Raadsadres voortgang Projectnota Buikslotermeerplein

NEW NewGround Law B.V. Advocaten en Notarissen Symphony Offices (5de verdieping) Gustav Mahlerplein 27 1082 MS Amsterdam Nederland

PER AANGETEKENDE POST Burgemeester en wethouders aismede de gemeenteraad van de gemeente Amsterdam d.t.v. Teamleiders Stadsloket Noord

Postbus 7975 1008 AD Amsterdam Nederland

Postbus 37608 1030 BB AMSTERDAM

mr. A.R. (Anne-Marie) Klijn MRICS E: anne-marie.klijn@newgroundlaw.conn

Tevens per e-mail: buikslotermeerplein@amsterdam.nl (raadsgriffier)

mr. A.W.M. (Pim) Oremans E: pim.oremans@newgroundlaw.com

3SJUAA8647219

W:www.newgroundlaw.com Datum:

13 oktober 2021

Betreft:

Reactie inzake Projectnota Buikslotermeerplein tevens nadere zienswijze

Uw kenmerk: Ons kenmerk: 20210153 — Advies Buikslotermeerplein Geachte

; geacht college, geachte gemeenteraad,

Namens cli8nten Vreeburg Vastgoed B.V., Het Kantenhuis B.V., Maatschap Kantenhuis / Mobeta Vastgoed, Stabilabram OG Wonwin B.V., Mobeta Vastgoed B.V., en Modalfa Vastgoed B.V. (hierna gezamenlijk Vreeburg c.s.) richt ik mij tot u in navolging van mijn brief van 27 mei 2021 (bijlage 1) inzake de Projectnota Buikslotermeerplein (hierna de Projectnota). In aanvulling op het schrijven van van 8 oktober 2021 namens de CoOperatieve Vereniging Winkelcentrum Amsterdam Noord U.A. (hierna CVVE), waar Vreeburg c.s. deel van uitmaakt en welke brief zij geheel onderschrijft, wenst Vreeburg c.s. het volgende bij u onder de aandacht te brengen inzake de Projectnota en het proces van totstandkoming daarvan. 1

WIJZIGING PROCEDURE EN OPGEWEKT VERTROUWEN

Bij e-mail met brief van 26 mei 2021 (bijlage 3) heeft u aan onder meer Vreeburg c.s. te kennen gegeven dat de procedure tot vaststelling van de Projectnota is gewijzigd en vertraagd. Clienten betreuren het dat al sinds 2017 de herontwikkeling van het Buikslotermeerplein en winkelcentrum Boven 't Y op de lange baan wordt geschoven.

NewGround Law B.V. is gevestigd le Amsterdam en is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel voor Amsterdam onder nummer: 75428245. Op de werkzaamheden van NewGround Law B.V. zijn algemene voorwaarden van loepassing, waarin een aansprakelijkheidsbeperking is opgenomen. De algemene voorwaarden zijn gedeponeerd bij de rechtbank Amsterdam en zlJn le raadplegen op www.newgroundlaw.corn. Zij worden op verzoek kosteloos toegezonden.

NEW Al sindsdien staan Vreeburg c.s. in de startblokken om uw stad van de broodnodige woningbouw te voorzien. Dat de vaststelling van de Projectnota zelfs in deze tijd van woningschaarste en na vijf jaar overleg leidt tot uitstel baart clienten zorgen over het verloop van de resterende planvorming. Vreeburg c.s. doet via deze weg nogmaals een appel op u om vaart te maken met de herontwikkeling van het Buikslotermeerplein. Wat clienten betreft starten zij begin 2022 met de ruimtelijk procedure voor de woningen. Jaar na jaar echter wordt het project door de gemeente vertraagd, zoals ook nu weer. Daarnaast heeft u in uw bericht van 26 mei 2021 zijdelings te kennen gegeven dat de Projectnota niet meer zal worden vastgesteld door de gemeenteraad (hierna de Raad) maar door het college van burgemeester en wethouders (hierna het College). Dat is onbegrijpelijk gelet op het belang dat met de gebiedsontwikkeling is gemoeid. Eerder meende u, blijkens uw brief van 26 mei 2021,1 dat vaststelling van de Projectnota door de Raad nodig was. Niet valt in te zien waarom dit nu opeens anders zou zijn. Met uw brief van 26 mei 2021 heeft u het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat de Projectnota aan de Raad zal worden voorgelegd, en dat tevoren een reactie mogelijk is op de concept nota van beantwoording waarover tevens overleg mogelijk is.

Namens cliente vraag ik u dan ook om dat vertrouwen gestand te doen. In dat verband richten wij deze brief ook aan de gemeenteraad en zenden wij de brief aan de raadsgriffier ter verdere afdoening aan de raad. 2

PLABERUM

Uw college hanteert het zogenaamde Plaberum bij het planvorming van gebiedsontwikkelingen. Dit Plaberum biedt een kader om het proces van planvorming te standaardiseren. Het huidige stadium van planvorming, waarin een Projectnota wordt voorbereid, wordt in het Plaberum geduid als 'Fase 2: Haalbaarheid'. Tegelijkertijd is de planvorming wat Vreeburg c.s. betreft al ruimschoots voorbij het stadium van het onderzoeken van haalbaarheid. Daarvoor hebben partijen al een Visie Afspraken Hart van Noord opgesteld. Er is bereidheid bij de gemeente en marktpartijen om deze visie te realiseren, zodat actie in de rede ligt. Het Plaberum is bedoeld om vertraging in planvorming te voorkomen. Het tegendeel lijkt nu echter te gebeuren. Ook biedt het Plaberum zelf mogelijkheden om of te wijken van de geijkte fasering om versnelling te bewerkstelligen. Er kunnen bijvoorbeeld fases samen worden genomen of worden overgeslagen.2 Bovendien heeft uw College een inherente afwijkingsbevoegdheid, waarmee u als de situatie daartoe noopt van beleid kan afwijken.3 Vreeburg c.s.

verzoekt u om deze en alle andere mogelijke middelen in te zetten teneinde de gebiedsontwikkeling zo snel mogelijk te realiseren en daarbij de reeds gereed liggende plannen van clienten te combineren met de plannen van de gemeente zelf waar wel wordt voorzien in doorloop en agendering, (terwijl overigens de financiele onderbouwing daarvan nog niet bekend is in tegenstelling tot de financiele onderbouwing van de woningbouwplannen van clienten). 3

VERDEELPROCEDURE VAN SCHAARSE RECHTEN EN STAATSSTEUN

Voorts vraagt cliente (nogmaals) uw aandacht voor het feit dat de ontwerp-Projectnota voorziet in onrechtmatige staatssteun en een ontransparante, ongelijke verdeling van schaarse rechten. In deelgebied A (op eigen grond van de gemeente, het Warderschip) wordt reeds een groot deel van de beoogde IE-mail met brief van 26 mei 2021 (bijlage). 2 3

Plaberum, bijv. p. 2. Artikel 4:84 Algemene wet bestuursrecht.

4124-5264-9009, v. 1

Pagina 2 van 4

NEW woningbouw positief voorzien, waar voor Vreeburg c.s. (maar eigenlijk alle andere eigenaren in het plangebied) nog 'vertaling naar blokpaspoorten' (met een te veel beperkt vloeroppervlak) zou moeten plaatsvinden binnen bepaalde spelregels.4 Bovendien zal de voorrangspositie van de gronden in deelgebied A leiden tot een hogere erfpachtcanon voor de later ontwikkelde initiatieven, en wordt met de positief opgenomen initiatieven reeds een groot gedeelte van het percentage middenhuurwoningen opgesoupeerd. De initiatieven op grond van de gemeente krijgen op deze wijze een duidelijke (financiele) voorrangspositie. Het is onbegrijpelijk dat initiatieven op grond van de gemeente een dergelijke voorrangspositie zouden krijgen, zeker nu Vreeburg c.s. hun plannen al sinds 2017 concreet hebben. In de Projectnota noch in andere brieven of beleidsdocumenten is een rechtvaardiging te vinden voor deze verstoring van de mededinging. Derhalve is sprake van onrechtmatige staatssteun. Voorts lijkt uw College in de Projectnota over het hoofd te zien dat sprake is van een verdeling van een schaars recht, nu ongetwijfeld meer vraag is naar de mogelijkheden om middenhuur- en vrijesectorwoningen te realiseren dan dat daar ruimte voor is.

Door het opnemen van het Warderschip als locatie voor uitsluitend middenhuur geeft uw College de gemeente (in privaatrechtelijke zin; als grondeigenaar) een voorrangspositie. Dat is in strijd met het transparantiebeginsel en het beginsel van gelijke kansen. Vreeburg c.s. waarschuwen u reeds nu voor de publiek- en civielrechtelijke gevolgen die kunnen voortvloeien uit deze juridische onjuistheden. Zo zullen overeenkomsten gesloten onder deze staatssteun nietig kunnen zijn,5 en bestaat er een kans dat het toekomstige bestemmingsplan vernietigd zal worden door de bestuursrechter.6 Vreeburg c.s. brengt dit reeds nu bij u onder de aandacht omdat zij vreest dat deze juridische fouten zullen leiden tot nog meer vertraging van het planvormingsproces dan waar nu al sprake van is. Wanneer u in weerwil van hetgeen zij heeft aangevoerd in de zienswijze geen transparante verdeling zou hanteren voor de erfpachtcanon en de verdeling van sociale-, midden- en vrije-sectorhuur, en volhardt in het bieden van onrechtmatige staatssteun ten gunste van de percelen van uw gemeente, behoudt Vreeburg c.s. zich het recht voor om op te komen tegen de publiek- en civielrechtelijke besluitvorming die in deze juridische misslagen voorziet. De kans bestaat dat uw gemeente voor de financieel nadelige gevolgen aansprakelijk zal zijn.

Zo moet onder meer de CCVE indringende onderhoudsuitgaven doen die tot nu toe steeds zijn uitgesteld vanwege het zicht op herontwikkeling maar door de vertraging thans geen uitstel meer kunnen dulden (o.m. groot onderhoud daken). Deze brief is aldus een oproep aan uw College en uw Raad om deze problemen te voorkomen en tegelijkertijd tot een voorspoedig woningbouwproject te komen. Clienten hopen dus dat de Projectnota dusdanig zal worden aangepast dat de in het ontwerp aanwezige ongelijkheid teniet wordt gedaan en dat zij in 2022 kunnen starten met de ruimtelijk procedure inzake het realiseren van de woningen, welke aanvraag tot nu toe niet is ingediend vanwege de onderhavige situatie en vertraging. Indiening is echter mogelijk voor 1 juli 2022 (inwerkingtreding Omgevingswet). Het is aan uw College en Raad om daartoe thans te besluiten. 4

TOT SLOT

Vreeburg c.s. verzoekt u het voorgaande voortvarend ter harte te nemen bij de vaststelling van de Projectnota (en daarna). Gelet op de materie zou wat haar betreft hoe dan ook een vaststelling van de Projectnota door de Raad een logische stap zijn, naast dat daartoe reeds het vertrouwen is gewekt.

E-mail met brief van 26 mei 2021 (biflage). 5 Vgl. HR 9 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1587. 6 Vgl. ABRvS 6 mei 2004 , ECLI:NL:RVS:2004:A08853.

4124-5264-9009, v. 1

Pagina 3 van 4

NEW lk verzoek u tevens om al het voorgaande mee te nemen in de beantwoording van de zienswijzen in de Nota van Beantwoording. In zoverre kunt u deze brief dus tevens beschouwen als nadere duiding c.q. aanvulling van de zienswijze van 25 mei 2021. Met uw brief van 26 mei 2021 heeft u het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat de Projectnota aan de Raad zal worden voorgelegd, en dat tevoren een reactie mogelijk is op de concept nota van beantwoording waarover tevens overleg mogelijk is. Namens cliente vraag ik u dan ook om dat vertrouwen gestand te doen. Desgewenst is Vreeburg c.s. vanzelfsprekend tot nadere toelichting en overleg bereid. Met vriendelijke groet,

NewGround La Anne-Marie Klijn

Bijlagen: Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3

Brief namens Vreeburg c.s. van 27 mei 2021 van 8 oktober 2021 namens de Cooperatieve Vereniging Brief van Winkelcentrum Amsterdam Noord U.A. ren van 26 mei 2021 E-mail met brief var

4124-5264-9009, v. 1

Pagina 4 van 4