Raadsbesluit 2021-325F BP Havenstraatterrein Toelichting

BEHOORT BIJ BESLUIT VAN DE GEMEENTERAAD VAN AMST ER DAM 32 .0(.51:. VAN "2 DE RAADSGRIFFIER,

Gemeente X Amsterdam

x

Bestemmingsplan Havenstraatterrein

Vastgesteld

Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid bestemmingsplan Havenstraatterrein

Colofon

Opdrachtgever Opdrachtnemer

Ruimte en Duurzaamheid

IMRO_idn

NL.IMRO.0363.K1302BPSTD-VG01

Datum print

19 Oktober 2021

Planstatus

vastgesteld

blz. 3

Inhoudsopgave Toelichting Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3 2.4 Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4 Hoofdstuk 6 6.1

7 Inleiding

9

Aanleiding Uitspraak Raad van State Bevoegdheden Ligging plangebied Vigerend juridisch planologisch kader Crisis- en herstelwet Leeswijzer

9 9 10 10 11 12 13

Beschrijving plangebied

15

Plangrenzen Ontstaansgeschiedenis Ruimtelijke structuur Functionele structuur

15 15 19 21

Planbeschrijving

23

Inleiding Ontwikkelingen rondom plangebied Ontwikkelingsvisie Historische tramspoorlijn Ruimtelijk kader Openbare ruimte Programma Bebouwing Planvorm Beeldkwaliteit

23 23 24 26 27 28 30 33 38 39

Beleidskader

41

Inleiding Algemeen ruimtelijk beleid Wonen Bedrijven en kantoren Maatschappelijk Horeca Detailhandel Groen Sport

41 41 57 60 64 65 70 73 78

Archeologie en cultuurhistorie

81

Inleiding Archeologie Cultuurhistorie Conclusie

81 81 88 95

Verkeer en parkeren

97

Inleiding

97

Gemeente Amsterdam

blz. 4

6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8

Toetsingskader Verkeerssituatie in plangebied Reconstructie Amstelveenseweg Verkeersdoorstroming Verkeersveiligheid Parkeren Conclusie

97 107 108 113 114 115 116

Milieu

117

Milieueffectrapportage Milieuzonering bedrijven Geluid Externe veiligheid Geur Luchtkwaliteit Magnetische veldsterkte Bodem Kabels en leidingen Explosieven Trillingen

117 121 125 142 148 149 152 156 159 160 160

Water

163

Inleiding Toetsingskader Oppervlaktewater en waterkeringen Grondwater Hemelwater Conclusie

163 163 167 169 171 173

Natuur

175

Inleiding Toetsingskader Gebiedsbescherming Soortenbescherming Bomentoets Conclusie

175 175 175 177 178 180

Spoorveiligheid

181

Inleiding Onderzoeksresultaten Conclusie

181 181 181

Duurzaamheid

183

11.1 11.2 11.3 11.4

Inleiding Toetsingskader Onderzoeksresultaten Conclusie

183 183 184 185

Hoofdstuk 12

Juridische regeling

187

Inleiding Verbeelding Planregels

187 187 187

Hoofdstuk 7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9 7.10 7.11 Hoofdstuk 8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 Hoofdstuk 9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 Hoofdstuk 10 10.1 10.2 10.3 Hoofdstuk 11

12.1 12.2 12.3

bestemmingsplan_Havenstraatterrein (vastgesteld)

blz. 5

12.4 Hoofdstuk 13 13.1 13.2 13.3 13.4 13.5 13.6 Hoofdstuk 14 14.1 14.2 Hoofdstuk 15 15.1 15.2 15.3 15.4 15.5

Artikelgewijze toelichting

188

Economische uitvoerbaarheid

195

Inleiding Wet- en regelgeving Grondexploitatie Kostenverhaal Planschade Conclusie

195 195 195 196 197 197

Handhaving

199

Inleiding Uitgangspunten

199 199

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

201

Inleiding Maatschappelijk overleg Inspraak Wettelijk vooroverleg Bestemmingsplanprocedure

201 201 203 204 211

Gemeente Amsterdam

blz. 6

bestemmingsplan_Havenstraatterrein (vastgesteld)

blz. 7

Toelichting

Gemeente Amsterdam

blz. 8

bestemmingsplan_Havenstraatterrein (vastgesteld)

blz. 9

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het huidige planologisch regime voor het plangebied Havenstraatterrein is versnipperd en verouderd. Om de beoogde transformatie van het Havenstraatterrein naar gemengd woon-werkgebied mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan nodig. In de afgelopen jaren is in het westelijk deel van Amsterdam Zuid al veel veranderd. Na de restauratie van het Olympisch Stadion volgden de nieuwe woonwijk Olympisch Kwartier Noord, het Park Schinkeleilanden en recentelijk de omgeving van het Stadionplein. De herontwikkeling van het Havenstraatterrein biedt een uitgelezen kans om een hoogwaardige centrumstedelijke locatie toe te voegen aan het populaire Amsterdam Zuid. In de 'Strategienota voor de herontwikkeling van het Havenstraatterrein', op 25 mei 2010 vastgesteld door het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuid en op 5 februari 2011 vastgesteld door het college van B&W van de gemeente Amsterdam, is besloten het Havenstraatterrein te transformeren naar een hoogwaardig gemengd woon-werkgebied. In de opvolgende fase van het Projectbesluit heeft de stadsdeelraad van Zuid het 'Vernieuwingsplan Havenstraatterrein' vastgesteld, waarin globaal de contouren van het plan zijn geschetst. Het college van B&W heeft in november 2012 kennis genomen van het Projectbesluit. Vervolgens heeft de stadsdeelraad van Zuid op 18 december 2013 het Investeringsbesluit en het bijbehorende ruimtelijk kader vastgesteld.

Op 1 oktober 2014 heeft de gemeenteraad van Amsterdam ingestemd met het Investeringsbesluit (zie bijlage 1 bij plantoelichting) en de bijbehorende grondexploitatie vastgesteld. Het voorliggende bestemmingsplan vormt de juridisch-planologische vertaling van het Investeringsbesluit.

1.2

Uitspraak Raad van State

In de uitspraak van 27 maart 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:960) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) het bestemmingsplan "Havenstraatterrein" vernietigd, omdat de wijze waarop de bestaande legale situatie van de historische tramlijn en de bijbehorende functies geregeld was, namelijk via een wijzigingsbevoegdheid, in strijd was met een goede ruimtelijke ordening. Volgens de Afdeling was met de opname van de wijzigingsbevoegdheid onvoldoende gewicht toegekend aan de belangen bij het behoud van de historische tramlijn en de bijbehorende functies in het plangebied. Gezien de samenhang van de plandelen waar de wijzigingsbevoegdheid op zag, heeft de Afdeling het gehele bestemmingsplan vernietigd. Uitgangspunt is het behoud van de historische tramlijn en derhalve zijn voorzieningen in het plangebied verwerkt om de lijn in het gebied te faciliteren. Om de belangen van de tramorganisaties goed in beeld te krijgen en op die manier tot een beter bestemmingsplan te komen, zijn er in de afgelopen periode uitvoerig gesprekken gevoerd met de tramorganisaties. Dit heeft tot enkele wijzigingen in het bestemmingsplan geleid. Verder is de kans aangegrepen om het bestemmingsplan op een paar andere onderdelen te verbeteren.

Omdat de wijzigingen die zijn doorgevoerd gering zijn en niet tot een wezenlijk ander bestemmingsplan leiden, is uitgegaan van het ontwerpbestemmingsplan en is niet een geheel nieuwe bestemmingsplanprocedure gestart. Een groot deel van de wijzigingen uit het vernietigde bestemmingsplan (ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan) zijn in stand gebleven. De voornaamste wijziging heeft plaatsgevonden in blok 4 waar alsnog bij recht ruimte is gemaakt voor een tramloods van maximaal 1.500 m2. Bovenop de tramloods wordt bedrijvigheid toegestaan. De eerder

Gemeente Amsterdam

blz. 10

opgenomen woontoren is komen te vervallen vanwege de vrees dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij die woningen niet kan worden gegarandeerd. Uit akoestische onderzoek bleek dat er een zeer hoge geluidsbelasting is bij de woningen als gevolg van de naast liggende tramremise van het GVB. Omdat bij de woningen boven de tramloods onvoldoende gewaarborgd kon worden dat een stille zijde gerealiseerd zou kunnen worden, is afgezien van woningen op deze locatie. Achter de tramloods voorziet het bestemmingsplan nog steeds in woningen. De wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan zijn opgenomen in de Nota van wijzigingen (bijlage 30).

1.3

Bevoegdheden

Op grond van de Verordening op het lokaal bestuur in Amsterdam (voorheen: Verordening op de bestuurscommissies) hebben de stadsdelen een rol bij de voorbereiding van bestemmingsplannen. Het ontwerpbestemmingsplan wordt voorbereid door het dagelijks bestuur van het stadsdeel en vervolgens overgedragen aan het college van burgemeester en wethouders die het bestemmingsplan ter vaststelling aan de gemeenteraad aanbiedt.

1.4

Ligging plangebied

Het plangebied Havenstraatterrein is gelegen in de gemeente Amsterdam, op een aantrekkelijke locatie nabij de Schinkel, binnen de Ring A10, nabij het stadscentrum en de Zuidas. Het plangebied ligt op de scheiding van de Schinkelbuurt in het noorden, Plan Zuid in het oosten en het Olympisch Kwartier in het zuiden. Het gebied ligt nabij drie tramlijnen en is via de Amstelveenseweg en de De Lairessestraat gunstig gelegen ten opzichte van het hoofdwegennet van de stad. Ook vormt het Haarlemmermeercircuit een belangrijk busstation voor zowel regionale als stedelijke buslijnen. Daarnaast ligt het plangebied aan de kop van de groene scheg die naar het Amsterdamse Bos leidt, waardoor het plangebied onderdeel is van een druk gebruikte recreatieve fietsroute van het Amsterdamse Bos richting het Vondelpark. Het terrein dat daadwerkelijk aangepakt wordt, is gelegen rondom het Haarlemmermeerstation, ten zuiden van de tramremise Havenstraat en ten noorden van de Karperweg. De zuidzijde wordt begrensd door de Stadiongracht en de kop van Park Schinkeleilanden. In figuur 1.1 is een luchtfoto van Amsterdam weergegeven waarop de ligging van het plangebied is weergegeven.

bestemmingsplan_Havenstraatterrein (vastgesteld)

blz. 11

Figuur 1.1 - Ligging van het plangebied (vanuit noordoostelijke richting)

1.5

Vigerend juridisch planologisch kader

Het huidige juridisch-planologisch kader voor het plangebied Havenstraatterrein is verouderd en versnipperd. De regelingen zijn over een lange periode tot stand gekomen. De diverse regelingen hebben ook geleid tot verschillende uitgangspunten. De verouderde regelingen zijn niet geschikt om de beoogde transformatie mogelijk te maken. Het is daarom noodzakelijk een nieuw bestemmingsplan voor het plangebied Havenstraatterrein op te stellen. Voorliggend bestemmingsplan vervangt daarmee geheel of gedeeltelijk de bestemmingsplannen zoals weergegeven in figuur 1.2.

Gemeente Amsterdam

blz. 12

Figuur 1.2 - Overzicht vigerend juridisch-planologisch kader Havenstraatterrein Voor het grootste deel van het plangebied geldt de Bouwverordening Amsterdam 2013. Ter plaatse van het huidige tankstation aan de Havenstraat geldt het bestemmingsplan Havenstraat (1998). Voor het oostelijk deel van de Karperweg, een deel van het huidige busstation bij de Amstelveenseweg en een deel van de Stadiongracht geldt het bestemmingsplan Stadion- en Beethovenbuurt 2012. Voor een smalle strook langs het terrein van de GVB tramremise en een klein deel van de toekomstige brug over de Stadiongracht geldt het bestemmingsplan Olympisch Stadion e.o. (2016). Voor het zuidwestelijke deel van het plangebied geldt het bestemmingsplan Schinkeleilanden (2002).

1.6

Crisis- en herstelwet

Het project Havenstraatterrein is opgenomen in de wijziging van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (tiende tranche), die in september 2015 in werking is getreden. Daarin is het aangewezen als ontwikkelingsgebied als bedoeld in artikel 2.2 van de Crisis- en herstelwet. De Crisis- en herstelwet voegt voor ontwikkelingsgebieden een actieve component (een 'plus') aan het bestemmingsplan toe om de milieugebruiksruimte te optimaliseren. De aanwijzing biedt voor de ontwikkeling van het Havenstraatterrein de noodzakelijke ruimte om de gefaseerde ontwikkeling en de geluidsproblematiek goed op elkaar af te kunnen stemmen en tijdelijk van milieunormen af te kunnen wijken. In de twaalfde tranche van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (september 2016 in werking getreden) is voor Havenstraatterrein de mogelijkheid opgenomen om gebiedsgerichte geluidsnormen vast te stellen voor de periode dat van geluidsnormen wordt afgeweken.

bestemmingsplan_Havenstraatterrein (vastgesteld)

blz. 13

1.7

Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan gaat in op zowel de huidige als toekomstige situatie van het plangebied, het beleidskader en omgevingsaspecten, een toelichting op de juridische regeling en de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van de voorgenomen ontwikkeling (planbeschrijving). Hoofdstuk 4 gaat in op het relevante beleidskader. In hoofdstuk 5 t/m 11 komen de diverse omgevingsaspecten aan bod. Hoofdstuk 12 geeft een toelichting op de juridische regeling. In hoofdstuk 13 t/m 15 wordt ingegaan op de economische, technische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Gemeente Amsterdam

blz. 14

bestemmingsplan_Havenstraatterrein (vastgesteld)

blz. 15

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving plangebied

Plangrenzen

De grenzen van het plangebied van het bestemmingsplan zijn weergegeven in figuur 2.1. De grens loopt vanaf de noordoostzijde langs de Havenstraat. Vanaf het punt Havenstraat/ Amstelveenseweg loopt de plangrens in zuidwestelijke richting langs het terrein van de tramremise Havenstraat, tot aan het punt waar de huidige bebouwing aan de Havenstraat stopt. De plangrens loopt vervolgens (vanaf dit punt gezien) in noordoostelijke richting langs de Stadiongracht.

Figuur 2.1 - Begrenzing bestemmingsplangebied Ter hoogte van de percelen Karperweg 43 - 45 steekt de plangrens de Stadiongracht over, en loopt tot het fietspad Afroditekade, ten behoeve van de aanleg van de nieuwe brug over de Stadiongracht. Aan de noordzijde van de Stadiongracht loopt de plangrens vervolgens weer parallel aan de Stadiongracht, tot het perceel Karperweg 37-41. Daar maakt de grens een knik richting het noorden en vervolgt zich in noordoostelijke over de Karperweg, tot aan de Amstelveenseweg. Langs de Amstelveenseweg ligt de oostgrens van het plangebied, richting het noorden tot de Havenstraat.

2.2

Ontstaansgeschiedenis

Polderontginning Het plangebied Havenstraatterrein bevindt zich in de voormalige Binnendijkse Buitenveldersche polder. Deze polder maakt deel uit van het Amstelland, het landelijke gebied van Amsterdam rond de Amstel. De strook waarop het huidige plangebied is gelegen was buitendijkse veengrond, de Amstelveenseweg was feitelijk een polderdijk, die werd onderbroken door poldersloten. De ontginning van dit gebied, waarbij de Amstel als ontginningsas werd gebruikt, startte in de elfde eeuw en breidde zich uit in de twaalfde en dertiende eeuw. Aan de kopse kant verrezen boerderijen op huisterpen en ontstond de voor het veenlandschap typerende lintbebouwing. De Amstelveenseweg is een belangrijke achterkade in het middeleeuwse landschapspatroon. Het patroon van dit middeleeuwse landschap in de omgeving van het plangebied is weergegeven in figuur 2.2.

Gemeente Amsterdam

blz. 16

Figuur 2.2 - Ontginningspatroon omgeving plangebied Rand van de stad Behalve een belangrijk land- en veeteeltgebied was de Binnendijkse Buitenveldersche polder voor stedelingen een gewild buitengebied. Amsterdamse patriciërs lieten langs uitvalswegen buitenplaatsen bouwen. Langs de Amstelveenseweg zijn met name aan de oostzijde buitenplaatsen gebouwd. Tot het begin van de twintigste eeuw behoorde het plangebied Havenstraatterrein tot het landelijk gebied. Ten noorden van het plangebied werd tussen 1885 en 1890 het Huis van Bewaring gebouwd. Vanwege de bevolkingsgroei werden delen van de polder, die tot de gemeente Nieuwer-Amstel behoorde, in 1896 door Amsterdam geannexeerd. Hiervoor werd de bestaande bebouwing langs de Amstelveenseweg gesloopt en werd het terrein met zand opgehoogd. De strook tussen de Schinkel en de Amstelveenseweg werd in het noordelijk deel volgebouwd met de woonblokken. Haarlemmermeerspoorlijnen Rond 1890 worden, in reactie op de Locaalspoorwegwet van 1878, plannen gesmeed om een nieuwe spoorlijn aan te leggen in wat later de noordelijke Randstad is gaan heten. De Hollandsche Electrische Spoorweg Maatschappij (HESM) had het plan opgevat om de vlek op de kaart tussen Amsterdam, Haarlem, Leiden en Utrecht op te vullen met een wijdvertakt spoornet. Dit net, de Haarlemmermeer-spoorlijnen genaamd, werd echter pas in 1912 geopend.

Op het spoornet reden uitsluitend stoomtreinen, omdat elektrische aandrijving te duur bleek. De Haarlemmermeerspoorlijnen zijn financieel een mislukking geworden. De reizigersaantallen waren te laag en de kosten bleken te hoog. De komst van de autobus, die frequenter reed en goedkoper was en een uitgebreider netwerk kon onderhouden, betekende het definitieve einde voor de trein. De laatste trein naar Amsterdam reed in 1950. Haarlemmermeerstation De HESM heeft veel geld gestoken in haar stations en spoorgebouwen en heeft daarmee haar sporen nagelaten. Als grootste station van het net werd in 1915 op de kop van de Amstelveenseweg een station voltooid. Het achterliggende emplacement strekte zich in zuidwestelijke richting uit (zie figuur 2.3 en 2.4). Het station vormde het kopstation op de lijn van Amsterdam via Amstelveen naar Aalsmeer. Tot bestemmingsplan_Havenstraatterrein (vastgesteld)

blz. 17

1933 werd het station Willemsparkstation genoemd. Omdat het Willemspark destijds werd volgebouwd en daarmee van de kaart verdween en er mogelijk verwarring kon ontstaan met station Weesperpoort is de naam van het station veranderd in Haarlemmermeerstation.

Figuur 2.3 - Haarlemmermeerstation Figuur 2.4 - Spooremplacement Tramremise Havenstraat Een jaar voor de voltooiing van het Haarlemmermeerstation werd aan de Havenstraat, direct ten noorden van het plangebied, een tramremise met bijbehorende dienstwoningen gebouwd. Het Gemeentelijk Vervoersbedrijf beschikte in 1914 al over twee remises, maar omdat er ruimtegebrek was besloot het bedrijf aan de zuidwestelijke stadsrand een derde hoofdremise te bouwen. In de jaren twintig was er nog een 10-sporige openluchtremise aan de Karperweg in gebruik zodat de spoorlijn lange tijd ingeklemd lag tussen delen van de tramremise. Het gereedkomen van de spoorlijn en het Haarlemmermeerstation viel in de tijd vrijwel samen met de bouw van de tramremise. Op de plek waar de regionale trein in de stad aankwam kon de reiziger per lokale tram verder de stad in. Rond 1930 werd de remise aan de noordzijde uitgebreid, waarbij een insteekhaven werd gedempt. Plan Zuid Begin twintigste eeuw hield de stad ongeveer op bij het Huis van Bewaring. In 1905 bestemde H.P. Berlage in zijn eerste Plan Zuid het Havenstraatterrein tot industriegebied aan de rand van de stad. Dat was voor de HESM reden om juist hier haar spoorwegemplacement met station aan te leggen.

In 1917 zag Berlage het bij de herziening en actualisering van Plan Zuid als een opgave om het gerealiseerde emplacement op te nemen in zijn stedenbouwkundig plan en daarmee met de stad te verbinden (zie figuur 2.5). Op figuur 2.6 is zichtbaar dat het plangebied begin jaren twintig is ingericht als industriegebied met het spooremplacement en de tramremise en dat de Karperweg nog niet is aangelegd. In de actualisering van Plan Zuid moest Berlage de bestaande infrastructuur van het stationsgebied integreren in de stedenbouwkundige ruimte rond een nieuw vorm te geven verkeerskruispunt. Uitgangspunt daarbij was dat hij de Amstelveenseweg als historische dijk met hoge bomen zou respecteren.

Gemeente Amsterdam

blz. 18

Figuur 2.5 - Uitsnede Plan Zuid, 1917

Figuur 2.6 - Kaart Publieke Werken, 1922

Aan de westzijde van het beoogde plein had Berlage te maken met de fragmentarische bebouwing van het Huis van Bewaring, het Haarlemmermeerstation en een villa. Van de drie woningbouwblokken die hij ten zuiden van het spooremplacement projecteerde, werd er slechts een gerealiseerd. In plaats van de andere twee blokken werd hier vanaf de jaren dertig bedrijfsbebouwing, waaronder drukkerij Paragon Moore en een onderstation van het Gemeentelijk Energiebedrijf gebouwd. Berlage heeft het plein uiteindelijk niet kunnen optimaliseren tot een royaal driehoekig knooppunt van vijf straten en aantrekkelijke wanden. In 1950 besloot de gemeente van het kruispunt alsnog een rotonde, het Haarlemmermeercircuit, te maken om zo het veel drukker geworden verkeer beter te kunnen afwikkelen (zie figuur 2.7). Het plantsoen voor het station werd daarbij getransformeerd in een bushalte.

Figuur 2.7 - Luchtfoto Haarlemmermeercircuit Ontwikkeling vanaf jaren vijftig Het emplacement achter het station heeft in de loop der jaren diverse veranderingen ondergaan. Hoewel het passagiersvervoer in 1950 eindigde, bleef de Haarlemmermeerlijn tot halverwege jaren zeventig wel voor goederentransport in gebruik. In deze periode werden diverse loodsen op het emplacement gebouwd. De eerste bedrijfjes die zich op het industrieterrein Havenstraat vestigden, handelden in bestemmingsplan_Havenstraatterrein (vastgesteld)

blz. 19

briketten, turf en kolen uit de Limburgse mijnen. Op het terrein bevonden zich dan ook diverse loodsen ten behoeve van kolenopslag. Sinds 1975 heeft de Elektrische Museumtramlijn Amsterdam (EMA) het bijbehorende tracé naar Amstelveen in gebruik voor een recreatieve tramdienst met historische tramstellen, die worden gevoed via een elektrische bovenleiding. De huidige lus achter het station is aangelegd om langszij het station te kunnen stoppen en keren. Kansen voor herontwikkeling De gemeente Amsterdam heeft het Havenstraatterrein in 1989 van de Nederlandse Spoorwegen overgenomen. De gemeente is eigenaar van de grond en verhuurt deze. Het Havenstraatterrein is sinds het Algemeen Uitbreidingsplan uit 1935 tot eind jaren negentig van de twintigste eeuw onderdeel geweest van een reservering voor een verkeersverbinding over de Schinkel. De reservering is inmiddels verlegd in zuidelijke richting. In 2003 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten de reservering via de Laan der Hesperiden te laten lopen. Door het vervallen van de reservering op het plangebied is de mogelijkheid ontstaan om na te denken over een nieuwe bestemming voor het Havenstraatterrein. Daarna heeft het toenmalige stadsdeel Oud-Zuid het gebied aangewezen als ontwikkelingsgebied. Er is daarbij ook onderzocht of bouwen op de tramremise mogelijk is.

In 2008 heeft de stadsdeelraad het plangebied aangewezen als locatie voor de realisatie van het nieuwe kantoor voor het stadsdeel. Dit is uiteindelijk als gevolg van de fusie tussen de stadsdelen Oud-Zuid en Zuider-Amstel niet doorgegaan.

2.3

Ruimtelijke structuur

Het gebied tussen de Havenstraat, de Amstelveenseweg, de Stadiongracht en de Schinkel kan gezien worden als één functionele en ruimtelijke eenheid. Daarbinnen vormt het plangebied een geïsoleerde component. De ruimtelijke structuur wijkt af van de ruimtelijke structuur in de omgeving (zie figuur 2.8).

Figuur 2.8 - Stedenbouwkundige morfologie directe omgeving De ruimtelijke structuur van het plangebied wordt gekenmerkt door een langgerekte waaiervorm die op een dusdanige wijze omsloten is door bebouwing en water dat een geïsoleerd gebied is ontstaan. Aan de noordzijde bestaat deze omsluiting uit de grootschalige tramremise, aan de zuidzijde ligt een reeks bouwblokken langs de Stadiongracht. Het plangebied wordt omsloten door het Huis van Bewaring aan de Havenstraat en de wanden van omliggende bedrijven. De ruimtelijke structuur is grotendeels historisch te verklaren: het plangebied was een restgebied dat, Gemeente Amsterdam

blz. 20

ondanks de oorspronkelijke plannen voor woningbouw, werd aangewezen als industriegebied aan de toenmalige rand van stad. Doordat het voormalige spooremplacement het gebied diagonaal doorsnijdt wordt het gebied in drie deelgebieden geknipt: tramremise Havenstraat, het Havenstraatterrein en bedrijventerrein Karperweg-Zuid (met inbegrip van het jaren twintig bouwblok tussen de Karperstraat en de Amstelveenseweg). Als gevolg van de doorsnijding van het spoor heeft het gebied ten zuiden van de doodlopende Karperweg haar kenmerkende wigvorm. Aan de zijde van de Amstelveenseweg staan twee markante gebouwen: het Haarlemmermeerstation en de naastgelegen villa. De percelen in het plangebied worden ingeklemd door de Havenstraat in het noorden en de Karperweg en Stadiongracht in het zuiden. Het middengebied bestaat uit langgerekte stroken met kleinschalige loodsen en daartussen de tramsporen van de historische tramspoorlijn. Op het terrein zijn objecten te vinden die horen bij de historische tramspoorlijn, bijvoorbeeld historische tramhaltes, oude verkeersborden, wissels, zitbankjes en het voormalige wisselwachtershuis van het Centraal Station. De bedrijven zijn georiënteerd op de Havenstraat, in het midden van het plangebied, en deels op de Karperweg.

Omdat de achterzijde van de bebouwing ten zuiden van de Karperweg zich bevindt aan de Stadiongracht, is de beleving van het water vanaf de Karperweg beperkt. Langs de Karperweg bevindt zich bedrijfsbebouwing met bouwhoogten variërend van twee tot vier bouwlagen. In figuur 2.9 is een overzichtsfoto van de huidige ruimtelijke structuur van het plangebied en de directe omgeving weergegeven.

Figuur 2.9 - Ruimtelijke structuur plangebied en omgeving

bestemmingsplan_Havenstraatterrein (vastgesteld)

blz. 21

2.4

Functionele structuur

In de huidige situatie zijn in het plangebied diverse functies aanwezig, waarin bedrijvigheid de overhand heeft. Door de geïsoleerde ligging van het Havenstraatterrein is er in de afgelopen decennia een luwte ontstaan waar het kleinschalige ondernemerschap goed kon gedijen. Opkopers, handelaars, kunstenaars en garagebedrijven zetten op dit moment de toon in het plangebied (zie figuur 2.10). Diverse loodsen worden gebruikt voor opslag en parkeren van auto's. Onder de huidige gebruikers bevinden zich onder meer een klavecimbelbouwer, diverse autoherstelbedrijven en een tankstation. De meest opvallende gebruiker in het plangebied is de Elektrische Museumtramlijn Amsterdam (EMA), die in de zomermaanden toeristische ritten in historische tramstellen naar Amstelveen aanbiedt. In een aantal loodsen in het plangebied worden tramstellen gestald en onderhouden. In een deel van het Haarlemmermeerstation heeft de EMA haar kantoor gevestigd. De historische tramspoorlijn draagt bij aan het bedrijvige en 'spoorse' karakter van het plangebied (zie figuur 2.11).

Figuur 2.10 - Opkopers en handelaars

Figuur 2.11 - Historische tramspoorlijn

In het Haarlemmermeerstation bevindt zich verder een horecavestiging. In de voormalige directeurswoning langs de Amstelveenseweg wordt gewoond. Direct grenzend aan het plangebied bevindt zich een aantal karakteristieke stadsverzorgende functies die bijdragen aan het bedrijfsmatige karakter van het plangebied. Aan de Havenstraat bevindt zich de tramremise van het Gemeentelijk Vervoer Bedrijf (GVB), zie figuur 2.12. Aan de Karperweg bevindt zich een 50 kV-station van Liander dat een groot deel van het stadsdeel van elektriciteit voorziet. Aan de Karperweg is ook de Ambulance Amsterdam gevestigd met hoofdkantoor en uitrukpost (zie figuur 2.13). Aan de Havenstraat, schuin tegenover het plangebied, staat het voormalige Huis van Bewaring. Het gebouw is niet meer in gebruik als gevangenis en is getransformeerd tot internationale school (British School of Amsterdam).

Figuur 2.12 - GVB tramremise Havenstraat Figuur 2.13 - Uitrukpost Ambulance A'dam

Gemeente Amsterdam

blz. 22

Naast bedrijvigheid kent het plangebied ook een groene functie. Op en rondom het Havenstraatterrein is in de huidige situatie groen aanwezig, met name aan de zuidwestkant van het plangebied en rondom de villa aan de Amstelveenseweg. Aan de zuidwestkant grenst het plangebied aan het groene Park Schinkeleilanden, de uitloper van de Amsterdamse Bosscheg. In de tuin van de villa aan de Amstelveenseweg en rondom het Haarlemmermeerstation staan enkele waardevolle en beeldbepalende bomen, die dat deel van het plangebied een groen karakter geven (zie figuur 2.14). De huidige groene functie van het plangebied wordt echter niet ten volle benut, omdat deze veelal niet toegankelijk zijn voor het publiek. Ook de oever van de Stadiongracht biedt functionele mogelijkheden (groen, recreatie) die in de huidige structuur niet benut kunnen worden. De langgerekte structuur van het plangebied komt terug in de bestaande verkeersstructuur. De Karperweg en de Havenstraat zijn de twee belangrijkste wegen die van noordoost naar zuidwest door het plangebied lopen. Aan de zuidwestzijde van het plangebied lopen beide wegen dood. De Havenstraat gaat daar over in een druk gebruikt fietspad dat het plangebied verbindt met de Schinkeleilanden (zie figuur 2.15).

Het Park Schinkeleilanden, dat ten zuiden van het plangebied ligt, biedt in de huidige situatie een groene overgang voor de fietsers komend vanaf het Havenstraatterrein.

Figuur 2.14 - Groen rondom villa Figuur 2.15 - Overgang Park Schinkeleilanden Amstelveenseweg Het merendeel van het in het plangebied aanwezige vastgoed is sterk verouderd en verwaarloosd. De bestaande bebouwing, met uitzondering van het Haarlemmermeerstation en de villa aan de Amstelveenseweg, keren niet terug in het plangebied. De te behouden bebouwing biedt aanknopingspunten voor de herontwikkeling. Door het benutten van het verleden en daarnaast het versterken van de bestaande groene kwaliteiten kan een gebied met een eigen signatuur ontstaan.

bestemmingsplan_Havenstraatterrein (vastgesteld)

blz. 23

Hoofdstuk 3 3.1

Planbeschrijving

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied. Eerst worden de ontwikkelingen rondom het plangebied beschreven, vervolgens wordt de ontwikkelingsvisie voor het plangebied beschreven, gebaseerd op het Investeringsbesluit Havenstraatterrein (bijlage 1) en het stedenbouwkundig plan (bijlage 2). Daarna worden de ruimtelijk-functionele uitgangspunten en stedenbouwkundige uitgangspunten voor het plangebied beschreven. Daarbij gaat het om de ruimtelijke spelregels voor de openbare ruimte, het programma en de bebouwing. Aansluitend wordt ingegaan op de vorm van voorliggend bestemmingsplan. Tot slot worden de uitgangspunten voor beeldkwaliteit beschreven.

3.2

Ontwikkelingen rondom plangebied

Door de strategische ligging binnen de Ring A10 nabij het centrum van Amsterdam en de kop van de groene scheg die naar het Amsterdamse Bos leidt heeft het Havenstraatterrein grote potentie. Het Havenstraatterrein valt samen met twee belangrijke bewegingen uit de voorheen geldende Structuurvisie Amsterdam: de uitrol van het centrumgebied en de verweving van het metropolitane landschap met de stad. Via intensiever ruimtegebruik in de stad kan aan veel meer mensen en bedrijven woon- en werkruimte worden geboden. Hierdoor wordt het draagvlak voor voorzieningen vergroot, kan efficiënter worden omgegaan met energie en vervoer en hoeft het landschap niet te worden aangetast. Rondom het Havenstraatterrein is de stad zich sterk aan het transformeren en verdichten. In de afgelopen jaren is aan de zuidkant van de Stadiongracht het Olympisch Kwartier verrezen, een hoogstedelijke wijk met bijna 1.000 woningen. Direct ten zuiden van het Havenstraatterrein is Park Schinkeleilanden aangelegd, een geliefd recreatiegebied. De omgeving Stadionplein, ten zuiden van het plangebied, is herontwikkeld met woningbouw en stedelijke voorzieningen waaronder een hotel en een supermarkt. Ook de tegenover gelegen voormalige Citroëngebouwen krijgen een nieuwe functie.

Een belangrijke infrastructurele ontwikkeling in de nabijheid van het plangebied is de reconstructie van de Amstelveenseweg, tussen het Stadionplein en Zeilstraat (zie verder hoofdstuk 6). Het bestemmingsplan voor het bedrijventerrein Karperweg-Zuid, het gebied direct ten zuiden van het Havenstraatterrein, gaat uit van behoud van de bedrijfsfunctie. Voor nieuw te vestigen bedrijven geldt dat zij niet mogen conflicteren met de woningbouw op het Havenstraatterrein. Derhalve zijn uitsluitend bedrijven uit milieucategorie 1, 2 en (onder voorwaarden) 3.1 toegestaan. Liander heeft het voorheen aanwezige 50 kV station aan de Karperweg gesloopt ten behoeve van een nieuw onderstation. Op het aangrenzende perceel wordt een bedrijfsverzamelgebouw gerealiseerd. Tot slot biedt het bestemmingsplan binnen de bedrijfsbestemming ruimte voor kleinschalige stedelijke voorzieningen. Voor het perceel Karperweg 37-41, direct grenzend aan het beoogde buurtplein aan de Stadiongracht, geldt dat hier via een wijzigingsbevoegdheid een horecavestiging is toegestaan. Een dergelijke ontwikkeling zou goed aansluiten op de ontwikkeling van het Havenstraatterrein. Ten zuidoosten van het plangebied wordt de plint van het bouwblok tussen de Amstelveenseweg en Karperstraat herontwikkeld.

Een belangrijke ontwikkeling ten noorden van het plangebied is de herbestemming van het voormalige Huis van Bewaring aan de Havenstraat (zie figuur 3.1). Het gebouw is sinds 2003 niet meer in gebruik als penitentiaire inrichting. Daarna bood het gebouw enige tijd ruimte aan asielzoekers. In 2017 heeft British School of Amsterdam (BSA) het pand en bijbehorende gronden gekocht met als doel hier een internationale school te vestigen. Het pand is inmiddels verbouwd en de BSA heeft het gebouw in gebruik genomen.

Gemeente Amsterdam

blz. 24

Figuur 3.1 - Huis van Bewaring Havenstraat

3.3

Ontwikkelingsvisie

Een belangrijke pijler van de Omgevingsvisie Amsterdam 2050 is intensivering van het grondgebruik in Amsterdam, waardoor aan meer mensen woon- en werkruimte kan worden geboden. Het betekent extra draagvlak voor voorzieningen, extra investeringen in openbare ruimte en er hoeft minder landschap en groen te worden aangetast. Deze intensivering leidt tot de uitrol van het centrumgebied, die zich het sterkst manifesteert via het aantal extra woningen die zullen worden gebouwd in monofunctionele werkgebieden, maar in de nabije toekomst tot het (hoog)stedelijke centrumgebied gaan behoren. Er zullen met name appartementen in een stedelijke, gemengde setting worden gebouwd, waarbij het gaat om locaties die net binnen of buiten de Ringweg A10 zijn gelegen. Het Havenstraatterrein is één van deze locaties met een gunstige ligging, dicht bij het Vondelpark en voorzieningen langs de Zeilstraat. In de afgelopen jaren is in het westelijke deel van Amsterdam Zuid veel veranderd. Het gebied heeft zich ontwikkeld tot populaire, hoogwaardige centrumstedelijke locatie. Dat is mede te danken aan een aantal succesvolle herontwikkelingstrajecten. Deze ontwikkelingen hebben tevens gevolgen voor het plangebied Havenstraatterrein. In de visie van het stadsdeel bepaalt de huidige dynamiek met het eigen, ruwe karakter van het Havenstraatterrein ook de toekomstige sfeer van het gebied.

Daarbij is ruimte voor particuliere bouw en menging van functies. Tegelijkertijd blijven enkele karakteristieke bedrijven en historische gebouwen in de directe omgeving behouden waardoor het gebied ook in de toekomst levendig en gevarieerd is. Doelstelling is om het Havenstraatterrein uit te laten groeien tot een woongebied met een grote verscheidenheid aan woonvormen, beschikbaar in huur en koop. De verdeling gaat uit van 30 procent sociale huur, 50 procent middensegment en 20 procent vrije sector. De woonfunctie wordt daarbij gemengd met werken: in de plinten is verspreid over het gebied een diversiteit aan bedrijven en voorzieningen gevestigd. Daarmee wordt het karakter dat het gebied nu heeft gecontinueerd. Deze bedrijvigheid is van grote betekenis voor de uitstraling van het Havenstraatterrein. Het stoere, dynamische karakter van het Havenstraatterrein wordt onder andere bepaald door bedrijvigheid onder en (eventueel) in de woningen. Met name in de gebouwplinten bevindt zich een verscheidenheid aan bedrijven en voorzieningen, zoals ambachtelijke en creatieve bedrijven, maatschappelijke ondernemers zoals een huisartsenpraktijk en kinderopvang, werken aan huis en ateliers. Mogelijk keren enkele van de huidige bedrijven in het gebied terug. Alle woningen en bedrijfsruimten, ook op de bovengelegen verdiepingen, hebben hun entree aan de straat. Deze

bestemmingsplan_Havenstraatterrein (vastgesteld)

blz. 25

bedrijvigheid heeft een essentiële betekenis voor de uitstraling van het Havenstraatterrein. Met hun activiteiten zijn bedrijven nadrukkelijk aanwezig in het gebied: vanaf de straat is duidelijk zichtbaar dat hier niet alleen wordt gewoond maar ook gewerkt, en zelfs waaraan. Juist dankzij deze verscheidenheid en diversiteit straalt het gebied een eenheid uit: het Havenstraatterrein is straks een gebied met een geheel eigen karakter, waarvoor bewoners en bedrijven bewust hebben gekozen. Ook in de architectuur is het bijzondere karakter van het gebied zichtbaar. De plinthoogte is overal minimaal 3,5 meter. De vormgeving van de nieuwbouw is een uiting van de functies. Er is gebouwd in diverse bouwhoogtes, -breedtes en -dieptes (zie figuur 3.2). Dit heeft tot een zeer gevarieerd beeld geleid dat gelijkenis vertoont met de bebouwing langs de Schinkel aan de overkant van het Havenstraatterrein, maar ook aan de diversiteit van de grachtengordel en sommige delen van de Pijp.

Figuur 3.2 Mogelijk eindbeeld Havenstraatterrein vogelvluchtperspectief De noordkant van het Havenstraatterrein sluit direct aan op de karakteristieke bouwblokken van Amsterdam Zuid. Het bouwvolume is hierop aangepast. De blokmaat en bouwhoogte is vergelijkbaar met de omliggende bebouwing, zodat deze onopvallend worden ingepast. Richting het zuiden ligt het Havenstraatterrein relatief solitair op een schiereiland aan de Schinkel. Gevarieerde hoogtes zorgen voor een speels en informeer karakter. De zuidpunt (loods) is relatief laag waardoor er een zachte overgang ontstaat naar het park. De openbare ruimte heeft een toegankelijk en een beetje ruw karakter. Door de lange lijnen structureren de twee oost-west lopende wegen het gebied. Beide wegen zijn verkeersluw doordat er geen doorlopende wegen door het gebied lopen. De Karperweg is een belangrijke verbindende route. De verlengde Havenstraat is vooral een ontsluitingsweg voor de aanliggende woningen en bedrijven en vormt de fietsverbinding tussen de stad en het Amsterdamse Bos. In de zuidwesthoek van het gebied is het groen en het karakter van de Schinkeleilanden, het Amsterdamse Bos en de Nieuwe Meer het gebied ingetrokken, om te eindigen op een stedelijke ruimte. Vanaf dit pleintje wordt via een brug voor langzaam verkeer over de Stadiongracht een verbinding met het Olympisch Kwartier gemaakt.

Het pleintje is een verbindende ruimte: een belangrijke ontmoetingsplek voor meer dan alleen de bewoners van het Havenstraatterrein. Aan de kade van de Stadiongracht meren bezoekers hun bootje af, om langs het water te genieten van de middag- en avondzon. Op het plein kunnen zowel bezoekers als bewoners een drankje drinken of een hapje eten.

Gemeente Amsterdam

blz. 26

De binnenterreinen van de bouwblokken zijn, met uitzondering van een beperkte privé buitenruimte, grotendeels in gebruik als collectieve tuin (zie referenties figuur 3.3 en 3.4). Voor de inrichting is veel ruimte voor eigen initiatief en voor collectieve functies als een moestuin, zandbank, speelvoorzieningen, picknicktafel of barbecue. Een groen binnenterrein is bovendien aantrekkelijk voor alle bewoners van de bouwblokken, is positief voor het opvangen van regenwater en beperkt hittestress. De collectieve ruimte is voor alle bewoners van het bouwblok goed toegankelijk en vormt de centrale ontmoetingsplek voor hen. Woningen die aan deze collectieve tuinen hun entree, buitenruimte, terrassen en balkons hebben, dragen bij aan een levendige en sociaal veilige plek.

Figuur 3.3 - Referentie Zelterstrasse, Berlijn Figuur 3.4 - Referentie De Wending, A'dam Autoparkeren wordt uit het zicht, in garages onder de bouwblokken en de binnenterreinen, opgelost. Voor bezoekersparkeren is beperkt ruimte in de openbare ruimte beschikbaar. Het aantal fietsen in het plangebied is groot. Voor fietsen en scooters geldt dat parkeren voor de bewoners en werknemers in ondergrondse garages en in het bouwblok in het souterrain wordt opgelost. De fietsen van kinderen van de basisschool in blok 2 worden geparkeerd op het schoolplein. Voor bezoekers worden in de openbare ruimte fietsvoorzieningen aangebracht. Door de hierboven beschreven kwaliteiten is het Havenstraatterrein niet alleen een gewilde plek om te wonen en werken, maar ook voor een bezoek, of als pleisterplaats op weg naar het Amsterdamse Bos en de Nieuwe Meer. Door die aantrekkende werking wordt het Havenstraatterrein veel meer een onderdeel van de stad. Door de wijze van ontwikkeling en het bijzondere karakter van het gebied is een divers woonmilieu ontstaan waarin verschillende mensen zich thuis voelen; dynamische stedelingen, studenten en starters, maar ook gezinnen en ouderen.

3.4

Historische tramspoorlijn

De historische tramspoorlijn heeft in de huidige situatie een belangrijke plek in het plangebied Havenstraatterrein. De tramspoorlijn van het Haarlemmermeerstation richting Amstelveen Bovenkerk loopt dwars door het plangebied en heeft ter plaatse van het Haarlemmermeerstation een keerlus waar de passagiers in en uit kunnen stappen. In diverse loodsen in het plangebied zijn historische tramstallen gestald, waar deze ook worden onderhouden. De historische tramspoorlijn, daaronder niet begrepen de loodsen en werkplaatsen, is aangewezen in het kader van het Besluit bijzondere spoorwegen. De gemeente Amsterdam is eigenaar van de grond. De Vereniging Rijdend Electrisch Tram Museum (RETM) huurt de grond onder de loodsen. De Stichting Elektrische Museumtramlijn Amsterdam (EMA) exploiteert en beheert de tramspoorlijn. De tramstellen, merendeels in eigendom bij de Stichting Beheer Collectie Amsterdam Vervoer Museum (AVM), worden onderhouden door RETM. In de planvorming is de mogelijkheid voor het behoud van de historische tramspoorlijn in het plangebied

bestemmingsplan_Havenstraatterrein (vastgesteld)

blz. 27

altijd het uitgangspunt geweest. Daarbij is uitgegaan van een reservering in blok 1 of blok 4 voor de nieuwe huisvesting en het verleggen van de tramspoorlijn naar de Karperweg. De tramorganisaties hebben gezamenlijk een zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan ingediend. Daarin wordt kortweg gesteld dat er huisvestings- en exploitatieproblemen voor de bedrijfsvoering van een museaal trambedrijf ontstaan als uitvoering wordt gegeven aan de beoogde ontwikkeling van het plangebied. De gemeente is sinds 2010 met de tramorganisaties in gesprek over de inpassing van het museaal trambedrijf binnen de voorstaande ontwikkeling van het Havenstraatterrein. In dit kader heeft de gemeente de tramorganisaties herhaaldelijk verzocht om een solide beleids- en financieel meerjarenplan te presenteren. Deze gegevens worden nodig geacht om inzicht te krijgen welke minimale gebruiksruimte en financiële middelen nodig zijn voor een gezonde bedrijfsvoering van een museaal trambedrijf. Een en ander heeft in 2018 geleid tot een bestemmingsplan met een wijzigingsbevoegdheid, dat met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 27 maart 2019 is vernietigd (ECLI:NL:RVS:2019:960). Inmiddels (2021) hebben de tramorganisaties een bedrijfsplan ingediend, dat als voldoende basis kan dienen voor een positieve bestemming van de historische tramlijn en de bijbehorende loods.

Onderzocht is hoe de spoorlijn in het plangebied kan worden ingepast. De varianten staan beschreven in de notitie Inpassing spoor Havenstraatterrein die als bijlage 40 bij de plantoelichting is gevoegd. Bij alle varianten is uitgegaan van een tramloods in blok 4 vanwege de toegangssporen naar de loods omdat daar de meeste ruimte is om een tramloods van enige omvang te realiseren. De ruimtereservering in blok 1 voor een tramloods is al enige tijd verlaten. Gekozen is voor de basisvariant 1, omdat in deze variant aan de meeste eisen, zoals veiligheid, bruikbaarheid en stedebouwkundige kwaliteit, wordt voldaan.

3.5

Ruimtelijk kader

Met de herontwikkeling van het Havenstraatterrein worden verschillende nieuwe functies mogelijk gemaakt en zal de bestaande ruimtelijke en functionele structuur veranderen. Het programma richt zich op een mix van wonen en bedrijvigheid, waarbij wonen de overhand heeft, om op deze manier een levendige wijk te creëren. Als onderdeel van het ruimtelijk kader, behorend bij het Investeringsbesluit, is een drietal spelregelkaarten opgesteld: openbare ruimte, programma en bebouwing. Figuur 3.5 geeft een weergave van een mogelijk eindbeeld. Ten opzichte van het Investeringsbesluit zijn het ruimtelijk kader en de spelregelkaarten op onderdelen gewijzigd. De op onderdelen gewijzigde spelregels vormen het kader voor het bestemmingsplan, het in de markt zetten van het gebied en het maken van ontwerpen. De spelregels zijn bedoeld om de publieke belangen in het plangebied veilig te stellen, maar tegelijkertijd ook bewegingsruimte te creëren voor private initiatieven en ontwikkelingen. Daartoe brengt het ruimtelijk kader een scheiding aan tussen de openbare ruimte, die wordt aangelegd en beheerd door de gemeente, en het private domein binnen de bouwblokken. De openbare ruimte is als het ware het 'casco' voor de tussengelegen vier bouwblokken.

Gemeente Amsterdam

blz. 28

Figuur 3.5 - Aangepast ruimtelijk k ader Een aanpassing van het ruimtelijk kader van het Investeringsbesluit betreft de ontwikkeling van een basisschool met bijbehorend schoolplein in bouwblok 2. Deze ontwikkeling heeft ook geleid tot aanpassingen in de spelregelkaarten voor openbare ruimte, programma en bebouwing.

3.6

Openbare ruimte

De openbare ruimte vormt het raamwerk voor de ontwikkeling (zie figuur 3.6). Basis voor de structuur van de openbare ruimte is een goede verankering in de omgeving, een heldere ontsluitingsstructuur en een beleefbare cultuurhistorie. In het Investeringsbesluit zijn spelregels opgenomen met betrekking tot de openbare ruimte.

bestemmingsplan_Havenstraatterrein (vastgesteld)

blz. 29

Figuur 3.6 - Plankaart VO openbare ruimte Infrastructuur De Karperweg en de verlenging van de Havenstraat vormen samen met twee dwarsverbindingen tussen deze straten een eenvoudige robuuste ontsluitingsstructuur. De Karperweg wordt opnieuw aangelegd. De ambulances van Ambulance Amsterdam moeten ongehinderd kunnen uitrukken, zonder oponthoud tussen hun garage en de kruising met de Amstelveenseweg. Dat vormt een speciaal aandachtspunt bij de uitwerking van het ontwerp van de Karperweg. De verlenging van de Havenstraat vormt, samen met de bestaande Havenstraat, een directe verbinding met het Haarlemmermeercircuit en wordt een comfortabele verbinding voor fietsers op de route Amsterdamse Bos – Vondelpark – binnenstad. De nieuwe brug voor voetgangers en fietsers over de Stadiongracht zorgt voor een betere verbinding van het Havenstraatterrein met de omgeving van het Stadionplein. De stedenbouwkundige structuur van het Olympisch Kwartier Noord (met bloemperken op de koppen van de straten) blijft gehandhaafd. De brug ligt op de zichtas naar de Marathontoren bij het Olympisch Stadion.

Verblijfsplekken Naast de infrastructuur wordt de openbare ruimte van het plangebied gekenmerkt door zes bijzondere plekken met een verblijfsfunctie, te weten de kop van het plangebied rond het Haarlemmermeerstation en de villa, de kop van de Havenstraat bij de GVB remise (deze heeft geen verblijfsfunctie), het schoolplein, het pleintje aan de Stadiongracht, de groene uitloper van het Park Schinkeleilanden en een verbindingshof tussen blok 2 en 3: Het nieuwe plantsoen rondom de villa naast het Haarlemmermeerstation wordt openbaar toegankelijk en krijgt een open inrichting, waarbij monumentaal- en behoudenswaardige bomen zo veel mogelijk worden gehandhaafd. Door de beschikbare oevers van de Stadiongracht in te richten als uitloper van het Park Schinkeleilanden en de Sportas ontstaat een aantrekkelijk leefmilieu aan de zuidkant van het Havenstraatterrein. Het plangebied wordt via deze groene zone verbonden met het park, de Nieuwe Meer en het Amsterdamse Bos. Deze groene zone strekt zich uit tot in het plangebied en komt uit op het buurtplein aan de Stadiongracht.

Gemeente Amsterdam

blz. 30

Het openbare plein loopt af naar het water, zodat mensen aan het water kunnen zitten of een bootje kunnen aanleggen. Om de Stadiongracht optimaal te kunnen beleven worden de oevers vrijgehouden van bebouwing. Aan de oever rondom de nieuw te realiseren langzaam verkeer brug over de Stadiongracht kunnen aanlegsteigers voor pleziervaart worden gerealiseerd. Het groene verbindingshof tussen blok 2 en 3 wordt geheel autovrij en krijgt een rustig, intiem karakter, dat vooral bedoeld is voor direct omwonenden. Deze ontmoetingsplek wordt ingericht met groenvoorzieningen. Op het schoolplein komt een speelplek die openbaar toegankelijk is. Op de kop van de Havenstraat bij de GVB remise wordt de ruimte anders ingericht. Dit blijft een plek die gedomineerd wordt door verkeer.

3.7

Programma

In het Investeringsbesluit wordt uitgegaan van een gemengd programma voor het gehele plangebied. Om een gemengd programma mogelijk te maken is een aantal spelregels voor het programma van de voorgenomen ontwikkeling opgesteld. Op enkele punten wordt in het bestemmingsplan gemotiveerd afgeweken van de spelregels van het Investeringsbesluit. Uitgangspunt is dat in alle bouwblokken een gemengd programma kan worden gerealiseerd. Op een aantal plekken wordt echter een uitzondering gemaakt door beperkingen op te leggen aan een functie. Om de beoogde functiemenging en levendigheid te realiseren wordt op enkele locaties wonen uitgesloten in de eerste bouwlaag. De plint blijft daardoor beschikbaar voor niet-woonfuncties zoals bedrijvigheid, horeca en kleinschalige detailhandel. Om een goed woon- en leefklimaat te borgen worden bepaalde niet-woonfuncties niet toegestaan op de verdiepingen. Wonen Het grootste deel van het plangebied wordt ingericht voor woonfuncties. Daarbij worden woningen in diverse segmenten (sociaal, middensegment en vrije sector) ontwikkeld. Uitgangspunt is dat 30 procent sociale huurwoningen worden gerealiseerd, 50 procent in het middensegment en 20 procent vrije sector. Deze verdeling komt voort uit het Investeringsbesluit (met aangenomen moties) en sluit aan op de Woonagenda 2025 en het Actieplan meer middeldure huur (maandhuur 710 tot 970 euro).

De nieuwbouw van woningen vindt plaats verspreid over het plangebied. Niet op alle plekken is wonen echter toegestaan. Om te voorkomen dat overal op de begane grond wonen wordt gerealiseerd, is wonen op enkele locaties uitgesloten (zie figuur 3.7).

bestemmingsplan_Havenstraatterrein (vastgesteld)

blz. 31

Figuur 3.7 - Geen woonfunctie Het bestemmingsplan maakt bij recht maximaal 500 woningen mogelijk, gebaseerd op de vastgoed- en programmatische scan bij het Investeringsbesluit. Bij afwijking is het mogelijk om onder voorwaarden meer woningen toe te staan (tot een maximum van 750 woningen). Er kan behoefte zijn aan het ophogen van het maximum woningaantal als uiteindelijk veel kleine woningen worden gerealiseerd. Het maximaal toegestane bouwvolume is daarbij een vast gegeven. Huisgebonden beroepen, waaronder onder meer arts, tandarts, advocaat en notaris zijn krachtens jurisprudentie toegestaan binnen een woonbestemming. Beroep en bedrijf aan huis en bed & breakfast worden onder voorwaarden mogelijk gemaakt. Als criterium geldt dat het huisgebonden beroep of bedrijf gezien de aard en omvang geen afbreuk doet en ondergeschikt is aan het woongebruik en geen hinder oplevert voor de woonsituatie. Een aan huisgebonden beroep of bedrijf mag niet plaatsvinden in vrijstaande bijgebouwen, maar slechts in de hoofdbebouwing en eventuele aan- en uitbouwen die aan de hoofdbebouwing zijn gerealiseerd. Maximaal 40 procent van het oppervlak van de woning, met een maximum van 60 m2 per woning mag worden gebruikt voor huisgebonden beroep, huisgebonden bedrijf of bed & breakfast. Daarmee wordt de kleinschaligheid van dergelijke voorzieningen gewaarborgd. Bedrijven

Gemeente Amsterdam

blz. 32

Een tweede belangrijke functie in het gebied wordt gevormd door bedrijven met bijbehorende ondersteunende kantoorruimte. In de huidige situatie is een aantal bedrijven aanwezig waarvoor in de toekomstige situatie geen plaats meer is. Een diverse invulling van het plangebied, zowel qua woningbouw als qua bedrijven, is gewenst voor het vitale karakter van het plangebied. Verspreid over de blokken is daarom in de plint de vestiging van bedrijven mogelijk. Het kan dan gaan om een verscheidenheid aan bedrijven: een fietsenmaker, ambachtelijke en creatieve bedrijven. De bedrijven die in het plangebied zijn toegestaan zijn opgenomen in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Het gaat om bedrijven uit milieucategorie 1 en 2. Onder voorwaarden zijn bedrijven uit milieucategorie 3.1 toegestaan. Voor bedrijven uit die categorie geldt dat voor geur, gevaar en stof de maximale score 2 bedraagt, de werkzaamheden hoofdzakelijk inpandig en niet in de nachtperiode mogen plaatsvinden en het bedrijf geen gemeenschappelijk vloer/muur mag hebben met een gevoelige functie zoals wonen. Detailhandel Bij de ontwikkeling van het plangebied wordt de vestiging van enkele kleine detailhandelsvestigingen toegestaan in de plint van de gemengde bouwblokken. Daarbij wordt een maximum gesteld van 300 m2 per vestiging, met een totaal maximum van 1.500 m2.

Het is van belang dat het gaat om uitsluitend kleinschalige voorzieningen, waarmee ontwrichting van de bestaande winkelstructuur wordt voorkomen en de kleinschaligheid en diversiteit van functies in de plint kan worden gewaarborgd. Het gaat bijvoorbeeld om een bakker of fietsenwinkel. Supermarkten zijn niet toegestaan, gezien de nadelige effecten voor het woon- en leefklimaat en de verkeersaantrekkende werking. Bovendien zijn op loopafstand al voldoende supermarkten aanwezig. Voor ondersteunende detailhandel geldt een maximum van 10 procent van het netto vloeroppervlak, met een maximum van 50 m2. Horeca Bij de ontwikkeling van het plangebied wordt de vestiging van nieuwe horeca toegestaan. Daarbij gaat het uitsluitend om horeca van categorie 3 en 4 (zoals café, koffiebar en restaurant) en zijn horecavestigingen alleen toegestaan binnen de gemengde bouwblokken in de plint. Daarbij wordt een maximum gesteld van 300 m2 per vestiging, met een totaal van 1.500 m2. Daarnaast is ondersteunende horeca toegestaan. Daarbij wordt een maximum gesteld van 30 procent van het netto vloeroppervlak, met een maximum van 30 m2. Een aantal locaties in het plangebied is erg kansrijk voor horeca, waaronder het Haarlemmermeerstation en de naastgelegen villa en de gevelwand van blok 3 dat grenst aan het buurtplein. Op het buurtplein zelf zijn twee kiosken ten behoeve van horeca toegestaan.

Maatschappelijke voorzieningen Binnen het plangebied bestaat de mogelijkheid een onderwijsvoorziening te realiseren. In het Investeringsbesluit was de inpassing van een integraal kindcentrum in blok 2 of blok 4 voorzien. Uitgangspunt is een volwaardige basisschool inclusief gymzaal, kinderdagopvang, voor- en vroegschoolse educatie en buitenschoolse opvang. Gezien de grote behoefte aan een school in de buurt en de belangstelling van diverse schoolbesturen wordt de vestiging van een school in blok 2 mogelijk gemaakt. Het gaat om een school van 4.000 m2 bvo met een schoolplein. Het schoolplein wordt niet opgenomen in het binnenterrein van het bouwblok, maar wordt aan de rand van het bouwblok gesitueerd. Het schoolplein kan buiten schooltijden worden gebruikt als openbare buitenruimte. Naast de school in blok 2 worden binnen de gemengde bouwblokken maatschappelijke voorzieningen in de plint toegestaan, zoals een huisartsenpraktijk of een apotheek. Voor maatschappelijk voorzieningen wordt daarbij een maximum gesteld van 300 m2 per vestiging, met een totaal van 1.500 m2. Consumentverzorgende dienstverlening bestemmingsplan_Havenstraatterrein (vastgesteld)

blz. 33

In het plangebied wordt ook ruimte geboden voor consumentverzorgende dienstverlening in de plint, zoals een kapper, een beautycentrum/zonnestudio of een fitnessruimte. Dergelijke voorzieningen voorzien in een lokale stedelijke behoefte. Ook voor consumentverzorgende dienstverlening geldt een maximum vloeroppervlak per vestiging van 300 m2, met een totaal maximum van 1.500 m2. Culturele voorzieningen Culturele voorzieningen, een vorm van maatschappelijke dienstverlening, zijn toegestaan in de plint. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om expositieruimten, musea, theaters. Ook voor culturele voorzieningen geldt een maximum vloeroppervlak per vestiging van 300 m2, met een totaal maximum van 1.500 m2. De villa naast het Haarlemmermeerstation zou zich bijvoorbeeld prima lenen voor een expositieruimte of een andere functie die een meerwaarde heeft voor de omliggende openbare ruimte. Binnenterreinen De binnenterreinen van de bouwblokken worden, met uitzondering van een beperkte privé buitenruimte, grotendeels ingericht als collectieve tuin. Een groene binnentuin is aantrekkelijk voor alle bewoners van de bouwblokken, is positief voor het opvangen van regenwater en beperkt hittestress. Uitgangspunt is dat het bebouwen van de binnenterreinen zo veel mogelijk wordt voorkomen.

Parkeren Voor parkeren voor bovengenoemde functies geldt dat er op eigen terrein volgens de geldende parkeernormen voor het gebied voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden: auto's moeten in een ondergrondse parkeergarage worden geparkeerd, voor fietsen en scooters geldt dat deze ook in een souterrain geparkeerd mogen worden (zie verder hoofdstuk 6). Op de spelregelkaart voor programma is een maximum aantal auto-entrees per gevelwand voorgeschreven om te voorkomen dat er te veel garagedeuren vanaf de openbare ruimte zichtbaar zijn.

3.8

Bebouwing

De bouwhoogte voor het Havenstraatterrein is gevarieerd en is zorgvuldig afgestemd op de bouwhoogten in de omgeving (zie o.a. figuur 3.2). De bestaande bebouwing langs de Karperweg varieert tussen de twee en vijf bouwlagen en de bebouwing langs de Afroditekade kent zeven en acht lagen. De grenzen van de openbare ruimte vormen het raamwerk voor de bouwblokken. Gezien de grote woningvraag, de goede ligging en de beoogde levendigheid en menging is het vanuit publiek belang noodzakelijk dat op het Havenstraatterrein minimaal een volume wordt gerealiseerd. De spelregels voor bebouwing kennen minima en maxima in het horizontale en verticale vlak (zie figuren 3.8 en 3.9).

Gemeente Amsterdam

blz. 34

Figuur 3.8 - Minimale en maximale bouwhoogte

Figuur 3.9 - Maximale bouwdiepte Bouwhoogte De minimale en maximale bouwhoogte zijn per bouwblok vastgelegd in de spelregels (zie figuur 3.8). Door de ligging ten opzichte van de omgeving en de kwaliteiten binnen het plangebied is het noodzakelijk om het bouwvolume te differentiëren. Voor de kwaliteit van de woningen en de duurzaamheid van het plan is het verder van belang dat een zo groot mogelijk deel van het bouwvolume een goede bezonning heeft. Het plan kent daarom globaal (met uitzondering van blok 1) een hogere bebouwing aan de noordzijde en lagere bebouwing aan de zuidzijde. Bijkomend voordeel van deze opzet is dat geluid vanaf de tramremise vanuit noordelijke richting door de hogere bebouwing wordt beperkt, terwijl de bebouwing goed georiënteerd is op het rustigere zuiden. In aanvulling op deze spelregel uit het Investeringsbesluit is voor de zuidwestzijde van blok 3 als regel gesteld dat deze gevel niet hoger mag zijn dan de noordgevel van datzelfde blok. Om een gevarieerde buurt te kunnen realiseren is er voor gekozen om zoveel mogelijk ruimte te bieden voor differentiatie van woningtypen. Dit betekent dat de minimale bouwhoogte op een aantal plekken zo laag is dat er herenhuizen of stadswoningen kunnen worden gebouwd.

Omdat dit type woningen de levendigheid van het straatbeeld versterkt, is dit vooral mogelijk in blok 2 en 3 langs de Karperweg en aan de oostzijde van het groene autovrije hof. Plinten De bouwblokken hebben een verplichte plint van minimaal 3,5 meter hoog. Met het voorschrijven van een

bestemmingsplan_Havenstraatterrein (vastgesteld)

blz. 35

minimum plinthoogte worden de kansen op menging van functies ook op langere termijn gewaarborgd en is er veel flexibiliteit voor nieuwe bestemmingen. Bovendien draagt een hoge plint bij aan een aantrekkelijk straatbeeld, met een 'voorname' uitstraling. De uitstraling van de plint wordt in belangrijke mate bepaald door de functionele organisatie en plattegrond van de begane grond. Voor de sfeer in het gebied is het gewenst een levendige straat te creëren. Daarom moeten alle woningen en andere functies op de begane grond een entree aan de straat krijgen. Ook de centrale entrees van appartementen en/of bedrijfsruimten op de bovenliggende verdiepingen moeten om die reden aan de straat liggen. Bebouwingsgrenzen Voor de bebouwingsgrenzen zijn in het ruimtelijk kader bij het Investeringsbesluit diverse spelregels opgenomen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën: 1. Rooilijn waarin verplicht gebouwd moet worden Gevels die van groot belang zijn voor de beleving van de grotere stedenbouwkundige structuur zijn vastgelegd in een rooilijn waarin verplicht gebouwd moet worden. Het gaat hier om de noord- en oostgevel van bouwblok 1 die een directe relatie aangaat met het Haarlemmermeerstation en de Havenstraat. Ook de noord- en oostgevel van de basisschool in bouwblok 2 zijn vastgelegd omdat deze beeldbepalend zijn als entree van het Havenstraatterrein.