Document · PDF

Raadsadres SEBA inzake afdoening toezegging overstap van woningerfpachters naar eeuwigdurende erfpacht.pdf

RAAD 10 juli 2025, gemeente AmsterdamBij agendapunt: Raadsadres van SEBA inzake afdoening toezegging overstap van woningerfpachters naar eeuwigdurende erfpacht (VN2025-009551)4.312 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Leden van de gemeenteraad van Amsterdam Postbus 202 1000 AE Amsterdam Verstuurd via webformulier: https://formulier.amsterdam.nl/mail/bestuur/raadsadres Datum: Ons kenmerk: Uw kenmerk: Onderwerp:

16 juni 2025 20250616 RAADSADRES n.a.v. Afdoening toezegging TA2025-000222 uit de raadsvergadering van 29 januari 2025 over de overstap van woningerfpachters naar eeuwigdurende erfpacht

Geachte leden van de gemeenteraad van Amsterdam, Wethouder Steven van Weyenberg (Woningbouw en Stedelijke Ontwikkeling) heeft uw raad een raadsinformatiebrief gestuurd van 6 juni 2025 betreffende de Afdoening toezegging TA2025-000222 uit de raadsvergadering van 29 januari 2025 over de overstap van woningerfpachters naar eeuwigdurende erfpacht. In deze brief stelt de wethouder namens het college van BenW onder nadere het volgende: “Het college herkent zich niet in de analyse die door Seba1 is uitgevoerd en de conclusies die daaruit worden getrokken. Het college heeft daarom een eigen analyse uitgevoerd op basis van de gemeentelijke data. Hieruit is gebleken dat de analyse van Seba onjuist is en dat in voornoemde twee artikelen diverse andere onjuistheden staan. Het college hecht er daarom waarde aan in deze brief een aantal zaken recht te zetten en uw raad en andere belangstellenden goed te informeren. 1 Seba is de Stichting Erfpachters Belang Amsterdam.”

Het college van BenW doet in de raadsinformatiebrief een nogal ongepaste aantijging aan ons adres over de wijze waarop wij de analyse hebben uitgevoerd. Hierdoor voelen wij ons genoodzaakt om u in dit raadsadres nader over de uitgevoerde analyse (bijlage 1) te informeren. Wij concluderen dat het op zijn plaats is dat het college van BenW de raadsinformatiebrief rectificeert en haar excuses maakt aan SEBA. Dit gedrag past niet bij een goed bestuur van Amsterdam. SEBA heeft in de analyse juist aangetoond dat: 1. Er een veel grotere groep erfpachters is dan gedacht die niet overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht. De raadsinformatiebrief bevestigt dit; 2. Er een zeer veel grotere canonsprong is in de (nabije) toekomst dan gedacht voor mensen die niet zijn overgestapt. De raadsinformatiebrief rept met geen woord over de impact voor erfpachters.

SEBA – Stichting Erfpachters Belang Amsterdam Daarbij heeft SEBA zich gebaseerd op geopenbaarde informatie, met een duidelijke disclaimer. De aantallen kunnen overschat zijn, als er veel verkoopvijver woningen in zitten. Aan de andere kant houdt het college van BenW de nieuwbouwwoningen uitgegeven na 2019 in voortdurende erfpacht (circa 25.000) buiten de statistieken. De geopenbaarde dataset Naar aanleiding van de problemen in Groenhoven in Amsterdam Zuidoost, hebben de raadsleden Rogier Havelaar (CDA), Myron von Gerhardt (VVD) en Cas van Berkel (JA21) in oktober 2024 schriftelijke vragen gesteld over de gemeentelijke aanbiedingsbrief canonherziening einde tijdvak in de flat Groenhoven. In de beantwoording van deze vragen, geagendeerd door duo-raadslid Laurens Lochtenberg (CDA), zit een interessante bijlage die voor het eerst sinds 2017 een inkijk geeft over wat er werkelijk gebeurt bij de canonherzieningen en de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. De bijlage geeft een opsomming per postcode van het aantal erfpachtrechten dat in de periode 2024 tot en met 2032 een einde van het voortdurende erfpachttijdvak heeft en daarbij het aantal dat is overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht en het aantal dat niet is overgestapt.

Dit is belangrijk, omdat de huiseigenaren die (om welke reden dan ook) niet zijn overgestapt in de komende jaren hard geconfronteerd gaan worden met de residuele hefboom fantasieberekening van de gemeente. SEBA heeft de dataset aangevuld met de BSQ 2017, BSQ 2025 en het stadsdeel waarin de postcode ligt. Ook is de dataset geschoond van postcodes zonder BSQ. In de verantwoording bij de analyse hebben wij opgenomen: “In het bestand zitten ook woningen die eigendom zijn van woningcorporaties uit de zogenaamde verkoopvoorraad. Die kunnen pas overstappen als ze verkocht zijn (uitgepond). Ook zitten er wat erfpachtrechten in met nietwoonbestemmingen, die onderdeel zijn van panden met woningen, zoals een winkel in de plint. Al met al verstoren deze erfpachtrechten die nu nog niet mogen overstappen het beeld van deze analyse niet.” Op basis van de door de gemeente verstrekte dataset constateerde SEBA: “Wat gelijk opvalt is dat meer dan de helft, 9.712 erfpachtrechten of 56%,niet is overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht.” In de raadsinformatiebrief worden (hoe opmerkelijk !) geen absolute getallen genoemd, zodat onduidelijk blijft hoe groot de ‘vervuiling’ van de dataset was met erfpachtrechten die niet kunnen overstappen. Het college schrijft: “Naar aanleiding van de analyse van Seba heeft de gemeente een eigen analyse uitgevoerd.

In de gemeentelijke analyse is gekeken naar particuliere woningerfpachters2 (consumenten) met een einde tijdvak in uiterlijk 2032. Daaruit blijkt dat circa 69 % van deze erfpachtrechten is overgestapt, voor

SEBA – Stichting Erfpachters Belang Amsterdam circa 11 % nog een overstapaanvraag loopt, voor circa 9 % ooit een overstapaanvraag is gedaan maar niet is overgestapt, en voor circa 11 % nooit een overstapaanvraag is gedaan. Als men kijkt naar alle particuliere woningerfpachtrechten, ongeacht de einddatum van het tijdvak, dan geven de gemeentelijke cijfers het navolgende beeld. Circa 54 % van deze erfpachtrechten is overgestapt, voor circa 13 % loopt nog een overstapaanvraag, voor circa 16 % is ooit wel een overstapaanvraag gedaan maar is toch niet overgestapt en voor circa 17 % is nooit een overstapaanvraag gedaan. 2 In de gemeentelijke analyse wordt onder particuliere erfpachters verstaan:

natuurlijke personen die maximaal 9 erfpachtrechten met een woonbestemming bezitten. Natuurlijke personen met meer dan 9 erfpachtrechten met een woonbestemming worden als commerciële belegger/beroepsmatige erfpachter beschouwd.” Opmerkelijk is dat het college hierbij een data-gat creëert, door de analyse te beperken tot natuurlijke personen met maximaal 9 erfpachtrechten. In de periodieke informatievoorziening aan de gemeenteraad worden erfpachters als belegger aangemerkt indien zij meer dan 100 erfpachtrechten in bezit hebben. De aanzienlijke groep van erfpachters die (al dan niet als natuurlijk persoon) 10 tot 99 erfpachtrechten bezitten en gewoon onder de overstapregeling vallen zijn dus niet meegenomen in de analyse van het college. Het is onduidelijk hoe dit de gepresenteerde cijfers heeft beïnvloed. Waar SEBA constateerde dat net iets minder dan de helft van de erfpachters inmiddels is overgestapt (44%), constateert het college dat dit net iets meer dan de helft is, namelijk 54%. Circa de helft van de erfpachters is dus overgestapt, nog altijd lang niet de 85%, zoals het college de gemeenteraad en andere belangstellenden wil doen geloven. De opmerking in de raadsinformatiebrief: “De analyse van de Seba die in de krantenartikelen wordt aangehaald geeft dus absoluut geen waarheidsgetrouw beeld” is dus een opzettelijk misleidende argumentatie, een drogredenering.

De verschillen zijn het rechtstreekse gevolg van de wel door het college openbaar gemaakte dataset. Voor de goede orde: uit de raadsinformatiebrief van het college blijkt dat ruim 1/3 van de erfpachters niet is overstapt (16% heeft de overstap niet afgerond en 17% heeft geen overstapaanvraag gedaan en een gedeelte van wat nog in de pijplijn zit, 13%, zal ook uitvallen). Dit betreft circa 55.000 erfpachtrechten. Hier bovenop komen de circa 25.000 nieuwbouwwoningen die sinds 2020 nog in voortdurende erfpacht zijn uitgegeven en geen gebruik hebben kunnen maken van de overstap onder de 2019 voorwaarden. Deze nieuwbouwwoningen zijn bij oplevering al geconfronteerd met de residuele hefboom fantasieberekening van de gemeente, waarbij de grondwaarde bij uitgifte een compleet ander bedrag blijkt te zijn dan de

SEBA – Stichting Erfpachters Belang Amsterdam grondwaarde voor de overstap in hetzelfde kwartaal, terwijl beide waarden gebaseerd zijn op één en hetzelfde Grondwaardebeleid. Om het nog concreter te maken: In het complex Groenhoven in Amsterdam Zuidoost – de aanleiding voor de raadsvragen - zijn van de 414 erfpachtrechten er 121 nog niet overgestapt. Voor 81 is geen overstapaanvraag gedaan en 40 erfpachtrechten zijn nog in behandeling voor de overstap, waarvan het grootste gedeelte niet in aanmerking komt voor de overstap op basis van de 2019 voorwaarden. De constatering van SEBA dat de problemen met de residuele hefboom fantasieberekening van de gemeente een zeer grote groep Amsterdammers treft is dus JUIST. De SEBA-analyse Het college rept in de raadsinformatiebrief met geen woord over de SEBA-analyse met betrekking tot de impact voor individuele erfpachters van de naderende residuele hefboom fantasieberekeningramp, doordat niet alleen de gehanteerde WOZ-waarde sterk hoger is, maar ook de BSQ sterk hoger is vast gesteld. Niet weerlegd door het college is de kostenstijging van de ruim 8-voudiging overstapcanon en de bijna 13-voudige afkoopsom bij overstap in het voorbeeld aan de Victor Rutgersstraat in Nieuw-West in de SEBA-analyse.

De opmerking in de raadsinformatiebrief: “De analyse van de Seba die in de krantenartikelen wordt aangehaald geeft dus absoluut geen waarheidsgetrouw beeld” is opzettelijk misleidend, een kwalijke vorm van desinformatie door het college van BenW. Conclusie Het past het stadsbestuur van Amsterdam niet om de gemeenteraad en andere belangstellenden misleidend te informeren en hierbij belangenbehartigers van een grote minderheidsgroep in Amsterdam suggestief weg te zetten als een stelletje leugenaars, terwijl SEBA het gelijk aan haar kant heeft en een JUISTE analyse heeft gemaakt op basis van de beschikbare data. Wij verzoeken uw gemeenteraad erop toe te zien dat het college van BenW de raadsinformatiebrief rectificeert en haar excuses richting SEBA maakt. Tevens roepen we uw gemeenteraad op om er zorg voor te dragen dat de dataset waarop het college haar analyse heeft uitgevoerd per omgaande openbaar wordt gemaakt, dan wel dat het college een vergelijkbare analyse met tabellen publiceert als in de SEBA-analyse is opgenomen. Zowel voor de periode tot en met 2032 als voor de totale dataset. Ten slotte willen we nadrukkelijk uw aandacht vragen voor de al lopende en naderende Canon Herziening Einde Tijdvak problematiek. Naar onze mening kan heel veel onnodig leed voorkomen worden door de Spijtoptantenregeling opnieuw open

SEBA – Stichting Erfpachters Belang Amsterdam te stellen - maar nu permanent - en deze tevens te verruimen met erfgenamen en kopers na 8 januari 2020 (zowel van woningcorporaties als van anderen). Ook dient de zogenaamde coulance regeling voor de spijtoptantenregeling te gaan gelden. Het is niet uitlegbaar dat Amsterdammers die meer dan 5 jaar geleden om welke reden dan ook geen vinkje op de gemeentewebsite hebben gezet nu in 2025 tienduizenden euros duurder uit zijn dan hun buren die ook nog altijd zitten te wachten op een overstapaanbieding. Deze hardvochtige opstelling van het stadsbestuur past ook niet bij het gemeentebeleid dat ieder burger een foutje kan maken en hier niet de dupe van mag worden. Hoogachtend, Met vriendelijke groet,

drs. Koen de Lange XXXXXXXXXXXXXX M: koendelange@mijnerfpacht.nl

28-01-2025, 11:29

De Residuele Methode is Een Gevaarlijke Methode en Is Rampzalig in Amsterdam | LinkedIn

Home

Mijn netwerk

Vacatures

Berichten

Meldingen

Voor bedrijven

Netwe probee g

Artikel bewerken Statistieken weergeven Bijdrage weergeven

De Residuele Methode is Een Gevaarlijke Methode en Is Rampzalig in Amsterdam Koen de Lange

Erfpacht deskundige 🏡 🏭, waardebepalingen, taxaties o/g 26 januari 2025

Deze analyse, van vrijgegeven data door de gemeente Amsterdam, toont het gevaar aan van het toepassen van de residuele grondwaardemethode op bestaande erfpachtsituaties. Hopelijk komt de Autoriteit Consument & Markt nu eindelijk van haar zelfopgelegde toezichtsvakantie terug. Daarom richt ik me hiermee rechtstreeks op haar directeuren Martijn Snoep en Edwin van Houten: GA HANDHAVEN op deze Oneerlijke Handelspraktijken ! Naar aanleiding van de problemen in Groenhoven in Amsterdam Zuidoost, hebben de raadsleden Rogier Havelaar (CDA), Myron von Gerhardt (VVD) en Cas van Berkel (JA21) in oktober 2024 schriftelijke vragen (selecteer 'elke maand' en 'elk jaar' en zoek op 'Groenhoven') gesteld over de gemeentelijke aanbiedingsbrief canonherziening einde tijdvak in de flat Groenhoven. In de beantwoording van deze vragen, geagendeerd door duo-raadslid Laurens Lochtenberg , zit een interessante bijlage die voor het eerst sinds 2017 een inkijk geeft over wat er werkelijk gebeurt bij de canonherzieningen en de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. De bijlage geeft een opsomming per postcode van het aantal erfpachtrechten dat in de periode 2024 tot en met 2032 een einde van het voortdurende erfpachttijdvak heeft en daarbij het aantal dat is overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht en het aantal dat niet is overgestapt.

https://www.linkedin.com/pulse/de-residuele-methode-een-gevaarlijke-en-rampzalig-koen-de-lange-yogfe/?trackingId=aARqmqIoSq6Ey6qIqzoZF…

1/9

28-01-2025, 11:29

De Residuele Methode is Een Gevaarlijke Methode en Is Rampzalig in Amsterdam | LinkedIn

Fragment Bijlage 3

Eerst even wat verantwoording over de data. De data komt van de gemeente Amsterdam. Dank aan Rob de Wildt die dit digitaal beschikbaar heeft gemaakt. In de bijlage bij de beantwoording van de schriftelijke vragen zijn 18.123 erfpachtrechten opgenomen. Het bestand is vervolgens per postcode aangevuld met de buurtstaatquotes (BSQ) van 2017 en 2025 en het stadsdeel. De BSQ is het gedeelte van de waarde van de totale woning dat de gemeente aan zichzelf toerekent. Van 721 erfpachtrechten is geen BSQ 2017 of 2025 beschikbaar, deze zijn verder niet meegenomen in de analyse, zodat er 17.402 erfpachtrechten overblijven. De niet meegenomen postcodes liggen bijvoorbeeld in het stadsdeel Westpoort en betreffen niet-woon functies. In het bestand zitten ook woningen die eigendom zijn van woningcorporaties uit de zogenaamde verkoopvoorraad. Die kunnen pas overstappen als ze verkocht zijn (uitgepond). Ook zitten er wat erfpachtrechten in met niet-woon bestemmingen, die onderdeel zijn van panden met woningen, zoals een winkel in de plint. Al met al verstoren deze erfpachtrechten die nu nog niet mogen overstappen het beeld van deze analyse niet. Deze analyse omvat circa 10% van het totaal aantal erfpachtrechten dat in aanmerking kwam en komt voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht, verdeeld over de hele stad.

Een zeer grote steekproef dus, waaruit we conclusies voor de gehele overstap in Amsterdam kunnen strekken. Het is een beschrijvende analyse van de overstapdata, geen statistische analyse, die de ramzalige uitwerking van de residuele grondwaarde methode bij toepassing op bestaande erfpachtrechten laat zien. Het blijft, ondanks de vele cijfers, dus een goed leesbaar verhaal. Daar gaan we.

erfpachtrechten met einde tijdvak 2024-2032 per stadsdeel

Wat gelijk opvalt is dat meer dan de helft, 9.712 erfpachtrechten of 56%, niet is overgestapt naar eeuwigdurende erfpacht. Dit staat in schril contrast met wat het gemeentebestuur ons jarenlang heeft willen doen geloven. Als een versleten grammofoonplaat is telkens geroepen dat voor meer dan 85% van de erfpachtrechten de overstapaanvraag was gedaan voor 8 januari 2020 en via de spijtoptantenregeling. Nu blijkt dus, ruim 5 jaar later, dat minder dan de helft daadwerkelijk is overgestapt. Op het geclaimde succes van de overstapregeling valt dus nog wel wat af te dingen. Helemaal als we straks de consequenties van de hefboom zien voor de niet-overstappers. Ook zeer zorgelijk is dat in Zuidoost 57% niet is overgestapt, terwijl de overstapregeling op basis van de 2019 voorwaarden (aanvraag voor 8 januari 2020 en spijtoptantenregeling) in dat stadsdeel juist zeer betaalbaar was.

https://www.linkedin.com/pulse/de-residuele-methode-een-gevaarlijke-en-rampzalig-koen-de-lange-yogfe/?trackingId=aARqmqIoSq6Ey6qIqzoZF…

2/9

28-01-2025, 11:29

De Residuele Methode is Een Gevaarlijke Methode en Is Rampzalig in Amsterdam | LinkedIn

erfpachtrechten met einde tijdvak 2024-2032 per BSQ 2017 klasse

Dat zien we als we naar de BSQ 2017 verdeling kijken. In de lage BSQ groepen zijn relatief de meeste niet-overstappers. En 77% van de nietoverstappers had een BSQ 2017 van maximaal 25%. De BSQ 2017 van de niet-overstappers was per stadsdeel als volgt verdeeld:

Niet overgestapte erfpachtrechten per stadsdeel en BSQ 2017

Voor de niet-overstappers gaan in Nieuw-West, Noord en Zuidoost de grootste klappen vallen, gevolgd door Oost en West. Dit is namelijk de BSQ 2025 verdeling van niet-overstappers per stadsdeel:

Niet overgestapte erfpachtrechten per stadsdeel en BSQ 2025

En om de hefboom inzichtelijker te maken is hier voor de nietoverstappers de BSQ 2017 afgezet tegenover de BSQ 2025:

Niet overgestapte erfpachtrechten, BSQ 2017 versus BSQ 2025

https://www.linkedin.com/pulse/de-residuele-methode-een-gevaarlijke-en-rampzalig-koen-de-lange-yogfe/?trackingId=aARqmqIoSq6Ey6qIqzoZF…

3/9

28-01-2025, 11:29

De Residuele Methode is Een Gevaarlijke Methode en Is Rampzalig in Amsterdam | LinkedIn

Van de 1.079 niet-overstappers die in 2017 een BSQ hadden van 11-15%, heeft er in 2025 geen enkele meer een BSQ in deze klasse en zijn er 163 die nu een BSQ hebben van 46-49%. Bijna de helft heeft nu een BSQ van meer dan 40%. Het dubbele tot het viervoudige voor het grondaandeel in de woning. Van 43% van alle niet-overstappers is de BSQ gestegen tot 41% of meer. Opmerkelijk is dat bij de groep die in 2017 een BSQ hadden van 6 tot 25%, in 2025 de helft tot 75% nu een BSQ heeft van meer dan 40%. Dit betekent dat als de WOZ-waarde gelijk is gebleven, de gemeente de grondwaarde meer dan verdubbeld heeft. Doordat de WOZ-waarden in deze periode ook sterk zijn gestegen, wordt de totale rekening nog veel hoger. Niet alleen een afroming van de meerwaarde van de grond dus, maar ook een afroming van de meerwaarde van de opstal! Allemaal heel vervelend, zult u denken, maar dit is toch vrij abstract allemaal. En de overstap was toch vrijwillig? Nou, voor de mensen die het betreft is dit nu de realiteit. Zij krijgen bij de canon herziening einde tijdvak (CHET) te maken met dit grondwaardebeleid van de gemeente. Dan wordt het betalen of verhuizen. Om het even scherp te stellen: degenen die niet mee kunnen gaan in de fantasie berekeningen van de gemeente worden hun huis uitgejaagd. En dat zullen er nogal wat zijn.

Erfpachtrechten naar einddatum lopende tijdvak

Hier zien we wanneer het voortdurende erfpachttijdvak van de nietoverstappers afloopt. Het is dus niet zo dat mensen die dichter bij het einde van het tijdvak zaten in veel grotere getalen zijn overgestapt. Het anekdotische bewijs voor niet overstappen “oh, dat is nog zover weg, misschien woon ik er dan al niet meer” geldt niet voor de hele groep van niet-overstappers. Tijdens de overstapregeling tot 8 januari 2020 en de spijtoptantenregeling in 2022/2023 lag het einde tijdvak voor deze 9.712 niet-overstappers minder dan 10 jaar weg.

Niet overgestapte erfpachtrechten per einddatum tijdvak en stadsdeel

Ruim 1/3 van de niet-overstappers (t/m 2032) zit op dit moment al in een Canon Herziening Einde Tijdvak (CHET) procedure. Deze procedure begint 3 of 4 jaar voor het einde van het tijdvak. De niet-overstappers met een einde tijdvak in 2028 hebben dus als het goed is al een eerste brief https://www.linkedin.com/pulse/de-residuele-methode-een-gevaarlijke-en-rampzalig-koen-de-lange-yogfe/?trackingId=aARqmqIoSq6Ey6qIqzoZF…

4/9

28-01-2025, 11:29

De Residuele Methode is Een Gevaarlijke Methode en Is Rampzalig in Amsterdam | LinkedIn

ontvangen van de gemeente waarin de AB2000 worden aangezegd vanaf de start van het nieuwe tijdvak. Iets meer dan 2 jaar voor het einde tijdvak krijgt iedereen dan een gemeentelijke CHET aanbieding en hierna volgt eventueel nog een 3-deskundigenprocedure om de nieuwe canon vast te stellen.

Niet overgestapte erfpachtrechten per einddatum tijvak en BSQ 2017

Voor de niet-overstappers geldt de BSQ 2017 niet meer, zij zijn veroordeeld tot, op dit moment, de BSQ 2025.

Niet overgestapte erfpachtrechten per einddatum tijdvak en BSQ 2025

Tijd om het maar eens concreet te maken. Achter ieder van deze cijfers zitten mensen van vlees en bloed. De volgende casusbeschrijving kan, op dit moment al, voor nog eens 4.165 andere Amsterdammers worden geschreven. Dit aantal zal alleen maar blijven groeien.

https://www.linkedin.com/pulse/de-residuele-methode-een-gevaarlijke-en-rampzalig-koen-de-lange-yogfe/?trackingId=aARqmqIoSq6Ey6qIqzoZF…

5/9

28-01-2025, 11:29

De Residuele Methode is Een Gevaarlijke Methode en Is Rampzalig in Amsterdam | LinkedIn

De nu 61 jarige eigenaar heeft de woning in 2008 voor € 217.500 gekocht. Net voor de financiële crisis en het heeft tot 2017 geduurd voordat zijn woning niet meer ‘onder water’ stond. Hij heeft de overstapaanvraag niet tijdig voor 8 januari 2020 gedaan en ook de spijtoptantenregeling in 2022/2023 heeft hij gemist. Wellicht komt dit door zijn van oorsprong buitenlandse afkomst. We weten het niet en dit doet er ook niet toe. De BSQ 2017 was 10% en hij kon overstappen door vastklikken van de canon voor € 320,81 (prijspeil 2025) per jaar of door het betalen van een afkoopsom voor het eeuwigdurende tijdvak vanaf 2029 van € 7.839,-. Die mogelijkheid heeft hij nu niet meer. Als hij in 2025 alsnog wil overstappen naar eeuwigdurende erfpacht is de overstapcanon het 8-voudige € 2.609,23 (prijspeil 2025), € 191 extra per maand, en de afkoopsom voor het eeuwigdurende tijdvak bijna het 13voudige, € 100.229,-. De WOZ-waarde is meer dan verdubbeld en de BSQ meer dan verviervoudigd van 10% naar 43%. Waar de gemeente in 2019 de erfpachtgrond nog € 16.000,- waard vond, wil ze nu opeens het 10voudige incasseren, € 168.000,- , € 152.000,- extra in 5 jaar tijd. Gewoon je leven leiden en de overstap niet aangevraagd hebben komt hem dus heel erg duur te staan en kost hem nu al zo’n € 92.000,- extra aan afkoopsom.

De kans is niet groot dat zijn inkomen in de afgelopen jaren verdubbeld is en hij nu opeens een hypotheek van € 450.000,- kan krijgen, zeker niet gezien zijn leeftijd en aankomende AOW. Ja maar, hij kan de overstapcanon vastklikken en de overstapcanon hoeft hij pas (geïndexeerd) vanaf 2029 te gaan betalen, hoor ik u denken. Klopt, maar dit is een zeer forse lastenstijging vlak voor dat hij met pensioen gaat. Dit zal zijn tijd echter niet gaan duren. Hij is door de residuele fantasie hefboom, financieel klemgezet door de gemeente. Volgend jaar krijgt hij namelijk de CHET-aanbieding omdat het voortdurende erfpachttijdvak afloopt. De WOZ-waarde en de BSQ die gelden voor die CHET-aanbieding weten we nog niet, maar op basis van de cijfers van dit jaar wordt de canon € 4.702,82 per jaar en de afkoopsom voor 50 jaar € 113.597,- . Dus, de CHET-canon is nog eens 80% hoger dan de al 8 keer hogere overstapcanon en de afkoopsom voor 50 jaar in het voortdurende systeem is 13% hoger dan de afkoopsom voor altijd in het eeuwigdurende systeem. Je betaalt meer en krijgt minder. Ja maar, hij kan de CHET-aanbieding ook niet accepteren en de nieuwe canon laten vaststellen door een 3-deskundigencommissie, hoor ik u https://www.linkedin.com/pulse/de-residuele-methode-een-gevaarlijke-en-rampzalig-koen-de-lange-yogfe/?trackingId=aARqmqIoSq6Ey6qIqzoZF…

6/9

28-01-2025, 11:29

De Residuele Methode is Een Gevaarlijke Methode en Is Rampzalig in Amsterdam | LinkedIn

wederom denken. Klopt, maar ook dat is een kostbaar en onzeker traject. Als hij voor de afkoopsom bij overstap geen € 8.000 op zijn spaarrekening had staan, dan is de € 3000,- tot € 4.000,- die een deskundigenprocedure hem gaat kosten ook heel veel. Daarbij heeft hij geen enkele zekerheid dat de canon dan door de deskundigen € 2.000,- of € 4.000,- per jaar lager wordt vastgesteld. En ook de ingroeiregeling voor de nieuwe canon heeft de gemeente afgeschaft. De kans dat hij zich gedwongen ziet om de boel te verkopen en te verhuizen is dan ook groot. Als hij denkt nog wat over te houden aan de huizenprijsstijging van de afgelopen jaren (hij zal toch ergens anders moeten gaan wonen) dan krijgt hij nog eens een klap in het gezicht. Makelaars zullen zonder dat de overstap is aangevraagd de woning niet in de verkoop willen nemen en banken financieren een koper niet met een hypotheek als er geen zekerheid is over de canon vanaf 2029 en de koper moet gewoon afrekenen met de gemeente. Die € 92.000,- extra is hij dus sowieso al kwijt. En dan moet er nog een nieuw huis gevonden worden.

Een koopwoning met tuintje van € 350.000,- is er in Amsterdam bijna niet (vandaag 1 op Funda voor heel Amsterdam en die is al weg) en een huurwoning … Wie gaat het deze man, en de 4.165 anderen die op dit moment al in dezelfde situatie zitten, uitleggen dat de residuele fantasie hefboom van de gemeente eerlijk en redelijk is? Ik kan het niet. Het is een grof schandaal dat de gemeente haar inwoners financieel zo klem zet. Dit is voor een ieder erg, maar echt schrijnend in Nieuw-West, Oost, Noord en Zuidoost. Een oplossing? Het opnieuw, maar dan permanent, open zetten van de spijtoptantenregeling zal de residuele ramp niet verder doen uitbreiden. Dat zou een goed begin zijn en voorkomt veel nieuwe ellende in Amsterdam. De echte oplossing is om NOOIT de spreadsheet wijsheid van een residuele berekening op bestaande erfpacht situaties toe te passen.

Commentaren 57 ·

16 commentaren · 3 reposts Interessant

Commentaar

Voeg commentaar toe… Relevantst

Jaap van Veen • 1e

Gepassioneerd Vastgoedbeheerder Commercieel Vastgoed en Taxateur…

Koen de Lange wat ik even lastig te begrijpen vind uit het verhaal is dat l t h tt d id l d th d ij i i i t

https://www.linkedin.com/pulse/de-residuele-methode-een-gevaarlijke-en-rampzalig-koen-de-lange-yogfe/?trackingId=aARqmqIoSq6Ey6qIqzoZF…

7/9

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15784809/1