Raadsadres onjuiste berekening BSQ en onbezwaarde waarde Maanhof ZO Driemond

Raadsadres Aan de gemeenteraad Amátel 1 Postbus 202 iÔAE Anisterdarn

Betreft.; onjuiste berekening BSCj en onbezwaarde Waarde Man.hof AMSterdem 2/0 Driernond

briernónd, 2 april 2021

Geachte leden van degetneenteraád,

Flat Maárihe? is een zelf bouw locatie in Driembhd met 29 kavels voor de bouw van een VOIStaande Woning Met tuin en een schuur. in 2014/15 was de marktsituatie voor deze [Weis in Zuid/Oost Zeer Slecbt, In eerste instantie waren er slechts 2 gegadigden voor een keVel. Na ongeveer 1 'A jaar waren Wij medio 2015 nr 6. De reden Opt daze kavels z9 slecht liepen was verder de geisoleerde ligging, geen winkels en slecht openbaar vervoer, Ook speelde sterk mee de strenge welstandseiseri, In onze situatie hebben we minimaal € 0.04extra bouwkosten moeten maken om east) dezeelSen te veldoeh. Voor het bepalen van de B5QVOOr.epliWigdurende erfpacht en de Onbezweande Waarde:k door' Grond en Ontwikkeling gerekend met 10 woonboerderijen aan de Lange 51arnmerdijk é tint,Oin .buurt Landelijk gebied Driemond T96b, Al deze 10 Woonboérderijeri en vrijStaande Woningen beschikken Over één. deel en deets ook nog over hooibergen respectievelijk grote schuren en Steen allemaal op kavels van duizenden m2 grOnti, Volgens de richtlijnen Van G on 0 Often dit soort woonobjecten (groter den 500 M2 4.velPOpervlak) nfet 0 de berekening B5Ctworden betrokken. Dit is hier wel gebeurd, waardoor da13$0; in 2011 op verkeerde , te hoge referentie Objecten, Airdbi• het Maanhof isvastgesteid 9p 27 %.

Dit voor Amsterdernguid/oOst ektréern beog-Oementge Wiffi ook egtreern af van de mooiste locaties in Driemond, pé mooist gelegen woning in Driemond aan het •Iiiispad 5 met uitzicht OP de Gaasp en het Amsterdam Rijnkaimal groot 224 m2 Woi Waarde 2014 €423.000,- heeft een Mel van 16 Alle woningen niet de tuinen direCt aan de Gaas p en grotendeels staande op volle eigendom hebben een B.SQ Van % eh In enkele gevallen 17%

-2In Driemond staan circa 30 % van de woningen op volle eigendom. Al deze woningen hebben vreemd genoeg een BS0, gekregen In hoeverre dit tot een hogere BSQ heeft geleid in Driemond IS onduidelijk. AIS referentie Object heb ik ook nog gekeken near de zelfbouWlocatie 's Gravendijkdreef/ Bijithercireef (T94j), Het betreft in totaal 13 kavels voor de bathos/ van een Vrijstaande woningen. Deze kavels werden door de gemeente gelijktijdig met de kavels op het Maanhof in de markt gezet, Voordeel van deze kavels ligging op loopafstand van de metro en een winkelcentrum en direct grenzend aan het Geerclinkhof met alleen luxe koopwoningen. Ook waren de welstandseisen hier minder streng en de bouw simpeler 2 Y2 etáge recht toe recht aan met plate daken. ( en daardoor goedkoper dan het Maanhof met zadeldaken met pannen, hierdoor Meer bruto m2 omdat ruimten onder 1,50 ml niet worden meegerekend met de GO m2 Mau wel meetellen bij de daardoor hogere bouwkosten. Als near de Woz waarde gekekeriWordt zie je nauwelijks versChillen 's Gravendijkdreef 3 gebouwd In 2016 197 in2 GQ

OZB 2016 € 497,000,- BSQ-

Maanhof 25 precies gelijktijdig In 2016 gebouwd 168 GO 02B 2016 €489,000,- BSQ

OZB 2017 € snow,- BSQ 6%

OZB2017« 520.000,- BSQ 27%

OZB 2018 € 644.000,-B5Q 17 %

OZB 2018 € 623.000,- BSQ 37%

OZB 2019 € 746.000,- BSQ 23

028 2019 e 727.000,-USO. 28 Vo

ozg 2020 € 765,000,- BSQ 28%

OZB gozoi € 753,000,- BSQ ?

Concreet betekend dit dat het Maanhof met hogere bouwkosten per rn2 een BSQ heeft die ruim 450 % hoger is dan aan de vergelljkbare zelfbouw aan de 's Gravehdijkdreef/BijImèrdreef, Als gekeken wordt near de herbouwkosten die G eh 0 berekend voor het Maanhof zijnde € 1.974,per m2 G0 valt direct het navolgende op; ei • • • •

Nergens staat vermeld de omreken factor GO naar BVO. Nergens wordt gerekend met hogere kosten Voor de welstandseisen bij ons minimaal C 20.000,- extra Elke zelfbouwer moét BTW betalen ever cie grondwaarde, bij ons 36,960,- ( waar is dit in Verwerkt?) Tuinaanleg inclusief bestrating eh een dure schooling bedragen minimaal € 20,000,-

•

Elke zelfbouwer Is minimaal 500 uur a 1.000 uur werkzaam aan zijn waning. Te starten met het ontwerp, materiaal keuze ( wij hebben alleen ál 3 weekenden besteed om woningen te bekijken in Noord Holland voor de keuze van de metselstenen, gepotdekselde houten delen en de pannen) overleg onderaannemers elektra, loodgieter, schilder etc toezicht tijdens de bouw en na de oplevering de binnen afwerking Alle aanneeMsornmen zijn casco prijzen exclusief keuken, badkamer, tenet, vloer en wand

fo

afVverking, Hoge aansluitkosten nutsvoorzieningen en data

•

Leges en architect en constructeurskosteri

Al deze kosten teWnen zijn Splostantleel hoger dan de door G en gi berekende é 1,974/, per m2: Gezien bet vorenstaande kan in Wet enders geconstateerd Worded dat de Orekeride .Wk vOttil• liet IVIaahhef van 27% is berekend Op verkeerde uitgangspunten. Als ik heel eerlijk ben is een'1350 van 6% voor s GraVelidijkdreef/BijInierdreet T94j ) onjuist en te laag. Gezien iniSteris,

voor de mooiste locaties in Driemond van 15% Is mijn inschatting dat dit percentage

Als ook u tot do conclusie komt dat de B5Q/ Onbezwaarde waarde onjuist le berekend en verlaagd client te worden ga ik er van Uit dat dit voor alle 26 kavels geldt op het Maehhof met erfpachtvoorwaarden AB ',202Q. Tot slot nib aanbieding eeuwigdurende erfpacht verloopt 1.6 april a s, kan ik per Omgeende berUcht krijgen van G en 0 dat de termijn em te beslissen wordt verlengd met j maanden er van uitgaande dat ik binnen 2 maanden een onderbouwde reactie heb ontyángen.

Metvriendelkke groet,