Raadsbesluit 2021-325G BP Havenstraatterrein Bijlagen bij toelichting

Mocht dit het geval zijn, dan zou een combinatie met lokale koudeopslag (voor eventuele koeling van woningen en bedrijven) wel tot de randvoorwaarden moeten behoren. De varianten 3 en 4 blijven op de achtergrond beschikbaar als uitwijkopties.

9.2 Klimaatadaptatie Klimaatadaptatie in Amsterdam richt zich vooral op het lokaal afvlakken van hevige regenbuien, die in de toekomst naar alle waarschijnlijkheid vaker zullen voorkomen. Openbaar groen is een goede plek voor zulke bufferende maatregelen, maar dat is een schaars goed op het Havenstraatterrein. In plaats daarvan is het raadzaam om zoveel mogelijk begroeide daken in het gebied te realiseren. Groene daken kunnen de piekafvoer van regenbuien afvlakken en geven daarnaast een prettig microklimaat in de stedelijke omgeving. Ze kunnen wel conflicteren met het installeren van zonnepanelen, dus daar zal nog een evenwichtige modus in moeten worden gevonden.

31

10. Ontwikkelstrategie en regie 10.1 Ontwikkelstrategie De herontwikkeling van het Havenstraatterrein is deelbaar in vier bouwvlakken, die los van elkaar in de markt gezet kunnen worden. De ontwikkelstrategie maakt daar gebruik van door de vlakken in een bepaalde volgorde te ontwikkelen. Zo is het wenselijk om eerst het bouwvlak achter het Haarlemmermeerstation te ontwikkelen en daarna van voor naar achter richting Schinkeleilanden te werken. Door direct achter het Haarlemmermeerstation te beginnen krijgt het gebied meteen ‘smoel’ en bekendheid in de stad, hetgeen van belang is bij het op de markt zetten van de kavels in het tweede en derde blok. Starten met het eerste blok heeft ook als voordeel dat meteen een loods voor de Museumtramlijn kan worden gerealiseerd. De huidige opstallen van de Museumtramlijn verder op het terrein kunnen dan (deels) worden ontruimd en gesloopt. Met de uitgifte van het eerste blok kan ook het eerste deel van het Museumtramlijn worden verlegd. Na het eerste bouwvlak worden de drie resterende blokken in westelijke richting één voor één op de markt gebracht. Blok 2 en 3, met veel kavels voor kleine ontwikkelaars, worden in belangrijke mate de smaakmakers van de herontwikkeling. Als laatste wordt het bouwvlak vlak voor het park uitgegeven. Deze ontwikkelvolgorde is voor de hand liggend, maar niet dwingend.

Het is niet ondenkbaar dat zich in een vroeg stadium een ontwikkelaar aandient voor het vierde blok. In dat geval wordt zo’n ontwikkelaar niet in de wachtkamer gezet. Ook is het mogelijk dat in de praktijk meerdere blokken tegelijk in ontwikkeling zijn, of dat er juist tijd voorbij gaat tussen de ontwikkeling van blokken. De gemeente werkt dan ook met deelgrondexploitaties, waarvan elk deel zijn eigen kosten moet kunnen dekken uit de opbrengsten van het bouwvlak. In de gedetailleerde Vastgoedscan staat nauwkeuriger omschreven welke programmavarianten financieel haalbaar zijn.

Typen ontwikkeling De bouwblokken 1 en 4 lenen zich het beste voor een traditionele projectmatige ontwikkeling. Hier bestaan ook goede kansen op het realiseren van een aandeel huurwoningen in het sociale en middensegment. De tussenliggende bouwvelden 2 en 3 lenen zich vooral voor kleinschalige ontwikkeling, met eigen woningbezit, maar ook

32

veel ruimte voor middensegment en dure huur. De bouwblokken 2 en 3 worden gekenmerkt door de volgende bijzondere omstandigheden:

• De bouwblokken zijn door de gemeente niet dichtgeregeld met zware programmatische regels. Daarnaast zijn de welstandscriteria relatief soepel en terughoudend; • Er bestaat veel vrijheid op het gebied van bestemmingen, uitbouwen, indelingen en gevels; • Uit te geven kavels zijn niet erg groot, waardoor ze vooral interessant (en haalbaar) zijn voor kleinere investeerders; • De bouwblokken kunnen een magneetwerking hebben op een groep onconventionele initiatiefnemers in de stad, zoals individuele zelfbouwers, collectieven, ontwikkelende architecten, ontwikkelende aannemers en tal van andere kleine investeerders; Dergelijke omstandigheden vergroten de kans op het ontstaan van een gevarieerd, karaktervol en niet compleet ‘aangeharkt’ woon- en werkgebied. Die onderscheidende marketing en sfeer maakt de ontwikkeling buitengewoon kansrijk. Het Havenstraatterrein trekt mogelijk zelfs een nieuwe groep ontwikkelaars naar Amsterdam die hier eerder nog niet actief was.

Afzetbaarheid Gezien de grote woningbehoefte in de stad, en de diverse kwaliteiten van het Havenstraatterrein, bestaat er geen twijfel over de afzetbaarheid van de blokken en de kavels. Wel zal bij het op de markt zetten van de deelgebieden rekening worden gehouden met de capaciteit van investeerders en ontwikkelaars, ook om te voorkomen dat het Havenstraatterrein de ontwikkeling van andere projectgebieden in de wielen rijdt. Het ontwikkeltempo zal dan op stedelijk niveau worden afgestemd. Overigens komen de woningen op het Havenstraatterrein op zijn vroegst pas vanaf 2017 op de markt. Daarnaast kan het plan in flexibele delen ontwikkeld worden, reagerend op de marktvraag van dat moment.

10.2 Noodzaak regie

• Als er daarna nog steeds teveel gegadigden zijn voor bouwen

Het ruimtelijk en programmatisch kader van het Havenstraatterrein is ruim en flexibel geformuleerd. De spelregelkaarten bieden veel vrijheid aan ontwikkelaars. Die vrijheden brengen uiteraard een spanningsveld met zich mee. Lukt het om met al die grote en kleine spelers een eindbeeld te creëren dat past in de visie van het Havenstraatterrein? Kunnen al die marktpartijen zichzelf organiseren en coördineren, of dient de gemeente het hele proces van begin tot eind te sturen? Het juiste antwoord op deze vragen is waarschijnlijk dat de gemeente in meer of mindere mate de rol van regisseur moet houden. Dat kan de gemeente zelf doen, maar zij kan daarvoor ook samen met marktpartijen een derde partij inhuren. De noodzaak tot regie heeft met name betrekking op de volgende ontwikkelaspecten:

Organiseren tenders bouwblokken 1 en 4

Impressie plein achter Haarlemmermeerstation

Het eerste bouwblok, vlak achter het Haarlemmermeerstation, heeft een complex bouwprogramma met sociale en middeldure huurwoningen, dure huur- of koopwoningen, een parkeergarage en een loods voor de Museumtramlijn. Het is waarschijnlijk verstandig om zo’n opgave samen met één of maximaal twee professionele ontwikkelaars te realiseren. Dat geldt in iets mindere mate ook voor het laatste bouwblok, dat moeilijk in onderdelen valt op te knippen en eveneens een flink programma heeft. Het ligt daarom voor de hand om voor beide blokken afzonderlijk een tender uit te schrijven voor ervaren projectontwikkelaars en beleggers. Om nagestreefde kwaliteit van deze blokken te waarborgen zullen in de tenders een aantal specifieke eisen worden gesteld. Die hebben ondermeer betrekking op de architectonische kwaliteit (passend bij zulke prominent zichtbare bouwblokken), de mate waarin sociale en middeldure woningen worden gerealiseerd en het aantal parkeerplaatsen.

Selectieprocedure kleine ontwikkelaars bouwblok 2 en 3 De twee middelste blokken worden na elkaar op de markt gebracht, en zijn grotendeels bedoeld voor kleine investeerders, zelfbouwers en collectieven. Voor deze groep ontwikkelaars wordt een selectieprocedure georganiseerd, met heldere selectiecriteria die nauw aansluiten bij de sfeer zoals die in visie werd beschreven. Geïnteresseerden kunnen zich binnen een vooraf aangegeven periode inschrijven. De inschrijvers worden vervolgens gescreend of hun profiel en initiatief past bij de gewenste ontwikkeling van bouwblokken 2 en 3. Na deze voorselectie kunnen geïnteresseerden hun voorkeur uitspreken over één of meerdere kavels:

• Als er meerdere inschrijvers zijn op eenzelfde kavel, gesteld dat alle inschrijvers in gelijke mate aan de gestelde criteria voldoen, zal worden geselecteerd op basis van het beoogde programma; • Mochten er teveel gegadigden zijn voor bouwblok 2, dan wordt aan inschrijvers de mogelijkheid geboden om met voorrang een kavel te kiezen in het latere bouwblok 3;

33

in blok 2, dan wordt er geloot. Mensen die zijn uitgeloot kunnen uiteraard opnieuw meedingen naar een kavel in bouwblok 3.

Gezamenlijke plannen voor de blokken 2 en 3 Stadsdeel Amsterdam Zuid stelt als eis dat gegadigden niet alleen hun eigen kavel ontwikkelen, maar ook gezamenlijk één plan maken voor het hele bouwblok. Om dit professioneel te laten gebeuren zal het stadsdeel een verplichte gebiedsregisseur aanstellen. Hij heeft zelf geen enkel belang bij de ontwikkeling van het blok, maar vertegenwoordigt de ontwikkelaars van het blok naar buiten toe (ook naar de gemeente) en bemiddelt in de belangen van de afzonderlijke bouwers. De gebiedsregisseur zorgt ervoor dat bouwplannen in het blok op elkaar worden afgestemd en dat bouwprocessen tegelijk of na elkaar kunnen plaatsvinden. Bij de formele contractering tussen de gemeente en de ontwikkelaars krijgt de gebiedsregisseur het mandaat om alles te doen wat noodzakelijk is in het belang van de gezamenlijke ontwikkelaars, en het bouwblok te realiseren binnen de gestelde termijn. Daarbij stuurt hij op het tijdpad dat tussen de bouwers en de gemeente in bilaterale overeenkomsten is afgesproken.

Ontwikkelen woningen in het sociale en middensegment Het bouwen van sociale en middeldure (huur)woningen is een financiële uitdaging, waar geen interessante winstmarges tegenover staan. Zulke woningen zijn bij de meeste ontwikkelaars en beleggers dan ook niet populair. Om te waarborgen dat er op het Havenstraatterrein toch een flink aantal goedkope en middeldure woningen komen (en blijven) is een sterke regie nodig. Het Amsterdamse grondprijzen- en uitgiftebeleid biedt daarvoor passend maatwerk. Een belangrijk aandachtspunt voor de regisseur is de handhaving van afspraken met ontwikkelaars en beleggers. Zo dienen de huurprijzen laag te worden gehouden, ook bij wisseling van huurders, en moet aangetoond worden dat de woningen ook daadwerkelijk aan de juiste doelgroep wordt verhuurd. Op basis van recente ervaringen bij andere projecten in de stad zullen de beste monitoring- en handhavingstechnieken worden ingezet.

11. Financieel kader Financiering via grondexploitatie De gemeente wil het plan financieren met een grondexploitatie. Dit betekent dat de herontwikkeling zichzelf terugverdient en niet ten laste komt van de algemene middelen van de gemeente. Door de gronden in erfpacht uit te geven aan ontwikkelende partijen (dit kunnen professionele partijen zijn of particulieren) ontvangt de gemeente nieuwe (erfpacht)inkomsten. Deze inkomsten moeten de kosten dekken van het bouw- en woonrijp maken van het gebied. Ook verwerving van gronden en eventuele vergoedingen aan de huidige gebruikers worden hieruit gedekt. De basis voor vergoedingen zijn de bestaande individuele contracten en de daarbij geldende wetgeving. Er zijn in het kader van dit plan geen andere regelingen of vergoedingen voor de huidige gebruikers. Als er meer grondopbrengsten zijn dan kosten, dan wordt de meeropbrengst ten gunste gebracht van het stedelijk Vereveningsfonds, waar het dekking kan bieden voor tegenvallers bij andere projecten in de stad. De grondexploitatiebegroting bij het Investeringsbesluit heeft een positief saldo, wat betekent dat het project de stad geen geld gaat kosten, maar juist gaat opleveren. De kosten van bodemsanering worden uit een apart budget binnen de gemeentebegroting gefinancierd; de zogenaamde ‘Stelpost Bodem’.

De Verkeersmaatregelen aan (of bij) het Haarlemmermeercircuit vallen buiten de grondexploitatiebegroting. De verantwoordelijkheid daarvoor ligt bij de Dienst Infrastructuur, Verkeer en Vervoer.

Risicobeheersing Grondexploitaties brengen risico’s met zich mee, maar het project zal er alles aan doen om die risico’s te minimaliseren; het is nadrukkelijk niet de bedoeling om op het Havenstraatterrein bouwrijpe kavels te produceren en die vervolgens braak te laten liggen. De gemeente Amsterdam hanteert momenteel voor grondexploitaties een beheersystematiek om zoiets te voorkomen. Grote investeringen in het gebied worden vermeden zolang geen zekerheid bestaat over grondopbrengsten. De gemeenteraad stelt pas – per bouwblok een krediet voor de uitvoering beschikbaar wanneer een contract met een ontwikkelende partij is gesloten. Er zal pas worden ontruimd

en bouwrijp gemaakt wanneer voldoende zeker is dat de gecontracteerde partij gaat starten met de bouw. En tot slot wordt er alleen ontruimd en bouwrijp gemaakt als dat noodzakelijk is het realiseren van een bouwblok. Dit wordt zo kort mogelijk voor de start van de bouw gepland.

len daarin zijn de bouwhoogte(n), het percentage wonen ten opzichte van het percentage niet-woonfuncties en de verdeling tussen koop- en huurwoningen. Die scenarioanalyse wees uit dat, binnen de vrijheden en ruimte van de spelregelkaarten, een positief resultaat op de grondexploitatie mag worden verwacht, met inachtneming van het principe van kasstroomsturing op kavelniveau.

Proceskosten en uitvoeringskredieten Om het plangebied verder te brengen, en uiteindelijk contracten met marktpartijen te kunnen sluiten, moeten toch bepaalde voorbereidingskosten worden gemaakt. Daarom wordt wel een krediet gevraagd voor de noodzakelijke proceskosten. De financiële paragraaf (kabinet meegestuurd bij dit Investeringsbesluit) bevat een raming van de proceskosten. De eerste deelgrondexploitatie, met bijbehorend uitvoeringskrediet, is pas aan de orde als er sprake is van contractvorming met marktpartijen, minimaal voor het eerste bouwblok achter het Haarlemmermeerstation. Langs dezelfde weg worden ook de latere deelkredieten gekoppeld aan nieuwe gronduitgiften bij nieuwe bouwblokken.

Grondexploitatiebegroting In de financiële paragraaf is een grondexploitatiebegroting voor het hele Havenstraatterrein opgenomen. Dit is noodzakelijk om de financiële haalbaarheid van het plan aan te tonen. Zoals reeds opgemerkt wordt deze grondexploitatie opgesteld volgens het principe ‘kasstroomsturing op kavelniveau’. De vier bouwvelden in het plan worden elk als ‘kavel’ aangemerkt. De grondopbrengst van elke kavel moet minimaal voldoende zijn om de kosten van het ontruimen, bouwrijp en woonrijp maken (voor dat kavel) te dekken. Ook de uitkomsten van een risicoanalyse zijn meegerekend: de te verwachten meeropbrengsten moeten voldoende zijn om financiële risico’s af te dekken. De risicoanalyse van de grondexploitatiebegroting wijst uit de het project als geheel een ruim positief saldo heeft. Ook het saldo voor alle vier de kavels afzonderlijk blijkt positief. Aan de opbrengstenkant van de grondexploitatie ligt een programmatische scan ten grondslag. Deze scan wees uit dat de maten van de bouwvelden een uiteenlopend programma aan woningtypen kunnen accommoderen. Vervolgens werden diverse scenario’s voor de grondopbrengsten per bouwblok opgesteld. Onderzochte variabe-

34

Om grond te kunnen uitgeven voor vastgoedontwikkeling en dus grondopbrengsten te ontvangen, moet de gemeente kosten maken. Deze kosten zijn geraamd in de grondexploitatiebegroting. Ten eerste moeten de voor de herontwikkeling benodigde gronden worden verworven en ontruimd. Daarna begint het bouwrijp maken: opstallen en bestaande verhardingen worden verwijderd en het terrein wordt geschikt gemaakt voor de nieuwe bebouwing door de toplaag te vervangen met schoon zand. Zodra het terrein bouwrijp is, wordt de grond in erfpacht uitgegeven en gaan de nieuwe erfpachters (marktpartijen dan wel particulieren) starten met de bouw van het vastgoed. Nadat de bouw gereed is, wordt de omgeving woonrijp gemaakt. Dit betekent dat verhardingen zoals wegen en pleinen worden aangelegd, groenvoorzieningen wordt gerealiseerd en de nieuwe bebouwing wordt aangesloten op voorzieningen als riolering en energievoorzieningen. Al deze kosten worden gedekt door de opbrengsten die de gemeente ontvangt uit de uitgifte van de bouwgronden.

12.1 Bestemmingsplan

12. Planning

12.2 Ontwikkeling

maanden duurt. Vervolgens start het vergunningentraject en de voorbereiding bouwrijp maken, hetgeen ongeveer 9 maanden vergt. Zodra zeker is of er daadwerkelijk gebouwd gaat worden (2015), wordt een deel van het Havenstraatterrein bouwrijp gemaakt. Dit betekent onder meer het functievrij maken van het gebiedsdeel, het saneren van de bodem, het kappen of verplanten van bomen en het verleggen van kabels, leidingen en tramrails. Daarna kan op z´n vroegst in 2016 met de bouw worden gestart. In dat geval kan de eerste oplevering in 2017 plaatsvinden.

Na het go/no go besluit wordt gestart met het selecteren en contracteren van een ontwikkelaar voor het eerste blok. De gekozen ontwikkelaar begint daarna een ontwerptraject dat doorgaans 12

12.3 Tijdschema

Het bestemmingsplan Havenstraatterrein wordt naar verwachting in de eerste helft van 2014 vastgesteld. Omdat het bestemmingsplan de juridisch-planologische vertaling is van het ruimtelijk kader, start de formele procedure (terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan en vaststelling) pas nadat het Investeringsbesluit (go/no go besluit) is genomen.

sdZuid Ontwikkelaar

Aan deze planning kunnen geen rechten worden ontleend.

35

13. Communicatiestrategie Uitgangspunt voor de communicatie is een positieve benadering van het gebied, conform de visie op het Havenstraatterrein (hoofdstuk 3). Als leidraad voor alle communicatie uitingen geldt de volgende kernboodschap: ‘Een nieuw leven voor dit unieke stukje stad, met respect voor de historie en versterking van het bijzondere karakter.’

over de mogelijkheid van terugkeer in het projectgebied. Daarnaast worden ook bedrijven rondom het plangebied op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen en de gevolgen voor hun bedrijfsvoering. Met betrekking tot de Museumtramlijn zijn drie gesprekstrajecten noodzakelijk:

woon-werkgebied, en de voorgestelde planning, staat niet ter discussie. Wel is invloed mogelijk, en gewenst, op zaken als de inrichting van de openbare ruimte, de beeldkwaliteit en het beheer van het terrein tijdens de ontwikkeling, zodat deze de promotie van het gebied ondersteunt.

1. Verlegging spoor: het verleggen van de Museumtramlijn, en de aantakking ervan op het GVB-spoor, vereist afstemming met meer-

Communicatiemiddelen

13.1 Communicatie voor en na het Investeringsbesluit Ter voorbereiding op dit Investeringsbesluit is in de eerste helft van 2013 met een aantal direct belanghebbenden en partijen in de omgeving gesproken. In deze gesprekken is het project toegelicht, gesproken over ieders belangen, maar is vooral ook geluisterd naar verhalen over het heden en verleden om zodoende meer inzicht te krijgen in de kernkwaliteiten van het gebied. Deze gesprekken waren een waardevolle inspiratie voor de visie op het Havenstraatterrein. Daarbij dient een aantal partijen met name te worden genoemd:

• Huurdersbelangenvereniging Havenstraatterrein. • Gemeentevervoerbedrijf (GVB) • Stichting Elektrische Museumtramlijn Amsterdam (EMA) en de vereniging Rijdend Elektrisch Tram Museum (RETM) • Liander • Ambulance Amsterdam • Macy’s • GroupM • Kisch & Zonen • De Alliantie • Bewoners aan de Afroditekade in het Olympisch kwartier Noord

Toekomstig belanghebbenden Het is de huurders op het Havenstraatterrein bekend dat zij hun bedrijf in de huidige vorm niet op deze locatie kunnen voortzetten. Voor hen is het van belang tijdig te weten wanneer zij het terrein moeten ontruimen. De communicatie met de belangenvereniging wordt voortgezet, maar er zal vooral ingezet worden op gesprekken met individuele huurders. Hierin zal gesproken worden over het moment en de wijze van beëindiging van het huurcontract, eventuele vervangende locaties elders in stad of regio, maar nadrukkelijk ook

dere partijen. Hiertoe wordt een projectgroep opgericht met vertegenwoordigers van EMA, RETM, Stadsdeel Amsterdam Zuid, Dienst Metro, de dienst IVV, stadsregio Amsterdam en de Inspectie Infrastructuur Leefomgeving en Transport. 2. Nieuwe opslagloods: in samenwerking met de gemeente Amstelveen, EMA en RETM wordt gezocht naar een nieuwe locatie voor een loods waarin een deel van de historische trams kan worden ondergebracht. De ruimte onderin bouwblok 1 is namelijk niet voldoende om al het rijdend materieel in onder te brengen. 3. Door werkzaamheden aan de A9 zal de Museumtramlijn een paar jaar lang niet zijn hele traject kunnen rijden. Het stadsdeel zal meedenken hoe de Museumtramlijn in deze periode toch kan blijven rijden.

Begeleidingsgroep In de begeleidingsgroep ontmoeten belanghebbenden elkaar en wisselen daar met het stadsdeel van gedachten. Het stadsdeel blijft zo op de hoogte van wat er leeft en kan daar in de uitwerking van de plannen rekening mee houden. Via de begeleidingsgroep kunnen belanghebbenden hun belang onder de aandacht brengen en het stadsdeel kan de belanghebbenden informeren over belangrijke formele mijlpalen in het proces. Het stadsdeel bespreekt en toetst haar ideeën graag met een vaste groep mensen. De groep is bedoeld voor consultatie en om een planuitwerking te krijgen waar de buurt mee uit de voeten kan. De uiteindelijke beslissingsbevoegdheid ligt bij de gemeente Amsterdam. De vraag óf het terrein ontwikkeld moet worden tot een gemengd

36

Het stadsdeel maakt voor de communicatie gebruik van de website van stadsdeel Zuid, en dit zal worden geïntensiveerd. Via het e-mailadres havenstraatterrein@zuid.amsterdam.nl kunnen geïnteresseerden zich met vragen direct tot het projectteam richten. Er komt een nieuwsbrief die met het vorderen van het project steeds frequenter zal verschijnen. De stand van zaken wordt hierin vermeld, maar er wordt ook aandacht besteed aan de historie en aan huidige gebruikers op en rond het terrein. Met artikelen in de krant, en items op AT5, wordt het gebied onder de aandacht gebracht. Daarnaast draagt het kunstproject van fotograaf Michael Floor - dat in 2014 gereed is - bij aan de bekendheid van het gebied. Voor gebiedspromotie wordt verder gedacht aan het plaatsen van een promotiebord en ludieke acties in samenwerking met de Museumtramlijn. Ook kan worden meegedaan met de Dag van de Bouw, Amsterdam Woont, de Dag van de Architectuur, of andere bestaande evenementen. Om geïnteresseerde zelfbouwers te bereiken wordt op termijn aangesloten bij Zelfbouw Amsterdam. Daarnaast wordt gedacht aan het verspreiden van flyers en het aansluiten bij (digitale) netwerken van verschillende doelgroepen.

13.2 Communicatiemomenten

December 2013 Februari 2014

Vaststellen Investeringsbesluit door gemeenteraad

Februari - april 2014

Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

Eind maart 2014

Informatieavond ontwerpbestemmingsplan

Juli 2014 Maart 2014 – Maart 2015

BIJLAGEN

Definitief Investeringsbesluit door stadsdeelraad Zuid

Vaststelling bestemmingsplan Selectie marktpartijen

2015

Start bouwrijp maken (gefaseerd)

2016

Start bouw (gefaseerd)

COLOFON Stadsdeel Zuid

1. Spelregelkaarten

Afdeling Beleidsrealisatie Fysiek Domein

2. Hoogbouwstudie

Beeldmateriaal

3. Bezonningsstudie

Bureau MUST Gemeente Amsterdam

4. Verbeeldingen 5. Vastgoed- en programmatische scan

Eindredactie en vormgeving

6. Samenvatting marktconsultatie

Endre Timár Wisselwerking vorm & tekst Oktober 2013

37

blz. 45

Bijlage 2

Stedenbouwkundig plan Havenstraatterrein

Gemeente Amsterdam

STEDENBOUWKUNDIG PLAN HAVENSTRAATTERREIN Ruimte en Duurzaamheid

-

stadsdeel Zuid / West

2021 - 248 augustus oktober 2020

Ruimte en Duurzaamheid - opgesteld door: Janne van der Bom - stedenbouwkundig ontwerper - 24 augustus 2021 2

VOORWOORD

Het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan Havenstraatterrein van MUST stamt uit 2012. Nadien is het plan op meerdere momenten gewijzigd, voor de investeringsnota in 2013, het ontwerpbestemmingsplan in 2015 en vervolgens het vastgestelde bestemmingsplan in 2018. Na vernietiging van het bestemmingsplan in 2019 zijn er wederom een aantal wijzigingen doorgevoerd, namelijk de inpassing van de tramloods in blok 4 en de inpassing van het Integraal Kind Centrum (IKC) in blok 2. In dit document worden de stedenbouwkundige uitgangspunten als een opfrisser nog eens op een rijtje gezet en wordt het definitieve plan uitgelegd. Alle informatie op het gebied van de ruimtelijke inpassing wordt hiermee gebundeld in één overzichtelijk document.

3

Vogelvlucht Havenstraatterrein en omgeving

4

INHOUDSOPGAVE INLEIDING Inleiding

7

Leeswijzer

9

Opgave, kansen en ambitie

10

Analyse

12

STEDENBWOUKUNDIG PLAN

5

Inleiding

15

Ontstaan van het stedenbouwkundig plan

16

8x verankering

18

Programma

23

Groen

38

Ontsluiting en parkeren (fiets, auto, P-garages)

39

Openbare ruimte

44

Duurzaamheid

47

Bouwregels

52

bijlage(n)

57

INLEIDING

6

INLEIDING Het Havenstraatterrein ligt in het populaire Amsterdam Zuid. Ankerpunt is het Haarlemmermeerstation dat bij oplevering eigenlijk al te groot was voor het aantal treinreizigers dat er gebruik van maakte. In 1950 werd het reizigersverkeer via het Haarlemmermeerstation gestaakt en ontstond er een plek waar verschillende perifere en tijdelijke functies een plek vonden. Romneyloodsen en andere tijdelijke bouwwerken huisvesten opkopers, garagebedrijven, hobbyclubs en kunstenaars. De meest in het oog springende gebruiker is de museumtramlijn die in de zomermaanden toeristische ritten aanbiedt in historische tramstellen. De Museumtramlijn slaat de tramstellen op en onderhoudt deze in diverse loodsen op het terrein. Tot op heden is dat tijdelijke karakter zichtbaar en wacht het terrein op een definitieve bestemming. De omliggende gebieden in het stadsdeel zijn in de afgelopen decennia ingrijpend veranderd. De eerste belangrijke stap was de restauratie en de herbestemming van het Olympisch Stadion en de herinrichting van de aangrenzende terreinen. Ten noorden van het stadion is het Olympisch kwartier gerealiseerd, het Stadionplein is herontwikkeld en langs het spoorlijntje van de Museumtramlijn is het Park Schinkellanden aangelegd met een nieuwe fietsroute naar het Amsterdamse Bos en de Zuidas.

De herontwikkeling van het Havenstraatterrein is een uitgelezen kans om een hoogwaardig centrumstedelijk gebied te realiseren dat aansluit bij het woon- en werkgebied van het zeer geliefde Amsterdam Zuid. Bovendien is het een locatie die door ligging en gebruik een geheel eigen karakter kan krijgen. Het beoogt een ontwikkeling die recht doet aan de kwaliteiten van het gebied: een speels karakter, grote verscheidenheid aan functies, bedrijvigheid, een tramremise, het park en de Museumtramlijn. Door de vroegere functie als spooremplacement is het

Havenstraatterrein nooit onderdeel geworden van het homogene en aantrekkelijke Amsterdam Zuid van Berlage. De ligging tussen de verschillende kanalen, de tramremise, de gevangenis (toekomstige BSA), het busstation en de complexe verkeersknoop van het Haarlemmermeercircuit versterken het ruimtelijke en functionele isolement. De wereld achter het monumentale stationsgebouw is letterlijk een scherf in de stadsplattegrond die voor veel Amsterdammers onzichtbaar is gebleven. Pas met de aanleg van de fietsroute over het terrein is het voormalige spooremplacement voor velen wat bekender geworden. Dynamisch met een ruw randje, dat is de huidige en toekomstige sfeer op het Havenstraatterrein. De grote GVB tramremise met werkplaatsen, de garage van de Ambulance Amsterdam, de nog rijdende Museumtramlijn en het oude Haarlemmermeerstation met villa zijn gebleven en geven het gebied meteen al een ongepolijste atmosfeer mee, met interessante historische verwijzingen en levendige horeca. De nieuwe blokken van woningen, voorzieningen en bedrijfjes zijn kleinschalig ontwikkeld, met veel particuliere panden en menging van functies. De inpassing van het oude spooremplacement geeft een uniek karakter aan het projectgebied. Zo loopt de Museumtramlijn naar Amstelveen dwars door de wijk.

Het is niet alleen een structurerend en beeldbepalend onderdeel van het nieuwe Havenstraatterrein, maar ook een aardige recreatieve verbinding tussen de stad en het Amsterdamse Bos. Het markante spoorverleden van het gebied blijft daardoor voelbaar voor iedereen die op het Havenstraatterrein woont en werkt. Bijzonder wonen Op het Havenstraatterrein staan straks zo’n 500 woningen met een verscheidenheid aan woonvormen: appartementen voor verschillende doelgroepen, woonwerkpanden, huur en koop, laagbouw en hoogbouw. 7

Hier wordt gewerkt Het stoere, dynamische karakter van het Havenstraatterrein wordt ten eerste bepaald door de bedrijvigheid die hier reeds gevestigd is, zoals de ambulancepost, fourniturenhandel Kisch & Zonen, de tramremise van de Museumtramlijn en de cultuur/ horeca functie van het oude stationsgebouw. Maar ook in de nieuwe bouwblokken is ruimte voor bedrijvigheid. Met name in de gebouwplinten bevinden zich, verspreid over het gebied, een verscheidenheid aan bedrijven, zoals werkplaatsen, ambachtelijke en creatieve bedrijven, maatschappelijke ondernemers zoals een huisartsenpraktijk en kinderopvang, werken aan huis en ateliers. Mogelijk zijn enkele van de huidige bedrijven in het gebied teruggekeerd. Alle woningen op de begane grond hebben hun entree aan de straat. De bedrijvigheid heeft een essentiële betekenis voor de uitstraling van het Havenstraatterrein. Met hun activiteiten zijn bedrijven nadrukkelijk aanwezig in het gebied: vanaf de straat is duidelijk zichtbaar dat hier niet alleen wordt gewoond maar ook gewerkt, en zelfs waaraan. Mensen die de wijk voor het eerst bezoeken merken direct dat hier iets bijzonders aan de hand is. Dit is niet de zoveelste nieuwbouwwijk, maar een buurt met een eigen karakter en sfeer. Gevarieerde architectuur Het bijzondere karakter van het Havenstraatterrein is ook zichtbaar in de architectuur van de bouwblokken.

Er is gebouwd in uiteenlopende kleuren, met diverse bouwhoogten, -breedten en -diepten. De gebouwplinten zijn overal minimaal 4 meter hoog, waardoor ze vrijwel alle denkbare functie kunnen herbergen. Naast deze individuele variatie binnen de bouwblokken wordt het Havenstraatterrein gekenmerkt door een hoogbouwaccent aan de noordoostkant van het terrein, nabij het Haarlemmermeercircuit, waar het gebied zich

zijn aanwezigheid presenteert. Aan de zuidwestkant van het terrein vindt juist een geleidelijke overgang plaats vanuit het park door een laag accent (de tramloods) aan te brengen. Deze gebouwen markeren de grote structuren in de stad en voorzien de tussengelegen bouwblokken van een duidelijke kop en staart. Het plangebied Het Havenstraatterrein bevindt zich achter en rondom het Haarlemmermeerstation. Het plangebied wordt in het noorden begrensd door de Havenstraat en de tramremise, aan de oostzijde door het busstation aan de Amstelveenseweg, in het zuiden door de bebouwing aan de Karperweg en in het westen door het Park Schinkeleilanden.

530 m 124 m

Het Havenstraatterrein heeft een gunstige ligging ten opzicht van de stad: vlakbij het water van de Schinkel en de Stadiongracht, op een steenworp afstand van het groene Park Schinkeleilanden, binnen de ring A10 en niet ver van het Vondelpark, het Amsterdamse Bos, het stadscentrum en de Zuidas. De bereikbaarheid is goed door nabij gelegen hoofdwegen, OV en fietsroutes. Voor de visie op het gebied en de planvorming wordt onderscheid gemaakt tussen plangebied en studiegebied. Het plangebied is het terrein dat daadwerkelijk wordt aangepakt, het studiegebied betreft de ruime omgeving van het plangebied en kan gezien worden als één functionele en ruimtelijke eenheid. Het plangebied valt binnen de context van het studiegebied en overige ontwikkelingen die plaatsvinden in het studiegebied, zoals diverse beoogde particuliere initiatieven aan de overzijde van de Karperweg, dienen in samenhang worden ontwikkeld.

120m

120 m

78 m 72 m

59 m

29 m

8

plangebied en studiegebied

LEESWIJZER Deze rapportage is vooral bedoeld als uitleg van het stedenbouwkundige plan. Omdat het originele stedbouwkundige ontwerp sinds 2012 meerdere aanpassingen heeft ondergaan, is het belangrijk dat het finale product geen afbreuk doet aan de oorspronkelijke conceptuele uitgangspunten. Om die weer even scherp in ons geheugen te krijgen wordt in dit document ook de visie en de analyse van het gebied behandeld. Als eerste wordt ingegaan op de huidige situatie, de kansen en ambities. Daarna wordt een analyse gedaan waarin de kwaliteiten van het gebied worden beschreven. Daarna volgt de uitwerking van het stedenbouwkundige plan. Deze vormt de hoofdzaak van dit document.

huidige sfeer Havenstraat

9

OPGAVE, KANSEN EN AMBITIES DE OPGAVE Het plangebied is duidelijk begrensd door de tramremise van het GVB aan de noordzijde en een reeks gemengde bouwblokken aan de Karperweg. Daartussen liggen langgerekte stroken met loodsen en tramsporen van de Museumtramlijn. De contouren van het oude spooremplacement van het Haarlemmermeerstation zijn nog steeds goed zichtbaar. Kader De meest sturende en voor de ontwikkeling van het gebied bepalende elementen zijn reeds in de Strategienota in beeld gebracht. Voor de volledigheid worden hieronder de belangrijkste onderdelen samengevat. Positie in de stad Het gebied is gunstig gelegen in de stad op een fraaie locatie aan de Schinkel binnen de Ring A10 en nabij het stadscentrum en de Zuidas. De GVB remise is een enclave in de stedelijke structuur. Het is daardoor een belangrijke barrière voor langzaam verkeer van noord naar zuid en van oost naar west. De oostelijke Schinkeloever is niet toegankelijk door de tramremise. Vanwege zijn positie tussen binnenstad en Vondelpark enerzijds en het Park Schinkeleilanden en Amsterdamse Bos anderzijds, heeft het Havenstraatterrein de potentie om een belangrijke schakel te worden voor het langzaam verkeer tussen deze verschillende attractieve bestemmingen. Grondeigendom Het remiseterrein is in erfpacht uitgegeven aan het GVB.

In het middengebied van het Havenstraatterrein zijn ongeveer 30 percelen verhuurd met een tijdelijk grondhuurcontract. De opstallen zijn eigendom van de huurders. Dit betreft merendeels loodsen. Een

aantal panden is met reguliere huurcontracten voor woningen respectievelijk bedrijven verhuurd. Dit geldt voor het Haarlemmermeerstation en de naastgelegen villa, huisnummer 268 aan de Amstelveenseweg. Het merendeel van de gronden ten zuiden van de Karperweg is particulier eigendom. Een deel is in (tijdelijk) erfpacht uitgegeven. Cultuurhistorische waarden Het Haarlemmermeerstation is een Rijksmonument, ontworpen door architect H. Van Emmerik in 1913. De naastgelegen villa maakt samen met het Haarlemmermeerstation deel uit van een stedenbouwkundig ensemble dat cultuurhistorische waarde bezit. De villa heeft geen monumentale status en heeft een orde 3 waardering op de ordekaart van de welstand. Ruimtelijke structuur De ruimtelijke opbouw van het Havenstraatterrein is bijzonder door de grootschalige tramremise aan de noordzijde, een reeks bouwblokken aan de zuidzijde langs de Stadiongracht en een middengebied met langgerekte stroken kleinschalige loodsen met daartussen de tramsporen van de Museumtramlijn. Hierdoor is er een geïsoleerd langgerekt en waaiervorming terrein ontstaan waarin nog steeds de contouren van het oude emplacement van het Haarlemmermeerstation zichtbaar zijn. Bomen Volgens een inventarisatie die in 2009 is uitgevoerd bevat het plangebied slechts twee bomen die beeldbepalend en waardevol worden geacht.

Deze staan in de tuin van de villa langs de Amstelveenseweg nummer 268. 10

Bodem Er is sprake van een matig verontreinigde bovenlaag van circa één meter (2/3 licht verontreinigd en 1/3 ernstig verontreinigd). Er is geen bijmenging van asbest aangetroffen. Daarnaast zijn op een drietal plekken verontreinigingen van bodem en/of grondwater waargenomen. Op basis van nader onderzoek naar de omvang van deze verontreiniging zullen deze plekken moeten worden gesaneerd. Beleidskader Meest bepalend is de Structuurvisie Amsterdam 2040. Hierin wordt het Havenstraatterrein aangewezen als actief te ontwikkelen gemengd stedelijk gebied. Daarnaast is het Amsterdamse en stadsdeelbeleid om vanaf 2015 klimaatneutraal te bouwen. Dit houdt in dat onderzocht wordt hoe het Havenstraatterrein als wijk klimaatneutraal ontwikkeld kan worden. Vaste punten Binnen het plangebied zijn het Haarlemmermeerstation en de naastgelegen villa een vast gegeven. Ook de Museumtramlijn is een gegeven dat meegenomen wordt in de planvorming.

KANSEN Herontwikkeling van het Havenstraatterrein biedt een bijzondere mogeljkheid om een kwalitatief hoogwaardig gebied toe te voegen aan het centrumstedelijke milieu van het Stadsdeel Zuid. De kansen die dit biedt en de te realiseren ambities uit het beleid en de vastgestelde Strategienota, zijn hier samengevat. De belangrijkste kansen voor de herontwikkeling van het Havenstraatterrein zijn:

1. Transformeren van het gebied naar een gemengd stedelijke woon/werkmilieu met woningen, kleinschalige bedrijfsruimten en voorzieningen; 2. Creëren van nieuwe groen entree naar Park Schinkeleilanden en het Amsterdamse Bos en de Sportas; 3. Zone langs de Amstelveenseweg transparanter maken waardoor het Havenstraatterrein uitnodigender en toegankelijker wordt; 4. Nieuwe routes voor langzaam verkeer ontwikkelen met route langs remise en een brug over de Stadiongracht. Hierdoor vermindert de barrièrewerking van de remise in de ruimtelijke structuur; 5. Ontwikkelen van één accommodatie voor de Museumtramlijn als publiekstrekker. Een koppeling aan een actueel thema zoals duurzaamheid kan dit versterken. Alle verspreid voorkomende tramloodsen in het plangebied kunnen daardoor worden gesloopt; 6. Aanlegplek voor sloepen en andere kleine boten in de Stadiongracht; 7. Gebied ontwikkelen als autoluw- en klimaatneutraal leefmilieu.

AMBITIES Op basis van de kaders, de kansen en de verkenningen zijn in de Strategienota een aantal belangrijke ambities geformuleerd die ook in deze uitwerking van de ruimtelijke strategie is meegenomen. Het gaat in totaal om zeven ambities:

1. Het gebied herontwikkelen tot een stedelijk woon/ werkmilieu. De tramremise van het GVB en de woon- en werkblokken ten zuiden van de Karperweg blijven gehandhaafd; 2. Behoud cultuurhistorische waarden. De historische bebouwing, het Haarlemmermeerstation en de villa aan de Amstelveenseweg, de Museumtramlijn en de historische trams geven het gebied een bijzonder waardevol karakter. Deze elementen worden behouden en versterkt; 3. Middengebied transformeren als poort tot Sportas. Het middengebied kan worden getransformeerd in een groen/rode entree naar Park Schinkeleilanden en het Amsterdamse Bos. De langzaamverkeer route richting Vondelpark staat hier centraal; 4. Opheffen barrièrewerking remiseterrein. Een verbinding langs de oostzijde van de Schinkel en een brug naar het Olympisch kwartier dragen bij aan een goede bereikbaarheid. Met deze ingrepen kan de barrièrewerking van de grootschalige GVB tramremise ongedaan worden gemaakt. De diagonale fietsroute en de route langs de oostelijke Schinkeloever kunnen de verbinding vormen tussen Park Schinkeleilanden en Vondelpark en onderdeel worden van het geprojecteerde hoofdnet fiets. 5. Autoluw leefmilieu. Het gebied kent, vanwege zijn ligging, geen doorgaande autoroutes. Dit biedt kansen voor een autoluw leefmilieu. Vanwege de nabijheid van goed openbaar vervoer wordt gestreefd naar optimale mobiliteit; 6.

Kostenneutrale herontwikkeling. Uitgangspunt is een positief saldo (minimaal kostenneutraal) op de 11

grondexploitatie. Dit heeft consequenties voor de mate van dichtheid van het woon-werkmilieu; 7. Zo klimaatneutraal mogelijke herontwikkeling. De Amsterdamse ambitie ten aanzien van duurzaamheid is uitgangspunt voor de planontwikkeling.

ANALYSE Het Havenstraatterrein kan transformeren van een onbekend gebied naar een goed bewaard geheim. Door het verleden van de spoorwegen en de gunstige ligging aan het groen van Park Schinkeleilanden te benutten is het mogelijk het gebied een eigen signatuur te geven. Eigen signatuur Door de stijgende druk op de ruimte in Amsterdam is de herontwikkeling van het Havenstraatterrein een logische vervolgstap in de transformatie van het hele gebied rondom het Olympisch stadion. Het is echter de vraag of de aanpak die in de afgelopen jaren met succes is toegepast in andere gebieden van Amsterdam Zuid hier een kans van slagen heeft. Door de geïsoleerde ligging geniet de locatie namelijk weinig bekendheid. Dit zal ook in de toekomst zo blijven. Het plangebied ligt namelijk letterlijk op de tweede rang en zal, anders dan bijvoorbeeld het Stadion kwartier, vanaf de grote doorgaande straten nauwelijks zichtbaar zijn. Bovendien kent het Havenstraatterrein weinig overeenkomsten met de geliefde kwaliteiten van Amsterdam Zuid. Er zijn geen royale lommerrijke lanen en levendige stadsstraten. Statige bouwblokken met monumentale baksteenarchitectuur ontbreken nagenoeg. In plaats daarvan bestaat de directe omgeving uit een ontoegankelijke tramremise met hekken, het logistiek centrum van ziekenvervoerder VZA en een stroomverdeelstation van de Nuon.

Ook ligt het gebied op een locatie waar geluid van de tramremise, het Haarlemmermeercircuit en vliegverkeersgeluiden het gebied belasten. Op het eerste gezicht lijkt het dus niet eenvoudig om een haalbaar en hoogwaardig plan te ontwikkelen voor het Havenstraatterrein. Toch zijn er verschillende kansen voor dit gebied. De ogenschijnlijk minder gunstige condities kunnen immers ook aangewend worden om in dit gebied een woon- en werkmilieu te realiseren dat zich

onderscheidt van de omliggende buurten in Amsterdam Zuid. Door de verborgen ligging juist te koesteren kan er een leefmilieu ontstaan dat zich onttrekt aan de drukte van de stad, net als de intieme pleinen en hofjes in de grote dubbele bouwblokken van Berlage’s Amsterdam Zuid. Er liggen kansen om het Havenstraatterrein te transformeren van een onbekend gebied naar een goed bewaard geheim: een verscholen parel. Dit betekent ook dat het gebied niet hoeft te parasiteren op de kwaliteiten van Amsterdam Zuid. De historie heeft letterlijk zijn sporen achtergelaten en drukt een groot stempel op de identiteit van de plek. Door het benutten van het verleden van de plek is het mogelijk het gebied een eigen signatuur te geven. Drie kwaliteiten De eigen signatuur van het Havenstraatterrein wordt bepaald door drie kwaliteiten die ook in een toekomstige ontwikkeling van het gebied een belangrijke rol kunnen spelen: de sporen uit het verleden, de groene schakel en de ruimte voor ondernemerschap. 1. Sporen uit het verleden. Het Havenstraatterrein is een herkenbaar relict uit het verleden; het spoorwegemplacement van het Haarlemmermeerstation. De GVB-remise Havenstraat is nog het enige deel van dit openbaar vervoer knooppunt dat in gebruik is. De overige terreinen zijn ad hoc ingevuld met andere functies. Tussen de bedrijfsloodsen lopen nog steeds sporen van het oude emplacement.

Ook het stationsgebouw en de naastgelegen villa zijn duidelijk herkenbare relicten. Dit verleden kan een aantrekkelijke drager worden voor de toekomstige ontwikkeling van het plangebied. Enerzijds door de directe omgeving van het bestaande stationsgebouw en de villa weer toegankelijk te maken voor bezoekers. Anderzijds door de huidige gebruiker van 12

de spoorlijn, de Electrische Museumtramlijn Amsterdam, onderdeel te laten zijn van de herontwikkeling van het gebied. Maar er zijn meer sporen uit het verleden die het toekomstige Havenstraatterrein een herkenbare eigen signatuur kunnen geven. De GVB-remise geeft de randen van het plangebied een industrieel karakter. Omdat de hallen, bijgebouwen en muren met zorg zijn ontworpen heeft het complex aan de zuidzijde een vriendelijke uitstraling. Ook aan de zuidzijde van de Karperstraat staan verschillende gebouwen die op zichzelf geen belangrijke historische waarde hebben, maar met elkaar een gevarieerd en levendig straatbeeld opleveren. Verborgen parel is het hallencomplex aan het einde van de Karperweg, direct langs de Stadiongracht. Dit industriële gebouw met sheddaken leent zich goed voor verschillende soorten bestemmingen en past goed bij de bedrijvige uitstraling van het gebied. Tenslotte zijn er overal op het terrein objecten te vinden die horen bij de Museumtramlijn die een bijdrage zouden kunnen leveren aan het behoud van het bedrijvige en spoorse karakter van het Havenstraatterrein.

2. De groene schakel. Met de aanleg van het Park Schinkeleilanden is een belangrijke stap gezet in de ontwikkeling van een aantrekkelijke verbinding voor voetgangers en fietsers tussen het Amsterdamse Bos en de stad. Rondom deze route liggen verschillende stedelijke en (inter)nationale sportvoorzieningen. Daarom heeft deze verbinding binnen de gemeente de titel Sport-as gekregen. Het Havenstraatterrein is een belangrijke ontbrekende schakel in deze langzaamverkeersverbinding. Omgekeerd biedt het Park Schinkeleilanden veel leefkwaliteit voor de toekomstige bewoners van het Havenstraatterrein. Het park is te voet te bereiken zonder dat er een drukke verkeersweg moet worden overgestoken. Er is echter meer groene kwaliteit op en rondom het Havenstraatterrein. De terreinen rondom het Haarlemmermeerstation hebben een groene uitstraling maar zijn op dit moment niet toegankelijk voor publiek. In de tuin van de villa aan de Amstelveenseweg staan enkele waardevolle en beeldbepalende bomen. Van een geheel andere orde, maar minstens zo aantrekkelijk,

zijn de oevers van de Stadiongracht en de Schinkel. De raakvlakken tussen het plangebied en de oevers zijn echter beperkt. De toegankelijkheid van de oevers van de Stadiongracht kan verbeterd worden door de ontwikkeling van het Havenstraatterrein. Voor een betere toegankelijkheid van de Schinkeloevers is een fietsverbinding langs de GVB-remise gewenst. 3. Ruimte voor ondernemerschap. Door de geïsoleerde ligging van het Havenstraatterrein is er in de afgelopen decennia een luwte ontstaan waar het kleinschalige ondernemerschap goed kon gedijen. Opkopers, handelaars, kunstenaars en garagebedrijven zetten op dit moment de toon in het plangebied. Dergelijke laagwaardige bedrijvigheid kan niet worden behouden bij herontwikkeling van het Havenstraatterrein. Daarvoor zullen de toekomstige huurprijzen te hoog zijn. Bovendien laten veel van de huidige activiteiten zich niet mengen met woningbouw. Toch zijn er kansen om ook in het toekomstige Havenstraatterrein ruimte voor ondernemerschap

13

te creëren. Om te beginnen is een deel van het bedrijvencluster aan de zuidkant van de Karperweg vitaal genoeg om mee te groeien met de ontwikkeling van het gebied. Ook de Museumtramlijn biedt veel kansen. Met de inzet van de mensen van de Museumtramlijn kan de tramlijn ook in de toekomst een mooie plek verwerven in het plangebied. De toekomstige ruimte voor ondernemerschap moet echter ook gezocht worden in de nieuwe ontwikkelingen. Door behoedzaam om te gaan met bestaand vastgoed aan de zuidkant van de Karperweg ontstaat er ruimte waar ook in de toekomst bedrijvigheid een plek kan vinden. Rondom het Haarlemmermeerstation, direct zichtbaar vanaf de doorgaande wegen, liggen ook verschillende kansen voor kleinschalige bedrijvigheid. En binnen het plangebied moet het mogelijk zijn om ruimte te bieden aan kleinschalige bedrijvigheid.

STEDENBOUWKUNDIG PLAN plankaart

14

INLEIDING RUIMTELIJKE HOOFDSTRUCTUUR Het plangebied is een langgerekte strip op het voormalig spoorwegemplacement. Door de beschikbare oevers van de Stadiongracht als uitloper van het Park Schinkeleilanden in te richten, ontstaat een aantrekkelijk leefmilieu aan de zuidkant van het Havenstraatterrein. Het plangebied wordt via deze groene zone verbonden met het Park, de Nieuwe Meer en het Amsterdamse Bos. Belangrijke dragers in het gebied zijn de Museumtramlijn, het Haarlemmermeerstation en de bijbehorende villa. Zij laten het verleden voortleven en versterken zo het unieke karakter van het Havenstraatterrein. Het beginpunt van de Museumtramlijn wordt in de omgeving opgenomen met een nieuw perron achter het Haarlemmermeerstation. Daarnaast, rondom de villa, komt een plantsoen tussen enkele bestaande, volwassen bomen. De Museumtramlijn zelf wordt verlegd naar de centraal gelegen Karperweg. Door die verlegging is deze in het hele plangebied zichtbaar en vormt, veel meer dan voorheen, een recreatieve verbinding tussen de stad en het Amsterdamse Bos. De Karperweg, de nieuwe ‘Verlengde Havenstraat’, en de twee dwarsverbindingen tussen deze hoofdstraten, vormen met elkaar een robuuste ontsluitingsstructuur. De nieuwe brug voor voetgangers en fietsers over de Stadiongracht zorgt voor een directe verbinding met het Olympisch Kwartier Noord.

Deze brug ligt precies op de zichtlijn naar de Marathontoren van het Olympisch Stadion. Binnen deze ruimtelijke hoofdstructuur wordt de openbare ruimte gekenmerkt door vier bijzondere verblijfsplekken: de omgeving rond het Haarlemmermeerstation en de villa, het pleintje aan 15

de Stadiongracht, de groene uitloper van het Park Schinkeleilanden, en een groen autovrij hof tussen de Karperweg en de Verlengde Havenstraat. Het plan bestaat uit vier bouwblokken met appartementen en bedrijvigheid, gelegen in de luwte van de drukke verkeersader rondom het Haarlemmermeercircuit. De nieuwe buurt grenst aan de uitloper van het park. Door vergroening van de openbare ruimte wordt deze uitloper mooi aangesloten en verweven door verdichting in het stedelijk weefsel. Door de groene uitstraling en de rustige ligging kan dit gebied worden beschouwd als een verborgen parel in de stad waar wordt gewerkt, gewoond en gerecreeerd. Het gebied krijgt een stoere en dynamische uitstraling. In de bouwblokken wordt deze uitstraling vereeuwigd in een structurerende en robuuste ‘oerplint’ die op cruciale plekken in het gebied wordt aangelegd. De oerplint is een herkenbare architectonische eenheid die als leidraad door het plangebied loopt. De oerplint is royaal, robuust, en daarmee universeel te gebruiken. De ruime plafondhoogte van 6 meter en de sobere maar degelijke uitwerking maken de bouweenheid zeer geschikt voor werkplaatsen en ateliers, en bovendien ook voor ander soort ondernemingen en vormen van gebruik. Om tot het uiteindelijke stedenbouwlundige plan te komen zijn een aantal ontwerpkeuzes zorgvuldig overwogen.

Meerdere varianten en denkrichtingen zijn onderzocht en om hier inzicht in te geven volgt als eerste in dit hoofdstuk een korte beschrijving over het ontstaan van dit stedenbouwkundig plan, met ook de wijze waarop het plan is verankerd in zijn omgeving.

Strategienota - De Strip

Varian

ONTSTAAN VAN HET STEDENBOUWKUDNIG MODEL Bij het opstellen van het stedenbuwkundig plan door MUST stedenbouw in 2014 zijn meerdere varianten onderzocht. Het uitgangspunt was het referentiemodel uit de Strategienota (de Strip). Hiermee zijn de varianten steeds vergeleken en beoordeeld. Om een heldere vergelijking te maken zijn de varianten opgebouwd uit losse bouwstenen die soms ook uitwisselbaar zijn. Bij de verkenning van de verschillende modellen was het nadrukkelijk NIET de bedoeling om uiteindelijk voor een van de varianten te kiezen. Het doel was om te komen tot een selectie kansrijke bouwstenen die kunnen worden verwerkt in de voorkeursvariant. In de drie varianten zijn telkens per bouwstaan drie totaal verschillende oplossingen bedacht. Op de volgende pagina staan de modellen kort uitgelegd. Uiteindelijk zijn de bouwstenen beoordeeld op basis van de ambities die zijn geformuleerd in het Strategiebesluit en hebben geleid tot de uitwerking van het stedenbouwkundig plan zoals dat nu voorligt.

De STRIP Dit is het model waar in de strategienota een voorkeur voor wordt uitgesproken, vanwege zijn lineaire structuur die past bij de waaiervorm van het Havenstraatterrein. Het plan bestaat uit een groene kop rondom het Haarlemmermeerstation, een dicht bebouwd kerngebied In de Strategienota wordt een voorkeur met op de eerste twee lagen bedrijfsruimten en uitgesproken vooreneen daarboven appartementen, eenontwikkeling groene uitloper naar het ParkinSchinkeleilanden. Parkeren die gebeurt een lineaire structuur pastvolledig bij de ondergronds zodat het maaiveld grotendeels autovrij waaiervorm van het Havenstraatterrein. blijft. het in De StripIn leidde totde eenStrategienota aantal kritischegenoemde kanttekeningen: model de Strip wordt gekozen voor Naar verhouding een te groot aandeel bedrijfsruimtes; een groene kop rondom het HaarlemMoeilijk faseerbaar; mermeerstation, een dicht bebouwd Te weinig interactie tussen wonen kerngebied en werken; tussen de tramremise en de Karperweg en een groene uitloper Weinig gevarieerd straatbeeld vooral in naar de avonduren een onaantrekkelijke en anonieme het Park Schinkeleilanden. De comuitstraling; pacte bebouwing kent twee verdiepinWeinig woningdiversiteit; gen voor bedrijfsruimten met Er zitbestemd geen tramloods in.

De Strip

16

daarboven compacte appartementen. Het parkeren is volledig ondergronds opgelost in een parkeergarage zodat het maaiveld grotendeels autovrij blijft.

ning v vrijhe de Str moge Dit op van d kritisc

1. De zeer g markt dit ze atie z Omda niet z strate Haven een d drijfsr eerste

ta - De Strip

Variant 1

Variant 1 HOVEN

Variant 1

Variant 1

Variant 2

Variant 2

Variant 2 PARK

Variant 2

Variant 3

Variant 3

Variant 3

variant 3 STRAAT

Een rustig en aantrekkelijke woonomgeving in een drukke In deze variant wordt gekozen voor een sterke groene De maximale inzet op een levendig en gemengd stedelijk ning buurt van varianten. ning van varianten. Erning is echter van Er varianten. wel is echter de Erwel is echter de wel de 3. De gewenste 3. De gewenste menging 3. De van menging gewenste wo- van menging en bedrijvige staat in deze variant centraal. 3 verbinding tussen Park Schinkeleilanden enwohet van wogebied. woonhoven met genomen eenvrijheid gemeenschappelijk binnenterrein. Ditwerken levert een aantrekkelijke vrijheid genomen omvrijheid binnenom genomen hetbinnen modelom hetbinnen model het model nenHaarlemmermeerstation. en werken nen en wordt werken nen op en papier wordt op wel papier wordt wel op papier wel woonomgeving de Strip dedemaximale Strip dede maximale bandbreedte Strip de bandbreedte maximale aan bandbreedte aan aan gerealiseerd, gerealiseerd, maarop. ingerealiseerd, dagelijks maar ingebruik dagelijks maar ingebruik dagelijks gebruik Bebouwing: de bebouwing is gezoneerd in twee strips.

Bebouwing: hoge volumes aan de noordkant (8 De blokmaat laat veel ruimte voor verschillende soorten egienota oorkeur ordt eenbouwlagen) wordt voorkeur eenenvoorkeur In dezeen verkenning In deze verkenning zijn In deze drie verschilverkenning zijn drie verschilzijn drie verschilmogelijke mogelijke varianten te varianten mogelijke onderzoeken. te varianten onderzoeken. te onderzoeken. functioneren functioneren de bedrijfsruimten functioneren de bedrijfsruimten endedebedrijfsruimten en de de lagere grondgebonden woningen aan Bebouwing: woonblokken geörienteerd op het bebouwing, waaronder bedrijvigheid. De bouwhoogte eling n enontwikkeling voor de eenzuidkant ontwikkeling lende varianten lende uitgewerkt varianten lende uitgewerkt varianten en getoetst uitgewerkt en getoetstenOpgetoetst Dit op basis Ditvan opmet een basis Dit eerste van opeen analyse basis eerste van een analyse eerste analyse woningen woningen volledig loswoningen volledig van elkaar. losvolledig van Hetde elkaar. isKarperweg. los van Hetelkaar. is Het is verschilt tussen de 3 en de 6 bouwlagen. in combinatie bedrijfsruimten. bij het autovrije groen tussen de blokken en de koppen is Haarlemmermeerstation een compact blok met deeen Daarnaast woontorens met uitzicht hoogteaccenten. aire turbijdie structuur depast bijdie de dedie aan het referentiemodel aan plek het voor referentiemodel aan de hetStrip.

referentiemodel Om de Strip. Om de Strip. Om vanpast de bij Strip van de leidde Strip van die totdeleidde een Strip aantal tot die leidde aantal totde een aantal vraag of deertwee vraag niethoge meer ofdeer vraag niet interactie meer of er kan interactie niet meerop kan interactie kan hetvinden park. Detussen bedrijvigheid isvinden geconcentreerd bij het Ontsluiting en Parkeren: ontstaaten eenbeoorde‘lus’ om het m Havenstraatterrein. tterrein. van hettramloods Havenstraatterrein. eenenheldere een vergelijking heldereeen vergelijking en heldere beoordevergelijking enErbeoordekritische kanttekeningen: kritische kanttekeningen: kritische kanttekeningen: plaats plaats vinden plaats wonen tussen en wonen werken. tussen en wonen werken. werken. Ontsluiting en Parkeren: het gehele gebied wordt Haarlemmermeerstation. gebied te ontsluiten. De Karperweg en de nieuwe straat enota emde Strategienota genoemde ling zijn te maken kunnen ling zijnte maken de kunnen varianten maken de varianten zijn de varianten ontslotengenoemde door de Karperweg, garages onder de Ontsluiting en Parkeren: ontsluiting vooral vanaf ling de te kunnen ter hoogte van dezijn brug over de Statdiongracht met Strip voor gekozen wordt voor gekozen opgebouwd uit losseverbonden. opgebouwd bouwstenen uit losseParkeren bouwstenen uit losse bouwstenen 1. De voor Strip1.kent De Strip naar1.

kent verhouding De naar Strip verhouding kent eennaar verhouding een4. Omdat een 4. de Omdat eerste twee de 4. Omdat eerste bouwlagen twee de bouwlagen twee opgebouwd bouwlagen bouwblokken Karperweg. De binnenterreinen vaneerste de woonhoven zijn elkaar gebeurt centraal in een Museumtramlijn: een tracée dwars door de bestemd voor parkeren. Een dek zorgt voor parkeergebouw. eom arlemkop het rondom Haarlemhet dieeen soms ook die soms uitwisselbaar ook die uitwisselbaar soms zijn. ook Bij uitwisselbaar dezijn. Bij de zijn. Bij de zeerHaarlemgroot zeer aandeel groot bedrijfsruimten. zeer aandeel groot bedrijfsruimten. aandeel De bedrijfsruimten. De De van volledig de Strip van volledig de Strip van ingevuld volledig de Strip zijn ingevuld volledig met zijn ingevuld met zijn met binnenterreinen van de bouwblokken tweede maaiveld en aantrekkelijk binnenterrein voor de Museumtramlijn: Spoor is onttrokken aan het zicht en ouwd ation, dicht bebouwd een dichtmarktscan bebouwdmarktscan verkenningverkenning van varianten verkenning van is varianten het dus vanisvarianten het dus is het dus van het RIGO marktscan van toont het RIGO aan vantoont dat het RIGO aan dat toont aan dat bedrijfsruimten bedrijfsruimten zal het bedrijfsruimten straatbeeld zal het straatbeeld zal het straatbeeld Groen: de kop van het Park Schinkeleilanden wordt bewoners. loopt aan de noordkant langs de nieuwbouw.

dsetramremise tussen en deafgerond de tramremise endit de dezeker de bedoeling nadrukkelijk devan bedoeling geweest niet Schinkeleilanden de geweest bedoeling geweest zeker indit hedendaagse indit dezeker hedendaagse marktsituin de hedendaagse marktsitumarktsituweinig gevarieerd weinig gevarieerd worden. weinig gevarieerd worden. in de Vooral worden. innadrukkelijk de Vooral innadrukkelijk deniet met eenen markant appartementengebouw. Bij Museumtramlijn: het spoorVooral wordt gebundeld door de Groen: hetniet groen Park wordt per oene en naar een uitloper groene naar uitloper naar om uiteindelijk één variant om uiteindelijk één te variant te kiezen. variant kiezen. atie zal leiden atie tot zal leiden langdurige atie tot zal langdurige leiden leegstand. tot langdurige leegstand. leegstand. avonduren avonduren en trams de nacht avonduren enzal degestald het nacht gebied en dehet nacht gebied zalom hetuiteindelijk gebied het bruggetje over de Stadiongracht komt een plantsoen. Karperweg, worden inzal oude loodsen doorgetrokken totkiezen. aan deéén brug over de te Stadiongracht. De Openbare ruimte: De kop bij het Haarlemmermeerstation langs de Karperweg. rest is stenig en stedelijk. nden. chinkeleilanden.

om- De com- Omdat De comHet doel isHet te komen doel isHet te totkomen doel een selectie is tot te komen een selectie tot een selectie eenOmdat groot een deel Omdat groot van de deel een locatie groot van dedeel locatie vandaardoor de locatie een daardoor onaantrekkelijke een daardoor onaantrekkelijke een en anoonaantrekkelijke en anoen anokrijgt een stedelijk karakter. De sporen en bijbehorende Openbare ruimte: over het algemeen autoluw en groen Openbare ruimte: groot contrast tussen parkachtig en nt ouwing rdiepintwee kent verdiepintwee vanzijn kansrijke vanbouwstenen kansrijke vanbouwstenen kansrijke die kunnen bouwstenen die kunnendie kunnen nietverdiepinzichtbaar niet iszichtbaar vanafniet deiszichtbaar doorgaande vanaf deisdoorgaande vanaf de nieme doorgaande uitstraling nieme uitstraling krijgen. nieme Er krijgen. uitstraling zijn geen Er krijgen. zijn geenEr geen attributen geven het plein een museaal karakter. karakter, met 2 prominent gelegen tramgerelateerde stedelijk. Wel plek voor bomen in het straatprofiel en md drijfsruimten en voor met bedrijfsruimten met worden verwerkt worden in verwerkt de worden Voorkeursvariin verwerkt de Voorkeursvariin de Voorkeursvaristraten is met het straten bovendien is het straten bovendien de vraag is het of bovendien dehet vraag ofde het vraag of het ogen op straat. ogen op straat. ogen op straat.