie met de bestemming huurwoning in de erfpachtvoorwaarden of waar op basis van een anterieure overeenkomst met burgemeester en wethouders is overeengekomen dat verhuur van die woonruimte is toegestaan; Woonruimten die worden ontwikkeld als huurwoningen moeten gewoon verhuurd kunnen worden. Het betreft dan bijvoorbeeld sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen waarover in de erfpachtvoorwaarden of in de anterieure overeenkomst afspraken zijn gemaakt over het verhuren van deze woonruimten. In het geval van anterieure overeenkomsten zijn de afspraken geborgd met een kettingbeding in verband met opvolgende verkrijgingen van de onroerende zaak. Daarom is bepaald dat huurwoningen die na 1 april 2022 (de inwerkingtredingsdatum van deze verordening) worden ontwikkeld door nieuwbouw of transformatie uit te zonderen van de opkoopbescherming. Dit is belangrijk om te regelen omdat ontwikkelaars nieuwbouwwoningen na afronding van de bouwwerkzaamheden in bepaalde gevallen overdragen aan beleggers om te verhuren.

Dit levert dus een levering van woonruimten op, waardoor een uitzondering nodig is om deze niet onder de opkoopbescherming te laten vallen. d. waarvoor geldt dat voori april 2022 tussen de ontwikkelaar van de woonruimte en burgemeester en wethouders aantoonbare programmatische afspraken zijn gemaakt en nog geen eerste bewoning heeft plaatsgevonden. De gemeente Amsterdam wil een betrouwbare partner zijn en zich houden aan de uitgangspunten van behoorlijk bestuur. Daarom wordt bij projecten waarover al programmatische afspraken zijn gemaakt voor 1 april 2022 de opkoopbescherming niet toegepast. Er zijn duizenden woonruimten in ontwikkeling waarvoor programmatische afspraken zijn gemaakt voorafgaand aan de invoering van het verhuurverbod en de opkoopbescherming. Door deze woonruimten uit te sluiten van de opkoopbescherming loopt de ontwikkeling van de nieuwbouw geen vertraging op. Ook worden zo bestaande overeenkomsten en verwachtingen nagekomen en niet gedurende de loop van een

project de spelregels eenzijdig aangepast. Men is tijdens de ontwikkeling van de plannen uitgegaan van de situatie op dat moment en het achteraf tegenwerpen van de opkoopbescherming bij levering, zou de rechtszekerheid in het geding brengen. Na eerste bewoning worden koopwoningen die onder deze uitzondering vallen gezien als bestaande woonruimten en vervalt de uitzondering. Bij doorverkoop gelden dan dus wel de regels van de opkoopbescherming. Onder aantoonbare programmatische afspraken worden bijvoorbeeld een geaccepteerde erfpachtaanbieding, een ondertekende afsprakenbrief of anterieure overeenkomsten bedoeld. Ook hier geldt dat dit belangrijk is om te regelen omdat ontwikkelaars nieuwbouwwoningen na afronding van de bouwwerkzaamheden in bepaalde gevallen overdragen aan beleggers om te verhuren. Dit !evert dus een levering van woonruimten op waardoor een uitzondering nodig is om deze niet onder de opkoopbescherming te laten vallen. Vierde lid: aangewezen gebieden In het vierde lid zijn de gebieden aangewezen waarvoor de vergunningplicht uit artikel 41 Huisvestingswet geldt. De opkoopbescherming is van toepassing op alle woonruimten die binnen het werkingsgebied vallen en die zich in deze gebieden van de gemeente Amsterdam bevinden.

De aanwijzing van alle gebieden is gemotiveerd in paragraaf 3 van de algemene toelichting `Waarom opkoopbescherming in alle gebieden in Amsterdam?'. Artikel 3.11.2 Verbod op in gebruik geven woonruimte In dit artikel wordt het verbod gegeven om zonder ontheffing of vergunning een woonruimte als bedoeld in artikel 3.11.1 in gebruik te geven binnen een periode van vierjaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar. Dit betekent dat nieuwe eigenaren voor een periode van vierjaar de nieuw aangekochte woonruimte in principe niet mogen verhuren. Het verbod betekent dat alle vormen van verhuur zijn verboden en dat ook andere vormen van in gebruik geven, waaronder bruikleen, niet zijn toegestaan. Het verbod beoogt niet toe te zien op het in gebruik geven voor toeristische verhuur. Dit blijkt uit de toelichting van de wet waarin staat dat de opkoopbescherming bedoeld is om aankoop van een woning om deze te verhuren voor bewoning te kunnen voorkomen. Daarnaast blijkt uit het feit dat de opkoopbescherming in Huisvestingwet in een ander hoofdstuk is opgenomen dan toeristische verhuur dat er voor deze onderwerpen aparte regels gelden. Dit betekent dus wel dat toeristische verhuur op zichzelf uiteraard louter is toegestaan binnen de daarvoor geldende regels.

Het tweede lid geeft het college vervolgens de mogelijkheid om in het geval van bijzondere omstandigheden in individuele gevallen te bepalen dat er een uitzondering op het verbod geldt. Er kunnen zich immers bepaalde situaties voordoen waarin het handhaven van het verbod in individuele gevallen, zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de situatie waarin de eigenaar van een woonruimte waarop het verbod van toepassing is, overlijdt en van de erfgenamen in redelijkheid niet kan worden verlangd dat zij zelf de woonruimte bewonen. Daarnaast geeft het tweede lid het college tevens de mogelijkheid om een ontheffing te verlenen indien er naar hun oordeel sprake is van een maatschappelijk gewenste vorm van verhuur of een handeling die gepaard gaat met verhuur. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij zorgwoningen, woonruimten voor statushouders of wanneer een complex gerenoveerd wordt voor maatschappelijke doeleinden of woonruimten boven winkels ontwikkeld zouden kunnen worden. Ook kan gedacht worden aan gebiedsontwikkeling voor onderhandelingen bij transformatie en ontwikkeling op eigen grond. Tot slot bepaalt het tweede lid dat indien woningen door een eigenaar worden verkocht in een cluster bestaande uit vier tot en met negen woningen die in hetzelfde pand bevinden en deze woningen gelijktijdig

worden overdragen aan een opvolgende eigenaar (complexgewijze verkoop), er aan de eigenaar van de woningen een ontheffing kan worden verleend. Dit is in tegenstelling tot de complexgewijze verkoop vanaf tien woningen, niet direct een reden om altijd uit te zonderen van de opkoopbescherming, maar wel een mogelijkheid. Voorkomen moet worden dat men moedwillig panden vormt en splitst om clusters te creeren van woningen die buiten de opkoopbescherming vallen. Door de ontheffingsmogelijkheid is er een stok achter de deur en worden situaties individueel beoordeeld waarbij ook kan worden geweigerd. Het derde lid bepaalt dat aan deze ontheffingen door het college voorwaarden en voorschriften kunnen worden verbonden om te zorgen dat de ontheffing op de juiste manier benut wordt en er geen misbruik van wordt gemaakt. Het vierde lid benoemt, evenals bij de hierna te behandelen vergunning, dat de ontheffing niet overdraagbaar is en gebonden is aan de ontheffingshouder en de specifieke woonruimte. De ontheffing wordt immers verleend voor een specifieke situatie van een (rechts)persoon. Wanneer een zorginstelling bijvoorbeeld een ontheffing krijgt om te verhuren aan zorgbehoevende mensen, dan maakt die situatie dat een ontheffing gelegitimeerd is. Wanneer de zorginstelling dit pand zou verkopen, gaat die situatie niet op voorhand op voor de opvolgende eigenaar. De ontheffing vervalt dan.

Artikel 3.11.3 Vergunning voor in gebruik geven van binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimten (vergunning opkoopbescherming) Dit artikel bepaalt dat voor woonruimten binnen het werkingsgebied een vergunning opkoopbescherming kan worden verleend. Hiermee kan toch worden verhuurd. Deze vergunning wordt verleend indien: de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar. Zo is het voor bijvoorbeeld ouders nog steeds mogelijk om een woonruimte voor hun kinderen aan te schaffen en deze aan hen te verhuren. Onder eerste of tweede graad bloed- of aanverwantschap wordt verstaan: o

o

Eerste graad: ■

(adoptie)ouders

■

(adoptie)kinderen

Tweede graad: ■

grootouders

■

kleinkinderen

■

broers en zussen

de woonruimte voorafgaand ten minste een jaar door de eigenaar is bewoond en daarna wordt verhuurd met een huurovereenkomst waarmee de woonruimte tijdelijk in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende, met een maximum van twaalf maanden gedurende de periode dat het verhuurverbod actief is. De eigenaar moet na afloop van die termijn de woonruimte zelf weer opnieuw willen betrekken. Daarnaast is toeristische verhuur van de woonruimte in de tussenperiode niet toegestaan. De ratio achter het toestaan van de verhuur van de woonruimte voor maximaal twaalf maanden is dat er zich situaties kunnen voordoen waarbij een eigenaar tijdelijk voor zijn werk of andere bezigheden elders moet verblijven en het in een woningmarkt met schaarste onwenselijk is dat de woonruimte gedurende die tijd leeg zou blijven staan. Bij toeristische verhuur van een woonruimte wordt de woonruimte voor erg hoge bedragen verhuurd, waardoor het een stimulans zou kunnen zijn voor de eigenaar om tijdelijk elders te verblijven. Om dit te voorkomen is in de wettekst opgenomen dat voor toeristische verhuur geen vergunning wordt verleend. Dit om ontduiking van het doel van de maatregel te voorkomen.

Dit artikel laat onverlet dat voor woningen die onder de opkoopbescherming vallen in andere gevallen dan de hierboven beschreven situatie, met inachtneming van de algemene toeristische verhuurregels in Amsterdam, wel kunnen worden verhuurd aan toeristen. de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte. Het gaat hier niet om appartementen waarbij in de plint een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte is, maar om gebouwen waarin de woonruimte een onlosmakelijk deel vormt van de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. Een indicatie hiervoor is bijvoorbeeld dat de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte een kadastrale eenheid vormt met de woonruimte. Indien de winkel-, kantoor of bedrijfsruimte en de woonruimte in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, zijn gesplitst, is de woonruimte niet meer onlosmakelijk verbonden met de winkel-, kantoorof bedrijfsruimte en zal de vergunning geweigerd worden. Voor bovenstaande vergunningsopties geldt dat zij rechtstreekse voortvloeien uit de landelijke Huisvestingswet en dat dit geen invulling betreft van de gemeente Amsterdam. In het derde lid heeft de gemeenteraad bepaald dat er een vergunning kan worden verleend indien de eigenaar van de woonruimte een deel van de woonruimte zelf bewoont en een gedeelte van die woonruimte in gebruik geeft.

Dit is bijvoorbeeld het geval indien een woningeigenaar een woonruimte koopt om zelf in te wonen, maar een deel van de woonruimte kamergewijs verhuurt of iemand laten inwonen onder de inwoningsregels. In dat geval zal de woningeigenaar naast de vergunning inzake opkoopbescherming ook een omzettingsvergunning moeten aanvragen, tenzij er sprake is van vergunningsvrije inwoning. Het in gebruik geven aan het eigen huishouden terwijl men er zelf woont, zijnde partners of kinderen, val uiteraard niet onder de opkoopbescherming. Tot slot bepaalt het vierde lid dat de vergunning niet overdraagbaar is en verbonden aan de vergunninghouder en de specifieke woonruimte is, evenals de hiervoor behandelde ontheffing. De vergunning wordt immers verleend voor een specifieke situatie van een (rechts)persoon. Wanneer iemand een vergunning krijgt om te verhuren aan een familielid in eerste of tweede graad, maakt de familierelatie dat verhuur is toegestaan. Wanneer de eigenaar de woning verkoopt, dient voor de nieuwe eigenaar een legitimatie te bestaan om of te wijken van het verbod om te verhuren. Die is niet gegeven met de vergunning van de vorige eigenaar.

Paragraaf 12 Ontheffing- en vergunningverlening Artikel 3.12.1 Aanvraag ontheffing en vergunning opkoopbescherming Dit artikel bepaalt dat de ontheffing en vergunning opkoopbescherming alleen kan worden aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte middels een door het college voorgeschreven elektronisch formulier. Dit elektronisch formulier kan men vinden op de website van de gemeente Amsterdam. Artikel 3.12.2 Te verstrekken gegevens en bescheiden ontheffing en vergunning opkoopbescherming Dit artikel regelt welke gegevens en bescheiden een eigenaar van een woonruimte moet verstrekken bij een aanvraag van de ontheffing en vergunning opkoopbescherming. Het eerste lid bepaalt dat de aanvrager bij een aanvraag in ieder geval de naam (of namen) van de eigenaar(s) en het adres van de woonruimte moet aanleveren.

Het tweede lid bepaalt dat in het geval dat de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een eerste of tweede graad bloed- of aanverwantschap, de aanvrager naast zijn eigen Burgerservicenummer (BSN), het BSN van de betreffende verwant en de relatie tussen de betreffende verwanten moet verstrekken. Door middel van het BSN kan de gemeente nagaan of er daadwerkelijk sprake is van een eerste of tweede graad bloed- of aanverwantschap. Indien de aanvrager en/of verwant niet zijn ingeschreven in de Basisregistratie personen, dient de aanvrager informatie to verstrekken waaruit het verwantschap blijkt. Het derde lid bepaalt dat in het geval een aanvraag ziet op het in gebruik geven van een woonruimte voor ten hoogste twaalf maanden, er een schriftelijke overeenkomst aangeleverd moet worden waaruit blijkt dat de woonruimte voor een termijn van maximaal twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik wordt gegeven. Dit kan bijvoorbeeld het schriftelijke huurcontract zijn. Het vierde lid bepaalt dat in het geval een vergunning wordt aangevraagd omdat een woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor of bedrijfsruimte, er bescheiden aangeleverd moeten worden waaruit dit blijkt. Het vijfde lid bepaalt dat de aanvrager in het geval van een ontheffing de bescheiden moet overdragen die ter motivering dienen van de aanvraag.

Het zesde lid bepaalt tot slot dat het college aanvullende bescheiden kan verzoeken aan de aanvrager indien het college dit nodig acht. Artikel 3.12.3 Beslistermijn De beslistermijn op de aanvraag is acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken. Indien het college niet tijdig op de aanvraag beslist, is de vergunning van rechtswege gegeven. Dit is voorgeschreven in paragraaf 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht. Artikel 3.12.4 Beschikkingsvereisten Dit artikel schrijft voor wat in een ontheffing of vergunning opkoopbescherming wordt opgenomen. Het moet duidelijk zijn om welke woonruimte(n) het gaat, wat de naam van zowel de eigenaar(s) van de woonruimte(n), als de ontheffing- of vergunninghouder(s) is en voor welke vorm van in gebruik geven de vergunning is verleend (de mogelijke vormen worden behandeld in artikel 3.11.3). Tevens moet ook duidelijk in de vergunning staan dat deze geldig is zolang deze vorm wordt gehanteerd en voortduurt. Artikel 3.12.5 Weigeringsgronden Dit artikel bevat de gronden waarop de ontheffing en vergunning opkoopbescherming wordt geweigerd.

Indien niet meer wordt voldaan aan de vorm waarvoor de ontheffing of vergunning is verleend als bedoeld in het tweede lid van artikel3.11.2 of eerste en tweede lid van artikel 3.11.3 In het tweede lid van artikel 3.11.2 en in het eerste en tweede lid van artikel 3.11.3 is voor verschillende vormen van het in gebruik geven van een woonruimte binnen het werkingsgebied bepaald dat een ontheffing of vergunning kan worden verleend. Als de aanvrager niet voldoet aan tenminste een van de toegestane vormen van gebruik, wordt de ontheffing of vergunning geweigerd.

Als sprake is van een situatie als bedoeld in artikel3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur Net zoals voor andere vergunningen op basis van de Huisvestingswet kan de gemeente ook voor de ontheffing en vergunning inzake opkoopbescherming gebruikmaken van de mogelijkheden op basis van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Deze wet is een (preventief) bestuursrechtelijk instrument. Als er een ernstig gevaar dreigt dat bijvoorbeeld een ontheffing of vergunning wordt misbruikt, kan de gemeente de aanvraag weigeren of de afgegeven ontheffing of vergunning intrekken. Dit kan volgen uit de zogenaamde Bibob-toets. Denk hierbij bijvoorbeeld aan eigenaren die met justitie in aanraking zijn geweest. Zo wordt voorkomen dat de gemeente Amsterdam indirect criminele activiteiten faciliteert en wordt bovendien de concurrentiepositie van bonafide burgers beschermd. Artikel 3.12.6 Intrekkingsgronden Dit artikel geeft de gronden waarop een ontheffing of vergunning opkoopbescherming kan worden ingetrokken.

lndien niet meer wordt voldaan aan de vorm waarvoor de ontheffing of vergunning is verleend als bedoeld in het tweede lid van artikel 3.11.2 of eerste en tweede lid van artikel 3.11.3 In het tweede lid van artikel 3.11.2 en in het eerste en tweede lid van artikel 3.11.3 is voor verschillende vormen van het in gebruik geven van een woonruimte binnen het werkingsgebied bepaald dat een ontheffing of vergunning wordt verleend. Zodra niet meer wordt voldaan aan de vorm waarvoor de ontheffing of vergunning is verleend, wordt de ontheffing of vergunning ingetrokken. Als sprake is van een situatie als bedoeld in artikel3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur Net zoals voor andere vergunningen op basis van de Huisvestingswet kan de gemeente ook voor de ontheffing en vergunning opkoopbescherming gebruikmaken van de mogelijkheden op basis van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur. Deze wet is een (preventief) bestuursrechtelijk instrument. Als er een ernstig gevaar dreigt dat bijvoorbeeld een ontheffing of vergunning wordt misbruikt, kan de gemeente de aanvraag weigeren of de afgegeven ontheffing of vergunning intrekken. Dit kan volgen uit de zogenaamde Bibob-toets. Denk hierbij bijvoorbeeld aan eigenaren die met justitie in aanraking zijn geweest.

Zo wordt voorkomen dat de gemeente Amsterdam indirect criminele activiteiten faciliteert en wordt bovendien de concurrentiepositie van bonafide burgers beschermd. Onderdeel C In dit onderdeel wordt artikel 4.2.1 gewijzigd zodat burgemeester en wethouders de mogelijkheid hebben om bij overtreding van artikel 41 (het verbod om zonder vergunning een woonruimte te kopen om deze te verhuren) een boete te kunnen opleggen. Onderdeel D In onderdeel D wordt voor de volledigheid aangegeven dat de vergunning voor toeristische verhuur, die voor de invoering van de Wet toeristische verhuur gereguleerd werd middels de onttrekkingsvergunning op basis van artikel 21 van de Huisvestingswet, gelijk wordt gesteld aan de vergunning voor toeristische verhuur die is verleend met toepassing van artikel 23c van de Huisvestingswet. Dit is en was altijd al het geval en wordt met deze bepaling louter benadrukt ter volledigheid.

Onderdeel E In dit onderdeel wordt de juridische bedoeling van de boetetabellen verduidelijkt in die zin dat leefbaarheidsovertredingen ook verzwarende omstandigheden kunnen zijn bij het schenden van de vergunningplicht toeristische verhuur. Dit is reeds de werking en bedoeling van de boetetabel, maar wordt louter meer nadrukkelijk belicht ter voorkoming van mogelijk bestaande onduidelijkheid. Overtreders die geen vergunning hebben aangevraagd krijgen een boete voor de administratieve overtreding van het niet hebben van een vergunning en daarnaast wordt gekeken hoe ernstig de overtreding feitelijk is. Verhuurt een overtreder ook aan te veel personen (wat een leefbaarheidsovertreding is), dan wordt het boetebedrag verhoogd volgens de cumulatietabel 6. Dit betreft een technische, beleidsneutrale wijziging. Onderdeel F In dit onderdeel wordt de boetetabel voor situaties van recidive opnieuw vastgesteld omdat een wijziging wetgevingstechnisch ingewikkelder is dan vervanging. Materieel is louter de opkoopbescherming toegevoegd aan de recidivetabel inhoudende dat ook voor overtredingen van de regels in het kader van de opkoopbescherming geldt dat bij de tweede overtreding een recidiveboete wordt opgelegd die tweemaal zo hoog is als het bedrag van de eerste boete.

De verhoging is nodig omdat de eerste (lagere) boete kennelijk niet afschrikwekkend genoeg was en van een professionele verhuurder verwacht mag worden, nog meer dan van een particulier, dat deze op de hoogte is van de woningmarktregels. Onderdeel G In dit onderdeel wordt de nieuwe boetetabel 9 voor de opkoopbescherming ingevoerd. In tabel g zijn de boetes opgenomen voor het in gebruik geven van een binnen de opkoopbescherming aangewezen woonruimte zonder vergunning. Goedkope en middeldure woonruimten zijn in eerste instantie bedoeld om in te wonen door de koper. De bescherming van de beschikbaarheid van woonruimten voor startende kopers, gelet op de schaarste aan koopwoningen en hun geringere financiele positie, is van groot belang. Het schenden van deze vergunningplicht acht de gemeente dus ook als een ernstige overtreding, gezien het negatieve effect op de betaalbaarheid van koop- en huurwoningen en daarmee de toegankelijkheid van de Amsterdamse woningmarkt voor potentiele eigenaar-bewoners. De boete voor het schenden van de vergunningplicht is derhalve vastgesteld op €8.700 voor legaliseerbare overtredingen en op €21.750 voor nietlegaliseerbare overtredingen, de hoogste boete die de Huisvestingswet voor de opkoopbescherming mogelijk maakt. Een overtreding is legaliseerbaar zodra er voor de illegale situatie alsnog een vergunning of ontheffing kan worden verkregen.

De reden dat dit bedrag lager is vastgesteld is omdat de handeling op zichzelf dus legaliseerbaar is, en derhalve minder ernstig is. Immers is voor het type gebruik een vergunning of ontheffing te verkrijgen waarmee deze vorm minder onwenselijk is. Wanneer er geen vergunning is, maar deze ook niet te verkrijgen valt, gaat het om een handeling die niet legaliseerbaar is, en daarmee ook een onwenselijkere handeling betreft. Ten voorbeeld: een woonruimte die wordt verhuurd aan een dochter ten opzichte van commerciele verhuur aan expats waar in beide gevallen geen vergunning is verleend, is voor wat betreft de situatie van commerciele verhuur ernstiger dan wanneer aan een dochter wordt verhuurd. De situatie waar aan een dochter wordt verhuurd is namelijk legaliseerbaar middels een vergunning, dat geldt voor de situatie van de commerciele verhuur niet. Hiermee wordt aangesloten bij het stelsel van andere boetes uit de Huisvestingsverordening 2020, zoals vakantieverhuur en B&B, waar het verhuren van de woonruimte aan toeristen waarbij aan alle overige voorwaarden wordt voldaan maar er zonder vergunning wordt verhuurd, een soortgelijke boete oplevert. Naast de bestuurlijke boete kan de gemeente een last onder dwangsom opleggen om een overtreding te beeindigen.

De hoogte van de boete is enerzijds afgestemd om een voldoende afschrikwekkend effect te resulteren. De boete moet namelijk zorgen dat men a priori niet tot de overtreding over gaat. Daarnaast moet de boete op een hoog bedrag worden vastgesteld omdat er sprake is van een hoge mate van profijt met het verhuren van woningen. Wanneer de boete te laag zou zijn, zou men de eventuele boete kunnen incalculeren als te accepteren verlies ten opzichte van de winst die gemaakt kan worden met commerciele verhuur. In die zin is een hoge boete nodig om te voorkomen dat men boetes voor het verhuren van woningen 'op de koop toe neemt'. De gemeenteraad acht de boete evenredig in de zin van artikel 6 van het EVRM. In het geval van bijzondere omstandigheden in de zin van artikel 5:46, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht, die door de overtreder aannemelijk zijn gemaakt, is een lagere boete mogelijk. Dit artikel bevat de algemene bevoegdheid voor overheden, zoals de gemeente, om boetes in individuele situaties te matigen als er sprake is van bijzondere omstandigheden. Hoewel er dus vaste boetebedragen staan voor overtreding van de opkoopbescherming, wordt elke zaak op zijn eigen inhoud beoordeeld. Als er redenen zijn om een lagere of helemaal geen boete op te leggen vanwege bijzondere omstandigheden, dan doet de gemeente dat.

Artikel II Met deze wijziging van de Legesverordening worden de leges vastgesteld voor de ontheffing en vergunning in het kader van de opkoopbescherming. Leges worden betaald voor een vergunningof ontheffingsaanvraag. Het bedrag van € 224,67 is zo vastgesteld zodat deze kostendekkend is voor de kosten die gemoeid zijn met een vergunning- of ontheffingsaanvraag. Anders gezegd: de leges dekken de kosten voor het beoordelen van de aanvraag.