Raadsbesluit 2021-262A Haalbaarheidsstudie Vergroening en Sport NDSM-werf

Seizoensinitiatieven Langdurige initiatieven

49

50

51

52

Ontwikkelfasering en prioritering Wanneer de gemeenteraad onderhavige ontwikkelingsstrategie heeft vastgesteld, zal- naast de verdere uitwerking van de groene invullingop basis van deze kaders een aantal vervolgonderzoeken moeten plaatsvinden. Nu kan nog niet zomaar begonnen worden met de sport- en groenopgave. De condities moeten worden geschapen om te kunnen starten. Er zijn een aantal problemen die moeten worden opgelost die de ontwikkeling nu nog beperken. Het gaat dan om een aantal fysieke beperkingen alsmede beperkingen die optreden door het huidige gebruik. Het saneringsplan en de organisatie van het parkeren hebben hierbij prioriteit. Ten slotte is een belangrijke conditie te komen tot een nieuwe organisatievorm ten aanzien van beheer en programmering die past bij de toekomstige vergroende en ‘versporte’ NDSM-werf Oost.

NB alle kaarten die deze thema’s illustreren zijn opgenomen in de bijlage “Groen & sport NDSM-werf Oost studie”.

53

3.1 Sanering De bodem van de NDSM-werf is met haar geschiedenis als een voormalige scheepswerf ernstig verontreinigd. De vervuiling van de grond op NDSM werf bestaat voornamelijk uit zware metalen en asbest. De vervuiling is zo complex dat het ter plaatse reinigen door middel van bijvoorbeeld bacteriën of beplanting niet mogelijk is. Een deel van deze gronden is in het verleden gesaneerd, een groot deel echter nog niet. Het gebied waar in dit onderzoek wordt voorgesteld om de verharding weg te halen voor groen en/of sport en dat niet gesaneerd is dient eerst onderzocht en gesaneerd te worden.

Saneringsplan

Het voornemen om het gebied te ‘ontharden’ door verharding weg te halen noodzaakt tot sanering ervan. Het heeft prioriteit de verontreiniging in kaart te brengen. Op basis daarvan en op basis van de voorgestelde vergroeningsstrategie (en mogelijk een uitwerking daarvan) kan een saneringsplan worden opgesteld. Sanering zal in fasen worden uitgevoerd. Op basis van bovenstaand bodemonderzoek moet blijken of er naast het bovenstaande algemene beeld ook extra vervuilde gebieden zijn. Mogelijk moet op basis daarvan afgewogen worden of sanering overal reëel is. Belangrijk is dus om bewust te zijn dat onderhavige vergroeningsopgave alleen uitvoerbaar en haalbaar is als de gronden gesaneerd worden die zijn aangewezen als toekomstige groen- en sportgebieden.

Groene ruimte te saneren* Deels groene ruimte te saneren* *(uitwerking volgt in op te stellen saneringsplan)

Saneringsmogelijkheden

Indien de bodem gesaneerd gaat worden is het principe van de gesloten grondbalans uitgangspunt, dit om de hoge kosten van saneren te drukken. Dat betekent dat de vervuilde grond zoveel als mogelijk binnen het plangebied van de NDSM-werf hergebruikt wordt en niet hoeft te worden afgevoerd. In het vervolg, als onderdeel van het op te stellen saneringsplan, worden de mogelijkheden onderzocht op welke wijze de vervuilde grond kan worden hergebruikt. De volgende mogelijkheden zullen dan op hun haalbaarheid onderzocht worden; hergebruik ten behoeve van ophogingen van delen van de NDSM-werf Oost, hergebruik ten behoeve van het verhogen van de waterbodem langs de oever van de NDSM-werf Oost, hergebruik op andere delen van de NDSM-werf en hergebruik buiten de NDSM-werf.

54

Naast de wet- en regelgeving ten aanzien van hergebruik van vervuilde grond op land of in het water en de financiële impact zal, in geval van hergebruik op de NDSM-werf Oost, ook de invloed op het rijks monumentale ensemble bepalend zijn welke van deze mogelijkheden ook daadwerkelijk ingezet kan gaan worden. In dat geval zal een toets plaatsvinden door de Rijksdienst voor het Cultureel erfgoed en de commissie Ruimtelijke Kwaliteit.

Schema waar mogelijk vervuilde grond kan worden teruggebracht op NDSM-werf Oost.

Nader te onderzoeken:

❶ terugbrengen Helling 1 ❷ mogelijkheid voor extra volume ❸ onder water, voor de oever

❶

❷ ❸

3.2 Verkeer en parkeren Parkeren vindt nu op diverse plaatsen op de werf plaats. Veel van die gronden zijn geschikt (en kunnen snel beschikbaar komen) om groen of sport op te realiseren. Gegeven de opgave zullen er derhalve keuzes gemaakt moeten worden om de parkeermogelijkheden te beperken en te concentereren. Daarna kan er gefaseerd in deelgebieden worden gesaneerd om vervolgens in te kunnen richten.

55

Parkeren

Het doel is om het autoparkeren op maaiveld samen te voegen zodat er ruimte vrijkomt om te vergroenen. Momenteel geldt er al een parkeerregime en is het mogelijk op de gehele NDSM-werf Oost te parkeren. Tevens zijn er verschillende parkeerterreinen verhuurd aan gebouweigenaren. Er is een overmaat aan ruimte beschikbaar voor parkeren zodat al direct begonnen kan worden met het clusteren van parkeervoorzieningen. Dit zal voor een groot deel bestaan uit het onttrekken van mogelijkheden dichtbij de oevers en kades. Deze ruimte zal dan beschikbaar komen voor de vergroeningsopgave. In het bestemmingsplan NDSM-werf Oost is opgenomen dat totdat de collectieve parkeervoorziening (destijds voorzien op de Docklandsplot) beschikbaar is, er geparkeerd wordt op tijdelijke parkeervoorzieningen. Dit geschiedt op dit moment middels twee grondverhuringen die een substantieel deel beslaan van het te vergroenen gebied. Belangrijk

optie 1: Ondergronds parkeren • Parkeergarage verdiept 1 of 2 lagen • A: 1 laag diep 250 parkeerplaatsen • B: 1 laag diep extra breed 340 parkeerplaatsen • C: 2 lagen diep 500 parkeerplaatsen • D: 2 lagen diep 680 parkeerplaatsen

optie 2: Parkeergarage bovengronds • Enkellaag parkeergarage maaiveld (+4m) • 250 parkeerplaatsen totaal 6250m2

optie 3: Tijdelijke parkeerstellage • Parkeerstellage • Flexibele hoeveelheid parkeerplaatsen: 1 rij is 43 pp. • maximaal 9 lagen (18m) hoog voor totaal 387 parkeerplaatsen. • 1.298 m2 oppervlakte fexible hoeveelheid parkeerplaatsen. • waarvan 590 m2 parkeerstellage (118*5m) de rest infrastructuur

56

vervolg van deze Haalbaarheidsstudie is om te komen tot een parkeeroplossing die de huidige verhuurde parkeervelden en de openbare parkeerplaatsen vervangt. Inmiddels is er veel veranderd op de werf en is het uitgangspunt van 1600 parkeerplaatsen in een gebouwde voorziening losgelaten. Zoals uit dit onderzoek blijkt is het mogelijk om een belangrijk deel van het sportprogramma op de NDSM-werf te combineren met een parkeervoorziening voor het benodigd aantal parkeerplaatsen en mogelijk andere niet-woonfuncties. Het toevoegen van een gebouwd volume ten behoeve van een parkeergarage op de Docklandsplot staat echter op gespannen voet met het Rijksmonumentale ensemble omdat het de cultuurhistorische waarden aantast. Zowel de SIRK als de RCE hebben negatief geadviseerd op de mogelijkheid om een (bovengrondse) gebouwde parkeervoorziening te realiseren. Nadere studie en toetsing aan het beleid van de stad is nodig om het juiste programma van eisen op te kunnen stellen voor de mogelijke parkeervoorziening. Door intensiever gebruik van de openbare ruimte zal de behoefte aan fietsparkeren toenemen. In de vervolgfase zullen concrete voorstellen gedaan worden ten aanzien van oplossingen voor zowel het auto- als fietsparkeren op de NDSM-werf Oost.

Bereikbaarheid

Het plangebied NDSM-werf Oost wordt voor een groot gedeelte door water omringd en de bedrijven zijn voor autoverkeer slechts bereikbaar vanaf de noordwestelijke zijde. Het plangebied is voor het langzaamverkeer (fiets en voetgangers) ook vanaf de oostzijde toegankelijk. Aandachtpunt in de uitwerking is de toegankelijkheid voor de bestaande bedrijven t.b.v. laden lossen, en mindervaliden.

Verkeersregime

Om dit gebied de gewenste publieke en openbare functie te geven alsmede ruimte te bieden voor groen en sport is het noodzakelijk het verkeersregime voor autoverkeer aan te passen. Uitgangpsunt zal dan moeten zijn dat alleen bestemmingsverkeer nog toegang heeft tot het gebied. Waar dat bestemmingsverkeer kan komen wordt in de vervolgfase uitgewerkt want dat is afhankelijk van de uitwerking van de goede basis. Aanpassingen van het verkeersregime zullen in samenwerking met V&OR, de dienst parkeren en stadsdeel Noord moeten worden vormgegeven.

Ontsluiting auto's Zoekgebied parkeren Bestemmingsverkeer

57

3.3 Ondergrond Kabels en leidingen

In de ondergrond liggen verspreid veel kabels en leidingen. Een deel daarvan is in een kaart gebracht, echter niet alle kabels en leidingen. Boven de kabels en leidingen kan geen groot groen worden aangeplant, zoals bomen en heesters. Andersom moet bij aanleg van nieuwe kabels en leidingen rekening gehouden met de plannen bovengronds. Nader onderzoek moet inzichtelijk maken waar en in welke mate kabels en leidingen zijn gesitueerd en hoe die zich verhouden tot onderhavige plannen.

Bomverdacht gebied

In de 2e wereldoorlog is de NDSM-werf gebombardeerd. Niet al het explosieve materiaal uit die tijd is opgeruimd. Een gedeelte van NDSM-werf is nog steeds gemarkeerd als bomverdacht gebied (zie kaart). Voordat er grond- of heiwerkzaamheden in dit gebied (zowel land als water) gaan plaatsvinden moet eerst onderzoek plaatsvinden naar de aanwezigheid van explosieven.

3.4 Herstel monumentaal ensemble In de verkenning voor de goede basis zijn doelen en kansen benoemd met als doel om de cultuur-historische waarden te versterken. Een aantal historische elementen dient verder te worden onderzocht op herstelwerkzaamheden. Het gaat om het in stand houden en herstel van helling 4, de dokdeur en de kades. Aanpak, herstel, uitvoering en financiële dekking volgen hun eigen traject.

58

3.5 Governance De gemeente Amsterdam is eigenaar van alle gronden op de NDSM-werf. Ze is ook opdrachtgever en voert regie over de gebiedsontwikkeling. Zo ook voor deze opgave voor meer groen en sport. Een deel van de gronden op de NDSM-werf Oost is uitgegeven in erfpacht, een deel is verhuurd en een deel is onbebouwd en openbaar toegankelijk. Al het niet-dagelijkse onderhoud aan de openbare ruimte is een verantwoordelijkheid van de gemeente. Sinds 2010 is de Stichting NDSM-werf verantwoordelijk voor de culturele programmering, tijdelijke initiatieven alsmede het dagelijks beheer van de openbare ruimte voor een groot deel van de oostzijde van de NDSMwerf. De Stichting krijgt hiertoe jaarlijks een gemeentelijke bijdrage vanuit de grondexploitatie NDSM-werf Oost. Daarnaast genereert de Stichting middelen door tijdelijke verhuur van de openbare ruimte ten behoeve van de kortdurende culturele programmering (zoals festivals, kunst). Ten aanzien van de langdurige verhuringen van de grond is de rolverdeling zo dat de Stichting op inhoud initiatieven aandraagt en dat de gemeente de verhuurovereenkomsten sluit. Bovenstaande aansturing is gevormd vanuit het gegeven dat de oostzijde van de NDSM-werf een tijdelijke exploitatieperiode had, in afwachting tot de definitieve gebiedsontwikkeling.

De in dit haalbaarheidsonderzoek voorgestelde vergroening van NDSM-werf Oost betekent ook een definitieve ontwikkelingsrichting naar een open, publiek en groen gebied waar het experiment, sport en culturele programmering belangrijke permanente waarden zijn. Met deze keuze zal ook de governance voor dit gebied moeten worden heroverwogen. Het gaat dan over het mandaat, de wijze van financiering, organisatievorm, de positie van de gemeente etc.. Van groot belang voor het slagen van deze vergroeningsopgave is dat helder is wie op welke wijze regie voert/stuurt op de spelregels (goede basis, vrije ruimte). Om hier richting in te krijgen wordt voorgesteld om na vaststelling van dit onderzoek te komen tot een nieuwe govenrance-structuur. Gegeven de functies en status van dit gebied lijken er op voorhand geen pasklare organisatiemodellen. Voorgesteld wordt om de komende 3 jaar samen met Stichting NDSM-werf en in afstemming met de stakeholders van dit gebied te komen tot een nieuw aansturingsmodel.

59

60

Consultatie, participatie en communicatie 4.1 Consultatie & Informatie Participatie over tijdelijke groen- en sportinitiatieven Playbook

Het initiatief voor tijdelijke groen- en sportvoorzieningen is medio 2020 genomen door de Stichting NDSM-werf onder de noemer “Zomerwerf”. Daarmee heeft zij de eerste aanzet gegeven voor de door het college voorgestane ‘radicale en urgente vergroening’ van de NDSM-werf Oost. Na een bezoek van de wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling & Duurzaamheid en de wethouder voor Kunst & Cultuur en Monumenten en & Erfgoed aan de NDSM-werf en een ontmoeting met enkele ondernemers, is dit initiatief verder ontwikkeld. Via meerdere digitale kanalen heeft de Stichting NDSM-werf bij een breed publiek ideeën opgehaald. De oogst bleek omvangrijk en verrassend. Alle ideeën, waaronder ook innovatieve concepten, zijn door de Stichting gebundeld in het Playbook dat op 4 september 2020 is aangeboden aan beide wethouders. De Stichting maakt een voorselectie van die tijdelijke ideeën/projecten uit het Playbook die een grote mate van haalbaarheid hebben. Vervolgens maakt de gemeente hieruit een keus.

61

Enquêteresultaten

In de tweede helft van 2020 zijn verschillende enquêtes gehouden. Hieruit komt naar voren dat Amsterdammers goed bekend zijn met de NDSM-werf en zij de werf vooral bezoeken vanwege de horeca, cultuur en evenementen. Als meest in het oog springende zaken waar behoefte aan is en/of van belang worden gevonden voor de NDSMwerf Oost, worden genoemd: groen, behoud van vrije ruimte, ruimte voor experimenten met kunst en cultuur, ruimte voor evenementen sport, duurzaamheid, behoud van het industriële en ruige karakter en behoud van parkeergelegenheid. De uitkomsten van de verschillende enquêtes, hoewel gehouden onder verschillende groepen, blijken aardig in overeenstemming te zijn met elkaar.

Informatiebijeenkomst december 2020

Op 10 december 2020 heeft een eerste (digitale) bijeenkomst plaats gevonden over de toevoeging van groen en sportfaciliteiten op de NDSM-werf Oost. Doel van de bijeenkomst was vooral om de buurt te informeren over het initiatief, de eerste onderzoeksresultaten-, en het peilen van het maatschappelijk draagvlak van de Haalbaarheidsstudie. De reacties tijdens de informatiebijeenkomst waren veelal in lijn met die van de enquêtes, behoudens de bezwaren en zorgen die geuit werden door ondernemers die het voortbestaan van hun onderneming bedreigd zien door de vergroeningsplannen. Het verslag van de informatiebijeenkomst is als bijlage bij deze Haalbaarheidsstudie gevoegd.

62

4.2 Participatie door gezamenlijk opdrachtgeverschap Het welslagen van de vergroening en het toevoegen van sport op NDSM-werf Oost zoals beoogd in deze haalbaarheidsstudie is afhankelijk van een betrokken omgeving. De ondernemers, kunstenaars en (culture) organisaties hebben in belangrijke mate bijgedragen aan de ontwikkeling van de NDSM-werf tot de plek die het nu is. Het ligt daarom niet alleen voor de hand, maar het is ook essentieel, om samen met hen én met de nieuwe bewoners van de NDSM-werf (samen vormen zij de ‘werfgemeenschap’) de uitwerking tot een concreet inrichtingsplan voor de Goede Basis ter hand te nemen. De NDSM-werf Oost is een openbare ruimte met betekenis voor heel Noord en de rest van Amsterdam. Daarom is het naast de werfgemeenschap ook van groot belang dat de bewoners uit omliggende woonbuurten als Hogeland en Buiksloterham, betrokken organisaties zoals stichting NDSM-werf en andere belangstellende betrokken worden in de verdere uitwerking van deze studie. Daarom staat het participatietraject open voor iedereen die mee wil denken en wordt de uitnodiging daartoe ook op internet en sociale media geplaatst. Tot slot is de deelname van de gemeente als een van de medeopdrachtgevers in dit traject belangrijk. Immers zij is grondeigenaar en opdrachtgever voor de bodemsanering en de aanleg van de Goede Basis.

Maar ook vanwege het publieke/openbare karakter van de NDSMwerf Oost en haar rol als toezichthouder voor het monumentale erfgoed.

63

Vorm

Als basis voor de participatie van de verdere uitwerking van deze opgave hanteren we zoveel mogelijk het ‘participatie protocol’, opgesteld door bewoners van Noord juli 2021 (zie bijlage). De toevoeging van definitieve groen- en sportvoorzieningen staat niet ter discussie. Wel, - binnen de spelregels van het basisplan - het hoe, wat en waar. De reacties uit de enquêtes en van de informatiebijeenkomst van december 2020 plus alle signalen die we via verschillende kanten binnenkrijgen, vormen eveneens belangrijke input voor het vervolgproces. Een concreet plan van aanpak voor het participatietraject wordt uitgewerkt na de vaststelling van de Haalbaarheidsstudie. Gezien het bijzondere karakter van de NDSM-werf Oost en de veelheid aan stakeholders gaat het om een zeer uitgebreid en intensief traject. Voorgesteld wordt om dit in te vullen onder de titel “participatie door gezamenlijk opdrachtgeverschap”. Een samenwerking waar de werfgemeenschap, omwonenden en andere belanghebbenden, samen met de gemeente actief aan de ontwerptafel zit en meebepaalt, meedenkt en meeschetst. Om de betrokkenheid van de medeopdrachtgevers verder te vergroten, wordt overwogen een “eigen” werkbudget beschikbaar te stellen. Hiermee kan men desgewenst professionele expertise kunnen inhuren.

Dit participatietraject van gezamenlijk opdrachtgeverschap vergt meer tijd, een goede voorbereiding en een onafhankelijke begeleiding. Het is van belang dat de begeleidings-, c.q. trekkersrol van dit traject, bij een andere partij dan de gemeente wordt belegd. Geadviseerd wordt daarom voor deze trekkersrol een extern bureau aan te trekken. Dit bureau kan bijvoorbeeld aan de hand van interviews, van alle aangemelde mede-opdrachtgevers, hun mogelijke/gewenste rol in het ontwerpproces in beeld brengen en aangeven wat de Haalbaarheidsstudie inhoudt (en wat niet). Als vervolg op deze interviews kan deze deze onafhankelijke partij voorstellen doen ten aanzien van de aanpak van het ontwerpproces, zodanig dat de belangen van eenieder behartigd kunnen worden, er gelijke verwachtingen zijn en de kaders helder zijn (hoe/wie toetst en waarop). Op deze wijze wordt vóór de start van het ontwerpproces zorggedragen voor verwachtingsmanagement, draagvlak en commitment over het ontwerptraject bij alle deelnemers.

64

Deze vorm van participatie die wordt voorgesteld voor de NDSMwerf Oost, is een vernieuwende vorm van stad maken. Het is formeel geregeld in het proces. Dit vereist voor de Goede Basis een voortdurende vorm van participatie voor de duur van het hele ontwerptraject en deels ook het uitvoeringstraject. Parallel aan het ontwerpproces voor de Goede Basis zal ook al gestart worden met de invulling van de Vrije Ruimte. Ook dat zal een voortdurende vorm van participatie zijn. Door participatie wordt invulling gegeven aan verschillende onderdelen uit deze Haalbaarheidsstudie. De gemeente schept de condities om deelname aan het participatieproces mogelijk te maken. De planvorming voor de bodemsanering, waar de gemeente Amsterdam opdrachtgever voor is, zal (gedeeltelijk) gelijk op lopen met de planontwikkeling van de Goede Basis. Afhankelijk van het bodemonderzoek en van de ontwerpvoorstellen kan pas worden bezien of de sanering ook haalbaar/ betaalbaar is. Het is dus van groot belang dat het sanerings- en participatieproces voor de Goede Basis goed op elkaar worden afgestemd. De fasering en de gevolgen voor de programmering van de NDSM-werf Oost vragen eveneens afstemming gedurende het ontwikkelproces van de Goede Basis. Ook deze taak kan belegd kunnen worden bij de externe partij en via die weg gedeeld kunnen worden met de mede-opdrachtgevers.

Na oplevering van de Goede Basis zal er ten aanzien van de programmering van de Vrije Ruimte en het beheer en onderhoud van het NDSM-werf Oost een verantwoordelijke organisatie moeten komen (nu vervult de Stichting NDSM-werf deze rol). Bezien wordt of het opzetten van een nieuwe, aansturingsorganisatie voor de NDSM-werf na gereedkomen van de Goede Basis (een parallel) onderdeel kan zijn van het hierboven beschreven participatieproces. De planning is om begin 2022 te starten met een participatieproces over de Haalbaarheidsstudie op basis van gezamenlijk opdrachtgeverschap.

65

66

Planning, proces en organisatie 5.1 Juridisch planologisch proces Voor de NDSM-werf Oost is het bestemmingsplan NDSM-werf Oost (2013) van kracht. De bestaande gebouwen hebben een gemengde bestemming waarbinnen onder andere dienstverlening en ontspanning & vermaak (het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten gericht op spel, vermaak en ontspanning, waaronder begrepen culturele voorzieningen, muziek- en dansscholen, oefenruimten, creativiteitscentra, leisure, entertainment, en wellness, fitness- en healthcentra) tot een maximaal metrage per functie, mogelijk zijn. Op een van de bouwvelden aan de noordzijde is ook een gebouwde parkeervoorziening mogelijk voor ten hoogste 1600 parkeerplaatsen (uit te werken bestemming Gemengd). De ruimte buiten de bouwblokken met de bestemming Verkeer mag in vrijwel het gehele gebied – naast gebruik als verblijfsgebied - worden gebruikt voor groenvoorzieningen (waaronder open speelplekken), expositieruimte voor kunst, parkeren en -onder voorwaarden evenementen. Over het plangebied van het bestemmingsplan NDSM-werf Oost ligt een geluidszone industrie. Deze zone vormt geen belemmering voor de werf, voorzover geen geluidgevoelige functies worden beoogd. Afhankelijk van de verdere uitwerking van de functies voor het gebied, kan op onderdelen een nieuw bestemmingsplan/Omgevingsplan aan de orde zijn.

5.2 Inrichting van de projectorganisatie en opdrachtgeverschap Op 30 september 2020 is het de Actualisatie van in het Investeringsbesluit NDSM-werf door de gemeenteraad vastgesteld. Aanvullend op deze Actualisatie heeft het college van B&W op 17 maart 2020 opdracht gegeven voor het haalbaarheidsonderzoek om meer groen- en sportvoorzieningen op de NDSM-werf toe te voegen ende resultaten voor te leggen aan de gemeenteraad. De bestuurlijk opdrachtgever voor het haalbaarheidsonderzoek is de Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling en Duurzaamheid. De directeur Grond en Ontwikkeling is formeel de ambtelijk opdrachtgever, maar de directe verantwoordelijkheid is belegd bij de Manager Gebiedsontwikkeling Noord. Het uitwerken van het de vergroeningsstrategie en de vervolgonderzoeken worden door projectteam NDSM-werf uitgevoerd.

5.3 Volgende fase Naar verwachting wordt de Haalbaarheidsstudie eind 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. De uitwerking van de plannen zal daarna plaatsvinden. Een gedetailleerde planning volgt.

67

68

Financiën Deze haalbaarheidsstudie is het resultaat van het onderzoek dat in 2020 is uitgevoerd naar de mogelijkheden van het toevoegen van groen en sport op NDSM-werf Oost en laat zien hoe het (als eindbeeld) zou kunnen worden. Het beteft dan ook vooral een ruimtelijke haalbaarheidsstudie die schetst wat er mogelijk en wenselijk is. Aan de hand van de uitgangspunten in het hoofdstuk Projectvoorstel is een eerste, globale beoordeling gemaakt van de financiële haalbaarheid ervan. In dit hoofdstuk wordt hier op ingegaan. Voor het beoordelen van de financiële haalbaarheid dient allereerst duidelijk te worden welke middelen er in ieder geval als dekking van te maken investeringen ter beschikking staan, en waarvoor deze middelen wel en niet kunnen worden aangewend. Hieronder zal dat verder worden toegelicht.

69

Een groot deel van het gebied van NDSM-werf Oost is momenteel in eigendom bij de gemeente en vrij van huur of erfpacht of andere rechten. Andere delen echter staan niet vrij ter beschikking om direct op de schop te nemen. Voor percelen die verhuurd worden, zal gelden dat pas tot transformatie kan worden overgegaan na afloop van de in de huurovereenkomst afgesproken huurtermijn, als de gemeente de beschikking over de percelen terug heeft. Het tussentijds opzeggen is onwenselijk, ten eerste omdat de gemeente zich aan overeenkomsten met ondernemers wil houden en ook omdat vroegtijdig opzeggen financieel nadelig kan uitpakken voor de gemeente. Daarnaast zijn er percelen in erfpacht uitgegeven aan ondernemers en investeerders in het gebied. Het in de vergroening betrekken van (delen van) deze percelen zal enkel mogelijk zijn op basis van vrijwillige medewerking van de erfpachters, aangezien er voor de verwerving van de erfpachtrechten, voor zover het al gewenst zou zijn, vooralsnog de middelen ontbreken. Hoewel er voor het plangebied NDSM-erf Oost een aparte grondexploitatie bestaat, beschikt deze niet over middelen die een grootschalige transformatie van de openbare ruimte mogelijk maken, ook al omdat er (op zeer beperkte huurinkomsten na) nauwelijks opbrengsten in deze grondexploitatie zitten.

Met het vaststellen van de Actualisatie van het Investeringsbesluit NDSM en de grondexploitaties voor NDSM Werf West, is echter besloten dat, om aan de groen- en sportnorm te kunnen voldoen die hoort bij de woningbouwontwikkeling op West, budget beschikbaar is gesteld om een ingrijpende vergroening en toevoegiong van sport op Oost plaats te laten vinden. Dat betekent dat er middelen beschikbaar zijn in de grondexploitatie West, maar niet dat die volledig vrij besteedbaar zijn.

70

Van de gehele voormalige NDSM-werf is bekend dat de bodem (zwaar) is verontreinigd. Vaak is dit geen probleem, zolang de verontreingde grond is voorzien van een verharding (klinkers, betonplaten) wordt direct contact ermee voorkomen. Zodra de verharding wordt verwijderd, en vervangen door groen of andere niet- verharding en het gebruik wijzigt van parkeren en rijweg in recreatie en sport, zal er een bodemsanering plaats dienen te vinden. Een groot aandeel van het beschikbare budget zal naar verwachting besteed moeten worden aan de afvoer en verwerking van vuile, en de aanvoer van “schone” grond. Naar verwachting zijn er momenteel voldoende middelen beschikbaar om in de in deze Haalbaarheidsstudiegeduide zones de bestaande verharding te verwijderen, de daarbij benodigde bodemsanering uit te voeren en te vervangen voor groen. Omdat vooral de kosten van de bodemsanering pas duidelijk worden zodra er aanvullend bodemonderzoek is uitgevoerd, en in de wetenschap dat bij dergelijke saneringsprojecten nooit met 100% zekerheid is vast te stellen wat er zal worden aangetroffen, is dit nadrukkelijk nog onder voorbehoud van nader onderzoek.

Voor het uitvoeren van andere ambities, zoals in deze studie onderzocht, zoals het herstellen van historische, monumentale elementen zoals de dokdeur, maar ook het vervangen van de kadeconstructies, zal nog naar alternatieve dekkingsbronnen moeten worden gezocht. De eerder genoemde dekking vanuit de grondexploitatie NDSM-werf West is hiervoor niet bedoeld en niet afdoende. Ook zal, zoals eerder aangegeven, moeten worden afgezien van het vroegtijdig opzeggen van huurcontracten en het verwerven van erfpachtrechten.

71

72

Conclusies en aanbevelingen In maart 2020 heeft het college van B&W de opdracht gegeven tot het uitvoeren van een haalbaarheidsstudie voor vergroening en toevoeging van sport op de NDSM-werf. De afgelopen periode is dit besluit onder leiding van projectteam NDSM uitgewerkt in samenwerking met Stichting NDSM en de specialisten van de directies Monumenten & Archeologie en Sport & Bos. Hieronder de conclusies alsmede voorstellen voor het vervolg.

Ontwikkelingsstrategie •

• • • •

Met de voorgestelde ontwikkelingsstrategie in deze Haalbaarheidsstudie kan er substantieel meer ruimte voor groen en sport worden geboden met behoud en versterken van de kernkwaliteiten van het gebied. Dat deze vergroening en toevoeging van sport goed kan worden gecombineerd met de bestaande bedrijvigheid op de in erfpacht uitgegeven kavels. Dat met deze ontwikkelingsstrategie een toename kan worden bewerkstelligd van het areaal dat geprogrammeerd kan worden voor kunst, cultuur en sport. De strategie die hiertoe is geformuleerd de bestaande kwaliteiten respecteert en versterkt en waarbij groen gefaseerd gerealiseerd kan worden in de ‘goede basis’. Het uitgangspunt bij de vergroening is het behoud van de noodzakelijke verharding en een goede balans te vinden tussen verharding en groen/sport. Op de plekken waar de verharding wordt verwijderd, wordt de grond gesaneerd en ingericht met groen en sport. Deze locaties kunnen vervolgens flexibel worden benut voor sportief, recreatief of cultureel gebruik. De specifieke uitwerking van groen en sport binnen deze plekken is onderdeel van een participatietraject met de omgeving. Aanbeveling 1: Te besluiten de in deze haalbaarheidsstudie geformuleerde ontwikkelingsstrategie en randvoorwaarden als uitgangspunt te hanteren voor de verdere uitwerking van de opgave.

Aanbeveling 2: Op basis van de geformuleerde ontwikkelingsstrategie en daarbij behorende randvoorwaarden en uitgangspunten, te starten met het opstellen van een concreet inrichtingsplan voor de “goede basis”.

73

Vergroening

Ten aanzien van behalen van de geldende normen voor groen en sport: • Aan de voorwaarde om minimaal het normoppervlak voor groen en sport te realiseren, behorend bij de bouwopgave van de NDSM-werf vanaf 2020 wordt ruimschoots voldaan (de minimale variant; 12.500 verblijfsgroen, 22.150 eco-groen, 4.000 m2 sport). • Aan de ambitie om het normoppervlak voor groen en sport te realiseren passend bij de gehele bouwopgave van de NDSM-werf kan niet worden voldaan (de maximale variant; 30.500 verblijfsgroen, 44.400 eco-groen, 9.500 m2 sport). • Voor sport wordt er ruimte gezien om ca. 6000 m2 te realiseren aan georganiseerde buitensport (op de mogelijk te realiseren parkeervoorziening). In potentie is er in de vrije ruimte mogelijk nog meer georganiseerde buitensport te realiseren als tijdelijk, langdurig initiatief. Buiten de norm om zal er op in de openbare ruimte NDSMwerf Oost ook veel aanleiding zijn voor de ongeorganiseerde en informele sport. • Voor groen wordt er ruimte gezien om ca. 28.000 m2 gebruiksgroen en 25.000 m2 aan ecologisch groen te realiseren. Totaal maximaal 53.000 m2. • Het oppervlak voor groen conform de maximale variant kan alleen gerealiseerd worden als een aantal erfpachtrechten wordt beëindigd. • Het heeft een meerwaarde om de in erfpacht uitgegeven oevers aan de noordzijde van de NDSM-werf Oost bij het groengebied te betrekken.

• Om aan de gevraagde oppervlakte groen en sport te voldoen zijn de openbare ruimte en de (tijdelijke) verhuringen essentieel. Uitgangspunt is dat de totaal benodigde oppervlakte tussen nu en 2028 gefaseerd beschikbaar komt. Aanbeveling 3: Te besluiten dat alle bestaande tijdelijke grondverhuringen contractueel aan het eind van de looptijd worden beeindigd en niet worden verlengd, alsmede dat er geen nieuwe tijdelijke grondverhuringen meer worden aangegaan. Aanbeveling 4: Te besluiten om met de betrokken erfpachters in overleg te treden om te bezien op welke wijze zij kunnen kunnen bijgedragen aan de ambities, over mogelijke toegankelijkheid en beheer van de oevers en de wijze waarop deze functies zich presenteren naar de omgeving.

74

Sanering

Het vergroenen door realisatie van de “goede basis” zoals voorgesteld in dit onderzoek is alleen mogelijk als de betreffende delen van de bodem gesaneerd wordt. Gezien het feit dat er nog geen geheel overzicht is van mate van vervuiling is ook nog niet met zekerheid te zeggen of alle onderdelen van deze ontwikkelingsstrategie ook geheel te realiseren zijn en tegen welke kosten. Aanbeveling 5: Te besluiten om zo snel mogelijk te starten met het opstellen van een saneringsplan in samenhang met de verdere uitwerking van de “goede basis”. Aanbeveling 6: Te besluiten om bij een sanering van dit gebied zoveel mogelijk conform het principe van een gesloten grondbalans uit te voeren, waarbij de gehele NDSM-werf wordt beschouwd.

75

Parkeren

Het vrij maken van de “goede basis” zoals voorgesteld in dit onderzoek is alleen mogelijk als de huidige parkeerterreinen die daar zijn gelegen worden opgeheven. Dit kan alleen als er een alternatief geboden kan worden voor de bedrijven om elders te parkeren. Aanbeveling 7: Te besluiten verder uitwerking te geven het parkeren verregaand te concentreren. Doel van het concentreren van het parkeren is een verblijfsgebied te maken, autoluw, waar het autoverkeer zich zal beperken tot het laden en lossen en mindervalide parkeren. Uitgangspunt is dat ondernemingen bereikbaar blijven, maar het overal kunnen parkeren en het overschot in parkeeraanbod zal niet meer aan de orde zijn. Aanbeveling 8: Te besluiten zo snel mogelijk vervolgonderzoek op te starten om tot een, bij deze opgave passende, defintieve parkeeroplossing te komen. Daarbij is op NDSM-werf Oost de Doklandsplot vooralsnog de enige locatie voor deze oplossing. Indien andere mogelijkheden zich voordoen (ook buiten NDSM-werf) dan moeten die zeker onderzocht worden.

Kabels en leidingen

Voor het uitwerken van de “goede basis” is het noodzakelijk dat er kennis is van wat er aan kabels en leidingen in de grond aanwezig is. Aanbeveling 9: Te besluiten om nader onderzoek uit te voeren dat inzichtelijk maakt waar en in welke mate kabels en leidingen zijn gesitueerd.

76

Cultuurhistorie

Er worden diverse kansen voor de versterking van de kernkwaliteiten in het gebied geïdentificeerd op het gebied van de cultuur-historische waarden. Het betreft de renovatie of vervanging van de dokdeur van helling 2/3, de aanpak van het dak van de helling 4 en de renovatie van de oevers en kades langs het water. Op dit moment zijn hiervoor nog geen middelen beschikbaar en is de grondexploitatie hiertoe niet in te zetten. In samenwerking met de assethouders Vastgoed en V&OR wordt onderzocht op welke wijze de cultuurhistorische waarden versterkt kunnen worden. Het gaat dan om de organisatie, financiering en scopebepaling.

Governance

Met de realisatie van deze ontwikkelingsstrategie zal ook de huidige tijdelijke exploitatie van een belangrijk deel van de oostzijde van de NDSM-werf eindigen. Dit alsmede de voorstellen die gedaan worden inzake culturele programmeren hebben ook consequenties voor de huidige organisatiestructuur en rol verdeling tussen de verschillende stakeholders. Een aanpassing van de governance-structuur is daarmee aan de orde. Dit gegeven het feit dat met de functies en status van dit gebied er op voorhand geen pasklare organisatiemodellen zijn. Aanbeveling 10: Te besluiten dat de gemeente samen met de Stichting NDSMwerf de komende 3 jaar, in afstemming met de stakeholders van dit gebied, komen tot een nieuwe governance-structuur voor de NDSM-werf Oost.

77

78

Colofon In Opdracht van: Stor, Co (G&O) Werkgroep: Gadella, Jaap - projectmanager (PMB) Dellebeke, Maarten - projectmanager (PMB) Roelofsen, Sandra - assistent projectmanager (PMB) Daas, Pieter - omgevingsmanager (PMB) Nuijens, Clemens - stedenbouwkundige (R&D) Brunelli, Elisa - ontwerper openbare ruimte (R&D) Aardse, Hester - gebiedsadviseur (M&A) Maartje, Veldkamp - monumentenadviseur (M&A) Kirschbaum, Jolande – gebiedsadviseur (M&A) Krieger, Kevin - beleidsadviseur Sportinfrastructuur (Sport en Bos) Meijer, Olivier- bas - planeconoom (Grond en Ontwikkeling) Vermeer, Andre - projectleider Gebiedsontwikkeling (Grond en Ontwikkeling) Buis, Janneke - communicatieadviseur (Grond en Ontwikkeling) Rijnsbergen, Jet van - integraal projectleider NDSM (IB) Pleijster, Eric-Jan - partner Lola Landscape architects Spaan, Mark - projectleider Lola landscape architects Vermeulen, Tim - directeur Stichting NDSM-werf Ontwerpteam: R&D: Brunelli, Elisa Nuijens, Clemens Koevoet, Mirjam Diehl, Emma LOLA Landscape Architects: Spaan, Mark Pleijster, Eric-Jan Prete, Francesco Verbeeck, Simon Protsyk, Mariya Vredenbergt, Pasha

79

80