Raadsbesluit 2021-325G BP Havenstraatterrein Bijlagen bij toelichting

Bestemmingsplan Havenstraatterrein

Vastgesteld

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid bestemmingsplan Havenstraatterrein

Colofon

Opdrachtgever Opdrachtnemer

Ruimte en Duurzaamheid

IMRO_idn

NL.IMRO.0363.K1302BPSTD-VG01

Datum print

5 November 2021

Planstatus

vastgesteld

blz. 3

Inhoudsopgave Bijlagen bij toelichting

5

Bijlage 1

Investeringsbesluit

7

Bijlage 2

Stedenbouwkundig plan Havenstraatterrein

45

Bijlage 3

Archeologisch bureauonderzoek

109

Bijlage 4

Cultuurhistorische verkenning en advies -geactualiseerd

133

Bijlage 5

Verkeersonderzoek

163

Bijlage 6

Vormvrije m.e.r.-beoordeling actualisatie

273

Bijlage 7

Akoestisch onderzoek 2021

299

Bijlage 8

Aanvulling akoestisch onderzoek

629

Bijlage 9

Aanvulling akoestisch historische tramspoorlijn

663

Bijlage 10

Advies Technisch Ambtelijk Vooroverleg Geluidhinder Amsterdam

671

Bijlage 11

Besluit hogere waarden Wet geluidhinder

677

Bijlage 12

Onderzoek externe veiligheid

683

Bijlage 13

Advies brandweer Amsterdam-Amstelland

699

Bijlage 14

Beoordelingsmemo luchtkwaliteit

707

Bijlage 15

Onderzoek magnetische veldsterkte

711

Bijlage 16

Advies GGD Karperweg

755

Bijlage 17

Magneetveldstudie 10 kV kabelverbindingen

759

Bijlage 18

Nader en aanvullend bodemonderzoek

773

Bijlage 19

Notitie conventionele explosieven

1117

Bijlage 20

Trillingen GVB-remise

1131

Bijlage 21

Trillingen historische tramlijn

1159

Bijlage 22

Geohydrologisch onderzoek

1177

Bijlage 23

Natuurwaardenonderzoek

1227

Bijlage 24

Bomentoets

1241 Gemeente Amsterdam

blz. 4

Bijlage 25

Advies Technische Adviescommissie Hoofdgroenstructuur

1249

Bijlage 26

Nota van beantwoording inspraak

1259

Bijlage 27

Nota van beantwoording zienswijzen bestemmingsplan

1313

Bijlage 28 geluidhinder

Nota van beantwoording zienswijzen besluit hogere waarden Wet

Bijlage 29

Advies bestuurscommissie Zuid

1429

Bijlage 30

Nota van wijzigingen bestemmingsplan

1435

Bijlage 31

actualisatiebrief M&A

1451

Bijlage 32

Verkeersonderzoek 2021

1453

Bijlage 33

Memo parkeren 2021

1491

Bijlage 34

Beoordeling stikstofdepositie

1497

Bijlage 35

Berekening Magneetvelden

1515

Bijlage 36

Aanvullende PFAS onderzoek

1521

Bijlage 37

Raamsaneringsplan

1599

Bijlage 38

Bodemonderzoek Havenstraat 5-9

1667

Bijlage 39

Nader aanvullende bodemonderzoek

1709

Bijlage 40

Inpassing tramspoor

2053

Bijlage 41

Memo natuurwaarden

2077

Bijlage 42

Veiligheidsbeoordeling historische tramlijn

2081

Bijlage 43

Hazard log veiligheidsbeoordeling

2093

Bijlage 44

Toelichting in PDF

2097

1415

bestemmingsplan_Havenstraatterrein (vastgesteld)

blz. 5

Bijlagen bij toelichting

Gemeente Amsterdam

blz. 6

bestemmingsplan_Havenstraatterrein (vastgesteld)

blz. 7

Bijlage 1

Investeringsbesluit

Gemeente Amsterdam

Investeringsbesluit Havenstraatterrein Inclusief spelregels voor de ruimtelijke ontwikkeling Oktober 2013

Plangebied Havenstraatterein

Inhoud

4

1. Inleiding

5 5 6 6 6

2. Achtergrond 2.1 Plangebied 2.2 Structuurvisie Amsterdam 2040 2.3 Terugblik op de besluitvorming 2.4 Aankomende besluitvorming

7 7 7 7 7

3. Marktconsultatie en nieuwe inzichten 3.1 Marktconsultatie 1e ronde 3.2 Planaanpassingen 3.3 Marktconsultatie 2e ronde 3.4 Conclusie

8 8 9 9

4. Visie op het Havenstraatterrein 4.1 Huidige context 4.2 Het verleden 4.3 Het Havenstraatterrein in de toekomst

12 12 12 14 18 21 21 21 22

5. Ruimtelijk kader 5.1 Ruimtelijke hoofdstructuur 5.2 Openbare ruimte 5.3 Bebouwing 5.4 Programma 6. Ontwikkeling en de huidige woningmarkt 6.1 De woningmarkt anno 2013 6.2 Potentie van het Havenstraatterrein 6.3 Ontwikkelen in de huidige markt

23 23 24 24 24

7. Bestemmingsplan 7.1 Huidig juridisch-planologisch kader 7.2 Toekomstig juridisch-planologisch kader 7.3 Exploitatieplan 7.4 Milieueffectrapportage

25 25 54 25 26

8. Onderzoeken 8.1 Archeologie 8.2 Cultuurhistorie 8.3 Hoogbouw 8.4 Luchthavenindelingbesluit

26 26 26 26 27 27 27 27 28 28 28 29 29

8.5 Bodem 8.6 Geohydrologie 8.7 Explosieven 8.8 Kabels en leidingen 8.9 Magnetische velden 8.10 Verkeer 8.11 Milieuzonering 8.12 Geluid 8.13 Externe veiligheid 8.14 Luchtkwaliteit 8.15 Natuur en groen 8.16 Basisschool met kinderdagverblijf 8.17 Vastgoed- en programmatische scan

30 30 31

9. Klimaatstrategie 9.1 Klimaatmitigatie 9.2 Klimaatadaptatie

32 32 33

10. Ontwikkelstrategie en regie 10.1 Ontwikkelstrategie 10.2 Noodzaak regie

34

11. Financieel kader

35 35 35 35

12. Planning 12.1 Bestemmingsplan 12.2 Ontwikkeling 12.3 Tijdschema

36 36 37

13. Communicatiestrategie 13.1 Communicatie voor en na het Investeringsbesluit 13.2 Communicatiemomenten

BIJLAGEN 1. Spelregelkaarten 2. Hoogbouwstudie 3. Bezonningsstudie 4. Verbeeldingen 5. Vastgoed –en programmatisch scan 6. Samenvatting marktconsultatie Havenstraatterrein

1. Inleiding Het Havenstraatterrein is een kansrijke locatie voor woningbouw. De locatie ligt in het populaire Amsterdam Zuid, de meeste grond is eigendom van de gemeente, en het gebied kan met beperkte investeringen bouwrijp worden gemaakt. In juni 2012 nam Stadsdeel Amsterdam Zuid het Projectbesluit om tot ontwikkeling over te gaan. Dat besluit werd in november 2012 door het College van B&W bekrachtigd. De volgende stap in de planontwikkeling is een Investeringsbesluit, dat op basis van dit voorliggende document kan worden genomen. Een Investeringsbesluit is in principe een go-besluit. Daarmee wordt ook een grondexploitatie voor het terrein geactiveerd, met uitgaven en inkomsten.

Moeizame woningmarkt Bouwplannen in de stad hebben in het algemeen flink te lijden onder de huidige economische crisis, die zich met name bij vastgoedontwikkeling sterk manifesteert. De woningmarkt functioneert slecht; er wordt weinig gebouwd en de doorstroming is minimaal. Banken zijn zeer terughoudend bij het verstrekken van hypotheken en particulieren stellen een volgende stap in hun wooncarrière uit vanwege onzekerheid over hun financiële toekomst. In Amsterdam zijn al veel projecten stilgelegd in afwachting van betere tijden. Bouwrijpe grond wordt voorlopig ingezaaid, of krijgt een tijdelijke bestemming. Alleen projecten met handtekening van een solvabele ontwikkelaar gaan door.

Havenstraatterrein kansrijk Toch gelooft Stadsdeel Zuid in het nu ontwikkelen van het Havenstraatterrein, en acht dat zelfs noodzakelijk om te kunnen voorzien

4

in de woningbehoefte. Het stadsdeel realiseert zich wel dat ontwikkeling op een andere manier moet gebeuren dan tot nu toe gebruikelijk. Gebiedsontwikkeling werd tot voor kort sterk gestuurd door de overheid, die niet alleen het ruimtelijk kader meegaf, maar ook de invulling in detail voorschreef: hoeveel woningen in welke prijscategorie, allerlei kwaliteitseisen aan de woning, uitgebreide bepalingen voor bedrijven en voorzieningen. Die aanpak werkt vaak niet meer; niet alleen door de vastgoedcrisis, maar ook omdat de samenleving minder ‘confectie’ wil en meer individueel maatwerk. In de afgelopen paar jaar heeft de overheid zich daarom moeten beraden op haar rol in een wereld waarin niet langer het aanbod, maar de vraag centraal staat. Naar aanleiding daarvan werd de voorkeursvariant uit het Projectbesluit voor het Havenstraatterrein scherp tegen het licht gehouden. Dat leidde tot een paar fundamentele aanpassingen in de plannen.

Flexibel plan Dit Investeringsbesluit is de weerslag van die koerscorrectie: niet langer een dichtgetimmerde blauwdruk voor de ontwikkeling van het gebied, maar een doordacht kader waarbinnen nog veel mogelijk is. Het Investeringsbesluit toont een visie op de toekomst van het Havenstraatterrein, die nadrukkelijk uitnodigt om in deze locatie te investeren. Daarbij wordt een ontwikkeling beoogd die recht doet aan de kwaliteiten van het gebied: het speelse karakter, de grote verscheidenheid aan functies, de bedrijvigheid, de tramremise, het park en de Museumtramlijn. Die ontwikkeling zorgt niet alleen voor meer woningen in Zuid, maar voegt een gevarieerd en karaktervol woon-werkgebied toe aan dit deel van de stad.

2. Achtergrond In dit deel van Amsterdam Zuid is de laatste jaren veel veranderd. Het begon met de restauratie van het Olympisch Stadion. Daarna kwam de nieuwbouw van het Olympisch Kwartier Noord en het Park Schinkeleilanden, en binnenkort wordt gestart met bebouwing van het Stadionplein. Het Havenstraatterrein biedt een uitgelezen kans om een hoogwaardige, centrumstedelijke locatie toe te voegen aan het populaire Amsterdam Zuid. Het Havenstraatterrein wordt getransformeerd in een nieuw stukje stad, met behoud van het bijzondere karakter en de historische kwaliteit van het spoor.

Luchtfoto met plangrenzen

2.1 Plangebied Het Havenstraatterrein bevindt zich achter en rondom het Haarlemmermeerstation. Het plangebied wordt in het noorden begrensd door de tramremise Havenstraat, aan de oostzijde door het busstation aan de Amstelveenseweg, in het zuiden door de bebouwing aan de Karperweg en de Stadiongracht, en in het westen door het Park Schinkeleilanden. Het Havenstraatterrein heeft een gunstige ligging in de stad; vlakbij het water van de Schinkel en de Stadiongracht, op een steenworp

5

van het groene Park Schinkeleilanden, binnen de Ring A10 en niet ver van het Vondelpark, het Amsterdamse Bos, het stadscentrum en de Zuidas. De bereikbaarheid van het gebied is zeer goed:

• Per auto bereikbaar via drie afslagen van de A10, en de hoofdwegen De Lairessestraat/Cornelis Krusemanstraat en de Amstelveenseweg; • Per openbaar vervoer via drie tramlijnen (2,16 en 24) en meerdere buslijnen (het Haarlemmermeerstation is een belangrijk busstation voor stad en regio);

• Per fiets uitstekend bereikbaar, ook omdat het Havenstraatterrein op de fietsroute ligt tussen de Amsterdamse binnenstad en het Amsterdamse Bos (via Vondelpark, groene Schinkelscheg en de Nieuwe Meer); Door deze gunstige ligging en de goede bereikbaarheid is het Havenstraatterrein aantrekkelijk voor wonen én bedrijvigheid.

2.2 Structuurvisie Amsterdam 2040 De Structuurvisie van Amsterdam bouwt voort op de ontwikkeling van de stad en regio tot een ‘kenniseconomie’, terwijl de regio toch een krachtige positie behoudt in bepaalde sectoren van de ‘traditionele economie’. Tot 2040 ziet de Structuurvisie vier sociaaleconomische bewegingen optreden, die hun weerslag zullen hebben op de ruimtelijke ontwikkeling van de stad:

1. Verdere uitrol van het centrumgebied van de stad; 2. Verweving van de stad met een metropolitaan landschap; 3. Herontdekking van de ligging aan het water (‘waterfront); 4. Internationalisering van de zuidflank van de stad. De ontwikkeling van het Havenstraatterrein past bij drie bewegingen: uitrol van het centrumgebied, verweving met het metropolitane landschap, en daarnaast ondersteunt het de internationalisering van de Zuidflank. In de Structuurvisie Amsterdam 2040 wordt het Havenstraatterrein dan ook aangemerkt als transformatiegebied naar een gemengde invulling met wonen en werken, in de periode 2010-2020.

een stedenbouwkundig plan met bijbehorende grondexploitatie en Investeringsbesluit. Gegeven de moeilijke situatie op de woningmarkt heeft het Investeringsbesluit een voorwaardelijk karakter. Dat betekent dat er wel een grondexploitatie wordt geactiveerd, maar zonder krediet voor grote uitgaven. Dat is pas aan de orde als er een overeenkomst ligt met één of meer ontwikkelaars. Daarmee liggen immers inkomsten in het verschiet, waaruit kosten kunnen worden gedekt voor bouwrijp maken en ingrepen in de openbare ruimte.

Bestemmingsplan Over het voorontwerpbestemmingsplan voor het Havenstraatterrein heeft, gelijktijdig met het concept Investeringsbesluit, inspraak plaatsgevonden. De wijzigingen naar aanleiding van de inspraakperiode worden in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt. Na vaststelling van het Investeringsbesluit gaat het ontwerpbestemmingsplan voor het Havenstraatterrein in procedure. Het bestemmingsplan is een juridisch-planologisch document, waarin ondermeer de bebouwingsregels en het programma uit het Investeringsbesluit bindend worden vastgelegd.

2.3 Terugblik op de besluitvorming De ontwikkeling van het Havenstraatterrein heeft inmiddels twee fasen doorlopen van het ‘Plaberum’ – het bij de gemeente gebruikelijke Plan- en Besluitvormingsproces Ruimtelijke Maatregelen:

Ligging in omgeving

1. Strategiebesluit In mei 2010 stelde het dagelijks bestuur van Stadsdeel Zuid eerst het Strategiebesluit Havenstraatterrein vast, waarna de Strategienota in juni 2010 werd besproken in de deelraad. Het College van B&W ging in februari 2011 akkoord. 2. Projectbesluit In fase 2 is het Vernieuwingsplan Havenstraatterrein opgesteld. Daarbij werd geen eindbeeld geschetst, maar slechts globale plancontouren, uitgangspunten, een ruimtelijke strategie en strategieën voor programma, klimaat, communicatie en ontwikkeling. Het dagelijks bestuur van Stadsdeel Zuid ging in mei 2012 akkoord met het Vernieuwingsplan Havenstraatterrein en het daarbij behorende Projectbesluit, waarna de stukken op woensdag 27 juni door de deelraad werden vastgesteld. Het College van B&W nam in november 2012 kennis van het Projectbesluit en stemde in met de daarbij horende financiële kaders. Daarmee werd ook opdracht gegeven om het Investeringsbesluit voor te bereiden.

2.4 Aankomende besluitvorming Investeringsbesluit wonen - werken

Fase 3 van het Plaberum is de Programma- en ontwerpfase, waarin de globale contouren uit het Projectbesluit worden uitgewerkt tot

6

Voorkeursvariant uit het Vernieuwingsplan

3. Marktconsultatie en nieuwe inzichten 3.1 Marktconsultatie 1e ronde

3.3 Marktconsultatie 2e ronde

3.4 Conclusie

Om een helder beeld te krijgen over de wijze waarop het Havenstraatterrein in deze tijd het beste kan worden ontwikkeld, heeft het projectteam een aantal marktpartijen geconsulteerd. Zij waren afkomstig uit de wereld van beleggers, investeerders, projectontwikkelaars, woningcorporaties en gebiedsontwikkelaars. Aan hen werd gevraagd kritisch te reflecteren op het Vernieuwingsplan Havenstraatterrein, dat indertijd ten grondslag heeft gelegen aan het Projectbesluit.

Enkele maanden na de eerste consultatieronde is het inmiddels aangepaste plan opnieuw bij marktpartijen getoetst. Daarbij werd ook gesproken over de praktische uitvoerbaarheid van de visie en hoe regie kan worden gevoerd op een plan met ruime kaders. De reacties op het aangepaste plan waren overwegend positief, met een paar kritische noten:

De positieve reacties uit de tweede marktconsultatieronde versterkten het vertrouwen dat het plan voor het Havenstraatterrein succes zal oogsten. De verwachting is dat de spelregels voldoende ruimte en vrijheid bieden voor een gevarieerde ontwikkeling, met gevarieerde partijen. De gemeente zal daarbij wel sturen op het realiseren van voldoende middensegment woningen, ook in de blokken 2 en 3 waar een meer vrije ontwikkeling is voorzien. Wat betreft parkeren wordt afgeweken van het advies van de marktpartijen. De parkeernorm wordt niet losgelaten. Er wordt voor het gehele gebied een parkeernorm opgelegd. Alles overziend is duidelijk geworden dat de ontwikkeling van het Havenstraatterrein een sterke regie vraagt, juist omdat de spelregels zoveel ruimte bieden. In hoofdstuk 10 wordt die regie verder besproken.

• Kansrijk zijn de bewegingsruimte die marktpartijen wordt gegeven, De groep marktpartijen hebben geadviseerd om niet door te gaan op de ingeslagen weg en geen traditioneel ‘dichtgetimmerd’ plan te maken. Zij stelden voor om een plan te maken dat meer inspeelt op de karakteristieke kenmerken van het gebied, zoals de bedrijvigheid, de rommelige verscheidenheid, de tramremise, de Museumtramlijn en de beschutte ligging. Daarin is de buurt niet te vergelijken met de rest van Zuid en dat rechtvaardigt een andere planaanpak, gericht op mensen die bewust kiezen om op zo’n bijzondere plek te komen wonen en/of werken. Daarnaast werd voorgesteld om het programma vooral te richten op kleinere woningen en meer ruimte te bieden voor niet-woonfuncties. Ook werd in overweging gegeven om niet met een vaste parkeernorm te werken, maar dit over te laten aan de marktpartijen. Meer in het algemeen werd geadviseerd om als overheid een heldere visie op het gebied uit te dragen, en bij de realisering ervan de markt intensief te betrekken. Niet alleen de bekende ontwikkelaars en beleggers, maar ook zelfbouwers, collectieven, kleine investeerders, en de bewoners en bedrijven die nu al in het gebied gevestigd zijn.

3.2 Planaanpassingen Deze marktconsultatie leidde ertoe dat de visie op het nieuwe Havenstraatterrein sterk aangepast is. Het plan is nu geen blauwdruk (stedenbouwkundig plan) meer, maar een flexibel ruimtelijk kader met spelregels, ondersteund door een visie. De gemeente beperkt zich tot een kaderstellende en faciliterende rol, waarmee marktpartijen in staat worden gesteld om te doen waar zij goed in zijn: het ontwikkelen en bouwen van vastgoed dat past bij de vraag. Het plan geeft nadrukkelijk veel ruimte aan kleine investeerders en zelfbouwers die één of meer kavels willen bebouwen met woningen en bedrijfsruimten.

het deels inzetten op ontwikkeling door grotere partijen en het deels inzetten op kleine investeerders en zelfbouwers; • Het voorgestelde loslaten van de parkeernorm is een interessant experiment dat een interessante pilot kan zijn voor andere projecten; • Het werken met spelregels is goed, maar voorkom dat de vrijheid die de visie belooft via de achterdeur weer wordt afgenomen door een teveel aan spelregels; • De bouwblokken 2 en 3 zijn erg groot. Het is beter om die blokken te splitsen, de blokken in delen te laten ontwikkelen, of de maat van de blokken organisch door het proces te laten bepalen; • Het eerste blok, en de lagen boven de basisschool in het tweede blok, lenen zich goed voor middensegmentwoningen. De twee middelste blokken zijn erg geschikt voor kleinere investeerders. Voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) kan het beste worden ingezet op eenheden van maximaal 20 woningen.

Regievraag De marktpartijen drukten de gemeente op het hart om de uitvoering en regie niet zelf, of in ieder geval niet alleen, te organiseren. Volgens de marktpartijen komt de overheid beter tot zijn recht in haar publiekrechtelijke rol (vergunningen en aanleggen van de openbare ruimte) en privaatrechtelijke rol (uitgever van grond). De regie kan in handen worden gelegd van de ontwikkelende partijen zelf, of er wordt een derde partij aangewezen die de regierol tegen een vergoeding op zich neemt. De rol kan ook worden vervuld door een ontwikkelaar die bij wijze van vergoeding het ontwikkelrecht krijgt op bijvoorbeeld het eerste blok.

7

Loodsen en het museumtramspoor

4. Visie op het Havenstraatterrein Dit hoofdstuk beschrijft de visie op het nieuwe Havenstraatterrein. Wat voor gebied kan het worden? Wat wordt de sfeer? Hoe krijgen bestaande kwaliteiten een plek? Hoe voegt het gebied zich in de omgeving? Om dat beeld op te bouwen wordt eerst de huidige context en het verleden van het gebied besproken, gevolgd door een visie op de toekomst.

4.1 Huidige context De Schinkel en de Kostverlorenvaart zijn een oude waterweg tussen het woonbotendorp IJsbaanpad aan de ene kant van de stad en de Houthavens aan de andere kant bij het IJ. Met in totaal tien bruggen rijgt deze vaarroute een serie karakteristieke en levendige plekken aan elkaar. Denk bijvoorbeeld aan de Haarlemmerpoort en Zaagmolen de Otter, de Centrale Markthallen en de Slatuinen, het Sieraad en de Overtoomse Sluis, de Light Factory, Huis te Vraag, het Havenstraatterrein met de grote tramremise, het Olympisch Stadion en de Schinkeleilanden. Er staan panden uit de tijd dat hier nog de westelijke grens van de stad liep, zoals de voormalige herberg De Bonte Os (1634) aan de Sloterkade, maar er is ook spraakmakende nieuwbouw, zoals de ‘bootwoningen’ aan de Gilles van Ledenberghstraat of de Lightfactory aan de Sloterkade. Veel functies die niet ingepast konden worden in de negentiende eeuwse gordel kwamen in de loop van de tijd aan deze vaarroute terecht. Het gebied is dan ook rijk aan oude industriecomplexen, die nu grotendeels zijn herontwikkeld tot karakteristieke wooncom

plexen en verzamelgebouwen voor creatieve bedrijvigheid. Daardoor is in de stad een zone ontstaan met een levendige, informele en bedrijvige sfeer, met hier en daar een ruw randje. Illustratief voor die dynamiek is het grote aantal populaire cafés en restaurants die zich de afgelopen jaren aan de oevers van de Schinkel en Kostverlorenvaart hebben gevestigd. Gent aan de Schinkel, Café Thuys, Edel, Caffe Oslo en Ter Brugge zijn stuk voor stuk een begrip in de stad. De jongste loot aan deze tak is Stadscafé van Mechelen, waar het ruwe casco van het oude gebouw de grootstedelijke sfeer kenmerkt.

Havenstraatterrein Het Haarlemmermeerstation is van oudsher een knooppunt in het stedelijk openbaar vervoer. Daardoor is het Havenstraatterrein goed bereikbaar met de tram, stadsbussen en streekbussen. Stations voor metro en trein liggen op fietsafstand, en de automobilist wordt bediend met de uitvalroute via de Amstelveenseweg naar de opritten van de A10. Daarnaast is het Haarlemmermeercircuit ook een belangrijke schakel in het Amsterdamse fietsnetwerk. Door de recente aanleg van het fietspad naar het Amsterdamse Bos, via het Havenstraatterrein en het Park Schinkeleilanden, is het belang van dit fietsknooppunt verder toegenomen. In het plangebied zetten ambachtelijke bedrijven, ateliers, garagebedrijven, opkopers en handelaren op dit moment de toon. Niet alle bedrijven zullen kunnen terugkeren bij de herontwikkeling van het Havenstraatterrein, bijvoorbeeld omdat zij zich moeilijk met wonen laten mengen. Dat wil echter niet zeggen dat het gebied een eenzijdige woonbuurt wordt. Sterker nog, het Havenstraatterrein wil zich onderscheiden als uitgelezen plek om ondernemerschap en wonen te combineren, passend bij het bijzondere karakter van de Schinkelzone. Daarover later in dit hoofdstuk meer.

Omgeving: de 'lightfactory' aan de Sloterkade

8

.

Het stationsgebouw en de naastgelegen villa zijn interessante relicten van toen, en tussen de loodsen op het Havenstraatterrein liggen nog altijd rails van het oude emplacement. Daarnaast geeft de tramremise, met zijn zorgvuldig ontworpen gebouwen en muren, een industrieel-historisch karakter aan de randen van het plangebied. Aan de zuidzijde van de Karperweg staan ondermeer de garage met kantoren van Ambulance Amsterdam, het transformatorstation van Liander en de bedrijvenloods van Kisch & Zonen, die op zichzelf geen belangrijke historische waarde hebben, maar met elkaar wel een gevarieerd en levendig straatbeeld opleveren. De genoemde sporen uit het verleden geven het Havenstraatterrein niet alleen een eigen signatuur, maar het zijn ook aantrekkelijke dragers voor de toekomstige ontwikkeling van het gebied.

Huis van Bewaring

Station Willemspark (latere Haarlemmermeerstation) bij de opening. Daarachter het spooremplacement

4.2 Het verleden

Een geval apart is de penitentiaire inrichting Havenstraat, schuin aan de overkant van het plangebied. Dit complex uit 1890 was gebouwd als gevangenis aan de rand van de stad, maar heeft sindsdien al meerdere bestemmingen gehad. Zo was het in de jaren ‘80 de thuisbasis van de Amsterdamse Bhagwan commune en het Folkloristisch Danstheater. In 1990 is het oorspronkelijke gebouw uitgebreid met moderne vleugels, waarna het weer een Huis van Bewaring werd. Deze verbouwing heeft de uitstraling van het complex geen goed

Het kopstation Willemspark werd in 1915 gebouwd voor treinverkeer tussen Amsterdam Zuid, Amstelveen, Uithoorn en Aalsmeer. Later veranderde de naam in Haarlemmermeerstation. In de jaren ’50 stopte het reizigersvervoer en in de jaren ’70 staakte ook het vrachtvervoer naar dit station. Het spooremplacement werd daarna bevolkt door kleinschalige bedrijfsloodsen, die daarmee het huidige Havenstraatterrein hebben gevormd. Het was bedoeld als tijdelijke invulling, omdat sinds het Algemeen Uitbreidingsplan (1935) een reservering voor een verkeersverbinding over de Schinkel en over het Havenstraatterrein heeft gelegen. In 2003 besloot de gemeente om de reservering voortaan via de Laan der Hesperiden te laten lopen. De verkeersverbinding via het Havenstraatterrein is sindsdien van de baan. Die beslissing gaf de opening om opnieuw na te denken over de toekomst van het Havenstraatterrein. Daarna is het gebied aangewezen als ontwikkelingsgebied.

4.3 Het Havenstraatterrein in de toekomst ‘Dynamisch met een ruw randje,’ is de huidige en toekomstige sfeer op het Havenstraatterrein. De grote GVB tramremise met werkplaatsen, de garage van de Ambulance Amsterdam, de nog rijdende Museumtramlijn, en het oude Haarlemmermeerstation met villa zijn gebleven en geven het gebied meteen al een ongepolijste atmosfeer mee, met interessante historische verwijzingen en levendige horeca. De nieuwe blokken van woningen, voorzieningen en bedrijfjes zijn kleinschalig ontwikkeld, met veel particuliere panden en menging van functies. Het beperkte aantal bouwregels gaf veel ruimte aan inventiviteit en creativiteit van de ontwikkelende en bouwende partijen. De inpassing van het oude spooremplacement geeft een uniek karakter aan het projectgebied. Zo loopt de Museumtramlijn naar Amstelveen dwars door de wijk. Het is niet alleen een structurerend en beeldbepalend onderdeel van het nieuwe Havenstraatterrein, maar ook een aardige recreatieve verbinding tussen de stad en het Amsterdamse Bos. Het markante spoorverleden van het gebied blijft daardoor voelbaar voor iedereen die op het Havenstraatterrein woont en werkt. Dat historische karakter wordt verstrekt door de oude wachthuisjes, seinen en het verkeersregelhuisje die in het gebied staan.

Door zulke kwaliteiten is het Havenstraatterrein niet alleen een gewilde plek om te wonen en werken, maar ook voor een bezoek, of als pleisterplaats op weg naar het Amsterdamse Bos en de Nieuwe Meer. Door die aantrekkende werking wordt het Havenstraatterrein veel meer een onderdeel van de stad.

Bijzonder wonen Op het Havenstraatterrein staan straks zo’n 500 woningen. Niet gebouwd als eenheidsworst, maar in een verscheidenheid aan woonvormen: appartementen, woon-werkpanden en eengezinswoningen, huur en koop, laagbouw en hoogbouw, in een mix die mede is ontstaan uit de vraag van de markt. Als gevolg van particulier opdrachtgeverschap zijn veel eenheden niet groter dan zo’n 20 woningen. Door de alternatieve wijze van ontwikkeling, en het bijzondere karakter van het gebied, is een divers woonmilieu ontstaan waarin verschillende mensen zich thuis voelen: dynamische stedelingen, studenten en starters, maar ook gezinnen en ouderen. Vaak zijn het mensen die mee willen bepalen hoe hun woon- en werkomgeving eruit ziet. Mensen die een onconventionele, metropolitane, niet al te aangeharkte woonvorm prefereren, maar die elders niet konden vinden. Allemaal hebben ze bewust en met overtuiging voor deze buurt gekozen en durven ze te pionieren.

Historische aanknopingspunten Het Havenstraatterrein en het Huis van bewaring zijn de zichtbare sporen van een oude stadsrand, waar de stad later omheen is gegroeid. Berlage – de ontwerper van Plan Zuid uit 1917 - zag de Amstelveenseweg ter hoogte van het Haarlemmermeerstation als een vanzelfsprekende grens voor zijn uitbreidingsplan. Cornelis van Eesteren maakte met het Algemeen Uitbreidingsplan uit 1935 handig gebruik van deze binnenstedelijke stadsrand, door hier een nieuwe invalsroute vanuit het westen te projecteren. Deze is echter nooit gerealiseerd. Vervolgens is het terrein in de loop der jaren vol gegroeid met allerlei kleinschalige bedrijvigheid.

gedaan. Door bezuinigingen bij de Rijksoverheid komt het gebouw op korte termijn vrij voor een nieuwe bestemming. Dan liggen er grote kansen om van deze plek iets bijzonders te maken, in de directe omgeving van het Havenstraatterrein. Voor dit complex hebben inmiddels al meerdere partijen hun interesse getoond, waaronder de brandweer Amsterdam-Amstelland. De toekomst van het Huis van Bewaring maakt echter geen deel uit van dit Investeringsbesluit maar door Stadsdeel Zuid wordt deze ontwikkeling wel afgestemd met dit project.

Uitsnede Plan Zuid 1917

9

Hier wordt gewerkt Het stoere, dynamische karakter van het Havenstraatterrein wordt ten eerste bepaald door de bedrijvigheid die hier reeds gevestigd is, zoals de tramremise en ambulancepost, fourniturenhandel Kisch & Zonen, de werkplaats van de Museumtramlijn en de cultuur/horeca functie van het oude stationsgebouw. Maar ook in de nieuwe bouwblokken is ruimte voor bedrijvigheid onder, tussen en (eventueel) in de woningen. Met name in de gebouwplinten bevinden zich, verspreid over het gebied, een verscheidenheid aan stadsverzorgende bedrijven, zoals een garage, werkplaatsen van aannemers, ambachtelijke en creatieve bedrijven, maatschappelijke ondernemers zoals een huisartsenpraktijk en kinderopvang, werken aan huis en ateliers. Mogelijk zijn enkele van de huidige bedrijven in het gebied teruggekeerd. Alle woningen en bedrijfsruimten, ook op de bovengelegen verdiepingen, hebben hun entree aan de straat.

Vogelvlucht vanaf Karperweg

Blok 1 Blok 2

Blok 3

Blok 4

Deze bedrijvigheid heeft een essentiële betekenis voor de uitstraling van het Havenstraatterrein. Met hun activiteiten zijn bedrijven nadrukkelijk aanwezig in het gebied: vanaf de straat is duidelijk zichtbaar dat hier niet alleen wordt gewoond maar ook gewerkt, en zelfs waaraan. Mensen die de wijk voor het eerst bezoeken merken direct dat hier iets bijzonders aan de hand is. Dit is niet de zoveelste nieuwbouwwijk, maar een buurt met een eigen karakter en sfeer. Mogelijk eindbeeld

Gevarieerde architectuur Het bijzondere karakter van het Havenstraatterrein is ook zichtbaar in de architectuur van de bouwblokken. Er is gebouwd in uiteenlopende kleuren, met diverse bouwhoogten, -breedten en -diepten. De gebouwplinten zijn overal minimaal 4 meter hoog, waardoor ze elke denkbare functie kunnen herbergen. Tegenover die ‘uniformiteit’ staat echter dat de breedte van de panden sterk varieert. De gemeente schreef geen kavelbreedten voor, dus de ontwikkelaars, bedrijven en particulieren waren vrij om een maat af te nemen die optimaal aansloot bij hun plan of portemonnee. Ook de exacte rooilijnen van voor- en achtergevels lagen niet op voorhand vast. De gevels van sommige panden zijn daardoor – binnen redelijke grenzen – iets naar voren geplaatst of juist naar achteren. Zo heeft een bedrijf een deel van het binnenterrein benut om meer werkruimte te maken, terwijl veel woningen iets teruggebouwd zijn om een voortuintje te kunnen maken, of een plek voor de bakfiets. Door al deze individuele keuzen zijn geen lange, gladde gevelwanden ontstaan, maar juist een gevarieerd beeld; een beeld dat verwijst naar bebouwing langs de Schinkel, naar de diversiteit van de grachtengordel en sommige delen van de Pijp. Naast deze individuele variatie binnen de bouwblokken wordt het Havenstraatterrein gekenmerkt door twee hoge bouwaccenten aan weerskanten van het terrein.

Deze hoge gebouwen markeren de grote structuren in de stad en voorzien de tussengelegen bouwblokken van een duidelijke kop en staart. Het hoogbouwaccent achter

Impressie Ensemble Haarlemmermeerstation

10

het Haarlemmermeerstation presenteert de nieuwe woonbuurt aan de stad; de plaatsing en de vormgeving ervan versterkt de aanwezigheid van het monumentale stationsgebouw. Het hoogbouwaccent bij de Schinkeleilanden en de route naar het Amsterdamse Bos is geplaatst op de zichtlijn vanaf de Amstelveenseweg over de Stadiongracht.

Sfeer van de openbare ruimte De straten, pleinen en kades zijn open en toegankelijk, maar hebben ook een beetje een ‘ruw’ karakter, aansluitend bij de hier en daar vrije architectuur. De lange lijnen van de twee oost/west lopende straten geven structuur aan het gebied. Deze straten zijn verkeersluw, omdat het Havenstraatterrein geen doorlopende autoroutes heeft. De Karperweg is wel een verbindingsroute voor de Museumtramlijn richting Amstelveen. Daarnaast maakt de Verlengde Haven-

straat deel uit van belangrijke fietsroutes tussen de stad en het Amsterdamse Bos.

fietsnietjes op straat, maar ook in eigen berging of parkeergarage. In de openbare ruimte komen parkeerplaatsen voor bezoekers.

Het gebied kenmerkt zich door een voor binnenstedelijk gebied kenmerkend autobezit, vergelijkbaar met de Schinkelbuurt en de Pijp. Door de centrale ligging in de stad, de ruime aanwezigheid van (streek)bus, metro en tram, en de goede fietsbereikbaarheid, is het gebied aantrekkelijk voor mensen die geen eigen auto nodig hebben. Voor de bewoners die wel een auto hebben zijn er op verschillende plekken in de buurt gezamenlijke parkeergarages gebouwd, zowel boven- als ondergronds. Daarin, maar ook in de openbare ruimte, zijn autodeelstations ingericht.

De zuidwesthoek van het gebied wordt gekenmerkt door het rustige, groene karakter van de Schinkeleilanden, het Amsterdamse Bos en de Nieuwe Meer. Op het natuureiland van Park Schinkeleilanden is een mogelijkheid voor een kinderboerderij. De groene uitloper van het park komt uit op een stedelijk pleintje in de wijk, waar een nieuwe voet/fietsbrug over de Stadiongracht contact maakt met het Olympisch Kwartier Noord. Het pleintje is een gezellige ontmoetingsplek. Niet alleen voor bewoners van het Havenstraatterrein, maar ook voor bootjes die hier afmeren, fietsers die even afstappen en andere bezoekers. Op het plein is een kiosk waar zij bij een hapje en drankje kunnen genieten van de middag- en avondzon.

In een wijk als deze bevinden zich veel (bak)fietsen. Die staan veelal geparkeerd in de strook privé buitenruimte aan de gevel, tegen

Impressie park aan Stadiongracht

11

5. Ruimtelijk kader Voor het in hoofdstuk 4 geschetste toekomstbeeld is een kader nodig, want het ontstaat niet vanzelf. In deze planfase van het Plaberum is het gebruikelijk om daarvoor een stedenbouwkundig plan vast te stellen. Een traditioneel stedenbouwkundig plan verdraagt zich echter niet goed met de wens om veel vrijheid toe te staan in het ontwerp, de bouwwijze en het gebruik van individuele panden en bouwblokken. Bij zo’n ontwikkelstrategie past een meer ‘flexibel plan’.

Daarom is in dit project een ruimtelijk kader opgesteld van (flexibele) spelregels en bijbehorende spelregelkaarten. De spelregels zijn als volgt onderverdeeld:

1. Openbare ruimte 2. Bebouwing 3. Programma Deze spelregels zijn het kader voor de verdere planvorming, het in de markt zetten van het gebied, en het maken van voorlopige en definitieve ontwerpen. Deze spelregels zijn bedoeld om de publieke belangen in het plangebied veilig te stellen, maar tegelijkertijd ook bewegingsruimte te creëren voor private initiatieven en ontwikkelingen. Daartoe brengt het ruimtelijk kader een scherpe scheiding aan tussen de openbare ruimte, die wordt aangelegd en beheerd door de gemeente, en het private domein binnen de bouwblokken. De openbare ruimte is als het ware het ‘casco’ voor de tussengelegen ontwikkelvelden met de vier bouwblokken. Maar voordat de spelregels worden besproken, is het zinvol om eerst meer inzicht te krijgen in de ruimtelijke hoofdstructuur van het Havenstraatterrein.

5.1 Ruimtelijke hoofdstructuur Het plangebied is een langgerekte strip op het voormalig spoorwegemplacement. Door de beschikbare oevers van de Stadiongracht als uitloper van het Park Schinkeleilanden in te richten, ontstaat een aantrekkelijk leefmilieu aan de zuidkant van het Havenstraatterrein. Het plangebied wordt via deze groene zone verbonden met het Park, de Nieuwe Meer en het Amsterdamse Bos. Belangrijke dragers in het gebied zijn de Museumtramlijn, het Haarlemmermeerstation en de bijbehorende villa. Zij laten het verleden voortleven en versterken zo het unieke karakter van het Havenstraatterrein. Het beginpunt van de Museumtramlijn wordt in de omgeving opgenomen met een nieuw perron achter het Haarlemmermeerstation. Daarnaast, rondom de villa, komt een plantsoen tussen enkele bestaande, volwassen bomen. De Museumtramlijn zelf wordt verlegd naar de centraal gelegen Karperweg. Door die verlegging is hij in het hele plangebied zichtbaar en vormt, veel meer dan voorheen, een recreatieve verbinding tussen de stad en het Amsterdamse Bos.

12

De Karperweg, de nieuwe Verlengde Havenstraat, en de twee dwarsverbindingen tussen deze hoofdstraten, vormen met elkaar een robuuste ontsluitingsstructuur. De nieuwe brug voor voetgangers en fietsers over de Stadiongracht zorgt voor een directe verbinding met het Olympisch Kwartier Noord. Deze brug ligt precies op de zichtlijn naar de Marathontoren van het Olympisch Stadion. Binnen deze ruimtelijke hoofdstructuur wordt de openbare ruimte gekenmerkt door vier bijzondere verblijfsplekken: de omgeving rond het Haarlemmermeerstation en de villa, het pleintje aan de Stadiongracht, de groene uitloper van het Park Schinkeleilanden, en een groen autovrij hof tussen de Karperweg en de Verlengde Havenstraat.

5.2 Openbare ruimte De openbare ruimte vormt het robuuste casco voor de toekomstige ontwikkeling van het Havenstraatterrein. Basis voor de structuur van de openbare ruimte is een goede verankering met de omgeving, een heldere ontsluitingsstructuur en een beleefbare cultuurhistorie. De grenzen van de openbare ruimte vormen vervolgens het raamwerk voor de 4 tussenliggende ontwikkelvelden. De Museumtramlijn is een belangrijke smaakmaker die in een groot gedeelte van het plangebied waarneembaar wordt. Naast de museumtrams en de sporen komen ook enkele bijzondere objecten in het gebied terug.

Verkeer en parkeren in de openbare ruimte Het Havenstraatterrein wordt na de herontwikkeling een verblijfsgebied. De Museumtramlijn krijgt een prominente plek in het plangebied. Deze wordt ingepast in de Karperweg en krijgt een perron achter het Haarlemmermeerstation. De keeroplossing van de Museumtramlijn wordt opgelost rondom het Haarlemmermeerstation en de villa, waarmee de bijzondere rijtuigen van de Museumtramlijn ook zichtbaar worden voor passanten aan de voorzijde van het Haarlemmermeerstation. Voor een goede ontsluiting van het Havenstraatterrein krijgt het gebied een dubbele ontsluiting: via de Verlengde Havenstraat op het Haarlemmermeercircuit en via de Karperweg op de Amstelveenseweg. Alle straten in het plangebied worden toegankelijk in twee richtingen. Voor bezoekers worden langs alle straten parkeerplaatsen ingepast.

De doorstroming rond het Haarlemmermeercircuit is een knelpunt. Het circuit biedt onvoldoende capaciteit om het verkeer goed af te kunnen wikkelen. Op dit moment wordt in een apart project onderzocht welke oplossingen mogelijk zijn om deze verbinding in de toekomst meer capaciteit te geven.Bij het vaststellen van het bestemmingsplan Havenstraatterrein moet duidelijk zijn dat het knelpunt Haarlemmermeercircuit tijdig opgelost kan en zal worden.

GVB remise, biedt voldoende ruimte om te kunnen fietsen, en vormt via de bestaande Havenstraat een directe verbinding met het Haarlemmermeercircuit. Daardoor wordt de straat niet alleen een goede ontsluiting voor de nieuwe ontwikkelingen, maar vormt ook een essentiële schakel in het fietsnetwerk naar Park Schinkeleilanden, het Amsterdamse Bos en de Nieuwe Meer. Aan deze straat wordt de monumentale zijgevel en muur van de tramremise duidelijk zichtbaar.

De huidige Karperweg vormt het startpunt voor de nieuwe ontsluitingsstructuur. Deze straat wordt opnieuw aangelegd met een trambaan in de rijbaan, maar met genoeg ruimte om trams te kunnen passeren. De Verlengde Havenstraat loopt langs de muur van de

De Karperweg en de Verlengde Havenstraat worden aan het begin en aan het eind van het plangebied met elkaar verbonden. Hierdoor kent het plangebied geen doodlopende straten. De oostelijke verbindingsstraat is zo ingepast dat er voldoende afstand blijft tot de

Ruimtelijk kader Spelregels Openbare Ruimte

13

uitritten van de GVB tramremise. Daarnaast is de locatie zodanig gekozen dat het markante bestaande gebouw op de hoek Karperweg/Karperstraat in het zicht komt te liggen. De oostelijke verbindingsstraat wordt enerzijds gekenmerkt door het verbindende karakter, anderzijds door de diverse functies die zich langs deze straat kunnen vestigen. De westelijke verbindingsstraat wordt, door zijn ligging aan het uiteinde van het gebied, een stuk rustiger dan zijn oostelijke tegenhanger.

Verblijfsruimten Spelregels verkeer en parkeren in de openbare ruimte 1. Alle straten worden ingericht op een maximumsnelheid van 30 km/uur. 2. Alle straten in het plangebied worden toegankelijk in twee richtingen. 3. Aan weerszijde van alle straten komen voor bezoekers (openbare) langsparkeerplaatsen. Hiervoor geldt een parkeernorm van 0,25 parkeerplaats per woning. 4. Er komt een helder onderscheid tussen trottoirs en rijbanen. 5. Fietsers delen de rijbaan met het overige verkeer; er komen geen vrijliggende fietspaden. 6. De Museumtramlijn wordt ingepast in het ontwerp van de Karperweg. 7. Het keren van de Museumtramlijn wordt opgelost via een lus rondom het Haarlemmermeerstation en de naastgelegen villa: • De voorkeur heeft een route die tegen de zuidrand van de Havenstraat ligt en via het voorplein van het Haarlemmermeerstation (huidige busstation) om de villa heen de Karper weg opdraait. Bij de Havenstraat bestaat de mogelijkheid om de Museumtramlijn via een kortsluiting te verbinden met het stedelijk tramnet; Mocht deze route in het herinrichtingsplan van het Haarlemmer• meercircuit niet mogelijk zijn, dan kan een alternatieve keer lus rondom de villa worden ingepast. Dat zal echter ten koste gaan van de twee monumentaalwaardige bomen, de entree van de tramloods en de toegankelijkheid van het plantsoen. 8.

Het gebied krijgt een dubbele ontsluiting: via de Verlengde Havenstraat op het Haarlemmermeercircuit en via de Karperweg op de Amstelveenseweg. 9. Inrichtingsprincipes Karperweg: • De Karperweg wordt opnieuw aangelegd, met een trambaan in de rijbaan en voldoende ruimte om trams te kunnen passeren. • De ambulances van Ambulance Amsterdam moeten ongehinderd kunnen uitrukken, zonder oponthoud tussen hun garage en de kruising met de Amstelveenseweg. Dat vormt een speciaal aandachtspunt in het ontwerp van de Karperweg. 10. Inrichtingsprincipes Verlengde Havenstraat: • Deze nieuwe straat vormt, samen met de bestaande Havenstraat, een directe verbinding met het Haarlemmermeercircuit. • De straat wordt een comfortabele verbinding voor fietsers op de route Amsterdamse Bos – Vondelpark - binnenstad. 11. Inrichtingsprincipes oostelijke verbindingsstraat: • Vlak na de entree van het Havenstraatterrein worden de Karperweg en de Verlengde Havenstraat met elkaar verbonden via de oostelijke verbindingsstraat. 12. Inrichtingsprincipes westelijke verbindingsstraat: • Aan het zuidwestelijke uiteinde van het plangebied worden de Karperweg en de Verlengde Havenstraat met elkaar verbonden via de westelijke verbindingsstraat.

Naast de structuurbepalende infrastructuur wordt de openbare ruimte van het plangebied gekenmerkt door vier bijzondere verblijfsplekken: de kop van het plangebied rond het Haarlemmermeerstation met villa, het pleintje aan de Stadiongracht, de groene uitloper van het Park Schinkeleilanden en een groen autovrij hof tussen de Karperweg en de Verlengde Havenstraat.

Spelregels verblijfsruimten 1. Het nieuwe plantsoen rondom de villa naast het Haarlemmermeerstation: • Het plantsoen wordt openbaar toegankelijk en krijgt een open inrichting. • De grote monumentaal- en behoudenswaardige bomen worden gehandhaafd. • Direct achter het monumentale stationsgebouw komt de vernieuwde opstapplaats voor de Museumtramlijn, met aangrenzend een ruim zonnig terras voor de horeca in het Haarlemmermeerstation. Hier komt ook de verbinding met de opslagloods voor de Museumtramlijn in het aan grenzende bouwblok 1. 2. Het buurtpleintje aan de Stadiongracht: • Het buurtpleintje wordt een bijzondere plek op het Havenstraatterrein. Op deze aantrekkelijke zonnige plek is het Havenstraatterrein strategisch verbonden met zijn omgeving. Vanaf het plein kunnen bezoekers in één oogopslag alle smaakmakers in de omgeving ervaren: de Marathontoren van het Olympisch Stadion, de Stadiongracht, Park Schinkeleilanden en de Museumtramlijn. De Museumtramlijn en fietsroute naar het Park Schinkeleilanden passeren het plein, de kade van de Stadiongracht wordt toegankelijk, en de nieuwe fiets/voetbrug legt een directe verbinding het Olympisch Kwartier Noord. • Het plein loopt af naar het water, zodat mensen aan het water kunnen zitten of een bootje kunnen aanleggen. • Op het plein komt ruimte voor kleinschalige horeca, een terrasje en incidenteel een buurtevenement.

De bebouwing aan de noordoostzijde van het plein vraagt • bijzondere aandacht. Hier krijgt een bestaand bedrijfsgebouw, door de sloop van een belendend pand, een zichtbare zijgevel. Het bedrijfsgebouw valt buiten het plangebied, maar de zichtbare zijgevel moet wel zo worden getransformeerd dat een aantrekkelijke begrenzing van het plein ontstaat. 3. De groene uitloper van Park Schinkeleilanden: • Het groen van het Park Schinkeleilanden wordt doorgetrokken langs de Stadiongracht tot aan het buurtplein.

>

14

• Om de Stadiongracht optimaal te kunnen beleven worden de oevers vrijgehouden van bebouwing. • De inrichting van de groene zone wordt afgestemd op de inrichting van het Park Schinkeleilanden; een gevarieerde inrichting met natuurlijke elementen, spelelementen en zitplekken. • In deze zone komt de aansluiting op het reeds bestaande museumspoor op de Schinkeleilanden en het fietspad naar het Amsterdamse Bos. 4. Het groene verbindingshof tussen de Havenstraat en de Karperweg: Dit hof wordt autovrij en krijgt een rustig, intiem karakter, dat vooral bedoeld is voor direct omwonenden. Deze ontmoetingsplek wordt ingericht met groen en speelvoorzieningen voor kleine kinderen.

Basisprincipes inrichting openbare ruimte De openbare ruimte wordt ingericht op basis van de ‘Puccini-methode’. Hierin is aangegeven welk materialenpallet kan worden gebruikt. Het inpassen van bomen in het gebied bepaalt voor een groot gedeelte de sfeer van de openbare ruimte; het is daarom van groot belang dat door het gehele plangebied bomen worden ingepast. Bijzondere aandacht gaat uit naar de (mogelijke) inpassing van

Spelregels basisprincipes inrichting openbare ruimte 1. Voor het Havenstraatterrein gelden de principes van de 19e eeuwse gordel uit de stedelijke Puccini-methode. De rijbanen worden bestraat met gebakken klinkers, op de stoepen liggen over het algemeen betonnen 30x30 tegels. 2. Het buurtplein onderscheidt zich qua inrichting: hier worden gebakken klinkers toegepast. 3. Voor de 24 monumentaalwaardige en/of behoudenswaardige bomen (zie hoofdstuk 8.15) wordt onderzocht of zij in de openbare ruimte zijn in te passen, of dat er bomen verplaatst of vervangen moeten worden. Behoud van de monumentaalwaardige bomen heeft een hoge prioriteit. De overige bomen in het plangebied hebben geen bijzondere waarde en kunnen eventueel worden gekapt. 4. Langs alle straten komen ‘voorzieningenstroken’, waarin openbare parkeerplaatsen, containers voor ondergrondse afvalinzameling en bomen worden ingepast. De nieuwe bomen dragen bij aan een rustige groene sfeer in het gebied en verbinden de sfeer van het Park Schinkeleilanden met de sfeer van het plantsoen rond de villa.

de monumentaalwaardige en overige behoudenswaardige bomen in het gebied. Het is stadsdeelbeleid om het huishoudelijk afval in het hele stadsdeel ondergronds te gaan inzamelen; dat geldt dus ook voor dit gebied. In de straten dient hier ruimte voor te worden ingepast. De Museumtramlijn beschikt, naast de trams, over enkele bijzondere objecten die in de openbare ruimte een plek zullen krijgen. Door deze objecten over het gehele plangebied te verspreiden kan de sfeer van de Museumtramlijn in het hele gebied worden beleefd.

5.3 Bebouwing De goede ligging van het Havenstraatterrein in Amsterdam Zuid, en de beoogde levendigheid en menging in het plangebied, maakt het noodzakelijk om een zeker minimum aan bouwvolume in het plan voor te schrijven. Veel ontwikkelende partijen zijn ook gebaat bij hoge bouwvolumes, omdat zij daarmee hun opbrengsten kunnen verhogen. Voor dit gebied is het echter onwenselijk om zeer hoge bouwvolumes te realiseren. Het ruimtelijk kader heeft hierin een evenwicht gevonden.

Bebouwingsmogelijkheden Uit oogpunt van woningkwaliteit en duurzaamheid is het van belang dat zoveel mogelijk bouwvolume een goede bezonning heeft. Het plan heeft daarom globaal gesproken een wat hogere bebouwing aan de noordzijde en een lagere bebouwing aan de zuidzijde. Bijkomend voordeel van deze opzet is dat geluidhinder van de tramremise door de hogere bebouwing tegen wordt gehouden, terwijl de bebouwing goed georiënteerd is op het rustiger zuiden. De wens om veel ruimte te bieden aan particulier opdrachtgeverschap, gevarieerde bebouwing en kleine ontwikkeleenheden, maakt het noodzakelijk om variabele bouwhoogten te hanteren op grote delen van het terrein. De voorgeschreven minimum bouwhoogte is daar zo laag dat er ook herenhuizen of stadswoningen kunnen worden gebouwd. Omdat dit type woningen de levendigheid van het straatbeeld versterkt, is het vooral mogelijk gemaakt langs de Karperweg en aan de oostzijde van het groene autovrije hof. De mogelijkheid bestaat dat er in het plangebied een basisschool komt. Om de inpassing van de school te bevorderen, met een speelterrein voor de kinderen, worden de bebouwingsmogelijkheden in een van de betreffende bouwblokken verruimd. De minimale bouwhoogten kunnen er toe leiden dat daar getalsmatig minder woningen worden gebouwd.

Om toch voldoende woningen te kunnen realiseren is het noodzakelijk op twee locaties een hoogteaccent in te passen. De koppen van het Havenstraatterrein zijn hiervoor de beste plekken. Om te voorkomen dat beide hoogteaccenten te massaal worden zijn er eisen gesteld aan de maximale

bouwhoogte en de maximale voetprint, afgestemd op de ruimtelijke karakteristieken van de omgeving.

Hoogteaccent bij het Haarlemmermeerstation Het Haarlemmermeercircuit is vandaag een belangrijke verkeersknoop middenin de stad, maar dat was het oorspronkelijk niet. In de tijd van Berlage lag dit plein helemaal aan de rand van de stad. De oorspronkelijke losstaande bebouwing van het Haarlemmermeerstation, de villa en het Huis van Bewaring waren voor Berlage geen aanleiding om van deze plek een duidelijk begrensd stadsplein te maken. Deze waardevolle historische bebouwing bepaalt ook in belangrijke mate de toekomst van het Haarlemmermeercircuit: het blijft een verkeersknoop met aan de ene kant een duidelijke bebouwingsrand die gebouwd is binnen de plannen van Berlage en losstaande bebouwing (het station, de villa en het Huis van Bewaring) aan de andere zijde. De kerktoren St. Agnes speelt hier ook een bijzondere rol. De kerk maakt deel uit van het achterliggende bouwblok, maar de toren staat los van de kerk aan het Haarlemmermeercircuit - vergelijkbaar met het Huis van Bewaring en het Haarlemmermeerstation. Het nieuwe hoogteaccent achter het Haarlemmermeerstation voegt zich straks op vergelijkbare wijze in het karakteristieke historische ensemble van losstaande gebouwen en de grote bomen van het Haarlemmermeercircuit: enerzijds duidelijk zichtbaar vanaf het Haarlemmermeercircuit, anderzijds maakt het ook deel uit van een groter bouwblok met lagere bebouwing.

De hoogte van 35 meter is lager dan de toren van de St. Agneskerk maar steekt wel boven de omliggende bebouwing uit, net als de lichtkoepel van het Huis van Bewaring en het nieuwe appartementencomplex aan de Baarsstraat, dat ook duidelijk zichtbaar is vanaf het Haarlemmermeercircuit. De positie van het hoogteaccent aan het Haarlemmermeercircuit is zorgvuldig bepaald. Komend vanuit de Cornelis Krusemanstraat, Bernard Kochstraat en de Amstelveenseweg, staat het bouwvolume nadrukkelijk naast het Haarlemmermeerstation. Het monumentale stationsgebouw wordt, ondanks de nabijheid van de hoogbouw, in zijn waarde gelaten. De bouwhoogte van het bouwblok achter het stationsgebouw is dusdanig bepaald dat de karakteristieke daklijn van het Haarlemmermeerstation niet wordt verstoord. Die lagere bebouwing garandeert bovendien dat het terras bij het Haarlemmermeerstation een groot deel van het jaar zon heeft. Ook het hoogteaccent is zodanig gepositioneerd dat het (bijna) geen effect heeft op de bezonning van dit terras. Er is voor gekozen om het hoogteaccent enkele meters terug te zetten ten opzichte van de bebouwing aan de Karperweg. Hierdoor blijft het zicht op de villa onaangetast, wordt de invloed op eventuele windhinder in de Karperweg beperkt, en komt het hoogteaccent niet

15

te dicht tegenover bestaande woningen te staan. Om de slankheid van het hoogteaccent te waarborgen mag het gebouw niet groter worden dan 25 meter breed en 14 meter diep. Door de rechthoekige plattegrond (anders dan bijvoorbeeld een rond gebouw) varieert de gevelaanblik van het hoogteaccent steeds, afhankelijk van plek van de toeschouwer op het Haarlemmermeercircuit. Daarnaast wordt aan de kant van het Haarlemmermeercircuit de verticaliteit van de gevel benadrukt, waardoor een duidelijk contrast ontstaat met de markante, lagere bebouwing in de directe omgeving.

Hoogteaccent bij Park Schinkeleilanden Het hoogteaccent op de westelijke punt van het Havenstraatterrein profiteert maximaal van het uitzicht over Park Schinkeleilanden en markeert de kop van de landschappelijke scheg naar het Amsterdamse Bos. Door de situering in de bocht van de Stadiongracht staat het hoogbouwaccent, gezien vanuit Park Schinkeleilanden, deels achter de bebouwing van het Olympisch Kwartier Noord. Daardoor ontstaat een interessant wisselend perspectief als men over het fietspad naar het noorden gaat. Het landschap verandert geleidelijk naar een stedelijke omgeving:

• Het hoogteaccent oogt eerst als een onderdeel van het Olympisch Kwartier Noord; de bebouwing aan de Laan der Hesperiden onttrekt het hoogteaccent grotendeels aan het oog , waardoor de hoogbouw van een tweede orde is; • Vanaf de fietsbrug, ter hoogte van de Laan der Hesperiden, maakt het hoogteaccent zich los van de voorliggende bebouwing en wordt zichtbaar over het water van de Stadiongracht; • Vanaf dit punt vormt het hoogteaccent, samen met de kantoortoren aan de overzijde van de Schinkel, een markante stadsentree; • Aan het einde van de bocht verschuift het perspectief van de fietser of wandelaar naar de groene parkstrook voor bouwblok 4, het nieuwe buurplein, de fietsbrug en de oevers van de Stadiongracht. Stadsrand Losse bebouwing Karakteristieke bomen Hoogbouwaccent

Stedelijke configuratie Haarlemmermeercircuit

Het hoogteaccent is ook zorgvuldig gepositioneerd vanuit andere standpunten in de omgeving:

Spelregels bebouwingsmogelijkheden 1. Het plangebied bestaat uit 4 bouwblokken. De minimale en

• De toren is zo gepositioneerd dat het gebouw altijd overhoeks (dwars) in beeld komt, en het zicht niet wordt dichtgezet;

• Vanaf de Karperweg gezien markeert het hoogteaccent het einde van het Havenstraatterrein en het begin van Park Schinkeleilanden;

• Vanaf de Artemisstraat gezien legt het hoogteaccent een verbinding met het Olympisch Kwartier Noord;

• Vanaf de Amstelveenseweg is het hoogteaccent zichtbaar over de Stadiongracht. De maximale bouwhoogte van het hoogteaccent in bouwblok 4 is 41 meter, zodat de symbolische hoogte van de nabijgelegen Marathontoren (42,19 meter, plus de hoogte van de vlammenhouder) voor het Olympisch Stadion niet wordt overschreden. Om de slankheid van het hoogteaccent te waarborgen is een maximale voetprint voorgeschreven. Bovendien zijn strikte voorwaarden gesteld aan de maximale bouwhoogten van de aangrenzende bebouwing in het bouwblok. Dit bouwblok wordt door de wisselende bouwhoogten gevarieerd en contrastrijk.

Vrij blikveld Blikveld waarbinnen het hoogteaccent overhoeks in beeld is Hoogbouwaccent

Zichtlijnen hoogteaccent bij Park Schinkeleilanden

maximale bouwhoogte is per bouwblok vastgelegd (zie spelregelkaarten). Met uitzondering van bouwblok 1 heeft ieder bouwblok een lagere zuidzijde en een hogere noordzijde. 2. De bouwblokken 2, 3 en 4 hebben een verplichte plint van minimaal 4 meter hoog. Hiermee worden de kansen op menging van functies ook op langere termijn gewaarborgd en is er veel flexibiliteit voor nieuwe bestemmingen. Bovendien draagt een hoge plint bij aan een aantrekkelijk straatbeeld, met een ‘voorname’ uitstraling. 3. De plinthoogte van bouwblok 1 is zelfs minimaal 6 meter, om ruimte te kunnen bieden aan de stalling van de Museumtram. Deze plinthoogte kan leiden tot veel onbenut volume op plekken in het blok buiten de tramloods. Op die plekken is het toege staan een entresol of tussenverdieping te realiseren, vanaf minimaal een halve meter achter de gevel. 4. Een levendige uitstraling van de plint wordt in belangrijke mate bepaald door de functionele organisatie en plattegrond van de begane grond. Daarom moeten alle grondgebonden woningen, en andere functies op de begane grond, een entree aan de straat krijgen. Dat geldt ook voor centrale entrees van appartementen of bedrijfsruimten op bovenliggende verdiepingen. 5. De bebouwingsgrenzen zijn in drie categorieën verdeeld: • Vaste rooilijn waarin verplicht gebouwd moet worden.

Gevels die van belang zijn voor de grotere stedenbouwkundige structuur, zijn vastgelegd in een rooilijn waarin verplicht gebouwd moet worden. Het gaat hier om de noord- en oostgevel van bouwblok 1 die een directe relatie aangaat met het Haarlemmermeerstation en de Havenstraat. Ook de noord- en oostgevel van bouwblok 2 is vastgelegd, omdat deze zeer beeldbepalend is als entree van het Havenstraatterrein. De derde gevel die is vastgelegd is die aan het nieuwe buurtplein. Een gedeelte van de gevel van bouwblok 3 springt hier naar voren, zodat de bijzondere ligging van het plein aan de Stadiongracht wordt geaccentueerd. • Flexibele zone per bouweenheid. Het grootste deel van de voorgevels beschikt over een flexibele zone van 2 meter tussen de rooilijn en het begin van de openbare ruimte (de erfgrens). Binnen die flexibele zone mag de voorgevel maximaal 0,8 meter naar buiten worden geplaatst (maar over nooit meer dan 70% van de gevellengte). Daarbovenop is er de mogelijkheid om vanaf de tweede bouwlaag de gevel nog eens 0,6 meter extra uit te kragen (over maximaal 40% van de gevellengte). In de laatste 0,6 meter tot de erfgrens is geen bebouwing toegestaan, behoudens eventuele trappen of hellingbanen. Hierdoor ontstaat veel ruimte voor individuele ex-

16

pressie van panden, een gevarieerd straatbeeld en een informeel gebruik van de zone vlak voor de gevel, passend bij het informele karakter van het Havenstraatterrein. • Rooilijn van de achtergevel. De achtergevelrooilijn ligt bij ieder bouwblok op 14 meter van de voorgevelrooilijn. Door de maximale bouwdiepte vast te leggen wordt de daglichttoetreding op de binnenterreinen gewaarborgd. Bebouwen van het binnenterrein voor parkeren en/of bedrijven is onder voorwaarden (waaronder afwerking wanden, gebruik van dak) toegestaan. Die voorwaarden zijn individueel maatwerk, waarin een ‘blokregisseur’ (zie hoofdstuk 10) stuurt, in overleg met omliggende belanghebbenden. Deze regel is ook van toepassing voor de ‘achtergevel’ van bouwblok 4 (toren). De vormgeving van dit blok heeft grotere vrijheid, maar het is wel belangrijk dat het blok goed wordt ingepast in de aangrenzende groene uitloper van park. Als in de oostzijde van blok 2 een school komt, zijn voor dit deel van het bouwblok de bouwregels ook wat ruimer. Het heeft namelijk de voorkeur om een schoolplein aan de straat te maken, en dat wordt met deze flexibele regel zowel in blok 2 als in blok 4 mogelijk. 6. Blok 1 en blok 4 hebben de verplichting een hoogteaccent te realiseren.

Gezien het belang van deze accenten voor de positionering van het Havenstraatterrein, en de compositie van het stadsbeeld, gelden voor beide hoogteaccenten een paar strikte randvoorwaarden: • Het hoogteaccent van bouwblok 1 is 35 meter hoog, met een maximale voetprint van 25 breed en 14 meter diep. De gevel kent aan de voorzijde een verticale geleding, waardoor het opgaande karakter en de rankheid wordt versterkt. Woningentrees bevinden zich aan het plantsoen achter de villa, waardoor het gebouw zichtbaar geadresseerd is aan het plantsoen en het Haarlemmermeercircuit. Het aangrenzende bouwvolume achter het Haarlemmermeerstation is maximaal 16 meter hoog om het contrast met het hoogteaccent te waarborgen. Die maximale hoogte verzekert ook dat het karakteristieke dak van het stations- gebouw zich vanuit elke gezichtshoek blijft aftekenen tegen de lucht. • Het hoogteaccent van bouwblok 4 is minimaal 31 en maximaal 41 meter hoog. De voetprint is maximaal 80% en minimaal 65% van het daarvoor aangewezen vlak. De positie van het hoogte accent is op één hoekpunt gefixeerd, zodat het hoogteaccent in ieder geval vanuit een aantal standpunten goed zichtbaar is en tegelijkertijd niet het hele blikveld dichtzet. De aangrenzende bouwvolumes zijn maximaal 17 meter hoog om het contrast met het hoogteaccent te waarborgen.