Raadsbesluit 2022-004 Vaststellen van de Ontwikkelstrategie ArenAPoort 2030 en het beschikbaar stellen van een krediet

Besluitnummer 2022-004

Gemeente X Amsterdam

Gemeenteraad

x

Raadsbesluit Jaar

2022

Vergaderdatum

26 jarlUari 2022

Agendapunt

6

Voordrachtnummer

VN2021-o35694 Onderwerp

Vaststellen van de Ontwikkelstrategie ArenAPoort 2030 en het beschikbaar stellen van een krediet De gemeenteraad van Amsterdam besluit

gezien de voordracht van burgemeester en wethouders van 14 december 2021; gelet op: artikel 189, eerste lid en artikel 212, eerste lid van de Gemeentewet en artikel 6, eerste lid van de Financiele verordening gemeente Amsterdam; artikel 6, tweede lid van de Financiele verordening gemeente Amsterdam; 1.

vast te stellen de Ontwikkelstrategie ArenAPoort 2030. De ontwikkelstrategie is de gemeentelijke inzet op de verdere ontwikkeling van ArenAPoort en beschrijft ook de bouw- en andere projecten die daar tot 2030 worden uitgevoerd. De ontwikkelstrategie is het kader waarbinnen alle ontwikkelingen tot 2030 moeten passen. Bij de ontwikkelstrategie hoort ook de herziening van de twee grondexploitaties van ArenAPoort. Het onderscheidt zich van een traditioneel Investeringsbesluit omdat de ontwikkeling van dit gebied al grotendeels plaatsvindt. Met dit Investeringsbesluit wordt sturing gegeven aan deze al lopende maar ook toekomstige ontwikkelingen. Zodat ArenAPoort, de komende jaren, transformeert tot een volwaardig en aantrekkelijk stedelijk centrumgebied met als belangrijkste nieuwe functie het toevoegen van wonen in ArenAPoort West. Hoe deze ontwikkeling tot stand gaat komen is omschreven op basis van een vijftal thema's: A. compleet en verbonden, waarbij wordt gestreefd naar een gebied waar je komt om te blijven. Een centrum waar mensen voor langere tijd willen wonen, werken en verblijven en waar men zich verbonden voelt met ArenAPoort en de andere gebieden van Zuidoost. Belangrijke uitgangspunten hierbij zijn: I.

verhouding wonen, werken en andere functies (o.a. winkels en sport): 3o%, 3o%,

40%; II. toevoeging van circa 5.700 woningen in het gebied; III. 250.000 m2 nieuwe kantoren (150.000 toevoeging, 100.000 m2 vervanging); IV. gemeentelijk beleid met betrekking tot woningbouwpercentages wordt op gebiedsniveau gevolgd: 40% sociale huur, 40% middel dure segment en 20% in het hoger segment; V. afspraken maken met ontwikkelaars zodat bewoners uit Zuidoost voorrang krijgen voor een deel van de nieuwe woningen; VI. inzet op een sterkte programmering bij de invulling van de plinten van de bebouwing, waarbij aan Zuidoost gerelateerde functies extra aandacht krijgen;

Besluitnummer 2022-004

X Gemeente X Amsterdam

Gemeenteraad

X Raadsbesluit VII. verbeteren samenhang tussen de twee deelgebieden Oost (de Amsterdamse Poort) en West (het evenementengebied); VIII. opwaardering van de Amsterdamse Poort naar een winkelcentrum met regionale aantrekkingskracht, door vernieuwing, meer variantie in het aanbod en het vergroten van de bekendheid van de positie als het centrum van Zuidoost en de regio (nu is het teveel naar binnen gericht); B. een centrum voor iedereen, ArenAPoort moet uitgroeien tot een (groot)stedelijk centrum voor iedereen: voor huidige en nieuwe bewoners, maar ook voor ondernemers, forensen, studenten en bezoekers. Dat het gebied die potentie heeft blijkt uit de huidige investeringsbereidheid van de markt in dit gebied. Uitgroeien tot een (groot)stedelijk gebied betekent een intensieve combinatie van wonen, kantoren, horeca, culturele voorzieningen, (hoger) onderwijs, openbare gebouwen en andere publiekstrekkers. Meer specifiek: I.

grootschalige vernieuwing van winkelcentrum de Amsterdamse Poort waarvoor de eigenaar al een investeringsbeslissing heeft genomen;

II. realisatie van (maatschappelijke) voorzieningen volgens de daarvoor geldende gemeentelijke en provinciale normen; III. inzet op Sport als een belangrijk onderdeel van een goed werkend stedelijk gebied. In ArenAPoort is het mogelijk om kleinschalige sportfaciliteiten te realiseren bijvoorbeeld in de buitenruimte op de pleinen of in de plinten van de gebouwen. Als hoog stedelijk transformatiegebied is ArenAPoort al vrijwel geheel volgebouwd en zijn de meeste grondposities vergeven; IV. werk en ontplooiing: ruimte bieden voor start- en scale-ups, voor en door lokale ondernemers (onder andere in het Zandkasteel, Laanderpoort (gebouw van ING), en winkelcentrum Amsterdamse Poort) om zo de kans op werk en V.

ontplooiing van de bewoners uit Zuidoost vergroten; cultuur: er wordt ingezet op de realisatie van een Cultuur/Popcentrum in combinatie met een buurthuis. In het Zandkasteel wordt een werkplaats en expositieruimte voor kunstenaars gerealiseerd met op het dak ateliers voor kunstenaars. Daarnaast wordt de laatste lege kavel aan de Johan Cruijff Boulevard bebouwd door de realisatie van Eleven Square (voormalig GETZ/ UID) waarin theater en leisure wordt ontwikkeld;

VI. inzet op onderwijs in ArenAPoort door realisatie van twee alles-in-een scholen voor primair onderwijs en een Internationale school. Verder wordt het ROC en de HVA betrokken bij het gebied en de ontwikkelingen door een actieve deelname van de gemeente bij het Cumuluspark (een samenwerking vastgelegd in een convenant tussen HvA, ROC, ING en gemeente Amsterdam); C. goed bereikbaar I.

de woon-, werk- en winkelgebieden blijven zoveel mogelijk autoluw; II. toevoegen van ontbrekende schakels in het fietsnetwerk en voldoende gebouwde fietsenstallingen zodat de openbare ruimte voldoende ruimte blijft voor voetgangers en groen; III. op de Haaksbergweg is straks het autoverkeer te gast, hierdoor ontstaat de mogelijkheid om de fietsroute van het AMC door Amstel III logisch door te

Besluitnummer 2022-004

X Gemeente X Amsterdam

Gemeenteraad

X Raadsbesluit trekken naar De Nieuwe Kern en het Amstelstation; IV. meer ruimte bieden voor het openbaar vervoer door de aanpassing van onder andere het Bijlmerstation waarbij het voor- en natransport sterk verbetert; V. logistiek verkeer wordt zo efficient mogelijk georganiseerd door het clusteren van logistieke expeditie in (inpandige) logistieke hubs en het zorgen voor duidelijke bewegwijzering voor het logistiek verkeer. Voorbeelden hiervan zijn het nieuw te realiseren terrein waar evenemententrailers kunnen parkeren en het loading dock bij de AFAS Live; VI. bouwwerken zijn bereikbaar voor overheidshulpdiensten; D. levendige openbare ruimte I. herinrichting van alle openbare ruimte met als belangrijkste kenmerken: — een kralensnoer van levendige en sfeervolle pleinen, de zogenaamde 'Lifeline', zodat een goede verbinding ontstaat van Oost/ Anton de Komplein, via Hoekerodeplein naar West/ de Arena; — een goede balans tussen enerzijds hufterproof en anderzijds een fijne openbare ruimte op de Johan Cruijff Boulevard; — meer ruimte voor de voetganger; — voldoende — groene — rustplekken. Hoewel bewoners kiezen om te wonen in een levendig stadscentrum is het van belang dat er in het gebied ook plekken zijn om tot rust te komen; — goede verlichting.

Voor een beter veiligheidsgevoel is het van belang dat straten, pleinen en onderdoorgangen goed verlicht zijn; een duidelijke bewegwijzering; — een openbaar groen plein ten — noorden van de Johan Cruijff ArenA waar ruimte is voor kleinere evenementen in de buitenruimte; II. vergroenen van ArenAPoort zodat het gebied sfeervoller en aantrekkelijker wordt maar ook verbetert qua rainproof eisen, hittestress en biodiversiteit. Dit is onder te verdelen in: ecologisch groene daken, langs de gevels en in de straatprofielen wordt veel

-

ecologisch groen toegevoegd. Waar mogelijk worden de groene daken openbaar toegankelijk gemaakt; gebruiksgroen: ten noorden van de Johan Cruijff ArenA wordt een volwaardig park ontwikkeld; in de binnenhoven van de woonblokken worden tuinen gerealiseerd met veel bomen en groen. in de openbare ruimte wordt groen toegevoegd. ArenaPoort is nu een zeer stenig gebied en dat moet anders. Hiervoor is het nodig dat de ondergrond goed wordt geordend zodat er voldoende ruimte komt om op het maaiveld de vergroening te verruimen. Ondanks de beperkte beschikbare ruimte in het zeer stenige gebied worden de referentienormen voor groen nagenoeg gehaald binnen ArenAPoort. Waarbij opgemerkt dient te worden dat net buiten de grenzen van ArenAPoort ook veel groen is te vinden waar toekomstig bewoners gebruik van kunnen maken. In totaal voegen we circa 74.500 m2 groen toe aan de nu al aanwezige 9o.000 m2

Besluitnummer 2022-004

X Gemeente X Amsterdam

Gemeenteraad

X Raadsbesluit groen; E. duurzaam en toekomstbestendig I.

ambitie is dat alle ontwikkelingen in ArenAPoort beantwoorden aan de

doelstellingen van de circulaire economie. Daarom is het gebied en Zuidoost als geheel aangewezen als Living Lab voor de Amsterdamse Donut Economie; II. Smart Grid: Ontwerp, aanleg en beheer van een smart grid voor elektra in ArenAPoort voorkomt piekshaving en zorgen dat we de komende jaren kunnen blijven bouwen in ArenAPoort. Voor een toegepast onderzoek is een RVO subsidie toegekend (LIFE); III. rainproof, hittestress en biodiversiteit maken ook onderdeel uit van het verduurzamen van ArenAPoort (zie beslispunt D II); 2.

in te stemmen met het Ruimtelijk Kwaliteitskader voor de Transformatie van ArenAPoort als uitwerking van de ambities uit de ontwikkelstrategie. Het wordt door de supervisor van de ArenAPoort en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit gebruikt als leidraad voor de beoordeling van bouwplannen in dit gebied;

3.

kennis te nemen dat, de komende periode, als uitwerking van de ambities uit de ontwikkelstrategie, een aantal producten wordt opgesteld: Plan Openbare Ruimte (planning gereed 2022, vaststelling in stadsdeel); Programmastrategie (Maatschappelijke) Voorzieningen (gereed 2022); Warmteplan in uitwerking van de motie LT (1404.17) (gereed 2022, vaststelling in gemeenteraad);

4.

kennis te nemen van het opstarten van een onderzoek naar welke alternatieven er mogelijk zijn voor het beheersen van het "zwerfafval" op de Johan Cruijff Boulevard en directe omgeving tijdens en direct na evenementen;

5.

in te stemmen met het administratief splitsen van de grondexploitatie ArenAPoort West in een grondexploitatie met de historische kosten en opbrengsten (ArenAPoort West 503.06) en een grondexploitatie met de toekomstige kosten en opbrengsten (ArenAPoort West Herziening 503.07 en het financieel clusteren van de grondexploitaties Arenapoort Oost (503.33) en Arenapoort West (503.06 en 503.07) om de beheersbaarheid van de projecten te vergroten;

6.

kennis te nemen van de (GEHEIM) financiele paragraaf behorende bij de ontwikkelstrategie waarin de twee grondexploitaties worden herzien 503.06 (in combinatie met 503.07) ArenAPoort West en 503.33 ArenAPoort Oost, met de belangrijkste punten: a. een gezamenlijk positief resultaat van € 41,8 min netto contante waarde (prijspeil 01-01-2021); b. 503.06 en 503.07 ArenAPoort West: saldo netto contante waarde (prijspeil 01-012021) verslechtert van € 64,5 mln positief in de lopende grondexploitatie naar € 58,3 mln positief in de herziene grondexploitatie; c. 503.33 ArenAPoort Oost: saldo netto contante waarde (prijspeil 01-01-2021) verslechtert van € 13,4 mln negatief in de lopende grondexploitatie naar € 1.6,5 min

Besluitnummer 2022-004

X Gemeente X Amsterdam

Gemeenteraad

X Raadsbesluit negatief in de herziene grondexploitatie; d. de uitkomsten van de (GEHEIM) financiele risicoanalyse (hoofdstuk 8 van de financi6le paragraaf investeringsnota 503.06 en 503.07 ArenAPoort West en hoofdstuk 8 van de financiele paragraaf investeringsnota 503.33 ArenAPoort Oost die onlosmakelijke verbonden is met de grondexploitatie; 7.

kennis te nemen van de volgende uitgangspunten toegepast in de twee herziene grondexploitaties: a. het herziene investeringsbesluit wordt voor de twee grondexploitaties in twee fases 'geknipt', waarbij in dit besluit voor de eerste fase (2022 t/m 2028) een investeringsbesluit wordt gevraagd aan de raad, en aan het einde van bovenstaande periode een besluit voor de tweede fase (2029t/m 2033) ter vaststelling wordt aangeboden; b. een verlengde looptijd t/m 31 december 2028 voor beide grondexploitaties; c. het opwaarderen van alle openbare voetgangersgebieden binnen de grondexploitatiegrenzen volgens een kwaliteitsniveau Puccini Bijzonder, conform het door de gemeenteraad vastgestelde Puccini beleid (24-01-2018, Gemeenteblad afd.1, nr. io) waarbinnen het ArenAPoort-gebied is aangewezen als afwijkend gebied; d. het hanteren van het uitgangspunt dat de opbrengsten uit de transformatieprojecten door erfpachters en/of grondeigenaren pas in de grondexploitatie wordt begroot indien hierover een grote mate van zekerheid bestaat; e. het toevoegen van de volgende bijzondere kostenposten in de grondexploitaties: i. onrendabele top stichtingskosten parkeergarage Hoogoorddreef waarbij een openbaar parkeerveld in de Bijlmer wordt bebouwd met een gemengde school en gymzalen die beiden nodig zijn voor de nieuwe bewoners van ArenaPoort.

Waarbij eerder bij de sloop van een oude parkeergarage (2018) aan de bewoners is toegezegd dat deze parkeerplaatsen worden meegenomen in de gebiedsontwikkeling die ter plaatse wordt gerealiseerd. Deze toezegging wordt hiermee ingelost; ii. trappen en een lift aan de Hoogoorddreef, en verbetering verlichting onder de Hoogoorddreef; iii. tijdelijke inrichtingen/Placemaking. Deze investeringen zijn belangrijk omdat het gebied de komende 12 jaren gaat transformeren en het belangrijk is dat het gebied ook in die periode leefbaar is voor de huidige gebruikers;

8.

kennis te nemen dat bij het herziene investeringsbesluit ArenAPoort maatschappelijke voorzieningen zijn meegenomen die de komende jaren (2022 t/m 2033) onherroepelijk tot investeringen leiden. Op basis van het voorzieningen programma is naar verwachting indicatief € 44,4 min aan investeringen in de

maatschappelijke voorzieningen benodigd en jaarlijks circa € 650.000,- voor het beheer en exploitatie (exclusief programmakosten). Deze kosten zullen de komende jaren in de P&C-cyclus van de gemeente Amsterdam worden aangevraagd en maken dus geen onderdeel uit van het investeringsbesluit; 9.

in te stemmen met het financieel clusteren van de grondexploitaties 503.06 en 503.07 ArenAPoort West en 503.33 ArenAPoort Oost welke een gezamenlijk

Besluitnummer 2022-004

X Gemeente X Amsterdam

Gemeenteraad

X Raadsbesluit positiefresultaat kennen van € 41,8 min op netto contante waarde per 01-01-2021. De totale investeringen zijn € 72,4 min (nominaal op prijspeil 1-1-2021); 10. beschikbaar te stellen een krediet op basis van het investeringsniveau in de

grondexploitatie 503.06 en 503.07 ArenAPoort West en 503.33 ArenAPoort Oost onder het regime van het Vereveningsfonds ten bedrage van € 72,4 min, zijnde het totaal van de nog te realiseren kosten van de twee grondexploitaties (nominaal op prijspeil 01-01-2021): a. 503.06 en 503.07 ArenAPoort West: € 36,5 min; b. 503.33 ArenAPoort Oost: € 35,9 min; ii. kennis te nemen van de uitkomsten van de financiele risicoanalyse (hoofdstuk 8 van de desbetreffende Geheim Financiele Paragrafen (bijlage 3 en 4), welke onlosmakelijk verbonden is met de grondexploitatie. De belangrijkste risico's voor ArenAPoort Oost zijn: -

ondergronds afvaltransport (OAT) komt er niet, waardoor traditionele afvalinzameling moet worden gedaan wat duurder is;

-

winkelleegstand in de Amsterdamse Poort neemt toe, waardoor de ontwikkeling van de Amsterdamse Poort deels of helemaal niet doorgaat;

-

ontwikkeling Cluster 7 gaat niet door, of een beperkter programma. Hierdoor worden significant minder opbrengsten gerealiseerd.

Het belangrijkste risico voor ArenAPoort West is: gemeente moet zelf een warmteleiding aanleggen omdat de aanbesteding voor het LT-warmtenet mislukt. Zodat ontwikkelingen kunnen voldoen aan de wettelijke duurzaamheidseisen (o.a. BENG) en afspraken met de Omgevingsdienst over de komst van een LT-warmtenet worden nagekomen; 12. kennis te nemen van de vele raakvlakken en verwevenheid tussen de twee projecten ArenaPoort Oost en West, waardoor de twee grondexploitaties 503.06 (en 503.07) en 503.33 op Fondsniveau financieel geclusterd kunnen worden. De twee grondexploitaties gezamenlijk kennen een positief saldo van € 41,8 min (netto contante waarde per 01-01-2021), waardoor er geen noodzaak is om in het Vereveningsfonds een voorziening op te nemen om het saldo en de risico's van deze twee grondexploitaties te dekken; 13. in te stemmen met het voorstel om een reservering te treffen binnen het Vereveningsfonds van €18,1 min voor de eerste zeven jaar van de looptijd in verband met het doen van voorinvesteringen en/of voor de dekking van mogelijke tegenvallers voordat er significantie opbrengsten binnenkomen. Dit bedrag is inclusief uitvoering en V&T en object overstijgende risico's van circa €3,5 min; 14. in te stemmen met het opnemen van de stichtingskosten van het trailerparkeren in de grondexploitatie Arenapoort West.

Deze kosten bestaan uit € 2,8 min euro dat te zijner tijd wordt gedekt uit de exploitatie van het parkeerterrein na overdracht aan dienst Parkeren. Dit deel zal als voorfinanciering worden aangewend uit de grondexpioitatie; 15. in te stemmen met de aangepaste grondexploitatiegrens zoals opgenomen in de

Besluitnummer 2022-004

X Gemeente X Amsterdam X

Gemeenteraad

Raadsbesluit financiele paragraaf ArenAPoort Oost (afbeelding 3, pagina 11) en de financiele paragraaf ArenAPoort West (afbeelding 6, pagina 16); 16. kennis te nemen van de geheimhouding op bijlagen 3 en 4: I.

GEHEIM Financiele paragraaf Herziening Grondexploitatie ArenAPoort Oost 503.33, d.d. 8 november 2021;

II. GEHEIM Financiele paragraaf Herziening Grondexploitatie ArenAPoort West 503.06 en 503.07 d.d. 2 november 2021; op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet. Dit in verband met de belangen genoemd in artikel 10, lid 2, sub b onder de Wet openbaarheid van bestuur. De geheimhouding wordt opgelegd tot het moment van 2 jaar na afsluiten van de grondexploitatie of tot uiterlijk ijanuari 2036 en het verzoek aan de gemeenteraad op grond van artikel 25, derde lid van de Gemeentewet, om die tijdens de eerstvolgende vergadering na aanlevering bij de raadsgriffie te bekrachtigen; 17. kennis te nemen van de 'Terugkoppeling participatie startnotitie ontwikkelingsstrategie ArenAPoort'. Waarin de uitkomsten van de participatie op de startnotitie staan omschreven en is aangegeven hoe dit is verwerkt in de Ontwikkelstrategie. Dit resultaat is in een tweede participatieronde teruggekoppeld; 18. kennis te nemen dat het Ruimtelijk Kwaliteitskader tot stand is gekomen door middel van interactieve participatie sessies met architecten en ontwikkelaars; 19. kennis te nemen dat Women Make Southeast een advies heeft gegeven op de thema's 'Compleet en verbonden' en 'Een centrum voor iedereen' uit de Ontwikkelstrategie ArenAPoort.

Aldus besloten door de gemeenteraad voornoemd in zijn vergadering op 26 januari 2022. De voorzitter

Femke Halsema