Raadsadres reactie op brief van wh Van Doorninck over indexering van opstalwaarden

Kanttekeningen bij indexering van opstalwaarden door de gemeente Amsterdam zoals weergegeven in de brief van de wethouder aan de gemeenteraad van 2 maart 2021 en besproken in raadsvergadering van 10 maart 2021. Rob de Wildt, 15 maart 2021, met medewerking van Vitruvius Bouwkostenadvies 1. Deze kanttekeningen sluiten aan bij het nog onbeantwoorde raadsadres van 16/17 december 2020: “Een krakkemikkige constructie” over de opstalwaardeberekeningen van Amsterdam. 2. De gemeente Amsterdam heeft opstalwaarden bepaald om buurtstraatquotes te berekenen. Dat gebeurde in 2016-2017 met als peildatum van deze opstalwaarden 2016. Uit de brief aan de gemeenteraad van 2 maart blijkt nu dat dit als peildatum 1-6-2016 moet hebben gehad. Initieel is terug geïndexeerd naar 2014 voor de BSQ 2017, met 2 x 1,5%. Voor de BSQ 20192021 is vanuit 2016 vooruit geïndexeerd, met steeds een tijdsverschil van 2 jaar. 3. De jaarlijkse indexering van opstalwaarden loopt daarom van juni in voorgaande jaar tot juni in huidige jaar. Dit zou aansluiten bij de peildatum WOZ. Dat is natuurlijk niet waar: die heeft 1 januari als peildatum. 4. De gemeente hanteert hierbij een van de BDB-indexen. Deze index is met een abonnementsprijs vanaf 990 euro per jaar voor consumenten niet toegankelijk. 5. Bij BDB is zonder zo’n abonnement niet te achterhalen hoe de index wordt opgebouwd.

Het is de vraag of dat met een abonnement wel het geval is. Men noemt op de website een hele reeks van bronnen, maar hoe daaruit een index ontstaat is mistig. We kunnen dus ook niet nagaan wat de verschuiving van januari naar juni voor effect heeft. 6. Het is wat onzinnig om bij deze indexering met twee cijfers achter de komma te werken en ook nog een onderscheid tussen een- en meergezinswoningen toe te passen. Dat suggereert een precisie die in de berekening van de opstalwaarden volledig ontbreekt. 7. De toegepaste indexering over de periode 2014-2019 is een zogeheten input-index van BDB, exclusief de marktontwikkeling. BDB noemt dit de structurele prijsontwikkeling. Voor 2019 is hieraan plotseling een flinke opslag toegevoegd (9,4%) voor de ontwikkeling van marktprijzen in de Amsterdamse regio. De conjuncturele prijsontwikkeling van BDB laat de gemeente zonder nader motivering buiten beschouwing. Voor de jaren vóór 2016 is dat zeer terecht: die conjuncturele index staat haaks op de prijsontwikkeling van woningen zoals het CBS die heeft verwerkt in zijn prijsindex voor nieuwbouwwoningen.

De wethouder zei in de gemeenteraad dat in de periode 2014-2018 ook deze conjuncturele index was toegepast, dit is overduidelijk niet het geval: BDB index door Amsterdam toegepast Indexering jaar 1 Juni ‘14 – juni ‘15 Indexering jaar 2 Juni ‘15 – juni ‘16 Peiljaar 2016 Indexering jaar 3 Juni ‘16 – juni ‘17 Indexering jaar 4 Juni ‘17 – juni ‘18 Indexering jaar 5 Juni ‘18 – juni '19 *

EGW 1,50% 1,50% 2,04% 2,67% 2,37%

verloop 97,0 98,5 100,0 102,0 104,8 107,2

MGW 1,50% 1,50% 2,24% 3,12% 2,39%

verloop 97,0 98,5 100,0 102,2 105,4 107,9

BDB index woningen (structureel) 2014 97,9 2015 98,5 2016 100,0 2017 102,1 2018 105,0 2019 107,5

* Voor 2019 verhoogd met kosten gasloos bouwen en een marktfactor-opslag van 9,4%

8. Wat de BDB marktindicator weergeeft als conjuncturele prijsontwikkeling is niet een op een te gebruiken als indicator voor de prijsontwikkeling. Deze indicator geeft vooral het verschil tussen geraamde kosten/budgetten van bouwplannen en de aanbestedingsresultaten. Zo’n micro-indicator is geen maat voor de macro-economische prijsontwikkeling. Hiervoor geeft de CBS-outputindex een beter aanknopingspunt.

9. Het is dubieus dat zo’n eenmalige marktopslagfactor wordt gepresenteerd voor de Amsterdamse regio. Op welke waarnemingen wordt dit gebaseerd? En waarom gebeurt dit niet voor de periode 2014-2018? Hoe verhoudt dit zich tot de opstalwaardeberekeningen? De vraag is dus welke onderbouwing BDB hiervoor biedt. 10. Het CBS publiceert een input- en outputindex voor woningbouw, waarbij wel wordt aangegeven hoe deze wordt bepaald. De input-index loopt gelijk aan de structurele prijsontwikkeling van BDB, wat de vraag oproept of dit ook de bron is voor BDB. De outputindex, die -gebaseerd op aanneemsommen van woningen- de marktontwikkeling weergeeft laat van 2013 tot 2016 een daling zien en daarna een sterke stijging. Onderstaande figuur geeft dit weer met 2016 als ijkpunt van de opstalwaardeberekeningen van Amsterdam, met in rood de opstalwaarde-indexering van Amsterdam. De CBS inputindex is van januari, de outputindex van het eerste kwartaal van ieder jaar.

11. De indexering van de opstalwaarden zou in principe de prijsontwikkeling van woningen moeten volgen, die door de gele lijn van de CBS-outputindex wordt weergegeven. Voor 2014 (BSQ 2017) zou dat betekenen dat de opstalwaarde 4,5% te laag is vastgesteld door de gemeente. Voor 2017 (BSQ 2019) en 2018 (BSQ 2020) is er een nog groter verschil tussen deze indexen. In 2019 (BSQ 2021) wordt het verschil met een sprong overbrugd, maar dit kan niet worden gepresenteerd als een marktwaardesprong voor de Amsterdamse regio: de CBSindex is een landelijke index. 12. Er is weinig reden om de hogere prijzen in Amsterdam alleen aan 2019 toe te rekenen. Als dit verschil over alle jaren kan worden toegepast is de opstalwaarde van 2014 niet 4,5% maar 14,5% te laag vastgesteld. Dat haalt alle berekende BSQ’s nog verder onderuit. 13. Ook bij gebruik van de structurele BDB-index voor terugrekening naar 2014 is dit niet goed gebeurd. Zoals voor de erfpachter de laatste WOZ-waarde van 2014 of 2015 mag worden gebruikt, zou ook de hoogste opstalwaarde van beide moeten worden gebruikt, dus eenmaal 1,5% in plaats van tweemaal. En bij indexering van januari naar januari komt dit uit op eenmaal 1% in plaats van twee keer 1,5%. Het is een nieuwe illustratie van de ondoorzichtigheid in de door de gemeente ontwikkelde BSQ-methode. 14.

Een element dat ontbreekt bij het indexeren van opstalwaarden naar 2021 is dat in de periode 2014-2019 aanzienlijk wordt geïnvesteerd in het Amsterdamse eigenwoningbezit.

Deze kwaliteitstoename is een niet te verwaarlozen factor in de stijging van WOZ-waarden van deze woningen. Door dit buiten beschouwing te laten annexeert de gemeente Amsterdam dit in de grondwaarden en erfpacht. 15. Deze kanttekeningen bij de indexering roepen de vraag op wat de externe toetsing door SEO en de VU inhoudt. 16. Een WOB-verzoek om de onderbouwing van opstalwaarden van Amsterdam van 16 maart 2020 bleef tot heden onbeantwoord.

ir. R.T.H. de Wildt, FRICS, is architect en bouwkostendeskundige. Hij was werkzaam als partner bij RIGO Research en Advies van 1991 tot 2017 en werkt nu als zelfstandig adviseur : Advies Bouw- en Grondkosten. In het verleden was hij onder meer voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Bouwkostendeskundigen (NVBK), van het Comité Européen des Economistes de la Construction (CEEC) en de Association d’Experts Européens du Bâtiment et de la Construction (AEEBC).