Raadsadres inzake canonverhoging

Geachte Raad van de gemeente Amsterdam, Amsterdam, 11 Juli 2023 De Algemene Bepalingen 2000 zijn vastgesteld door de Raad van de Gemeente Amsterdam bij zijn besluit van 15 november 2000 nummer 689 en opgenomen in een notariële akte en met die akte ingeschreven in de openbare registers te Amsterdam op 27 december 2000 in deel 17109 nummer 37. Langs deze weg wil ik u vragen formeel schriftelijk uiteen te zetten hoe artikel 7 lid 6 AB2000 moet worden gelezen op basis van uw besluit. Het artikel luidt: “Indien het op het perceel gebouwde wordt verhuurd en het bedrag van de jaarlijkse canonaanpassing, in procenten uitgedrukt uitgaat boven het totale percentage van de wettelijk toegestane huurverhogingen voor het op het perceel gebouwde sinds het tijdstip van ingang van de geldende canon, wordt het percentage van de canonaanpassing gelijkgesteld met het percentage van bedoelde wettelijk toegestane huurverhogingen.” Artikel 2: begripsbepaling stelt: • Lid e: Canon - de jaarlijkse door de erfpachter verschuldigde geldsom als tegenprestatie voor de erfpacht; • Lid k: Tijdvak - elke achtereenvolgende periode van vijftig jaar waarvan de eerste periode aanvangt op de datum waarop de erfpacht ingaat; Ik lees het geheel van artikel 2 en artikel 7 als: De jaarlijkse canonaanpassing (niet te verwarren met het tijdvak van 50 jaar) mag niet groter zijn dan de wettelijke toegestane huurverhoging

berekend voor de identieke periode van de jaarlijkse canon. Over het algemeen is de situatie zo dat de periode van de jaarlijkse canon afwijkt van het kalenderjaar waarvoor de wettelijke toegestane huurverhoging is vastgesteld. In dit geval dient een pro rata combinatie te worden gemaakt van de wettelijke toegestane huurverhoging van twee kalenderjaren (derhalve huurverhogingen). Dit kan als volgt worden geïllustreerd: • Canon loopt van 1 april 2000 t/m 31 maart 2001 • Canon 2000 – 2001 is geïndexeerd met 6,5% • Tijdvak (gemeente noemt dit: erfpachttijdvak) loopt van 1 april 1990 t/m 31 maart 2040 • Wettelijke huurverhoging 2000 = 3% • Wettelijke huurverhoging 2001 = 4% In het geval dat de woning is verhuurd is de indexatie van de jaarlijkse canon gemaximeerd op basis van artikel 7 lid 6 AB2000. De maximale indexatie is 9/12 x 3% + 3/12 x 4% = 3,25%. Dit is kleiner dan de indexatie van 6.5% en daarom zal de indexatie worden gematigd naar 3,25%. De lezing van de gemeente Afdeling Erfpacht en Uitgifte leest het artikel uit uw Besluit op een hele andere wijze (email dd 23 juni 2023 om 17:41). Namelijk als volgt: “Dit artikel zegt aan verhuurders een canonmatiging toe, indien de canonindexering hoger uitvalt dan het totale percentage van de wettelijk toegestane huurverhogingen voor het op het perceel gebouwde sinds het tijdstip van ingang van de geldende canon.

Omdat in artikel 7 lid 6 uit de AB2000 wordt gesproken over het totale percentage van de wettelijk toegestane huurverhogingen voor het op het perceel gebouwde sinds het tijdstip van ingang van de geldende canon, stelt de gemeente zich op het standpunt dat hier gedoeld wordt op het totale percentage van de wettelijk toegestane canonverhogingen sinds het begin van het 50-jarige erfpachttijdvak. Of sinds het begin van een tussentijdse canonwijziging vanwege een bestemmings- of bebouwingswijziging. Dit omdat er expliciet gesproken wordt over het totale percentage van de wettelijk toegestane huurverhogingen. Daarnaast, indexatie leidt niet tot de vaststelling van een andere, nieuwe geldende canon. Indexatie strekt er toe dat het reële bedrag van de canon gelijk blijft, ofwel dezelfde (gemiddelde) koopkracht blijft vertegenwoordigen.

De aan de geldende canon ten grondslag liggende parameters (zoals de grondwaarde en het canonpercentage) wijzigen niet.” Nu de Afdeling Erfpacht en Uitgifte van de gemeente Amsterdam zich namens u op het standpunt stelt dat het de “jaarlijkse canonaanpassing, in procenten” van artikel 7 lid 6 AB2000 niet moet worden gelezen als de canon “jaarlijkse canonaanpassing, in procenten” maar moet worden gelezen als het tijdvak “totale percentage van de wettelijk toegestane canonverhogingen sinds het begin van het 50jarige erfpachttijdvak” [?] ontvang ik graag van de eigenaar (Raad van de Gemeente Amsterdam) van de Algemene Bepalingen 2000 een formeel schriftelijke standpunt hoe artikel 7 lid 6 AB2000 volgens de Raad moet worden gelezen. Vriendelijke groet,

Xxxx xxxxxxxxx